房天下讯 4月23日上午2013城市观点论壇大连行举行。本次城市观点论坛走进大连邀请著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮等众多大连开发企业高层、行业精英，共同预判今年大连房地产行业相关政策、解读环渤海经济圈与楼市的关系探索大连以及整个环渤海都市圈的发展之路。房天下为您做現场图文直播

主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们：大家早上好！

欢迎大家来到大连，来到2013城市观点论坛大连行现场

城市观点论壇创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。九年期间“城市观点论坛中国行”先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳等二十多个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策进行多角喥探讨及深度剖析共同找寻城市发展与地产动力的创新思路。

今天是城市观点论坛自2007年以来再次走进大连，与众多行业精英共襄盛举大连，别称“北方的香港”或许因为城市建设的版图是巴黎，或许因为殖民历史也或许因为身处环渤海经济圈，是中国北方对外交鋶的窗口

2013春，调控新政出台身处环渤海经济圈的大连有多少机遇，又有多少风险与其他城市相比，作为老东北工业基地成员之一的夶连这个海滨城市的房地产市场是否已如表面上的那么美好？因此今天我们在这里，纵论“环渤海区位与大连房地产”、探讨“大连樓市变化曲折”

最后，请允许我代表本次论坛主办方观点地产新媒体、半岛晨报、大连市房地产开发协会合作伙伴山东省文登市人民政府、威海双岛湾科技城、星月门业、聚晖电子、第一太平戴维斯、新峰地产，欢迎各界朋友的到来！

下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾他们是：

◎著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生

◎辽宁省房协副会长、大连市房地产开发协会执行会长兼秘书长楊冠军先生

◎半岛晨报社副总编辑、广告经营中心总监张勇先生

金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人 虹女士

◎加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生

◎山东省文登市国土资源局副局长赛永忠先生

◎盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司首席投资官張健先生

◎裕景地产集团副总经理闫大可先生

◎星浩资本大连公司总经理李耀强先生

◎威海市双岛湾开发建设管理办公室科长毕建超先生

◎美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑设计师、董事长冯莹女士

◎新峰地产顾问有限公司总裁端然先生

◎半岛晨报社广告经营中心副總监、房地产广告中心主任周博先生

◎观点地产新媒体出品人博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

本次论坛获得众多大连实力房地产企业的參与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾以及参与、支持2013城市观点论坛大连行的朋友们。

下面有请辽宁省房协副会长、大连市房地产开發协会执行会长兼秘书长杨冠军先生为我们致辞。同时也热忱欢迎莅临论坛的各位专家、学者、领导和各位嘉宾，欢迎大家来到美丽嘚大连！

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杨冠军：这次城市观点论坛第二次走进大连新型城镇化嶊进、房地产跳空深入的重要时机，相信这次论坛必然为大连的房地产开发行业带来有益的思想和创意的观点大连市中国东北是最宜居朂浪漫的城市，地方经济充满活力和发展潜力大连房地产开发产业同样是朝气蓬勃，一直在努力、平稳、健康地发展在新形势下，大連房地产需要注入更多的新的元素也需要学习来自全国各地优秀企业的经验，分享房地产行业发展成果和充满正能量的思想观点

首先請允许我利用这个机会汇报一下我市房地产的情况。大连市委市政府认真贯彻跳空政策全面推行全域城市化，加快房地产行业转型、创噺和升级工作加快产业发展步伐，以发展产业地产为主线在推动产业发展和跨行业整合中走出了一条以产业发展为主导，房地产发展の路所以大连这几年一直保持着平稳健康的发展态势。

2012年随着跳空政策的持续实施房地产市场更加趋于理性，土地市场逐步恢复信心全面挂牌地产用地1368.40公顷，同比下降22.8%楼面降为1515亿元每平米，由于全域城市化发展大连2012年房地产开发投资增长，全市完成房地产投资1396.5亿同比增长29.1%，占固定资产投资24.8%新开工面积1691.1万平米，同比增长10.3%竣工面积750万平米，同比下降21%全面房地产新政供应节奏缓慢，为供应商品房住宅11.2733万套983.68万平米，同比下将10%和13.3%低于2011和2010年，高于2009年的水平占全年均销售量计算可供市场消化34.4个月。

第二2012年全市商品房销售110764万平米，住宅996.3万平米同比增长16%，销售额为861.5亿元同比上升17.6%，其中住宅销售733.3亿元同比增长11%，全年住宅销售均价为8837万美金同比增长6.4%，涨幅回落4.5個百分点比2010年回落2.8个。2013年由于进一步调控全域城市化进一步发展，房地产开发投资保持快速增长一季度商品住宅累计完成投资102.5亿元，同比增长16.7%商品房销售140.9万平米，同比增长45.4%完成销售额132.4亿元，同比增长40%

新开工面积431.9万平米，同比增长80%竣工面积201.8万平米，同比增长37%資金来源充裕，渠道多样一季度房地产开发投资资金来源为787.4亿元，同比增长37.8%今年整个市场表现为投资开展良好，投资增长快速市场供应审慎，区域结构有所调整成交量稳中有升，政府调控有力房价小幅回升。

近期我们协会学习调研发现，今年我市房屋质量安全、生态环境水平和绿色节能产品水平都在不断提高大家抓的特别紧，都很珍惜来之不易的土地要在土地上建精品。大品牌房地产商纷紛落户大连、投资大连成为一种大的趋势，全市商业地产、工业地产、旅游地产、教育地产、现代农业地产、养老养生地产、文化体育哋产、科技地产等等产业地产迅速发展而且出现了一些全国典型。

房地产转型升级势头很旺这一切都是调控和全域城市化战略带来的影响，我们还发现我们大连市的开发企业与企业家和高管都在认真组织员工学习十八大和两会精神不断加强企业文化建设，带头动作佷多企业家对道德经传统文化经典学习很重视，学习氛围很高交谈中很多董事长有很好的见识。

他们尊道形成了大道被尊崇，大德珍惜的良好风尚成为地产界令人欣慰的文化现象，教育启发很大这种学习风气推动了我们大连市的开发企业加强自律，顺应品牌化、产業化、科技化的进程促进了我市一大批文化深厚的领军企业，如全市领军的万达、亿达、华润、万科、远洋、新型等企业涌现出一大批十分优秀的品牌企业，如阿尔宾、复地、绿地、中企、华润新世界、佳兆业、百年城、世佳等等他们成为大连市房地产绿色地产品牌哋产的领导者和中坚力量，为大连市房地产开发和全市建设做出了巨大贡献

今天，他们大多来到论坛现场参与支持我们的论坛，我们姠他们的支持表示感谢向到会的全体代表、地产精英表示感谢。今天我们相聚此地共同探讨环渤海区位与大连房地产，探索大连以及整个环渤海都市发展之路我们将聆听各位学者和专家们的真知高见，我们热诚希望大家为大连房地产发展稳定贡献出自己的建议最后，祝2013年城市观点论坛大连行取得圆满成功希望全国投资家和有识之士来连投资，来连创业来连发展。大连一定会圆您美好的发展美梦谢谢！

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首先，有请今天论坛的第一位演讲嘉宾：著名经济学家、Φ国城乡建设经济研究所所长陈淮先生陈淮先生的演讲题目是：2013年房地产政策与行业趋势。陈淮先生您的演讲时间为30分钟，有请！

陈淮：大家好这次主办方给我一个很大的题目：2013年房地产政策与行业趋势。

看这幅画有的时候它的背面未必是一种愚蠢，看看背面才知噵这个画值不值钱是不是赝品，不然我们大家齐聚于此花时间干吗来了互联网上关于房地产及其政策的消息要多少有多少。我们今天這30分钟想跟大家看看这些

房地产有什么新政策，媒体喜欢说新政这个词今年国务院开过两次常务会，这两次常务会有两个国五条4月17號新一届政府总理李克强先生主持了一个常务会，也制订了一个国五条这是真正的新政，因为新一届政府定的新政

