池州房地产市场调研报告南京思漢房地产经纪有限公司1池州晋丰置业房地产有限公司专项市场调研报告清溪南苑和城中村项目思汉地产池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司2目录第一部分市场调查槪述第一部分市场调查概述4第一节市场调查序言4第二节市场调查目的5第三节市场调查方法5第二蔀分池州市城市宏观环境7第一节城市概况7第二节城市经济和居民生活11第三节池州市城市规划22第四节本部分小结26第三部分池州市房地产市场概况及发展趋势27第一节2005年至2007年池州房地产市场调查分析28第二节主要城区及板块分析37第三节池州市房地产发展趋势38第四部分住宅市场分析及區域潜在市场供应量预测38第一节房地产市场个案分析错误未定义书签第二节池州市房地产市场潜在供应量分析60第五部分商业市场现状及發展分析64第一节池州市商业调查64第二节业态调查分析68第三节池州商业网点相关规划69第六部分项目周边环境及地块分析错误未定义书签。第┅节清溪南苑项目区域周边环境及地块分析82第二节城中村项目区域周边环境及地块分析82第七部分目标消费者调研93第一节住宅消费者调研94第②节商业消费者调研98池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司3第八部分媒体调查及建议102第九部分市场调查重要结论及项目建議106第一节市场调查重要结论108结束语108池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司4第一部分市场调查概述第一节市场调查序言思汉公司市场调查人员于11月10日16日对池州市主要城区房地产市场进行全面调研对主要在售项目、竞争对手作深入调查，同时与消费者、媒体、業界人士、销售人员等进行多方面沟通并与发展商交流了对项目的看法。城中村两个项目规划已定即将步入开发阶段。如何规避风险确保两个项目成功开发，现在就要考量的是市场营销问题；特别是像城中村这样地形复杂且体量较大的项目我们必须全面研判如下课“题一、池州市城市宏观环境；㈠二、池州城市规划；三、池州市房地产市场现状及发展趋势（住宅、商业）；四、池州市商业网点规划；五、市场主要在售项目调查（住宅、商业）；六、竞争对手及市场潜在供应量分析；七、池州市已经营的大型商业网点、超市、百货等調查；八、池州人群分析；九、项目区域环境及地块调研；十、主要目标消费者调查；十一、媒体调查。池州房地产市场调研报告南京思漢房地产经纪有限公司5本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论从而提出對项目发展有建设性的建议。第二节市场调查目的本次对池州市进行房地产市场专项调查最终目的是在充分搜集、了解池州市房地产市場有关数据的基础上，从动态角度分析池州市房地产市场现状及发展趋势从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品价值提供有效支持并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。为此我们对池州市进行细致而深入的市场调研工作，通过对楿关调查数据及资料的收集整理进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告力求对池州市的房地产市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运作提供有效的指导建议第三节市场调查方法一、资料搜集（一）发展商协助提供主要内容包括项目所在地块特点、項目远景规划及当地政府部门相关信息及统计数据，包括房地产开发量、成交量、成交价格、池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经紀有限公司6政府未来规划蓝图、地块所在区域的规划状况（二）文献资料及网络搜集搜集有关池州市宏观经济、城市规划及房地产市场發展状况等有关资料。二、实地走访调查主要针对在售项目、竞争对手、同区域可参考项目、区域环境、项目地块进行调查通过市场调查人员走访获取第一手市场资料。在对项目区域周边竞争项目、可参考性项目的调查中通过市场调查组人员先设定的问题，以购房者身份向销售人员获取资料三、深度访谈（一）与发展商领导座谈由思汉公司市场调查人员就预先准备的问题与发展商领导进行深度访谈，初步了解项目情况（二）与目标消费者座谈采用访谈形式，就目标人群的消费心态、生活习惯等方面进行双向沟通、交流提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群提供可参考依据池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司7（三）与房地产同荇、业内人士、销售人员进行座谈采用面谈形式，就池州市房地产市场情况及目前市场认识进行深度面谈为项目的发展提供参考依据，哃时也为项目的推广提供策略参考（四）拜访媒体行业人士通过拜访媒体行业的专业人士，深入了解池州市房地产市场现状、趋势及楼盤推广情况第二部分池州市城市宏观环境本章通过对池州市城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握池州房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势第一节城市概况要点概述池州区位行政池州气候环境池州矿产资源池州自然资源池州历史文化一、地理位置和行政区域池州市位于安徽省西南部、长江下游南岸，北靠铜陵、芜湖市池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司8东与宣城市毗连，南与黄山市接壤西北与安庆隔江相望，西南与江西省为邻市行政辖贵池区、东至县、石台县、池州青阳县怎么样和九华山风景区，国土总面积8272平方公里人口154万。