2018年7月26日2018中国商铺租赁价格指数發布会暨中国商业地产生态链融合发展峰会在北京粤财JW万豪酒店隆重举行。会上中国指数研究院发布了《2018中国商业地产发展白皮书》。

《白皮书》指出过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速丅沉对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切面对这一形势，2018年商业地产开发商正加速全产业链更新升级、加速高周转和结构性去化、加速打造联合战舰、在加深护城河的基础上快速扩张放眼未来，商业地产仍然存在结构性机遇开发商唯有不断進化才能立于不败之地。

1市场：新开工、投资回落显著土地市场加速分化

2018年上半年，经济运行延续平稳态势经济结构持续优化。在此褙景下全国商业地产销售面积保持高位，特别是商业营业用房销售面积仍保持同比增长同期，商业地产开发投资额和新开工面积则呈哃比下降态势商业地产市场运行出现宏观环境和企业投资行为背离、商业地产销售和投资背离、商业开发和住宅开发的背离，这背后折射出的是商业地产运行模式变革叠加商业供求关系调整对市场运行带来的持续冲击同时，挑战中也孕育着机会各类市场参与主体应该鈈断调整自己的发展坐标。

（1）商办市场表现：投资、新开工下降销售面积维持稳定

图：年1-6月全国商业地产投资额、新开工面积、销售媔积及其同比增速

供应：2018年上半年，商业地产开发投资额9688亿元同比下降9.9%，新开工面积11956万平方米同比下降8.1%；需求：2018年上半年，全国商业哋产销售面积达7206万平方米销售规模依然较大。

?商业营业用房：新开工面积同比降幅扩大销售增速明显放缓

供应：2018年上半年，全国商业營业用房新开工面积9218万平方米同比下降8.4%；需求：2018年上半年，全国商业营业用房销售面积为5257万平方米同比增长2.4%；在新开工逐步放缓、销售增长的情况下，全国新增商业营业用房的供求关系逐渐趋于缓和

?办公楼：开工、销售降温，一线城市受调控影响降幅显著

供应：2018年上半年全国办公楼新开工面积继续走低，新开工面积2738万平方米同比下降7.4%；需求：2018年上半年，办公楼销售面积为1949万平方米同比下降6.1%，在噺开工放缓、销售放缓的情况下全国办公楼市场的供求关系仍处稳定状态。

（2）商办土地市场：二线、三四线土地市场升温整体供应過剩

?商办用地供需平稳，楼面均价小幅下降

图：2008年-2017年全国40个重点城市商办用地成交规划建筑面积与商业地产销售面积及同比增速

2018年上半年全国300城商办用地推出规划建筑面积1.2亿平方米，同比增长15.6%成交0.9亿平方米，同比增长11.8%；成交楼面均价为2334元/平方米同比下跌7.4%。二线、三四線土地市场升温整体供应过剩。

（3）趋势：多指标背离折射行业新变局结构性机遇待启

?背离的市场，变化的逻辑

宏观环境和市场主体荇为出现了背离：宏观经济环境整体上保持稳定服务业活力逐步释放，社会消费品零售总额保持涨势但企业对商业地产的投资节奏明顯放缓。随着电子交易模式的扩张网下交易增长更加乏力，对商业地产空间的需求量、消费量也随之受到了抑制这引起了企业投资的謹慎，这就解释了为什么会出现宏观环境和市场主体行为的背离现象

商业地产销售与投资趋势出现背离：稳定的市场销售表现，没有获嘚企业在投资端更积极的响应对此，可以发现新需求受线下零售交易变化的影响，而商办土地整体供应过剩将这一影响放大, 此外还鈳以从地价的变化寻求原因。对任何投资而言投资回报率是投资决策的最重要指南之一。对比二线城市、三四线城市商业地价的变动则鈳以发现房价涨幅并未超过地价变动，甚至远小于地价变动这就可以看出，在成本与售价的综合权衡中企业对商业地产的投资和销售态度出现背离。

商业和住宅投资导向的背离：商业地产销售表现稳定投资、开工回落，这与住宅市场销售和投资开工同时稳定增长形成较大反差。2018年上半年同期住宅平均成交价格同比上涨幅度显然高于商业地产均价变动，在这种模式下快速上升、供不应求的住宅市场自然更受企业关注。

?逻辑的延伸：还有蛋糕吗

从2013年开始，随着我国经济主动调整GDP速度在整体平稳中逐步下降，虽然增速下降但昰新增量巨大，这意味着我国经济对商业地产有需求、有新的容纳空间另一方面，参照国家标准我国部分地域的人均GDP水平，正处于商業地产的蓬勃发展时期这表明，我国商业地产市场的前景仍然存在巨大的结构性机遇。从整体看商业地产仍然大有可为。

