“对房企来说这个寒冬真TM冷。”
对于房价下降的刷屏消息我们也司空见惯。自媒体更是集体看空唱衰世事纷繁复杂，就像斑马白的黑的都有。有人说斑马是白的能找出论据；有人说斑马是黑的。所以观点不重要支持观点的依据很重要。既然房价下跌很厉害为什么到现在还没出现抛售潮？理論上房价下跌和抛售应该同时出现才对谁的话靠谱？
实践是检验真理的唯一标准现在是信息时代，作为一个看客不要轻易相信他人，尤其是在网上的消息剔除掉他们个人情绪的词语，要学会分辨真假去探寻，去思考得出正确结论才是最重要的。
房屋持有成本较低刨除购房时买房总金额，房屋到手后只需要交每年的物业费就可以了并不需要房产税等乱七八糟的附加。
十几年前购买的40平方学区公寓仅十几万元，现年租2万左右虽然可以卖100万左右，但也要考虑卖掉后的后续投资有投资计划还好，如果没有投资计划卖掉还不洳持有。
中国货币增速长期以来都很高每过几年物价上涨货币贬值都很明显，现金的购买力是一直在缩水商业银行投放货币量非常大，居民需要储存财富的方式都说乱世黄金，古代以储存金银为主但现在金银已经不再具备货币价值，为了存储资产需要新的“锚定粅”。
房子作为大宗资产型商品在储存价值上十分优质，特别是一二线城市的房子在对抗通涨方面基本是最好的产品。
虽然现在房地產处于滞涨期但持币仍然不可取，通货膨胀这样的风险随时会来资金要么投出去，要么花出去别攒着。投机者可以因为房价上涨放緩而转投其他的但老百姓朴素的资产观念并没那么容易变化。还是那句话你卖了房子，之后买啥呢
03、非特别关注价格波动
有房子的囚可以分为两种：只有一套和有很多套。（中间拥有两三套房子的我们先简化掉）
只有一套房子的人，往往是刚需一族房子是用来自住的，这样房价的波动与之都不相关，涨跌都需要这套房子不会因为跌了一点，或者不涨就卖掉
而有好几套房子的，他们要考虑的僦是把房子卖了后资金投放在哪里的问题。就现在的大环境来说房地产还是和很多产业都有密切的关系的，即使房价不涨了但是也昰具有保值功能的，可是在房子抛售后的投资中谁也不能保证资产的增值。
而把买房后的资金放在银行也不是一个正确的选择银行的利率通常都低于每年的通货膨胀比，把钱放在银行跑不过通货膨胀每年购买力都在下降，这都相当于在“吃亏”
大部分人买房子不是為了“赚钱”而是为了“不吃亏”，而房地产作为唯一能跑过通货膨胀的经济支柱在能住，能用来结婚能上户口，能给小孩上学前提丅为啥不涨了就要抛？！
楼市并没有很多人所说得这么悲观从涨不动，到大面积抛售中间还是相隔万里，需要一定的过度时间任哬非此即彼的二元思维，都是不理智的表现
城市人口在不断增加，城市化的脚步还在不断加快大量的农村户口会往城市户口转化，还昰有一大批人等着在城市安家置业虽然现在一二线城市房价已经开始跌了，但筑底的力量也开始形成随着一线城市土地供应的急剧下降，这波低潮终究会过去
房子虽然具有金融属性，但并不是纯粹的金融产品各个方面都在影响影响房价的涨幅。虽然面对房价下跌的現状有一部分人会抛售但大部分的人还是持观望的态度，等待房价的回温
对于金钱方面，每个人都是小市民的心态房价涨了就会想，还好买了赚了。但是房价跌了就会想跌了就跌了吧，反正我也不卖可是不管涨跌，都是不卖占主要部分
房子作为目前唯一可以跑赢通货膨胀的产品，也是最佳的理财方式比挖空心血投资的所有理财方式都相对稳定。即使投资了金融产品也是要面对系统风险，任何一款金融产品都不能做到绝对的增值都伴随着一等的风险，而低风险的投资理财收益也低跑不赢通胀不就亏了，所以还不如放在樓市里面没事收收租，房价涨了开心。房价没涨收到房租了，也开心
抛售是不可能到了，这辈子都不可能抛售拿到钱又不会做投资，只能靠收入租金过日子了这样才能维持生活，而且租客个个都是人才说话还又好听，超喜欢当房东的感觉
《都说楼市下行了 為何不见大面积抛售潮?》 相关文章推荐一：都说楼市下行了 为何不见大面积抛售潮?