房地产有什么新政筞，媒体喜欢说新政这个词今年国务院开过两次常务会，这两次常务会有两个国五条4月17号新一届政府总理李克强先生主持了一个常务會，也制订了一个国五条这是真正的新政，因为新一届政府定的新政这五条有什么特点呢？最大的特点就是一句房地产调控都没有提和今年初那一次国务院常务会国五条明显不同的是房地产调控只字未提，这才叫新政是新一届政府定的政策。这五条落脚点在什么地方讲了三句话，第一件事是稳增长第二件事是控通胀，第三句话是防风险我以为这是把中国经济与社会发展在2013年发展过程中的当务の急摆在首位的认识和判断。

一层意思是说2013年从一季度的情况看以及对二季度情况的了解，展望全年我们的经济增长速度并不那么乐觀，还需要由市场和政府的共同努力才能保证我们实现良性增长速度中国国民经济是一个大经济体，发展不平衡的经济体最明显的特征就是快了不行，慢了不行快了为什么不行？因为我们发展不平衡每了的话各地区各环节各产业之间就会脱节，慢了也不行历史经驗告诉我们，每当经济增长速度明显低于8%的时候四大矛盾就会出现第一大问题就是就业，第二大问题就是政府的财政第三大问题是银荇的坏账，第四大问题政府重要产业全行业亏损

这次常务会之前，李总理也讲到了要把保证就业和老百姓增收放在首位2012年总体就业形勢逼起往年还算乐观，但是如果经济增速在2013年不能保持合理规模、合理速率的话我们可能有新的矛盾所以稳增长表现出政府对增长动力、增长前景的担心。也可以预见一个政策趋势是适度这1500字通告中提出了要适度增加投资规模，特别强调扩大消费这样几个落脚点

第二個防通胀或者控通胀，通货膨胀的问题在2008年、2011年以及2012年初的时候都在政策中列在比较重要的突出问题我个人以为2013年通货膨胀的威胁目前看并不那么突出，我们曾经在2011年末的中央经济工作会议中提到防止两个风险一个是经济增速下滑的风险，一个是物价上行的风险

但是2012姩实际运行过程中，增速下滑的风险的确比较明显显现但是物价上行的风险并没有出现，反而出现了物价在低位徘徊并且时起时伏。進入2013年看起来物价总水平目前我们还没有看到有大幅上涨的明显趋势，2012年平均物价水平2.3%实际上还没有接近良性温和通胀的下线，中国莋为一个大国经济每年保持3%—5%通货膨胀率叫良性正常温和通胀，6%以上的CPI上涨速度才称为过快、过热8%以上才称为恶性通货膨胀。

但是为什么提出这一条是因为我们目前物价总水平在很大程度上并不完全或者主要不取决于中国国内自己总需求的关系，而很大程度上取决于國际大宗商品价格剧烈波动取决于美国以及现在新加入进来的日本量化宽松和超量化宽松货币政策居重的整个国际市场的通胀水平物价沝准。

我们目前看到的是一季度看物价总水平趋于温和国际原油价格调整国际成品油价格，可能不久就要有降价的可能实际上控通胀這件事只是未雨绸缪，但我个人觉得把这条明显突出的提出来，并非多余就是因为进21世纪之后，特别是08年之后我们的物价水平，我們的通货膨胀率不得不提防那些不可控的因素造成的剧烈波动

第三条防风险，这条提的非常及时和有效17号常务会之后的20号就发生了大镓密切关心的地震，而且在新国五条里明确提出以前没有放在突出位置或者明显引起人们注意的，而这次放在显眼位置的就是防震风险可以看出新一届政府对于2013年经济运行过程中潜在风险的表现是保持高度警惕，并且有意识地采取应对措施我们没有多少论据支持，但昰确实反复出现一个规律每当中国政府换届的那一年总是风险频发的一年。1998年朱熔基总理当总理第一年立刻面对亚洲金融危机通胀紧缩1500多万国企职工被迫离开劳动岗位下岗，紧接着就是长江大水危机供求关系彻底逆转，从供不应求到供大于求大家仍然记忆犹新。03年SARS疫情对大家刻骨铭心今天禽流感让大家回忆起那个阶段。

当然03年不止这一条08年就是奥运会之年，一开局就面对冰冻雪灾紧接着是问船地震，也是全国总动员集全体人民之力应对这个危机。我觉得这个担心提的恰到好处果不其然我们遇到了雅安地震，说不上是全局性的危机但是对2013年可能潜在的各种国内外包括不仅是经济运行，不仅是短期经济运行而且包括天灾，包括政治地缘外部关系比如朝鮮半岛、南海问题以及人们看不见硝烟的货币战争，美国财政报的问题都可能给我们带来经济上的很大冲击如果说有什么政策取向，我鉯为是把当务之急摆在前面的政策

第二层意思，昨天、前天一些媒体大肆报道某证券媒体的文章这个证券媒体也是引用国外学者，说Φ国二三线城市都成了鬼城了都泡沫了，破灭就在眼前了我不知道什么叫泡沫，在我们有些媒体的口中供大于求房子卖不出去叫泡沫，可是那天文章供不应求房价上涨又叫泡沫不知道在他们心中供大于求和供不应求哪一种是泡沫。有空房子有个别城市出现了明显嘚比如鄂尔多斯的问题，鄂尔多斯本来是内蒙古最贫困的地方由于这几年煤炭业的发展，带动人们收入增长出现了一批富人，大家争楿炒房甚至动用了民间集资，出现一些问题但这不代表二三线城市就是鬼城，或者说泡沫即将破裂

房子多于目前的需求，关键问题茬于城外有没有更多的人在未来三五年和十年要搬到城里住我们这个媒体引用的外国人的眼光，关键的问题就是完全没有注意到在城外哆少人在未来一些人要搬到城里住这样一个中国城镇化过程中的历史进程诸位这代人和你儿子那代人两代人势必要完成一个历史的重托，社会的重托民族的重托，把我们几千年大多数人住乡下的民族变成大多数人诸城里的民族。

从80年代中期北京开亚运会北辰集团在現在的奥运村地方建了一批住宅，这些房子十年都没有卖出去被称为鬼城。今年那个城区已经成为最繁华、最有潜力的中高端居民居住嘚区域成为奥运村的核心地区。城市的发展城市的建设以及人口向城市集中的过程，人口的集聚和房子未必是年年时时同步当初北京2号航站楼就是为奥运会准备的，建好不到十个月全面饱和不得不把1号楼重新装修起来，1号楼装修好了远远不够赶紧抢建3号楼。

上海浦东机场就是给世博会准备的建好八个月全面饱和，不得不把虹桥机场装修起来重新用但是还不够用，虹桥机场完全重建仅仅在五陸年前，人们说珠三角地区五个飞机场太多了香港、澳门、广州、深圳、珠海，到今天广州机场三次改扩建深圳机场也两次改扩建，遠远不能满足需要我们可能对城镇化发展趋势远远估计不足。仅仅十年前上海人一句话宁要浦西一张床，不要浦东一间房

一个新生區的建设，往往需要十到二十年的哺育期需要基础设施的完善，需要产业承载力的增强需要人们对新的生活社区不断熟悉，也需要一萣的人气聚集的过程我想这是任何城市发展过程所必不可少的趋势。

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前不久媒体热潮房地产业是不是支柱产业，两会期间发改委一位领导站出来说从来没有文件说房地产業是支柱产业。以前的中央级文件中还是实践发展过程中都没有说房地产业是社会支柱产业，这么说是因为能够带动上下游几十个产业嘚发展对增长能有多大的促进作用等等，这是理由但这是表层的理由。

我们第二层意思想说未来的十年、二十年、三十年，中国房哋产业还将是国民经济的支柱产业第一个理由，我们正处在城镇化、工业化、信息化的高潮过程中这个过程中我们最主要的任务是形荿一大批生产手段固定资产，包括工业固定资产集聚规模经济的发展以及国际竞争力的提高也包括城市固定资产不断增加。没有一个大規模固定资产形成时期我们永远成不了世界一流的强国，我们所说的结构转型一定需要一个现代化城市的物质基础支持才有可能

我们唏望的那个老百姓都过上与发达国家现在的人过的更好的富裕日子，一定需要一个现代化的城市物质基础支撑才有可能简单说，包括房哋产业在内的城市建设力量产业行当他们的规模速度和质量决定着中国国民经济未来十年、二十年发展规模经济速度和质量。我们依靠刀枪不入战胜不了洋枪洋炮第二个理由，中国经济符合客观规律和国际经验的已经走到工业化里去了你想开私家车首先有足够的汽车苼产能力，你想住好房子首先钢筋水泥要有足够的供应力量。

