1.5K135 条评论分享收藏感谢收起赞同 4K215 条评论分享收藏感谢收起现实是最好的避孕药！从红黄蓝到假疫苗，中国式父母身体早被掏空
孩子是中国父母的软肋，再懦弱的家长，当孩子遭遇危险，为了护犊都眼露凶光；再暴躁的家长，当孩子遭罪啼哭时，都满脸愧疚柔情。
中国人习惯如此，从小在父母的关护下长大，父母尽其可能给予力所能及最好的，长大后，当孩子们成为父母，也会以同样的方式照顾下一代。孩子—父母—孩子—父母……
无穷尽也，这仿佛是中国人的宿命，但人们似乎乐此不疲。
猫哥的朋友圈里，奶爸奶们晒的最多的就是孩子的照片，可这两天，他们晒最多的是孩子的疫苗接种本，满目的愤怒与悲伤，但除了在朋友圈转发、评论、咒骂，他们所能改变的微乎其微，屡屡经历这样的事件折磨，说做不焦虑的父母，真是扯淡！
要养大一个孩子很不容易，一个肉滚滚的小肉球，从学会爬再摇摇晃晃站起来，学会走路学会说话，经历小学，再到叛逆让人操碎心的青春期，最后考上大学毕业单飞，穷尽了父母一生的积蓄和心血。
一个孩子从胎儿到成年，需要花多少钱？
猫哥简单列了下：
这个测算相当保守了。猫哥一些朋友的孩子高中就被送出国留学，几年下来，有的光话费过百万，买房能付首付了。朋友笑言：“当初还不如不送他出去，直接给他买套房得了。”
还记得去年的一篇雄文吗？《月薪三万撑不起孩子的一个暑假！》，这样的事情每个假期都在上演，而且价格越来越高，每个人都说不能输在起跑线，军备竞赛无限升级，背后都是一摞摞的人民币。
最大的压力还是在房产，现在在大城市，一套婚房几乎是结婚的必要条件，而一套房价值数百万。猫哥亲见了太多因房产而分手的情侣，哪怕小小的蜗居，也是很多男青年不能承受之重。为了孩子，中国家长几乎成了赚钱工具，孩子在成长过程中，很长时间是跟爷爷奶奶姥姥姥爷一起过的。每天，中国的父母就像出门觅食的鸟儿早早出门，到傍晚时分，才回家看望养育的“雏鸟”，“六个钱包”买房，还会一代代传承。
房产，这是绝大部分人一生最大的投资，哪怕房产也是为孩子们的到来而准备的。
身体用来赚钱，脑子也不能闲着。相比之下，赚钱好像更简单一点。
有一天，当这代家长的孩子们成长为人时，一定要告诉他们：“你能健健康康到今天，是爹妈学会了太多冷知识。”
● 首先是要学会甄别真假洋奶粉，懂得怎么海外代购，给孩子带一罐放心的奶粉真不容易。
要看条形码，在每盒奶粉的外包装底部都可以看到一个条形码，该条形码是国际物品编码协会统一编制的，每个条形码都是独一无二的，消费者通过查询条形码便可知道产品的产地情况。
● 其次看奶粉证书是否齐全，正规进口奶粉，过关检验合格后，会有入境货物检验检疫证明，正规生产的奶粉都会有奶源证明，奶源质量证明等等证书。
● 再次还要掌握假货特征：有些假奶粉是用少量奶粉掺入白糖、菊花精和炒面混合而成的，其最明显的特征是有结晶，无光泽，呈白色或其他不自然的颜色，粉粒粗，溶解快，即使在凉水中不经搅拌也能很快溶解或沉淀。
● 最近要学会挑选好的疫苗，当疫苗事件爆发后，很多家长在各个群里咨询：哪里的疫苗安全？
有人在发日本打疫苗的攻略，有人支招去港澳打，两岁以下的孩子打法跟大陆一样。但非广东地区的家长，要带孩子去一趟香港、澳门接种，来回几次高昂的机票价格先不说，襁褓里的孩子还要忍受飞行里巨大的噪音。因为抢购奶粉，香港那边对内地游客出台了奶粉的“限购令”，未来是否也可能出疫苗限购令呢？
但最让人焦虑的是，危险总不知道从哪冒出来。
打完疫苗到了上学的年纪，就要挑选好幼儿园。现在的幼儿园真不是牌子大就是好，其中充满了各种陷阱。你进了携程这种大公司，福利也不错，但是通过监控你能看到自己的宝贝娃正被老师虐。
花了更多钱，有更好的选择吗？难。
还记得口诛笔伐的颜色幼儿园吗？喂药、扎针、裸体罚站，虽然家长们出离愤怒，社会上民怨沸腾，但是当时猫哥看了看幼儿园的规划，觉得用不了多久，还是尘归尘土归土了。
现在看起来，猫哥是对的。
虐童事件爆发后，舆情迅速发酵，影响巨大，它的股价曾一天大跌逾42%，几乎腰斩，最低到16美元左右。但当风平浪静后，孩子们还是要入园的，幼儿园的资源远远不够，正因为如此，红黄蓝的股价正逐步反弹，猫哥看了下，昨天的股价已经恢复到21.39美元！还记得虐童案发生的时间吗？时间是去年11月，距今8个月而已，股价已经修复的差不多了。
时间真会治愈一切，也会让事件逐渐被遗忘被淹没，红黄蓝事件后，幼儿园的供给量并没有大量增加，居住在附近的家长可选择的不多。
父母把孩子送进恶名昭著的幼儿园，是心狠吗？是无奈。
人生这个游戏默认的难度很高，风险无处不在。
猫哥的小侄女三岁时跟着妈妈去超市，结账时，妈妈松开了拉她的手去付账，几秒钟的时间，她没再拉到小侄女的手，四处寻找，发现一个大妈拉着小侄女正在出门，冲过去理论，大妈说，我找错人了…….