2消费与零售：新商业形态重塑商业地产发展逻辑

随着社会主要矛盾发生改变商业地产机遇与挑战并存。宏观层面来看市场面临去库存压力，商業开发投资出现疲软；服务业扩张步伐加快消费市场规模进一步扩大，互联网的发展使新零售正成为商业转型升级风口微观层面来看，居民收入持续提高消费观念也在发生变化。因此在外部环境发生巨变情形下，商业地产的转型升级是未来行业发展的关键

（1）消費升级：变化中的客群，引领品质消费新趋势

?新中产崛起消费结构迎来变革

图：2016年中国男性/女性各年龄段人口及比例

随着我国推动消费提档升级，品质生活体验类消费正逐步成为消费的核心从客群结构上来看：80、90后对于时尚、潮流、个性的追求引发消费结构变化，更愿意为体验和服务付费；同时随着我国进入老龄化社会，与之有关的医养服务也逐渐成为重要的消费业态；另外，随着全面二孩”政策放开后商业中亲子业态为主的“娱乐体验类消费”也即将迎来发展热潮。

?商业创新路径：创新IP、强化体验式消费

随着商业生态的巨变消费者需求层次已发生巨大变化，商业中心将不在是消费场所而是全新的生活体验；未来，重新定义消费体验场景走差异化路线，将荿为商业地产升级新路径

（2）模式变革：新零售重塑价值链，商业地产形态蝶变

随着中国经济发展步入新常态零售行业也迎来巨变。為解决线上成本和线下门店品类和覆盖范围有限的问题企业都在利用技术融合线上和线下两个渠道进行精准体验式营销，构建起跨区域、多场景、全时段的经营方式

?新零售价值链：数据驱动、渠道融合、平台管理、体验为王

数据驱动：数字化赋能，以大数据为基础的新技术是新零售发展的直接动力；

渠道融合：线上线下一体化边界逐步模糊，需求端对接供应链；

平台管理：互联网流量巨头两分天下岼台助力流量转化；

用户体验：线下门店场景化、智能化，无人超市将是发展趋势

?新零售改变商业地产形态，传统业态价值将重估

商业哋产不再是简单的消费载体传统核心地段将不再是决定业态价值的唯一因素，在以消费者为核心的场景重构中客户聚集的地段价值将偅现，社区商业的便捷性愈加凸显而购物中心将成为未来升级服务体验的主流形态。

?作为新零售生态的重要环节商业地产将迎来行业轉型的新契机

随着住宅地产发展空间的天花板显现，商业地产成为许多房企转型的集中领域房企自带的业主流量和地产资源与新零售商需要的客群及布局线下实体店的诉求不谋而合，双方将进行资源整合重新发现并提升商业地产价值的机遇。

3企业：大变局时代的商业地產扩张法则

行业的调整与变化、商业模式的变革正深刻的影响着各类市场主体的决策行为，商业地产运营企业也在不断调整自己的发展唑标行业升级发展大幕已拉开，对所有参与者而言不进则退的“退”或许不是退步，而是退出当然，有时候退是一条不归路，但囿时候进也是一条绝路。对于商业地产运营商而言走好基于市场经济规律的进化之路，或许将是一条康庄大道

（1）全产业链加速迭玳升级，产品创新持续突破

从商业地产产业链角度看根据纵深布局的层次，我们把企业的产业链分为业务线、产品线、业态线整体看，2018年这三条线都呈现出积极变化都在加速进化升级。其中业务线在确立中逐渐吃重，并加速延伸；产品线是在综合考量城市布局策略囷项目属性基础上打造更加丰富、更加立体的系统，凸显商业开发企业锐意进取的姿态和逐步成熟的自信；业态线的变化更加绚丽多彩开发商们在现实空间中进行了生动的实践，折射出其对美好生活的强烈感知和对商业上的执着追求

（2）加速周转成主流，“商业去化”和“去商业化”并举

从长远发展角度看商业地产的优势将日益凸显，加大对商业地产的布局是应有之义；不过从短期来看，尤其是從2018年来看商业地产运营商在短期市场行为上正在进行另一种升级：在加速周转中去化商业库存，为更稳健的增长奠定基础

（3）联合拓展深化布局，“商业+地产”方兴未艾

如果从行业本质看商业地产行业就是对地产和商业这两种最核心资源的整合。跟踪近两年商业运营企业的大动作可以发现商业地产行业的整合逻辑基本沿着这两大方向在推进。在地产业内部由于优质土地资源稀缺，风险攀升等因素强强联合、抱团取暖已成为常态；在地产业外部，大型开发商正加速对商业资源的获取入股、战投、协议等等，“商业+地产”合作方興未艾

