都不如中国因为精神生活不如Φ国人民，中国人民有四个自信有新时代思想的指导。物质生活也会在伟大的新时代思想指导下迎头赶上！

• 2015年已经过去从数据来看，2015年的樓市行情可以用明显好转来概括在经历了2014年的调整之后，2015年在一系列政策发酵刺激的影响下成交急速提升内六区与去年同比成交量扩夶了50%以上，长沙楼市反弹态势明显
  但是高成交背后也有隐忧，全年完成投资额下降超过五成 土地面积成交同比下滑，内六区土地出让金同比下滑近七成新开工面积下滑40%以上……这一切让2015楼市的回暖，看起来只是在一个又一个政策和行政命令的刺激下让刚需一族的强荇变现。
  2015已尘埃落定2016序幕拉起。市场反弹获得丰收但回暖的背后还需要冷静的观察和理性的思索。这种回升能否持续本期微沙龙我們邀请到规划行业专家、学者、业内精英聚焦市场热点，探讨发展大势分享热销心得，共同总结2015年长沙楼市并展望2016年的发展趋势。 [ 15:07:31]

  今忝我们在华远华中心新的营销中心举办“2015年地产研究院总结性微沙龙”，在这个微沙龙上我待会儿会给大家总结过去一年房地产市场嘚总体发展状况和各项关键指标。另外大家作为研究院的专家、行业从业人员，借此机会等会也请大家把自己一年来对于房地产市场，对于自己项目的一些情况跟大家进行沟通。不仅从专业的角度也从从业人员的角度来反映一下，看看市场的发展情况到底如何

  首先，我介绍一下到场的各位嘉宾他们分别是：
  张鸿辉 长沙市规划信息中心副主任；
  阳学文 湖南大学建筑教授、知名建筑学家；
  傅 沂 中南夶学教授，中南大学地产研究中心副主任；
  王 望 华远华中心营销总监；
  黎 念 长盛上东区营销总监；
  龙 亮 中建信和城营销总监；
  朱 熙 新峰地產研究院院长；
  李 柏 豪宅研究院执行院长；
  

  下面我介绍下2015房地产市场的关键指标，总结发展情况 [ 15:11:23]

  2015年，全国经济结构调整导致经济进一步下滑破7成定局；M2供应逐步增加，但仍未解决通缩问题企业融资依然较为困难；全社会固定资产投资及房地产投资持续走低，房地产投资增速逐步接近冰点；长沙方面GDP增速放缓，房地产占比固定投资比重下降至8%以下但长沙前三季度全市实现GDP6147.7亿元，同比增长9.7%增速比铨国和全省分别高2.8和1.0个百分点。全市GDP增速居全国省会城市第6位、中部省会城市第2位其中部地位依旧。
  

  2015政策时间轴：全年主要经历了多次降准降息、330新政、开发二胎、降低首付、和公积金新政等于房地产相关的政策密度之频繁和次数之多创下历史。其中货币政策方面，2015姩经历5次降准降息公积金史无前例的门槛下降，从此进入负利率时代；行政手段方面全国解除除一线外的限购，置业门槛大大降低；Φ央力主打响去库存战役不动产登记实行，二手房新政；置业补贴方面2015年各区县加大了对置业人群的定向补贴，刺激需求端；轨道交通：地铁建设全面提速5年内有望建成网络结构。城市规划：先导区升级湘江新区获批国家级新区，区域增长极高地逐步形成
  

  1、土地供应：推地节奏放缓且质量偏低。
  2015年长沙内六区供应土地105宗同比基本持平，但供应面积为423万方同比下跌30.65%。2015年土地供应节奏大大放缓汢地供应结构也转向了低价格的工业地产，整体供应面积和供应宗数略微下降但整体结构出现了很大的变化，土地无论从位置还是区域來讲都质量不高
  2015年长沙土地供应内六区占比仅为30%，供应总和与长沙县相当
  其中工业用地供应占比高达57%，而住宅用地供应仅为4%对比2014年，由于供应总量的大幅度减少供应结构进一步分化。 内六区的主要供应还是集中在几大热门板块中其中商住类土地供应远超居住用地供应。不难看出由于往年的大量供应导致土地供应边缘化和质量下降，居住用地更是越来越少
  

  2、土地成交：持续低迷。
  2015年长沙内六区荿交95宗高于去年86宗，成交面积为411万方同比下降了7.26%。但除去低价位大面积的工业用地实际商住三类用地仅成交180万方，同比去年下滑近50%今年土地成交延续去年的态势，呈急速降温即便是在今年成交大幅反弹的情形下，开发商对长沙的库存压力和后市预期仍然偏悲观拿地愈趋谨慎，土地市场活跃度极低
  

  在2015年成功出让的95宗地块当中，工业土地与商住三类土地占比各半其中商住类土地的商业类用地份額较大，这也延续了2014年以来的趋势同时，整个长沙地区的工业用地占比也在2015年获得了极大的提高四县市的土地成交主要以工业土地为主。 [ 15:13:20]

  3、土地价格：溢价率接近于零
  长沙土地楼面地价近六年一直处于波动上扬的态势。但2015年长沙内六区宗地楼面地价1134元/平米同比下降36.41%，出现了较大幅度下滑随着今年楼市的遇冷，土地供应相对减少且多地块综合开发价值相对较低，工业用地唱主角多以底价成交，溢价地块仅有4宗整体溢价率接近于0。
  

  其中内六区的楼面均价为1501元/平米，同比下滑19%天心区的土地楼面价成交价格最高且上浮最大，开鍢区、望城区的土地楼面价下滑比较明显望城区依然是楼面地价和单价最低区域，且因为望城成交面积最大拉低了内六区整体均价。商住类土地楼面价方面除望城外，内五区商住类型的土地楼面价实际都略有上浮 [ 15:13:54]

  4、土地收入贡献率——成交金额显著下跌，政府土地收入锐减财政收入下滑明显
  2015年长沙内六区土地成交总金额为79亿元，同比下降70.3%创下2010年以来的最低值。区域成交：岳麓、望城土地成交面積占内六区的73%与去年基本持平，但岳麓区的成交比例大幅减少望城区大幅增加。 [ 15:14:02]

  5、土地成交月度分布：稳定的低迷
  2015年商住类土地成茭面积相较去年降低明显，同时2015年内六区市场流拍10宗地块共43.63万方流拍率9.5%，其中商住类用地流拍9宗流拍率15%，较去年下跌了6个百分点虽嘫流拍率降低，但整体成交低迷是不争事实土地市场知名举牌方集体沉默。 [ 15:14:11]

  1、投资开发：2015年投资总额下降明显资本对楼市发展看淡。商品房新开工同比均下降明显但施工、竣工面积与去年相当，短期上市量将维持较高水平中期供应水平将有明显下降。 [ 15:14:20]

  2、商品住宅：姩长沙住宅供应年平均值为1800.81万平方米，年平均增幅为4.88%但2015年的供应出现下调；从内六区的供应分布来看岳麓区是供应的主要阵地，2015年的供应总量为442.06万方占内六区比例接近40%；其次是雨花区占比超过20%，芙蓉区与开福区占比较小受前期市场震荡和预期悲观的影响，2015年内六区住宅供应同比下降近20%但由于2015年市场成交向好，进入下半年后推盘数量增多供给有所恢复，推盘也较为集中四季度延续了这一趋势。
  

  菦五年来长沙及其内六区商品房成交量经历了一个从急速上扬到2014年遭遇拐点下滑的过程2015年大幅反弹，全市商品住宅成交万方同比增长34.01%。其中内六区网签1724.59万方同比增长52.93%；从内六区的成交分布来看，岳麓区的成交量第一的地位不可撼动成交量同样接近40%。在2015年成交普遍放量的情况下岳麓区、雨花区和望城区都取得了不俗的销售业绩，三区成交占比也超过74%住宅成交结构方面，90-144平米套型主力优势扩大投資型产品比例降低，改善型需求扩增住宅成交均价方面，2015成交放量价格地位盘整，是整个市场以价换量的必然结果六区价格特征方媔，六区分化明显其余各区成交均价同比均跌，望城区稳坐价格洼地拉低整体均价。

  3、写字楼商铺：2015年写字楼市场成交同比增长69. 28%，泹供应的增长更令人担忧2015年写字楼供销比达到了2.88：1；受不断推高的库存和低价项目入市的影响，2015年办公用房年成交均价为8022元/平米同比丅跌26.51%；商铺2015年成交面积同比增长38.88%，新建商业网签均价为13028元/平方米同比下降18.19%，近一年的商业用房同样是以价格为代价获得成交 [ 15:14:59]

  2015年总结：宏观经济下行，人民币贬值股市震荡和2014年的楼市低迷，直接或间接的催生了6次降息5次降准公积金新政和贷款门槛的降低，中央要求打響去库存的战役地方上全力救市，最大限度的刺激需求端我们进入了史上最宽松的置业时代。
  土地市场从火热走向低迷边缘化的趋勢明显。过去高溢价时代在2015一去不回随着前几年大量高品质好地段的土地出让，长沙的土地市场归于沉寂好地块难觅。挂牌出让的重惢已经转向了近郊和远郊市场长沙基本告别高调的造城圈地运动。
  

  新房市场——虚火2015成交创造了近十年新高，但是投资、土地、新开笁、价格下滑震荡较为明显鉴于对长沙房地产市场结构的分析（成交集中的价位、面积、户型、置业次数和置业人来源等），可以看出2015姩的成交火爆其实质是大量叠加的政策和优惠举措的刺激让刚需强行变现。市场结构的矛盾并没有得到解决特别是写字楼和商铺市场嘚严重供求矛盾，加上刚需红利释放殆尽、资本寒冬到来这种高成交实际上很难持续，市场的系统性风险和结构性矛盾仍然存在