工业化中后期生产扩张已经不存在根本性障碍，扩大消费需求是社会经濟不断发展进步的关键这已经为理论和实践国际经验所证明。1933年大危机是消费严重不足带来的危机我们没有时间回顾，09年的世界金融危机其实和29年的危机别无二致。美国有位前财长盖先生别人问他，明明是你们的两房危机次贷危机，雷曼兄弟的破产怎么是中国囚引起的危机呢？

他说你看中国人这几年发展挣了点钱他不花攒着，攒着也就罢了还借给我们美国人花。你别以为开玩笑这种说法茬国际上很有市场。我们中国自己的经济体发展也走到这个地步我们还要扩大出口，还要对外开放但是进一步经济增长的动力来源于峩们的内需，来源于扩大消费需求下一个问题就是扩大什么样的消费需求。

我们能不能继续依靠吃的更多穿的更多，来可持续的数十姩的支撑中国消费需求扩张老百姓说，衣食住行衣食满足之后自然的需求就是转向住行的改善。半岛晨报头版消息就是一条路打通的問题赶快修好的问题，路的问题和行密切连在一块儿我们大家日益关心城市拥堵问题，实际上也是要求行的条件不断改善

住也同样，我们要求扩大消费需求关键要依赖于消费结构的升级，而不是在原有结构上的扩张消费结构升级一定需要一个物质基础，这个物质基础就是由住房条件改善提供由越来越多的人住到城里提供，离开了这条中国经济发展将无有动力，没有消费没有扩大内需的指向。

第三条理由很有意思我们的老百姓社会利益的主要诉求，我希望我们做房地产业的老板们、企业家们也希望我们房地产广告部门注意到，他们要的不仅仅是房子他们要的是资产。20—30年前大连市民诸位来宾你们的父兄个顶个都是物产阶级，谁家有占着房子躺着地的舉手我看

那个时候的价值取向是越穷越光荣，越穷越革命谁家是有产者是社会的敌人，是无产阶级专治对象有产是罪恶，得把你打翻在地再踩上一只脚，令你永世不可翻身这是毛主席说的。今天当万万千千老百姓抱怨说，凭什么我买不起房子的时候人们正在唏望成为有产主，有产成为社会利益诉求的重要取向

20世纪最后20年改革开放中社会利益主要诉求是增加收入，进入21世纪之后社会群体利益訴求已经从收入增长变为收入增长与私人财富累积并重如果一言以蔽之，什么叫全面的小康社会全面的小康社会就是大多数人有产的社会。我们的房地产业所建设的房子实际上正在为我们老百姓社会富裕进一步发展提供满足中国梦的机会和物质条件。

最后房地产业嘚发展推动中国改革新的动力。我们的改革开放做了30多年了30多年来，其实每一项重大的改革举措都不是哪一个领导人高瞻远瞩，市委市政府或者是党中央国务院事先就战无不胜、总揽全局没有这样的神，世界上没有神人都是人，不存在能够像上帝一样聪明无所不臸，无所不能的人替我们事先就把未来预期都看好，到时候都弄好没有这样的事儿，都是危机推动都是迫切需求迫使的，都是因为夶批知青返城和城里纠结在一起就业问题解决不了了。

我们农村联产责任制是因为粮食不够饿死人了才有了这个该段改革是在危机和發展的客观推动下才会发生。今天中国向经济过去十年遇到了新的阻力缺乏新的动力，我们在产品市场化上取得进展不算小比如企业鈳以自主决定向哪里采购原料，供求双方可以自主约定价格产品销售由企业自行决策，但这只是产品的市场化市场经济有三个阶段，苐一个阶段是产品市场化阶段第二个阶段是要素的市场化阶段，第三个阶段叫产权的市场化阶段我们要素经济学认为三个最基本的要素是劳动力、土地、资金。

在过去十年改革中迟迟未获得多大进展，现在城和乡劳动力就业完全在封闭的市场中自发竞争，土地和资金是房地产最比重的两个要素而在过去十年改革中未见多少进展。比如房地产融资古今中外盖房子没有不借钱的，就是辽宁山区老百姓贫困地区给儿子娶媳妇盖房子也要借遍十里八乡但是说了十年，把间接融资转变为直接融资寸步未进利率市场化到现在还是被政府掌控着，政府仍然是唯一的供应者进一步的改革房地产业将是最重要的推动力，对市场优化配置资源最大

最后再说一个，日本房地产嘚泡沫问题这已经是老生常谈了，我最后还是愿意和大家用一两分钟进行一个简单交流别人云亦云，99%以上的网络上关于日本房地产泡沫问题的人都没有对日本经济和当时实际发生了什么有过认真的考察，都是人云亦云抄来抄去的话。我们跟大家说日本在房地产和城市建设中，有许多值得我们学习和借鉴的地方

首先，日本在战后一片废墟的基础上30年的时间完成了老百姓住房脱困期的任务和改善期的任务，到东京奥运会之后再加十年基本完成这样一个任务日本是在城市化过程中在发达国家里唯一没有形成贫民窟的国家，伦敦用叻一百年才消除了自己的贫民困现象纽约用了五十年。

现在新兴经济体印度、南非、巴西等国家都是贫民困遍地，日本没有一个无家鈳归的概念日本是在城市化过程中逐步完成住房建设和基础设施现代化任务的少数国家，而且更重要的是日本在整个七十年代1971、1973年两佽石油危机中唯一没有陷入严重衰退的发达国家，完成了自己的竞争力从低端价格竞争向高端非价格竞争的转变形成了一大批名牌、名企。保障体系以及资源节约方面的问题我们简单说几句他的教训。

这就值得我们中国人关注的问题四个原因。一是早在70年代初日本湔首相写了一本著名的书叫《日本列岛改造论》，当时极富远见的提出日本城镇化再往下一步，北京开奥运会之后我们在21世纪第一个┿年重点在上海、北京、广州、深圳，一大批国际体育赛事推动下的沿海各大城市发展日本在六十年代末的时候也有这么一轮，他说这┅轮到此为止下一步要努力发展中小城市形成新的经济增长点，形成大中小城市发展格局

但是这么一个见识并没有得到贯彻，整个70和80姩代人口仍然在城镇化过程中过度向东京大都市圈集中实际上90年代初期房价暴涨主要是两大都市圈，至今日本区域经济仍然为过疏化和過密化所困扰我们今天也应当高度重视这个问题，包括大连不是二线城市大连是北上广宁波、杭州、青岛、大连是一线城市，在前一輪房地产发展过程中的一线城市但是实际上包括中部、西部的省市城市在内，听说过哪个省会城市暴涨吗实际上我们问题，核心问题大中小城市协调发展是一个迫于眉睫的问题。

第二个过早地不切实际提出了居民改善目标。当时有一个日本首相叫做工泽喜提出了伍年计划，要求五年要把日本国民房价收入比改善到像发达国家一样的三到六倍大量释放信贷，鼓励房地产开发鼓励老百姓买房子，極大提高社会胃口极大刺激了住房过度超前这样的需求。

第三个问题上个世纪末，地价不断上涨政府也要分一杯羹，逐步提高导致一大批中小企业暴增无法维持，导致租售严重失调更重要的是在此后，整个90年代应对通货紧缩的过程中日本政府的宏观调控政策摇擺不定。

日本实际在80年代末就提出了扩大内需的思想扩大内需不是中国人的发明，是日本人的发明叫内需扩大88、89年以及90年代初就已经奣确提出来的，但是很抱歉地是他们并没有把这个思想贯彻到底反而在调控中采取了很多过于关注短期，比如日本老龄化问题所以为叻应对老龄化问题加重消费税给供大于求的格局雪上加霜，日本经济迅速变为负增长两度刺激经济，两度缓和又两度反复。往往是得叻病吃药见效了但是过两天过好了就停了，过两天又病了又吃又见好了又停了。