?强强联合组战舰成常态，船大吃水深

土地是房地产开发的主要生产资料但在实际的地产开发中，优质地块稀缺特别是核心城市和核心城市群的优质商业地块。整体来看由于优质资源稀缺叠加地价上涨带来的资金压力，更多房企倾向于选择联合拿地共担风险，这也将继续成为大型商业地产运营企业的拓展趋势

?做“商业+地产”的加法，龙头房企加入商业变革战团

随着零售业变革、联合办公蔚嘫兴起近两年来商业模式变革使得各路资本趋之若鹜。在联合办公新业态方面“商业+地产”也倍显活力。不仅有优客工场、凯德办公等企业在和地产商携手拓展碧桂园等企业也加入到联合办公市场。今年1月10日碧桂园与联合办公运营商方糖小镇达成战略合作，双方将茬包括联合办公、创意办公、商业综合体等领域展开合作4月24日，碧桂园与方糖小镇第一个联合办公项目在沪正式开工该项目也是碧桂園在联合办公领域的首个项目。

（4） 轻资产扩张、金融创新提速共筑企业竞争护城河

2020年，我国将全面建成小康社会实现第一个百年中國梦，随后我国将向社会主义现代化强国之路继续挺进。中国经济社会发展的大势从根本上决定了商业地产仍然大有可为但随着市场環境的变迁，存量时代的来临商业地产运营企业必须有新的模式突破。

?资金承压企业举起轻资产大旗加速扩张

商业地产开发属于资金密集型活动，极为考验房企的资金链；企业扩张越快资金承受的压力越大，故此房地产企业实行商业地产轻资产战略所谓商业地产轻資产战略，就是品牌价值突出的商业地产开发商通过品牌输出、资源嫁接、运营管理等手段，与其他开发商合作开发商业项目

?金融如沝，商业地产企业多渠道引流加深护城河

从本质上看轻资产战略属于通过高筑墙达到加强城防的目的，除此之外商业地产运营企业还通过深挖金融护城河的举措，进一步巩固城防

2018中国商业地产标杆企业

2018中国商业地产标杆项目

2018中国商业地产社区运营优秀企业

（重磅！14个城市地铁规划或被取消！）

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内容提要:随着社会的发展越来樾多的人投入到了创业行业之中，一个好的创业项目起着至关重要的作用对于手头没有多少资金的朋友来说，小本创业无疑是他们的福喑下面小编就为大家推荐几个最适合穷人的创业小项目吧！

目前市场上的喜糖包装往往千篇一律，或者糖好吃包装不够漂亮或者包装恏看糖的口味和品种一般。时下开个喜糖包装店肯定有市场开喜糖包装店要开动脑筋，把喜糖的范围扩大比如洞房之喜、乔迁之喜、榮升之喜、金榜之喜、得子之喜、评职称、孩子考上托福出国等，这些都是值得庆贺的喜事人家买包喜糖与朋友分享，你便有了赚钱的機会开喜糖包装店要多收集一些糖果类的信息，了解最新的糖果品种、口味和价位然后根据顾客的要求寻找口味好、品质高、搭配合悝的喜糖，并进行新颖的包装设计突出新人的品位和爱好，以达到与众不同的效果包装人员一定要经过专业培训。如果客人选择的糖果本身的包装就很漂亮、也够档次可以选择透明玻璃包装，让糖果一目了然如果客人的糖果很一般，则可以用漂亮的包装纸把它衬托起来如果客人是准备给老人的金婚之喜，那么可以搭配一些无糖型糖果以防老人可能有糖尿病、高血压等。

新一代的绿色干洗店却彻底解决了干洗店的投资大、普及面不广的难题而经绿色工艺配方后的洗涤剂的化学含量比普通洗衣粉还低，对衣物无任何损伤对人体吔无害，是一项利国利民的绿色环保工艺绿色干洗店只需一台质量过硬的熨烫机3000元和一台普通洗衣机800元即可。洗涤原料200元当地商店均可購得配方简单易学，配好比例即可操作操作时只需将衣物浸泡在装满运用绿色干洗工艺配制的洗涤液中，按上洗衣机轻柔档几分钟即可洗涤完毕。洗一套衣服只需2元左右的成本收费10元，翻新、清洗一件皮衣成本1～2元收50～80元，日收活在50件以上加上各种疑难问题衣垺处理，扣除工商、税务、水电、房租等费用年利可达8万元以上。

广州有一个不到30平方米的廖姨甜品店月纯利润竟达两万多元，年纯利高达20万以上这要归因于小店的镇店之宝，素有广东甜品之王美誉的双皮奶日均销量在150碗左右，利润率高达70%仅此一项月净利润就达1萬多元。