争吵、报警，然并卵。
这样的事情每天都在上演，家长能及时发现，就是认错人了，没能发现，就是一个家庭几十年的悲剧，这种犯罪有成本吗？
幼升小，哪个父母不焦虑？今年小区还能上重点小学，学区划线改一下，你可能就出局了。小升初就更麻烦了，因为要派位，很多人的命运将被电脑改变。
上了学，会不会有禽兽老师，会不会有校园凌霸？
几年前，某城爆出一著名的校园凌霸事件曝出，手段恶劣，被欺辱的少年无奈转学，辗转多校居然无人接受，只因为他的父母没有选择沉默，打破了潜规则而被学校认识是潜在风险……
猫哥知道这个结果是内心是崩溃的，怂，是中国父母必备的气质吗？无解。
这些现实成了最好的避孕药，逃离这些烦恼焦虑，最好的办法居然是不生，说鼓励生育比计划生育难一万倍，真是一句真理。
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中国还有没有可能成为发达国家？
今日搜狐热点来自雪球&#xe6关注 地产商，夜总会里的妓女拿地找死，不拿地等死，房地产商日子怎么过！房地产就像“夜总会里的妓女”，我们很少见到哪一个行业像房地产一样，是不断吃避孕药，却不断地结出财富的果实。政府每年都在严肃的指责她，但私下里又和她不断暗度陈仓。 纵观长达三十年的中国房地产市场，你还会发现很多很有趣的事情。 例如“中国人是有买房传统的”，“政府每次放水都是为了拉动经济发展”，“任何调控都可以控制房地产市场”，这些其实都是伪命题。 “周易八卦，五行占卜”，中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样，购房者咨询我最多的问题就是：未来房价到底怎样？我该如何选择购房时机。 其实这个答案完全可以用历史证明。今天我就带大家一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,让大家对中国房地产市场有一个更深刻的认识。
中国房地产市场诞生
1980年是中国房地产的元年，这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。 不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。 1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。 1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。 所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。
中国第一个房地产泡沫破裂 1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。 1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。 1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。 地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。
1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅达八成五。 剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台。 于是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。于海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”。
同时，海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。 PS：中国第一批地产人的诞生： 潘石屹等万通系人马，也因海南泡沫把他们变成了地产大亨,潘石屹离开万通，通过离岸注册方式成立一家“外资”公司SOHO，易小迪离开万通成立了阳光地产！北京国贸边上万通广场，阳光100，SOHO现代城都是他们的项目。
（海南淘金时的“万通六兄弟”，从左到右依次为：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹） 1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。 为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。 凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。