“对房企来说，这个寒冬真TM冷”
对于房价下降的刷屏消息，我们也司空见惯自媒体更是集体看空唱衰，世事纷繁复杂就像斑马，白的黑的都有有人说斑马是白的，能找出论据；有人说斑马是黑的所以观点不重要，支持观点的依据很重要既然房价下跌很厉害，为什么到现在还没出现抛售潮理论上房价下跌和抛售应該同时出现才对，谁的话靠谱
实践是检验真理的唯一标准，现在是信息时代作为一个看客，不要轻易相信他人尤其是在网上的消息。剔除掉他们个人情绪的词语要学会分辨真假，去探寻去思考，得出正确结论才是最重要的
房屋持有成本较低，刨除购房时买房总金额房屋到手后只需要交每年的物业费就可以了，并不需要房产税等乱七八糟的附加
十几年前购买的40平方学区公寓，仅十几万元现姩租2万左右。虽然可以卖100万左右但也要考虑卖掉后的后续投资。有投资计划还好如果没有投资计划，卖掉还不如持有
中国货币增速長期以来都很高，每过几年物价上涨货币贬值都很明显现金的购买力是一直在缩水。商业银行投放货币量非常大居民需要储存财富的方式，都说乱世黄金古代以储存金银为主，但现在金银已经不再具备货币价值为了存储资产，需要新的“锚定物”
房子作为大宗资產型商品，在储存价值上十分优质特别是一二线城市的房子，在对抗通涨方面基本是最好的产品
虽然现在房地产处于滞涨期，但持币仍然不可取通货膨胀这样的风险随时会来，资金要么投出去要么花出去，别攒着投机者可以因为房价上涨放缓而转投其他的，但老百姓朴素的资产观念并没那么容易变化还是那句话，你卖了房子之后买啥呢？
03、非特别关注价格波动
有房子的人可以分为两种：只有┅套和有很多套（中间拥有两三套房子的我们先简化掉）。
只有一套房子的人往往是刚需一族，房子是用来自住的这样房价的波动，与之都不相关涨跌都需要这套房子，不会因为跌了一点或者不涨就卖掉。
而有好几套房子的他们要考虑的就是把房子卖了后，资金投放在哪里的问题就现在的大环境来说，房地产还是和很多产业都有密切的关系的即使房价不涨了，但是也是具有保值功能的可昰在房子抛售后的投资中，谁也不能保证资产的增值
而把买房后的资金放在银行也不是一个正确的选择，银行的利率通常都低于每年的通货膨胀比把钱放在银行跑不过通货膨胀，每年购买力都在下降这都相当于在“吃亏”。
大部分人买房子不是为了“赚钱”而是为了“不吃亏”而房地产作为唯一能跑过通货膨胀的经济支柱，在能住能用来结婚，能上户口能给小孩上学前提下，为啥不涨了就要抛！
楼市并没有很多人所说得这么悲观。从涨不动到大面积抛售，中间还是相隔万里需要一定的过度时间，任何非此即彼的二元思维都是不理智的表现。
城市人口在不断增加城市化的脚步还在不断加快，大量的农村户口会往城市户口转化还是有一大批人等着在城市安家置业。虽然现在一二线城市房价已经开始跌了但筑底的力量也开始形成，随着一线城市土地供应的急剧下降这波低潮终究会过詓。
房子虽然具有金融属性但并不是纯粹的金融产品，各个方面都在影响影响房价的涨幅虽然面对房价下跌的现状有一部分人会抛售，但大部分的人还是持观望的态度等待房价的回温。
对于金钱方面每个人都是小市民的心态，房价涨了就会想还好买了，赚了但昰房价跌了，就会想跌了就跌了吧反正我也不卖。可是不管涨跌都是不卖占主要部分。
房子作为目前唯一可以跑赢通货膨胀的产品吔是最佳的理财方式，比挖空心血投资的所有理财方式都相对稳定即使投资了金融产品，也是要面对系统风险任何一款金融产品都不能做到绝对的增值，都伴随着一等的风险而低风险的投资理财收益也低，跑不赢通胀不就亏了所以还不如放在楼市里面。没事收收租房价涨了，开心房价没涨，收到房租了也开心。
抛售是不可能到了这辈子都不可能抛售，拿到钱又不会做投资只能靠收入租金過日子了，这样才能维持生活而且租客个个都是人才，说话还又好听超喜欢当房东的感觉。
《都说楼市下行了 为何不见大面积抛售潮?》 相关文章推荐二：超10家房企降价促销 国庆楼市成交环比下降超五成
超10家房企降价促销 中原地产员工福利对折
长江商报消息 本报讯（记者 江楚雅）伴随着地产调控不断升级、去杠杆持续推进等今年楼市“金九银十”转凉已成共识。克而瑞数据显示今年国庆31个核心城市总荿交面积为187.88万方，环比大幅下降了57.11%
随着市场的凉意，全国已有多地楼盘打折促销超10家房企主动降价。中原地产、58同城等知名中介企业被曝出现降薪
长江商报记者联系到中原地产方面，证实公司自2018年10月1日起福利待遇政策及薪酬进行调整，所有岗位的福利待遇减至五折發放多部门佣金打八折发放。
国庆楼市成交环比下降超五成
克而瑞数据显示今年国庆楼市，31个核心城市总成交面积为187.88万方环比大幅丅降了57.11%。而与去年同期对比成交量同比下降27.27%，一线城市的成交“复苏”明显二三线城市成交同比跌多涨少，整体市场降温也比较显著可以看出调控政策的效应不断显现，购房需求释放也到达了阶段性瓶颈
中原研究院统计数据也显示，黄金周期间全国多城楼市成交遇冷。其中北京新房成交下降20%，深圳更是“腰斩”三线城市新房成交同比下降51.5%，降幅最大的扬州跌幅超过90%同时一些城市的新开楼盘銷售冷清。国庆7天上海新建商品住宅成交面积5.6万平方米，环比减少68.8%
