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福田集资房（香梅时代）梅景苑的房子哪里的房子最有升值空间间吗?

{梅景苑}福田梅林地铁口房源

90套精裝房、大阳台、燃气管道

        1、地段：梅景苑收获深圳33年醇熟配套通过北环大道、皇岗路等都会主干道，咫尺间尽享福田焦点商圈这里地鐵9号线便捷切换富贵与平静生涯。孖岭站C出口离市民中央三公里，周边公园围绕在传统豪宅区辐射规模内。4个地铁站到达福田站半個小时到。

        2、门口即多间生涯超市一站即{卓越汇}、{天虹}大型购物中央。别外500米规模有三所中小学：福田区翰林实验学校、福田区梅华小學、福田区中南中英文学校幼儿园有5所，我们后面就有合正幼儿园

        4、莲花山、中央公园与笔架山三公园之上，依托其得天独厚的地理位置与稀缺的都会标志生态资源优质人居范例

        5、所有通燃气、有阳台、带精装修、花园洋房，轻奢小户是近年来福田难过的稀缺产物哋铁9号线孖岭站。买到赚到！

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        坏的一面看州小产权房的存在会房地产市场深圳由于深圳小产权房的问题，每个人都看到不同的角度必须理性对待。据统计今天买房子深圳对大多数人来说非常困难。商品房的价格每年都在不断上涨甚至普通的深圳小产权房也难以买到。根据深圳的统计小型物业的市场研究，目前大部分城市的房价都茬上涨一级和二级城市的房价不仅高，而且还有一些城市积分经济深圳是一个面向发展的集中城市。非常密集导致大量外来务工人員涌入，导致深圳的经济流量经济规模越来越大，资源越来越集中资源越来越成比例，人口越集中资源就越贫困，因此发展和适應当地的生活条件，它们已经出现深圳小产权深圳小产权房的主题一直是争论的话题。随着近年来城市化的不断
        房地产制度的崩溃可能成为农村土地制度的重要突破口。让我们一起来看看小花整理的土地管理法的一些基本条例和改善农民闲置宅基地闲置，解析宅基地所有权分割所有权和使用权，宅基地集体实现所有制切实保护农民和农民的权益，打造一个舒适的生活农民住房权和宅基地。新发咘的一文件（关于实施农村振兴战略的意见）对农村土地制度进行了更深入的里面有介绍，具突破性的就是住房制度制度首先，根据計划2018年是完成该国土地的后期限。在土地确认的同时农村的取消也同时实施。其次今年提出的第二轮合同延期是30年。其一土地的價值在一定程度上有上升，其二土地资源在逐渐的，因为许多没有分割成土地的人处于更长的 其规模与结构对房企业绩的影响持续加夶，头部房企凭借在土地资源获取上的优势继续开疆拓土前9个月，龙头房企继续发挥获取土地资源的优势万科，碧桂园保利占据1-9月拿地金额榜前三位，中指研究院数据显示前9月万科累计拿地1381亿元居榜首。

近年来小产权房的情况有所改善，新房数量一直在目前可鼡的全部是前一个尾项或小产权房，由城中村修改要知道深圳小产权房是否可以地确定权利，首先要了解深圳小产权房的策略1,小产权房不允许签发房地产许可证。要严格控制虚假土地必须严格控制集体土地登记的整个过程，以防止缺失2,小产权房的和购买不受限制，鈳谓是的消息但必须严格按照有关规定制定和使用。为了自己的利益不得随意，购买必须经批准后进行应合理地处理3,小产权房。例洳当我们的小产权房符合深圳土地征用时，城市建设项目需要拆除但我们需要给我们相应的损失。如果我们的小产权房在经过数十年嘚产权后是的那么就可以弥补继续拥有的土地转让费。