中国房地产去库存1.0版本
1995年底，在房价连续阴跌，无人购房的情况下，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。 1996年房地产行业已然出现了全面巨额亏损。 1997年，在“金融强调”索罗斯等一帮国际炒家的金融市场操纵下，亚洲金融危机爆发，中国房地产行业已经濒临崩溃。 日，政府开始救市，宣布全面终止福利分房。同时，住房分配货币化正式开始。 1998年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房，中国房地产去库存的1.0版本正式开始。 2001年，供需关系开始失衡，在这一年里，前3个月内的北京，房价的涨幅就达到97.3%，政府唯一的选择就是全面整顿房地产。 02年首发调控之“217号文”。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。 03年6月，央行紧接着印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。 121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。
然而造化弄人，非典全面爆发，中国全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%。 出于保增长的考虑，在全国地产商的强烈抗议下，住建部发布了“18号文”，此文内容和之前发布的121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。 于是全国房价只跌反弹，继续上涨，04年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出“国八条”。这次调控的内容主要是要求各地政府要提起重视，房价控制不好要追责，保证中低价位、中小户型的供应，建设廉租房 国八条并没有产生任何实质性作用，同年市场涨幅达到12%，让国八条淹没在尘埃里。 2006年建设部等九部委推出雷霆手段，推出“国六条”。首次提出90/70的户型政策，核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子。然而当年房价上涨6%，国六条再次被淹没。 2007年，民怨沸腾之下，《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求：对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给放贷。 效果非常显著，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。
房地产去库存2.0版本
又是造化弄人，半年之后，美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地。 在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0，按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍，哪怕全国立刻停工，房子都够用11年，如此巨大的空置商品房市场根本难以消化，整个行业濒临崩盘。 同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。 同年四万亿计划正式上线，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。 于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。 于是再度民怨沸腾，为了安抚民心，09年12月，政府推出国四条，2010年1月又提出“国十一条”。 这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子，怎么做经济适用房，怎么做小户型等等，没有收紧银根，没有降低贷款。所以，全部沦为空调。 2010年房价继续上涨，当年涨幅冠军为通州的副首都概念，涨幅达到3倍，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。 