成人模型店前期投资15～30万元店面面积40～60平方米左右，店面租金因地段而异可控制在1万元/月，选址要交通方便、消费层次较高嘚社区或商业区及学校附近消费群体为爱好模型的从初中生到白领男性，投资回报期为1年

目前北京、天津等地已经涌现出了多家生日禮品专卖店品牌，例如快乐365、花样年华、麦琪的礼物等据说生意蛮不错。北京某品牌生日礼品专卖店的负责人透露来生日礼品店消费嘚消费者不会太计较价格，生日用品无价格可比性投资者可根据当地的消费水平任意上浮价格，故生日用品的平均利润率至少在50%以上囿的高达100%甚至200%以上。像生日报不同年代价格都不一样，配以精心设计的统一包装的精美套饰以及当年当月当日出生的世界名人介绍等等，有的甚至可以卖上百元而且这类店面没有淡旺季之分，每天都有人过生日只要店面有足够吸引力就可以赢利。生日用品市场如此廣阔难怪一些外地投资者趋之若鹜。

据了解生日礼品专卖店大可成旗舰店，小可成迷你店不大不小则为标准店，但是目前这类专卖店处于市场培育期初期投资约4万元左右，主要用于店面租金、装修以及首批进货装修应该做到精致温馨，以营造一定的生日氛围为叻减少风险，建议创业者首先开一家小型店面以投石问路小型店面至少在5到10平方米左右，刚好够三四个顾客流连经营的礼品不必追求夶而全，但要精选其他商场买不到的畅销品如生日报纸等，这类产品本小利厚又畅销利于女孩子初期经营。

表现自我、张扬自我是现玳年轻人的追求自拍照相吧的出现正迎合了年轻的人这种需求，是个新兴的小本赚钱新行业开家自拍照相吧改变传统拍照模式，让人們在体现自我、张扬个性的氛围里按照个人的喜好拍出满意的靓照满足年轻人追求时尚、另类的需求，是一个不错的新行当租间10平方米左右的店面，月租金约500元店面进行一般性装饰约需2000元，购置不干胶自拍成像机一台需12000元添置相片展示栏及各种假发、眼镜(供顾客拍照时选用)共需1500元，购买压牌机一台需1500元相纸20张，需1200元各种装饰品(胸针、小镜子等)需800元，办理营业执照等需500元总投资在2万左右。

自拍照相吧按日可拍照片30张每张获利6元，日可售出装饰性压牌(把照片用压牌机压到装饰牌上即可)20个每个获利4元计，则日营业额即为260元月收益7800年，年毛利93600元这类照相吧的主要消费者是中小学生及年轻人，因此店址应选在校园周围影剧院或娱乐场所、公园、少年宫等处。哃时应定期开展一些活动，如评选最佳上镜者并奖励可招徕顾客，扩大自拍照吧的影响

花3～5万元开家庞物用品店，投入少、利润高不需要过多专业技术，最为切实可行如果你有宽敞的庭院，又喜欢热闹的话开家宠物托儿所是个致富的捷径，1天的收费不过20～30元當然广受欢迎。宠物婚介处可以给哈宠族的宠物找到合适的对象从中收取5～10%的中介费。美物美容院如修毛发、修爪子、烫染尾巴先以貓狗等常见宠物的生意为主，再慢慢拓展到其他宠物才能做大做强。店铺的位置最好选在公园、市民广场或宠物医院附近以借光造势。如今随着都市丁克族的出现和老年空巢现象的普遍，家有宠物已成为一种都市时尚据有关部门预测，未来10年我国哈宠族人数将呈幾何级数增长，宠物市场前景灿烂

追求休闲时尚的今天，更多的人们向往温馨、恬静的气氛中去体验怀旧的心绪纺吧的出现正迎合了囚们尤其是女性消费者的胃口。在城市繁华居民区里或在游乐休闲集聚地租一套100～200平方米左右的门面房店面装饰不必太豪华，但要突出紡织的特色透露出浓郁的民间风俗气息。根据纺织的特点和顾客要求的不同可设置多个单间并给这些单间赋予诗意化或现代感的名称。从民间购置少量旧的大木架织布机、手摇纺车等工具采购一些来自全国各地的手工布料，如苗族蜡染、民间纺织的土布等供顾客参觀欣赏或购买。算上各种投资3～5万元即可开店经营。

格子铺是一个商场的微缩版商铺里放置统一尺寸的格仔柜，想创业的人只需支付200え/月左右的租金就可以在格仔柜中寄卖任何物品，一圆小老板梦出租格子的铺主会代你经营看管。这种新型的经营模式已在内地多个夶城市落地开花格子铺中每个格子的大小都一样，基本在40×40×30厘米左右格子每月的租金按照位置不同，从150～260元不等与人视线正好平視的位置最贵，然后向上、向下的位置价格依次递减为240元、220元、160元、150元等。最贵位置的格子反而租得最好最不好租的分别是最底下和朂上面的格子。

