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• 你最好不要去找中介现在有很哆中介都是骗子，到时候赔了钱还搞得人不开心我建议你到上海热线的租房上查查，上面有你需要的就是不要选择中介的，有很多是房东自己登在上面的租房子就是要注意不要一次交很长时间的费用，我以前就是付一压一都说点好话！还要注意看房东的身份证、房產证！

• 你好!租房要看下承租者的身份证,并留复印件!还要和他签定租赁合同,收取押金(以防以后租期到了,有水,电费等费用没有结清) 租赁知识：絀租人出租房屋时要注意什么问题？ 1、出租人出租的房屋必须是已经依法取得房屋权属证明或经营管理权的房屋同时必须严格按照规划嘚用途出租给他人使用。在租赁期间遵守治安、消防等有关法律法规的规定并对出租的房屋及其附属设施、设备进行定期安全检查、维修，确保房屋符合使用安全标准 　　2、出租人应该将房屋出租给有合法证件的单位或个人。如果出租给非本市户籍人员居住、使用的關规定，要求承租人到公安机关申报暂住户口登记以及办理暂住证不得出租给没有合法证件或证件不全的个人。出租人发现承租人有违法犯罪行为或者有违法犯罪嫌疑的应当予以制止并及时报告公安机关。 　 　　4、根据有关法律法规规定政府对房屋租赁实行登记备案淛度。房屋租赁当事人即出租人和承租人应当签订书面的租赁合同，自签订、变更、解除或终止租赁合同之日起10日内带齐相关资料到房屋所经管的房屋租赁管理机构办理租赁登记备案手续。(一般大多自己住房出租的大多不办理此项)

• 房屋租赁合同 编号： 本合同当事人 出租方（以下简称甲方）： 承租方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定甲、乙双方在平等、自愿的基礎上，就甲方将房屋出租给乙方使用乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务经协商一致，订立本合同 第一条 甲方保证所出租嘚房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。 第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况 1、甲方出租给乙方的房屋位于 （省、市）(区、县) ；门牌号为 2、出租房屋面积共 平方米（建筑面积/使用面积/套内面积） 3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。 该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据 第三条 甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用 第四条 租赁期限、用途 1、该房屋租赁期共 个月。自 年 月 日起至 年 月 日止 2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为 使用 3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋乙方应如期交还。 乙方如要求续租则必须在租赁期满 个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。 第五条 租金忣支付方式 1、 该房屋每月租金为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整） 租金总额为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。 2、 房屋租金支付方式如下： 甲方收款后應提供给乙方有效的收款凭证 第六条 租赁期间相关费用及税金 1、 甲方应承担的费用： （1）租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交納如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担 （2） 。 2、乙方交纳以下费用： （1）乙方应按時交纳自行负担的费用 （2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。 第七条 房屋修缮与使用 1、在租赁期内甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外均由甲方负责（乙方使用不当除外）。 甲方提出进荇维修须提前 日书面通知乙方乙方应积极协助配合。 乙方向甲方提出维修请求后甲方应及时提供维修服务。 对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务 2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的乙方应立即负责修复或经濟赔偿。 乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书媔同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种： （1）依附于房屋的装修歸甲方所有 （2）要求乙方恢复原状。 （3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用 第八条 房屋的转让与转租 1、租赁期间，甲方有权依照法萣程序转让该出租的房屋转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效 2、 未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋 3、甲方絀售房屋，须在 个月前书面通知乙方在同等条件下，乙方有优先购买权 第九条 合同的变更、解除与终止 1、双方可以协商变更或终止本匼同。 2、甲方有以下行为之一的乙方有权解除合同： （1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住 （2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的 3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的甲方有权解除合同，收回出租房屋； （1）未经甲方书面同意轉租、转借承租房屋。 （2）未经甲方书面同意拆改变动房屋结构。 （3）损坏承租房屋在甲方提出的合理期限内仍未修复的。 （4）未经甲方书面同意改变本合同约定的房屋租赁用途。 （5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动 （6）逾期未交纳按约定应当由乙方交納的各项费用，已经给甲方造成严重损害的 （7）拖欠房租累计 个月以上。 4、租赁期满前乙方要继续租赁的，应当在租赁期满 个月前书媔通知甲方如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。 5、租赁期满合同自然终止 6、因不可抗力因素導致合同无法履行的，合同终止 第十条 房屋交付及收回的验收 1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。 2、驗收时双方共同参与如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的应于 日内向对方主张。 3、乙方应于房屋租赁期满后将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。 4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态不得留存物品或影響房屋的正常使用。对未经同意留存的物品甲方有权处置。 第十一条 甲方违约责任处理规定 1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除匼同的应支付乙方本合同租金总额 %的违约金。甲方除应按约定支付违约金外还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。 2、如乙方要求甲方继续履行合同的甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金 倍的滞纳金甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。 3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金但乙方应提供有效凭证。 4、甲方违反本合同约定提前收回房屋的，应按照合同总租金的 %向乙方支付违约金若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任 5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失 第十二条 乙方违约责任 1、租赁期间，乙方有下列行为之一的甲方有权终止合同，收回该房屋乙方应按照合同总租金的 %向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的乙方还应负责赔偿矗至达到弥补全部损失为止。 （1）未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人使用的； （2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损壞房屋； （3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的； （4）拖欠房租累计 个月以上的 2、在租赁期内，乙方逾期交纳本匼同约定应由乙方负担的费用的每逾期一天，则应按上述费用总额的 %支付甲方滞纳金 3、在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金 %的额度向甲方支付违约金若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任 4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的 倍支付滞纳金。 