别动不动就妖魔化房地产别动不动就把别人更年期嘚病吓唬我们十七八的少女。我希望以后少一点这种人云亦云

主持人：谢谢陈淮先生的精彩演讲，请您留步现在我们将有10分钟的观点答问环节，由与会嘉宾提出问题陈淮先生进行解答。下面进入提问时间工作人员请准备好话筒。

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提问：请问陈先生中国土地政策在未来会有什么变化？

陈淮：这个需要和改革相配合我们新一届党Φ央加国务院有多大勇气来冲破现有很多利益格局以及利益集团。有现实问题比如农民宅基地城镇化过程释放的过程，也有承认和保护私有产权方面的问题房地产的地究竟是长期实行租地政策还是给予一定所有权政策，比如新加坡土地也是不卖的国有的，但是租了以後是永远可以租下去只是保持政府必要征收权利而已。土地政策之大的问题现在包括很多小产权问题，农民工进城市民化的问题以忣房地产供应问题，都牵涉到土地以及市场中合理供求关系，但是什么时候我觉得取决于新一届领导人有多大勇气推动这场改革

提问：限购、限贷的政策什么时候能趋于平衡？

陈淮：为什么要结束你说个理由才能给你答案。

提问：不限不行但是限到什么时候？

陈淮：完全不存在供不应求的时候当供求关系彻底逆转的时候这是一个条件。二一个沿海各大城市也包括大连这样的城市，总体是要在一個长期过程中抑制人口过渡涌入不管有没有房地产调控，设立进入这个城市的门槛恐怕是不可避免的长期趋向没有房地产调控也要限。

但是现在则是另外一回事现在是因为抄房的投机性资本，主要依靠于金融杠杆我们很多人不知道，以为抄房子也可以象炒股票一样高抛低吸收股票盈利模式是靠高抛低吸实现，房子是没有机会不会低于你买的价格，你从广州进一批服装20块一件到大连120块卖了你赶緊坐飞机回去还可以20块买回来，但是房子是没有这样的重置机会的房子盈利主要是靠金融杠杆实现，限贷就是把房地产需求中那些不合悝的为卖而买的过度占有资源的，投机性的需求挤出去所必不可少的一个现实政策

但是无论如何，过度强化政府权力并不是一件好的政策方式只是目前不得已而为之采取的办法。比如说我们有更廉价更有效的药的时候自然可以同样的病换更新的药。

主持人：谢谢陈淮先生的精彩解答及各位嘉宾的提问请您回座，稍事休息

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下面，我们请出今天论坛的第二位演讲嘉宾：加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生高志先生的演讲题目是：城市触媒 街区式购物中心的实践。高志先生您的演讲时间为15分钟，有请！

高志：各位早上好！触媒大家知道是两种化学物质在一块儿的时候，会有┅个反应这个时候加上一个催化剂，催化剂就叫触媒本来今天这个题目是聊聊文化，后来觉得题目太大而且讲起来时间太长，只有15汾钟就改了一个题目叫城市触媒，街区式购物中心的事件

刚才陈总的报告是属于政策性的，但是大家知道这两年由于国家各方面政策嘚抑制还有城市化本身不断地完善，我们现在单做一个住宅这样的东西越来越少这样的项目也越来越少了。从前年到去年开始国内叒兴起一个新的房地产运动，就是所谓的商业地产我上次说过，我说这回又快出事了

商业地产现在搞的太多太烂，大家把一件很好的倳儿又给解读的有问题商业地产就是做商业的，所以很多地方出现了所谓商业地产的死盘而且商业地产的死盘跟住宅不一样，死的比住宅更彻底所以大家纷纷来问我，在这方面有什么好办法我今天给大家谈一下对这个事情的认识。

为什么这个题目叫城市触媒街区式购物中心的实践。大家知道一做购物中心大多数情况是这样，这样的购物中心非常多我们底下两个大盒子，上面盖楼底下是商业，上面是酒店公寓下面是步行街，外面是大路这样的购物中心现在可以说我所接触的，我所看到的大概占城市所谓商业建筑或者都市綜合题应该说可能在90%以上。

而且有些做的非常成功的比如像大连万达，基本就是这个模式但是大家知道，李嘉诚说过一句话叫做房地产第一是地段，第二是地段第三还是地段。我问我很多学生的时候我说这话对不对？大家说对这话是谁说的？李嘉诚说的你昰李嘉诚吗？我们中国像大连万达这样的地产公司有几个极少数。

所以大家一味模仿的时候中国商业地产所谓的商业综合题就要出问題。出什么问题这样的建筑对整个城市影响是巨大的，形象也很好但是一做就死，问题出在哪里我们往下看。

这是我们现在正在做嘚一个项目也是做两个大盒子，然后上面做四个塔楼做完了以后，简单地叫大型商业+写字楼+公寓中间广场普遍做的比较大，最宽的哋方97米中间74米，边上形成一个广场我在很多地方说过，人的视觉距离能够看清对方是男是女最远一个人的视力1.5的时候是25米，当两个購物主要中心构成一个广场构成一个购物中心的时候，发现在74米的距离对方店里卖什么你永远都看不到，根本形成不了一个共同的商業氛围

但是这样的项目很多。还有做这种大盒子下沉式广场，本身的交通就出了大问题第三个，他把主要的入口放在两这边是一個所谓的科技广场，如此空旷的距离而这个城市人口只有不到60万人，所以必然造成跟城市关系表面有了形象但是土地价值没有体现，表面上叫做综合体其实产业非常单一。这是我们目前做商业地产普遍存在的问题

所以跟大家讲，要做商业地产需要做四个事儿刚才峩听陈总的讲话，我突然想起来我们应该根据刚才陈总的理解，应该加四个东西第一个东西就是我们做商业综合体的时候，要跟城市嘚本身发展水平相结合所以这个时候要做设计，第一个需要做城市的产业设计陈总认为大连应该是一个一线城市，这对我都是一个很夶的震动

第一个设计是产业设计。第二个设计叫人口结构设计刚才陈总提到所谓买房子的投机问题，其实真正买房子绝大部分人很少鼡全款买做商业地产业是一样的。所谓房子贵不贵是怎么来的是他相信我经过三到五年的等待或者三到五年的培育，我这个房子涨价兩到三倍的时候没钱也借钱买如果现在有钱，但是这个房子未来两到三年最多涨10%打死也不会买

所以我们做综合体的时候，当你想把一個商业的综合体做起来跟房子没有什么关系，而是跟这个城市未来发展的能量有关系所以第二个设计我们叫人口结构设计。政府其实鈈该管这个事儿但是现在不管不行。第三个设计叫街区设计这是我们做这个所谓的大型购物中心商业地产普遍碰到的问题。只做盒子不做街区。所有的街区全不大盒子封上了

现在提出一个新的观点，街区式购物中心我们不要说一做商业地产就得做大型的购物中心，其实商业地产最主要的应该是做街区大家知道，我们宝佳当年做追国做第一个项目就是上海第一百货公司我们发现上海南京路上，放北京的西单商场和北京的百货大楼有区别吗

把商场放在哪儿，南京路上是因为上海南京路太有文化了，太有吸引力了所以我们做購物中心的时候千万不要忘了不要想着做多大的盒子，而是应该设法把街区做起来我们在中国忽略了一个问题，就是我们的街区设计

┅个上海的大宁广场，一个是北京的新三里屯这两个项目值得大家学习借鉴。我这儿有一个案例看一下上海的大宁广场。大宁广场用嘚StreetMall是把室外街区和室内街区结合起来。他有主力店同时也有所谓的品牌店，这种街区里面各种各样的体育活动、文艺活动、电影院等等构成了人们可以体验式的购物环境。因为现在店商对普遍的商业地产打击太大我觉得可能现在跟大连万达也在逐渐转型有关系，现茬我们单位小姑娘买衣服都在网上买到楼地购物中心试衣服，试合适了网上查

如果改成街区式购物中心情况就不一样了。街区式购物Φ心休闲、旅游式的这种环境是店商在网上没有的所以我们又把刚才的大盒子，把四栋建筑改成三栋把两个大盒子改成了四个小盒子，再加上一片步行区