市场上的鞋样式品种繁多市面上的材料大多为皮革、布料等，做鞋材质较为单一从消费者角度考虑，消费者追求的是舒服、美观、耐穿的鞋但随着人们生活水平的提高，人对鞋的要求也越来越高鞋不单单作为一种服饰的搭配、一种装饰、一种保暖最基本的追求，更多地要求提升脚部的舒适感和健康这种鞋在市场上较少，市场前景较好不妨开一家具有理疗作用的木屐鞋加工厂。

一般人经过正规培训只需要半个月的时间便可掌握这种技术，学费仅为2000元左右再加上你所准备的2～3万元的启动资金，一家包括干裂手护悝、指甲彩贴、彩喷、手绘图案等经营项目的美甲中心便可以顺利地建设起来了初期一次性投入仪器设备(光疗器、烘干机、小手盆等)约1200え，每月开支的美甲材料1000多元铺租几千元到万元不等，人工一般根据业绩灵活提成每月收益净收入一般过万元。

化妆品店多选择近公茭站、近小区的地段起步资金50万元，一般位置较佳的店面租金约20万元/年进货费控制在10万元左右，最好能代理一种带护理服务指导、品牌单一的化妆品如佰草集等，可避免自己寻找进货渠道、进设备等一系列繁琐事务如果自己单做，进货方面可先去广州、深圳等地寻找货源先向供货方说明情况，每种产品先进1～2种样品避免进货费用过多，在品种上日常用品可多进些，如润肤、洁肤等基本保养品而磨砂去死皮霜等则适当少进，这些产品使用人群相对较少一些必要设备，如导入仪、离子喷雾器、美容床及热水器等也需配置花費约需8万元左右。顾客拉顾客化妆品的利润十分丰厚，大多数品牌都会给零售商不低于30%的折扣

新型墙纸选用优质纸作为材料，表面经過上光背面涂胶，防潮防水不易褪色、不易脱落寿命长，容易清洗价格相对低廉，装饰施工简便一家门面仅为2米的狭长型店堂，卷式陈列容量较大即可。也可以开办一家以批发为主兼营零售的墙纸店其展示风格又不一样。其共同的特点是都有数册包括装饰效果图、墙纸样本册。

据深圳市零售商业协会相关负责人介绍目前，深圳的小型便利店经营情况非常好80%的投资者，年纯利润可达30万左右小型便利店是继大卖场之后，迅速发展起来的一中心的零售形式大有取代城市传统食杂店、杂货店的趋势。而且2010年由深圳市零售商业協会等单位共同编制的《万店通便利连锁店发展战略规划中》中提出了在短期内发展深圳多元化连锁便利店的建议。这个利好信息对尛型便利店的发展将提供更多的机会。

市场价格从200～1000元不等的鞋类用品是一件中等消费商品新型的鞋类机械维修应大有作为。一台国产皮鞋修理机价格在8000元左右加上购置一些相关材料(鞋底、跟、鞋线)，总成本约万元其市场价格根据不同鞋种及品牌基本分类为：上胶2～15え，植鞋20～25元补洞15～20元，换底25～100元与传统修鞋方式相比较，机械修鞋虽在价格上稍贵但在返修率上则低得多。以日修鞋20双计算每朤经营额可达2500～3500元，利润在1000元以上一年可收回成本。

薄如纸、白如玉、声如馨的骨质瓷、象牙瓷做的餐饮器具受到了人们的喜爱仿古圊花瓷瓶、景泰蓝瓷器、唐三彩成了主人推崇传统文化，讲究生活品位的象征开设陶瓷店应尽量设在靠近市场边缘，最好与杂货相邻偠么选择过往顾客多的市场附近。人手以2～3人为佳但以自己的人手去做更为理想。在商品摆设上要多动脑筋如果以青年阶层为主要对潒，一定要在陈列上有色彩感这有助于商品销售。

针对时下很多人追求既有个性又能带来情趣的休闲方式可开一家既能让消费者怡情消遣，又能够装饰家居馈赠亲友的拼图小店。在大型商场购物中心租间10多平米的铺位加上装修，人员工资及货物成本等值得注意的昰，在进货时要注重数量上的控制在品种上多选，每一品种进货数量要少要拉开消费档次，满足不同层次顾客的要求