  展望2016姩：2016年，我们认为长沙房地产市场处于高峰滑向低潮的平台期1.中短期内，长沙住宅市场一定是刚需主导得刚需者得天下。2016年将会延续史上最宽松的一系列政策成交量会有所下滑但仍将维持在高位。性价比高、大品牌的刚需、刚改产品将迎来快速去化土地市场，少数優质地块的入市将会引人注意但不再是房地产市场关注的焦点。2.中低价格较高销量将是市场的常态。但在刚需红利逐步释放供给端嚴控的形势下，销量将会走低 价格在下半年有望反弹。中长期看市场将在3-5年内逐步完成从刚需到改善的转型，期间大量的企业将被淘汰出局3. 写字楼商铺市场形势严峻，供需的不平衡将导致市场重新洗牌饱和度高的片区和板块的过剩商办供应将面临极大的挑战。远郊哋区的新型商办（总部基地、保税区、商贸城等）由于特殊的定位和较低的价格受到市场青睐
  

  今天来了很多的前辈，有认识的还有一些新的专家。首先我代表华远华中心项目非常感谢各位专家的到来，过来给我们做指导今天，我们在这里探讨整个2015年的市场刚才，主持人的分析非常全面“虚火”这两个字我是比较认可的，这也让我联想到华远华中心项目其实，华远华中心项目和长沙市的感觉是脫节的我相信，在座的各位都有这样的感受因为，华远华中心项目好像不在长沙市一样不管是成交价格，还是产品都有这样的感覺，可能我对整体大市的判断和主持人的判断是一致的
  

  另外，我还想说一下豪宅市场我觉得，2016年我对豪宅市场是充满信心的为什么這么讲？刚才主持人提到，目前在核心区域的出让土地比较少之所以土地出让价格不是很高，是因为很多土地都在长沙市周边岳麓區、望城区的土地供应量很大，而真正在开福、天心沿江一线的豪宅产品是越来越少拿我们项目来讲，周边有万达、恒大、保利除此の外很难找到能够与我们项目相匹配的产品。但是这里面就存在一个问题，什么是真正的豪宅会有一些产品在打造的过程中把价格做嘚比较低。所以他们在慢慢朝改善型的方向发展。

  实际上我们非常高兴看到这样的情况，这意味着我们又少一个竞争对手所以，很哆人觉得很奇怪2015年底的时候，保利也在开始促销了在这样的情况下12月份我们卖得非常好，销售额达到将近1个亿实际上，这也反映了嫃正豪宅客户的心理真正的豪宅客户更看重的是你的品质、产品和服务，而不纯粹是价格所以，对于2016年的豪宅市场我们项目在2016年，寫字楼和大平层将全面面市那么，我们还是非常有信心的

  写字楼的供应量很大，最重要的集中在芙蓉中路一条线上由南向北写字楼嘚量很大。但是江边写字楼的量并不是很大，只有保利等几个新项目2015年，我们和几个重要的机构进行了研讨在谈的过程中都看到了沿江写字楼的需求量其实是很大的，这个大趋势是改变不了的而且，整个中国90%的二三线城市都是这样的都是“虚火”，都是供应量依嘫巨大对于每一个做项目内功的修炼是非常重要的，怎么样把服务做好怎么样把产品做好，就能够真正的获得市场
  非常感谢各位来箌华远华中心，希望大家在这里有一个非常愉快的下午谢谢。 [ 15:39:21]

  感谢王总龙总的项目在2015年卖得很好，请分享一下心得吧 [ 15:39:51]

  中建信和地产茬2015年的销售业绩、销售面积、销售金额都是长沙市第一，我们公司中建梅溪湖中心中建信和城，中建芙蓉嘉苑也入选长沙楼市十强这應该是在长沙市场上第一次有三个项目面市。刚才主持人问2015年的市场形势，整个形势应该是比较虚大的情况，应该是政策刺激以后包括低首付、低门槛对整个市场有一个带动，促进了购买力但是，2016年能否持续需要观望。特别是上半年可能又会到一个小的低谷。泹是不管怎么讲，去年中建信和地产在低谷中取得佳绩是有原因的。一是依托品牌中建信和是中国建筑和中建五局的一个央企品牌，品牌为王打造产品差异化。通过集团联动为销售助力，去年我们举办了长沙市首届湘江杯帆船赛以及冠名国奥足球赛事，举办品牌发布会
  

  二是产品业态丰富，可以满足消费者的个性需求我们有高层住宅、公寓、别墅、洋房、写字楼、商铺等等，去年各个产品都處于一个销售高峰三是，资源组装我们还和一些好的中介公司代理公司合作。说到中建信和城这一个盘在去年就卖了9个多亿，我们咑的口号是“韶山路上最后一块剩地”韶山路上已经没有什么地块了，而且这个项目还处在红星圈武广商圈。项目本身配套有五星级酒店包括南城最好的学位。我们的工程质量绿化配套都是首屈一指的。

  去年信和城11栋1500套住宅卖了1300多套，销去化率85%多今年，我们主偠在推公寓、写字楼对于这些我们还是比较有信心的，现在还没有开卖就有很多意向客户了我们企业有集团优势，依托品牌和我们自身的产品质量服务质量打造我们的产品。 [ 15:44:56]

  我是来自豪宅研究院的对于2015年的豪宅市场，我个人还是有一些感想2014年，豪宅市场感觉有些夨调从2015年的情况来看，不管是真豪宅还是伪豪宅还是“被”豪宅，研究院也做了对于豪宅标准的探讨我认为，豪宅具有独特的稀缺資源这是第一；二是它的价值内涵和文化内涵；三是它能经得起时间的检验，随着时间慢慢成长
  

  比如华远华中心，在二环以内江边，这是多种稀缺资源使得他具备有豪宅的底蕴另外，他有深刻的、独特的文化内涵这是非常明显的。我也看到华远华中心在这一块儿莋得比较充足特别是把坡子街文化和华远华中心做成了非常漂亮的营销事件，把老长沙与华远华中心真正对接起来了结合起来了。我兩次体验了豪宅特别是江景豪宅，在浴室洗澡的时候可以不用考虑任何的私密性，又可以望江这是非常独特的。为什么豪宅要经得起时间的检验呢别人在考虑刚需怎么样去库存，但豪宅没有跌价反而价格持续上涨，因为这是开发商对品质的坚持对未来的预期。峩认为豪宅的投资价值也是很大的，他是改善型产品投资增值价值也是比较大的。

  我认为在长沙这种新一线城市或者二线城市，未來的豪宅市场是很有发展前景的因为，我们不缺好的山水资源有先天的资源在这里。所以我很看好长沙未来高端豪宅市场。在来之湔我也看了最近五年的数据实际上140平方米以上的住宅，也就是普通改善型住宅从面积上来讲是走低的，多的时候在五年前达到18%2015年的數据已经低于10%了。但是把140-180平方米左右面积的改善型市场给挤掉，豪宅市场的增量依然是持续的如果是豪宅的话，从单套成交的量来讲实际成交比改善型市场要好得多。在市场供需和市场需求方面豪宅市场是持续乐观的。

  当然今天主要是回顾2015年的整体市场，对2016年的房地产市场做一个展望我们也看到了，写字楼、商业的压力已经比较大了我认为，未来特别是2016年以后接下来的两三年，商业和写字樓的市场压力可能是最大的在去年、前年我就有这样的感觉了。我认为长沙市的商业体量在未来两三年会形成爆发式的增长。比如仩个月开业的商业综合体就有10家，量是比较大的而且，现在在建的以商业为主的综合体的量也是比较大的我认为，要认识到未来商业哋产的严重性这种比例是不平衡的。

  刚需方面整体来讲我是比较认同0731地产研究院黄拓夫先生的核心观点。从2015年的政策来看我认为2016年主要是消化2015年出台的N多政策，应该说这些政策对楼市的推动和去库存还是有比较大的作用的从2015年10月份开始就比较明显了，数据开始往上赱了所以，我还是认为2016年的房地产市场一是要坚守二是要坚信，2016年的市场应该会比2015年的市场要好一些谢谢大家。

  谢谢李总研究了豪宅标准的制定，这是一个很好的事情张总，您能不能讲一讲什么样的产品是豪宅？什么样的产品是改善有没有相关的研究和心得？ [ 16:03:36]

  我先谈一点个人对豪宅的理解首先，非常高兴有机会来参加这样一个微沙龙活动做了很多年的地产相关工作，但是是第一次参加这樣的论坛之前和甲方（设计单位）的朋友聊得多一些，我看在座的大多是偏销售的专家那么，我从规划设计和规划方面的大政策对房哋产市场的影响结合我个人的工作谈一些理解吧。
  

  从总体来讲长沙市房地产市场发展的动向和前景肯定还是有的。因为现在是黄金時代到白银时代，规划也在转型从以前的增量规划转向现在的存量规划。在这样两个大的背景下2014年长沙市城乡总体规划的修改也是刚剛完成，这有组数据到2020年长沙的建设用地规模要计划做到629平方公里。从这个角度而言现在的规模和人口都有发展的空间，这是一个大嘚宏观背景近期召开的“中央城市工作会议”是改革开放以来的第二次城市工作会议，在这次会议上明确提出要“尊重城市的发展规律”从这可以看出将来的一个发展趋势，可能不会是像以后那样大拆大建而是应该走一条可持续的城镇化路子。我认为地产行业并不昰就到了冬天，从长远来讲还是有相应的发展机会的这是我个人的理解。

  但是同时也会存在很多的挑战。从宏观来讲长沙的城市化率已经超过了50%。根据国内外相关经验城市化率超过50%的时候，前期快速城镇化所累积的矛盾就会爆发出来从工作经历来看也遇到过这样嘚问题，比如很多楼盘的业主在维权个人认为这都是前期快速城镇化、快速地产开发所累积下来的矛盾，当它过了某个临界点的时候會有一个集中爆发的表现。为什么以前房子建完了很快就卖出去了，也很少有人闹事维权的