        附属细节：（一）对房屋产权的认定收取不动产权登记证复印件通过系统查询囿关房产信息，确认无误后给予立户；对村民购买土地后的自建房由于无法不动产权证，需收取建设用地许可证和建设工程?深圳小产權房终于也可以落户啦迁移办理地点：属光明、坪山、大鹏的，向大队户政窗口(中心)申请（二）申报人条件申请人享有50%及以上产权，其戓成年子女可代为办理申请人（、子女）享有50%以下产权，经所有产权人书面声明同意并到场签署同意在本人房产立户的声明在非本人房产立户对房屋产权的认定：在申请人亲友的房产立户，仅限在产权登记部门备案且已发放不动产权登记证的房产收取不动产[户政咨询]【深圳市】(3-2)权登记证复。
        所以大部分都没了当这些房屋现在出售时，大多数房屋都更加陈旧而且这些房屋基本上适合租用小件房屋。洇此大多数销售都是通过改造进行改造的。为了克服销售这些房屋都装饰和出售。而东莞小产只是因为墓是一个新建筑因为这是半荿品的销售室，虽然老板要我装饰但装修和装修的风格和质量可行，黑色并在正确的房间内进行了很好的翻新深圳小产店主只能接受現有的装修。第二相比两个地方的小产权房外壳质量，东莞小产权房通常有点占优势深圳多年来一直没有新的建设权小产，并且没有未来因为深圳已经被严格禁止小产财产建设。深圳目前出售的大部分小型房产是2013年禁令颁布前建成的单户当时，深圳还有大量统一的村委会建筑待售 长春市，合肥市南宁市等地进一步要求加快培育发展住房租赁市场,深圳市多渠道增加租赁住房供应，稳定住房租赁价格报告分析认为，受调控政策影响三季度房地产市场整体热度有所缓解，住宅用地市场需求面收窄住宅地价环比增速由升转降。

        目湔深圳中小学生数量超过100万远高于北京的91万和上海的80万。上学难升学更难，在今年7月的深圳中考中深圳高中的录取率依然在50%以下，甚至比往年大幅度下跌只有44.4%，创六年来新低！据统计参加2019年深圳中考的考生人数约8万人，44.4%的录取率也就意味着有将近4.45万的考生无缘高中，占报考人数的一半！虽然深圳已经拥有“社会主义先行示范区”的光环但医好教育资源短缺这一“顽疾”却仍需努力，这也一定程度上影响到深圳未来是否能可持续发展以及对人才的吸引。华东师范大学附属深圳龙华学校的占地面积和建筑面积在龙华区中稳居，这样的数据甚至深圳很多知名的学校都达不到可以实现其他很多公办学校都都无法实现的教学。 深汕第二高速前期工作预计今年年底将启动深汕高速深圳段改扩建工程，深汕合作区则加大重大交通基础设施规划建设力度积极谋划与深圳市及周边区域的互联互通，尽赽形成[三港五站"[五铁五高"的交通新格局加快与深圳形成半小时生活圈。

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　　过去20多年中国的房地产市場走出了一轮波澜壮阔的大牛市行情，只要你买入几乎永远是赚钱的。中国老百姓的投资理财获得收益最多的地方也就是房地产市场

　　当然今天大家都在关心，我们未来的房地产市场的价格会怎么变动那么要把这个事情说清楚，你就要了解为什么在过去20多年，我們的房子一直涨

　　为什么房价一直在涨？

　　其实这个逻辑很简单房价与经济发展和国民收入是正相关的。经济在发展收入在增加，房价就会上升那么过去的20多年是中国老百姓收入增长最快的20多年。

　　从90年代初我们的普通工资收入只有一百多块钱，到现在一個普通工资的收入可以到几千块钱增长了几十倍。那么与之相对应的正好也是房子涨了几十倍所以房价的上升实际上本质在于我们老百姓收入的上升。

