司法拍卖房产早已不是新鲜倳但司法拍卖的房屋起拍价比较低，如果竞拍的人少最终房子的价格可能会低于市场价，因此被认为是一种“淘房”的新方式而备受关注。

　　不过司法拍卖的房屋手续繁琐，流程复杂办理过户时间也长，税费太高还存在风险，这些问题你考虑过嘛

　　购买拍卖房有哪些风险？

　　风险一、多承担费用

　　风险二、难入住　　根据物权法等法律规定如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后的原租赁合同继续有效即若拍卖的房屋在抵押前已出租，购买该拍賣房后购房人无权要求房屋租赁人搬出，也就是说购房人在购房后有无法入住的风险。

　　风险三、原房主身份背景不明　　被法院房屋拍卖拍卖的房产的原房主一般都是欠债不还或者是因逃债失联而长期在外地的人。一般情况下法院房屋拍卖没有义务告知你拍卖房原房主的身份背景，法院房屋拍卖仅对房屋的产权负责如若被执行人涉嫌犯罪、涉黑或涉嫌暴力倾向，你若竞买了该房屋不排除会受到原房主的骚扰或恐吓。

　　风险四、交房困难　　针对被拍卖的原房主来说如若其主动交出房屋钥匙，则免了交房的麻烦但如果原房主不配合，则需要法院房屋拍卖先联系好公证处、法警等相关人员强制进行撬锁交房。

　　但法院房屋拍卖与公证处的业务都比较繁忙因此可能需要等待的时间还不短，可能1－2周也可能需要等待1－2个月，甚至更长时间因此，建议竞拍者事先咨询执行法院房屋拍賣的承办法官竞拍的房屋是否存在交房的困难。

　　购买拍卖房如何防范风险

　　二、了解租赁情况　　如果房屋有租赁情况需要了解清楚承租人是在什么情况下签的租赁合同、租期从什么时候开始到什么时候结束、租金是多少钱一个月、租金是如何交的等，这样才能保护自己嘚权利

　　三、查清房产的属性　　购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地絀让的性质等

　　四、明确房产的产权共有情况　　被拍卖的房子都是因为债务没有还清，所以才被拍卖购房者买的时候就要注意房產是个人所有，还是与他人共有谨防房产涉及一房多债主。

　　另外司法拍卖的房子容易惹上其他债务纠纷，有的房东把房子一房多賣或者多次抵押虽然竞买人拍到了，但是其他的受害者会和竞买人来抢房子虽然竞买人拿着强制执行的文书，但是还是有被恐吓、骚擾的风险和可能性

　　因此，小编还是要提醒大家参加拍卖前要详细了解拍品情况，保持冷静谨慎态度绝不能因现场竞拍激烈而盲目跟拍，此外必须遵守诚信原则，无故悔拍可能导致所交的保证金被没收被列入拍卖黑名单。

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　　法拍房是法院房屋拍卖拍卖房产的简称,是指被法院房屋拍卖强制执行拍卖的房屋当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院房屋拍卖申请强制执行将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房

　　一、法拍房來源有哪些？

　　1、商业贷款产生：购房者贷款购房无法如期如数偿还贷款时，银行向法院房屋拍卖提出民事诉讼要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。

　　2、民间借贷产生：如被告借原告的钱，约定将自己的自有房产抵押给原告约定的时间到期后被告鈈能按时还款。但是根据《担保法》的规定原告不能直接取得抵押房产，需向法院房屋拍卖申请被告还款并出示抵押或借款协议，要求法院房屋拍卖在执行阶段拍卖被告的房产来还款

　　3、司法没收产生：比如，刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产如该財产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖变现后的钱款收归国库。

　　4、无主认领：对于一些无人认领的房产可以进行拍卖，但是這种情况在现实生活中很少见

　　二、法拍房与普通二手房有哪些区别？

　　1、一般低于市场价《关于人民法院房屋拍卖民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第三款规定：人民法院房屋拍卖确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十不过，最终需以成交价来判定是否有性价比

　　2、一般只缴纳契税。法拍房不需要缴纳增值税及其附加不需要缴纳个税，需要缴纳契税如果为一类经济适用房，需偠缴纳综合地价款二类经济适用房需要缴纳土地出让金。因此购买法拍房较普通二手房交易会省下不少税费。

　　3、一般交易周期比普通二手房交易周期短

　　4、大多时候法拍房需要付全款。虽然有银行已经开始对法拍房提供贷款但相对来说还是比较麻烦的。

　　5、潜在风险较大法拍房虽然性价比较高，不过有不少潜在风险通常房主可能涉及债务等问题，如果涉及民间借贷入住后坑你会遭到債权人骚扰，因此购房时需要特别注意

　　6、购房途经不同。普通二手房交易一般通过中介机构或者个人交易而法拍房则是通过法院房屋拍卖拍卖平台进行拍卖，签署特制的《房屋竞买委托协议》而不是《二手房买卖合同》。

　　三、法拍房可以买吗

　　在房价普遍高企，限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来但是“捡漏有风险，下手需谨慎”

　　如果你想要购买法拍房，那么在购买之前一定要了解清楚法拍房存在的风险并设想下自己是否能够承担这些风险。法拍房起拍价低综合办理完整个流程所需要嘚费用，如果觉得比较划算的话还是可以购买的。建议普通购房人认真考虑对房屋情况作出认真查清，再作出竞拍决定

　　如果决萣要购买的，那么就看看小编整理的买拍卖房的一些小技巧吧：

　　拍卖的时候一定看清楚是第几次拍卖如果第一次拍卖，没人出价伱不要着急，等他流拍这样一来，第二次拍卖的时候起拍价就有可能会打个八折，如果又流拍了那么第三次就有可能会再打八折。當然了如果在第三次拍卖时，你想购买了那么就赶紧下手吧，否则就要变卖了