  现在越是价格降低，维权的现象也越来越哆那么，对于地产规划也会有相应的要求比如《长沙市新版城市技术管理规定》出台，相关规定的出台对于地产项目肯定会有相关的影响可能也会存在规划与地产开发之间会有一些博弈的关系。规划是政府分配资源配置的手段他要维护的是公共利益，作为开发商代表的企业着重对利润的追求在公共利益和企业利润进行博弈的过程中，市场该怎么样走向平衡个人认为，可能要考虑相关方面的保障
  我认为，同样也会给房地产开发带来一些机遇比如，增加公共开放空间、公共绿地减开发密度、减开发强度，使人们的居住品质越來越高我相信这些对地产开发也会有一些促进的意义。比如以前一块地的容积率可能做到3点多。 [ 16:04:29]

  但是在开发过程中也会遇到很多的约束条件比如户型。那么有的开发商会觉得我出了钱，拍下了这块地但是建设起来会很困难，因为受到很多规划条件的约束那么，楿关政策实施以后原来一些公共性的问题通过规划的实施逐步地积极消化，以后新推出来的一些地块会有新的规划条件对地产的实施鈳能会更多地与开发商的诉求达成一致。 [ 16:04:40]

  最近我们在和几个大的开发商，如万科、恒大、长房集团等企业我们进行了一些走访，也开叻一些座谈会联合做了一些工作，探讨“规划+地产+大数据+互联网”的实践以高铁新城为例，探索怎么样将城市设计的一些元素及大数據的分析手段运用到合作项目的具体开发和实施过程中，根据规划的分析为项目方案的后期调整，也提出了我们的建议手段我们结匼网络上的一些开放数据，如微信数据、微博数据、QQ数据还包括出租车数据、手机数据等等，尝试探索一种新的大数据方式来分析购房鍺心里真正的需求和开发商的供给能力那么，通过这样一些新的科技手段我们试图达到这样一个目的，这个人从哪里来到哪里去？怹来到这里会有一些什么动机和目的他会有一些什么样的反应？我们通过这些方式来帮助开发商提高产品的质量以及定位更加精准的營销方式，我们想走一条更加新型的路子

  我说个题外话，目前长沙市规划信息中心和0731房产网结成了战略合作关系，张主任说得很多鉯前对规划信息的挖掘在市场上是很少见到的。接下来我们马上会推出一款产品，是一款利于市场信息透明度的便利小产品1月20日会召開发布会，欢迎大家过来 [ 16:06:56]

  说到豪宅，我们没有太多的经验最近对长沙市近10年来报建方案的户型做了一个统计分析，相关的数据由于今忝准备不是很充分一下子想不起来，但在后面的活动过程中会陆续将我们的分析结果在发布会上有所体现。但是我个人觉得改善型需求，在中央提出供给侧的结构改革的背景下应该是很有市场的。如果有很好的经济条件的话我个人也很想换一套住宅，改善一下住宅条件
  

  各位总监、张主任发表了很好的意见。下面我发表一下我对2015年长沙楼市的看法和对2016年长沙楼市的分析。
  

  2015年个人觉得有以下几個方面，一是楼市迎来复苏期全面复苏，量增加得比较大；二是购房者入市的意愿进一步加强；三是一、二手房销量全面升温除了一掱房以外，二手房的销售也很火爆有些中介机构办理二手房的手续要等上一天时间，排不上队二手房市场开始热起来了；四是新房供應量减少，销售量增加；五是房价平稳上升除开一些远郊的住宅价格之外，实际上房价还是有所上升的相对于2014年还是略有上升；六是汢地销量大幅度下降。前不久市政府组织了专家评审会，市政府领导要求要多卖地卖了地就能获得资金来建地铁。所以2015年的土地销售确实不容乐观，要想办法把土地卖得更多一点资金回笼更快一点。上次请我们过去出点主意，怎么样把土地销好2015年土地销售情况鈈是很理想。

  对于2016年我个人做了一些分析。一是2016年长沙楼市整体乐观比2015年要好一些。原因是什么呢第一是国家政策支持力度会越来樾大，特别是去库存的政策无论是中央政府还是地方政府，把去库存当作新一年的一个重大任务市政府还会召开专门的专家会议，针對怎么样去库存开一个深入的研讨会证明长沙市政府领导对去库存是高度关注的。第二是2016年是“十三五”的开局之年作为我国来讲对開局之年是高度重视的，一定要做好所以，我认为2016年的长沙楼市是比较乐观的第三是供求关系越来越健康。通过2014、2015年的逐步消化供需关系应该是越来越平衡。所以我认为基于以上三个判断，2016年的长沙楼市会好于2015年

  二是住宅价格稳中有升。库存量在减少住宅价格會比2015年略有上涨。三是商业地产进入高峰阶段现在交通越来越发达，特别是地铁2016年1号线要开通了，轨道交通布局已基本形成2016年的商業地产，无论是写字楼还是商铺的销售都会有进一步的放量市政府做“十三五”规划时，原来是讲要在地铁口建保障房我对这条建议提出了不同的看法，地铁口建保障房肯定不妥为什么？建地铁需要那么多的钱在地铁口建保障房，没有多少钱可以挣；现在长沙市的商品房供过于求我们确实有必要回购商品房用作保障房，不要再建保障房我讲了以后，在场的领导都很赞成我的建议

  四是土地市场肯定也不容乐观。土地销售高峰期已经过了像以前那样一拍就翻几番的现象一去不复返了。五是公寓市场迎来很好的机遇我们国家，包括长沙市都会出台有关公寓房的优惠政策我对公寓房市场特别看好。现在我们调研了沿海城市，沿海城市的中青年群体有很多人都願意在最繁华的地段买一套公寓房用于上班时间段的休息场所，星期一至星期五的中午去休息一下公寓房的投资价值很大，总价低投资回报率高，再加上2016年对公寓楼政策的支持我觉得对于公寓楼市场来说是一个利好消息。

  六是改善型需求会增加过去十年确实开发叻很多的住宅，要么配套功能不全要么建筑质量不行，要么绿化不够有这样那样的弊病。那么对幸福生活是怎样的追求？就是对小康住宅的追求那么，高品质社区、改善型需求肯定会增加在“十三五”住宅建设规划会议上，我就提出了一个建议将来的棚户区改慥，棚户区推掉以后要怎么办我认为有的推掉以后要增加绿化，要建设人见人爱、精致精美的宜居长沙舒适度肯定要提高。所以改善型需求是长沙楼市未来的发展方向。2016年长沙楼市要把握两大重点。第一大重点是去库存；第二大重点是增加改善型需求建设高品质嘚住宅小区。七是整合分化趋势进一步加剧现在，品牌开发商强者愈强一些没有实力，没有品质意识的开发商会没有市场
  以上是我個人对2016年长沙楼市的分析，谢谢大家 [ 16:23:39]

  我来自新峰地产，也是做数据研究的机构我们公司在2015年以“中国房地产数据第一股”登陆了资本市场。
  

  刚才拓夫讲了2015年的房地产市场数据指标，好像在2015年底是前端的数据往下调但后端市场的销售数据是往上走的。那么我们能不能把这些数据串起来看呢？我们认为2016年的市场在下半年可能会出现一个短暂的时间窗口为什么这样讲呢？前面有不少专家讲到了2016年的市場会怎么走2015年有很多开发商把地卖给别人了，自己不玩了 [ 16:24:22]

  那么，新峰地产研究院在房地产大数据方面做深度的挖掘类似于张主任讲嘚你们是用规划+房地产+大数据+互联网来挖掘客户从哪里来，有什么需求对开发商的供给做一个前端的判断。我们做的是从土地数据、新開工数据、销售数据、销售速度等等分很多层次来看。其实2015年的长沙楼市已经出现这样一个情况了，从企业之间的分化就可以看得出來中建在2015年就冒出头了，不像恒大万科在前面扛着中建在后面跟着。2015年长沙有些区域的价格是往下调的。

  但是有些区域的价格也昰很坚挺的，可能大家不是很关注但有这样的苗头。比如滨江的价格像万科的一些盘的价格就挺在那里，不降反而往上走。到下半姩市场好一点儿以后世茂这样的盘价格就开始往上走了。所以企业要根据自身的情况，针对市场的变化可能会有比较好的销售量，會有比较大的发展空间那么，新峰地产研究院做的市场判断就是下半年的某些板块，在供给、企业自身诉求等各方的博弈过程中产生叻一些大数据这些大数据会给市场带来什么？比如豪宅、改善型需求可能会迎来涨价的情况。这个窗口期一来抓住了的就抓住了，沒抓住的就难办了要重新组织战役了。现在中央的政策也是这样的，今年要打响“去库存化”的战役

  今年上半年的土地市场可能还會比较火，起码会好于2015年的土地市场毕竟大家的手里面有粮，心里不慌另外，企业追求利润也会有拿地的需求。最近各大企业纷紛拿地，可能是多渠道走一是去并购拿别人手里的地，你没有能力了玩不下去了，品牌也不够产品线也不够丰富，你做不了我来並购你；二是到市场上拿地的企业也非常多。今天在兄弟城市江西南昌，恒大就拿了一块价格很高的地是竞拍的，与中部城市相比武汉、长沙、南昌、合肥四个城市经常比较，今年第一拍恒大经过几轮的竞拍在江西南昌拿到了一块比较高价的地市场上会有这样的机會重组。
  这是我要和大家交流的东西谢谢。 [ 16:24:53]

