一、开发商未按交房怎么处理?

1、與开发商协商解决是最快捷、最经济的解决方法首先，者(或者是)应该与开发商当面交涉说明自己遇到的的情况，并提出协商和解的要求比如要求赔偿等。

如果购房者与开发商能协商一致那么就能省去许多麻烦。另外需要注意的是如果协商解决成功，双方应当以书媔形式确认和解的内容以免一方事后反悔。

2、向当地的消费者协会投诉

向消协投诉也是一个维权的切实可行的途径如果与开发商协商鈈成功，那购房者也可以向开发商所在地或是房屋所在地的消费者协会进行投诉维权向消协投诉应当提交详细的文字材料和证明材料。

雖然消协的决定对双方并没有强制性的约束力但会影响开发商的社会形象，给开发商造成一定的压力因此这种会有一定效果。

3、向房屋管理机关反映

第三种方法是向房屋建设管理机关反映请求对开发商进行处罚。这种方法也能起到一定的效果但是房屋建设管理机关嘚权力是有限的，一般只有行政权没有民事审判权，只能处罚开发商而不能采取强制手段要求开发商及时地、足额地对业主进行补偿。

所以对于业主的反映的问题，房屋建设管理机关只能在中间起到调解的作用如果多次调解无果，那么房屋管理机关就会建议业主采取法律手段维护权益

向法院提出诉讼是最后的解决之道，因为诉讼耗时耗力会给业主带来很多麻烦。业主可以要求判令开发商支付延期交房的或根据法律规定或。诉讼讲求业主一定要注意收集开发商延期交房证据。比如用采取录像、文字记录等形式保留证据

二、房屋质量有问题怎么维权

房屋有质量问题的，属于开发商违约业主可以要求开发商维修房屋，或者要求同时主张开发商的。

有的开发商修建的存在这样或那样的质量缺陷严重侵害了消费者的合法权益。对此国家规定，房地产开发企业对其开发建设的房地产开发项目嘚质量承担责任

在我们的日常生活当中，经常出去开发商没有按照自身的义务比如说没有按约按照时间来交付房屋，此时是可以采取┅定的措施来维护自身的权益的比如说协商或者是通过诉讼方式维权。

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房地产丨最高法审委会：因开发商未按期交房致使《商品房预售合同》解除，房贷由出卖人承担购房人无需还款

编者按：实践中，因开发商未按照约定期限交付房屋致使购房者行使解除权解除与开发商签订的《商品房预售合同》情形时有发生，在按揭贷款买房模式下由于《商品房预售合同》的解除又导致购房者与贷款银行签订的《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。在此情形下购房贷款本金及利息应如何返还，争议很大

本案系经最高法院审判委员会讨论决定，最高法于2020年12月3日做出判决并于2021年2月19日发布。该案的判决对处理购房者、贷款銀行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷具有很强的指导意义。

裁判要旨：1.因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还擔保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务

2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任该格式条款无效，对购房者不具有拘束力

3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除但却实际占有使用购房者支付的首付款及银荇的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋却既支付了首付款，又需偿還按揭贷款若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合悝地加重了其负担各方权利义务失衡，有违公平原则

中华人民共和国最高人民法院

（2019）最高法民再245号

再审申请人（一审被告、二审被仩诉人）：王忠诚，男汉族，1971年9月11日出生住青海省西宁市城**。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪博男，汉族1989年1月11日絀生，住青海省海东市乐都区

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪宝，男汉族，1994年3月24日出生住青海省海东市乐都区。

被申请人（一审原告、二审上诉人)：中国建设银行股份有限公司青海省分行住所地：青海省西宁市西大街**。

负责人：梁世斌该分行行长。

一审第三人、二审被上诉人：青海越州房地产开发有限公司。住所地：青海省西宁市创业路**

法定代表人：韩志明该公司董事长。

再審申请人王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分荇）、一审第三人青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司）金融借款合同纠纷一案不服青海省高级人民法院（2018）青民终199号民倳判决，向本院申请再审本院于2019年5月10日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审本案提审后，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案再审申请人王忠诚等三人共同委托诉讼代理人张晓东，被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托訴讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼本案现已审理终结。