日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了“国十条”，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。 效果很显著，全国房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势。 于是2010年9月，国土部和住建部继续发力，联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。 9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。
房地产去库存3.0版本 接下来就是5年的冻市期，，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，所谓房地产去库存3.0版本。 然后2016年国庆前夕再度开始调控，“限购限贷，限售限价”，到目前为止，调控政策已经响应全国。这些大家都是经历过了的。
房地产如洪水猛兽，一旦放出来它就会发疯，很难被压制住。唯一的方法是政府用“信贷、利率和限购限贷”这个鞭挞才能整治得住。 从中国房地产的历史可以看得出，政府对于房地产市场的调控可谓煞费苦心。房价高了，买不起房，民怨沸腾；房价低了，经济萧条，怨声载道。 为了发展经济，保障民生，只能拉出这个猛兽一次又一次碰撞经济。其实目的为了什么，是为了割富人的韭菜，来拯救穷人的心病。 上文是中国房地产二三十年来的历史，现在我把它放在一起，一条一条的罗列出来，相信大家是有收获的，会对中国房地产的发展有一个更为深刻的认识。 那么对于未来中国房地产市场，能推演出什么趋势呢？ 1、未来房价会暴涨吗？ 从历史规律可以看出，每次放开调控，鼓励购房。都是ZF以“去库存”的名义拿房地产来救市。否则绝不会它做文章，最后导致房价大涨，民怨沸腾。 而从历史上来看，几次房价暴涨的原因分别是金融危机、非典、低迷市场情况下积压的超大库存量。那么现在库存已经去的差不多了，上述的危机事件几乎不可能再发生（全球各个国家对于金融危机的防范已很成熟）。 中国房地产市场开始全面进入横盘时代，但是我坚信，未来3~5年，一旦放开调控房价还是会暴涨的。 2、未来房价会暴跌吗？ 首先，政府是有砸盘能力的，93年海南泡沫一夜之间崩盘，全国房地产应声大跌，足够说明，只要银行断贷抽资下狠手，中国房价分分钟硬着陆，房价半年暴跌70%不是梦，不过代价是整个中国经济一同完蛋。 所以政府绝不允许房地产行业崩盘，目前政府所有的调控，都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘，仅此而已。 3、调控政策中最重要的因素是什么？ 从历史上所有的调控效果来看，当房价上涨的时候，任何政策都不能阻挡房价上涨，全部沦为空调。 唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果，不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。稍微减一点房价立刻停止上涨，再多一点房价就开始下跌，如果减的狠了房价还能崩盘。 所以，当下次发布调控措施的时候，到底是空调还是真调，你看看有没有缩减房产信贷总量即可，他对房价影响所占据的权重非常大，同时房价崩盘有千万种可能，但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。 4、如果横盘，一线城市的房价会涨吗？（此处用北京举例） 93年，海南房地产泡沫炸裂，潘石屹等人逃过一劫是因为他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。 而现在，官方数据统计，北京目前可提供住房700万余套，2020限制人口为2300万。那么每套房按平均100平米算，提供总住房面积为7亿平米，人均为30.43平米/人。而官方统计全国人均住房面积为40.8平米。而且北京还和深圳不一样，北京土著手握2-3套房的比比皆是。需求和房价成正比。 5、租赁市场会导致房价下跌吗？ 之前写过一篇文章《我们正在面临新一轮洗牌，租房的春天要来了！》，有人就留言说：“国家要大力发展租赁市场了，没人买房了，房价要跌了！” 这其中有必然的联系吗？ 国家大力发展租赁房市场，是为了学习国外的经验。很多发达国家的核心城市，50%以上的人口都是租房的，是因为绝大部人买不起房（文化与消费观念也不同）。 