6月5日，中国指数研究院发布《2017房地产开发投资吸引力TOP50》报告时指出，京津冀、长三角、珠三角、长江中游以及成渝城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区，抓住这五大城市群的发展机会才能把握住中国城市发展的未来。
2017房地产开发投资吸引力TOP50
数据来源：中国指数研究院测算
研究结果显示，2017年，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前。从城市层级来看，1线城市排名领先，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，广州排名第5；
珠三角城市发展最为均衡，长三角、长江中游城市群内部差距较小，京津冀城市间梯度差异较大，成渝仍处于中心城市独大阶段。从城市群GDP经验数据来看，第一大城市GDP/第K大城市GDP=K是普遍的发展规律，珠三角城市基本符合这一规律，城市群内部城市梯度均衡；长三角与长江中游作为跨区域城市群，内部形成多个都市圈，多中心的结构使资源相对分散，其中，长三角城市群内多个中心城市实力均突出，城市群内竞争激烈；而京津冀这一规律在第5大城市沧州开始被打破，达到7，城市间的巨大差距也意味着后发城市具备较大增长空间；成渝城市群在第3大城市绵阳这一比例已接近10，表明成渝仍以重庆和成都两大核心城市为主，城市群框架尚未形成。
图：年五大城市群常住人口增量及增幅
从人口增量来看，京津冀城市群受益于北京、天津两大城市人口的快速增长，五年常住人口增加近700万，人口凝聚力居首；珠三角城市虽然面临制造业向内陆转移的压力，但2015年人口规模相对2010年仍增长
京津冀、珠三角、成渝都是双核驱动的城市群，城市群内两大核心城市人口增量占比均超过整个城市群的六成。
京津冀已经逐渐脱离了北京一城独大的局面。从统计数据看，年天津人口增量已经超过北京，成为城市群内人口增长最多的城市，一方面源于北京开始进入外溢效应主导的阶段，叠加政府对人口增长严格管控下，北京人口增长放缓，而天津尚处城市扩张期，核心地位不断强化，人口仍在不断流入。深圳和广州仍是珠三角人口流入最多的两个城市。成渝城市群的人口增量也几乎被重庆和成都瓜分，两市人口增量几乎占到整个城市群的八成，表明无论是沿海地区的人口回流，还是对周边人口的吸引，重庆和成都无疑成为西南区域首选，这也是城市群发展不可避免的强核阶段。
长三角和长江中游城市群属于跨区域城市群，多核心发展是其重要的特征。
长三角是我国发展最成熟的城市群，除上海外，杭州、南京等也发展成为区域核心，各个城市人口增量占比相对均衡，值得一提的是，合肥的人口增量占比位列城市群内第二，对人口的吸引力开始明显提升。长江中游城市群跨越湖北、湖南、江西三省，省会城市武汉、长沙、南昌中心城市的地位十分突出，人口增长在城市群内排位前三，但显然武汉的人口吸引力要远高于长沙、南昌。未来一段时间内长江中游预计还将持续强核模式发展，中心城市的地位将进一步加强。
城市群发展 渐次推进国内目前仅长三角及珠三角城市群形成大面积高亮度区域，城市群形态形成。
虽然我们认为长三角、珠三角、京津冀、长江中游以及成渝这五大城市群是未来中国最具发展潜力的地区，但不可否认的是，城市群的发展是渐次推进的，显然这五大城市群也处于不同的发展阶段之中，判断城市群所属的发展阶段有助于我们发现城市规律、把握城市机会。核心城市产生辐射和外溢是城市群形成过程中的重要特征，只有核心城市经济体量达到一定程度，才能出现外溢效应，目前国内仅北上广深4个一线城市GDP达到2万亿规模，开始辐射周边。
由早期的点点星光到现在的绵绵之带，印证了中国城市发展路径和城市群的形成过程。由NOAA发布的年夜间灯光变化显示，2000年以前中国城市亮灯率低，大片地区未点亮，可观测到的亮点仅包含北京、上海等少数城市。2003年前后，可以观测到中国亮灯区域明显扩大，长三角地区、珠三角地区亮灯城市密集，星光闪耀。之后，沿海城市、内陆省会城市、中小城市依次点亮，亮灯率明显高于前几年，亮灯区域的扩展与中国城市发展路径相吻合。至此，中国以胡焕庸线为分界，形成了明显的亮灯区和非亮灯区，灯光格局也印证了中国城市群正在悄然形成。
从NOAA最新的夜灯图中，我们可以看到目前仅长三角、珠三角城市群形成大面积亮度较高区域，表明长、珠三角城市群相对成熟，形成了城市群应有的城市层次与结构；京津冀城市群中北京、天津亮度显著高于河北，更多地区仅核心城市亮度较高，如长江中游城市群的武汉；成渝城市群的成都、重庆；中原城市群的郑州；海西城市群的福州、厦门；关中城市群的西安等。这也表明，这些区域尚处在发展初期，核心城市虹吸效应远大于外溢效应，尚未形成区域间的联动发展。
附：市场容量与增值潜能两大维度评选潜力城市在总结过去多年研究经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，从城市投资的角度对方法体系进行了重新梳理和完善，以期更好的判断城市房地产市场投资吸引力。我们将评价体系所涉及的多类型数据进行系统化整合，构建形成2大维度、10大方面，近40项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，对全国297个地级以上城市进行投资吸引力评价，并从城市群视角对中国最具潜力的五大主要城市群进行深入研究。
无论是从灯光图还是经济数据看，中国城市群之间的发展阶段、特征、驱动因素都有着明显差异。在接下来的几天中，我们将陆续对这5大城市群进行深入分析，敬请关注。
[1]长江中游城市群和成渝城市群均出现规划中只含某城市部分县、区的情况，为方便计算，本次研究中城市群面积、GDP和人口等指标均按地级市全体计算。
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