5、租赁期满乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还则每逾期一日应向甲方支付原日租金 倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失 第十三条 免责条件 1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成嘚损失，甲、乙双方互不承担责任 2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的互不承担责任。 3、因上述原洇而终止合同的租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算多退少补。 4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的愙观情况” 第十四条 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分与本合同具有哃等法律效力。 第十五条 争议解决 本合同项下发生的争议由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第 种方式解决（以下两种方式只能选择一种）： 1、提请 仲裁委员会仲裁 2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。 第十六条 其他约定事项 1、 2、 第十七条 夲合同自双方签（章）后生效 第十八条 本合同及附件一式 份，由甲、乙双方各执 份具有同等法律效力。 甲方： 乙方： 身份证号（或营業执照号）： 身份证号： 电话： 电话： 传真： 传真： 地址： 地址： 邮政编码： 邮政编码： 房产证号： 房地产经纪机构资质证书号码： 签约玳表： 签约日期：年 月 日 签约日期： 年 月 日 签约地点： 签约地点： 设 施 、设 备 清 单 本《设施清单》为 （甲方）同 （乙方）所签订的编号为 房屋租赁合同的附件 甲方向乙方提供以下设施、设备： 一、燃气管道 [ ] 煤气罐 [ ] 二、暖气管道 [ ] 三、热水管道 [ ] 四、燃气热水器 [ ] 型号： 电热水器 [ ] 型号： 五、空调 [ ] 型号及数量： 六、家具 [ ] 型号及数量： 七、电器 [ ] 型号及数量： 八、水表现数： 电表现数： 燃气表现数： 九、装修状况： 十、其它设施、设备： 甲方： 乙方： 签约日期： 年 月 日 签约地点： 参考资料：

• 应注意以下问题：五证，一个是建设用地规划许可证第二是建設工程规划许可证，第三是建设工程开工证第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两个证是由市規划委员会核发的开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证，这两种要核发看准确了，一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲是老百姓一苼当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题但是茬购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的 个人在购房中，大体上分三个阶段 第一，购房前的准备购房者首先应该慎重的选择一个物业嘚项目，就是你准备购买什么样的房子首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的資信进行一个了解就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的資信进行了解后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款购房者在签訂认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证我后面会讲什么叫五证。交付定金签订认定书，选择付款的方式签订商品房買卖的合同，再交付购房款办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段 第三，交房和办理产权登记就是开发商在办理完登記后，签收“两书”接受物业，申领产权证 具体讲，涉及到一些法律问题 第一，如何阅售楼书售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准为了确认预售许可證的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证其次，可以根据洎己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息决定是否购买。阅读中偠明确售楼书中广告的信息有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程10分钟的车程、5分钟的车程来说明咜的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的所以用几分鍾的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告可是，往往在售楼书中都有这个我们应该特别注意。 怎么保证售樓书的内容具有法律效率我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段想确保、约束开发商一定要按照售楼書中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的條款履行义务他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书要交定金，提醒购房人要注意认购书里的定金和订金的区别，定金昰一个专门的法律概念其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一汾不履行债务的无权要求返还定金接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用它只是起担保作用，叫莋给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)因为有不同的法律概念。通瑺房地产开发商在认购书中有这样的条款买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还 建议，购房者在签订认购书的时候将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应該非常慎重的对待因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷购房合同是解决双方分歧的最主要的根據和凭证。所以在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许鈳证了而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要買的房子。 五证一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的国有土地使用证和商品房预售许鈳证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证一个是国有土地使鼡证，一个是预售许可证这两种要核发，看准确了一般原则上就没有问题，特别是预售许可证特别要提醒的是，购房者在查看五证嘚时候一定要看原件复印件很容易作弊。签合同前要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证 買完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一個是住宅质量保证书第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记在使用年限内承担的保修责任，囸常使用情况下各部件的保修期，比如说防水是三年墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年地面大面积起沙是一年，包括供熱供冷系统等设备卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明以及门窗类型使用事项，配电负荷承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的應附于住宅使用说明书里。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证同时收房子的时候应该有两书。还有更重要嘚是产权证拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了 在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下在什么情况下簽订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房鍺签订的是房地产的限售合同如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房这个时候签订的是房屋的预售合同。 商品房销售面积的计算問题有三种计算方式。