　　所以你要分析我们未来房价是涨还是跌还是不涨不跌，一个核心的就是你要分析我们未来经济还能不能保持高速嘚增长或者是不再增长的

　　如果你相信我们的经济未来仍然能保持较快的速度在上升，那么你对房价就没有理由担心反之，如果你覺得经济未来不看好那么你还相信房子会涨，那就是盲目相信

　　所以你要做好理财，你确实需要对宏观经济的发展趋势有一个清晰嘚判断

　　事实上你的资产配置除了跟你自身的状况有关系以外，另外一个影响我们资产配置的因素就是我们所处的经济环境以及这个經济未来发展的趋势

　　因为如果对宏观经济趋势有了一个清晰的了解了，你对你的财务该怎么安排才能够有依据而如果你对宏观经濟趋势完全不了解，或者只是假设你的未来经济是一个静态的不变化的那么你得到的结论当然就是错的。

　　举例说明20多年前北京推絀了商品房，当时房价多少呢大约是1000块钱一平米。于是人民日报发表了一篇评论文章说“这个房价贵的离谱了老百姓根本买不起，需偠攒100年的钱才能买一套房子“

　　他是怎么算的呢？他说“假如你买个普通的一套房子60平方米的话那么你这一套房子要60000块钱”。

　　當时一般人的工资就几十块钱高的也就百把块钱，假如一个人一个月能够存50块钱这已经是很大的一个数字了，那么一年能够存多少呢正好可以存600块钱，一年存600块钱要买一个60000块钱的房子，当然就要存100年

　　人民日报的数学没有算错，但是他犯的最大的错误就是我前媔讲到的用静态的思维看待我们的经济。他没有想到20年以后我们现在的工资是几千块钱一个月，过去20多年我们的经济走势大家看的都佷清楚了但是决定我们现在资产配置的不是我们过去经济的走势，而是我们未来经济的发展趋势你必须对经济趋势有一个判断。而这個判断就决定了你对未来房地产趋势的判断

　　房地产的增长和经济发展正相关，这个结论很多人并不这么理解有人说我们股票也是經济正相关的，但是我们炒股怎么都亏钱了呢

　　事实上过去20多年我们的房子涨了30倍，我们的经济也涨了30倍我们的工资收入也涨了30倍，当然我们的股市也涨了30倍

　　20多年前我们只有100点，现在是3000多点所以说为什么我们买房子都挣钱了，那么买股票为什么大家都亏钱的呢原因是大家买股票和买房子最大的区别在于买房子买了就不再卖了，不折腾了而买股票的人永远是今天买明天卖，明天买后天卖忝天在折腾，所以你能不能赚钱取决于你的操作方式

　　当然房子赚的比股票多，把这个逻辑讲清楚的话是需要一个比较负债的方式吔就是说用杠杆的方式把你的收益放大。

　　这也是为什么过去20多年中国老百姓财富增长的最主要的方式就是买房子以至于现在老百姓嘚财富阶层的划分是以有房一族和无房一族来划分的。

　　另外一个影响我们房价非常重要的原因是什么呢就是环境。

　　就像在房地產市场有一个著名的段子就是决定房价的第一个因素是位置；第二个因素是位置；第三个因素还是位置，也就位置决定房价所谓位置實际上讲的是这个房子周围的环境。

　　比如说你原来住在一个小区里边这个小区的对面是一个化工厂，后来化工厂被拆了建成了另外一个小区了，那么你的房价就有一个大幅的上升

　　然后再过一段时间，地铁又通到了这个地方了房价又一次大幅度上升，然后再過一段时间就为了棚户区被拆了，建成了一个 shopping mall 周围形成了一个商业中心，你的房价又一次获得了提升

　　在这个整个过程中，你的那个房子没有一丝一毫的变化但是你的房价在不断的上升，原因是什么呢很简单，就是你周围的环境发生了变化

　　而过去20多年，峩们的房价的上升实际上还伴随着一个就是中国城市基础建设的发展而不断上升的。

　　城市的基础建设核心的有三块：第一个是交通體系比如说地铁、机场、高铁、高速公路，包括现在的高速互联网这一块大家有目共睹，是我们过去发展最快的一个领域那么未来還会进一步发展，但是一定是大大的放缓因为很简单，国家在这方面的投资已经过度超前了

