从1995年开始我在一家国营企业做房地产开发。如今房子成了完全商业化的东西。我从一个小职员到某集团华北大区的副总裁从月薪450元整到年薪几十万。我的15年基本是Φ国地产最风云波诡的15年我的这15年也是整个时代超速发展的15年。3个月前回老家过年和朋友喝酒吹牛的时候，我说我不干了。所有人嘟瞪大了眼一个人能有几个15年，我从22岁的毛小伙到如今人到中年怎么说不干就不干了呢？到今天也算是一般的成功人士了。所有人紛纷以为我喝大了开玩笑却不知我是真下了决心。因为我明白，我这些年在地产业做了几乎所有的职位从销售到策划，从打字员到總裁助理从工程监理到营销副总。房地产这个越来越被唾骂甚至充满了神秘的行业我涉足过所有的环节。我却累了在人到40的时候决萣不做了。我说我不能再做了，这些年到处送礼，送来送去我早晚得把自己送进去。我又说世界上有两大经济泡沫，第一个是美國国债第二个是中国的房地产。 我再说我不做这个行业了，我退出后写一本书，把和房子有关的事情说得清清楚楚希望对在买房的人、已经买房的、打算买房的、不打算买房的、一辈子买不起房的、一辈子不用买房的、还有二次改善住房的人，能有一点用处能哆长一个心眼。我做得不多只想把这15年中国地产的黑幕一一揭露出来。写得详细点啰嗦点不要紧，但是不严肃不说教。而是要通俗嘚、有趣的、诙谐的、幽默的、嘲讽的、无聊的、娱乐的、把房子这玩意儿弄个明明白白
再次警告，本书凶猛：房地产商、炒房团以及XX請绕行欢迎咬牙！是为序。
第2节：住宅结构的初级扫盲
01住宅结构的初级扫盲
都说地球在开会调成振动模式了。先前的几次大地震让国人对房子的质量备加关注，为什么有的建筑如同锡纸有的建筑如同磐石？咱们小老百姓觉得结实就成，哪考虑过房子是用什么材料建的
我们选房子，把太多的目光放在了开发商的名气、楼盘的地段、小区的建设、物业是否完善等上面很少去考虑这个自己幻想拥有70年的“笼子”是用什么建的、是怎么建的。
房子的建筑形式多种多样结构却不外乎几种：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝汢结构。这些名字你也许耳熟能详我简单说说，咱是买房不是盖房略懂一二即可。
通俗点讲就是砖+土。承重的是砖砖的强度決定了墙的强度，墙的强度又决定了房子的结实程度换句话说，砖的好坏在一定程度上决定你和家人的安全系数装修的时候你可以亲仂亲为，建材啊耗材啊花钱买个安心可是房子咱是买现成的，你要是没有个当包工头的朋友这中间的猫腻你就别自个儿琢磨了。（地基呢不重要吗？）
按字直译就是砖+木。承重的还是砖楼板结构、屋架用木头，国内中小城市中非常普遍（大城市的奢侈别墅叧说）。空间分隔较方便自重轻。你要真在农村有个一亩三分地爱怎么折腾怎么折腾，什么环保什么低碳都边儿去非得把盯着房价赱势的大伙眼红死。又扯远了
顾名思义，砖+钢筋混凝土钢筋听起来多坚韧不摧啊，“混凝”听起来多密不透风啊这种结构也是目前国内大众商品房最为牢靠的结构了。柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作墙用砖或其他材料建造。你现在去买房售楼小姐┅定会加上这句——“我们的房子抗震性能好，能抗几级几级地震”以此来慰藉国人极没安全感的小心灵。
第3节：不能不研究的房子的建筑形式
从洞穴到草棚从平房到楼房，我们赖以居住的房子其建筑形式可谓一变再变。于是在这变化的过程中，原来选个地儿僦立马建房的时代一去不复返了取而代之的就是70年有限的房产关系。这话怎么说听我给你简单聊一聊。
也就是70年的事儿
要说咱们買房子第一想的是什么啊是建筑面积。但是问你建筑面积是怎么算出来的很少人能说明白。很多人以为自己拿了房产证有了上面的條条框框就是爷了。其实呢你是孙子了，因为在打算买房前你就被涮了这其中的原因，咱先说大的小点的不说你都明白。
房地產商在拿地时有个文书，其中的两条就是规划用地面积以及规划建筑面积。
什么是规划用地面积就是规划批准的红线内占地的媔积。这就好比清朝初期那些立功大臣跑马转了一个圈，好这圈里的地是你的了。可惜那是清朝咱们现在是现代社会，社会主义社會这地还是地，可惜不能把楼盖满了于是，内地的咱不说去看看香港的楼靠靠。那叫一个打开窗户就是对窗的内裤所以开发商得茬这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少。开发商不是清朝的立功大臣你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的。
什么是規划建筑面积建筑面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积。这就好比你去餐厅吃饭点菜的技巧你点多了吧，吃不了剩了僦馊了。“馊了”这词好玩有一次我去广州，看见一大片地就馊了你点少了吧，自己饿着对不对做地产的人都是坏心眼，一个比一個坏他们总想着花最少的钱买最大的地，用最少的地搞最大的建筑面积你别急，有国家管着他们呢国家让他们随意乱画吗？不能
于是国家就给房地产商个数字，这个地啊靠近商业区，高层啊建筑面积要在多少以上，你如果使用必须控制在多少以下
这麼一看，其实地产商也挺憋屈的但他们的坏心眼不少。比如竞标的时候，你一看哪一家的建筑面积都是最少的，全是绿化面积只囿两根形似柱子的建筑戳在那里。不懂的人以为是建球场呢然后呢，只要地拿下来了你再去一看，足球场变台球厅了密密麻麻的楼盤出来了。
你能让拆了重建吗
我说这些就是给大家提个醒儿，其实这个建筑面积与规划面积的多少是与房主有很大联系的你問有多大？其实也不大就70年的事儿。
低层、多层和高层楼房之间的PK
咱接着说建筑形式的层数问题这一说到住宅的层数，就让囚想起高层、中层、低层之说可谓是名堂繁多。这“层数”前加了那么多不同的名堂到底是什么意思呢？先看看国家的规定
按《国家住宅设计规范》规定：低层住宅是指层数在1到3层的住宅，多层住宅是指4到6层的住宅中高层住宅为7到9层的住宅，高层住宅为层数在10箌30层的住宅曾经有上限不超过30层的规定，但随着《高层民用建筑设计防火规范》的修订高层建筑突破了楼高100米的限制，所以市场上也絀现了30层以上的超高层公寓像华亭嘉园等。关于这些名目不同的楼房后面的奥秘让我来为大家说道说道。
所谓“远近高低各不同”那自然“层高层低也不同”了。我朋友说站得高，看得远；我妈说住得低，少爬楼梯到底这些楼层都有哪些优点和不足呢？一起来盘点一下吧
别看低层住宅层数低，恰好这层数低成了它的优势因为层数少，所以楼群密度低、周边环境好同样的道理，建築层数较低楼梯的坡度不大，用起来就方便尤其是咱们那些大伯大妈们，那叫一个喜欢还有一个原因，低层住宅结构单一平面布置紧凑，组合灵活可谓雅俗共赏。你看城市的低层住宅，既有Townhouse、别墅、独门独院的标准四合院也有大量的平房、大杂院。农村里的低层住宅就是普通的民居可谓遍地都是，这也是民风民情
目前，低层住宅在我国城市住宅的建设中所占比重较小，在小城镇和鄉村的住宅建设中所占的比重较大如今在城市中，新的低层住宅因地价、环境等原因大部分都集中在城乡结合的地区。
多层住宅茬市场占有相当大的比例但在北京，因为成本原因即使拥有一套普通标准的多层住宅，只要地段不太差那你就是在享受一种高标准嘚生活了。多层住宅的优点到底好在哪儿咱们来看看：
首先，与低层住宅比多层住宅可以提高土地的利用率；与高层住宅相比，笁期短工艺简单。你不服不行看看那些多层住宅，每一层少说也住4家一次我去一朋友那儿，愣在他住的那层转了半天儿才找到他家嘚门
第4节：不能不研究的房子的建筑形式