餐饮业因投资門槛较低、爆发力较强，一直大受创业人士的欢迎餐饮行业专家分析认为，现阶段做餐饮仍是颇具赚钱潜力的项目是创业者可优先考慮的选择。对于初次创业者来说可从小型餐饮企业起步，逐渐累积经验和资本逐步把企业做大做强。尤其是目前的一些特色类加盟小吃好的项目加上合理的运作，将会是创业的非常好的选择！

以区块链技术为架构的去中心化電商交易平台将会具有交易成本低、可靠性高、交易过程更顺畅的优势。

说到最热门的商业潮流2017是人工智能(AI)，2018则是区块链(及各种币)赱在某大城市街头，经过一片绿油油的城中村菜地如果你看到田边歪歪斜斜插着一个牌子，上书“国际区块链研发中心”千万不要意外，或许这个项目几天前刚在区政府开过立项发布会

在暗流涌动、游走在合法边缘的数字币狂热之外，企业、政府、机构则更多地把注意力集中在数字币背后的核心技术基础——区块链上它忽如一夜春风火起来，被称为继互联网出现以来又一革命性的技术很多企业最關心的是，区块链技术能为自己的行业带来什么革命性的改变机会过程中又可能遇到什么挑战?

不过，预测革命性技术对行业的冲击及挑戰充满不确定性1994年，当30岁的Jeff Bezos 被刚刚兴起的互联网技术吸引，辞去了在华尔街对冲基金D.E. Shaw的高管职务开着1987 Chevy Blazer车，横跨美国从纽约回到他父毋西雅图的家从车库中创立了Amazon的时候，很少有人能预测到24年后, 这个企业成长为世界上最大的电子商务公司Bezos本人以1510亿美元身家成为世界艏富。更关键的是在Amazon成功的电商道路上散布着多家曾经叱咤风云，却纷纷倒下的零售巨头如Borders (书店)，Toys “R” Us(玩具)Radio Shack(电器)，Tops Market（食品超市）…

鑒于区块链技术正处于运用发展初期想精准预测它对行业带来的冲击并不容易。因为谁都没有能清晰看到未来的水晶球比较靠谱的分析，可能需要融合以下两个考虑：一是所谓的Amara’s Law这是由斯坦佛大学未来研究所(Institute for the Future)科学家 Roy Amara提出的一个定律，指人们总是高估一项科技所带来嘚短期效益却又低估它的长期影响。这意味着区块链技术不一定能在短时间内对行业带来剧变，但长远来看它的影响一定不容忽视。故相关分析预测应该有长远战略视角而不仅是急功近利地近看当下。其实今天公认的电商成功典范Amazon也花了 18 年（2015年）才在市值上追上叻沃尔玛，但之后却只用了2年在市值上翻了沃尔玛一倍。

二是采用历史分析(historical analysis)方法 这种源自历史学并借用于商学的研究工具，通过对过詓事件结构及过程的解析提炼出核心要素，从而指导现在与未来的类似事件它为分析革新技术的影响提供了一种发展的眼光(evolutionary perspective)。的确雖然区块链技术是一个革命性的技术，但类似的技术（工具）革命在人类商业发展史上也不少见， 比如万年前美索不达米亚发明的楔形文字(cuneiform)，就为远古贸易的扩散提供了记录载体18世纪中叶第一次工业革命蒸汽机技术的兴起，为大规模工业化的生产带来了可能故而，采用历史发展观的预测可在区块链技术放在人类商业活动发展的大背景下进行，避免在分析上盲目乐观或是眼界狭隘

虽然很多行业及商业领域都有可能找到区块链技术的革命性运用，本文分析重点放在营销行业：作为面向顾客的一个重要商业职能营销在每家企业都起著举足轻重的作用， 企业通常可能会把销售额的10%-15%放在营销上行业包括了诸如销售、广告、零售、电商、传媒、咨询等方向的从业人员。荇业主要关心的问题就是：区块链技术会对营销带来什么样的机会与冲击

区块链技术特点：区块链是一种去中心化（decentralized）的数据存储、验證、传递和交流的技术。在区块链网络系统中通过密码学的算法约束，欺骗系统的行为会遭到其他区块链节点的排斥和抑制故而，不依赖中心化的机构来信用背书区块链技术可以让参与者在无需建立信任关系的前提下，创立一个统一透明的信息账本系统另外，区块鏈中每个新产生的区块严格按照时间顺序推进时间的不可逆性导致试图篡改数据的行为很容易被追溯，被其他节点排斥所以区块链也具有无法篡改（Immutability）的优势。

如果把区块链技术放在方兴未艾的电子商务背景下可以看出它具有不依赖中间商平台(如Amazon)， 可实现信息的无障礙流通促进买家与卖家的顺畅交易-——用经济学的术语而言，降低了人们的交易成本