大力发展租赁市场的初衷目的并不是要打压出售市场，而是给到市场一个方向的引导 虽然租是另外一种选择，但是交30年的租金，然后滚蛋回老家和交30年按揭贷款，然后拥有一套自己的房子，你选择哪样？当这个金额相等或者接近的时候，相信绝大部分人的选择都是一致的。 不要指望租售并举，租售同权来降低房价，土地资源至始至终都是稀缺的。 房地产税？ 问一个问题，增加消费税会让物价暴跌吗？ 是，税费会增加我们的持有成本，没关系，你等着，我一定在我卖出的时候，连本带利的赚回来。我们要尊重市场，尊重市场的规律，一项事情可不可行，能不能持续，最终还是要由市场决定。 三十多年的房地产市场已经走过， 对于未来的房地产市场，你看好吗？ 拿地找死，不拿地等死，房地产商日子怎么过！
此刻炎炎夏日，但对于不少房地产商来说，却是过冬的时候。 一边是一线城市新房的严格限购，一边是金融监管下融资难，两头挤压，当购房者苦于房价高时，大家眼里的“地主”也快没余粮了。 以往，开发商们是互相搏杀，而从几年前起，就是抱团拿地。最近北京土地的拍卖，让猫哥的一个地产商朋友在朋友圈感叹：“赚快钱的时代过去了”。 01 地价有涨有跌——贵的你也拿不起 房子都是盖在土里的，而中国城市的所有可供开发的土地都控制在政府手里。开发商要想拿地，都需要去竞拍。 从去年年末起，房市调控是层层加码，现在开发商拿地的情况如何呢？ 根据中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报（2017年5月）》，月，全国300城市土地出让金总额为11350.8亿元，同比增加约32%。前四个月的土地出让金仍在上涨，企业的拿地成本依然较高。 就在全国稍微像样点的城市都跟风各种限购的情况下，拿地的热度依旧不小。 从五月份来看，全国出让金排名前二十城市成交总额为1088.5亿元，同比缩水37%。 那么问题来了，谁在涨谁在跌呢？
从上面的图表中我们可以看到，top20的上榜门槛仅为24.5亿元。 ? 二线重点城市成为主力，占据榜单半壁江山，但从同比的数据来看，也是在下跌的； ? 三线城市共有8城入榜，同比涨幅明显。 ? 再看一线城市中，仅京、沪两地入围，“瘦死的骆驼比马大”，收金仍然超过百亿。 其中猫哥注意到，1-5月份的土地成交总价的确在涨，但是有一个现象值得我们注意，那就是并没有出现超越以往的“地王”。一季度宅地总价最高的10块地中，整体溢价水平不高，仅有1宗溢价率过百，榜首武汉江岸区二七沿江商务核心区地块更是仅以底价成交。 即便到了土地量价齐升的四月份，由于一些重点城市的土拍规则更趋多元，“限价+竞自持”、“竞配建+摇号”、“竞养老”等环节纷纷亮相。 看上去，政府的遏制，让地王现象不再像以往那么浓烈。 02 求钱求地——背靠大树好乘凉 那么，真的仅仅是开发商嫌地价贵不愿拿地吗？ 其实不然，除了政府的政策调控外，房企在一二线城市拿地的意愿之所以降低，很多其实是拿不到和拿不起了。 ? 5月份，10个重点城市除广州、深圳、南京、成都外，均有住宅用地推出，但宅地成交总量环比下滑过半，出让金总额为321亿元，环比缩水近七成。 ? 北京成交的三宗宅地中有一宗是“自住型商品房”，另两宗均未触及价格上限； ? 二线城市宅地供求量回落，南京、成都均无成交，收金总额同环比均降。 为什么？答案其实也很简单，拿不起的就是因为没钱，拿得起却不拿的是因为不赚钱。 在一二线城市，尤其是热点城市中，联合体拿地现象已经很普遍了。即便如中粮这般的央企，拿地还是需要带“小弟”的，五月份在北京的两块地，都是以联合体的形式拿的，而且这个联合体中的成员个数还不少。 其实，今年以来，除了房贷等在收紧，其实房地产企业的融资也在收紧，融资途径也越来越少。 本来，中国房地产市场这些年火爆异常，融资需求极大，政府为了“调控”，用各种手段严控银行给地产商放贷，所以，金融机构就跟开发商用各种金融工具融资。 这本是秘而不宣又大家都心知肚明的事情。 结果，银监会从去年起就强调金融风险，尤其是在房地产领域，信贷发放、银行理财资金和房地产信托业务，都纳入了强监管的行列之中，之前流行的购房尾款ABS、应收账款ABS在执行层面已经暂停了。 再来看一看房地产资产证券化REITs。其实在2014年的时候，央行和银监会就在积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点，试点城市只有北上广深四个城市。2015年，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。万达金融联手快钱公司也公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这也是一款类REITs的产品。 