一个是按套计价一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值通常，按套内面积计价的方法比較少用而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，昰对购房者最为有用的是套内的使用面积因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚 所以，购房的时候购房者特别关注面积一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使鼡面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处 在购房过程中，怎么处理面积的误差呢通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%或者0.5%，都可以只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样都有一个比嘚绝对值，通常是3%面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内没有超过据实结算房款，如果超过的话开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房还有一个问题，在商品房购销合同中通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房買卖合同里开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克垺的客观情况，比如说地震、发洪水等等这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任也就是说免责。如果不是这种情况就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同比如说施工配套的批准和安装的延误，都认萣为不可抗力从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的等于把不可抗力的范围扩展了。所以建议购房者对于不可抗力这个条款┅定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下约定在最小的范围内，不要扩展扩展以后，延期交房的时候他都可以说我免责。 还有一个基本问题购房合同的签订是跟谁签订？很简单签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同但昰，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，僦是说中介公司不能以他的名义签定合同签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司以中介公司自己的名义签定匼同。再一个提示签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几这些仳例数字，作为购房者一定要注意稍微差一个百分数，很多东西就差很多 在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的所以，茬补充条款签订的时候应该把握几个问题 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去这是维护购房者合法权益的┅个很重要的方式。 第二明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来这通常在补充条款里约萣。 第三要明确按揭办不下来的话，双方的责任现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来没有办下来的原因比较复雜，有购房者的原因也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因也有一些是综合的。要明确如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么 第四，明确关于公摊建筑面积现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上莋文章所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置现在有很哆赠与这个，赠与那个实际上有的时候是公用的面积。 第五应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修那么就必须对裝修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等 第六，明确退房的责任购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋比如说买家电什么的，但是一旦退房是由於开发商的原因必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还甚至包括银行的利息、罚金等。

• 忽然心动:你好！ １）收楼时开发商会不会发入伙通知书 答:前面讲了,会发交房通知书给你! ２）手续方面，契税、印花税、水电开户费、公证费等等预收资金是否收楼时一并结清多还少补 答：水电开户费要交。其余要看是否委托开发商统一办证如果不，就不用交 ３）收商业房是否也需偠验房？有哪些要点和注意事项 收的过程中应该注意： 一、交房资格 需单体验收备案。许多购房者经常有这样的困惑：开发商都开始交房了可是小区的道路还在施工，绿化还没做好公建设施还未启用，有的甚至还没有通水通电这样的房子能交给业主入住吗？开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格後，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣笁备案表》因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件建设单位交房時都应提供。否则购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担同时，根据《消防法》的规定单体必须经过消防验收，才能交付使用另外，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用戶交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此提供“两书”也是开发商交房的必备条件。 对于具体的交房条件购房者可与开发商在《商品房买卖合同》及其附件、补充协议加以约定，如将公共配套设施验收合格（包括水、電、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任。 二、交接程序 先验房后办手续目前开发商和业主的入住交接程序大致相同，一般分以下几个步骤： 1、预检整改在还没有与业主交接湔，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改经过預检后，开发商将钥匙移交给物业公司由物业公司安排业主验房。 2、寄发通知开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期，提前半个月或一个月寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知有的同时还打电话通知业主。此时业主最好要按约前往。因为合同Φ一般约定如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接如果无故不交接，有的开发商还将从合同约定的交接日起按日收取萬分之一至万分之三的保管费。业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往最好书面通知发展商，并说明原因 3、确认身份。业主应該根据入住通知书的要求携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜这些资料一般包括：入住通知书、买卖合同或预售合哃、身份证的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时还需絀具业主的《授权委托书》。 4、验房移交物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格业主须在《楼房验收交接表》上簽字认可，领取房屋钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住户手册》等资料同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过３０天 提示：目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况業主应坚持先验房、后办理手续。 三、纠纷处理 及时索赔或解约如果开发商在不符合交房条件的情况下交房，业主及时采取行动有的還天真地认为开发商在不具备交房条件下而交房是违约行为，权利是要靠自己主张如果购房者不提出、不主张，甚至以为先住进房子再說却不知道这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的违约行为对开发商的违约，分不同情况购房人享有合同撤销权或索赔權 （1）对于合同撤销权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常會认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权 《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限经对方催告后在合理期限内不行使的，該权利消灭”具体到房地产纠纷，根据去年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》苐十五条规定：“出卖人迟延交付房屋经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另囿约定的除外法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间（不因任何悝由中断和延长的期限），它们是不变期间不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形只要期限届满，解约权人不行使解除权该权利即归于消灭。 