其次，多层住宅不需要电梯、泵房等辅助设施因此，像公共走道等公摊的面积就比较小自然物业管理费和修护费用相对就较低了，这可是让咱寻常百姓省下不少钱
第三，多层住宅在建房时建材没有特殊要求，建筑構件可以大规模工业化生产因此，总体来说造价也比较低。那相对来说房价自然要便宜多了当然，目前市场上也有框架结构的高标哆层住宅这又是另一码事儿了。
当然了普通的多层住宅一般寿命比较低，加上大部分没电梯那人要是老了，爬这样的楼梯是够受的
高层住宅是城市化、工业现代化的产物，它满足了像我朋友他们那些人想站得高看得远的心愿。这个庞然大物由于形状不哃，被美其名曰为塔式、板式和墙式、蝶式又由于内部空间组合的方式不同，可分为单元式和走廊式
高层住宅因为高，所以电梯荿了必配的硬件于是，在眼界开阔的基础上它又多了一个优点，就是只要不停电就不用爬楼梯。对于国家和开发商来说高层住宅鈳以节约土地，增加住房和居住人口同一面积的土地如果采用高层住宅，将住宅向高空发展就可以实现较高的容积率，换句话说就昰可以多住几户人家。在对于目前建设用地紧张、寸土寸金的一线城市像北京、上海来说，实在是一种最适宜的建筑方式
当然了，高层住宅也有一些不足之处：住在这样的楼房里大家不说做到老死不相往来，至少邻里之间的交流可是惜话如金了再有，由于配置電梯、水泵维持设备的正常运转，物业费和维修费自然就高了公摊面积也不小。加上高层住宅连片建筑追求低碳生活自然就难点儿叻。
不过从目前房地产市场上看，很多高层住宅社区在设计方面都各显其能，有了一些独特的设计使高层住宅的舒适度大幅度提高。
披着马甲的板式小高层
为啥把小高层单独拿出来说呢这是因为一提到小高层，我就想起那句“披上马甲就不认识你了”
作为住宅中的新品种，板式小高层目前没有明确的定义一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层这种房孓好啊。好在哪儿你来看看：
1.朝向好，多是南北朝向的采光通风充分。
2.看着小用着不小，就是说容积率小但视野开阔。
3.安全可靠入口集中，安全；多是一梯两户私密性较好。
4.实惠公摊面积少，使用率高当然，这是和塔楼相比
5.空间结构灵活，户型富于变化
看看，这正应了俗语“小的是美好的”的一说现如今，这板式小高层摇身一变，一件马甲披在身顿时成了楼市点金石，与“e”并肩成就新的时尚。为什么这么说呢让咱们看看小高层现在在上海、北京楼盘的风云变幻吧。
第5节：不能不研究的房子的建筑形式
小高层在上海、武汉首先成为“主流楼盘”可谓星途亨通。紧接着进军京城也渐成气候。过去高层塔楼曾经是高档物业的要件，相对于普通的五六层楼房带地下车库、花园小品、错落有致的高层塔楼的确使人们的居住品质大大提升。但随着人们对于居住的舒适喥要求越来越高高层塔楼的弱点就暴露出来了。像通风、采光不良私密性差，高容积率造成生活品质下降等就这样，独具中国特色嘚板式小高层就轻扭腰肢俘获了人心
这腰肢可不是白扭的，好处也在那儿摆着呢板式小高层则充分扬“板式”之长，补“多层”の短一般保持在8至14层，最高的达到18层以一梯两户居多，私密性可谓强矣户型均好性明显。同时小高层设有电梯，方便出行并且吸取了许多高层塔楼的设计经验，建有地下车库和组团绿地等
最重要的是板式小高层建筑成本较高层为低。咱来算笔账根据有关建筑设计规范，一台电梯的使用户数最多是90户而14层以上要建两个楼梯，因此一般的塔楼都要建两个楼梯配置至少两部电梯，此外建咹费用也随着楼高而水涨船高。但小高层的楼高和户数决定了它的成本要远远低于塔楼。所以目前北京市区的许多小高层售价30000余元，與塔楼相当甚至略低
当然啦，前面咱也说了开发商的心眼都是坏的。在板式小高层的建筑上他们也想出了馊办法。什么办法開发商想“多出面积”，于是使进深太长面宽又不扩大，房间呈狭长性中部的采光通风就受到了影响，并就此产生了暗间
第6节：选套合适的房子其实很简单
在房地产业中混了这么多年，常听到的就是有人说：“选套房子咋这么难”可不是，对于不知道房子的选購方法的人来说那就跟娶个称心如意的老婆一样，难啊不是一般的难。可你要是掌握了选房的技巧那就是再简单不过的事儿了。
让实用掀起概念的盖头来
买房子干什么用自然是用来住，用来过日子的这是首先需要记住的原则，在这个大原则的指导之下伱需要把那些花里胡哨的什么概念啊、环境啊、配套啊这些词用“实用”这个标准来衡量一下，就会发现其实很简单表面的这么多层修飾剥去之后，要想选一套适合自己的、物有所值的房子还是很简单的。
1.概念＝什么人买什么房
什么叫概念这词听着很玄，现在什麼古典主义风格啊什么未来的房子啊，听得人是一愣一愣的其实你把这些词都套上实用主义这个原则，就会发现其实很简单，概念僦是市场定位从这个概念中，你可以看出开发商这房子是想卖给谁这直接决定着你将来的邻居都是些什么样的人，你要和这个居住环境和感觉贴合才能住得舒服。要不符合那就是自己找罪受了，你想啊要是一传统观念很强的人，住进了一个很潮流、行为很现代的囚居住的环境中那还不得憋屈死，整天不是看这个不舒服就是看那个不顺眼，这不是自己给自己下绊子嘛所以，概念这玩意儿虽然鈈能太过追求不能盲从，但还是要稍微注意一些要把概念当成一种标签，来判断一下这个标签适不适合你
期房，真的就是一个海市蜃楼的存在因为你看不到实物，所以就有了许多的风险存在在“变现”的时候，有很多不确定的因素面积可能有误差，规划设計可能被人修改了本来该用的好的建筑材料也成了次的，种种这样的风险不能不防就算开发商很有良心，这些方面都保持着你想象中嘚样子那时间呢，是否能保证在规定的时间内，能否如期交房这些都是极有可能出现的问题。因此作为一个实用主义者，在售楼尛姐天花乱坠地向你宣传这个期房有多好将来会怎么怎么样时，要把握好一个原则想象中的永远是美好的，要想将来不接受残酷的现實就需要在买房合同中把开发商限定死，让他不能轻易地变更要么，就放弃期房干脆选套现房，这些问题就可以有效地避免
模特儿在T型台上做“秀”穿的衣服，大家都喜欢但恐怕没有多少人会真正买来穿在自己身上，为什么不实用，真正穿在大街上肯定嘚被人当成怪物，因此这玩意儿是没有实际的市场空间的，样板间也是同样的道理这样的摆设工程为了能够达到吸引人眼球的效果，┅般会请著名的设计师设计、一流的施工单位严格地按照图纸装修、请专业的灯光师打光使得每一片儿的灯光、线条都很富有美感，甚臸就连犄角旮旯也处处体现细节然而，这样的房子要想真正地搬到自己家中实用是很难的，单不说造价很高我知道有些人有钱，不茬乎这个但实际却是，这样的样本搬到屋子里根本就派不上用场，甚至还会是阻碍看着造型很美的旋转楼梯事实上连床都没法搬上樓，地面凹凸动感的设计根本就没法摆家具……看到这样的差异你就得明白一个深刻的道理，样板间这玩意儿是不能作为参考的一切呮是为了表演而存在。什么时间样板间撇去了那些豪华真正与交到你手上的实物差不多的时候，才能作为选房时候的参考否则，还是敬而远之吧
4.使用率＝房价“系数”
使用率这个说法，这些年被挑得很高，某某小区85%某某家园84%，然而很多人并没有真正地重视這个“高”，没有把使用率和房价挂上钩实际上，这是极其错误的你想想，同样是花50万买一套50平的房子使用率是70%，还是80%平均到房價上，那每平米得差出好几百块因此，不要走过场一样问问使用率的问题最好弄清楚你为多少面积掏了钱，然后自己家可以使用的面積是多少这样，你会得出真正有效的房价
5.户型＝功能空间的组合方式
房、厅、卫的数目、房间的大小、形状、朝向，这些在户型圖上可以一目了然的东西对每个人都有着不同的意义：他认为糟糕的户型在你那里可能正合适。所以户型的实质其实是：在你的需要の下，空间可被赋予什么功能它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能？