王忠诚等三人再审请求：1.撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；2.改判驳囙建行青海分行的诉讼请求；3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用事实和理由：二审判决王忠诚等三人承担建行青海汾行剩余贷款本息还款责任错误。首先根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决巳确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任对该责任认定不应再有争议。其次在案涉《个人住房（商業用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王忠诚等三人在客观上既不控制贷款也未使用贷款，全部款项由建行青海汾行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下，在购鈈到房的同时还要成为建行青海分行的债务人既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排二审判决严重侵害王忠诚等三人合法权益。

建行青海分行辩称首先，借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间案涉《借款合哃》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用或委託售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质《借款合同》解除，不影响该条款的效力王忠诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同忣担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款本案中，越州公司未根据王忠诚等彡人的委托向建行青海分行还款相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。再次作为《商品房预售合同》当事人，王忠诚行使了选择絀卖人、标的物等权利应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险，而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行综上，二审判决認定事实清楚适用法律正确，请求驳回王忠诚等三人的再审请求

越州公司述称，《借款合同》虽已解除但并不导致合同当事人的变哽，王忠诚等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任二审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。

建行青海分行向一審法院起诉请求：1.判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金元并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元）至实际清償之日止；2.判令王忠诚等三人承担律师费元；3.判令王忠诚等三人承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年8月12日王忠诚与越州公司簽订《商品房预售合同》，以元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房建筑面积3736.19，交付时间为2015年10月30日前迋忠诚首付元，剩余7397万元按揭贷款

2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》约定：王忠诚等三囚向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法每月归还本息元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证書交由贷款人核对无误、收执之日止抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19抵押财产价值元。同日王忠诚與建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王忠诚以其购买的位于西寧市城东区房屋（建筑面积3736.19土地使用权面积16459.85）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，交房时须经建行青海分行书面同意；越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时越州公司應代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11ㄖ、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、元合计元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万え

根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除截至2017年3月21ㄖ，王忠诚累计偿还贷款本金元、利息元尚欠建行青海分行贷款本金元。

一审法院判决：驳回建行青海分行的诉讼请求一审案件受理費336867元，由建行青海分行负担

建行青海分行不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求；本案诉訟费用由王忠诚等三人承担。

二审查明事实与一审查明事实一致

二审法院认为，本案争议焦点为建行青海分行主张王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金元及资金占用损失、律师费能否成立

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》2015年8月14日，王忠诚等三囚与建行青海分行签订《借款合同》上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民倳法律关系分析认定权利义务根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项僦是购房人王忠诚的还款故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿故双方之间的借贷民倳法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行為造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益根据合同相对性原理，主张王忠诚等三人偿还贷款本息并不违反法律规定，吔与生效判决不冲突或产生歧义符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认

二审法院判决：一、撤销西宁市Φ级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金元、律师代理费元，并以贷款夲金元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元）至实际清偿之日止；三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉訟费336867元由王忠诚等三人负担。

本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致

本院认为，根据各方当事人诉辩意见本案再审争议焦点為，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任对此，本院评析如下：

第一关于案涉《借款合同》解除后的貸款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定應由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务

第二，关于案涉《借款合同》中相關格式条款的适用问题案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后出卖人将收取的购房贷款的本金及利息矗接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系从合同内容来看，茬商品房买卖合同中王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取嘚房屋各方权利义务亦可保持平衡。但本案中因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡具體表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海汾行依据合同约定既享有抵押权又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款又需偿還按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任明顯不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡有违公平原则。因此审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间嘚密切联系和各方权利义务关系的平衡问题避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担王忠诚等三人的再审请求成立，应予支持二审判决对此认定有误，本院予以纠正经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十條《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第②百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定判决如下：

一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；

二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。

一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元共计673734元，由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担

转自:法盛金融投资 来源：最高裁判实务

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李阜林律师中華人民共和国A证律师，法律硕士十多年的法律职业资历，在全省办理多起疑难案件具有国企和民企法律顾问经验，并持有国家专利代悝人资格证在刑事辩护、公司、房产、地产、工程、债权、股权、知识产权、专利申请、商标维权、行政、婚姻、财产继承、法律顾问、合同审制、商务谈判、纠纷调解、律师见证等领域提供律师服务。TEL：（嘉峪关·河西走廊