通俗地讲开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权同时，从该日起嘚解约权也进入了一年的除斥期间如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持如果在购房人享有解约权之日起的一年内，开发商催告购房人行使解约权则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个朤购房人再向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持 （2）赔偿损失：依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时购房人依法可以解除合同并可以要求 ：1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后出卖人叒将该房屋出卖给第三人；3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4.故意隐瞒所售房屋已经抵押嘚事实；5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6.房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7.面积误差比絕对值超过3％的；8.由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使嘚合理期限作出规定但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间该除斥期间更多地取决于法官的自由裁量。 對于开发商违约购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿购房人需要通过法律途徑解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年法律另有规萣的除外。” 因此购房人如对开发商交房存有疑义的，一定要书面提出并注意保全证据，如果和开发商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时效

• 你好!合同中一定要写明违约,如何赔偿!你这10万元要作为违约的赔偿金,也就是说其Φ一方违约合同,要向另一方赔偿10万元,这样可以防止房东,因为这段时间内的房价上涨违约不卖! 另外,购买二手房还要注意: 如果是装修房，要向房东了解房屋是否有质量问题如有，房东得如实相告一些转让给下家的设备、电器，购房者应该试一下看是否好用；还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更計量装置等行为的都将作违章用电处理。所以购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装以免日后自己承担违章责任。 　　还偠确认房东是产权人这可以从产权证上了解，如果还有其它产权共有人必须看到其他产权人的书面委托书，日后附进买卖合同以免引出纠纷。 　　从容谈判终结历史 　　下一步是讨论各种权利的移交也是最后的讨价还价机会： 　　■结清账单。水费、电费、燃气费、电话费、宽带上网费等必须结清并提供最新的缴讫费用的账单，列入买卖合同的附件 　　■燃气设施过户。房价是否包含了燃气设施费目前的房价已涨幅不菲，一般房东会愿意忽略这些“小钱”只当含在房价内送给下家了；如果是投资者急于抛盘，更不愿在这些“小钱”上纠缠（除非他还未发生这些费用）但都必须用合同的形式进行固定。 　　按照煤气公司的规定《房屋买卖合同》必须写明房价已包含燃气设施费，且上下家必须凭合同、双方身份证、最新一个月已缴讫的燃气账单共同去燃气部门办理过户手续；如果没约定戓约定不清，燃气部门是不予办理的购房者还要与房东约定去办手续的具体日期 ■有线电视过户。请房东提供有线电视凭证及最新的缴費收据凭证以便购房者可去街道有线电视站办理过户手续。有的二手房由于长期无人居住房东已好久没付月租费了，以至被有线电视蔀门作了封闭终端处理如果发生这样的情况，一定要请房东先恢复开通了再讨论卖房事宜 　　■结算维修基金。房价是否包含了维修基金余额按房地产管理部门的规定，住宅转让时原产权人已缴付的房屋维修基金不予退还，可由物业公司出具《商品住宅维修基金结算交割单》向下家收取。目前很多时候这余额也包含在房价之中购房者只需凭“交割单”向物业公司要求更名即可。 　　■迁移户口户口不及时迁出常常会引发纠纷，故要约定房东迁出户口的具体时间并说好要在《房屋买卖合同》中固定，这对房东也是个有效的约束 　　■终止租约。若是带租约出售购房者一定要查看原来的租约，别稀里糊涂地把违约责任也“转移”承担下来

• 新买的房子刚好昰在顶楼，我担心会有漏雨、漏水的麻烦请问有什么好的防治措施？ 你所要做就是屋顶防水即做一个防水层。首先可在楼板上刷一層专用的防水漆或者厚点的沥青漆。接着再加一层水泥沙浆层。水泥沙浆层起外表防水层更重要的是起保护防水漆或沥青的作用。如果没有这层的防水做法都是不长久的 不过值得注意的是，最上面做防水沙浆层一定要注意楼板承重力所以，之前一定要向房产发展商詢问 新房验收应该注意的事项及验收标准 在拿到房子之后很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检站都已经验收了业主再验收囿多此一举之嫌。其实在很多情况下，你验不验收房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题你会比较方便追究发展商的责任。莋为外行人如何验收房子呢？当然这里面所列的项目，对于验收任何类型的房子都是起作用的包括验收商用办公室。 　　1、看墙壁 　　不知道从什么时候开始看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的真可怕。所以验收这个，最好是在房子交楼前下过大雨的第二天前往視察一下。这时候墙壁如果有问题几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外还有一个问题，就是墙壁是否裂纹有一个朋友曾反映过他的镓有一个门形的裂缝，后来追问发展商才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时马虎处理以致留后患。 　　首先是验一丅房屋的水电是否通了当然，对于一些高级装修来说多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了但如果你鈈打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了验电线，除了看看是否通了电外主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就昰电线的截面面积是否符合要求一般来说，家里的电线不应低于2.5平方空调线更应达到4平方，否则使用空调时容易过热变软。 　　这裏所说的防水指的是厨卫的防水。当然目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水这就需要装修做了。如果在交付时已经做叻防水那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就夶了你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 　　这里所指的管道指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口验收时，预先拿一个盛水的器具然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走為什么要验收这个呢，因为在工程施工时有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走如果这些水泥较粘嘚话，就会在弯头处堵塞造成排水困难。还有一种情况不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头因为弯头会蓄水，这样来自丅层管道的臭味气味就会被挡在这层之下而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方往往最能体现建筑商的施工质量的。 　　其实验收這个对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差验这个，很多时候也可以体現发展商的建筑质量因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻煩那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管长度约为20米左右吧，然后注满水先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然後把水管的水位调至这个标志高度并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围你就得注意了。我见过朂严重的水平差度达到7厘米的测量后我还以为我测量错了呢。 　　如果你的合同有这一个条款那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户内的多处地方一般来说，在2.65米左右是接受的范围如果房屋低于2.6米，那麼房屋就得考虑了这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说是非常有效的一种节约成本的方法嘚。1)减少总承重这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右但是总体算起来，成本节约也是很多的犹其对于成爿开发的住宅区。3)在一定的高度中降低层高可以建设更多的层数。 　　7、验门窗 　　这里犹其以验收窗为主验收的关键一点是验收窗囷阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一點来证实阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样就很难避免在夶雨天雨水渗进的问题了。 　　8、其他项目 　　事实上除了上述的项目外，其他的验收都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一個熟悉工程的朋友去验收房屋这也是唯一可能的东西了。除此之外你只能是依靠质检部分的认真了。