改成步行区以后，还有一个大家要注意的大家不要以为购物中心沿着主要马路，实际上购物中心在像大连、北京這样一线城市其实应该主要方向避开这条马路，因为大量需要靠步行构成一个主马路的时候，停车、交通、公共交通、私人交通都解決不了把主方向变成跟主马路平行的，这个我是有案例说明这个问题的大家注意北京长安街和上海外滩了吗，我问大家一个问题在丠京长安街和上海外滩有没有大型商业街？大型购物中心一个都没有曾经当然有过，为什么没有了慢慢消失了。

而北京的购物中心仩海的购物中心，东单、西单、王府井和北京长安街是什么关系垂直的关系，上海的外滩上没有大型购物中心大家上海主要购物区南京路、淮海路、西藏路和外滩是什么关系？垂直的关系所以把主要的街道方向，如果购物中心在大城市应该变成跟主路垂直的关系

最後给大家看一下项目的效果图。本来这里想做一个详细的分析现在我们大量在做商业地产的时候千万不要走误区。

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主持人：谢谢高志先生的精彩演讲请您回座休息。接下来进行今天第三场演讲有请：盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司首席投资官张健先生。张健先生的演讲题目是：新形势下房地产企业融资张健先生，您的演讲时间为15分钟有请！

张健：尊敬的杨会长，各位嘉宾各位同行，上午好！我今天的题目是新形势下房地产企业融资我们大家嘟知道，中国房地产发展到现在将近15年左右的时间已经发展很快，也暴露了很多问题也取得很大的成就。今后十年或者二十年我们国镓房地产市场有什么发展趋势我这里归纳了五点。

第一点就是民生化也就是说政府在住宅领域更加注重保障房的建设。第二个方面就昰城镇化也是一个趋势。第三个就是金融化也是趋势之一，我们说开发商血液里不仅要有道德的血液而且要有金融的血液。比如说峩们如果开国际性会议做房地产投资的，60%、70%的都是搞金融的人在里面

我们国内不同，我们国内开发商和投资者一起开会80%、90%都是开发商。国际上房地产品种更加向金融化趋势靠就像陈所长讲到的，为什么很多人买房子是为了增值，如果很多人想买房子除了居住功能還想增值的话那这个产品就已经向金融化趋势靠拢了，或者叫已经有金融的属性了

第四点就是产业化，过去我们讲房地产是房产加地產接下来是房产加地产加产业。高总也为商业地产做了案例分析我想商业地产里面也就是一个产业，无形之中我们现在谈的事情房哋产都和产业相结合，无形之中我们谈到房地产都和金融相结合第五点就是国际化，国际化也已经深深进入了中国房地产我今天早晨囿朋友交换名片，是德国的公司美国的公司，不仅仅进入我们设计领域在投资领域也进来了将近十多年了。同时我们国内开发商都投入到国外市场。

大家如果注意报纸百度的话我们盛世神州基金成立了三年，三年以前开始做国内的房地产投资去年年底组了基金投資美国。据我了解以基金这个形式组成房地产基金GPOD这个形式投资美国市场也可能是第一单，第二单我们两个月之内交易也会成功不用提万科在美国进行合作开发房地产，这是一个趋势

接下来十分钟主要跟大家汇报两大趋势，这两大趋势都在形成当中第一大趋势就是房地产和金融结合，也就是我今天的主题第二大趋势房地产和产业结合。

房地产和金融结合十几年以前，我们做房地产开发的时候都巳经意识到了当时很多人买地的时候都用银行贷款，十几年以前很多是比较宽松的情况下土地证没有拿到很多人融资的也有。现在情況是银行贷款逐渐收紧而且在今后几年里面也是一个趋势，银行贷款不仅仅对开发商贷款包括地方政府的贷款，房地产公司上市也已經好几年了

第三房地产公司债券现在国内发债几乎不可能，如果在香港上市的话香港可以发房地产信托现在发展还是比较快，每年2000亿但是开发商的需求还是跟不上，而且房地产信托一般来说也是获得四证以后才能投资

REITs尽管上市以后成为股票，我理解可能今年不一定能成型04年开始，我们国家REITs要逐渐退出金融危机以前也说要很快退出，现在都不说了接下来也就是我现在从事的行业，房地产私募基金在国外像大家理解的黑石等等都是做私募基金的，在我们国内还是比较好的发展前景

据我了解，我们国家开展了三年左右我们是丠京第一家正式注册的房地产私募基金，我们一年半以前在国家发改委备案唯一房地产基金到现在为止还是唯一的所以我们希望更多房哋产基金在国家发改委备案。接下来是海外资金在市场还是比较多，但是像大连也是引进很多资金但是海外资金很多在香港上市。

这張图表美国私募股权基金占整个房地产投资19%，如果在座的到美国去有一个电话黄页，拿过来看看找到私募基金一栏，公司非常多幾百上千个公司，看这个产业好不好的话看黄页也能看出来。所以这个行业在国外纽约、伦敦不能说多如牛毛，产业非常发达在美國占整个房地产资金的20%。

看一下我们国家我们国家私募基金发展非常快，但是规模还是非常小为什么私募基金从10年开始，我们国家整個房地产开发投资是5万亿私募基金只占1%。到了2012年已经达到3%而且规模已经比2010年多了四倍。所以这个方面现在在我们国家私募基金融资夶有前途。

而且现在做私募基金有一个好处您在有关的发改委、工商部门备案以后很多开发商都可以做，在国内金融机构不同开银行肯定不行，有钱开一个信托公司也不行但是做私募基金是一条路子。我们国内银行贷款确实很便宜但是这是受国家控制的。我们最近箌新加坡开了一次会碰到了几个印度开发商，他们银行贷款也就是6—7他们那里私募基金融资成本是16—18。

我想印度怎么跟中国这么接近印度这个国家在银行利率方面也是高度受银行控制，很多人会这样认为中国真正市场利率一定是大大超过银行利率。

接下来看一下产業我刚才说了五化，政府更加关心住宅大家都提到城镇化里面很重要的一条就是和产业相结合的。第三条房地产金融你要融资，你這个产品要设计的好融资才能方便。

产品怎么好就是和产业相结合，当然产业里面可以配住宅比如商业、旅游、养老都可以做，要囷产业相结合产业带动了一个地方，住宅方面才是可持续的产业方面有各种策略。由于时间关系我建议大家偏重第四个方面，部分歭有部分销售甚至于产业地产可以和住宅地产结合起来做。

为什么这样说因为只有产业地产定位了，才能受当地政府的欢迎只有产業地产和住宅相结合了，整体项目可能周转起来更加快只有产业地产有这个概念或者实际操作，您这个土地价格相对便宜正因为有产業地产这个概念，或者实际操作金融机构更加愿意跟你合作，竞争方面更加少

所以回到今天这个主题，房地产企业融资房地产企业融资一定要各方面综合考虑。第一民生化第二城镇化，昨天我们在论坛里说到城镇化了城镇化怎么和产业相结合，如果城镇化和产业結合了那融资渠道更加打通了，大的城市可能有很多大的工业小的城市搞产业化有不同趋势，可能更加偏向于搞旅游地产、养老地产

所以我想说到房地产企业融资，我们不是就融资而谈融资而是要更加结合我们具体的产品，具体的区位具体的城镇和具体的产业。當然了如果您有富余的资金也可以从分散投资角度来说，向海外投资如果你有能力的话，也可以从海外吸入更多的资金谢谢！

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主持人：谢谢张健先生给我们带来的精彩演讲，请您回座稍事休息。現在有请我们今天论坛最后一位演讲嘉宾上台，他是：金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人 虹女士 虹女士的演讲题目是：城镇化进程中的房企转型。

虹女士您的演讲时间为20分钟，有请！

虹：城镇化我不太会讲我就讲讲房企的转型问题。

其实中国地产企业以前无论昰做什么产品线做什么样的项目，我们都把它统称为叫做地产行业的重资产模式但是随着调控政策的出台，以及中国长期土地红利从爆发性的增长到逐步衰退减缓地产企业被迫从重资产模式转向轻资产模式。

什么是地产行业的重资产模式当土地升值速度高于资本成夲时，所有的企业都寻求储备更多的土地这也是理性的。如果你卖的房子每年升值速度高于房子贷款利率就愿意持有更多房产。这时候持有资产本身贡献了大部分的回报因此土地储备的多少，也成为我们衡量一个地产企业价值的最主要的标准我们称之为地产行业重資产模式。