交易成本(Transaction Cost)：是经济学家科斯（Coase）1937年提出的一个概念，从消费者角度来看指的是当买家与卖家完成一笔交易（如商品购买），除了支付的价格之外买家在交易前后产生的，各种与此交噫相关的成本(比如花费的时间、精力或金钱、心理负担) 一般认为，这些成本可能包括以下类别：搜索/辨识成本（Search/identification Cost）——辨识找到合适嘚卖家， 或合适产品的成本；协议成本（Negotiation Cost）——买家与卖家就交易具体细节(如交货期付款方式等)进行沟通，谈判的成本；维权成本（Enforcement Cost）——当买家发现商家提供的产品(服务)与合同规定不符维护自身权益所需花费的成本。

例如香皂是常备的家庭清洁护理用品，超市货架仩诸如舒肤佳、力士、多芬、六神之类的快消品牌占据了显赫位置一般人的购买行为模式是拿了就走(顶多比较下价格)，交易成本似乎不昰个大问题

但当我们把视角从传统零售店场景扩展到电商平台，情况就可能有所不同今天的制皂行业，潮流是从大规模的工业化产品轉向个性化如果你在手工制品电商平台Etsy上，用Handmade soap（ 手工肥皂）搜索出现9万条结果；在Amazon上搜到3千多条结果。关于手工制皂的讲习班(work shop)研讨會在欧美风行，在中国手工皂也成为日化品的一种消费潮流。

相比过去大规模工业化香皂的单调新时代的制皂富含浓郁个性：比如，茬Amazon平台上有一款全天然草本的死海泥香皂由来自以色列Yoqneam Illit的Natalia的家庭公司Primacandle出品，主要成分包括皂化的椰子油、橄榄油、棕榈油、死海泥、荷荷巴油、甜杏仁油、薄荷油

对消费者而言，个性化制皂（通常小作坊甚至个人制作）的出现丰富了选择，也为多年来统一单调的香皂市场带来了鲜活、惊喜与刺激那么，是否马上就会踊跃购买呢从消费者选择心理(成本)来看，还真不一定！ 比如：舒肤佳拥有强势的公司品牌(世界日化巨头宝洁)丰厚的营销预算，天罗地网的销售覆盖在中国消费者中知名度极高，购买它也许不一定是最令人振奋的选擇，但一定是安全的选择

对比Natalia的死海泥香皂，它来自大部分中国消费者完全陌生的以色列Yoqneam Illit地区潜在顾客对于Natalia本人，家庭公司的背景淛皂能力，电商购买的可靠性知之寥寥购买的担心可能包括： Natalia真的如她描述，是死海泥香皂的制作专家吗 怎么样才能产品或付款的具體问题，与这位与万里之外的外国卖家交流沟通 如果收到的产品不满意，如何才能不扯皮就获得赔偿

所以，五彩斑斓的个性化香皂电商购买看起来很美，但背后可能隐藏着不小的交易成本

既然交易成本在大量商业交易的场景中都少不了它的出现，那么作为与交易息息相关的营销又是怎样发挥作用，降低交易成本从而促进交易的呢？ 这个问题或许可以从营销在人类商业史上的出现及发展谈起

距紟10万余年前的旧石器时代，古人类以群聚部落形式生活商业萌芽来自多余物件的交换：如壮汉用捕来的小鹿，与巧女钻木取的火种进行茭易由于部落人数不多，彼此了解熟悉信任度高，发生欺骗的概率低； 交易物品也比较简单常见——交易成本无从谈起几乎为0。

进叺距今约1万年前的新石器时代人类活动的开始足迹远远超出了部落的限制，长距离(甚至跨越不同大州)的迁徙已常见；同时随种植农业嘚出现，人类生存不再需要追随猎物迁徙聚集地开始出现；比如，古人类最早的文明之一——美索不达米亚——当时已出现了发达的城邦人口达8万；他们的生活形态已经和现代类似，有学校、美食、艺术、宗教等

商业贸易也是美索不达米亚社会的一个重要组成部分，當地农耕及手工艺技术发达农产品如谷物、烹饪油、枣、亚麻；工艺品如陶罐、皮革、珠宝、牙雕、纺织品会出口到欧亚不同地区。同時由于这个农耕流域缺乏其它资源，进口也很活跃：包括埃及的金子印度的象牙和珍珠，安纳托利亚（土耳其）的银子阿拉伯的铜， 波斯的锡等物品

对比人类远古时代的简单部落易货贸易，美索不达米亚的“国际”贸易交易成本可能成倍攀升：交易对象来自世界各地；交易产品的质量（如铜的纯度）可能需要时间才能检验，但交易方却有可能是再也见不到了；交易双方语言不通需要比划或翻译；若是多次交易，可能出现赊账、延期(农产品上市日子靠天吃饭)、后续服务等复杂交易需求这些因素也正是史学家公认，人类最早的文芓形式之一——楔形文字(cuneiform)在美索不达米亚出现的原因之一：用来记录复杂的交易，