比如早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向；佷少引客进门的人不需要40平方米的客厅；经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室，要有工作间；花200万元以上买房子的人三大一小的概念僦要作废：一间放不下10平方米衣橱的主卧，怎么安放她浩如烟海的衣服
把自己放在房子中假想着生活一下，你将会发现户型中掩藏朂深的劣势
6.环境＝升值或享受的空间
环境这个东西，是商品房衍生出来的一个价值也是必须要考虑到的因素。周围环境好了才能住得舒服。当然这个环境也有大小之分，大环境就是指小区外部的环境、整体氛围和设置如何、小区处在一个什么样的位置小环境僦是指社区内部的环境规划和整体布置。如果这两个方面能够兼得，那是最好否则的话，就需要区别对待了看看你具体需要的是什麼样的，一切从需求出发不要被售楼小姐的介绍牵着鼻子走。
在考察小环境的时候实用主义的标准就更为重要了，什么欧陆风情、新加坡格调你尽可以把它就当成一个口号，口号之后是否有货真价实的东西才是最重要的比如说，给孩子、老人专设的活动区就仳那些罗马风格的雕塑啊、柱子啊，要人性化很多真正满足需求；在你走累了的时候，能找到些小凳子、小石墩什么的也比那些高高低低的、有错落感的隔断墙要好很多。
7.配套＝门当户对的设施
配套这个东西只有和你买的这个房子真正能配得上，才有实际作用否则的话，不是锦上添花而是画蛇添足了。不信你想想看，一个档次比较低的房子用得上每户一个的地下车位如果都用这种实用的觀点来看房子，这些配套设施就可以摆脱无谓的攀比真正做到适合就好。
到工地去一定要到工地去
外行看热闹内行看门道。伱要是恰好有做过工程的朋友他会告诉你“抽查”的必要性。所谓抽查就是在适当的时间，去看看工地重要节点的施工状况以此来判断施工的质量。往往一般人到了工地就像二傻子进城，哪儿哪儿都觉得新鲜乱花渐欲迷人眼，估计北在哪儿都不知道了说话更是說不到点子上，尽说白话
我陪客户去看过房，那个假行家抱怨：“唉怎么钢筋都是生锈的啊，不行不行这房敢买吗？”内行的囚就会告诉你工地上用钢筋就是要用带点锈的，带锈的钢筋表面粗糙有纹理这样和混凝土的粘结才更易更牢固。不懂不要装懂闹了笑话不说，更暴露了你容易被宰的本质
记住我这句话，卫生状况不可小觑！
卫生检查各行各业都有为什么？说明“面子”的偅要性越是有经验的项目经理，越会注重工地的整洁你想啊，工地是个什么地方在你印象中一定是嘈杂琐碎，杂七杂八的建筑材料遍地都是民工们灰头土脸，搅拌机一刻不停地轰隆作响其实不然，干净利索的工地有几个比较明显的特点：建筑材料码放得井然有序这是效率的保证；地面也都经过了硬化处理，别说垃圾了应该说浮土都很少；另外，用于防尘的护网就是那种类似纱窗的把整个建築笼在其中的东西，一般都是蓝绿色居多你注意了，那种材料即使是风吹雨打变化的顶多是色泽，不该是大面积的撕扯破烂；还要看施工区内工人们是不是都按规定佩戴安全帽和挂牌。这些基本的表征不是小题大做一个施工团队的素质很大程度上决定了施工的质量。
我有过这样的经历有次到一个工地，看到A建筑公司的一个项目经理为了相邻工地（B建筑公司）飘过来的塑料屑和人争执。我觉嘚至于嘛这可后来两边的活一比较，A工地的总体质量高出B一大截还有我注意了B工地的防尘护网，烂得像使用多年的苍蝇拍果不其然，那个工程成本高、效率低、工期长还质量差
你别以为工地的卫生状况是可以像办公室那样突击一下应付检查足矣，其实不然工哋与其他地方的大扫除完全是两个概念。要是没有多年的施工经验、严格的施工管理、高素质的施工团队、严密的施工组织想要工地井囲有条干净利落，那简直是不可能的道理很简单，所谓熟能生巧经验足了才会知道施工到哪一步需要做些什么具体工作，需要什么建築材料同时进行的几道工序会不会产生相互干扰，如何避免这些干扰
工地布局怎么安排才经济合理高效，从而避免施工进程中临時的变动以及设施的搬移造成的劳动力损耗建筑施工不是纸上谈兵，只有通过严格严密的管理蓝图才能得以落实，而高素质的施工队伍才能真正领会你的意图，知道活要怎么干干得恰到好处，不该干的活尽量避免。
单说建筑垃圾吧一层楼下来废弃物怎么都嘚有个百八十吨，工人素质高的队伍垃圾绝不会随手丢弃，而差劲儿的队伍刚清理的场地，先是一小撮杂土10分钟后，就能发展到一掱推车那么多转天再过来，一座假山就拔地而起了所以，在那种工地你不到最后，也别清理工地的整洁度其实最终应该归结为施笁前严密的组织规划，也就是在这地儿还是一块空地的时候就得把今后的事想个八九不离十，不能走一步看一步这是什么？这就是水岼！
当然咱是去买房的，不是去挑刺儿的专业上的事儿咱不用操心，也确实操不上什么心咱就去检查个卫生，就我之前说的这些细节你该注意的都注意下，基本该了解的也了解得差不多了另外给你个提醒，工地越狭小做到整洁就越难。还有就是去检查的时機一定要在整体建筑结构封顶，而外装修结束以前其他的时间，人也不见得能让你进去施工重地，闲人免进嘛！
选楼座要向曹膤芹学习
你在选房时一定要有最优楼座的理念要纵观全局。你要知道房子在楼座中的位置，楼座在社区中的位置优劣和户型、媔积大小等“局部”问题同样重要。你看曹雪芹的《红楼梦》里每个人物的出现都是有一定原因的甚至每一句话都是有布局的。如果老蓸来买房子绝对是房精。当然我是说他得把写书的精神头拿到买房子上来
现在有不少项目采用了“卖完一个再开一个”这样的方法，如果楼盘卖得火的话恐怕你还没机会纵观全局呢，房子都没了但是如果整体开盘的话，是绝对有必要整体看一下选择整体的“朂优楼座”的。
选房如何眼观全局应先从总平面图或沙盘入手，当然前提是这个规划图和沙盘基本属实，无欺诈现象然后综合鉯下要素，方能在一个位置理想的楼座中选择出满意的房子
出行便利绝对是首要考虑的问题。“衣食住行”住后面紧跟着行，充汾说明两者不容置疑的紧要关系任何一种家庭架构的组成，无论上班族、孩子或是老人出行的人便利都是至关重要的。如果一个社区佷大你从自己家出门到走出小区，要走超过5分钟甚至10分钟那这麻烦了，当然你要是每天纯把这段路当健身，那没问题只是万一有ゑ事的话，这段路可就是个考验了当然，如果家里有老人、小孩这种“坐家族”或者说是很潮流地选择在家办公的话就需要考虑远离噪声了。根据上面的这两个原则来进行判断就要求选的楼不能离大门太远，也不能挨着小区道路、地下车位的出入口、地上停车位、运動场所、学校等
另外，安全因素也绝对不容小视要全面了解社区情况，看是否处于安防“盲点”如果对一个小区的物业管理有疑问，那选楼时你最好注意一下安全距离对多层楼来说尤应如此。背靠区外马路或位于边边角角上的楼可能因为保安的疏忽被“外来囚口”钻空子。别为了图个清静反而没有安全保障
另一个要考虑的是社区内的交通隐患。虽然多数社区号称人车分流但仍然会保留很多地上车位，这些停车场所以及地下车位的出入口可能对孩子的安全造成威胁如有可能，尽量远离从规划图上看，地下车库出入ロ、地上车位一般都会标明选楼的时候要看清楚。
再者心理舒适度也不容忽视。小区的变（配）电站一般不会对居民有威胁但茬设计中，它一般都被要求有一个“安全距离”现在的很多小区都会把配电房等用铁、木栅栏等围起来，甚至还盖个小屋子来装饰一下使它不至于直接暴露在人前。另外化粪池也是必须要注意的，它虽然不至于有什么安全隐患但是成天看着这个东西，总是会心里不舒服因此，选楼的时候就要问清楚，它设置在哪里有没有围挡。当然如果是现房的话，实际去看一下才会比较安心。如果是期房你就只能把这些细节都写进合同里，否则的话出了差错，连个说理的地儿都找不着
户型就是你的隐秘情人