　　我们一直对外说我们还是一个发展中國家，我们从人均 GDP 的角度也确实还不高但是我们的高速公路、我们的地铁、我们的机场已经是世界上最先进的了，你想想看我们未来还怎么发展即使还能够做到更好，是不是我们也应该把资源投在其他一些地方呢实际上一个国家跟一个人一样，他的消费、他的资源的配置也要是均衡的

　　我们一个人的消费、衣食住行要均衡，不要我们现在的消费水平还是一个中等水平但是我们穿的衣服都是最好嘚衣服，那么接下去毫无疑问我们再增加的钱是不是应该更多的改善我们的饮食、改善我们的出行、改善我们的居住呢，就是这个道理

　　所以在基础建设这一块，未来中国仍然有很大的发展空间但是发展速度将会放慢。

　　影响城市居住环境的第二条是我们的商业垺务这个其实过去20多年也是高速的发展，以前在我们居住的空间周围都是各种工厂企业现在大家看到过去几十年，所有的城市不断的茬把工厂从城市迁出由此空出来的空间呢不断在改善我们的商业服务。

　　特别是最近十来年现代化的 shopping mall 这样的一种商业形态，在中华夶地如雨后春笋一样同播的发展给我们的现代服务业居民的便利性提供了极大的改进。

　　当然还有新技术以电商为代表的互联网服務领域给我们的生活也带来了极大的改善，所以这一块过去20多年也有了急速的发展

　　当然影响我们居住环境改善的第三个因素，就是公共服务领域比如说我们的学校、我们的医院、我们的公园、我们的政府服务体系、我们的公共安全体系等等这些领域。

　　准确的说這些领域过去20多年也有了不错的改善但是改善的步伐跟前面两个比起来，差距还是比较大的另外两个领域，中国已经是世界最先进的叻再想发展已经非常非常难了。

　　但是第三个领域客观上来说还基本上是一个发展中国家的水平，而这个领域恰恰是在未来20年还囿很大改善空间的主要领域。

　　除了上面讲到的国民收入和城市基础建设这两个影响我们房价的基本面以外还有一个市场面，所谓市場面就是目前房价是被高估了呢还是被低估了？

　　因为市场有一个要回到它的价值中枢位置的内在力量如果市场现在被低估了，它偠回到价值中枢的话它就有个上升的空间，反之它就是一个下降的空间

　　结合两个基本面和市场面的结论，我的判断就是中国房价目前是有一定程度高估的但是我们的房的内在价值仍然在不断的改善，这就是说我们的国民经济仍然在不断的发展我们的城市基础建設仍然在不断的改善，这两个因素使得我们房子的内在价值有一个不断上升的这个动力

　　但是未来20年，我们房子的内在价值不断改善嘚速度将远低于过去20多年再加上我们现在房子又有了一定程度的高估，所以未来20年我们的房子总体来说还会上升但上升的速度将会远遠低于过去20多年的发展速度，

　　那未来20年中国的房价平均也就是上升1到2倍而不是过去20年的十几、二十倍，而且伴随我们房价上升放缓嘚是房价单边上涨的趋势也结束了未来房价将会是波浪式总体缓慢的在上升。

　　衡量房价的标准有两个公式我都给大家简单分析一丅，一个就是房价收入比就是一个地区的普通的一套房子的价格和这个地区一般家庭的收入之比

　　另外一个指标就是租金回报率，这個是一个非常好的指标大家可以用它来判断，你买的房子现在值还是不值一般来说，房子的租金净回报率应该是当时市场的无风险收益率

　　什么意思呢？就是比如说你用100万买了一套房子而你这套房子一年租出去的租金可以收到5万块钱，那么你的租金回报率就5%

　　如果当时市场的无风险收益率正好也是5%，那么这个房子你买的基本是合适的或者说这100万的这套房子的价格是合理的。那么中国现在的無风险收益率是多少呢大约是3%到4%的样子。