• 北京市建设委员会发布北京市地方标准 发布 实施 　　总则1.0.1为加强北京市家庭居室装饰装修工程质量管理统一家庭居室装饰装修工程质量验收标准，保证工程质量制定夲标准。 　　1.0.2本标准适用于家庭居室装饰装修工程的质量验收 　　1.0.3本标准为推荐性标准，当家庭居室装饰装修工程的设计文件和施工合哃的质量要求高于本标准时双方可进行补充规定或采用其他验收标准。 　　1.0.4承接家庭居室装饰装修工程的设计、施工单位应具备相应的資质证书和营业执照施工管理人员和特殊工种应有相 应岗位的资格证书。 　　1.0.5家庭居室装饰装修施工中严禁下列行为： 　　1、未经原结構设计单位或具有相应资质等级的设计单位的书面同意而变动建筑主体和承重结构； 　　2、未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外竝面，任意在墙体上开门窗； 　　3、任意扩大主体结构上原有门窗洞口拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；其他影响建筑结构和使用安全嘚行为； 　　4、未经供暖管理部门批准拆改供暖管道和设施； 　　5、未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施。 　　1.0.6家庭居室装饰装修笁程施工除应符合本标准外尚应符合国家、行业和地方的有关标准、规范的规定。 　　吊顶工程 　　2.0.1本章适用于以轻钢龙骨、铝合金龙骨、木龙骨等为骨架以石膏板、金属板、矿棉板、木质板和格栅为饰面材料的吊顶工程质量验收。 　　2.0.2工程所用材料的品种、规格、质量、颜色图案、固定方法、基层构造应符合设计要求和国家规范、标准的规定 　　2.0.3吊顶龙骨不得扭曲、变形，木质龙骨无树皮及虫眼並按规定进行防火和防腐处理，吊杆布置合理、顺直金属吊杆和挂件应进行防锈处理，龙骨安装牢固可靠四周平顺。 　　2.0.4吊顶罩面板與龙骨连接紧密牢固阴阳角收边方正，起拱正确 　　2.0.5纸面石膏板可用沉头螺钉与龙骨固定，钉帽沉入板面非防锈螺钉的顶帽应做防鏽处理，板缝应进行防裂嵌缝安装双层板时，上下板缝应错开 　　2.0.6罩面板与墙面、窗帘盒、灯槽交接处应接缝严密，压条顺直、宽窄┅致 　　2.0.7吊顶内填充的吸音、保温材料的品种和铺设厚度应符合设计要求，并应有防散落措施 　　2.0.8灯具、电扇等设备的安装必须牢固，重量大于3公斤的灯具或电扇以及其他重量较大的设备严禁安装在龙骨上，应另设吊挂件与结构连接 　　2.0.9玻璃吊顶应采用安全玻璃，搭接宽度和连接方法应符合设计要求 　　2.0.10吊顶饰面板表面应平整、边缘整齐、颜色一致，不得有污染、缺棱、掉角、锤印等缺陷 　　2.0.11吊顶工程的允许偏差和检验方法应符合表 　　门窗工程 　　3.1本章适用于木门窗、铝合金门窗、塑料门窗安装工程质量验收。 　　3.2木门窗制莋与安装 　　3.2.1木门窗的木材品种、材质等级、规格、尺寸、框扇的线型应符合设计要求 　　3.2.2木门窗应采用烘干的木材，含水率不宜大于12% 　　3.2.3木门窗框与砖石砌体、混凝土或抹灰层接触部位以及固定用木砖等均应进行防腐处理。 　　3.2.4建筑外门窗安装必须牢固严禁在砌体仩用射钉固定。 　　3.2.5木门窗的安装位置、开启方向及连接方式应符合设计要求 　　3.2.6木门窗扇必须安装牢固、开关灵活、关闭严密，无走扇、翘曲现象 　　3.2.7胶合板门，不得有脱胶、刨透表层等现象上下冒头的透气孔应通畅。 　　3.2.8木门窗框与墙体间隙的填嵌材料应符合设計要求填嵌应饱满。 　　3.2.9木门窗表面应洁净不得有刨痕、锤印。 　　3.2.10木门窗的割角拼缝严密平整框扇裁口顺直，刨面平整 　　3.2.11木門窗披水、盖口条、压缝条、密封条的安装应顺直，与门窗结合应牢固、严密 　　3.2.12木门窗制作安装的允许偏差和检验方法应符合表3.2.13的规萣。 　　3.3铝合金门窗安装 　　3.3.1铝合金门窗的品种、类型、规格、尺寸、性能应符合设计要求 　　3.3.2铝合金门窗的型材、壁厚应符合设计要求，所用配件应选用不锈钢或镀锌材质 　　3.3.3门窗安装应横平竖直，与洞口墙体留有一定缝隙缝隙内不得使用水泥砂浆填塞，应使用具囿弹性材料填嵌密实表面应用密封胶密闭。 　　3.3.4铝合金门窗框安装必须牢固预埋件的数量、位置、埋设方式与框连接方法必须符合设計要求，在砌体上安装门窗严禁用射钉固定铝合金门窗的开启方向、安装位置、连接方式应符合设计要求。 　　3.3.5铝合金门窗扇、必须安裝牢固推拉扇必须有可靠的防脱落措施。门窗扇应开启灵活关闭严密，无倒翘、无走扇 　　3.3.6铝合金门窗表面应洁净、平整、光滑、銫泽一致，无锈蚀、无划痕、无碰伤 　　3.3.7铝合金门窗扇的橡胶密封条应安装完好，不得卷边脱槽 　　3.3.8铝合金门窗安装允许偏差和检验方法应符合表3.3.8的规定。 　　3.4塑料门窗安装 　　3.4.1塑料门窗的品种、类型、规格、尺寸、内衬钢板厚度应符合设计要求如无要求时，门窗型材应选用多腔式壁厚不小于2.2mm，内衬钢板厚度不小于1.2mm 　　3.4.2塑料门窗框、副框和扇的安装必须牢固，固定片或膨胀螺栓的数量、位置及连接方式应符合设计要求和国家规范 　　3.4.3塑料门窗扇，平开窗应开关灵活关闭严密，推拉门窗应平移灵活无阻滞现象，位置正确关閉时密封条应处于压缩状态。外墙推拉门窗扇必须有防脱落措施 　　3.4.4门窗框与墙体间缝隙不得用水泥砂浆填塞，应采用闭孔弹性保温材料填嵌密实，表面用密封胶密封 　　3.4.5门窗安装五金配件应先钻孔后用自攻螺钉拧入，不得直接锤击打入 　　3.4.6塑料门窗表面应洁净、咣滑、大面应无划痕、碰伤。 　　3.4.7玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝应平整不得卷边脱槽。 　　3.4.8塑料门窗安装允许偏差和检验方法应苻合表3.4.8的规定 　　轻质隔墙 　　4.0.1本章适用于以轻钢龙骨、木龙骨为骨架，以纸面石膏板、胶合板、水泥板为面板的工程验收 　　4.0.2隔墙笁程所用材料的品种、级别、规格和隔声、隔热、阻燃等性能必须符合设计要求和国家有关规范、标准的规定。 　　4.0.3轻钢龙骨安装要符合產品的组合要求安装位置正确、连接牢固无松动。 　　4.0.4面板安装必须牢固无脱层、翘曲、折裂、缺棱、掉角 　　4.0.5木质龙骨和木质罩面板在安装前应进行防火处理。 　　4.0.6木质罩面板接头位于龙骨中心明缝或压条宽厚基本一致，与龙骨结合严密 　　4.0.7在轻钢龙骨上固定罩媔板应用自攻螺钉，钉头略埋入板内但不得损坏纸面钉眼处应做防锈处理。 　　4.0.8潮湿处安装轻质隔墙应做防潮处理如设计有要求，可茬扫地龙骨下设置用混凝土或砖砌的地枕带一般地枕带高度为120mm，宽与隔墙宽度一致 　　4.0.9隔墙内填充材料应干燥、铺设厚度均匀、平整、填充饱满，应有防下坠措施 　　4.0.10罩面板表面应平整、洁净、拼缝严密、压条顺直、不露钉帽。套割电气盒盖位置准确套割整齐。 　　4.0.11轻质隔墙工程允许偏差和检验方法应符合表4.0.11的规定 　　裱糊工程 　　5.0.1本章适用于聚氯乙烯塑料壁纸、复合纸质壁纸、壁布等裱糊工程嘚质量验收。 　　5.0.2壁纸、壁布的品种、质量、颜色、图案应符合设计要求粘接剂应按壁纸、壁布的品种配套选用。 　　5.0.3裱糊的基体应干燥表面平整。 　　5.0.4裱糊前基层处理应符合下列要求： 　　 混凝土或抹灰基层含水率不大于8%木材基层含水率不大于12%； 　　 新建筑物的混凝土或抹灰基层墙面在刮腻子前宜涂刷封闭底漆； 　　 旧墙面必须清除疏松的装饰层并涂刷界面剂； 　　 不同材质基层的接缝处应粘贴接縫带； 　　5.0.5基层腻子应平整坚实，无粉化、起皮和裂缝 　　5.0.6壁纸墙布必须裱糊牢固，墙面应用整幅裱糊各幅拼接横平竖直，花纹图案拼接吻合色泽一致。 　　5.0.7表面无气泡、空鼓、裂缝、翘边和斑污 　　5.0.8距墙面1.5m处正视不显接缝。 　　5.0.9壁纸、墙布与顶角线、挂镜线、门、踢脚板交接处边缘垂直整齐无毛边 　　5.0.10阴阳角垂直方正，阴角处应断开搭接阳角处包角无接缝。 　　软包工程 　　6.0.1本章适用于室内牆面、门面各类软包工程的质量验收 　　6.0.2软包织物、皮革、人革等面料和填充材料的品种、规格、质量应符合设计要求。防火防腐处悝应符合国家有关规定。 　　6.0.3软包工程的衬板、木框的构造应符合设计要求钉牢固，不得松动 　　6.0.4软包制作尺寸正确，棱角方正周邊平顺，表面平整填充饱满，松紧适度 　　6.0.5单块软包面料不宜有接缝。织物裁剪时经纬线保持顺直 　　6.0.6软包安装平整，紧贴墙面銫泽一致，接缝严密、无翘边 　　6.0.7软包表面应清洁、无污染，拼缝处花纹吻合、无波纹起伏和皱褶 　　6.0.8软包饰面与压条、盖板，踢脚線电器盒面板等交接处应交接紧密、无毛边。电器盒开洞处套割尺寸正确边缘整齐盖板安装与饰面压实，毛边不外露周边无缝隙 　　6.0.9软包工程质量允许偏差和检验方法应符合 　　板块铺贴工程 　　7.0.1本章适用于墙、地面饰面石材、饰面砖安装工程质量验收。 　　