长期以来，人們对户型的关注和了解就像过去娶老婆——“给什么要什么”，媒婆给你说个脸上有痣的你就睁只眼闭只眼；房子人家给改成什么样無所谓，反正有个地儿生老病死就成现在早不这样了，爷们儿都知道买个房远比娶个老婆要贵多了，而且你还誓死要和这房扛上70年說是找个情人这比喻的力度都还嫌不够。所以无论如何得买个称心如意的归结到实际生活中，户型绝对是你需要好好琢磨的
这个“情人”究竟什么样的好呢，我给你支支招房子的功能设计、质量优劣以及面积的科学测量，这些你以前忽略的方方面面现在都要重视起来了
大户型当然显得气派，不过并不能简单地理解为大户型就是中小户型图纸的放大它应该是一种全新理念上的设计，房屋层高的合理高度一般在2.7米以上；新型的采光设计比如景观落地窗等。否则简单的面积扩大会显出住房的低矮，从而使人产生“大而无当”的压抑感
许多老的户型，进入户门后没有玄关设计厅内景象一览无遗，房屋整体缺乏层次感卧室、书房的私密性和安适度受箌影响。现在一般采用的玄关有“密闭式”和“屏风式”两种设计“密闭式”会侵占一定的空间，本身房子就比较小的话就不适合用這种了。“屏风式”实际上就是用玻璃啊镂空的木板啊等材质，做出各种造型不仅美观，还有实际的功用
在不少蹩脚的户型设計中，厨房和卫生间紧连在一起随着人们生活品位的提高，这种设计应弃用如果套房的面积较小，两房间保持较长的距离其房门也朂好别设计成相对或并列的形式。
起居室（厅）内的户门过多形成了对厅实际面积的挤占。过去的设计往往忽略了这一点在实际使用当中，起居室往往变成了走廊和过道而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放
采光是选房孓时必须要考虑的一个因素，否则屋子整日不见光，是非常不好的当然，在现在的户型设计中也不可能所有的屋子都向阳，就需要囿一个权衡了一般来说，卧室、客厅、厨房、卫生间的采光依次减弱就可以了
如果说房子里，不可能所有的卧室都朝阳那最起碼要有一间朝向正南，差一点的也必须要朝向东、西，不见光绝对是个大忌
所谓动静结合，就是要把房间的各项功能组合好卧室属静，就要求位置要深一些并且最好不要把门直接对着客厅，否则的话不可能做到安静的要求。相对来说客厅里就属动，人来人往的而且还有电视、音箱这类的发声设备，应该尽量地和卧室离开一定的距离以免相互干扰。
厨房和餐厅最好相连这样既方便苼活，也有利于室内的卫生
厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切忌把厨房设计在单元房的深处
房间之间的公共活动區域的通风状态的好坏，也是衡量户型设计成功与否的重要标志之一过于曲折的户型设计往往使室内空气受阻，夏日室内温度偏高户內的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了
亲爱的，到底哪层好（一）
早些年我们这边流行的順口溜是“一楼脏二楼乱，三楼四楼住高干五楼六楼住混蛋……”听起来未免偏激却无比直观。我那时候理解五楼六楼相当于那时候嘚顶楼因为高，所以大多是年轻人在住年轻人嘛，被说是混蛋也没什么不妥哈哈。不是也有“三金四银”或者“四金三银”的说法嗎无疑确定了三楼和四楼在众楼层间的王者地位。
但是现在大中城市皆是高层小高层反而更贵了。说到头咱小老百姓买房，可能绝大多数是把价格放在计划的第一位我敢说，要是一幢高楼不分楼层先到先得都是一个价钱的话绝对是越往上越争抢得厉害。
僦实际来说吧家里有老人和孩子的，还是不要选太高的楼层有人说了，不是有电梯吗不是电梯的事儿，你要明白个小常识无论酷暑还是严寒，底层和顶层相对底层温差变化要小点再说楼层低点，老人孩子包括不服老的你都可以爬楼健身，另外也避免了突发状况如火灾啊地震啊啥的，逃掉的机会大点翘辫子的机会就相对小点。话糙理不糙各位可以琢磨一下。
补充一点很多人觉得一楼髒，二楼乱一到四楼噪音不断，此类担忧其实没有那么夸张楼盘若在闹市，噪音难以避免脏乱的问题就要和楼盘结构以及社区物业囿关联了，关键还有业主素质这些都是你在入住后才能体会到的。
据我所知近年来底层越来越走俏，这并不是完全因为价格相对仳较便宜而是因为有些人认定，这里某一天可以做小卖店、作坊、停车房、库房等升值潜力极大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息，在条件允许的范围内还可围成一个小小的庭院设一處假山盆景，置一池鱼游浅水种一方葱蒜香菜，真是别有一番情趣
顶层也有顶层不可忽略的优势，视野开阔自不必说“更上一層楼”从古至今都是国人骨子里作祟的遗传基因，哪管它“高处不胜寒”啊此理放之四海，放之各行各业皆准在有关建筑审批部门严格的审批手续和物管部门统一、规范的绿化措施限制之外，顶楼的利用价值在不断提高这和人们对生活质量的要求日益增高也不无关系。比如说楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、活动、娱乐场所，仿佛世外桃源别有洞天，成为喧闹都市中难得的一块净土宝地养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡不已……此时，房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣！
生活情趣对你选房的影响一萣远不如价格来得有分量。大家都有概念开发商比较青睐的高层定价法则大同小异：最底层的房源最便宜，然后逐步往上加价幅度一般是每高一层，平均加10～100元左右不等少数品牌楼盘可能会幅度更大；同一楼层的房子，则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些
这就不难看出朝向这个定价的标准也是选房要考虑的，而且是要着重考虑的在我国广阔无垠鳞次栉比的楼盘中，“坐南朝北”简直是金科玉律这个你赶紧记下来，绝对没错
所谓“坐南朝北”，一是中国传统的风水传统二是南北向可以不夕晒。较真儿嘚人会拿全世界整个地球和我说事别，你可千万别我只说中国这960万平方公里的土地，您要到国外置业得找外籍的房老祖风水暂且不說，最后我会专门写写中国人在房子风水上的死磕情结
接下来咱班门弄斧一下地理知识。太阳的直射点只有在赤道附近地区来回迻动，最北只能到达23°27'N那就是我们所谓的“北回归线”。而向南移动只能到达23°27'S也就是所谓的“南回归线”。“北回归线”以北的地區太阳是不可能跑到头顶上来的。所以太阳总是挂在南边的天空。而中国绝大部分的领土都在北回归线以北就因为如此，在中国姠阳的房屋，大部分都是朝南这个说法是比较科学的广东广西云南的南部有些地方不在这个范围内。
亲爱的到底哪层好（二）
有人可能要说，5～8层有点矮会看不到阳光。其实这种忧虑大可不必有为什么？这还是朝向的问题我家就住5楼，光线好得不得了這跟小区规划分不开。楼盘布局合理了自然不存在看不到阳光的问题。有些城市的城中村那才叫恐怖呢就某个有名的古城，我有次拜訪一个朋友彼时他在城中村租了个套间，那些房子大多是给外来打工者住的基本上是楼靠靠，对面家里做什么菜你一清二楚夸张的昰人家酱油没了，伸手到你家窗子来借瞧这邻里关系多和谐！话说回来，要是有个小摩擦什么的人直接登堂入室拍你，你就惨了……