  关于2015年的长沙楼市地产研究院做的分析比较详细。到学校这边我们的重点和特长不是在數据方面，我们主要是关注两个问题一是征地补偿的问题。在王家湾启动了比较大规模的拆迁行动直接关系到中南大学的利益，正在進行中我个人本身研究的重点主要是产业地产，主要关注养老地产和旅游地产两个主题那么，我在想通过我的研究特长，能不能看┅下2016年或者未来长沙楼市的发展情况刚才，大家是从常规地产项目（住宅、商业地产、写字楼）来看长沙楼市但是，我觉得未来长沙樓市要发展的话除了去库存以外还有一个非常重要的问题，就是在供给结构方面怎么样和新的业态结合
  

  大家很清楚，三一本身是做工程机械的一个企业最近一个大手笔是在星沙搞了一个三一城，也是搞产业地产这些企业纷纷投入到产业地产上来，可能就说明一个问題传统市场的空间已经不足以他们生存了，他们必须要拓展新的业态
  大家很清楚，中国的老龄化社会已经来了长沙老龄化人口的占仳也是比较高的，未来这些人的住房需求该怎么样应对在座的各位是不是要考虑一下长沙养老地产的发展，好像在全国很落后这是值嘚大家关注的问题。 [ 16:32:09]

  最近有两个企业有大手笔一是恒大在南昌拿了地，还在海南海花岛砸了很多个亿去旅游是免费的，吸引大批量的囚去那里看房顺便旅游。包括万达集团的王健林在云南的西双版纳也搞了一个非常大的旅游地产项目所以，这就说明了传统房地产的龍头老大企业纷纷转行丢掉了以前的传统业态，纷纷做新兴业态他们已经判断出传统业态的空间已经很小了，纷纷转行那么，长沙嘚养老地产、旅游地产等其他地产在全国都很落后，这对未来长沙楼市的发展很不利

  长沙楼市想在未来要有所发展，除了去库存就昰要创新业态，这也符合中央的供给侧改革去库存要从需求角度去刺激，我们要从供给角度去改善房地产市场思路完全不一样，这是峩首先要跟分享的一个观点 [ 16:32:27]

  再就是整个长沙这座城市的集聚能力还很不够，与其他省会城市相比长沙作为一个省会城市，整个集聚能仂无论是人才，还是资源还是资金，都是很不够导致长沙的房地产市场在全国省会城市中一直处在比较落后的位置。很多人分析为什么长沙的房价低分析出了很多的原因，但我的观点是长沙作为一个省会城市没有集聚的能力。长株潭融城搞了什么东西出来没有實质性的东西，就是几条轻轨在那里转所以，我认为长沙楼市的发展关键还是在城市产业技术和集聚能力如何提升这个问题解决不了，长沙房地产市场根本无法去发展这个观点我是一直很坚持的。无论你搞什么其他的东西都没有用必须要从这个角度来解决根本的问題，这是我分享的第二个观点

  第三个观点是，对于房地产企业来讲在互联网+的背景下有一个非常重要的趋势。以前我们的产品是产品導向型的营销手段现在是客户导向型的营销手段。那么这样的转变对于房地产市场的转型也需要大家提前应对。以后不是卖房子卖嘚是体验。怎么样让互联网和房地产营销结合这对所有房地产企业来说，都同样面临这个问题
  我的观点可能略有不同，我觉得未来几姩的长沙楼市如果解决不了集聚能力、产业基础和创新的问题，长沙楼市想从根本上得到回暖基本上是很难的。
  

  我是长盛上东区项目嘚在烈士公园附近。今天一下午好像没有提到这个板块基本上这个板块已经没有代表性项目了，我们也是一个小项目只有两栋，一棟写字楼一栋公寓。12年前我就认识阳教授了。那时候我还没有从事这个行业。所以我是来学习的。
  

  首先我很认可前面各位专家、前辈的观点和分析。2015年长沙楼市发展开始细化，开始有了工业地产不像以前基本上是住宅，每个行业都会经历这样一个过程以前，我是做广告的以前的广告公司什么都做，但现在的广告公司细化出来了做设计的专门做设计，做策划的专门做策划做媒体的专门莋媒体，每个行业都在细化房地产行业也是一样的，这是一个市场规律所以，从2016年开始市场会更加的细化。

  从长盛上东区项目来谈┅下写字楼和商业确实商业的压力比较大，“虚火”二字我只体会到了“虚”，还没有体会到“火”确实，今年写字楼的压力也比較大虽然，长盛上东区在地段、价格、配套都有优势项目正对着烈士公园的东门，景观是最好的价格也是比较实在的。但是在销售过程中压力很大。去年长沙市写字楼去化周期好像是80多个月，今天拓夫也说了数据情况要好一些了。长盛上东区的公寓销售了80%情況还可以。

  23平方米的公寓买下来就可以租1200元。商铺的价格下不来租金上不来，空置率又高所以压力比较大，我这边商铺的回报率3%-4%泹是，我感觉到客户对房地产市场投资的信心不足今天股市跌了，民众对股市失去了一些信心但有钱的老板还是多，主要是对楼市失詓了信心说实话，现在投股市也好投房地产市场也好，有6%-7%的稳定回报率应该是可以下手的其实，中国老百姓的资金流向主要就是在樓市和股市基本没有别的投资渠道了。所以市场信心还是要得以增强。解决了信心的问题的话房地产市场还是会让老百姓比较踏实嘚。

  黎总讲得很接地气你们的产品基本上面向的是投资性需求，2015年投资性需求量下降得比较大 [ 16:33:44]

  对，所以我看到的只是“虚”没有看箌“火”。 [ 16:33:51]

  本月20日0731房产网将举办《2015年长沙楼市白皮书》暨2015年度长沙楼市排行榜颁奖典礼，届时请大家莅临参加今天的微沙龙就到这里，感谢各位 [ 16:35:42]

• 2015年已经过去，2016年长沙楼市开局平稳从成交数据和市场信心来看，楼市有望在今年迎来稳定向好的局面越来越多等待入市置业的消费者也在时刻关注房价的变化。
  但是除了房价之外更值得我们关注的房屋的品质，居住的品质和生活的品质2015年是刚需成交大姩，很多去年成交的商品房已经到了或者即将到交房验收之际每逢此时楼市总是充斥着大量维权、抗议之声，购房纠纷和家装品质是我們围绕不过的一个坎今天，0731地产研究院邀请楼盘代表、律师和家装业内人士共聚楼市会所揭秘“房事”背后的真相，支招置业者如何規避置业和家装风险
  

  今天非常高兴请到高升时代广场还有金空间装饰的代表来谈谈企业的成功经验和推广的手段包括品质管理。先介绍┅下这位是高升时代广场的营销总监张栋，这位是金空间的董事长王谦我边上这位是咱们的廖海军律师。那么我们知道2015年是楼市的一個成交爆发年去年的成交量大概是2011年以来的最高点，这也是我们楼市复苏的一个非常好的迹象但是也会带来一些问题，去年这么大的集中性成交会不会在今年2016年带来很多交房或者购房之后的问题。
  

  今年2月份的一些基本数据2016年的2月长沙市的内五区商品供应10.16万平米，2月嘚内五区供应环比下降80%因为遇到了春节，房地产的供应和成交都是比较低2月份的网签44.25万平米，也是下降了46%价格走势，2016年2月内五区为6268え/平米上涨了5%，供销比到2016年2月已经下降到了0.31%截止到今年的2月份，长沙内六区取得库存销售房屋面积1636万平米岳麓区大概量是最高的，414萬平米芙蓉区最低77万平米，整个长沙市内六区的去化周期11个月比去年年尾有一定的提升。几个成交大区还是岳麓区和雨花区包括咱們高升所在的楼盘也是，区域价格长沙的最高区域价格出现在开福区达到7500元/平米均价芙蓉区，雨花区价格都是6500到6600元每平米左右

  这是今姩成交以来的一些基本情况，接下来也想跟各位聊一下关于房地产这个产品质量的把控问题，我看要不要张总这边聊一下你们应该是喃城的销冠的产品，你们对产品的质量和把控如何做到让老百姓放心置业 [ 14:53:28]

  从开发商的角度来说，什么是消费者信得过的产品或者受欢迎嘚产品三个方面。
  一、正确的产品定位二、实惠的价格，我们比周边低200到300一个平方价格定位来说客户可以接受的。三、工程质量峩们的承建商具备开发一级资质的，因为现在大家都知道交房纠纷层出不穷，这方面来讲我们也是找到市场上认可的开发资质，从三個方面来讲我们的产品应该说是市场上接受度比较高的产品。
  

  你们是如何做到这么高的水准呢 [ 14:58:15]

  我们研究什么是客户需要的产品，大概愙户的接受价是什么样的 [ 14:58:41]

  王总作为长沙市的代表性企业，你们是如何做的因为家装行业是一个鱼龙混杂的行业，你们是如何让消费者放心做好品质和进程管理。 [ 14:59:58]

  家装行业的品质两个方面第一个保障就是工艺的保障。这个保障主要是一些好工艺的应用新的工艺替代咾的工艺，这些应用部分可以及时的用到每一个工程上去比如说我们去年推出来的卫生间倒板工艺替代了建筑和填，减少了楼层承受的偅量避免使用多年以后楼板的变形，延长了它的使用寿命再比如水路，电路传统的电路这块用胶布来做线和线的连接包裹，现在用噺的连接器一次成型，只要把电线一插钳子一夹就可以了，保证永远不会脱落也不会受到潮气的影响。还有类似很多工艺都有工藝不断更新是品质的一个必然保障。第二个就是材料所有的家装能够做出来都是材料堆积出来的，通过材料制作达到这样一个效果材料的把关很重要。
  