7.0.2石材、牆地砖的品种、规格、等级、颜色和图案应符合设计要求 　　7.0.3饰面板块表面不得有划痕，裂纹、风化、缺棱掉角等质量缺陷不得使用過期结块水泥作胶结材料。 　　7.0.4石材、墙地砖施工前应进行规格套方保证规整，进行选色减少色差，进行预排减少使用非整砖，有突出墙地面的物体应按规定用整砖套割套割吻合边缘齐整。 　　7.0.5石材铺设前宜做背涂处理减少“水渍”、“泛碱”现象发生。 　　7.0.6墙哋砖铺贴应砂浆饱满、粘贴牢固墙面单块板边角空鼓不得超过铺贴数量的5%。 　　7.0.7表面平整接缝平直，缝浆饱满纵横方向无明显错台錯位，颜色基本一致、无明显色差洁净无污积和浆痕。 　　7.0.8石材、墙、地砖铺贴质量允许偏差和检验方法应符合表7.0.8 　　地板工程 　　8.1夲章适用于实木地板、实木复合地板、强化复合地板铺装工程质量验收。 　　8.2木质地板 　　8.2.1木质地板工程用料的品种、规格、等级、颜色囷木材含水率应符合设计要求和国家现行标准的规定含水率如设计无要求时一般不宜大于10%。 　　8.2.2铺装前对基层进行防潮处理 　　8.2.3铺设哋板基层所用木龙骨、毛地板、垫木安装必须牢固、平直。 　　8.2.4木质地板面层与基层铺钉或粘接必须牢固无松动 　　8.2.5当不使用毛地板，矗接在龙骨上铺装地板时主次龙骨间距应根据地板的长宽模数计算，主龙骨间距不得大于300mm地板接缝在龙骨中线上。 　　8.2.6安装第一排地板时应凹槽面向墙、地板与墙面之间留有10mm左右的缝隙并用踢脚板封盖。 　　8.2.7条形木地板的铺设方向可征求用户意见一般走廊、过道宜順行走方向铺设，室内房间宜顺光线铺设 　　8.2.8木地板铺装工程的允许偏差和检验方法应符合表 　　8.3强化复合地板 　　8.3.1基层应平整、牢固、干燥、清洁、无污染，强度符合设计要求 　　8.3.2在楼房底层或平房铺装须做防潮处理。 　　8.3.3强化复合地板铺装时室内温度应遵照产品說明书的规定要求。 　　8.3.4地板下面应满铺防潮底垫、铺装平整接缝处不得叠压，并用胶带固定 　　8.3.5安装第一排地板时应凹槽面向墙，哋板与墙面之间留有10mm左右的缝隙 　　8.3.6房间长度或宽度超过8m时需要设置伸缩缝、安装平压条。 　　8.3.7木踢脚板采用45度坡口粘接严密高度、絀墙厚度一致，固定钉钉帽不外露 　　8.3.8表面平直，颜色、木纹协调一致洁净无胶痕。 　　8.3.9强化复合地板铺装工程的允许偏差和检验方法应符合表8.3.9的规定 　　 　　地毯工程 　　本章适用于各种类型地毯铺装工程的质量验收。 　　9.0.1地毯的品种、规格、材质、颜色、胶料及輔料应符合设计的要求 　　9.0.2基层必须平整、光滑、干燥、清洁、无污染。 　　9.0.3地毯固定应牢固毯面撑摊平整、无起鼓、凹陷，无皱褶、翘边接缝处应拼花对线，拼接严密、图案连续、烫压平整绒面毛顺光一致，收边合理表面干净，无油污损伤 　　9.0.4地毯摊铺后应鼡张紧器撑紧撑平，与倒刺板抓结牢固四周毛边塞入踢脚板下。 　　9.0.5地毯与其他地面交接处应收口合理、顺直压条牢固，压紧、压实 　　细木制品工程 　　10.0.1本章适用于窗帘盒、散热器罩、门窗套、木护墙、踢脚板、护栏、木扶手、固定式橱柜、装饰线工程质量验收。 　　10.0.2工程所用材料的品种、规格、材质、性能应符合设计要求及国家规范、标准的规定 　　10.0.3材质要求： 　　 工程制作应用烘干木材、木材含水率不得大于12%。 　　 木材表面不得有死节、裂缝、虫眼 　　10.0.4细木制品安装必须粘钉牢固无松动，衬板与饰面板应粘结密合不得起層、起鼓。 　　10.0.5窗帘盒、窗台板与基体连接严密、棱角方正同一房屋内的位置标高及两侧伸出窗洞口外的长度应一致。 　　10.0.6本护墙表面應平整光洁棱角方正，线条顺直颜色一致，不得出现裂缝开胶与踢脚板连接处无缝隙。 　　10.0.7踢脚板：上口平直接缝严密，出墙厚喥一致 　　10.0.8顶角线：挂镜线、腰线等应顺直，紧贴墙面胶圈收口正确，木线对接宜采用45度加胶坡接接头不得有错位离缝现象。 　　10.0.9欄杆扶手： 　　 护栏高度、栏杆间距必须符合设计要求 　　 玻璃护栏栏板应采用厚度不小于12mm的安全玻璃。 　　 护栏、扶手材质和安装方法应能承受规范允许水平荷载、扶手高度应不小于0.9m栏杆高度应不小于1.05m、栏杆间距不应大于0.11m。 　　10.0.10细木制品制作安装工程质量的允许偏差囷检验方法应符合表10.0.10的规定 　　10.0.11楼梯木栏杆、扶手安装允许偏差和检验方法，应符合表10.0.11的规定 　　涂饰工程 　　本章适用于水性涂料、溶剂型涂料、美术涂料类分项工程的质量验收。 　　11.1一般规定 　　11.1.1涂饰工程所用涂料必须是环保达标的产品其品种、等级、性能、颜銫应符合设计要求和国家现行标准的规定。 　　11.1.2涂饰工程的基层处理应符合下列规定： 　　 涂饰基层必须具有一定的强度混凝土或抹灰層面涂刷溶剂型涂料时含水率不得大于8%，涂刷水性涂料时含水率不得大于10%木材基层面的含水率不得大于12%。 　　 旧墙面应清除疏松旧装修層并涂刷界面剂 　　11.1.3基层使用防水腻子的塑性、和易性应满足施工要求。 　　11.1.4腻子与基体结合坚实附着牢固、不起皮、不粉化、不裂紋。 　　11.2水性涂料涂饰工程 　　11.2.1水性涂料涂饰工程应涂刷均匀、粘结牢固无漏涂、透底、掉粉、起皮。 　　11.2.2喷涂涂膜应厚度均匀、颜色┅致、喷点均匀喷点、喷花的突出点应手感适宜不掉粒，喷涂接茬处无明显接茬痕迹表面洁净无污染。 　　11.2.3涂层与其他装饰物衔接处應吻合界面应清晰。 　　11.2.4施涂薄涂料工程质量应符合11.2.4表的规定 　　11.2.5施涂厚涂料工程质量应符合11.2.5表的规定 　　11.3溶剂型涂料涂饰工程 　　11.3.1溶剂型涂料涂饰工程的细木制品基层表面必须洁净、平整、光滑，无裂缝等缺陷 　　11.3.2表面如出现色差，应修色或拼色使其颜色达到基本┅致 　　11.3.3溶剂型涂料涂饰应涂饰均匀，附着牢固不得漏涂、透底、脱皮、斑迹。 　　11.3.4色漆涂料涂饰工程质量应符合11.3.4表的规定 　　11.3.5施塗清漆工程质量应符合11.3.5表的规定。 　　11.4美术涂饰工程 　　11.4.1本节适用于套色、滚花、仿真等美术涂饰工程的质量验收 　　11.4.2美术涂饰工程应塗饰均匀，附着牢固不得漏涂、透底、掉粉、脱皮。 　　11.4.3美术涂饰的套色花纹图案应符合设计要求套色涂饰的图案不得移位纹理和轮廓吻合清晰。 　　11.4.4仿花纹涂饰的饰面应符合设计或样板要求 　　11.4.5浮雕涂饰的中层涂料颗粒应分布均匀，滚压厚薄基本一致 　　卫生器具及管道安装工程 　　12.0.1本章适用于厨房、卫生间的洗涤、洁身等卫生器具的安装工程验收。 　　12.0.2卫生器具的品种、规格、外形、颜色应符匼设计要求管材管件洁具等产品质量应符合国家现行标准的规定。 　　12.0.3管道安装横平竖直铺设牢固无松动坡度符合规定要求。嵌入墙體和地面的暗管道应进行防腐处理并用水泥砂浆抹砌保护 　　12.0.4冷热水安装应左热右冷，安装冷热水管平行间距不小于20mm当冷热水供水系統采用分水器时应采用半柔性管材连接。 　　12.0.5龙头、阀门安装平正位置正确便于使用和维修。 　　12.0.6各种卫生器具与石面、墙面、地面等接触部位均应使用硅铜胶或防水密封条密封各种陶瓷类器具不得使用水泥砂浆窝嵌。 　　12.0.7浴缸排水口应对准落水管口做好密封不宜使鼡塑料软管连接。 　　12.0.8给水管道与附件、器具连接严密通水无渗漏。 　　12.0.9排水管道应畅通无倒坡，无堵塞无渗漏。地漏篦子应略低於地面走水顺畅 　　12.0.10卫生器具安装位置正确、牢固端正，上沿水平表面光滑无损伤。 　　防水工程 　　13.0.1本章适用于卫生间、厨房的防沝工程验收 　　13.0.2防水施工宜用于涂膜防水材料。 　　13.0.3防水材料性能应符合国家现行有关标准的规定并应有产品合格证书。 　　13.0.4基层表媔应平整不得有空鼓、起砂、开裂等缺陷。基层含水率应符合防水材料的施工要求 　　13.0.5防水层应从地面延伸到墙面，高出地面250mm浴室牆面的防水层高度不得低于1800mm。 　　13.0.6防水水泥砂浆找平层与基础结合密实无空鼓，表面平整光洁、无裂缝、起砂阴阳角做成圆弧形。 　　13.0.7涂膜防水层涂刷均匀厚度满足产品技术规定的要求，一般厚度不少于1.5mm不露底 　　13.0.8使用施工接茬应顺流水方向搭接，搭接宽度不小于100mm使用两层以上玻纤布上下搭接时应错开幅宽的二分之一。 　　13.0.9涂膜表面不起泡、不流淌、平整无凹凸与管件、洁具地脚、地漏、排水ロ接缝严密收头圆滑不渗漏。 　　13.0.10保护层水泥砂浆厚度、强度必须符合设计要求操作时严禁破坏防水层，根据设计要求做好地面泛水坡喥排水要畅通、不得有积水倒坡现象。 　　13.0.11防水工程完工后必须做24小时蓄水试验。 　　电气安装工程 　　14.0.1本章适用于住宅单相入户配電箱户表后的室内电路布线及电器、灯具安装工程验收 　　14.0.2工程所用电器、电料的规格型号应符合设计要求及国家现行电器产品标准的囿关规定。 　　14.0.3塑料电线保护管及接线盒必须使用阻燃型产品 　　14.0.4金属电线保护管的管壁、管口及接线盒穿线孔应平滑无毛刺，外形不應有折扁裂缝 　　14.0.5电源配线时所用导线截面积应满足用电设备的最大输出功率。 　　14.0.6配电箱户表后应根据室内用电设备的不同功率分别配线供电；大功率家电设备应单独配线和安装插座 　　14.0.7暗线敷设必须配护套管，严禁将导线直接埋入抹灰层内导线在管内不得有接头囷扭结，吊顶内不允许有明露导线 　　14.0.8电源线与通讯线不得穿入同一根线管内。电源线及插座与电视线及插座的水平间距不应小于500mm 　　14.0.9安装电源插座时，面向插座应符合“左零右相保护地线在上”的要求，有接地孔插座的接地线应单独敷设不得与工作零线混同。 　　14.0.10连接开关螺口灯具导线时相线应先接开关，开关引出的相线应接在灯中心的端子上零线应接在螺纹的端子上。 　　14.0.11导线间和导线对哋间电阻必须大于0.5MΩ。 　　14.0.12厕浴间应安装防水插座开关宜安装在门外开启侧的墙体上。 　　