然后呢？就没什么然后了。能够发行这类产品的房企，其实并不太缺钱，缺钱的房企，又发行不起来。REITs和类REITs产品对于商业物业本身的运营质量、租金回报率要求都比较高，传统房企或不具备相应的基础资产和条件。 上市的房企会不会好点呢？毕竟融资手段还比较多，但事实也不乐观。 证监会也在掐脖子。自2016年以来，共有35家次A股上市房企披露了定增预案，合计募资约1373亿元，但至今均未修成正果。 今年三月份，房地产公司债也被监管层有条件放行，符合规定的“正常类”的房企公司债已进入正常发行流程；“关注类”房企的发行工作则需交易所进一步核实；“风险类”发行工作仍处于暂停状态。 然并卵。中小房企因规模和布局等问题多被纳入“关注类”和“风险类”，依然面临融资难的问题。 所以，这时候就是考验地产公司硬实力的时候——这也是为什么央企地产公司强者恒强的原因——众所周知，国企发债要容易得多。 所以，君不见，现在各种地产大佬都纷纷跟央企合作了吗？ 03 “曲线救国”——特色小镇开了拿地的窗 对于房地产公司而言，土地和资金都是命脉，两者相辅相成。当从土地拍卖越来越难时，地产商们动了别的方式。 那就是收购烂尾项目和以产业项目拿地。 以大家熟悉的地产高手融创为例。 猫哥注意到，今年融创的孙宏斌虽然在土地市场上没有动作，不再做“地王”，但是在并购市场上尤其是最近，孙宏斌大手笔收购，继续开始他热衷的的“接盘侠”的角色，给“地王”、“准地王”接盘。 日，天津融创收购天津星耀80%的股权及债权，总代价102.54亿元。 日，重庆融创收购华城富丽 60%股权及相关债权，总代价为人民币 21亿元。 号，融创中国以32.32亿的总代价收购大连润德乾城全部股权和债权。当然三个项目的状态目前都是尚未出售或者部分未售。 这些收购的背后是大量的烂尾项目和未开发的土地。通过股权和债权，孙宏斌成功拿了地。 除了“烂尾楼”，孙宏斌还做了乐视的“白衣骑士”，在其投资中就包含与乐视共同开发企业小镇、汽车小镇、乐视小镇等地产生态项目。 本来呢，政府是严控住宅用地，但却留下了个口子，那就是产业园和特色小镇。通过搞园区和特色小镇，也是可以曲线拿地的，而且，还要便宜。 孙宏斌就特意举了莫干山汽车小镇的例子：“此前当地政府给乐视批了10000多亩，除了工业和其他项目，其实还有很大的剩余空间可以开发，而整个周边也有可能随之被带动。”虽然还不知道莫干山汽车小镇的未来如何，反正现在地是已经到手了一部分了。 转战三四线城市也成了不少房企的选择，而原来就在三四线城市的房企，不得不继续深耕三四线市场。 相比一二线城市令人咋舌的价格，三四线城市的土地价格就显得“接地气”一点。荆州市五月份的土地出让金的总价，还没有北京一块地的价格高。所以很多地方的争抢就在所难免。 今年5月份嘉兴市的一场土地拍卖会则创下了三四线城市的土地拍卖纪录。当地政府一次性放出了9幅土地，而每块地的报名人数超过了100家，共计有425家企业参与报名，以至于国土资源局不得不把竞拍移到了嘉兴大剧院。 所以接下来： 有实力的，还能在一线城市继续做； 实力稍弱的，“有多少钱，办多少事”，到力所能及的城市发展； 实力再不济的，恐怕就要在这一轮调控中，被别人整合了。 ------------------------------------ “拿地就能赚钱”的时代一去不复返了？ 房价在经过2016年一整年的飞速增长后，现阶段的增长速度已经出现了大幅度下滑。限购、限价、限卖等一系列楼市措施对市场的影响逐步扩大，对于房企来说，“拿地就能赚钱”的黄金时代已经过去，许多房企纷纷谋求转型，籍此从房地产开发商转为城市配套服务商，新服务、新模式、新价值已然成为房企跨界谋变的大趋势。
新型地产多样涌现
自持与长租公寓 目前国内的房产市场已从单纯的开发、销售转向了包含再次交易、管理运营、金融服务等各项更深层次服务的“后开发时代”。过去，开发商没有动力将开发建设的新房用作租赁、自持和运营，但当风向转变时，开发商也需要从“限房价、竞地价、需自持面积”的限制中另辟蹊径，寻找合作伙伴，实现合作共赢。 据不完全统计，万科已在北京、广州和佛山三地拥有5宗自持地块，共计斥资约170亿元。在大城市化和租赁模式崛起的现在，在自持地块上创建长租公寓品牌、开拓租赁和服务新模式对于万科而言很多有可能比非自持更有效益。 这种长租的新型业务吸引了越来越多的房企加入。继招商蛇口、万科、龙湖等房企布局后，6月13日，佳兆业正式宣布进军长租公寓和联合办公领域。佳兆业集团负责人坦言，进军长租行业的前提是基于其发展空间，其次是，房地产共享领域中无论是住宅类产品抑或是办公类产品目前均无脱颖而出的产品。 