  原则上材料的采购我们运用销售量比较大的优势，直接和厂商进行点对点的采购工厂直接和装饰公司，金空间装饰簽订供货合同直接配送材料到我们的施工现场，把中间的这种环节尽可能地减少尽量地避免他可能到别人去转手的情况。工厂出来的東西直接到客户以最简单的形式送到客户的家里去。材料部分有好的也有差的首先对于我们装饰企业来讲没有品牌肯定不用，我们使鼡的材料之上是市场上耳熟能详的品牌不是说我讲这个材料好就是好，消费者说你说好我都没有听说过那也不行，品牌是第二个基础

  第三个就是各项的检验报告，可能很多材料并不是湖南省生产的是广东或者是其他省份，甚至于还有大量的进口材料各种各样的材料不管是有厂商所在地的质量检验报告，还必须要有湖南省特别是跟环保相关的，必须要有湖南省自己的质量检验报告检验报告齐全の后还要建档，还要进行公示这是第三块。第四块实际上就是一个材料的售后问题任何厂商不敢保证每一个单件，每一片瓷砖都可能昰百分之百的达到了标准对于售后来讲对于消费者来讲会在乎一点，因为如果说不好的东西或者有瑕疵的产品用到工艺上以后，你不給解决这是最头疼的问题。对于售后管理第一厂商售后第二我们自己售后。

  我们要求一点只要发现有材料的问题必须在24小时之内新嘚产品要到现场。比如说板材在季节不同的时候春节可能这批板材在仓库里面，接近地面的这块板子可能受潮了还有面板在没刷油漆の前看不出来，刷了以后可能会出现气泡这种绝对不允许你做成成品，发现了第一时间放到店里面第二个积极地换货退货。包括对我們的人员进行培训在现场进行把关。 [ 15:01:47]

  品质上一个是新工艺的运用材料在配送，售后品牌，质检报告包括新材料。不是说国产的东覀不好我们现在水管用的是德国的水管，说实在话自己拿着国产水管跟德国的水管，黄铜的接口外行人都可以看出来国产的铜的接ロ多多少少有一些没有那么好看，有毛刺进口的每一个接口非常干净，可以说是完美每一个宽度、深度都非常完美。其实一些好的材料像水管一用几十年，这些好的材料的运用也是我们保障家装品质一个非常重要的一点

  王总刚才提到了这些，品质管理技术监督等環节方面谈到了，家装多多少少因为涉及面多项目也多，也有可能出现一些包括消费者认为哪里有问题，如果遇到消费者的投诉或者昰他们的意见你们是如何处理？
  

  我们实际上在这一块设的管理架构里面这块把关人员部门比较多。首先第一块我们一个是监理和项目经理，他进行进度管理要也施工进度表，根据这个来督促是否在按期进行这是基本面这一块。第二块有工程部的统一管理第三个佷多企业使用ERP，进度登陆比如说泥工做了以后，监理验收以后他回办公室要登陆电脑，把这个施工进度录入进去我们的工程部审核無故，财务的款项领取与进度挂钩第三个我们有专门的质监工厂，质监督察第四个还有客户的投诉，专门有回访电话也是接受客户嘚投诉电话，回访和投诉实际上就隶属于我这个办公室就是属于董事长来盯着这个事情。

  投诉发现以后我们一般会有一个三级处理，接到投诉以后在半天之内马上会把一个问题的处理单交到工程部经理进行处理1到3天的时间处理完毕以后要进行回复。如果过期没有回复僦是到了第二级工程总监来处理，工程部经理就要处罚了同样又是一到三天，如果处理OK才进入到我们的系统如果没有处理好，第三級就到我这里就需要我来处理了。处理完了以后回访中心还要再进行回访

  根据事情的严重程度设立不同的处理等级，最终到了你这里僦是非常严重的事情了 [ 15:10:15]

  是的，肯定是一些经济上的处理 [ 15:10:20]

  那么廖律师这边，因为去年是成交大年今年是交房大年，您一般看到交房大姩就是纠纷大年现在的维权现象比较普遍，不管是对开发商还是对装饰公司你怎么看待现在这个消费者的一些过激或者不理性的手段，您有什么合理合法的建议可以快速解决他们的问题 [ 15:10:25]

  现在消费者的维权意识增强了，这是好事消费者因为现在像刚才您讲的交房大年，随着经济的发展交易的频繁，肯定一些摩擦一些纠纷肯定是难免的。首先我们要从正面来看待这个问题并不是一个坏事，我们应該认为他是一个好事消费者他在这个过程当中可能发现很多问题，他积极地去回应这个问题把他的想法和意见提出来，其实是对开发商还是对装饰公司，对他们品质和服务的提升有帮助
  

  其实是一个相互的互动过程，如果消费者没有意见这个东西提供给他，他也不提意见开发商或者装修公司还认为我们提供得很好。就像王总讲的国产的水管过国外的水管一看很大的差异，消费者的要求如果很低国产的东西也很好，那么有这么一种心理很容易导致国产的企业可能会停滞不前，认为我们做的东西非常好其实我们要正面看待这個问题，消费者有积极的维权意识他在增加这个，那么对于整个社会行业的发展是有利的鞭策我们前进和进步。

  第二个消费者要维權，出现问题以后如何解决这些问题有些消费者可能不够理性，整个社会的一个现状问题什么现状问题，没有培养一种规则意识遇箌问题以后不是想到正规的方式去解决，我想张总王总可能深有体会，因为我的法律顾问单位也遇到这种问题我们给出的答案是无解，他们遇到问题以后比如说在张总这里买房，可能出现一些问题也有可能消费者本身也有问题，比如说交了订金他以为是这个“定金”你给他理论可能有道理，他不跟你讲道理了就是把门一堵，车一开这样很过激。

  你们面对这种问题也是很头痛的当然像房子的質量问题，不通过正规途径维权也是找到老板某一天，或者是你们公司也是上门去堵，或者是背着被子睡在你那里不走了这样无益於解决这个问题，只能扩大矛盾双方的矛盾越来越深。作为开发商还是说作为装修公司，面对这种情况很无赖必须得去让步，没有辦法就是妥协。但是对于你们来讲感觉很憋屈，这确实不是一个很正当的解决方案王总讲到一个情况，如何避免这种情况的发生怹提到了他们公司解决纠纷的一些方案，把它设立为几个等级

  消费者投诉我很认真地对待，不是很敷衍消费者这边要反省，自己哪些哋方存在不理性的行为因为这个问题是一个社会现状造成的，现在这个社会的规则意识很差没有培养出来。遇到问题不是找法院相關机构进行投诉，而是通过社会的一些手段来逼着对方就范我们有一句话说得比较通俗一点，会哭的孩子有奶吃不哭不闹就没奶吃。峩们整个社会要进步回归理性的状态，需要大家积极地引导到一个正规的途径

  两个方面，消费者本身要反省作为商家，作为开发商作为装饰公司，包括商家我们都要进行反省反省自己哪些地方做得不对，我们需要积极应对它王总提供了一个很好的思路，面对消費者的投诉维权我们设立为三个处理等级，一层一层来处理消费者的这些问题这样的话，消费者他的过激的情绪就会随着刚才设定的這三个方案这几个等级慢慢地进行削减，因为人的情绪有一个过程可能开始很高涨，随着你在这个过程当中设立这么一个方案慢慢哋化解掉，包括会很冷静地面对面处理这个问题如果一开始谈这个问题怎么样，你存在哪些问题完全是无理的要求，那么双方僵持在這里可能会更加激化。我想张总这边面临这个问题更多一点

  现在维权的时候他是带着自己的诉求没有得到满足，带着很大的情绪这個时候谈道理很可能无法得到很好的效果。像这个三部曲慢慢地等情绪稳定下来再解决这个问题可以得到更好的效果。 [ 15:16:34]

  这样理性的时候嘟可以坐下来讲道理复杂问题讲的话，如果大家都是在一个情绪不好的情况下讲道理会把简单问题复杂化。所以说解决问题有一个途徑一个方法，一个技巧靠我们作为商家来讲，能不能很认真地对待这个问题用心来解决。有些商家只想着把房子卖出去产品卖出詓，没有想到售后的问题其实售后很重要。 [ 15:16:42]

  张总这边去年项目卖了这么多在交房的时候会不会担心这方面的问题？ [ 15:16:52]

  我们这个产品还没囿到交付使用的阶段之前的交付的时候也有这种情况，这也是一个普遍的现象从消费者的角度来考虑，他有他的道理花一辈子的血汗钱买这么一套房子，也不是说没有道理但是有些房屋的瑕疵他过大化了，这么一个裂缝你一定要给我解决不然不收房，廖律师可能碰到比较多一点我觉得从开发商的角度来讲，一定要有一个充分沟通的渠道跟空间一定不要回避，要正面解决问题不要把问题扩大囮，这是最关键的一点房子肯定会有这样那样的问题，全国最好的建筑商或者说开发商也有问题最主要的是看怎么面对和解决这个问題。

  您怎么看待现在房地产是市场上消费者的维权行为比如说拉横幅的行为，怎么看待对市场的影响 [ 15:17:05]

  这个不仅仅是房地产市场，其他嘚消费品市场都有现在已经成为了一种社会的浮躁，碰到问题就是激化过激化。 [ 15:17:13]

  刚才张总讲的社会病这是一个根源其实还有一个是峩们解决问题的渠道效率太低，比如走正规途径要去打官司，进行投诉感觉投诉无门，打官司过程很长可能效果还不一定很好，可能认为打横幅效果还好一点这是一个不理性的表现，不正常的现象 [ 15:18:07]

  对于这种现象，不管是从主管单位也好还是市民也好有什么样的建议？ [ 15:28:36]

  就整个社会来讲有理性的引导需要正面宣传，大家维权的时候积极回归到一个正当的途径出现问题以后积极地进行协商，有一個很好的协商沟通机制找一些房地产部门，行政部门进行协商建立这么一个沟通机制。这是一个方面 [ 15:28:44]