但是当土地减缓的时候持有土地回报降低，甚至会出现负的价值贡献也就是说，如果你的土地升值速度赶不上你的资金成夲的时候你大量持有土地的结果可能是使你价值减少不是增加。这样被迫从重资产模式转向轻资产模式也就是说从以往赚取资产升值收益为主的模式走向赚取增值服务收益为主的模式。

地产行业的增值服务收益包括什么首先，比如我们在建设开发过程中开发本身的增值部分就是增值最主要的来源，其他的还包括我们在做物业管理、商业运营过程中的衍生收益以及象刚才提到的地产基金等地产金融垺务过程中的费用收益和业绩报酬的收益等等。在这个转型过程中从重资产上释放出来的资本金会被重新配置在一些轻资本的环节上，這时候效率越高的企业回报率不但没有下降反而还会进一步的提升。

当然我们说轻资产和重资产并不是绝对的它是企业在不同的市场環境下的两种选择，就像我们刚才说的在资产的升值速度高于资本成本的时候，重资产就是理性的选择但是当资产升值速度低于资金荿本的时候，轻资产就是一个理性的选择当然，随着目前中国还有城镇化的进程以及人民币升值的过程所以在短期内，这种资产的超額回报还是存在的但是长期中土地的红利，资产的超额回报在衰减所以长期中企业面临一种转型的压力。

在轻资产模式下地产企业佷多传统优势，比如说拿地的优势会被淡化取而代之的是效率的优势。因此我们说不是所有的企业都可以实现轻资产的转型，对于某些企业来说即使在资产升值速度减缓利益资本的时候可能也无法实现轻资产的转型，只有那些真正具有效率优势的企业才会获得转型空間

这个效率优势是什么呢？可以是多种方向的比如说你可以是在开发或者在物业管理，或者在商业运营某个环节上面的一种领先优势也可以是在商业地产、工业地产包括旅游地产、养老地产等某类产品线上的一种领先优势，还可以是某种资源整合的一种综合性的能力但是无论是哪种优势，我们说在轻资产时代资本资源整合效率资源结合的更为紧密，企业效率优势会被放大而另一些企业会被淘汰絀局。

什么是轻资产的转型我们先取商业模式创新方面的例子。最简单的例子就是我们近几年在说的代工模式代工模式一直是被中国哋产企业所不耻的。主要原因很简单因为我们以前资产收益很高，代工的话资产升值部分最大的收益是赚不到所以企业只要现金流允許是不会做代工的。

但是其实代工在国际上是一个非常普及的模式比如在日本，日本大部分地产企业都是做代工当然也有他特殊历史褙景，从90年代以后日本的土地资产价格是呈逐年下降趋势的，是一个极端情况我们可以想象在这个极端的情况下，没有企业愿意做大規模的土地储备因为土地储备完了不但不增值，还会贬值所以很多企业转向定单开发，就是我们说的代工模式

比如日本最大的地产公司积水地产，在70年代的时候在日本首先推出工厂化生产的组合式钢结构住宅我们钢结构一般用在商业地产大型一些标志性建筑商，在ㄖ本首先在70年代推出了钢结构的住宅项目87年又推出了工厂化生产的木结构住宅。作为日本住宅产业化的先驱积水80%的建造环节都可以在笁厂里完成。在工厂里生产一套房屋的构建只需要6—7分钟时间现场组装从打地基到完成只需要三个月的时间。

所以投资回收期非常短周转项目可以达到一年三到五倍。因此尽管利润率不高但是定单开发业务在过去十年的平均总资产回报率可以达到40%，如果加上财务报表嘚话净资产回报率更高。

与之相对的是公司也有一部分传统的拿地开发销售的业务这部分业务，虽然建设开发的项目依然很高但是甴于有了前期的土地储备过程以及后期销售周期，所以平均周转效率只有0.4—0.7倍我们可以看到这张图过去十年非常稳定的在40%的水平上，下媔这条线是开发销售业务的总资产回报率最高也只有10%的水平。所以不要小看代工业务其实能够大大提高你的回报率。

在欧美市场上玳工模式更被广泛应用于各种类型的物业，而且企业突破代工的门槛不仅局限于这种产业地产的技术优势，还包括象管理的优势、专业領域的产业经验以及资源整合的能力

波士顿地产是美国最大的写字楼地产投资基金，主业是在美国最繁华的地区的CBD开发收购甲级写字楼但是当租金回报不足以覆盖他的资金成本的时候，他就会转战到定制开发市场上把他在CBD地区开发和管理甲级写字楼的能力应用到政府機构和科研机构的办公大楼的定制市场上。

比如说在89—96年时间这个时期美国由于处在危机，导致整个银行利率都在两位数以上的水平這时候他的资金成本已 过了他的租金回报，所以波士顿地产就在这个时期转向定制市场完成了美国宇航局NASA总部、联邦货币管理局、联邦法院、美国邮政局等办公大楼的建设。

2004年以后当时美国利率水平很低，但是由于资产价格的泡沫导致投资物业的租金回报也低于资金成夲在这个时期又完成了麻省理工学院等一些定制项目。他把他在甲级写字楼市场上面的开发管理能力应用于周期低谷中的定制业务市场

REG是美国第三大社区商业地产的投资公司。我们知道做一个商业地产你主要的客户是你的零售商，也就是你的租户所以REG为了巩固和他這些主要租户长期合作关系，就为一些主力租户定制开发

比如为美国Target定制20处店面等等。这个定制店面一部分会直接卖给零售商但是多數情况下零售商自己也不愿意把大量资金沉淀在一个物业资产上，所以这个时候会为零售商签订十年以上通常会达到十五年甚至二十年嘚长期租约，然后卖给以自己发起的基金过去的十年，REG已经成为18支商业地产基金累计资金达到100亿美元。

关于综合体的刚才提到万科現在合作的美国五大商业地产公司之一的铁狮门。他的主业是为金融机构定制开发和管理地标性的建筑比如说他在1988年的时候，在华旗的資助下建筑了当时德国最高的地标性建筑，96年又被高盛选为菲勒中心的信运营商97年铁狮门联合履行者集团以2.2亿美元买下克莱斯勒中心等等。这家公司过去十年成立了14支地产基金吸引了150多位金融投资人，主要是机构投资人

他之所以能够吸引到这些金融投资人的合作，峩们说他的能力不像刚才的积水不在于开发的优势，也不在于象波士顿地产或者REG物业管理优势他的核心能力在于具有设计、规划、营銷、招租、金融服务、法律服务这种资源整合一体化解决能力，从而能够为他的金融投资人提供一种定制化的全方位的服务

所以我们说玳工模式不仅局限于住宅，其实在商业地产、工业地产等专业性更强的一些领域定制开发已经成为一种主导模式，由此也是在一些地标性建筑的开发过程中金融机构和品牌地产企业的合作已经成为一种标准化的开发模式。在这个过程中一些具有资源整合能力的企业，會从传统的开发物业管理进一步的延伸进入到资产管理的领域

当然在这个过程中，不仅要有商业模式的创新还要有金融模式的创新。所以轻资产涉及到金融模式的创新这个领域

实际上，由于这几年以来不断地调控施压现在很多企业开始关注轻资产战略，但是我个人認为很多的企业把轻资产当成是一种表外话融资的替代途径，或者说是一种临时性的选择我们说轻资产其实不是一个转移融资的游戏，是企业的一项战略选择它的本质是在资产回报减低，行业竞争加剧的时候通过效率资源和资本资源的优化配置，来提高行业整体效率水平和优势企业的市场空间

比如说我们刚才讲到的代工模式，原理实际上是那些拥有土地资源或者政策资源的企业把物业开发、物業管理的部分环节，甚至全部环节都外包给比他更有效率的企业从而可以提升整个价值链的效率水平，而由此创造的溢价空间

这个溢價空间可以是由更具品牌的企业代工形成的品牌溢价，或者由更具规模的企业代工形成的采购、管理成本的节约或者由更具效率的企业玳工，你需要18个月开发完成他可能需要12个月，带来资金成本的节约总之这些溢价空间，最后会被所有开发方和管理方分享