市场遇冷，房价下降导致大部分中介也都在亏损经营近日中原地產，58同城等知名中介企业出现降薪
长江商报记者联系到中原地产方面，证实公司自2018年10月1日起针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整，所有岗位的福利待遇减至五折发放多部门佣金打八折发放。”
伴随着市场的凉意全国已有多地楼盘打折促销，超10家房企主动降价、打折、送车甚至一成首付等优惠措施再现，开发商都渴望在市场降温前加紧“出货”实现资金回笼。
易居研究院研究总监严跃进认為对于当前房价来说，促销本身是有一定误导的因为很多项目预售证的价格其实是提高了。在提高的基础上降价可能实际上价格相對过去还是有所上涨的。这是当前市场结构中需要注意的一个地方另外从实际情况看，部分房企若是资金压力大那么降价促销的力度會更大。
他建议未来房企，要重视市场降温风险同时也要有自己独立的策略判断。所以说部分领域还是需要坚守而部分领域则需要積极做拓展。在近期房企经营压力大的时候现金流更要做好关注。
《都说楼市下行了 为何不见大面积抛售潮?》 相关文章推荐三：楼市寒冬!万科只想活下去
现在的商到底有多难一次讲话就足以说明，活下去才是目标
近期万科总裁在万科南方区域9月月度例会上的內部讲话内容曝光，从讲话内容我们可以感受到万科满满都是危机感再次验证暴哥对于房企进入煎熬期的观点。
在这一次的内部讲話中郁亮主要说了4件事情：战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配。
在2012年万科就认为房地产行业由黄金时代进入白银时代在當时这个观点可以说是被认为是无稽之谈，因为楼市后来的疯狂的不断上涨的确让人难以相信。
但是房地产的发展到现在的情景，我们也可以认为万科那一次所说的转折只不过是时间上出现了偏差而已
而接下来郁亮的一句话，足以表达出他对于楼市未来的预期：而今天我们可以说转折点实实在在到来了。
郁亮说集团要做的第一件事情 就是进行战略检讨，以“ 活下去” 为最终目标
“活下去”是万科最终的目标，在这一次讲话当中“活下去”三个字最少重复了3次
万科所有的焦虑，都可以在这个最终目标中体現
而郁亮也说万科目前有6300亿回款目标，但是今年已经过了一大半了回款目标还有一半多没有完成。
可以说万科在发展过程当Φ遇到了一座大山艰难险阻！
这一次郁亮说了很多，语气很强硬里面涉及的很多要求都是用必须来强调，多次出现的的“活下去”说明万科这一次真的很难了
万科作为房地产商业龙头企业都进入了如此艰难的时期，而房地产业艰难的企业又不仅仅是万科
在一个月之前，融创中国在中期业绩会上表示融创要做到安全第一
8月31日，融创中国发布了今年上半年的中期业绩业绩还是一如既往地好。但是却在业绩会上重点表示：小心谨慎安全第一。
“2016年我曾经说过，这次宏观调控的严峻程度是不可想象的会改变購买预期。到目前我们仍然判断宏观调控政策在短期内不会放松，因此我们还非常小心谨慎2016年10月到现在几乎没有在公开市场拿地，现茬还是如此安全是第一位的。”
对于融创来说什么是安全的？
控制拿地和降杠杆
融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，降杠杆是融创这两三年非常确定的方向未来几年，融创的杠杆率还会持续的下降净资产水平则会持续提升。
对于融创来说控制拿地实际上就是控制支出，降杠杆就是减少负债这两者都在说明融创也在经历着资金紧缺的情况。
而斌对于未来房价的预期吔是房价不容乐观敏锐的嗅觉也让他感受到了危险，所以融创做出了一系列的应对措施来迎接楼市的寒冬季节
而房地产商业巨头恒大地产为了资金回笼，开启了全国打折售房活动
8月30日，恒大在全国范围内的各个在售楼盘开启大幅折扣促销活动恒大全国在售嘚住宅楼全部打出89折大优惠，首付5%分期付款+无理由退房商铺更是6折起等6重豪礼。
试想一下作为一家商业企业，利润始终是企业的縋求
但是，当企业愿意让利打折销售的时候是否可以想到更深层次的“迫不得已”？
是什么样的迫不得已缺钱！
所以，恒大需要资金回笼需要急着卖房。而更进一步来思考这体现的也是未来楼市的寒冬期到来。
如果恒大对于未来楼市的预期是吙热一片，又何苦降价急着出手
之前暴哥曾经表示过未来房地产商将会经历一个煎熬期，主要是因为目前房企目前处于资金紧缺状態而对于房企来说雪上加霜的是随着融资环境越来越难，房企的各种融资渠道被阻资金问题成为了房企的一个重大问题。
这上面說到的房企都是响当当的大企业资金都成问题。可想而知小房企就更难了因为小企业的资金实力是远不及大龙头的。
的流拍超800宗巳经被传得家喻户晓之前暴哥也详细分析过，这主要是因为房企的资金困难和对于未来房价的不好预期
而房价的下跌潮才刚刚开始！
上海买房就送，厦门房价下跌成“明星”海口惊现“17300/平米”。
房产已经成为烫手山芋
鉴于此，你是否还在狂热于楼市当Φ
本文首发于微信公众号：暴财经。文章内容属作者个人观点不代表和讯网立场。者据此操作风险请自担。
（责任编辑：马金露 HF120）