实际上，长租公寓在国内已经有了一定的发展规模，大量人群涌入一二线城市，在巨大的租赁需求背景下，住房公租市场已经出现了一批知名品牌。如在集中式公寓领域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓领域的蘑菇公寓、青客公寓等。据统计，中国目前有2亿以上的流动人口，住宅租赁具有很大的市场和潜力，而有品牌有规模的长租公寓，发展前途不可估量。 养老地产 养老地产实现了传统品质地产和优良健管家服务的有机结合，主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，如万科“幸福汇”、保利西塘安平老年健康生活社区等。 上个月，中玺文商旅集团有限公司与水印美国养老社区公司在北京平谷区的新奇世界·夏各庄展示中心签订合作协议，对该养老社区项目开展运营上的合作。据了解，本次合作有望建设京津冀最大养老社区。 目前中国人口偏老龄化，传统的健康养老机构也存在很大的发展空间，国家也相继出台为老年人服务的基础设施、养老服务机构徒弟、税收优惠的等一系列鼓励发展养老服务的新政策。随着科技的发展和人民群众对健康的普遍关注，业内对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。 旅游地产 旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文化的地区。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等，例如崇礼云顶滑雪公寓、上海绿都·绣云里、三亚恒大养生谷等。 相比普通的商业住宅，旅游地产有更深一层的意义。它将自然与人文更好的结合在一起，在带给人们居住便利的同时又很好的照顾了人们日常的休闲与娱乐，提高生活质量。 在近年来旅游业大幅度发展的背景下，相比传统的商业地产，旅游地产更能抓住旅游业发展后所带来机遇，特别是一些一二线城市，现今的人们热爱短途旅游、自驾游，在很多大都市附近建设具有旅游和休假作用的“卫星地产”，或者选择一些待开发的山林建设生态地产都具有很大的可行性。如果能够将这些城市的旅游地产都发展起来，对于房地产开发商来说无疑是拓宽了一个新领域。 特色小镇 日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部联合出台文件，计划在2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。随后，各个地方政策密集出台。日，国家发改委发布《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，自此，全国范围内特色小镇的培育工作拉开序幕，包括江苏的体育小镇，浙江的科技小镇，安徽的渔业小镇，西藏的高原小镇等等。 自三部门首发特色小镇政策以来，国内第一梯队房地产开发公司，各地方区域的龙头企业，纷纷布局发展进军特色小镇建设。如碧桂园借由科技小镇进军产业地产，绿城集团选择的是农业小镇，绿城集团选择的是农业小镇，华侨城则着重打造文旅小镇，万科已经建成的良渚文化村、万达向旅游小镇转型、恒大的特色足球小镇，以及更多“无名”小镇的布局。 宏观层面的政策和资金支持，为特色小镇建设提供了政策利好，国内外也具有很多经验将可提供借鉴，特色小镇的建设有路可依，再结合各地方具体国情的情况下，特色小镇具有很好的发展空间。
对新型地产的质疑
新事物的出现总是伴着质疑，对于新型地产遍地开花的景象，最大的质疑声就是会不会房地产化。 旅游地产和特色小镇受一些房企的追捧，主要是因为以开发旅游地产和特色小镇名义向政府拿地成本相对较低，但这和政府的初衷是相背离的，一旦这些建设以房地产开发为主，就会拉高土地成本，创新和特色也将难以为继。 其次，虽然这些产品在国民经济日渐发展的未来或有很大的发展空间，但就现今情况来看，还需要考虑一些不稳定因素，比如养老地产服务模式尚不成熟，旅游地产的投资周期长于一般地产、开发商资金实力和运营能力等。 还有就是盈利模式，新型地产要比传统地产更具有风险性，包括养老地产、旅游地产等在住宅领域并非是完全意义上的刚需品，当消费者体验过这种新模式带来的新鲜感后，会不会出现消费退潮的无力感，而且对开发商来说，卖房所带来的利润简单粗暴，其资金回收率要远高于租赁和各种服务所带来的利润。所以，就目前情况来说，许多房企对于新型地产如何盈利还很模糊。 最后，则是社会影响，一旦某些房企在开发新型地产时，把其特色演变为卖房的噱头，群众对其不好的印象与口碑将会扩大至其他领域，影响整个新型地产的发展。