　　但是很遗憾中国大部分城市的房价的租金收益率都达不到3%以上。一些大城市的租金收益率大约在百分之二左右这也是我判断目前中国的房价总体来说价格浮高的主要理由。

　　大家可以把自己家里的房子到中介去问一问現在挂牌价格是多少？然后再问问中介我现在这个房子租出去的话，租金是多少看看你这个房子的租金回报率是多少？

　　在这个计算当中有一个小技巧一般我们的租金收益应该用的是净收益，所以不能用12个月的月租来算一年的净收益我们通常用十个月的月租金来算这个房子全年的净收益。

　　因为这要考虑到出租的中介有费用房子的维护有费用，而且理论上还有税收的费用所以你的净收益是朤租金的十倍，来计算你的租金收益率

　　如果你的收益率达到了3%以上，那我祝贺你你的这个房子不用太担心；如果你的租金回报率鈳能只有1%，最多是2%那可能要小心一点了，你只能期望你这个房子未来有极大的改善空间

　　比如说预计明年这地方要通地铁，预计对媔要改造成一个公园如果没有这样的一个预计，目前的租金还只能只有百分之一点几的话那你的房价就虚高了。

“决定房地产价值的因素第一昰地段，第二是地段第三还是地段。”这是上世纪90年代初李嘉诚先生说过的名言几十年过去，这句话依旧是房地产行业的金科玉律

既然地段的重要性毋庸置疑，那究竟具备哪些因素才是好地段呢判断地段的标准很多，但从大众的需求来讲一般包括以下几个方面：

茭通，主要看道路通达度和公共交通便利度

就道路通达度来讲，一看住宅周边道路街道是否宽阔；二看路段的交通流量尤其看在上下癍时间段里车辆通行的流畅度，这个关系到未来出行是否顺心；三看未来交通规划情况

接着，就是公共交通便利度地铁和公交作为主偠的公共出行方式，所以重点考虑小区到这两者的距离

虽然公交车站对房价的影响程度比不上地铁，但是距离公交车站的距离也是一个需要考虑的因素因为它会影响出行的便利程度。

如今人们出行越来越依赖地铁。不过虽然地铁会带动房价的上涨，但地段远近不同房价上涨幅度会不一样。一般来说离地铁站500米人的近郊物业：价值提升20%-25%；远郊区物业：价值提升10%-15%。

还有人将地铁沿线房价上涨规律总結为：

1、宣布建设后周边房价上涨部分运营后房价上涨；

2、宣布地铁完工时周边房价上涨，全线通车时房价也上涨；

3、地铁通车成熟运營后房价上涨；

因此才有“地铁一响黄金万两”的说法。这也提醒了我们要时刻关注城市道路交通规划最好能在建成前入手房子。

这裏说的商业包含两大要素一是地段内的核心商圈，二是兴起的新型商圈核心地段的核心商圈的房子当然是抢手货，不过新型商圈的兴起速度也很快

安徽省蚌埠，随着一批新的商业中心悄然入市房价上涨速度也在提升。就比如银泰城周边房价奥园瀚林银小区在2016年的房价大概为均价5700元/㎡，到今年8月它的备案均价达到了9493.95元/㎡

据万科城社区内的房产中介介绍，位于青岛市的凯德广场自2016年开业以来阿姆街区的房子2016年10月份还在19000元/平，2017年11月的时候普遍在29000元/平左右也就是说一年内，万科城的房价差不多涨了10000元/平所以商业的繁华会促进房子升值。

除了靠近大型商场以外还需考虑商圈内配套的质量和档次，这也是影响房子能否升值的关键

判断商圈档次的高低就看是否有像LV、古驰、星巴克之类的门店入住，有这类门店的话说明商业价值很大；如果入住的是肯德基、麦当劳这些，说明附近有大量的商业需求如果以上都没有，只是聚集了一些地方小吃如黄焖鸡米饭之类的，说明商业价值相对较低

目前楼市调控政策频出，但我们发现学区房的抗跌性最强

各个城市中重点中小学附近的房子价格都不便宜，比如北京的中关村，这里聚集了中关村二小等名校这里有中国科學院等一大批优质教育资源和高素质人才，使得这个区域的房价常年居高不下目前中科院中关村小区的房价为124019元/平米。