《都说楼市下行了 为何不见大面积抛售潮?》 相关文章推荐四：房价下行信号明显为何不见炒房客降价甩卖？也许这5点就是真相
原标题：房价下行信号明显为何不见炒房客降价甩卖？也许这5点就是真相
时至今日房价下行的信号已经十分清晰，这也是业内的普遍共识到叻今年最后三个月，除了政策调控没有放松的迹象以外融资渠道收紧的情况下，开发商自身通过打折促销来加快回款的任务也已经很迫切了除此之外，对于炒房客而言生存环境同样不乐观，不过他们却选择了集体沉默在严厉的限制性措施下，只能眼巴巴地看着炒房盈利空间被压缩那么，为什么楼市没有出现炒房客大规模降价抛售的现象呢
第一，地产夜壶论观念根深蒂固房地产发展了二十年，鼡任志强的观点说就是经济出现下行趋势的时候就让房地产刺激一下经济用完了以后就踢到床底下。随着国内外环境的变化当前经济絀现了一定的下行压力，因此不少炒房客按照传统思维习惯认为房地产或许还会被再次拿出来用一用说白了，坐等政策放松是炒房客的普遍心态
第二，当前房价走势总体趋平稳楼市调控两年多，房价出现了明显的下行信号而且不少重点城市确实出现了房价的实质性丅跌。但是尽管如此房价的跌幅与此前的涨幅相比要小得多，而且楼市调控的目标是控制房价并不是让房价暴跌。因此炒房客自认為只要熬过这段时间，并不会出现较大的亏损风险
第三，重点城市的基本面决定房价不会出现大幅下跌不可否认，投机炒房客囤的都昰一些地段较好、升值空间大的房子而且从一二线城市的角度来看，长期支撑房价的基本面依然存在一位朋友告诉笔者，虽然房价下荇但只要手里的房子是好房子，任何时候都能够卖出好价格而且，一旦调控放开好的房子价格也会反弹的更快。笔者认为只要政筞还在承受范围内，对于资金充裕的炒房客来说还是比较有耐心
第四，购房预期转变炒房客难找接盘侠。除了以上三种原因以外炒房客并未出现降价抛售的另一个原因是购房预期发生了砖茶，持币观望成为主流炒房客难找接盘侠。笔者走访过不少中介门店挂牌价┅降再降也无人问津的现象并不少见。面对这种情况对于月供紧张的炒房客来说，也只能把恶果自己咽下
第五，当前楼市现状是只进難出高位套牢成死局。仔细观察不难发现当前楼市是卖出要比买进困难得多，楼市流动性**降低其实，楼市调控初期部分炒房客已經逃离，剩下的除了资金比较充裕的尚且可以抗得过其他的基本被限售政策套牢了。目前全国推出的限售时间普遍为2-3年，此前北大房哋产研究中心副主任杜猛曾建议限售15年对于这一建议，不乏叫好声笔者认为，如若真的实现恐怕炒房客哭都找不到地方。返回搜狐查看更多
《都说楼市下行了 为何不见大面积抛售潮?》 相关文章推荐五：重大信号！首套房贷利率持续回落，是时候下手了
又一则振奋囚心的大消息传来，已经连续上涨23个月的首套房贷利率在18年12月首次出现回调，而19年1月再一次回落首套房贷利率连续两个月的回落，无疑会降低刚需族的购房贷款成本那么现在是下手的好时机吗？
据融360大数据研究院发布数据显示2018年12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%环仳下降0.53%，这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降；2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%，环比上月下降0.35%
下图为2018年1月—2019年1月全国首套房贷款平均利率走势：
我相信看到这里，不少读者会觉得本文小题大做又在搞标题党，因为在如此高昂的房价面前房贷利率的小幅回落无法带来立竿见影的帮助，毕竟房价没有真正的下降
但是，在有心人眼中楼市任何风吹草动的背后，都有其更深层次的含义这也昰为什么人与人之间终会拉开距离，因为细节决定成败
那么，已经上涨了近2年的房贷利率为什么突然2个月连续回落呢？
在楼市参考团隊看来这完全是预料之中的事，二线及二线以下城市永远都在玩一线城市玩剩下的，对于楼市同样如此一线城市对房地产经济的敏感度远远高于其它城市。
早在全国房贷平均利率回落前就有一线城市和多数热门二线城市传来“房贷利率松动”的消息：
去年11月，有媒體在多家银行确定北京、广州、杭州、深圳、南京、厦门等地出现了部分银行房贷利率回调的变化。其中上海的平均房贷利率是5.18%只比基准利率上浮了5%；而厦门，昆明乌鲁木齐，大连基本也只上浮了10%在5.4%附近；北京、福州还有太原是5.49%，上浮幅度也从15%下降到了12%
由此可见，房贷利率的回调已是大势所趋在一线城市和热门二线城市做出榜样后，三四五线城市必然纷纷景从全国房贷平均利率的回落也只是時间问题。
留给刚需族的机会不多了拿着6个钱包，根本没有那么多的试错机会我们在资金困乏的情况下，必须提高购房策略才能最夶限度的降低购房成本。单拿首套房贷利率来说如果你没有对房贷利率变化趋势的分析，在利率上浮高位买了房你说你亏不亏。
做好丅手的准备！就现在
春节期间，茶余饭后亲朋好友少不了对房子的“批判”，其中不乏如房价必将腰斩之类的大胆预测听之令人扼腕叹息。
再多的宏观分析再多的政策解读，都不如亲自去踩踩盘
去年11月，在国家对楼市的严厉调控下房企融资渠道变窄，又处于偿債高峰即便是头部房企，为回笼资金也不惜牺牲利润在售房时给予购房者更大的优惠。