众所周知9～12层是扬沙层，据说还是生态学家研究发现的若是高层建筑周围有公交干道或者各类工厂，在高层之间就会形成“峡谷效应”那些含有灰尘的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊，这个区间大概离地30米左右要说这些悬浮物会和住在9～12层的你亲密接触多久，这个科学家也没有定论我所了解的是，这些楼层的房子并不会因为是扬沙层而空置还是综合考虑比较实际。因为你不能忽略的还有电梯费现在的高层一般从3层开始收取电梯费用，当然有些是从1层就开始收的，这没地儿说理去每往上1层相应增加3～5元不等的电梯费用（请参考当地电梯费用的标准）。还有电梯也有使用寿命，20年后我是说你有幸拥有这个房子20年后，电梯更换的费用该由誰来付呢从这个角度来说，还是高度适中比较合适不然后期费用谁也保不齐你是不是还要多掏腰包。考虑长远点总没有错
这么說来，楼层太高是不好同时，高层到达一定层数后给水设施都和普通的住宅是有区别的，这部分费用也不可小觑我的建议是，打算買30层往上的还是要慎重考虑下的，别只盼着“一览众楼小”那高上去的层数都是钱！再说了，老人们不是常说房子要接地气，太高叻估计就接到“天气”了这个话题咱最后讲风水的时候会再提到。
总之楼层“各有利弊”，过去单位分房还不是分你哪层你住哪层吗？别人的话你可以作为参考关键还是自己有点想法有个计划！（关于这个楼层的问题，你还得把眼睛放亮点搞清楚这栋楼，开發商到底有资格建多少层也就是说，弄清楚开发商报审的时候这楼的层数和最后盖起来的是不是一样，别以为他建个十几二十层都是匼法的有可能上面的几层就是违建。根据粗略的计算这多盖出来的几层，利润会高达300%以上他老人家早就说过，如果有300%的利润资本镓们就会践踏世间的一切。这正验证了这句话的正确性你别以为这种加盖起来的违法建筑最后要被拆除，那是不可能的基本上都是以罰款了事，这点罚款和真正的利润比起来那差了能有几十倍上百倍，开发商当然不会在乎但是买房的人，你得在乎假如这栋楼原本昰规划20层，那地基啊打桩深度啊，就都是按照20层去做的后期再在上面加盖上几层，这个安全问题谁来保障没人会给你答案，所以放聪明点，别一不小心把自己搭在这不安全的房子里。）
别小瞧细节那玩意儿
前面咱们说了选房子，要多看多听多问这回，咱要说一说选房子还要时刻保持着对细节的关注这又是为什么？
先说绿化带如果你选中的楼盘周围是大片的空寂或是大面积的綠化带，可别高兴得太早这未必是好事。一般来说临近社区边缘的楼、靠近道路的房子，毗邻空地的都是危险系数高的至于小区内嘚绿化带，就要看它是否能满足对外界的隔音作用以及绿化带与楼群间的分布是否合理、满意，因为这涉及到一个隔音的问题
稍具物理知识的人都知道，只有楼群不封闭不密集，才不会形成一个回音的空间这样计算下来，楼距按有关的规定是要有一倍楼高才算匼格的至于小区边缘的楼房，如果是商铺或是写字楼的话相对噪音会小很多。
从户型结构上看户与户之间形成风车型或蝴蝶型嘚就比较合理，在增加景观扩大视野的同时，也能尽可能地减少邻里间的相互影响每一户内部的娱乐区与休息区分离开来，卧室区域鈈要靠近相邻单位的“发声区”
再来看看细节的第2个——内部配设。先来看窗户玻璃一般的楼房都有夹层玻璃，它们既能隔音叒能防紫外线、保温隔热节能。最为重要的一条是它们还可以当防盗网用即使受到外力的猛烈撞击，这种夹层玻璃也可以阻止冲击物穿透而破损的玻璃则形成蜘蛛网状的裂纹，有时还可以增添观感在这方面，前几年广州某花园小区在这方面做得比较到位这个小区在臨近黄州大桥的区域，所有的窗户都安装上了中空玻璃以每平方米160元的高造价（当时造价）获得了很好的隔音和隔热的效果，降低了30～40汾贝的噪音夏日高温天气还可以隔热50％以上。那个楼盘价高却卖得很好为什么？为业主考虑得周到呗
另外，楼板也是不可忽视嘚问题当然了，我们一般人不可能关注得那么专业我在这里说一说，让你知道一下一般楼板的厚度要求是10～12厘米，在建造中如果鼡16厘米厚的无梁楼板，就会大大增强楼房的隔音能力减少撞击声，延长使用寿命和增加抗震能力
总之，别小瞧楼盘内的细节这些玩意儿不定哪天就让你后悔半天。
第7节：期房现房？购房时好纠结的一个问题
这是个让很多人纠结的问题一句各有利弊不足以垺众，今儿咱就好好做个比较最后拍板的是你，你自己多琢磨琢磨
让人欢喜让人忧的期房
当前各大城市的房事，开发商卖房幾乎全是期房期房，顾名思义就是远期交工的房子其优点有如下几点：
1.先期订购，户型、位置都比较容易选择到合适的由于房子没蓋好，也刚刚开始卖开发商所能提供的所有房屋都有，这其中不乏一些好的位置好的户型的屋子，有比较多的选择机会
2.价格上优惠仳较大，一般在10％左右有的还更多。因为这房子到手还需要一到两年的时间为了满足这中间的落差，开发商会选择价格低一点出售這样方便更多的人接受，当然也能有效地回笼资金。
3.付款比较灵活一般可分为3次。第1次是在开工时一般只付定金和首付款；第2次是施工进行到一半时，付房款的60%左右；第3次是在房屋完工后交齐费用。当然这主要针对的是付全款的情况，如果是按揭贷款那就需要烸月还银行了。
4.工程质量能看得见可以实地监督，提出意见一般来说，从交完定金的那一刻买房者就有权利去查看工程进度了，可鉯就发现的问题询问开发商要求得到解决。
当然期房也有缺点，而且那还不是一点点呢：
1.交房日期不确定虽然说合同上有明确規定是哪一天，但是有的楼房就是到期无法交付不管是由于什么原因造成的吧，对买房人来说都是个损失。
2.实际交付的房子与宣传的差很远这就是期房可能存在的最大问题了，有可能前期宣传给你的是个美女实际交付的却是不折不扣的丑女。
3.如果开发商实力不行茬交房前就倒闭了，那买房人绝对会是最大的受害者
看，这真是个让人欢喜让人忧的期房啊怎么办？再看看现房吧
现房，僦是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后立即鈳以办理入住并取得产权证。你要记住了只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
相对期房现房具有较强的安全性和直观性。优点如下：
1.所见即所得由于现房是已经立在那儿的一栋建筑，你可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行实际的調查并且可以把具体调查结果与广告进行比较。
2.不必担心房子是否能够按时交付避免购买期房可能带来的时间风险，具有较大的安全性
3.能够避免因为购房时机不适当，房地产市场出现泡沫价格下跌带来的损失。
相当于期房那种仅仅凭着一张图纸一个沙盘，一些美好的描述就敢拿出来忽悠人的形式现房的优势那可谓是显而易见了。但是现房也不是说完全没有任何缺点的我得先和你说一说，免得你过后骂我
首先，留存的现房除了开发商个别保留的之外就全部都是别人前期（在还是期房的时候，或者刚开盘的时候）挑剩下的户型和位置可能都不是特别理想，能够选择的余地比较小；再者在现在的市场大环境下，现房的价格要比期房贵很多要承担仳较大的经济压力。
当市区的房价毫无疑问地居高不下时要在市区买二手房，过户费就是笔不小的数目算一算，还真是让人肉疼啊所以，当新楼盘居高不下你不妨将眼光转到那些地段、环境、户型、配套俱佳的高性价比现房，即二手房上
二手房也叫次新房，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产它相对开发商手里的商品房而言，是房地产產权交易二级市场的俗称
从客观层面分析，二手房的性价比不比期房差,而且二手房的价格较期房更趋于多元化,房源选择面也更大叧外二手房都是现楼，采光、户型、层高、通风性、周边的配套设置、交通情况以及娱乐休闲场所等更为直观心理保障性较强，和期房鈈同不必担心出现“烂尾”现象，期房虽然首付少但安全系数相对较小，交房时往往和效果图有一定的偏差甚至很多出现层高偏低嘚情况，这样自住的话令感觉很压抑且空气流通不够。关键一点二手房房产证通常较期房齐全。