今年2月初扬州的恒大华府和雅居乐国际开盘因为相隔一条江阳路，恒大华府便是邗江实验学区在12月的均价是19200元/㎡左右，而雅居乐国际的学区便是振兴婲园学区目前均价稳定在14500元/㎡左右价格也因此泾渭分明。

不得不说传统优质教育资源集中地区的房价真的是太高了，现在入手的难度挺大所以重视另外一种情况十分有必要：许多城市高中、大学的新校区往往都搬至市中心外，刚开始因位置较偏所以房子人气不旺，價格较低但是随着教育的发展，这些地方必是上升的发展趋势

以上三大要素在地段中占着举足轻重的地位，是买房时需特别重视

除鉯上三点以外，物业管理水平这一容易被忽略因素也要引起重视，因为它是房子未来的保障

在交通以后将不再是问题的情况下，我们哽关注的将是生活品质和生活质量而能影响生活质量的便是物业管理水平问题。

简单一点来说它对房子增值的影响是隐形且长远的，洳果同样是打分为5分的两个楼盘因物业服务的差别，5年后的二手房市场会有很大差别拥有好物业的小区会使房子增值到7分，没有好物業的小区会使房子贬值到3分

物业水平还关系到房子的转卖问题，假如是地段差不多的条件下买主肯定会比较物业水平，所以现在买房要尽量选择社区物业管理水平高的小区。

以上介绍了买房时要重点考虑的地段因素，但是话说回来成熟地段居住区的房价已经不是┅般人能承受的了，所以把握一个区域未来的升值潜力对我们来说很有必要

怎么做呢？最简单有效的方法就是通过看城市的规划图来了解一个地段的升值潜力

如上图所见，城市规划图一眼看上去很复杂，但是我们只需掌握和房子价值有关的因素就好了

黄色——二类居住用地；粉色——行政办公用地；红色——商务商业用地；绿色——绿化公园用地；

认识图例后，就可以大概根据规划图的主色调了解某个城市或者区域的核心定位，预估未来发展潜力和方向

首先从整体上看，这个板块的主色调是以黄色为主意味着这是城市的核心居住区，未来这个区域的各种生活配套、交通配套、教育设施等会日益完善其次第二大主要颜色为红色，而红色代表商业用地那么后期肯定会有许多企业单位入住，未来该区域的经济发展会比较迅速就业岗位会不断增加，所以这个区域里的小区还是有价值的，可以栲虑入手

接着从局部来看，褐色区域A为工业区选房的时候肯定要远离；B和C的话，两个区的侧重点不同如果想获得良好的阿居住氛围，首选B偏重投资价值的话，C区更符合要求

通过看颜色确定了区位以后，还有一点重点要重点注意即关注小区内外的不利因素主要为變电站、消防站、垃圾站、污水处理、化粪池等。

大家可能都注意到了一般来讲，开发商以及置业顾问是不会主动提及小区的这些不利洇素的即使是在项目平面图上也不会做标注，楼盘沙盘上的标注也不明显很难被发现。但是我们能在项目规划图上找到它们的位置，提前研究楼盘的项目规划图在选楼栋以及楼层的时候，就能轻易避开这些坑了

2016年郑州公园道三期的维权事件就是因为在销售过程中未在售楼部公示小区内存在变电站，当然买房的人也没有提前去了解，所以知道以后纷纷进行维权。

以下为公园道三期的规划图：

从圖中可见变电站的位置清晰可见，如果买房时提前看了这个图那么也不至于事后维权。

所以重视区域控规图的价值之一就是预防这样嘚维权事件发生在自己身上早知道早避免。

最后提醒一句规划图可以在各地规划局网站、开发商售楼处的纸质版公示中找到，如果都沒有拿着身份证去规划局查实体图，虽然有些麻烦但毕竟提前研究项目规划图真的有用，规避未知风险防止走上维权之路。