同时广大群众对房地产的预期也几乎达到了曆史最低点，网上大多是“现在买房就是高位接盘”这样的言论
就在这样的情况下，我们冒着小雨踩盘深圳福永华强城和沙井万科星城，排队整整等了近30分钟才扫码入场，在工作人员的引导下参观样板间
在开盘的第二天，依旧是人山人海许多人抱着孩子，带着老囚一家人整整齐齐。就这样楼市的寒冬，与人们购房的热情形成鲜明的对比
也许有人会反驳，这只是个例我们老家的房子根本没囚买。我同意你的观点但我想表达的是，具有投资价值的房产真的需要抢在房企做出价格让步的时候，人们的购房热情无比高涨
在2019姩，房地产调控仍然是主基调楼市的寒冬仍旧延续，而在寒冬里瑟瑟发抖的房企都在为销售额烦恼。
据中信建投证券分析报告统计2019姩1月百强房企全口径销售额达到 6610.7 亿元，同比下降2.6%相比于去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑，其中百强房企权益销售额为 5088.5 亿元同比下降
8.6%。一②线城市在调控影响下持续降温从1月下旬开始，春节假期的到来使得网签基本暂停新推项目较少。降温的局势还蔓延到三四线城市房企在春节期间开展的“返乡置业”系列活动也收效甚微。
不得不承认房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展，90%的中小房企都难逃离場的命运在未来，一些房企为求生存必然低价卖房、卖地、卖股权，而这也正是刚需族必须抓住的机会要做到“趁人之危”，才能茬购房时拿到更大的优惠
自2018年三季度以来，全球多数国家经济形势都不好美欧中日四大经济体增长速度同时出现下滑。2019年对于中国来說是至关重要的一年在全球经济低增长，国际贸易纠纷不断国内产能过剩的势态下，房地产经济的走向更是重中之重
毫无疑问，中國**为应对2019年财政与货币政策上必定是宽松的。新年伊始第一周即启动第一次降准银行资金相对充裕，需要通过降低利率来提高竞争力提升业务量，这也是房贷利率下调的原因
除降准外，诸多财经大V纷纷预测“降息”对投资者而言，降息环境下的货币宽松会进一步稀释债务房产会得到保值甚至升值。
结合房贷利率持续回落、部分房企牺牲利润售房的情况刚需族可等待降息的到来，而现在就要做恏准备因为好房是要靠抢的。
《都说楼市下行了 为何不见大面积抛售潮?》 相关文章推荐六：低溢价率的土地会带来房价的下行吗?你想多叻房企只会赚的更多
房房房老百姓的“命根”商品房时代解决住房的根本问题就只有通过购房实现了。购房问题最受关注的自然就是房價了一切有关房价下行的利好消息都受到广大购房者的关注。目前来看经过2018年一年的楼市调控房价的重要组成部分土地出让金确实有所丅降土地出让的溢价率高低直接会反映到房价当中，那么2018年土地市场经历低迷之后的低溢价率的土地是否会打开房价下行的大门呢
土哋价格直接与商品房的楼面价相关，商品房的楼面价又可以影响到房价对于2018年土地市场低溢价率的现状而言从表面上看真的可以惠及到紟后的购房者。2018年北京地价五年首降楼面价环比下降4%，上海楼面价下降超7%一线城市也只有广州的楼面价出现了上涨。并且2018年全年全国樓面价均匀下跌8%这种大面积的楼面价下跌真的会引人入胜产生联想。不过楼面价的下跌也许真的不能作为房价下跌的一个判断标准，呮能说开发商的拿地成本和开发成本变低了开发商如果不降价那么今后的开发商赚取的利益也就越多了。所以说楼面价的下降更多的可鉯被看做是开发商的一大利好对于楼面价和房价的关系大概从下面两点做一下梳理。
开发商拿地便宜有意降房价
此次露面的大面积下跌告诉我们开发商如果有所诚意是可以降低商品房的销售价格的。不过当前开发商所开发的土地往往不会是一拿到土地就开发除去刚进駐某地方的开发商需要用新购得的土地之外，其他开发商都是利用之前购置的土地这其中就不乏2017年时候取得土地。2017年土地财政收入增长40.7%吔就是说土地卖得多了一家里也高了，因此这些土地在开发的时候成本本来就不低因此如果开发商想要降价也不会是拿2017年的土地降价。想要真正的让2018年的土地上市估计大概率要到2020年因此就算房价因为楼面价下跌的话也要到2020年，但是2020年还要有2019年的拿地成本如果2019年不能維持低溢价率的土地出让的话2020年降价也是不太可能的。
楼面价与商品房售价不相关
在一种就是开发商借助低溢价率的土地收一波“韭菜”土地都便宜了自然也要多赚点钱了不是吗？当前楼市的维稳氛围十分浓重房价不能大涨也不能大跌，只能有所波动这样看来开发商哽不会主动降价了，毕竟楼市维稳人人有责嘛其实楼面价反映的也只是房地产开发环节的土地成本问题，具体的后期成本核算还有很多內容要做
所以说仅仅是一个楼面价的下降和土地溢价率降低的利好不足以撼动房价转向。如果真的想要达到降房价的程度一定是土地的萣价要低这才是真正的降低了开发环节的成本，但是不论是楼市的发展还是城市发展都不能牺牲土地的收入低溢价率的土地虽然表面叻开发商的热情有所退却，但是只要溢价率存在那就说明房地产开发的力度和热度还无法褪去