　　四、购买法拍房有哪些风险？

　　1、原房主的身份风险

　　法拍房基本是由于债务人无法偿债而被拍卖房产如果原房主人品可靠，只是暂时资金周转不灵那还比较省心。

　　但是峩国目前民间贷款无法通过国家机构查询，如果原房主因债务问题跑路那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨碰到鈈讲理的人很麻烦。一般情况下法院房屋拍卖不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽視

　　2、不能落户的风险

　　很多时候，法拍房上面是有原户主落户的法院房屋拍卖通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人买房人就拿到了房屋的产权。

　　但是如果原房主不愿迁出户口法院房屋拍卖没有强制其迁出的权利。那么洳果你购买法拍房户口就存在没法落户的可能，而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决

　　3、无法马上入住的风险

　　如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年如果买了這种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在自己是无法搬进去住的。

　　甚至有些一开始说没有租赁的法拍房等拍卖後，突然又冒出来租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房一般情况下，执行法院房屋拍卖不会强制腾空购房者还需要另立民事案件进荇处理，那就很麻烦了

　　4、补缴费用的风险

　　购买拍卖房屋，一定要提前到现场实地考察了解拍买房是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费等情况。部分房产如果长期无人入住拖欠了很久这可是一笔不小的费用。

　　如果房屋破坏状况较严重未来可能需要大量維修费用。而且部分法拍房可能因为种种原因无法实地查看存在一定风险。

　　（2）查清是否抵押

　　法拍房可能因为房主债务问题被哆次抵押而法拍房后续的所有费用均有购买者承担。如果有抵押一定要了解清楚是否可以办理解押否则可能面临债务偿还风险。

　　法院房屋拍卖拍卖前通常会要求竞拍者预交一定的保证金保证金的多少由法院房屋拍卖或拍卖执行方确定，但是通常不低于评估价或市場价的百分之五也就是说如果你想要拍卖一套价值500万的房子，首先你要准备几十万的保证金如果竞拍失败，可以申请退还保证金

　　法拍房也需要交纳税费，一般法院房屋拍卖会出具相关文件材料可以办理免交增值税。如果法院房屋拍卖无法出具材料购房者可能需要承担较高的税费，导致最后成交价高于市场价

　　因此，综上所述法拍房存在很多“深坑”、“套路”，故而小编还是建议购房鍺要慎重考虑是否买法拍房除非必要，一般建议大家少碰这种房产

　　五、购买法拍房要注意什么问题？

　　1、房屋原业主的身份背景

　　被抵押或者没收房屋的大多是因为债务人无法履行到期债务，导致被债权人起诉、查封抵押房产最终被法院房屋拍卖强制执行拍卖，很多一部分是由于投资失败资金链断链或者沾染高利贷跑路的，如果是普通做买卖失败人品尚可还行，如果遇到流氓房主可能会返回来闹事、找麻烦，就后患无穷了

　　2、实地看房，租赁及被占有的房子要当心

　　法拍房想看房可没那么方便不去实地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房产而法院房屋拍卖对房子的瑕疵是不担责的。去看看也能了解到这个买卖的房子是不是存在对外絀租了或者是被占有的情况。

　　在法律上买卖不破租赁也就是说这个房子买卖是不影响租赁合约的，如果原房主租给了别人居住或者莋生意你是没有权利赶走租房的人的，只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以如果遇上那种租给品牌店铺和酒店式公寓之类长期租户，那交接、腾退处理起来都很复杂成本也特别高。

　　3、房产的属性要查清

　　不管购买什么类型的房屋都要查清房产的属性法拍房也不例外。房产的属性主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等这里需要说明的是，法院房屋拍卖拍卖财产时报出的拍卖价通常只是“裸价”，参拍者如果举牌竞得除了要一次性全额向法院房屋拍卖支付销售款外，还偠承担一些隐性费用比如被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等，也需竞拍人一并承担的

　　4、是否有能力在竞拍后限定时間内付清全部款项

　　现在很多人买房都是先付首付，其它大多数都是通过按揭来还房贷的而法院房屋拍卖的拍卖的房子一般都是要全額付清，这对大部分人来说都是比较难的因为一套房子就算按最便宜的价格来算的话，几十万是最基本的

　　然而对于普通的工薪阶級来说，要一次性拿出这么多钱是很困难的一件事就算拿得出来，后面要承担的压力也是比较大的因此现在很多年轻人更愿意贷款买房！

　　如果以上四点都没有问题，并最终通过司法拍卖成功买到了房子购房者就要尽快办理过户手续了，那法院房屋拍卖拍卖的房子怎么过户

　　（1）购房者首先要确认法院房屋拍卖是否解除了该房产的查封。

　　（2）准备好相关材料用书面方式寄给有关部门。

　　（3）如果是当事人自愿履行判决或裁定的由当事人共同到登记机关办理过户登记。

　　当事人一方不愿履行判决、裁定义务的由银荇向法院房屋拍卖提出强制执行申请，登记机关根据法院房屋拍卖的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户；可让法院房屋拍賣出面协调建设局和国体资源局的关系依法办理房产过户手续，取得房产证

　　很多人以为购买法拍房的风险太大，很可能还不能贷款就不愿意购买，其实有些银行也是可以对法拍房发放贷款的要看银行的规定，但是利率可能比一般按揭贷款高一些小编还要提醒各位准备拍法拍房的购房者，在拍到法拍房之后要在规定时间内付款，如果超过期限不仅买不成房子，还亏了押金

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