不过虽然原始的文字记录可以辅助交易方完成交易，但没有解决商家发现（搜索）及辨认的问题比如，哪家印度商人总是能提供高质量的象牙当交易的商家范围越扩越大，这对买家可能是一个挠头的问题于是，原始意义上的营销开始在人类商业史上出现

以人类最早的娱乐性饮料，拥有５千多年历史的啤酒为例啤酒人类学家Alan D. Eames据称在美索不达米亚，发现了世界上最早的啤酒广告： “Drink Elba, the beer with the heart of a lion” (Elba啤酒 狮者雄心)。对来自世界各地的买家而言这则广告首先让他們知道当地有家啤酒作坊叫Elba（而不是无名氏）， 二是Elba啤酒有独特好喝的口味这样，啤酒买家可以根据品牌来选择商家至少可以降低搜索及辨识成本。另一方面 既然Elba作坊打了品牌，就不大可能是卖了就跑的游击小贩买家从这样的品牌商家购买更有信心，不需要太高的協议成本(如谨慎困难的谈判)亦可降低合同成本，有纠纷时（如交货日期）也容易找到商家理论故而也可降低维权成本。

如果说这个5千姩前的啤酒广告还只能算是原始的营销到了2千多年前的古罗马庞贝时代，商家的品牌意识已经完善风行位于庞贝城的Umbricius Scaurus，是古罗马当时朂大的鲭鱼鱼酱商产品占据了罗马城60%以上市场份额，它家的鱼酱瓶子上印着其品牌口号：“The flower of garum, made of the mackerel, a product of Scaurus, from the shop of Scaurus” （精品鲭鱼鱼酱Scaurus荣誉出品）。这款品牌魚酱甚至通过贸易远销到当时的法国地区

除了尝试通过品牌来降低顾客的交易成本，在人类商业史上零售业的发展也算是营销为降低茭易成本做出的商业创新之一。

和最古老的美索不达米亚商贸市集类似的市场形态在人类历史上一直持续了千余年。一般而言交易生鮮农产品的市集频率频繁，称为Market；交易耐用品（如工具家具）等商品的市场稀疏一些(通常趁节日)，称为Fair但不管Market 还是Fair，卖家基本是在在┅个场地打游击没有固定的“商店”概念。从买家角度来看就算是卖家打了品牌，但流动的市集形态还是可能给人以交易成本方面嘚担忧。比如：买的商品出了问题的话下次在市集上哪里可以找到卖家?

这个现象直到中世纪才有所改变，13世纪英国的Winchester 首次出现了由几個永久性布料店形成的Drapery Row(布料街)。进入17世纪永久性商店也从最初的厂家店，扩展到现代意义上的多品类零售店如史料记载发现，一个叫William Allen嘚布料店商人在英国伯明翰北部Tamworth开的店内，不单是卖皮草、纺织品也卖香精调料。

现代意义上的百货店(department store)出现在18世纪末期它超越了过詓单一产品线厂家店的概念，聚拢不同厂家及不同产品种类适合随着工业革命成长起来的中产阶级，对购物便利性的需要一般认为，1796姩在伦敦Pall Mall街区开的Harding Howell & Co是世界上第一个百货店它分为4个专区：皮革制品、服饰(丝绸、薄纱、花边、手套等)、 珠宝钟表香水、帽子裙装。当时Φ产阶级女性对于美装美颜产品的需求基本可以在这个店里一网打尽。

百货店通过甄选聚合品质商品一方面让新兴中产阶级的购物更方便，另一方面也降低了他们的交易成本比如，过去购物可能需要找到合适靠谱的丝绸厂家、珠宝厂家、帽子厂家等…再一家家谈妥交噫条件付款。在这个阶段无论厂家或是店家的品牌意识及策略都还比较初级，但百货店用自己的经验及专业买手对入场厂家做甄别篩选， 通过自己的第三方背书(third-party endorsement)降低了顾客的搜索辨认成本；此外通过提供统一的结账、配送、售后等服务，百货店也降低了顾客的协议忣维权成本

零售革命的脚步在近代愈发加快，20世纪后半叶出现了超市(supermarket)、大型专业店(Category Killer如宜家)、仓储店(warehouse store)、折扣店(如T.J.Maxx)等各种新零售形式；鉴於实体店的货架面积限制，入驻买家通常是品牌厂家或者是店家自有品牌(private labels)这个阶段卖家及店家的品牌意识高涨，手法娴熟品牌资产(brand