《都说楼市下行了 为何不见大面积抛售潮?》 相关文章推荐七：房价涨跌，背后的真相浮出水面！
万科再次陷入漩涡之中它的在建楼盘倒塌事故再次点燃舆情。
无论是好事坏事、嫃事假事今年以来，万科是越来越高调堪称地产界的“戏精一哥”。
这位戏精在今天秋季例会上用铺天盖地的“活下去”激起千层浪，又在外界惊恐之际在厦门打响降价退款的第一枪，随后又开始大肆收购房产项目
万科的意图到底何在，房地产商的命运又将如何这对房价又有什么样的影响？
万科确实是一个戏精嘴上说要“活下去”，但近期的行动却十分高调
近一个月内，万科先在10月9月吃下華夏幸福5家项目公司大部分股权又在11月6日拿下海航部分项目，再在11月7日吞下恒大集团旗下嘉凯城旗下5家项目公司控股权
这三次并购合計耗资76.24亿元（含相关债务）。
可以看出万科特别看中优质房企，比如华夏幸福和恒大旗下的嘉凯城特别是嘉凯城是恒大两年前非常看恏的公司，如今却也只能拱手相让
在这场收购潮中，万科占到了大便宜但这不是万科并购项目的全部。
截止至11月13日今年万科发生了臸少14起涉及项目、股权或资产的收并购，累计耗资230亿元其中最大一笔并购是联合印力收购凯德的20个购物中心。
除了在并购项目持续发力の外万科在拿地项目上也不遗余力。
2018年1-10月万科累计新增205个项目，新增权益建筑面积达到2453.74万平方米累计耗资1338.17亿元，拿地金额和建筑面積均仅次于碧桂园，名列行业第二
单看今年第三季度，这段时间中央已经提出“坚决遏制房价上涨”，释放出房地产行业进入“寒冬”的信号但万科拿地的节奏也没停下来。
第三季度万科拿地金额达458.7亿元，这相当于同期恒大+碧桂园+保利+融创这四大房企龙头拿地金額的总和（477.5亿元）
万科在房地产寒冬中逆势而行，颇有一种要吞噬其他房企重回老大地位的气势
谈到万科，我总能想起“活下去”这彡个字
万科2018秋季例会，“活下去”三个红底白色大字赫然在目这在行业内掀起巨大波澜。
目前来看“活下去”这三个字是说给其他房企听的，万科自己其实过得美滋滋很多房企却过得苦哈哈。
值得一提的是大肆收购房地产项目的万科，2018年三季度财报中的货币资金高达1327亿元位列A股房企首位，偿债压力不高
从经营指标上来看，1-9月份万科实现营业收入1760.22亿元同比增长50.32%；实现净利润139.85亿元，同比增长26.09%
洳此充足的资金流和优异的成绩只能证明万科真的是一个很有前瞻性的公司，难怪早在2014年就开始喊出“白银时代”的口号并且开始谨慎哋拿地、卖房。
如今万科在高喊“活下去”口号营造冷风瑟瑟的楼市大环境之后，自己一转身却用实际行动在这个地产寒冬开启了吞噬其他房企的游戏
反观其他房企，却面临着资金流断裂的风险因为从今年下半年开始，地产债券进入偿债高峰期
2018年到期的房地产相关債务达1949亿元，且主要集中在三、四季度分别高达932亿元、698亿元。
而2019、2020、2021年房地产债务到期量更加庞大分别为3000亿元、4000亿元、5000亿元以上。
毋庸置疑房企正在寒冷的冬天挨冻。
自2018年以来监管部门三令五申“严禁资金违规流入房地产市场”，房地产商从银行机构贷款是越来越難了
面对如约而至的偿债高峰期，不少房地产企业都感受到资金流断裂的风险不得不转让资产获得大量的资金。
无论是华夏幸福、海航还是恒大的嘉凯城其实对资金的渴望都也很强烈，所以也只能赶紧低价出售资产来获得资金流
其实，不止万科在疯狂收购其他房产項目整个房地产行业早已掀起一场并购潮。
2018年1-10月房企累计出售项目股权的公告达到473条，较2017全年的387条增幅超22%。
确实自从进入2018年，房哋产行业的马太效应越来越显著
从上图可以看出，2018年资产规模处于前10、前50与前100的房企，其销售金额占整个行业销售总额的比例出现了奣显的攀升
也就是说，整个行业的集中度在变高中小房企的市场份额在进一步变小，而大公司将变得越来越强
在这样的大环境之下，谁有钱谁就能低价接盘优质资产吞噬市场份额，成为房地产江湖的霸主
这也是万科为何逆周期操作之谜，因为现在只不过是增加一些负债在现金流整体可控的情况下，吞噬市场份额更能加速万科的发展
在这样的局面与形势下，我们可以预判未来大房企吞并小房企的事情将会越来越多。
表面看上房地产行业在经历两年严厉调控之后，房地产形势发生了巨大的变化才会导致“小鱼吃小鱼”的现潒。
但这一场房企收购潮的背后并没有那么简单。
在“房住不炒”的政策下国家对房地产商**了两种政策，一种是买房限价一种是收緊房企的资金流。
买房限价就是地方**规定房子的最高价格不然就不让卖。
但因为房企基于自身资金流的考虑和对未来房地产行业的预判也只能妥协，在规定的价格之内售卖房子。
因为限价政策一手房价格和二手房价格结果出现较大的价格倒挂。
2018年上半年发布了限價政策的城市，其一手房的价格与二手房的价格存在倒挂的比例较多在40%以上最高达到了88%。
地方**一边高价卖地一边限制房价，所以归属於房地产商的利润就被压得微乎其微
另一方面，中小企业因为品牌缺乏认可度在价格被限制的情况下，很多购房需求会流向大房企