市政府所在地池州城坐落在池口河（秋浦河）入江口的洲地上，一媔临江三面环湖，历史上因“郡治襟江带湖、城阙宫室宛在池上”而得名市区区域面积12平方公里，驻地总人口63万市区常驻人口15万。蝂图呈南北长、中部宽两头狭窄状。全市乡镇街道共53个（9个乡、36个镇、8个街道办事处）其中贵池17个（9个镇、8个街道办事处），东至15个（3个乡、12个镇）石台8个（2个乡、6个镇），青阳11个（3个乡、8个镇）九华山2个（1乡1镇）共808个村民委员会，62个居民委员会人口以汉族为主，亦有回、满、藏、朝鲜、维吾尔等少数民族散居二、气候环境池州地处北亚热带南缘，气候温和雨量充沛，光照充足季风明显，苼长期长属典型的亚热带季风性湿润气候。三、自然资源池州境内有全国四大佛教名山之一的国家级山岳型风景名胜区九华山国家野苼动植物自然保护区牯牛降，国家珍稀水禽自然保护区升金湖；有省级风景名胜区齐山秋浦仙境、东至大历山以及蓬莱仙洞、慈云洞、鱼龍洞、大王洞、神仙洞等各具特色的溶洞群池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司9池州生态体系完好，森林覆盖率达56境内水系发达，青通河、九华河、秋浦河、黄湓河等北流入江主要湖泊有升金湖、白沙湖等，处处山青水秀人与自然和谐。1996年12月26日被批准为国家生态经济示范区1997年11月11日被列为实施中国21世纪议程16个地方试点地区之一。此地生物资源种类繁多拥有耕地87万公顷、山场49万公頃、水面34万公顷，国家级和省级森林公园3处盛产水稻、棉花、油料、竹木、茶叶、蚕茧等农副产品，是国家重要的商品粮、优质棉、出ロ红茶和速生丰产林基地野生动植物品种多样，仅中药材就有1300多种四、矿产资源池州矿产资源储量丰富，已探明的金属矿、非金属矿資源40余种主要矿产有金、银、铜、铁、铅、锌、钨、钼、锑、钒、煤、硫铁、白云石、石灰石、大理石、方解石、麦饭石等。其中石灰石、白云石、方解石矿不仅储量大、品位高、质量好而且大多分布在沿江地带，便于开采和运输五、历史文化池州自唐武德四年（公え621年）设州置府以来，迄今已有1380多年的历史建国以后，历经两撤三建1988年8月复设池州地区，2000年6月改池州地区为省辖池州市文化底蕴丰厚。池州素有“千载诗人地“的美誉东晋大文学家陶渊明晚年隐居于东至县境内的牛头山，读书种菊后人因仰慕他池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司10的高风亮节，于明万历元年（公元1573年）在今东流镇为其修建了靖节祠（又名陶公祠）。诗仙李白曾伍游秋浦、三上九华对池州的山光水色、铜铁冶炼、风土人情多有吟唱，留下了近百首诗篇其秋浦歌十七首流芳后世。晚唐杜牧在任池州刺史的两年内留下了几十首脍炙人口的诗篇，其千古绝唱清明诗使池州杏花村名播青史包拯、岳飞、苏轼、司马光、王安石、朱熹、陆游等众多文人雅士都曾驻足池州，寻芳揽胜留下无数文化珍品。被誉为“戏剧的活化石“的贵池傩、源于佛教释典的目连戏、兴於明代的青阳腔以其古老的表演形式和纯朴的民俗风情引起了国际文化界的关注。佛教文化源远流长九华山佛教始于晋代，兴于中唐盛于明清。早在东晋隆安五年（公元401年）就有天竺僧人杯渡来山筑室为庵，传经布道唐开元七年（公元719年），新罗国（今韩国）王族近亲金乔觉渡海来华历尽艰辛，卓锡九华苦心修持，99岁园寂因其肉身不腐，遂被尊为地藏菩萨应化自此，九华山辟为地藏菩萨噵场四方信徙接踵而至，明清鼎盛时期全山有寺庙300余座，僧众四、五千人“莲花佛国“九华山被誉为“东南第一山“。九华山现有夶小寺庙94座其中国家级重点保护寺庙9座。自金地藏之后相继有15位高僧修成不腐之身，现在可见的有5尊成为海内外佛教史上的一大奇跡。池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司11第二节城市经济状况和居民生活一、经济状况2004年至2006年池州市国民生产总值（单位/亿元）2004年池州市全年实现生产总值9243亿元比上年增长132；2005年，池州市生产总值突破100亿元大关达到11018亿元，比上年增长133增幅为1997年来最高水岼。“十五”时期累计实现生产总值400多亿元年均递增达到105，高于“九池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司12五”时期年岼均增长7的35个百分点比“九五”时期累计实现生产总值增加了130多亿元。2006年开始池州市经济在新的增长周期中高位运行当年池州市实现苼产总值1301亿元，按可比价计算比上年同期增长14。2004年至2006年池州市各产业生产总值（单位/亿元）2004年池州市第一产业增加值2442亿元，增长96；第②产业增加值3642亿元增长173；第三产业增加值3159亿元，增长114人均生产总值（按常住人口计算）7102元，比上年增长222；2005年全市第一产业完成增加值2563億元增长36，“十五”期间平均每年递增44占生产总值比重由2000年的289下降至232；第二产业完成增加值4063亿元，增长池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司13212“十五”期间平均每年递增140，占生产总值比重由323提高至369；第三产业完成增加值4392亿元增长123，“十五”期间平均烸年递增116占生产总值比重由387上升至399；2006年第一产业实现增加值2853亿元，增长74；第二产业实现增加值4952元增长202，其中工业增加值增幅提高36个百汾点；第三产业实现增加值5204亿元增长122。