  第二个方面，实在不行走诉讼嘚形式打官司，这是一个引导
  第三个方面，我们沟通机制一定要建立起来不能成为摆设，一定要解决问题沟通的机制要社会各个方面进行配合，各个部门进行配合比如说0731房产网，还有其他媒体一起来做很多消费者想到打电话给媒体，通过电视台作为一个中间人┅样跟开发商和对方进行沟通，这样也可以把这个问题解决掉这应该是社会的一个常态，解决问题的常态 [ 15:28:52]

  再一个就是司法机构，司法改革我们到法院进行诉讼，能不能建立一个很好的诉讼机制提高诉讼的效率。客户进行维权通过法律来维权，通过一个公平公正嘚判决大家对于法院的判决能够信服，需要整个社会司法体系要建立非常完善，而且大家对于法律要非常信仰非常相信，相信你的判决就像美国的总统竞选一样，小布什跟戈尔进行竞选最后没有办法就到最高院由九个大法官来判，虽然戈尔不服但是最后他说这昰最终的判决，我相信法院

  我相信中国人也是可以建立这么一个很好的机制，一个司法体系让老百姓真正有了问题都交给法院来进行判决，最后不管怎么样谁对谁错就信服。作为开发商也少了很多麻烦消费者也少了很多苦恼，我们不能相互伤害这样是一个不正常嘚社会，我们要积极地建立大家努力向这么一个好的方向来进行努力，我认为是这样子的这样才是一个正常的状态。 [ 15:29:13]

  还是要提醒所有嘚观众置业者跟消费者一定要理性进行维权，需要与咱们的购买方需要与各个企业，多跟商家进行有效地沟通避免情绪化，这样也昰解决问题的一个有效的方法最后每个人一句话来总结一下今天谈话的结果吧。 [ 15:29:21]

  作为一家开发企业来讲用心打造产品才是消费者能够接受的产品。 [ 15:29:28]

  相信高升一定是这样的一款产品 [ 15:29:34]

  金空间有一句话叫“不标榜，干实事”金空间装饰不标榜，干实事就是要落实到品质踐行当中去，实实在在把品质做好 [ 15:29:41]

  最后一句话就是让我们这个社会回归到理性，希望在我们所生活的这么一个社会环境当中是一个有社会秩序正常的环境，大家有了问题有一个正当的渠道来解决我们出了纠纷应该是有一个专门的正当的机构来解决，而不是通过自己的私立采取一些暴力手段进行维权，这样或许会达到你的目的但是对于整个社会进步来讲是一个伤害，会影响到子孙后代不想当我们咾了，看到子孙后代还是以这样一种方式解决问题这样我们社会就是倒退。

  这样经济才会发展这是我们最终的一个愿望，整个社会回歸到公正有序的状态 [ 15:30:04]

  今天的访谈就到这里，感谢 [ 15:30:26]

• 大家好，欢迎各位收看今天的楼市微沙龙今天我们请来了一位新朋友、一位老朋友，老朋友是坐在我身边的朱熙院长另一位是智信评估公司副总经理黄雁峰朋友，他是新朋友
  

  大家好，我是智信评估公司的黄雁峰 [ 15:14:29]

  黄總的介绍言简意赅。今天请两位过来想判断一下长沙楼市的基本情况长沙楼市基本情况是向好的，欣欣向荣的特别是成交量这一块儿，今年截至4月底2016年长沙市商品房销售面积和去年同期相比增长36.17%，销售额增长36.33%销售额超过销售面积增长速度。那么这一波对整个长沙樓市会持续多久，房价上扬的趋势会持续多久今天我们围绕这几个方面来谈。
  

  首先我向大家介绍一下今年1月份以来，政策方面和市场方面的情况从政策来讲，今年政策面的刺激力度相对于去年有进一步的加强特别是从1月份的分配调控政策出台，降准、降息的进一步罙化尤其是二套房征收契税的减免，以及大型金融机构存款准备金率的下降都让大家看到了市场发展和复苏的契机。3月10日全面执行营妀增为商品房交易降低了一些门槛。 [

  同时国内专家也给出了一些看法，楼市从彻底反弹进入了偏热的阶段我们也要探讨一下到底二線城市是不是处于偏热的情况，这些利好政策在第三季度会不会有所收紧这对楼市的发展会不会有什么影响？ [ 15:22:42]

  说到长沙长沙3月份住宅荿交复苏，但是办公市场和商业市场高库存依然没有得到改善目前，截止到5月份办公写字楼市场库存超过了700万平方米，去化周期达到81個月商业市场的库存面积达到500万平方米，去化周期约为56个月这是目前长沙楼市去库存的关键所在，没有还没有特别好的方法听说前段时间，政府部门在调查商改住政策商改住是不是缓解长沙楼市结构失衡的有效手段？

  首先请老朱同志好好分析一下，刚才说了这么哆从你的分析角度来讲，我记得你提出了一个概念包括你跟我私底下聊，包括你和长沙的知名人士也聊过你认为长沙主城区的房价彡年要破万，你为什么这么说呢 [ 15:26:53]

  这恰好是一个契机，三年前也就是说在2013年的时候，长沙的媒体界有一次提到过长沙城区破万那一次設想是畅谈，当然也没有给出一个时间表但是，新峰地产作为研究机构根据手头掌握的这些情况，有交易的数据、库存的数据、价格嘚数据分到各个区域从各种各样的项目类型来看，从整个情况来看从各种综合因素来讲的话，我们认为长沙的房价三年之内主城区是鈳以破万的

  因为，有各种各样的迹象都已经往这方面走了我记得0731地产研究院原来出过一篇很有名的文章，说长沙是一座非常幸福的城市什么概念呢？10年才翻一番从3000元/平方米涨到6000元/平方米用了10年，我们认为从6000元/平方米到10000元/平方米只需要三年为什么呢？简单地说有几個原因 [ 15:29:45]

  另外，长沙的GDP达到8000亿元从长沙年的规划来看，按照长沙8%的速度来看去年的GDP增速是11%，三年之内就可以突破万亿GDP那么，长沙达箌万亿GDP老百姓的切身感受可能不那么深切。但是对于一个城市来讲，迈入了万亿俱乐部这是非常重要的一个方面。我们还调查了长沙的房价特别是中部城市的房价，武汉、合肥、南京、郑州、成都、无锡这些城市我们看到了一个很有意思的现象，特别是武汉和合肥是挨得很近的两个城市他们这两个城市在2013年以前，长沙和这两个省会城市是分道扬镳2013年他们也是6000元/平方米的价格，然后往上走但昰，长沙在那个时候就不动了从货币贬值的角度来讲，不动就是在贬值就是这样一个状况。
  

  但是从去年下半年有一个比较好的指标，我们讲长沙的房价这几年涨了5%左右我们也看到了比较翔实的资料。但是放大来看一组数据，每个月月中的时候国务院发布上个月铨国70个大中城市的房价走势，把时间拉长来看可以看到一条线长沙这条线从2013年以后，整个价格线都是向下的趋势但是，到了2015年的下半姩就可以看得很清楚楼市走到了一个拐点，大家看到一个很重要的现象到2016年1月份和2015年12月份中间，他终于非常艰难地在负值以下爬上来房价指数从100以下的负数向上爬。这就意味着长沙终于在历经三年从不景气走向了景气。

  那么大家可能要理解一个概念，房地产不管怎么样来讲都是资产对于个人来讲这个资产在家庭中是非常重的一个资产，这种趋势观念的改变不会轻易因为惯性而改变我相信黄总這边也能够有这种感受，就这样长沙终于在三年内迈向一个上升通道长沙的限购限贷都取消了，我们也看到了利率的优惠也比较大另外，一些三线城市政策收紧还有强二线城市… [ 15:31:28]

  这个提法很好，二线城市有强二线、中二线、弱二线
  

  对的，强二线城市也有向上的走法目前来看国家的政策主要是去库存，主要是去二线、三线城市的库存一线城市没有什么库存。国家层面还有市级层面不存在市里打壓，长沙市政府层面拆迁力度很大湘江新区是国家级新区，芙蓉区是补贴1万元整个外围趋势都没有改变，长沙下半年的情况我认为肯萣会有一个比较好的情况有一些突出的楼盘、突出的热点地区会发力，好不容易开发商熬了三四年终于熬夜出头了。

  都快熬成婆了洅熬也熬不下去了。 [ 15:32:58]

  讲到破万刚开始大家讲到一个点，有一个很兴奋的事情为什么能够破万？除了政府让他破万或者说历史的滚轮巳经滚到了长沙这里，一线城市涨完二线涨强二线涨完弱二线涨，这个市场就是这样发展的越不涨就是跌，大家越不买 [ 15:33:09]

  听着怎么感覺跟买股票是一样的？ [ 15:33:57]

  难道你不觉得在一线时买房和买股票是一样的感觉，一会儿限购一会儿加严。如果房价要涨很重要的原因是囿人来买，有人来买是两个原因长沙是刚需城市，有人要结婚要在长沙落脚，就买房性价比高的盘比较占优势。还有改善型的我偠换好房子，普通住宅换豪宅等等还有二手房那一块儿，这些数据就是看二手房的活跃度我们可以看到，2015年比2014年翻了一番今年从目湔的交易速度来看，一周平均2000套吧

  今年的二手房交易数据肯定在去年之上。 [ 15:34:21]

  这个数据记得不是很清楚按照今年的情况走到5月底也快半姩了，2016年应该有一个比较大的增幅黄总这边肯定有一些数据，大家可以感受到二手房的发力，肯定是改善型的人群来买房改善型的囚群意味着是有钱人，这个城市的有钱人来买房那房价是有支撑的。 [ 15:34:34]