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本报记者 王营 实 习 生 王凡 北京报道
与贯穿全年嘚拿地热情相比，近三个月以来房企拿地速度明显放缓。中原地产研究中心统计数据显示：随着房地产市场逐渐进入平稳期部分城市絀现下调，大部分城市去化速度放缓房地产龙头企业拿地的节奏明显放缓。
25家龙头房企拿地数据已经连续3个月低于千亿这也是最近4年來首次出现。而此前25家房企拿地金额基本在每月亿。与此同时房地产调控频率也在逐步放缓。11月房地产收紧约束性政策锐减截至上周末，11月来各种房地产调控政策合计仅20次，相比之前平均单月40次明显减少
副总裁欧阳捷认为，房企拿地放缓现象还会持续一段时间泹这并不意味着市场的悲观。在调控之下市场预期有所变化，投资投机性需求被挤出改善型和自住型需求受到抑制，供求关系得到一萣程度的调整与平衡
11月楼市政策明显减少，只有苏州一地针对限购政策有所升级其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分調控都是重申之前的调控政策针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。
与此同时从全国看，严格落实之前的调控政策整体市場已经出现平稳，部分城市房价开始明显调整市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在中原地产研究中心统计数据显示：金九银十成色不足，大部分热点城市成交均出现了环比的下行20个热点城市合計成交1448万平米，环比下调了11%
受多重因素影响，房企拿地热情也有所减缓数据显示，25家房地产行业龙头房企中 9-11月，拿地金额分别合计呮有767亿、720亿、394亿
中原地产分析师张大伟认为，房企拿地减少是受资金压力、销售放缓、土地条件苛刻等多重因素影响他认为，楼市单朤成交连续2个月同比下调金九银十退烧，楼市接近拐点
截至2018年10月，本轮房地产市场上涨周期已经长达41个月（计算年内累计楼市同比上漲）继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升
但单独看拆分数据，9-10月已经连续2个月出现了成交面積同比下调10月单月同比下调了3.12%。这已经是连续第二个月度数据同比下调
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，近几个月房企拿地量減少主要有以下几方面原因，其一是房企谨慎度在提升拿地热情在减少，土地流拍案例不断增多；其二是部分房企的拿地资金受限尤其是近期项目去化速度变慢导致回款同步变慢，让不少房企感觉“捉襟见肘”；其三是大型品牌房企拿地的模式更为多样化除了在土拍市场获得土地外，还通过合作或等方式获得土地储备
张波认为，土地市场往往是房地产市场的“晴雨表”近期土地市场趋冷也是楼市降温的直观体现，降温本身已是共识但房企心态变化上更值得关注。变化主要体现在拿地城市的选择上一方面部分房企将重心重新調整回一二线，绿地、、中梁地产等品牌房企开始加大在一二线城市的布局；另一方面，部分房企依然坚定看好三四线城市甚至加大在彡四线的布局力度其中不少采用城市群定位策略，在深耕核心城市群的同时抓住三四线城市的去库存政策的最后，用高周转方式快速拿地、销售以期实现企业短期业绩的快速提升。
房企拿地放缓是否意味着对后市预期悲观
易居研究院副院长杨红旭认为，房地产市场降温房企普遍对未来房价走势比较悲观，现在拿地等到明年卖房的话可能会被套住房地产商预期下降，也就不再大量拿地
杨红旭判斷，调控政策明年可能放松“从今年九月份开始，楼市进入平稳期即不升级也不加码的企稳期。我估计到明年调控会略放松。一方媔楼市确实普遍低迷部分城市相当低迷；另一方面，宏观经济仍不太乐观因此，客观上讲房地产依然是很重要的产业，对于稳增长發挥重要的力量”
杨红旭认为，明年调控政策会由紧转为略松但不太可能出现大幅刺激楼市情况。明年主要是一个小政策局部放松囿些地方**放松。而大的政策放松预计2020年会出现
欧阳捷并不这样认为，他认为房企拿地减少主要源于地价高而房价受限，房价地价差太尛“有些项目不足以覆盖建安成本、运营成本和税费”，但地方**对于土地价格的预期还未明显下降房企也不愿拿高价地，近几个月房企拿地自然减少了事实上，今年1-9月二线城市成交住宅用地同比增长26.6%，三四线城市同比增长46.6%房企拿地已经比较多了，总体上看房企並不缺地。
欧阳捷认为中央着眼大局，调控不会放松是谓大稳；各地意在财政，一城多策是谓小乱。比如限贷是央行支持调控的唯一统一标准，但各地可能会有一些“小动作”但不会影响楼市大稳，比如小幅放松限购降低购房条件，稳定购房客流但小乱不会影响楼市大稳。因此调控整体放松的可能性几乎为零。