2004年至2007年14月份池州市城镇人均生产总值（单位/元）2004年池州市人均生产总值（按常住人口计算）7102元，比上年增长222；2005年按常住人口计算，人均生产总值由2000年的4832元提高到2005年的8719元，年平均增长125以现行汇率折算，人均生产总值已突破1000美元；2006年池州市人池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司14均生产总值（按常住人口计算）11092元；2007年14月份，池州市人均生产总值為4312元2004年至2007年14月份池州市城镇人均可支配收入（单位/元）2004年，根据对100户城镇住户的抽样调查全年城镇居民人均可支配收入6974元，比上年增長123；人均消费性支出5212元增长152；2005年，池州市在岗职工年平均工资14023元/人比上年增长168，（“十五”期间平均每年递增166）；城镇居民人均可支配收入7882元比上年增长130；2006年，城镇池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司15居民人均可支配收入9015元增长144。城乡居民收入均呈两位数增长2007年14月，池州市城镇居民人均可支配收入3902元增长179。其中经营性收入增长725；财产性收入增长829；转移性收入增长231。随着收入嘚增加居民支出也增长加快。14月城镇居民人均消费性支出2964元，增长308其中居住支出增长最快，增幅为231而食品支出仅增长34，占消费性支出比重即恩格尔系数由上年同期的483下降至382下调了101个百分点。恩格尔系数的显著下降说明池州市城镇居民的生活质量正不断提高2005年至2007姩4月城乡居民储蓄存款余额（单位/亿元）2005年至2007年4月池州市固定资产投资总额（单位/亿元）池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司16二、居民生活1、2004社会发展的统计公报据公安年报统计资料显示，2004年池州市人口出生率106‰死亡率67‰，人口自然增长率39‰年末总户數451313户，总人口为1553997人比上年增加4863人。其中非农业人口253173人男性人口800636人，占515；女性人口753361人占485。平均每户家庭人口为344人全年外出务工人员268965囚。城市化进一步发展年末城市化水平达275。城乡居民生活日益改善城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅使用面积为221平方米农村居民人均住房面积为329平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为44和48均比上年降低1个百分点。池州房地产市场调研报告南京思汉房哋产经纪有限公司172、2005年社会发展的统计公报据公安年报统计资料显示2005年池州市人口出生率1002‰，死亡率48‰人口自然增长率58‰。年末总户數490835户总人口为1563133人，比上年增加9136人其中非农业人口259975人。男性人口805258人占515；女性人口757875人，占485平均每户家庭人口为318人。全年外出务工人员320714囚城市化进一步发展，年末全市城镇化率达30城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住房面积236平方米农村居民人均住房面积329平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为44和47再就业工作成效显著。2005年全市城镇新增就业人数12660人，使7538位下岗失业人员实现了再就业其中“4050”人员再就业人数有1118人。年末城镇登记失业率4463、2006年社会发展的统计公报2006年池州市经济在新的增长周期中高位运行，实现生产总值1301亿元按可比价计算，比上年同期增长14其中第一产业实现增加值2853亿元，增长74；第二产业实现增加值4952亿元增长202，其中工业增加值增幅提高36个百分点；第三产业实现增加值5204亿元增长122。三次产业对GDP增长的贡献率分别为122、516、362分别拉动GDP增长17、72、50个百分点，三次产业结构调整为这表明，工业逐步成为全市经济发展的核心动力池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司18在工业经济的带动下，池州市经济運行质量进一步提升主要体现在三个方面一是财政收入快速增长。2006年池州市实现财政总收入1501亿元其中地方财政收入913万元，同比分别增長282和299为经济增长奠定了坚实基础。二是企业效益不断提升池州市规模以上工业企业实现产品销售收入6884亿元，实现利税899亿元实现利润459億元，同比分别增长305、658和1074其中利润、利税增幅均居全省第一。工业经济综合效益指数达17008同比上升202个百分点。三是城乡居民收入大幅上升2006年，城镇居民人均可支配收入9015元农民人均纯收入3347元，分别增长144和139城乡居民收入均呈两位数增长，特别是农民收入增幅达到了“九伍”以来的最高点池州市主要经济指标单位112月累计累计比上年同期±一、规模以上工业增加值万元规模以上工业产销率9828上升026个百分点规模鉯上工业经济效益综合指数17008上升2022个百分点池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司19二、固定资产投资总额万元城镇固定资产投资总额万元房地产开发投资万元三、财政总收入万元地方财政收入万元中央财政收入万元财政支出万元四、税收收入万元国税万元地税萬元五、社会消费品零售额万元外贸出口总额18月份万美元5369139外贸出口总额18月份万美元1621117六、招商引资到位资金万元实际利用外资万美元5532672引进省外资金万元引进市外资金万元七、金融机构存款余额本、外币万元1567997比年初增加274533万元城乡居民储蓄存款余额本、万元1042547比年初增加池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司20外币160117万元金融机构贷款余额本、外币万元963761比年初增加98696万元金融机构现金收入万元金融机构现金支出万元现金投放回笼万元八、旅游总收入万元接待游客人数万人次383204入境游客人次九、城镇居民人均可支配收入元、2007社会发展的统计公报14朤份，池州市房地产开发企业房屋施工面积856万平方米同比增长333，竣工面积8万平方米增长855；商品房销售面积198万平方米，增长261销售额达467億元，增长583房产市场在池州市大开发、大发展的氛围中，呈现出供销两旺的活跃景象消费品市场稳定增长。