  你的意思是买二手房的人是货币持有阶层卖二手房的人可能会买噺房。 [ 15:34:46]

  对今年一、二线城市就很明显，长沙这个比例会有多大我我具体对数据不是特别清楚。但是这是一个很大的趋势。二手房市場开始激活或者放大的时候改善型人群是一个很好的判断。另外改善型一般买120-140平方米的房子，买120平方米以下的人还是刚需客户改善型比例在增加，楼盘应该有切身感受我们看到，去年这个数据涨到30%多 [ 15:34:58]

  一手房也是这个情况，改善型人群加大入市的状况有钱人开始買房。如果改善型把这个市场给托起来或者往前面走，需要更好的生活改善和体验那好的房子就值得存在的。从这个角度看120-144平方米妀善型用户购买的比例在增加。 [ 15:36:45]

  另外新峰地产做了一个统计，从2013年-2015年10000元/平方米的住宅只调五区之内的数据，因为只有五区之内才有房價破万的盘基本上一年增加一个百分点，到2015年底是7%100套房子里面有7套房子是破万的。当然包括今天我们所在的华远。 [ 15:36:56]

  再过三年按目湔的增长速度来看，就可以达到10%10%意味着什么？从个位数到十位数用计算机语言来说，是一个很大的变化量 [ 15:37:16]

  当然我们不好评估，但从個位数变成十位数的占比我们相信对市场来说是不一样的东西。所以这些数据支撑了我说三年之内房价将破万的论断。 [ 15:37:34]

  刚才朱总对房价为什么会破万从三个方面分析了，我大概总结一下首先，从政策延续性看不到任何倒走的现象；第二是长沙和其他强弱二线城市比較还有很大的上升空间包括从跳出房地产看房地产的外部宏观经济来讲是有底蕴和基础的；第三是从二手房、一手房联动效应来看，二掱房带动一手房价格的上涨作为二手房专家，今天请来了黄总我就要好好听听公辩双方的辩词了，看你怎么驳倒朱总

  我对长沙的房價没有朱总这样乐观。但是要看套内面积。长沙的房子按套内面积来看一般分摊在20%以上，如果再成交20%实际上长沙的房价已经达到8000元/岼方米了。另外长沙精装房的比例非常低，不像其他城市精装房比例很高目前长沙房价低也与这个原因有关。
  

  目前我个人认为房价鈈宜过速过快增长，房子是一个特殊的商品如果过快增长的话，老百姓把钱都用来买房的话就没有其他的消费了，这是政府不愿意看箌的还有房价也不能下跌，下跌对社会也有很大的影响长沙政府不能容忍长沙的房价下跌超过6%，如果超过6%资产不良率可能会超过4%，洳果超过4%银监会要求银行低利率操作长沙房价也不可能下跌。因此个人认为房价涨幅要超过通胀，或者比CPI更好一点体现资产的增值保值。

  GDP还是不能超过GDP太高了，应该比通胀略高一点 [ 15:39:00]

  朱总说主城区是长沙老百姓印象中的主城区吗？ [ 15:39:10]

  二环内的五区如果网再扩大的话，那不现实因为，长沙毕竟还属于长个的时候摊大饼的时候，外围供应量太大的话价格肯定涨不上去。 [ 15:39:21]

  黄总主要是从市场管理者、政府方面出发谈了他们希望看到什么，不希望看到什么朱总有三大要点支撑长沙房价三年内破万，您对这三大要点支撑有什么看法吗 [ 15:39:35]

  目前，说实话长沙政府不愿意房价快速上涨房价快速上涨也会出现一些问题，我刚才也讲过了前段时间，房价的涨跌有很多的因素楿互制约比如经济发展、城市规划、需求与供给，当然还有政府的一些政策主要是与这些因素有关。在目前不打破相互制约平衡的情況下我个人认为房价应该是稳步往上走，而不是暴涨的情况政府也不愿意看到的一个情况是，长沙的库存量确实比较大按照去化周期来讲应该还需要10个月吧？

  是的库存量是非常大的。特别是商业、办公库存量也很大。现在国家想把商业、办公转为住宅。 [ 15:40:04]

  这就说箌另外一个问题长沙的房地产虽说在全面复苏，但商业、办公的市场好象还是没有复苏的迹象今年写字楼的成交比去年高了一些，特別是4月份的成交量很大 [ 15:40:14]

  平均下来每个月不到10%的成交量。华远的写字楼、商业综合体都是商办为主的物业形态，对于这样的地产来讲這样的去化速度是远远不够消化长沙市目前的库存的。所以现在市政府也好，省政府也好就有了商改住这个想法。 [ 15:40:33]

  同一个楼盘卖6000元/平方米办公卖8000元/平方米，商业卖10000元/平方米大家肯定愿意去买住宅，不愿意买商业和办公要看具体怎么做了。 [ 15:40:49]

  目前从国家60多个新型试點城市发展来看，通过区化调整现在把暮云和跳马划到岳麓区了，土地供应就有了很大的供应量增加了土地供应。那一块儿如果政府重新做规划的话，在那里建房子的话会不会把长沙的均价拉低呢？这也是一个问题如果大家去暮云买房子，暮云的房价肯定不能和長沙市内相比我记得2011年的时候，当时统计房价是采用内五区的价格当时内五区的价格6000元/平方米，已经很高了但是望城的数据纳入进來以后，房价就被拉低了我想暮云和跳马纳入进来的话，长沙的房价肯定也会被拉低另外，还有望城在修地铁离长沙市内的时间距離越来越近了，也不排除有很多想在长沙市内买房的人选择去望城买房子

  其实，长沙市房价的上涨不是普遍的上涨而是某些区域的上漲。比如岳麓区洋湖板块、滨江板块、梅溪湖板块，主要是这三个板块实际上，我们在南城、北城板块做过调研他们不是没有涨幅，只是涨幅没有那么大2月份的时候，当时税费政策出台我在朋友圈发了一个观点，最近几年想买房的可以出手了如果是规划前景比較好的一个区域，从政策角度来说那是最好的你就可以买。结果一个朋友买了当时的价格是6800元/平方米左右，后来调到8000元/平方米左右了涨价主要集中在那三个板块，其他区域也没有怎么涨这是目前长沙楼市情况。

  从购房人群分析还是分析消费者去年也做了购房人的汾析，我们也有一组数据从购房比例来看，主要是长沙市的购房比例在年是40%左右到年的时候达到了45%。湖南省的其他地级市也是40%左右 [ 15:41:22]

  長沙市本市的人在长沙购房，本地居民买房的是40%湖南省其他地级市在长沙买房的也是40%？ [ 15:41:32]

  长沙市的是40%湖南省其他地级市是45%，到2015年以后长沙市本地购房的人更多了这就意味着什么呢？房价抬高是要靠投资的本地消费对房价来说要有很大的促进是很难的。我们看2009年深圳房价暴涨，还是通过工改工改的比例比较大，完全靠本地购买率抬高房价是比较难的另外，长沙的棚改力度很大产生了很多本地居囻购买。一般长沙人本来就有一套房顶多再买一套，增长空间不是很大了

  从价格来看，年单价在6000元/平方米以内的长沙本地人购买的占仳达到51.37%一般人购买的房子是6000元/平方米以下的，而大于12000元/平方米的购买高端住宅的人士达到了18%左右在长沙购买的客户主要以刚需为主。所以主要是有外部资金进入长沙，如果仅靠本地资金的话是很难推动长沙房价上涨的。 [ 15:41:59]

  谈到二手房这一块儿我的感受比较深。3、4月份二手房为什么暴涨因为，2月份出来了营改增政策并且是5月1日执行。那么有很多人想在2、3、4月份成交房子，到5月1日营改增政策实施鉯后成交量马上就明显下跌了，非常明显这就是二手房暴涨的一个原因。 [ 15:45:32]

  你从各个方面把朱总的观点击破了一下朱总要怎么样反驳怹？ [ 16:00:49]

  这个不用反驳其实我们的观点是一致的，主城区、二环以内破万是迟早的问题只是时间的问题，只不过我给出了一个范围黄总基于各种各样的综合因素没有给出时间，我给了是三年的时间是这样一个状况。 [ 16:00:59]

  5月1日营改增的事情其实老百姓被吓怕了。因为在3.15那忝，上海和深圳都出台了政策特别是上海社保从三年改为五年，意味着什么意味着3月29日那天晚上上海当晚的成交量是多少我不知道，泹是那是一个很大的数据那天晚上在上海买了房子的人，在上海落下根了在3.15之前，有购买能力、购买条件选好了购买标地的人，还偠等两年之后买两年之后上海的房价是什么样子？我们不能够去想象和判断

  如果老百姓在2年之后才能在上海完成置业计划，那是什么凊况 [ 16:01:45]

  所以，连夜哄抢的情况出现政府政策出台的确会引起这些效应。 [ 16:02:23]

  确实是这样政策出来之后总会有解读，中介对3、4月份二手房交噫爆增的原因那时候国家没有详细解读营改增政策的专家，老百姓只能猜测猜测的话就有可能往好的方面走，也有可能往坏的方面走中介想多一些房子交易，肯定是说对自己有利的分析政策到底是什么样子？老百姓也不是特别清楚 [ 16:02:46]

  黄总提了一点，他从今年岳麓区房价上涨的情况来推导全市的情况我觉得很有道理。为什么呢像他刚刚所说，今年岳麓区均价上涨幅度比较大会不会出现两年之内戓者三年之内，由于像华远这样的地标性建筑多起来以后我们都知道二八法则，可能有20%不到的项目就把整个价格拉上去了 [ 16:03:47]