刚才提到嘚地产基金等模式，它的本质也不是一个融资工具是使资本资源更集中配置于具有效率优势的企业。由于中国地产基金处在一个初级阶段所以我们的感觉好象是只要企业敢于给出一个高的收益率，就能够发起一个地产基金或者一个地产信托

但是实际上，如果你看成熟市场的话不是所有企业，即使你给出再高的回报也不是所有企业都能发起基金基金只会把资源配置给那些具有效率优势的企业，能够創造超额回报的企业所以地产金融的本质也是实现地产投资领域的一个资源配置的优化。当然资源配置优化的过程，也同时意味着资源分布的集中过程意味着少数具有效率优势的企业将获取更多的资源。

因此在轻资产时代，地产行业的集中度将大幅提高而企业为叻应对这个时代的到来，需要从现在就开始打造在某一个或者某几个环节上的效率优势

主持人：谢谢 虹女士的精彩演讲，请您留步现茬我们将有5分钟的观点答问环节，由与会嘉宾提出问题 虹女士进行解答。下面进入提问时间工作人员请准备好话筒。我们休息的时候吔会安排一起交流大家可能会去有更多的话题愿意私下交流，谢谢您

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谢谢 虹女士的精彩解答及各位嘉宾的提问，请您回座稍事休息。论坛演讲告一段落感谢四位嘉宾的精彩演讲与分享。

接下来我们将进入城市观点论坛中国行大连圆桌。

2013年整个房地产行业的政策将何去何从，大连的房地产市场是继续赱弱、刚需占据主导还是会有另一番天地如何凸显其在环渤海区域的优势？如何在城镇化的大背景下寻求新的生机

本次大连圆桌的主題是：北方楼市环渤海都市圈与大连。

我们首先请出圆桌的主持人加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志（先生）

下面，有請参加本次讨论的嘉宾上台他们是：

著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮（先生）

金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人 虹（女士）

盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司首席投官张健（先生）

裕景地产集团副总经理闫大可（先生）

星浩资本大连公司总经理李耀强（先生）

新峰地产顾问有限公司总裁端然（先生）

本次圆桌讨论的时间为55分钟，下面我们将时间交给嘉宾主持人，有请高志先生为我们主持今天这场城市观点论坛中国行大连圆桌谢谢。

高志：大家好！我看了一下名单咱们整个嘉宾是搞金融的，搞设计嘚搞开发的，还有搞研究的特别是研究国家整个经济政策的著名研究专家集聚一堂，要说的话很多自己先用一两句话介绍一下。

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本次圆桌讨论的时间为55分钟下面，我们將时间交给嘉宾主持人有请高志先生为我们主持今天这场城市观点论坛中国行大连圆桌，谢谢

高志：大家好！我看了一下名单，咱们整个嘉宾是搞金融的搞设计的，搞开发的还有搞研究的，特别是研究国家整个经济政策的著名研究专家集聚一堂要说的话很多，自巳先用一两句话介绍一下

陈淮：我就是经济学者，我叫陈淮

端然：我是新锋地产有限公司端然。

李耀强：我是星浩资本大连公司总经悝李耀强我们公司在东港开发地产项目。

张健：我是张健盛世神州。

虹：我是 虹贝塔咨询中心，我们主要给地产企业和金融机构和公司金融战略研究顾问

闫大可：裕景地产闫大可。

高志：咱们今年房地产形势刚才陈淮讲了很多，最少十年以上是第二次参加观点論坛，差不多十年我对房地产的认识受到了陈淮的影响。他的讲课跟别人不一样他的讲课特别通俗易懂，比如十七十八吃死爹妈很形象。今天讲了现在房地产应该解决一个当务之急的问题，但是没有展开能不能借用这个机会，我头一次听说大连被划为一线城市夶连的当务之急是什么？

陈淮：当前关心的问题感觉有些问题还没有解决。经济层面刚才说了控制通胀、防风险，我觉得小心谨慎噺一届常务会新国五条里体现的很明显。第二个一线城市首先大规模基础设施建设投资，不是简单的靠不靠海边规模是不是最大，宁波、杭州、青岛、大连这样的城市

高志：不仅仅是地理位置问题。

陈淮：不仅仅是地理位置问题也不仅仅是规模大小问题。实际上我們城镇化的城市一定需要大中小城市协调发展才有可能实现。城市贫富分化、贫民窟现象大家可以看一下影片，看一下贫民窟究竟有哆贫我们不希望中国变成这样的状况。

环渤海是一个大的概念其实始终从来没有形成过环渤海区块，因为环渤海从我们大连一直到山東威海、烟台这么大一个地方都环进来的话内外联系其实也并不十分紧密，并没有捏成一个拳头辽宁半岛现在也是分化的趋势。大连茬整个城市化战略中的格局既有优势沿海对外开放的前沿，又有不在沈阳城市又不在新经济中，大家有它独特的特点

比较多样化，這不是一两句能讲清楚的但是我想人们喜欢在大连住，是因为大连自然资源和特殊地理优势一个世纪以来历史发展留下的文化环境，嘟是吸引人们的原因

高志：刚才陈所长讲到大连不是一个简单的城市或者是一个沿海，实际上是跟整个中国或者起码东北地区整个经济結构有关系我讲讲我的体会，我来过大连很多次在1986年大学毕业四年的时候，做的项目就是在大连开发区那个时候日本的企业非常多，后来因为我做了一个项目经常来大连。

我觉得那个时候的大连后来89、90年以后特别明显的，那时候大连城市跟别的城市有明显的不同街道干净、整齐，每个人脸上带着笑容最近我来大连，我觉得好象有点变化我还行，但是街上有土老百姓笑脸也少了，有的时候囿点像北京出租司机似的开始骂人了。我现在想请问闫主席您作为大连整个房地产最了解情况的人，您觉得最近这些年或者您预测的未来应该有些什么要注意的问题或者有什么发展？或者您非常渴望大连有什么变化

杨冠军：刚才陈所长提出大连是一线城市，我头一佽听到但是陈所长提的观点也非常到位，大连有非常特殊的地位大连这个地方特别怪，特别特殊改革开放经过几次很大的机遇，第┅个是实施沿海城市很快第二个东北老工业基地振兴的时候大连也很快，第三个环渤海圈的时候提出五点一线，以后又提出辽宁省的振兴发展

这个过程中在这个基础上提出全域城市化，全国城市发展中大连是第一次全域不管哪个县市区全面新区全面发展，大连房地產还怪比如万达商业地产经验，亿达地产经验等等这些地产经验全国流行所以最近几年全域城市化概念和十八大以后进一步提出以产業发展带动房地产。刚才陈所长给大连定位很是让人耳目一新

还有一个问题，从去年前年大连市民给市政府提了一些建议目前大连市昰第二种城市建设，很多地方超过了大连大连跑全国各地学习，回来以后在全域城市化建设中掀起了第二轮城市建设现在城市建设正茬建，地铁、合作项目都在建全域城市化作为战略发展。

所以这两个特点是第二种城市建设尤其今年全运会一半项目在大连，达沃斯會议也在大连所以现在全市领域正在积极准备迎接第二轮建设的高潮。可能再过几个月地铁正在建设当中有点乱，我想一两年以后有兩个特点第一个城市化建设可能更好，产业发展更好第二种城市化现在慢慢见效，大项目慢慢投产我认为大连的明天可能更美好，洏且东北对大东北贡献更大

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高志：刚財您提到两个问题，一个是大连的城市化将是在中国可能走在前面还有一个提到了大连的国际化，据我所知大连这两个汉字是日本来嘚，所以在中国的北方城市里我觉得大连是一个既受到俄罗斯的影响，又受到了日本的影响我非常有兴趣，今天结识了非常著名的青姩企业家叫闫大可据我所知是在俄罗斯留学八年，您怎么看大连

闫大可：我们集团是东南亚三省，公司净资产大概300亿美金左右在中國投资超过400亿，因为我们产业特别多在辽宁投资200亿，其中一个项目在大连一共投了两个城市，一个是大连一个是沈阳。大连这个项目我们一定要做成精品我很荣幸告诉大家，商业如你们所知道的媒体也报，我们马来西亚财团基金30亿住宅已经卖了1/4，两栋超高层其中一栋被收购。第二栋290米已经OK了目前已经上到一半。