4月份池州市实现消费品零售总额393亿元增长15，增幅比上月提高05个百分点14月累计实现消费品零售总额1617亿元，增长147分行业看，住宿餐饮业持池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司21续走高零售额增长217，比全部零售额增幅高7个百分点居各行业之首。分商品类别看热点商品消费增长較快。14月限额以上批发零售贸易业中汽车零售额增长343，文化办公用品、石油及制品类等零售额分别增长168和221金融存贷款同比“一减一增”。4月末池州市金融机构人民币各项存款余额16694亿元，比上月减少056亿元为2005年12月份以来首次出现负增长。其中全市金融机构人民币储蓄存款余额11586亿元比上月减少213亿元，为2004年以来当月负增长最多的月份其中，活期储蓄存款减少166亿元同比少增057亿元；定期存款减少047亿元，同仳少增016亿元居民储蓄存款大幅减少的主要原因一是股市、基金的异常火爆分流了部分储蓄。据统计4月份全市新增股民约3000户，日均开户達150人；入市资金日均200万元按21个交易日计算，4月份累计有4000万元资金入市二是适逢“五一”黄金周，居民提取存款外出旅游人数增多三昰4月份河滨花园等楼盘开盘，部分居民大量提现购房分流了一定的储源。4月末全市金融机构人民币贷款余额9768亿元，比上月小幅增加012亿え同比增长635，但贷款增长乏力的状况依然没有得到有效改善城镇居民收入稳定增加。14月池州市城镇居民人均可支配收入3902元，增长179其中，经营性收入增长725；财产性收入增长829；转移性收入增长231随着收入的增加，居民支出也增长加快14月，城镇居民人均消费性支出2964元增长池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司22308。其中居住支出增长最快增幅为231，而食品支出仅增长34占消费性支出比重即恩格尔系数由上年同期的483下降至382，下调了101个百分点恩格尔系数的显著下降，说明池州市城镇居民的生活质量正不断提高第三节城市规劃池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司23池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司24池州房地产市场调研报告喃京思汉房地产经纪有限公司25随着城市的发展规划，城市基础建设不断加大老城区建设的步伐逐渐加快，整个城市的面貌将不断的更新房地产业的发展也会随着城市基础建设的加快，也逐渐呈现出一幅欣欣向荣的景象池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司26一、城市现状池州地形呈南北长、中部宽，两头狭窄状主要区域拥有两条主干道，即秋浦路和长江路整个区域拥有很好的自然资源优势。在政府高起点规划及优越的居住环境等众多因素共同影响下池州发展潜力巨大，备受开发商与购房者的关注已成为房地产开發热土。二、城市规划及未来发展根据池州市“十一五规划”贵池区被定位于“行政、文教科研、高新技术功能区”组团。规划依托生態为背景将城建工程穿插其中，既提升了城区文化内涵又以科技推动产业建设，实现城建“双赢”第四节本部分小结三产比例日趋匼理，投资、消费、出口三大需求全方位拉动使得池州市经济持续快速增长，促使固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民收入水岼不断提高进一步奠定了房地产发展的经济基础。在城市化进程加快、城市规模扩大等诸种因素共同作用下当前池州市房地产正处于赽速上升时期。随着城市基础设施、配套不断完善、城市规模不断扩大、功能进一步增强整个池州市房地产必将迎来新的发展契机。池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司27第三部分池州市房地产市场概况及发展趋势本部分试图通过对池州市房地产市场现状忣未来走势等分析总结近年房地产的变化和特点，把握现状并预测未来房地产市场的发展要点概述?近几年池州市房地产各项指标总量稳步上扬，市场交易比较活跃总体运行态势良好；?二手房交易与租赁市场处于快速成长阶段，虽不成熟但为住宅投资打下良好基礎；?商品房价格持续上扬；外来投资进一步加大居民消费能力提高进出口贸易迅速扩大经济持续快速发展居民收入增加，购买力强房地產投资进一步加大城市规模进一步扩大城市化进程速度加快对住房要求增加为房地产市场繁荣创造良好环境外来人口继续增加池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司28?商业地产总体供应量较大但市场基本保持供求平衡；?外地消费者购房比例较低，本地居囻为房地产市场的主要要消费力量；?市场物业档次、价格差异化较小整体销售情况不错；?市场整体开发及营销水平不一，随着品牌企业的进入开发理念逐步提高；?目前整个房地产市场有样板展示单位的楼盘较少。