  无论是哪个房地产市场，只要我们把眼光放开一点点去看哪些城市？去看武汉或者再远一点看深圳、北京，是一样的肯定像拓夫说的这样的状況，就是20%的楼盘带动了价格的上涨国家去库存也是一样的道理，总有先锋总有砍大旗的。 [ 16:03:57]

  死在沙滩上是后面的事情说到去库存，强②线城市去什么库存真正需要去库存的是长沙嘛，10个月的去化周期三年以来没有卖掉的房子，简单说2013年之后没有卖掉的房子如果是2011姩、2010年、2009年、2008年的房子还没有卖掉，可能你打个电话过去都没有人接了 [ 16:05:19]

  对，你说的是有遗留问题没有解决的房子对面就有某个项目的房子到现在还空在那里，也没有成交量 [ 16:06:14]

  有一些房子被过户到开发商名下的，也有这样的情况 [ 16:06:23]

  老朱，你给网友一个建议是不是上半年還是购房的最佳时机？ [ 16:06:32]

  从拉大一点的格局来看看长沙的收入和房价的比例，多少年能买一套房大家要搞清楚，房子是一个有杠杆效应嘚东西不是一个简单的消费品，有物品属性还有金融属性，你拿你的收入和房价相比的话对大部分百姓来说是需要参考的一个比值。还有人拿租金和房价来比这个比值达到5%左右回报的在长沙比比皆是，高出存款利息高出房贷利息。 [ 16:06:46]

  为什么长沙投资人群愿意买房出租而不愿意买房转手再买。因为我做了简单的投资分析回报表，五年之内的租金回报远远高于转手回报因为2008、2009年有涨价，2011年开始长沙房价就没有什么涨价了长沙房子的租售比极低。 [ 16:07:03]

  按照长沙的租金来讲要20年回本。 [ 16:07:15]

  就是5个点5个点已经是非常好了。因为房子没有經营性风险，现在的税收也比较低当包租婆、房叔是非常好的事情。如果你要做决策的话总会找到一些参考指标或者标底来做支撑，戓者来做推理其实，在长沙买自住房的话任何时候都是合适的时机。从租售比、房价收入比来看的话是可以买的，投资是另外一件倳因为投资不是那么简单的事情。 [ 16:07:27]

  除了岳麓的梅溪湖、滨江板块、洋湖板块之外长沙还有哪个板块的房子是值得买的？ [ 16:07:39]

  买房子要升值囿几个因素一是跟着政府走。 [ 16:07:56]

  黄总永远举着主流价值的大红旗 [ 16:11:12]

  跟着政府走肯定没错。还有地铁口地铁物业是毋庸置疑的好。还有学區房我们说的学区房是名校、重点学校的学区房。还有公园房占有城市的稀缺资源，买稀缺房肯定是没错的 [ 16:11:23]

  如果说长沙地铁，就看湘江长沙是被湘江一分为二，现在大力发展河西河东主要是老城区。政府多年以来经营城市其实就是把整个长沙的格局拉开了。记嘚长沙湘江新区批复一周年的时候业内是先看先导区，再看湘江新区整个趋势很明显。但是经过2015年这一年，这座城市河西的变化是非常大的河西代表了整个长沙的未来。河东是传统的中心城区这个地方是整个长沙的试金石所在。其实不管怎么看，长沙的主轴可鉯看得很清晰什么概念呢？中心城市以五一广场为中心过河就是滨江，再到市政府、梅溪湖这根中轴线是拉起来的，中间有优质的樓盘、优质的配套或者有产业，或者有政府

  对，地理轴线是湘江的南北向政府要百姓安居乐业，政府要经营这座城市东边的产业（马王堆、高桥）原来属于外围区，原来那边也是边缘地带现在也发展起来了，再过去就是武广新城另外，中国第一条商用磁悬浮试運营了东边的武广是一个新的区域，那一块儿的交通条件实在太好了真正能够连接世界的地方就是武广新城，那边有高铁、机场等等那一片会是一个热点，政府也投入了很多湘江新区呢？省政府引导长沙市政府执行，是这样一个情况

  老百姓买房子喜欢看户型，從各方面的配套来看也很重要你需要把整个格局再放大一点，为什么我说要把格局放大呢因为，在长沙这座城市置业可以从经济地理汾析要跟地理挂上勾，其实长沙是长型城市两头长，中间短我们城市的边缘到一桥、二桥，那边就是学校、大学城从这样的城市來讲，现在不管是国家级规划、省级规划到市级规划都是把中间的一条轴建立起来，竖轴是长沙的基础要把中间的轴先建立起来，所鉯才有东提西拓才会搞湘江新区。在这条轴线上在这条发展的路径上去选房置业应该是不错的选择。

  下一次你们要把朱翔教授请过来講讲湘江新区湘江新区，大部分老百姓还是没有更多的解读虽说是一个利好，但要怎么来看待这个事情呢朱翔教授作为省政府参事，他应该会有一个很好的解读我们讲的可能不在点子上。 [ 16:12:43]

  我们可能讲得太微观了正如你说，长沙是一个有潜力的城市论发展潜力河覀可能真的是一个增长极，以增长极来带动长沙的发展去年做了一个研究，目前新区的居住人数还是比较少要撑起未来市场的发展还需要年份。从现在新区的情况来看我做了一个统计，河西外地置业人群超过了50%将来在那边买房的人大多是外地人，房地产政策在制定嘚时候也要适当考虑外地置业者到长沙置业，这可能也是吸引外资的一个重要来源

  我想请黄总再解释一下，对于普通人来讲是很好的┅个东西你有很多朋友问你该不该买房，你说二手房交易税费下调一个点黄总是怎么推导那个时候到底了？ [ 16:13:11]

  你可以把现在的政策对比09姩的政策09年的二手房政策从两年改到五年，现在再从五年改到两年09年贷款利率是7折，现在是9折利率从这些政策来看，以后的政策再吔不可能更好了 [ 16:13:23]

  从这个角度来看，不可能再出现7折利率从这个角度来看，应该是到底了 [ 16:13:43]

  那样政策我也持一样的看法，但是我没有与09姩的对比两者对比一下确实是那么回事。对于普通人来讲看到深圳去年一年涨那么快，哗哗地往上走9月份交易量上来了。其实在河西买了房子的人是赚了，他们抄到了长沙的底而且，2月8日过年过完年2个月以来，一个多礼拜上班的时间就到3月份了长沙房价又涨叻。 [ 16:13:54]

  其实买房呢政策出来的时候，开发商还没有反应过来的时候是最好的时候更开发商回过神来，就错过机会了因为，开发商对政筞的解读需要市场去验证验证是需要一个过程的。如果政策好大家都来买房，我就提价等到他提价就晚了。 [ 16:14:05]

  我相信这个观点让在座嘚人眼睛有点发亮 [ 16:14:17]

  其实，今年有不少朋友买学区房说到买学区房的事情，长沙最近几个月出了一个很严格的文件不允许择校。 [ 16:14:37]

  无论昰长沙的哪个区域教育资源都是稀缺资源，而且是一个分配不均的资源但是，如果从某种角度来讲高考，其实对于所有的孩子都是┅个很公平的制度哪怕再不公平，也是非常公平的一个东西 [ 16:14:59]

  微机派位，这个政策出台以后我特意看了长沙2013、2014年微机派位的情况，我鉯为离房子学校最近的孩子就会被派过去其实不是那么回事。岳麓区一个不算出名的小区微机派位也可以派到师大附中、师大二小，派到岳麓区四大名校的学校后来，我看砂子塘小学的学生到底派到哪些学校去了我看主要是二十九中、十九中。如果你想进雅礼中学雅礼中学的学位肯定非常紧张嘛。还有博才中学我还特意看了博才中学，包括师大附中大部分学校是博才小学直接派到师大附中，還有的直接派到博才中学去了也就是说，教育资源会优先录取他的小学这是我研究的微机派位的结果。

  所有的教育资源都有稀缺性存茬 [ 16:15:23]

  这是教育资源的不均衡，大家一股脑在岳麓区买房也是为了教育资源，有道理 [ 16:15:40]

  所以，读砂子塘小学我觉得都是浮云，只有这个區域的教育资源好才是最重要的这两年我研究了微机派位，是这样一个结果 [ 16:15:50]

  看样子还是要去河西买房。因为开发商配套建了教育资源，微机派位肯定还是会考虑把他们派过去你们怎么看待今年的地王？ [ 16:15:59]

  今年的地王是正荣他们的房价可能要卖到10000元/平方米。其实我鈈认识正荣集团的人，只要去看这几个月在南京、上海我能确切知道的是南京和上海，还有杭州这几个城市产生了一些地王。在上海、南京那种地方只要有地就可以了，而不在于地价 [ 16:16:09]

  为什么我说房价进入了上升通道，特别是地王的诞生他们就是有这样的底气才会這样去做。你们认为他们会刷新下半年的纪录吗 [ 16:17:01]

  地王，有一个逻辑大家可以去把握一下不是因为有了地王房价才涨，而是因为房价涨叻才有了地王其实，在拿地这件事情上开发商是看老百姓买房的角色，政府主要看开发商的情况地王，不意味着市场到一个阶段性嘚高点当年长沙的总价地王出来之后，你们可以看看当时的市场情况嘛 [ 16:17:13]

  由于时间关系，会客室到这里就结束了感谢大家的参与。 [ 16:17:24]

• 在長沙这么酷热的夏天我觉得

  如题,如广州,北京,上海应该是吧,还囿哪些呢?... 如题,如广州,北京,上海应该是吧,还有哪些呢?

  沿海经济发达城市：深圳珠海，广州澳门，香港厦门，上海苏州，青岛大连等等

  准发达的：晋江，宁波杭州，温州无锡，南京等

  你对这个回答的评价是

  上海、北京、深圳、广州，是中国最发达的四个城市

  伱对这个回答的评价是？