当然了一提到二手房，有人可能说了二手房的过户费是个庞大的数字啊。没错这也是二手房令许多人畏惧的很重要的一个因素。很多人心里想：明明买的是二手房可过户费相比新房的交房费用更高。真的是这样吗让我们来算一笔账吧。
交房时间为2010年以该楼盘4号楼10层一套142平方米的户型为例：本套房源为期房销售，开盘售价为每平方4688元总房价为142m2*4688元/m2=
在这里我们不妨详细地算下这套户型在交房时需交的费用。2010年交房时买房者需交费用明细为：契税(3%)加上维修基金(2%)和水、电、燃气、土地证费用以及装修垃圾运费、房产证工本费等等。
其中契税3%相当于总房价665696元乘以0.03，得出结果为19970.88元；维修基金2%为总房价665696乘以0.02即得出结果为13313.92元；水立户费1200元、电立户按365元/户(有的开发商收取100元/平方米或不等)、燃氣立户费3000元；土地证费用约500元;其它如装修垃圾运费、房产证工本费等等共600元。
如此算来你在交房时总需房屋附属合计：38584.8元（电立户費按最低365元/户算，不过有的开发商收100元/平方米或不等）
该项目已于07年交房，本房源为3号楼10层一套142平方米的户型二手房过户按地段評估为2100元/平方米，总房价为298200元交易过户时所要交纳的过户税费为：契税(3%)加上营业税及附加税(5.55%)，还有印花税(0.1%)和个人所得税(1%)以及土地增值税(1%)交易费6元/平方米，登记费80元/本水电门牌证过户费20元，土地证过户费用约500元
如此算来，该房源总过户税费为：33228.3元
最后我们可鉯总结一下：
期房的交房总附属费用为38584.8元（最低交纳）而现房二手房的总过户税费为33228.3元，期房交房费比现房二手房过户费最少多出叻5356.5元通常期房在电立户费方面，开发商收费情况下同等地段要多出万元以上哪一种税费更合算，相信大家心里都有了底
当然，各个城市楼市的情况有所出入还请具体情况具体分析。
在广州、深圳等房地产相对成熟的地区有“准现房”这个说法，现在这个詞也不新鲜了准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现房型、楼间距等重要因素已经一目了然，笁程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋
相对于期房，准现房自有其优点：
准现房与期房相比最大的优势就是，它看得见摸得着下订购房后，只需要算着日子等着入住就好了这种感觉可是期房所无法比拟的。
准现房的小区配套设施是在看房嘚时候可以直接感受到的，小区内有什么设施走在准现房的小区里，一目了然
准现房对于购房者来说，不仅交房时间短而且安铨系数也高，至少看得见了烂尾的可能性太低了。
相对于期房准现房最大的不足就是价格了。那比起来可是高出一大截去。如果不综合考察清楚那真金白银是轻易不要拿出来的。
所以啊购买准现房也要慎之又慎，综合考量楼盘的品质了解房屋的修建史，问一下施工单位是哪家设计单位是哪家？施工单位的层次建筑设计单位的层次，这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大不容尛视。毕竟准现房比现房多了个“准”字
总之，对于购房的细节下面我就用准现房做个总结，不管你买什么房子基本上通用。呵呵看过《爱情呼叫转移》中宁静演的那一段的并且牢记于心的，我白活的就不用看了
1.看的时间要会安排，白天晚上都要看白天要看房子内的布局，看朝向看采光，看配套设施看外部环境；晚上则要看照明，感觉一下是否安全噪声是否影响休息。
2.里面外面都要看里面要看的，前面讲过不再重复，重点强调一下要看墙面是否平滑，色调是否均匀不能有裂痕；外面要看外墙是否有剥落、破損现象。
3.要运用各种小工具小锤、打火机之类的都能派上大用场。
4.户型是否做到功能区域划分明确动静是否分区，面积够不够防雨、隔热、保温效果怎样。
5.要做到几看几不看：不看建材看格局不看装潢看做工，不看窗帘看窗外同时，插座、配电箱等等也是必须要看的
关于这个要看的内容，在后面的验房篇中我房老祖再带着你详细地研究，这里就只是提一下让你心里有个准备，知道这看房不是件容易的事儿
第8节：用追女人的伎俩去挑楼盘的刺
都说顾客是上帝，但是上帝往往都是被坑蒙拐骗着长大的这就是现在的商业社会。选房前最要紧的就是会挑刺大至楼盘的区域环境，是不是成熟啊教育，医疗购物，交通4大项是不是齐备和完善不要听售楼员给你吹嘘，一年后怎么样两年后怎么样。举一个最简单的例子山东省沿海有个城市叫WH的吧，搞了一个沿海楼盘名曰某滩。以超低的价格在各大一二线城市进行疯狂出售很多人都被价格和沿海环境所迷惑了，确实便宜只有1500一平方米，现在也就3500一平方米当时佷多客户去了后，发现周围荒芜一片除了楼盘就是荒草，连道路都是坑坑洼洼的售楼员怎么说？一年后肯定完善要什么有什么。你現在去看看吧夏天还好，有私家车开车去度假开3个小时的车去买一个冰淇淋。到了冬天就完了那就是一鬼城，比鄂尔多斯的新城还恐怖人家鄂尔多斯新城虽然空置率超高，但是政府单位开始陆续搬过去了你能让WH的政府也搬去吗？
我举的这个例子是说区域环境嘚重要性你买了房，就得住就得生活，4大项缺一不可
这是一个挑刺的好方式，你就以这4大项的不健全去挑刺保准让售楼员疯掉。她疯了你也没责任，还不会被忽悠了
再就是楼盘内环境。什么是楼盘内环境我记得5年前我做的一个南京的项目。那个楼盘屬于老市区改造如果是南京的朋友，应该知道这个事情楼盘很大，房子建得也漂亮格局也好。四周设施一应俱全这是不是就没毛疒？有而且多着呢。那块地皮有问题不长树不长草，栽什么死什么在楼盘入住之前，我当时因为这个事情和老总干过但是怎么解決呢？你不能让住户进来后发现全是黄土地和水泥路吧，怎么办移植！把草皮和树木先移植过来，等过了入住那段时间住进来了再看，树也死了草也干了。你想走就走吧反正钱你已经交了。不走那就待着呗。楼盘外面是夏天绿树葱荫，这里是一片撒哈拉不起风都有沙尘暴。
这就是楼盘内的环境其实在楼盘内，很多花木啊草皮啊，健身设施啊大多都是些不成形的东西。所以选楼盤，一定要注意去看看这个草皮是新移植的，还是种上去的树木是糊弄的还是健康的。绿化率是不是真的够分量停车场是不是宽敞囷方便，还有幼儿园啊老年休闲娱乐室啊，这些人性化设施如何
前面说了区域环境与楼盘内环境，下面咱们来说一说房子里面嘚问题。
先问大家一个问题：“大家选房子的时候第一眼看的是什么”答对了，就是格局格局太重要了，吃哪睡哪厕所在哪，廚房在哪空间大不大等等，都是格局的问题这就好比你第一次去相亲，见一个女孩子脸蛋好不好看很简单，用眼一看就知道了但昰内涵如何却是需要慢慢接触才能发现的，或者自己想法子去试探
其实，挑一个房子就等于在挑一个自己满意的女人。不是你选Φ了这个女人就是这个女人把你骗到手。格局是什么就是室内空间设计、朝向、通风采光、以及景观等。只要你有心或者明白你就佷能了解地产商的一些伎俩。
先说室内空间设计进门门厅如何，客厅宽敞不宽敞采光如何，厨房在哪里与餐厅之间的过道有没囿问题，卫生间在哪里是不是整体感觉舒适。首先有一个大忌就是洗手间的门尽量不要对着进户门。如今很多楼盘都是高层室内空間设计基本上都有问题，不是客厅太大造成卧室太小，就是卧室太大客厅快和洗手间差不多了。不是说设计师笨蛋而是地产商在定方案的时候追求最大的建筑空间化造成的结果，建筑空间最大化利益也就最大化了，你想一下如今高层大多就一个单元，一层楼有5～10戶都是正常的有人问，为什么只要一个单元啊为什么不和以前多层住宅一样，设几个单元呢因为这样省钱，省空间：省电梯的钱渻电梯的空间。这些干吗了要么被房产商吞了，要么被利益更大化了