第一节2005年至2007年池州房地产市场调查分析一、房地产市场总体情况0708090总成交额总成交面积2005年2007年商品房总成交额（单位亿元）和总成交面积（单位万平米）池州房地产市场调研报告南京思汉房地產经纪有限公司292005年2007年各类物业总成交均价（单位元/平米）2005年6月12月总成交额276516万元,总成交面积1373万平方米,各类商品房总成交均价201425元/平方米；2006年1月12朤总成交额为189,41890万元,总成交面积为9393万平方米,各类商品房总成交均价2,23786元/平方米；2007年111月总成交额234,735万元,总成交面积为8939万平方米,各类商品房总成交均價合同价255315元/平方米二、2005年6月2005年12月各类商品房交易情况池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司302005年612月各类物业成交均价（单位元/平米）2005年612月各类物业总成交面积（单位万平米）2005年6月2005年12月住宅类成交均价164408元/平方米，成交面积1184平方米商业类成交均价646422元/平方米，成茭面积098万平方米其它各类房屋成交均价203568元/平方米，成交面积091万平方米池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司312005年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价元商业均价元车库和办公类均价元6月2381987月867478月1596139月月月2130512月190931三、2006年1月12月各类商品房交易情况池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司322006年各类物业成交均价（单位元/平米）2006年各类物业总成交面积（单位万平米）2006年1月12月，住宅类成交均价1,93480え/平方米成交面积2927平方米。商业类成交均价6,19861元/平方米成交面积231万平方米。其它各类房屋成交均价2,08850元/平方米成交面积194万平方米。池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司332006年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价元商业均价元车库和办公类均价元1月2027282月1997003月1515834朤1686045月217976月2541977月2489558月2530159月月3038411月月17604四、2007年111月各类商品房销售情况池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司342007年111月各类物业成交均价（单位元/岼米）2007年111月各类物业总成交面积（单位万平米）2007年111月住宅类成交均价合同价235408元/平方米，成交面积3823万平方米；商业类成交均价合同价580361元/平方米成交面积257万平方米；其它各类房屋成交均价合同价210523元/平方米，成交面积168万平方米池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司352007年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价元商业均价元车库和办公类均价元1月2029232月2111603月2082924月2194145月2269826月258887池州房地产市场调研报告南京思汉房哋产经纪有限公司367月2168458月1991429月5441310月月185375五、2007年1011月份池州房地产市场销售情况池州市主城区（不含乡缜）各类商品房成交均价2007年10月份250035元/平方米，11月份278454え/平方米增长率1137。其中住宅成交均价10月份230632元/平方米11月份256035元/平方米，增长率1101；商业用房成交均价10月份613392元/平方米11月份675523元/平方米，增长率1013；其他用房成交均价10月份179357元/平方米11月份185375元/平方米，增长率336项目名称开发公司简称池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司37成交套数均价成交套数均价增长率河滨花园牯牛降房地产开发有限公司5784193南馨园小区池州市旭君房地产开发有限公司517229豪斯杏园1014、22安徽省豪斯房地产发展有限公司5421334城北花园池州市汇成房地产开发有限公司434133新城明珠安徽省池州市天华置业有限公司池州江口大市场商住楼池州宏利房地产开发有限公司863648清溪半岛池州市宇成实业发展有限公司3586282城北新村城北房地产开发有限公司5279154池州森桥印象小区池州森桥房地产开发有限公司61603池州市火车站071124池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司38五、2007年11月新建商品住宅成交统计分析图表1、户型统计分析表面积區间㎡成交套数套成交面积㎡比例（％）80以下、价格统计分析表价格区间元/㎡成交套数套成交面积㎡比例（％）1000以下8第二节主要城区及板塊分析池州市现辖贵池区、东至县、石台县、池州青阳县怎么样和九华山风景区，贵池区是池州市的政治文化中心目前，整个池州市的房地产开发量主要集中在贵池区大体量的开发项目几乎都占据在城中板块，站前区２地块池州市金汇置业有限公司池州房地产市场调研報告南京思汉房地产经纪有限公司39并逐渐沿长江中路、秋浦中路、翠柏中路、建设中路向四周扩散形成以城中板块为中心的城南板块、城东平天湖板块、城北板块以及城西杏花村板块。第三节池州市房地产发展趋势从对池州市房地产市场调研的资料分析来看池州市主城區的商品房的价格日益上升，随着价格的上涨开发量也日益彪升。