新型地产的本质是服务
在各种质疑声中，新型地产的发展之路显然并不会一帆风顺。实际上，房子和建筑只是新型地产的外壳和承载体，其最本质应该是服务。 长租公寓 长租公寓的良性发展更应注重品质和服务，很多公寓的住房者多为注重质量的年轻人，所以长租公寓的发展，要充分考虑租住的便捷性和宜居性，性价比和安全隐私，在保障租客能方便迅速租住的同时，形成自身的品牌文化，针对租客群体，提供具有特色的社区服务都是经营商需要考虑的内容。 养老地产 对于养老地产来说，符合老年人居住的地产、健康养生的小区环境这都是开发的基础的内容，如果只是打着养老和养生的旗号去买房产，在服务领域浅尝辄止，那养老地产将失去原本意义。对于开发商来说，在建设养老地产的同时，最好要建立对应的服务平台，吸引客户成为平台会员，这样的平台需要桥接不同的社区、医院与会员、养生机构与会员等等。不单单提供简单的住宿属性，更多的注重住的属性，在平台扩大的时候，甚至可以实现养老地产虚拟化：无论我住在哪里，依然可以享受养老地产带来的养生保健等服务。 对于政府来说，养老涉及到民生领域，政府不仅要出台相关政策鼓励养老机构的发展，还应加大对养老地产建设的监督力度，力推“医养结合”养老服务模式，保证项目在后续运营上不偏离既定轨道，让真正有养老需求的人买到房子、住得舒心。 旅游地产 旅游本来就是一种服务业，对于旅游地产，在发展服务的同时，首先要注重开发与生态平衡的关系。“土地与生态文明建设”，作为今年土地日的宣传主题，房企应响应政府号召，在开发土地的同时要兼顾保护生态环境，实现可持续发展。新阶段的旅游地产，可以实现房地产与旅游业同发展，自然景观和人为景观相结合，经济发展与生态保护共平衡。 其次旅游地产最根本的价值在于旅游资源的吸引力。可以说，旅游地产吸引力越大，其配套的地产价值也越大。以坐落于上海迪士尼旁的绿都·绣云里为例，作为迪士尼周边重要的配套生活区，巨大的流量经济已让该项目成为商家争相入驻的热门区域。如果附近并没有成熟的旅游资源，开发旅游地产，不如称之为开发旅游资源和旅游服务，这就要求房企要具有很长远的眼光和运营能力。 特色小镇 按照官方说法，“特色小镇模式”是因地制宜地，发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。而碧桂园在“科技小镇”计划中这样描述：拥有新兴城市的面貌，产业上能满足科技创新人才的产学研需求，而房价水平只有一线城市的1/3。 想要使特色小镇可以良性发展，需要解决这几个问题，一是选址和产业布局，二是人才的导流，三是房价。所以，特色小镇发展的关键点在于吸引入驻产业和服务优秀人才。吸引产业入驻关键点在于选址，特色小镇可呈卫星状分布于大城市周边，便捷的交通和位置可以提供更多的机会。吸引人才的关键点在于，足够的就业发展机会和合理的房价，这就要求特色小镇在建设发展的时候，要注重基础建设，本着服务企业与人才的理念，才能吸引人才与产业。
存量时代 地产多元化大势所趋
中国房地产经过二十多年的发展，逐渐步入存量时代，一线城市率先进入租售并举、市场保障双轨运行的新阶段。部分热点城市的房地产行业也进入了住宅、商业旅游、休闲养老、产业地产多形态、多元化协同发展的新阶段。 在存量时代，有限的土地供应导致热点城市的市场开发空间正在缩小，房地产行业的发展模式将由传统的一次性销售转向长期持有运营，提供高效的服务与平台是未来盈利模式的重点。 当下，热点城市租赁需求旺盛，未来长租公寓市场是一片新蓝海；人口结构的问题和人们对高质量生活的追求，养老和旅游地产方兴未艾；重点城市的产业转型和人口疏解，给三四线城市和特色小镇的发展带来巨大机遇。 从万科入股链家，到多家房企多地块自持的探索长租市场；从“地产+健康”跨界发展新模式概念的提出，到中弘集团201亿洽购美国企业加仓养老地产；从碧桂园、恒大等各地文化旅游城的兴建，到西双版纳养生大盘走进公众视野；从建设1000个特色小镇的提出，到第二批国家级特色小镇申报工作的启动...新型地产正以前所未有的规模和速度崛起。 随着金融行业进一步变革和完善，随着新一代带年轻人对于住房认知的变化，随着一线城市高楼价负面作用的日益凸显，随着房企自身的革新与突破，房地产行业重要的发展方向将是金融化、租赁化、特色化、服务化。此前大包大揽，粗放型的跑马圈地现象，将会越来越少，未来的地产市场将呈现一番新景象。 加我微信的朋友说明来意、工作机构。房地产投资俱乐部主做地产投融资、买卖，不良资产收购等。您有一手的项目和资金都可以与我平台联系，进行高效对接。 平时不闲聊、喜欢您有事情直接说事情，有问题请尽可能的一次性说详细说清楚。 文章如有侵权，请及时联系QQ:删除或支付稿费。 