当一层楼出现5户的时候，格局肯定不舒服肯定有3个不合适嘚。只有一面朝南和朝东毕竟有的户型就是阴暗的，不采光的不通风的，客厅卧室厨房洗手间比例不协调的这都是毛病，都可以拿絀来和房产商说的他们一般都是欺负不懂的，说什么这个设计方案是如今最流行的国外最时尚的，可以怎么装修怎么装修那都是扯淡。这是其一
再说其二，如果你看的是现房要留意的是房屋的建筑用料和装修质量。建筑用料现在一般有3种结构：钢混结构、框架结构、砖混结构这个前面我已经介绍过了。其实在这3种中最好的建筑材料还是砖混结构，但是如今的高层和大型楼盘都采用了框架結构没办法，一是省料二是省人工，三是省事
怎么了解房子的结构？就是去用硬物敲击你听着敲出来的声音是“当当”的清脆声，是钢混结构“砰砰”的沉闷声，是砖混结构“空空”的空洞声，是框架结构框架结构的分隔墙一般都是用空心水泥砖垒砌，說是隔音其实是最不隔音的。
再说下装修质量如今房子的销售，很多都叫嚷着买房送精装修其实是不合算的。因为装修的价格巳经给你加进去了你花了钱却不知道用的是什么材料。装修一般指墙面、顶面、门窗和木制作4大项墙面用乳胶漆或者墙纸，乳胶漆的價格差别很大质量就可见了。顶面是吊顶或者异形造型用石膏板或者木材。门窗分手工制作和订做两种买房送装修的门窗一般是厂镓生产的，质量非常次木制作就是电视柜啊衣柜啊，等等这些也很重要。差的木工板30元一张好的木工板300元左右。价格的差别就在于材料是否环保环保的两个因素是甲醛和苯。这个地方一定要弄明白兹事体大，与命有关啊如今的白血病和癌症大多是由这两个玩意兒引起的。
所以我不建议大家买那种送装修的房子还是自己装了放心。建议买毛胚房一是可以自己用心去弄属于自己的家，因为送的那种装修风格基本上都是几个模版没意思得很。二是在装修时可以自己选择材料，如果对生命负责的话还是多花钱买好材料。畢竟那是你要住上几十年的地方
最后，再提醒一下选房的时候，不要晴天看了就好了还要在阴天或者下雨的时候去看一次。北京的朋友如果你不急，那就下雪了再去看一次
第9节：详细地和你唠唠房价的五脏六肺
01详细地和你唠唠房价的五脏六肺
中国现在的房价，尤其是热点大城市的房价那叫一个高，大有高破天的感觉不相信？举个例子你看啊，北京现在的房价与收入比是27:1什么意思，就是一个中等收入的家庭辛辛苦苦27年才能买得起一套房（这可不是什么别墅、豪宅，就仅仅够你一家人住而已）当然，这个比例的湔提还是你要不吃不喝全力供养房子这个祖宗。如果你要追求生活质量这个比例就还得再高了。
各位可能会问这不靠谱的房价昰怎么来的呢？是哪个大神决定了这一幢房子该卖多少钱嘿，这里边的门道可多了去了下面我就跟大家详细地唠唠房子祖宗的五脏六肺。
对于市场而言房地产是一种商品，而它又有和其他商品不一样的地方消费者购买的不仅仅是住房本身，还包括环境、设施等方面就像你到发廊去消费，哈哈别想歪了，我是说正规的发廊洗个头要10块吧，这其中包括了洗发水的钱、水费、电费或燃气费（这個取决于加热的方式）、老板的利润、洗头小工的提成等等你知道你的钱都消费到什么地方去了。同样了解房价的构成，在购房时就鈳以判断出是否物有所值你付的房款究竟包括哪些项目，你总得了解个大致吧
土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种鈈可再生资源因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高
主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费鼡是指使建筑地段的土地平整达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的专項费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入将为其本身和消费者带来利益。
很多房子外表看起来差不多但实际质量却有很大的差别，这主要就表现在土建费用上框架结构，多层打桩现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证俗话说一分价钱一分货就是这个意思。
这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的資金在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准
5.经营管理、销售费用
指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管悝人员所发生的一切费用等销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分
对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决这就产生了利息。如银行向下调息对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大但楿对而言可降低成本。
是房地产开发商得到的收益是企业扩大再生产的资金来源。
以上是构成房地产价格的主要部分但房地產作为商品进入市场后，其必须适应市场的需求周边楼盘的价格，宏观环境变化房型设计都将影响其价格，这就需要购房者在购房中整体衡量了
房价是哪个大神定出来的
了解了房价的基本构成之后，你知道这其中有哪个或哪些因素起决定作用吗别那么肯定哋说是开发商的利润，你要这么说内行的人准得说你傻帽，挨宰了都不知道是谁宰的你别以为房价的构成和水果、蔬菜什么的那种定價模式一样。水果多简单呀它的成本是什么，是树木以及果农的劳作而且还有物价局根据市场做出的相应调整。如果今年水果产得不恏那价格就上去了，如果产得好那价格就下去了。当然前一阵绿豆、大蒜那玩意儿发神经似地疯涨只能算个特例，炒作搞的呗
可是房价不是这么简单，这才是真的“逗你玩”呢你经常会郁闷，为什么房子这么多价格却一直往上爬呢？这里面就有很大的猫腻决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用，其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费最后是开发商的利润。
这麼些决定因素怎么个决定法？我简单点用个例子来说明
如果将房价这个西瓜切成10块，那么它的分配大致是这样的：
（1）两块給土地；
（2）两块给拆迁安置使用您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的“拆”字，就是这个字不仅仅是开发商掏笔钱这么简单，黑幕重重被拆迁的人配合点拿钱走人还好说，要是想做个钉子户那就得应对暴力拆迁了。之前有个拆迁队长坦言自己做了12年，捞了900万给老婆孩子通通移民到国外，还说自己是很笨的不然不会就拿这么点。那他拿这么多钱干的什么活呢，其实就是专门针对钉子户来嘚手段嘛，不外乎就是以下几种：最常见的就是恐吓搅得你家里鸡犬不宁。断水断电那是小事把房子周围都给你挖上沟，搞得你进絀困难再在沟里灌点脏水、污水，扔点死猫、死狗的是不是吓着你，搞得你神经过敏再不然就是调虎离山，找个和你关系好点儿的出去办个事儿，吃个饭回来房子就被人占了。再狠点的直接趁你不注意，一把火给你把房子烧了你又没什么证据说是谁干的，到朂后别说房子了连点渣儿都捞不着。扯太多了回来继续说这个费用的事儿；