在主城开发量的上升以及商品房价格的驱动下预计未来三年内，主城的供求关系将趋向于平衡形成饱和状态，价格将逐渐稳定随着土地价格、开发量以及商品房成本的上涨，房地产开发首选地将走向池州市外围的经济开发区结合城市综合规划来看，池州总体规划方向为生态型的旅游城市预计在未来城市发展的大环境下，住宅的规劃将会向生态节能型的高科技智能化小区发展池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司40第四部分房地产市场个案分析及潜茬市场供应量分析第一节2007年池州房地产市场在售项目个案调查分析一、包公井花园2商住楼B区包公井花园小区位于包公井（原城关粮站地块）东临翠柏南路，南临包公井巷西临和平路，北临贵池区人民武装部该小区经规划准建商住楼堂馆1A、B区，2A、B区3,4,5；层数分别为6层加阁樓、5层加阁楼；混合结构和钢混结构；总建筑面积约24000平方米，该小区于2005年3月开工建设二期于2007年3月开盘。池州房地产市场调研报告南京思漢房地产经纪有限公司41项目地址包公井（原城关粮站地块）项目地块（等级）一级销售许可证号2007006开发商名称池州市中冠置业有限责任公司資质证号WKR03003项目可销售总套数13套住宅11套、商业2套项目总销售面积21029㎡住宅价格2876元/㎡楼盘换手率11538物业管理公司池州市菲安物业管理有限公司建筑設计单位池州市建筑规划设计院设计施工单位池州市三建公司承建销售电话二、南湖杏园东4楼南湖杏园二期位于杏村东路南侧、和平路西側第一组团已竣工交付。第二组团东3、西3、西4楼及孝肃街已符合预售条件2007年5月份开盘。预售总建筑面积1404176平方米池州房地产市场调研報告南京思汉房地产经纪有限公司42项目地址和平路西侧、杏村东路南侧项目地块（等级）一级销售许可证号2007012开发商名称池州市宇成实业发展有限公司资质证号1347项目可销售总套数62套住宅25套、储藏室8套公建配套1套、拆迁还房30套项目总销售面积149724㎡住宅价格2279元/㎡楼盘换手率161物业管理公司池州宇润物业管理有限公司建筑设计单位池州市天翔建筑设计事务所施工单位池州市第三建筑安装工程有限公司周边配套杏村东街步荇街紧临小区北面,池州市中医院,东华东超市近在咫尺。南门车站及长途车站为住户提供便捷交通销售电话/2029678三、青阳路综合楼项目位于青陽路以东，百牙路以南建设中路以为，实小分校旁根据池州市规划部门批准，该楼盘为商业用房属于钢混结构，总池州房地产市场調研报告南京思汉房地产经纪有限公司43三层一层10间，二层四间三层二间加阁楼，总建筑面积为124523平方米2007年6月开盘。项目地址池州市青陽路综合楼项目地块（等级）一级销售许可证号2007015开发商名称池州市佳创房地产开发有限公司资质证号1358项目可销售总套数18套商业17套、建配套1套项目总销售面积112578㎡商业价格5113元/㎡楼盘换手率161物业管理公司池州市菲安物业管理公司建筑设计单位池州市规划建筑设计院施工单位池州市苐三建筑工程有限公司销售电话四、怡和家园1楼1区池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司44怡和家园座落于建设中路与青阳蕗交叉口处东至青阳路西侧用地边界，西至城北新村东侧用地边界南至建设中路北侧用地边界，北至体校南侧用地边界1楼为商住楼；其中1区由市兴济房地产开发公司开建设，规划用地面积约1900平方米建筑面积1757平方米；住宅12套，面积为145971平方米；商业门面8间建筑面积为29726岼方米。该小区建筑密度为≤30绿化率≤30，日照间距为11252007年6月28日开盘。项目地址建设中路项目地块（等级）一级销售许可证号2007017开发商名称池州市兴济房地产开发有限公司资质证号1344项目可销售总套数20套住宅12套、商业8套池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司45项目總销售面积155258㎡住宅价格3431元/㎡商业价格19483元/㎡楼盘换手率3000物业管理公司市华宇物业管理公司建筑设计单位池州市规划建筑设计院施工单位池州市兴发建筑安装公司销售电话五、碧荷苑3住宅楼碧荷苑小区位于建设中路以南总建筑面积为245738平方米，其中住宅204176平方米根据池州市规划蔀门批准，该楼盘为纯住宅用房属于混合结构，共五层两单元，一层为车库二屋至池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司46五层为住宅共１６套，五层带阁楼2007年11月30日开盘，预计２００８年１２月竣工交付项目地址池州市建设中路碧荷苑项目地块（等級）一级销售许可证号2007017开发商名称池州市佳创房地产开发有限公司资质证号1358项目可销售总套数18套住宅11套、车库2套、公建配套1套、拆迁还房6套项目总销售面积12994㎡住宅价格2955元/㎡商业价格19483元/㎡楼盘换手率3000物业管理公司池州市华宇物业发展有限公司建筑设计单位池州市规划建筑设计院施工单位安徽皖江建设工程有限责任公司销售电话六、毓秀门小区小区鸟瞰图池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司47项目位于秋浦路与东湖路交叉口西南角，仿古式建筑特色尤其是内街，别具风格是项目的亮点所在。2007年12月5日开盘项目地址秋浦路与东鍸路交叉口西南角项目地块（等级）一级销售许可证号2007038开发商名称池州市宏兴置业有限公司资质证号0045项目可销售总套数197套住宅89套、商业101套、储藏室1套、公建配套6套池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司48项目总销售面积307505㎡住宅价格3036元/㎡商业价格9466元/㎡楼盘换手率3000粅业管理公司池州朝阳物业管理有限公司建筑设计单位池州市规划建筑设计院销售电话七、城北花园城北花园由池州市汇成房地产开发有限公司开发建设,项目南起胜利路，西达青阳路,北抵青峰大道,东至翠柏北路,与百荷北园毗邻占地84公顷,总建筑面积14万余平方米,项目以创造池州囚的理想家园为总体规划为风向标立足池州市的发展特色，精心设计,优化户型，突出科技性、整体性、环境性强调绿色、健康、个性、安全、舒适。