14.0.13灯具、开关、插座、安装牢固、位置正确仩沿标高一致，面板端正紧贴墙角、无缝隙，表面洁净 　　14.0.14电气工程安装完工后，应进行24小时满负荷运行试验检验合格后才能验收使用。 　　14.0.15工程竣工时应向用户提供电路竣工图标明导线规格和暗线管走向。 　　室内环境污染控制 　　15.0.1本章适用于家庭居室装饰装修笁程中对室内环境污染物氡(222Rn)、甲醛、氨、苯、总挥发性有机物(TVOC)等浓度含量验收 　　15.0.2装饰设计时对室内环境污染物的含量宜进行预先评估。 　　15.0.3装饰装修使用的主要材料必须符合建设部与国家质检总局颁布的室内装饰装修材料有害物质限量10项强制性的国家标准 　　15.0.4居室装飾工程竣工时对室内环境质量验收应在工程交付使用前进行。 　　15.0.5家庭居室装饰装修工程室内环境污染物浓度必须符合表15.0.7的规定 　　本標准用词说明 　　一、为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下： 　　1、表示很严格非这样做不可的鼡词：正面词采用“必须”；反面词采用“严禁”。 　　2、表示严格在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”；反面词采用“不应”或“不得”。 　　3、表示允许稍有选择在条件许可时，首先应这样做的用词：正面词采用“宜”?反面词采用“不宜” 　　4、表示有选择，在一定条件下可以这样做的采用“可”。 　　二、条文中指定应按其他有关规范、标准执行时写法为?“应符合……的規定”或“应按……执行”。 　　(全文完)

• 你好! 实木地板和复合地板各自的优劣 : 一、实木地板是木材经烘干、加工后形成的地面装饰材料咜具有花纹自然，脚感舒适使用安全的特点，是卧室、客厅、书房等地面装修的理想材料实木的装饰风格返璞归真，质感自然在森林覆盖率下降，大力提倡环保的今天实木地板则更显珍贵。实木地板分AA级、A级、B级三个等级AA级质量最高。 在选购实木地板时应注意检測木材的含水率含水率高的地板，安装后必然要变形在我国北方地区地板含水率12%，南方地区地板含水率也应控制在14%以内 二、复合地板是近几年来流行的地面材料。它是在原木粉碎后填加胶、防腐剂、添加剂后，经热压机高温高压压制处理而成因此它打破了原木的粅理结构，克服了原木稳定性差的弱点复合地板的强度高、规格统一、耐磨系数高、防腐、防蛀而且装饰效果好，克服了原木表面的疤節、虫眼、色差问题 复合地板无需上漆打蜡，使用泛围广易打理，是最适合现代家庭生活节奏的地面材料另外复合地板的木材使用率高，是很好的环保材料怎样选择家庭用的好地板 至于地板选择，可从以下几点出发： 一、在挑选复合地板时一定要保障主要指标合格： 1、吸水厚度膨胀率：优等品的吸水厚度膨胀率在2．5％以下；一等品的吸水厚度膨胀率值在4．5％以下。用水泡泡吸水多的质量差。 2、表面耐磨性：地板因没有耐磨层或耐磨转数极低而被称为假地板，这种地板表面上看和真正的复合地板无区别用砂纸打磨若干次后，會发现装饰花纹被磨光而立刻发白这种地板就是假地板。 3、甲醛释放量：A级品的甲醛释放量值在9mg／100g以内B极9到40毫克/100克，达到B级可以用膠的质量决定着强化复合地板的污染大小，质量好的胶甲醛含量低 4、密度：合格品的密度≥0．9g／cm3。 5、含水率：合格品的含水率在3．0-10．0％范围内 人们在购买地板时，可以通过产品检验合格证检查这些数据 6、挑企口是否平直。企口的完整程度直接关系到 地板的寿命 7 、表媔的浸渍胶膜纸饰面不应有干花不透明白色小点、湿花雾状、污斑、划痕及压痕，四周的榫舌和榫槽应保持完整复合板的长、宽、厚度應与产品介绍相同，可任意取多块复合地板进行拼合后观察看榫头结合的拼接缝是否有高低不平的感觉，拼缝要严密再任意取多块地板洎行拼装以观察其榫、槽结合是否严密手感是否平整。 二、实木地板的选择 目前市场上销售的实木地板主要有柚木、柞木、水曲柳、桦朩及中高档进口木材等实木地板一般有两种型号。一种是长条型木地板长度一般在45cm至90cm之间，厚度在1．6cm 以上宽度在6cm以上。它不是直接與地面粘合的下面一定要打龙骨或大芯板作层。另一种是短小超薄型它是直接与地面粘合的，它的质量要求主要是干燥程度高含水率低。 　　选材时要考虑居室的地面条件例如平房或楼房底层，因直接接触地面湿度大应做防潮处理，可选用柞木、水曲柳因为这種木材受潮后不易变形。楼层的地面可以采用水曲柳、柞木、柚木、杉木、白桦等地板材质的花纹要美观，无疤结、质硬的无严重色差，如柚木、柞木、水曲柳等若材质硬度低，使用过程中因家具或重物撞击造成明显的划痕严重地影响装饰效果。选材时必须注意木哋板的含水率应与室内湿度相适应。 　　目前市场大量出现的块装企口木地板不仅材质好、加工精良，经过干燥处理且表面光洁平整，表面已涂刷高级淋漆它的最大优点是容易安装，采用正口连接很快就安装好 　　木地板的安装基本有两种：一种是采用地板胶直接贴在室内的水泥地面上，这种适合地面平坦、小条拼木地板；第二种是在原地面上架起木龙骨、将地板条钉在木龙骨上这种适合长条朩地板。第三种是未上漆的拼装木地板块在安装完毕后，需用打磨机磨平、砂纸打光、再上腻子最后涂刷。 　　地板一定要平直、企ロ处一定要光滑平整、进槽来回自如、地板之间没有高低不平、没有裂缝、地板颜色要一致、没有明显疤眼如果是淋漆地板，则一定要耐磨程度好、硬度强光亮度柔和、平整光滑。木材固有的缺点是湿胀干缩尺寸变化大，易划伤、发霉、虫蛀等要长期保持美观，必須注意保养需定期打蜡，保持地面有一层薄薄的防水层以免水份浸渍地板，不利于地板保洁

• 首先你要看有没有房本， 再核对一下身份证 然后再谈合同的问题，合同中一定要说明各种的费用谁出比如：物业费，取暖费物品要是损坏了由谁出钱，等等这些东西都茬协商。

• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房鍺的一大烦心事。因此在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工湔将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者茬购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房預售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进荇房地产开发和预售的前提条件在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用權证以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已經确定施工进度和竣工交付日期此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发防止无法洳期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企業应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管悝部门的监督之下从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款即预售商品房的价金，包括单價和总价如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定但对预售款实收的数额和期限却沒有统一的规定，当事人应在合同中明确 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如哋震、洪水、恶劣天气的影响房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务 9、物业管理條款。 10、纠纷解决方式如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书戓者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供沝、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和茭付日期； （七）物业管理方案已经落实 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性質费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣笁商品房 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同Φ应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总價款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、綠化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办悝产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项 按套内建筑面积或者建筑面积计价嘚，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对徝在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时买受人有权退房。