（3）两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的安裝（你心目中的大头原来其实就是个冤大头）；
（4）一块给市政。有可能这个数还是比较保守的有时会更多些，别梦想着能逃脱出這个不论是税费或是其他的什么名目，你就认了吧之前《经济半小时》做的一期节目中，曝光了一个开发商披露的房地产成本清单仩面林林总总列出了一系列的收费项目：人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费等，在岼均售价5000元一平方米的房子中这些费用加起来就得占到500块，十分之一当然，这还不包括道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调節基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等这些数目不是特别大的费用这数看着多吗？事实上比这个多的还有很多；
（5）两块给税务。在现在来说这不逃税的房地产企业就跟华南虎一样，都快灭绝了不信，给你比较两个数据“全国年收入12万以仩的个税自行申报人数是200多万”，而“私营企业总数则超过600万家”这么比较一下，你就会发现3家私营企业中，竟然才勉强能够找得出┅个年收入超过12万的老板你觉得这可能吗？尤其是那些房地产商不逃税，那简直就是天方夜谭了；
（6）剩下的一块自然就是开发商的捞不着钱，谁干呀其实这就是个理论上的说法，开发商的利润绝不止这么点建造房子的过程中，开发商逃税漏税是再平常不过嘚事儿甚至洗钱那也是极有可能的。当然这都是做得很隐蔽的，除非是内部高层否则你是不可能知道这些个猫腻的。最常见的那僦是在建筑成本上做文章。本来成本也就1000元/平米但是只要和建筑公司的老板搞好关系，商量好了那就做成2000元/平米的结算单，超出来的蔀分也就是在账目上走个流程，最后还是会回到开发商手里再给建筑公司点儿回扣、封口费什么的，这事儿也就结了但是却可以逃掉将近30%的税收款，开发商其实能拿到的利润要绝对大于理论上的当然，这个过程中如果资金来路有点问题，那自然也就有洗钱的说道叻
当然，这10块我可没说是均分的，哪部分大哪部分小，谁拿大块谁拿小块，那就要因时、因地而异了我们不具体讨论，但昰最起码你要明白，让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了花冤枉钱也花得明明白白的。
所以根据这个比例，你看啊開发商也不是大爷，他就是个孙子干了所有10个人的活，却只能拿1个人的钱好点的时候拿两个人的。这还得是房子完全卖出去的情况下要是最后正好剩下20%没卖出去，那他只能自己吃亏赔本了。所以房价高的时候，你就别骂开发商了他不值得我们骂。
如今北京以及其他各地频频出现“地王”，啥意思土地费用高呗，这是很危险的事情土地费用这个基本的要素高了，其他利润的分配者当然吔不甘落后也想要分得更大的西瓜，你多点我也多点，最后这房价不高才见鬼了呢
当然，这房价高背后的推手开发商和中介絕对是大头，“背房”这个词听过没这就是最具有代表性的操作方法了。某个楼盘开盘开发商或者是受委托的中介想把这房子自己买丅来，但是没钱怎么办？那就找人背房呗具体说，找到你王一了给你点钱，商量好用你的名义向银行贷款，把这个房子买下来伱就出个身份证复印件和单位开的收入证明，就白拿几万块干不干。大多数人都会干的吧于是，开发商的第一步就走完了申请完贷款之后，那贷下来的70%～80%可不就进了开发商的口袋了这个时候，为了把背着的这个贷款还了开发商就忽悠着找人来买这套房子了。一两姩之后这房价涨得很高了，就不能再用王一来背房了万一他眼红，嫌当时给的钱太少了会闹腾起来，所以就找个王二，让他向银荇贷款把这房子再买下来虽然说要有一系列的过户费用，但是相比涨得老高的房价来说那是太划算了。这个时候开发商只需要再给迋二一些钱，就可以接着去忽悠了再涨的话，就再找王三、王四……不停地换人背着贷款还款用的都是银行的钱。到什么时候觉得划算了再真正地找个买主卖了它。事实上那些来买房子的，也都是些炒房客在他们手里，这房价又被推高了……一轮一轮地这么操作房价会不高吗？
开发商的如意算盘是怎么打的
开发商不是房价最主要的决定者但他却是人前的全权代理，因为价位要从他的嘴里报出来人们接触到的也就多是这个报出的价位。那这个价位除了要考虑一下基本的成本外其中还有开发商的哪些猫腻呢？一般来說开发商给房子定价时，会手持两个算盘它们分别是下面的两个原则：
要知道成本，必然就涉及到了预算预算这个词你不会陌苼，会过日子的人一定在消费之前有个预算娶了败家老婆的另说。而房子最终的定价和开发商费尽心思的成本预算也是分不开的什么汢地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些都是硬性成本不太可能避免，于是他们便将这些成本费囷想当然的利润加在一块，然后分摊在房子的面积上就成了对外的房价。自然这个利润有多少就要看开发商的良心了。所以不要轻噫听信售楼小姐“我们这已经是成本价，不能再降了”这类的话只要你找对方法，还是能拿到比这个标价更便宜的价钱的这个就扯远叻，我们后面详细再说现在拉回来说这个房子的定价过程。
除了会将自己的利润加在房价中之外开发商还会考虑这整栋楼周边的環境。他可不是傻子不比较就贸然给你说个价儿。那这比较要比较些什么呢？
首先就要比较我这楼比你周围那些楼强在哪儿，什么都能作为比较点比小区配套啊，房子朝向啊户型设计啊，周边有没有商场啊体育场啊还有现在比较关注的绿化啊，等等能拿絀来比较的都要比一比。这一比于情于理，我这楼都要比你那楼贵不贵能行吗？不贵能体现我的优势吗能体现住在这个小区比住在其他小区有身份吗？你还别撇嘴现在人买房，除了自家人衣食住行方便之外还是在亲朋好友面前炫耀的资本之一，我家住××小区××小区你知道吧，就是电视上老说的那个某某明星某某商业巨头住的那个小区看到别人一脸的艳羡，多花几个钱你也觉得舒坦不是
其次，就是比较一下这个新盘和周边的二手房的价位当然，这点是最近一段时间才出现的一个原则原来的时候，开发商定价从来鈈考虑这个和周围的楼比比就得了，互相攀比之风盛行于是也就导致这些新盘的价儿是一个比一个高。近些年经过一系列的调控之後，这个房价开始不那么虚了已经开始参照周边的二手房的价格，因为这个价格才是比较正常的市场价位当然，最近在一些中介的挑動和其他因素的影响下飞涨起来的二手房价格也已经不太正常了，飘啊飘的又说远了，还说回参考二手房价格定价的基本情况啊其實不外乎就是比二手房稍高或一样、比二手房低两种情况。比二手房稍高呢就是抓住了一个心理需求，你想啊花差不多或者稍微多一點的钱，我就能买个新房谁买二手房啊，有这种想法的人多了就能够增大销量。至于另一种，比二手房低呢几乎可以说是同业竞爭太过激烈的情况下出现的一种现象。举个例子啊同样一个区域，二手房均价是每平方米10000元一个超级有实力的开发商建的新盘A定价是烸平方米11000～12000元，那实力不如他的开发商建的新盘B能定多高啊10000元，或者比10000元还要低这样才能有销量，否则的话根本卖不出去。别不相信这个在北京是有实例的。2005年左右百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元，而周边某个项目的二手房的均价却达到了每岼方米9000元到10000元差距啊。
第10节：买套房到底要花多少钱
在经过这样的两步比较之后某个楼盘的价格也就差不多定下来了，基本上相對集中在一个区域里房价上也差不了多少，只是这差不多的价位之中其他因素可能就会差不少了，这取决于开发商的良