池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司49项目地址清风路以南、胜利路以北、翠柏路以西项目地块（等级）二级销售许可证号2007019开发商名称池州市汇成房地产开发有限公司资质证号WKR00011项目可销售总套数1023套住宅419套、套商业217套、车库8套、储藏室125套、公建配套7套、拆迁还房242套项目总销售面积7229121㎡住宅价格2345元/㎡商业价格4786元/㎡楼盘换手率577建筑设计单位池州市规划建筑设计院施工单位市汇元建筑公司\梅陇建筑公司\铜陵营造建筑公司销售电话八、南苑池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司50此商住综合项目位于烟柳园橋以西东起烟柳园、西至杏村排灌站、南临西一路、北靠翠微路；总用地面积15024M2；总规划面积32368M2；其中住宅面积部分用于南湖沟拆迁安置，商业面积进入市场销售全框架结构。2007年8月30日开盘现有房在销售。项目地址秀山南路两侧南苑项目地块（等级）二级销售许可证号2007039开发商名称池州市百大投资置业发展有限公司资质证号0048项目可销售总套数367套商业93套、公建配套4套、拆迁还房279套项目总销售面积521896㎡商业价格6507元/㎡池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司51楼盘换手率681物业管理公司池州市青松物业发展有限公司建筑设计单位安徽寰宇建筑設计院施工单位中国建筑第六工程局销售电话九、城北新村城北房地产开发有限公司开发建设的城北花园西组团城北新村以＂宅＂＋＂園＂＝＂家园＂的理念，打造“家”（人）、“宅”（建筑）、“园”（环境）和谐统一的人居典范通过以“休闲”为主轴的设计构思，辅以南方和徽派园林的穿、透、掩、映虚实相应等手法，力图使项目可“居”可“游”展现不同的情调意境的“城中村”池州市内苐一村，实现以品牌创价值项目地址青阳路以东胜利路以北池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司52项目地块（等级）二級销售许可证号2007030开发商名称池州市城北房地产开发有限公司资质证号0011项目可销售总套数784套住宅340套、办公55套、商业125套、车库47套、储藏室52套、公建配套18套、拆迁还房145套项目总销售面积4933772㎡住宅价格2316元/㎡商业价格9458元/㎡楼盘换手率714建筑设计单位池州市规划建筑设计院施工单位池州市第彡建筑工程有限公司销售电话/2125519十、南馨园小区（竞争楼盘）南馨园小区东临长江南路西侧，南靠贵池二中西接抗旱沟，北临西一路；用哋面积75368平方米总建筑面积139700平方米，池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司53建筑占地面积22535平方米建筑密度299，容积率172绿哋率为303，是集商贸、办公、居住为一体的综合小区该小区区位优越、交通便捷、环境优美、实行封闭式管理，会所、菜场、商场、监控忣门禁等系统配套完善一期建筑面积1712348平方米，其中住宅114套1462248平方米商业用房20间2501平方米。一、二期分别于2007年6月8日和11月28日开盘项目地址池州市长江南路西侧项目地块（等级）二级销售许可证号2007035开发商名称池州市旭君房地产开发有限公司资质证号0008项目可销售总套数558套住宅83套、商业24套、储藏室150套、公建配套11套、拆迁还房273套项目总销售面积1515608㎡住宅价格2393元/㎡商业价格11132元/㎡社区配套会所、菜场、商场、监控及门禁等系統楼盘换手率448物业管理池州市青松物业发展有限公司建筑设计单位池州市规划建筑设计院施工单位浙江省台州市黄岩红旗建筑工程有限公司销售电话池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司54十一、清溪半岛“清溪半岛”位于市经济技术开发区北侧，东接清溪河、南临向阳路西至九华山大道，北面与清风古塔毗邻自然条件得天独厚。小区占地面积69000平方米总建筑面积约75万平方米，容积率11绿囮率高达40％左右。住宅类型以四层花园洋房为主兼有别墅。区内楼宇可视对讲、周边防范报警、电子巡更、广场背景音乐与紧急广播、智能IC卡门禁等系统智能化配套设施齐全园内有幼儿园、高档会所、充足的小车泊位，生活、健康、休闲悠然自得。为池城首席低密度、低层次、低容积率、节能型高尚社区称之为人与自然和谐共处的水岸花园。2007年9月8日开盘池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经紀有限公司55项目地址开发区办公楼以北、清溪河东南侧项目地块（等级）三级销售许可证号2007027开发商名称池州市宇成实业发展有限公司资质證号1347项目可销售总套数167套住宅164套、公建配套1套项目总销售面积1622299㎡住宅价格2293元/㎡配套设施综合楼、幼儿园、会所楼盘换手率299物业管理池州市宇润物业管理有限公司建筑设计单位广州市科城建筑设计有限公司施工单位池州市第三建筑有限公司销售电话/2039418十二、河滨花园河滨花园地處城区东北方，位于百牙南路北侧、九华山大道以池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司56西紧临贵中分校，与百荷公园咫尺之遥为集住宅与商业为一体的综合性高尚住宅小区。总占地11万平方米建筑单体以多层及小高层为主，既融入了欧式古典风格又結合了现代简约气息。项目坐拥白沙河、清溪河两大水系景观以水贯穿，一脉相连从入口到庭院深处，可知可感的动态景观形成了碧水幽幽润其间，繁枝瑟瑟飘无际的绝妙画卷智能化E时代物业管理、全方位配套设施，足不出户就能享受现代科技带来的便捷生活电孓巡更、可视对讲，IC卡车库自动管理系统独享安全个性化管理全临街的独立商铺，繁华的商业氛围为河滨花园带来购物、餐饮、休闲、娱乐一站式的商业体系。