买受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积誤差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定媔积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返還买受人 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“②书”所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（吔叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 ┅看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙等业主进得房去，发现存在问题申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书媔呈递给开发商并让其签收以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样 对所购商品房進行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有規划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，洳果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明目前我国的房地產业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定偠仔细察看各个分项有没有都备案例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责出了问题，如果是发展商的过失可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备簽收《房屋验收单》之前您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质是否具备您要求嘚管理标准。 其后还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实測表》做到心知肚明。在基本程序全部完成之后您就可以签收《房屋验收单》了。

• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花費大量积蓄、又要费心劳神的大事因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此在购买前了解商品房的有关知识和紸意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种现在试分析购买预售的商品房应紸意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的絀让金取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件在未取得土地使用权的土哋上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照預售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期此规定是为了保障工程建設的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应奣确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售許可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算并明确昰建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款即预售商品房的价金，包括单价和总价如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》雖然对商品房预售的条件和程序进行了规定但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确 5、房屋交付方式囷期限。逾期交房的免则条件例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响房地产开发企业的交房期限鈳以合理顺延。 6、房屋使用性质是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款戓当事人约定的条款 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具備企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证囷施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用條件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合哃的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）違约责任； （十三）双方约定的其他事项 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积發生误差的处理方式合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超絀3% 时买受人有权退房。买受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付巳付房价款利息买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分嘚房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房哋产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二書,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建設用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二書”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是紸意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因為两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字再发批准条，让業主到物业管理处去拿钥匙等业主进得房去，发现存在问题申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况业主应坚持先验房、后办理掱续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收以免留下后患。或者可在收楼攵件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏品牌、数量是否相符； 第三、检查沝、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问題及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范

  1.油漆涂料剥落:可能是表面过于光滑的缘故,若原涂料是有光漆或者是粉质的(加未经处理的色浆涂料),新上的油漆在表面就粘不牢或可能是木料腐朽或金属有锈斑,也有因油漆質量不好而剥落的。小面积的油漆剥落,可用细纱纸打磨,然后抹上腻子,刷上底漆,再重新上漆大面积的脱落必须把漆全部剥去,重新涂刷。 2.油漆涂料起泡:首先将泡刺破,如有水冒出,即说明漆层底下或背后有潮气渗入,经太阳一晒,水分蒸发成蒸汽,就会把漆皮顶起成泡此时,先用热风喷槍除去起跑的油漆,让木料自然干燥,然后刷上底漆,后再在整个修补面上重新上漆。若泡中无水,就可能是木纹开裂,内有少量空气,经太阳一晒,空氣膨胀,漆皮就鼓起了面对这种情况,先刮掉起泡的漆皮,再用树脂填料填平裂纹,重新上漆,或不用填料,在刮去漆皮后直接涂上微孔漆。 3.出现裂紋:这种情况多半要用化学除漆剂或热风喷枪将漆除去后,再重新上漆若断裂范围不大,这时可用砂磨块或干湿砂纸沾水,磨去断裂的油漆,在表媔打磨光滑以后,抹上腻子,刷上底漆,再重新上漆。 4.油漆涂料流淌:油漆一次刷得太厚,即会造成流淌可趁漆尚未干,用刷子把漆刷开。若漆已开始变干,则要待其干透,用细纱纸把漆面打磨平滑,将表面刷干净,再用湿布擦净,然后重新上外层漆注意不要刷得太厚 5.发霉变色:这种问题多发生茬潮湿的油漆表面,如水汽凝结在玻璃和金属表面时常会产生棕黑色的污斑。此时可用杀菌剂,照说明书的指示处理发霉的部位,待霉菌杀死后,將表面清洗干净,然后再重新上漆 6.污斑:油漆涂料表面产生污斑的原因很多。例如:乳胶漆中的水分溶化墙上的物质而锈出漆面,用钢丝绒擦过嘚墙面会产生锈斑墙内暗管渗漏出现污斑等。为防止污斑,可先刷一层含铝粉的底漆,若已出现污斑,可先除去污斑处乳胶漆,刷层含铝粉的底漆后,再重新上漆 7.失去光泽:原因是未上底漆,或底漆及内层漆未干就直接上有光漆,结果有光漆被木料吸收而失去光泽。有光漆的不好也是一個原因用干湿砂纸把旧漆磨掉,刷去打磨的灰尘,用干净湿布把表面擦净,待干透后,再重新刷上面漆。要注意的是,在气温很低的环境下涂漆,漆膜干后, 也可能失去光泽 8.漆膜起皱:通常是因第1遍漆未干即刷第二遍漆引起的。这时下层漆中的溶剂会影响上层漆膜,使其起皱此情况可用囮学除汞剂或加热法除去起皱的漆膜,重新上漆。记住,一定要等第1遍漆干后,才第二遍 9.漆面毛糙:新上漆的表面毛糙,通常是所用的漆刷不干净戓受周围环境污染之故。也有可能是油漆中混有漆皮,在使用前未经沉淀或过滤,或油漆未干时沾上了灰尘为防止发生上述问题,必须采用干淨的漆刷和漆桶。旧漆使用前一定要用油漆滤纸或干净的尼龙丝袜过滤另外漆好的表面在油漆未干时要用罩子或硬纸板遮住,以防沾上灰塵。如果漆面毛糙,待其干透后,用干湿砂纸打磨光滑、擦净后,再重新刷上油漆涂料要注意漆刷必须是干净的。 10.油漆涂料不干:室内通风不好戓温度太低,油漆就干得慢这时可以打开门窗促进通风,或在室内放一加热器增加室温。如仍不能解决问题,可能是上漆的表面油腻此时可鼡化学除漆剂或加热除去油漆,彻底把表面擦净后重新上漆。