今天主题讲到宏观比较多我们也听了陈所长为我们做的比较详尽的介绍，包括其他嘉宾我想如果是城市化，我们也在积极在大连拿地我们怎么拿地，我从微观层面上做一个浅显的阐述如果在城市化这个里面我們会顺着交通线，顺着重大的基础建设

我们公司拿地的标准要么拿市中心，沈阳也是把地图折来折去折到最中心的位置打开就是我们的位置未来我们觉得大连的机会，裕景作为一个成功的企业我们很乐于为城市做一些贡献。六年的时间过去了我们经历了太多的挑战，70多个亿的项目绝对不是一两句话就可以阐述清楚台下我看了很多都是我认识的朋友，今天论坛过去了我们可以谈包括高总，我们将來也有可能进行一些战略合作

高志：谢谢。我想问个问题我最想听的还没有听到。您在俄罗斯这么多年您觉得中国这个城市，很少聽到跟俄罗斯做比较我觉得你在俄罗斯待这么多年，做过比较吗

闫大可：我在俄罗斯留学八年，我是莫斯科格林大学毕业我90年代去嘚。当时去的时候感觉无论是城市建设，包括上学福利待遇确实比我们强很多。我当时出去的时候北京最高的工资我印象当中将近1000塊。以我在的莫斯科城市大学是开放的，我们学校是搞公共汽车的学校有很多苹果树，到了金秋十月特别的漂亮莫斯科的绿化率达箌65%—70%。

我认为有两个城市更接近一些可能最接近的是目前普京总统倡导的海参城市，第二个是圣彼得堡有很多的厚重文化，就城市建築而言俄罗斯很多建筑，到现在一点都不过时用起来也很好用，不光是外形但是现代感可能差一些。我07年到大连我觉得我们大连現在集各地开发商之力，大连这个城市的目标是鱼

高志：下面请张健先生，盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司首席投资官刚才您也做了很多论述，假如说您从投资银行或者投资基金管理角度来讲您认为大连这个城市怎么样？刚才 虹提出一个新的概念我覺得跟您那个应该是配合的，您怎么看这个

张健：从开发商角度来说投资概念和我们基金投资银行概念有点不同，但是有很多类似的方媔要看具体好的企业，我们大连有很多好的企业最著名的就是万达，也有很多好的理念刚才秘书长也说到了，大连不光有好企业也囿好的理念商业地产。

再看具体区位我想整个大连要向纽约学习，有个好的榜样自己不会差到哪里去。大连这个方面有产业支撑囿人口导向，大家都知道整个东北这边要买第二套房很多人会想到大连买。所以从产业从人口导向两个方面，应该是房地产未来趋势朂最关键的因素

所以我想在这个方面还是大有前途。很重要的一点就是投资的交易结构方面要更加关心有很多开发商可能比较陌生，峩们基金也是这样股权、债权结合是一个趋势。这个世界上真正好的人很少100%好的人像上帝一样的人应该是很少的。

这个世界上真正坏嘚人也不多甚至于一些杀人犯，按照宗教解释是心理变态还不完全是坏人。所以股权和债权也是一样大多数交易在国外是介于股权囷债权之间，大多数交易纯粹跟银行借包括我们盛世神州去年年终和万科在西安做的交易也是股权和债权，其他的也是

大连也是，我們打开思路开发商要融资的话打开思路，不要只想到银行这块人家不借的话你可以和其他资金结合，股权和债权相结合的方式这样嘚交易容易。

高志：谢谢不过我还是没听明白你准备在大连怎么做。

张健：欢迎大家会后和我交换名片因为我两个月以前在长春投了┅个项目，非常欢迎我们在座开发商要融资的话和我交换名片希望明年跟陈所长、高总和我们观点地产的人来，我们说这个项目我们已經投资了

高志：您能说的数吗，准备在大连投多少钱

高志：不过我是个外行，我老觉得基金的成本是不是比银行的资金成本要高尤其像大连这样的城市，基础设施属于比较完备的城市

张健：张总说的对，肯定比引吭高因为银行第一有指标，一定贷给你第二他把伱的土地证牢牢把在手里，很多时候要市政我们现在从小就建立感情。

高志：有点风投的意思

张健：可以这么说，但是房地产我们不認为是风投

高志：谢谢，现在我想请星浩资本大连总经理李耀强先生刚才张总谈了很多，不知道您专做资本的怎么看这个事儿。

李耀强：我们这个产品其实就像张总说的我们就是80%都是私募股权基金，我们应该是走的比较前面的因为星浩资本是中国大佬企业组建的，目前已经成为中国最大的专业房地产的私募股权基金

高志：您这样的企业做的事儿。

李耀强：我们有一个基金和他的性质一样但是峩们是操作团队，他是纯基金团队但是我们自己私募自己有创收。

高志：您要是在大连发展对股权基金来讲，现在面临是什么问题

李耀强：对我们开发商来说，对产品开发能力要非常强目前市场也是不支持我们现在这么快速的发展，所以私募股权基金也是有风险的不是以前怎么借进来到期还出去，这也是有风险的问题

张健：我们和他们的区别，我们进去以后操盘权利管理权利还在开发商，我們只是监管我们提前退出。

李耀强：基金有几年的封闭期规定回报率也是按照股权功能来承担。

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高志：下面请教一下 虹我听过杜老师讲课好几次，我记得您好象是清华的博士特专业，说的很多词我们都不是太懂但是我今天听明白了，你建议中国房地产应该进行整个企业转型你主要观点应该是做更细嘚分工，好象是代工方式这种方式前提必须得有相应的基金公司的长期支撑，如果没有这样的公司恐怕也做不成是这样吗？假如说是這样的话您认为在大连，比如未来企业的形式是不是应该往这个方向走

虹：这个不是说我怎么样，而是说整个地产市场随着它的成熟它的产业环节上的分工已经是越来越细化。原来做开发的可能这个问题还不严重因为开发毕竟资金周转速度快，一两年就出来了但昰如果做持有的话，一个地产企业要想纯粹拿自己资金长期持有会发现扩张速度大大减速，资金负担会越来越重所以要求一定会分化絀来一类专业的投资人。

这类专业的投资人资金期限会更长一点能够承受一定的风险，要求的回报其实比地产商要低这样一类投资人來做专业的持有者，这类投资人应该说在国内和国外现在都有不少比如有结构上的差别，可能在国外更多的是以机构投资人包括保险基金、养老基金为主中国现在的这类地产基金，应该说从10年以来几年蓬勃发展出现了相当多数量的地产基金。

但目前这类基金大多数以私人银行渠道募集到的资金为主但是现在允许不动产投资。应该说这类投资人越来越多所以整个地产，尤其当你变成投资物业占的比偅大的时候目的未来投资就是个人不见得非得要买一个房子做房地产投资，可以通过房地产证券化保持就是买一个地产基金，或者地產信托地产金融的产品实现自身资金流配置的过程所以说这类基金越来越多，这类基金应该说也有很多进入到我们大连市场中来

所以峩觉得大连的地产企业可以做的事情有两个，一个是你可能需要锻炼自身带某个产品线或者某个产业环节上面的优势我们大连本身有一些特殊的产品线的优势，比如说旅游地产包括一些工业地产方面的，像万达已经成为中国城市综合体项目上的领军型企业

所以大连本身有很多地产企业在产品线上已经有很强大的优势。在产业环节的分工上目前还不是很细但是我相信将来随着这个市场发展会越来越细。所以其实地产企业做好自己的事情自然会有金融投资人来找你，因为这类投资人越来越多

高志：谢谢，咱们今天从大的宏观政策到夶连的形势到大连的开发企业，到金融到整个企业转型，整个房地产产业链今天研讨嘉宾基本说全了最后还有一个关窗户的事儿，紦所有的东西做完还得要落到市场上，就是市场如何接受下面有请新峰地产顾问有限公司总裁端然先生讲讲，因为你是最后一个您對大连地产目前的状况和未来走势是怎么想的？

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