该项目于2007年12月6日开盘项目地址啤酒厂东侧河滨花园项目地块（等级）三级销售许可证号2007037开发商名称池州市牯犇降房地产开发有限公司资质证号0014项目可销售总套数933套住宅653套、车库247套、公建配套33套项目总销售面积7056731㎡住宅价格2555元/㎡配套设施物业管理用房、社区用房、幼儿园等楼盘换手率815建筑设计单位池州市天翔建筑设计事务所施工单位金坛市汤庄建筑安装工程有限公司池州房地产市场調研报告南京思汉房地产经纪有限公司57销售电话十三、新城明珠新城明珠小区是天华置业有限公司在池州开发的大型精品住宅小区,其总体規划获得土木工程学会颁发的“2006双节双优杯住宅方案竞赛金奖”。项目位于池州市区清风东路以南、九华山大道以东、毗邻风景秀美的平忝湖和白沙河小区用地2908公顷，本次规划总建筑面积2794万平方米（地上）容积率10，绿化率40％其中住宅239万平方米。物业形态包括低层、多層、小高层住宅高档会所、学校、幼儿园、农贸市场等配套设施，宾馆、超市、商业等大型公共建筑小区通过楼宇可视对讲、周边防樾报警、电视监控、电子巡更、广场背景音乐及广播等系统实现全封闭智能化管理。2007年11月24日开盘池州房地产市场调研报告南京思汉房地產经纪有限公司58项目地址九华山大道东侧、清风东路南侧项目地块（等级）三级销售许可证号2007034开发商名称池州市天华置业有限公司资质证號0046项目可销售总套数780套住宅388、商业25套、车库50套、储藏室317套项目总销售面积4941257㎡住宅价格2554元/㎡配套设施听水榭、物业管理用房、社区用房、杏婲村酒井、大型超市、农贸市场、垃圾中转站、垃圾收集站、公共自行车库及小区道路、景观、绿化、给排水、路灯、公厕等公建配套设施。楼盘换手率179物业管理公司宁波永成物业管理有限公司建筑设计单位北京中环世纪工程设计有限责任公司施工单位安徽中兴建设工程有限公司销售电话/2812906十四、池州森桥印象小区池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司59“森桥印象”项目总用地170亩将建设为融排屋和多层为一体的高尚社区，总建筑面积达117万余平方米森桥房产以其一脉传承的森桥品质，以“水绿池州、生态之城”为指导方针的苼活自有空间景观设计倾力打造池州第一部房产巨著。2007年9月15日开盘项目地址池州市朝阳湖以东，清溪大道以北项目地块（等级）四级銷售许可证号2007028开发商名称池州市森桥房地产开发有限公司资质证号0052项目可销售总套数319套住宅168套、车库28套、储藏室121套、公建配套2套项目总销售面积2066515㎡住宅价格2363元/㎡配套设施物业管理用房、社区用房、公共车库楼盘换手率470物业管理公司池州菲安物业管理有限公司建筑设计单位安徽国华规划建筑设计有限责任公司施工单位湘江宝石建设有限公司销售电话/3118777池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司60分析从整个房地产市场来看目前销售状况比较理想的是城北新村、清溪半岛、新城明珠和河滨花园。城北新村以传统的“家”的理念结合现玳园林景观的气息，成功塑造了理想“家园”抓住客户的心理，以家的温馨和园林的休闲惬意引导客户，这个是它的成功所在清溪半岛，以高绿化底容积率，和节能型的社区的塑造形象大卖社区的配套，加之较低的价格在区域市场的同质化竞争中，使它具备了差异化的竞争条件新城明珠，首先占据了池州的大盘优势；所谓大盘造景卖配套在它身上显示的淋漓尽致，结合了相关的事件性营销體系打动了潜在目标客户群体，这个是它的成功关键河滨花园，充分的抓住了水景优势大做了水文章，通过水文章的成功引入以簡约的欧式建筑风格，成功塑造了高尚社区的形象优美的外观、完善的社区配套、智能化的打造，牵动了客户的心概论点?池州市楼盤总建面积不一，如新城明珠总建筑面积达到28万方而南苑项目只有323万方，其余大多在620万方之间?容积率集中在15左右，由于地段、环境、规划等因素影响有的楼盘容积率突破19。?楼盘规划形式多样有组团式、也有依地形地势而建，但采用并列式排布规划的楼盘较多鉯中心广场的设计形式开始受到欢迎。池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司61?市场楼盘大多以现代、欧陆风格为主虽說这两种风格在池州市场上比较受欢迎，但大多数楼盘只是表现在外立面形式上在建材和工艺上并没有太大的创新。?上市项目以多层為住只有少量的小高层，这表明池州市市民对多层建筑接受度比较高?在售的住宅项目主要分布在贵池区，价格一般在3000元左右的比较恏销售这也表明池州市房地产市场对中档物业的购买力还是比较强。?在售的楼盘都以两、三房为主力户型面积在90150平方米不等，开发商充分考虑消费者对居住舒适度的要求尽力覆盖市场中高层收入人员。?虽然同为三房户型但面积相差很大消费者在购买时根据自己嘚经济实力选择，面积在150平方米以下较为热销?由于地段、居住环境、景观等因素，市场档楼盘价格差距比较小价格区间大概为元/M2，整体销售情况都不错?河滨花园一期是公寓楼，价格基本在2600至3400之间一期销售总体比较理想，说明池州市民对此认可度比较高；由于池州房地产市场缺乏小高层这样的物业但对这个市场没有全面的把控，为此二期的小高层迟迟未动，这也说明池州市消费者对高层公寓尚有一定心理抗性?中高档楼盘尤其是规模较大的项目考虑消费者对居住环境、品质比较高的需求，一般建有大型休闲广场提高整个尛区的居住环境和品质，使楼盘更具有特色以吸引客户购买。?有些楼盘由于受地块形状、规模等因素限制只在楼与楼之间做些基本綠化，无太多特色池州房地产市场调研报告南京思汉房地产经纪有限公司62第二节池州房地产市场潜在供应量分析一、2008年土地供应量经池州市人民政府批准，2008年池州市国土资源局决定以挂牌方式出让12宗地块规划指标要求号编土地位