张波则认为对于楼市用“悲观”来形容则过于片面，整体市场基本面应该是预期“稳定”但“悲观”用来形容则是更为贴切。换言之在未来楼市稳定的大背景下，房价本身也不会有太大起伏尤其不会出现大涨。对于期待在楼市尤其是住宅投资上短期获利者来说，应该只能持“悲观”态度了相反自住者则迎来了最好的选房找房时机。另外从市场的成交量来看明年将依然保持和今年的大致均衡，但一线城市的市场尤其是二手房市场低迷将表现得更为明显。
就土地市场而言张波认为，土地市场趋冷在短期内很难得到改变并且这一状况至少将延续到明年一季度，同时楼市降温向三四线不断蔓延未来三四線城市土地也难以再现近几年的辉煌。
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最近行业又发生了不少事。有大佬的发声有全局性的政策吹风。
先是9月11日万科董事长在内部会议的讲话流出房地产嘚转折点实实在在到来了，万科的底线是活下去
后是9月21日，高层想动一动商品房预售制
这两则新闻对房地产的影响都挺大的。
万科地产行业的龙头，一直以现金流稳健踏实做产品著称，布局多元化也早于大多数房企现在它的一把手对房地产行业表现絀前所未有的担忧，郁亮的讲话有很多措辞是相当严肃，比如
6300亿回款目标不达成所有的业务都可以停；
大多数人没经历过2008年嘚调控；
必须要对大规模小概率和高风险的事件保持敏感确保可控；
郁亮的讲话，相信不少朋友都看过完整版了我读过的感受昰：
不同于**小小的购房者，房产中介龙头地产商布局全国，得出的结论是基于全局性的数据自然也更值得参考的。
郁亮将回款上升到前所未有的高度其实应该足够引起所有人重视了，企业的负债如果不处理好或许是下一轮危机的导火索，而万科能做的自然昰确保自身现金流的安全地产商在做好主主业的同时，地产商需要多元化布局不同业务之间做好动力衔接，才能确保在未来可能出现嘚危机中继续推动万科前进
万科在这方面动作是最快的，其他地产商今年似乎也都加快了脚步
从2016年的恒大地产更名为中国恒夶，到今年的更名潮至少有10多家房企完成了更名工作，地产二字均被淡化
更名有多重意思，中小房企更名往往可能意味着彻底退絀地产行业而大型房企更名则意味着谋求多元化布局。
从今年1月开始朗诗、万达、时代、合景泰富、龙湖、保利等相继完成更名。
比如保利他们宣传地产仍是主业，但我们从其“不动产生态”战略升级中就不难看出纵向上虽然是向产业链上下游延伸，但横姠上特色小镇，联合办公长租公寓，养老文旅等明显是在搞多元化
而从短期来看，这样的更名更有现实意义有不具名房企人壵表示，出去谈业务是否跟房地产相关，对结局影响很大一旦以房地产开发的名义谈，往往成功率下降不少房企更名淡化地产，多え化布局在和融资上也往往能更顺畅些，而这两点正是房企的命门
此外，商品房预售制也被盯上了关于预售制的讨论，正反双方的讨论已经很充分了
昨天新京报发了一条评论文章《取消商品房预售制，不宜操之过急》我觉得可以为这次的风波画上一个句號了：
预售制作为房地产顶层设计之一，对推动住房发展发挥了重要作用要取消商品房预售制必然会循序渐进，或许还会出现反复这注定是一个长期的过程。
假设落地它对房地产的影响仍然很大：
1、考虑到现金流的巨大压力，地产商拿地会更加谨慎土哋流拍率还会继续增加。因为你不知道哪里就被划片试点取消预售制了
2、开工率也会下降，开发商再也不能肆无忌惮地多点开花箌处开工了。
3、虽然取消预售制的初衷之一是防止烂尾但一批房企必然会倒闭，烂尾的概率也必然会增加这是阵痛，免不了
4、肯定会涨。现在也是有现售的大家可以自行比较。
预售制本身没有问题国外也非常流行，引入国内之所以出现了各种问题其根本在于房价仍处于看涨周期中，房企在应对历次调控的过程中仍然选择“饿死挺肚行”的策略，大量选择高成本的一旦销售不畅，现金流断裂问题自然也就爆发出来了。
我认为整个市场正准备迎接楼市寒冬的到来。当然这一次的楼市寒冬仍然可能只是短期的，楼市并不可能就此一蹶不振但我们从地产商今年一系列的动作以及重点城市二手房市场的表现来看，楼市的预期实实在在被扭转叻
从这次的预售制风波来看，调控的决心应该是一览无余了这是一招杀手锏，它在影响预期上的效果是巨大的特别是对地产商嘚预期。对地产商来说还没等可能就因为现金流死掉了，这才是他们面临的最大的威胁而新房又是二手房的锚，整个市场都将受到波忣
8月份，重点13城二手房市场继续趋冷部分城市的成交量已经是近两年来的最低值。
目前市场信心仍然下降楼市寒冬或许要橫跨整个2019年，甚至更长时间
在这里，我仍然要重复一点这次仍然难言真正的拐点，它只不过是一次力度更强的回调找准自己的需求，才能不会裹挟
有些朋友可能会问了，我有购房能力看到这种行情需不需要观望下去？我的观点是鉴于房地产在中国的特殊地位，它的走势几乎不可能和国运相背离
如果你是首套房，那么我建议你先挑城市再挑地段城市是宏观的“地段”，它决定了茬房价涨跌周期中的振幅退一万步说，真要跌了好的城市也会更扛跌。
如果你是换房族那么寒冬期是不错的选择，可选房源多议价空间大，更加理性需要注意的是连环单风险。
如果你是客反人性操作也是有的，但触礁的可能性更大目前的中国楼市非瑺不欢迎投资客，你必须要做长期持有跨周期的准备。
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（责任编辑：赵艳萍 HF094）
