独家!合肥真实房价1.63万/㎡!房子越来越难买,价格上涨的真相在这里~-合肥房产网
独家!合肥真实房价1.63万/㎡!房子越来越难买,价格上涨的真相在这里~
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前言调控之后的半年，也就是2017年上半年，合肥楼市仍然扑朔迷离，涨跌之声不断。但最近的小半年时间，合肥房价终于对冷淡的成交量低头，开始小幅下降。但是很多购房者却感觉房子虽然便宜了，但买房却并没有便宜。其实，这种现象也是真实发生的事实。2年后合肥房价下降10%但购房成本会变更高其实，很多购房者觉得房子难买了，并不是因为房价升高了！最主要的原因在于过去一年利率快速上升，造成了实际买房成本的预期值（毕竟利率不是锁死的）不降反升。这让我意识到，利率对楼市的影响要远远超过大多数人的认知。实际上，合肥的房价就是被现金流框死的。毕竟人可以疯狂，但现金流是硬约束，付得出月供才能买得起房产。合肥地产大V多次强调过，不是房价涨了，而是钱不值钱了！而利率绝对是影响居民现金流情况的最重要因素之一。那么，在收入增速放缓、上升的情况下，根据计算，合肥房价2年后也许将成为一个低点，这个低点较现在房价也许将会是下降10%。为什么合肥房价降了但房子却更难买了自合肥调控之后，新房的价格数据就一直被控制着，这里我们就不用新房的价格进行对比了！合肥的价格数据一直都是市场自身进行调节，比较靠谱点。这里我们参考二手房的数据来分析下，为什么合肥房价下降了，房子却不便宜！如果将合肥2016年10月至今的房价中位数价格绘制在一张图标上，我们就得到以下这张图。从图中我们可以得到几点信息：1、合肥房价确确实实下跌了；2、去年2月开始连续13个月持续下降；3、从年初高点至今房价相当于下降了4.8%。从年初15000元/㎡的到12月的14200元/平，相当于同样100平的房屋便宜了8万。但为什么很多购房者却并没有感觉买房便宜了？最主要的原因在于房贷利率在去年快速上升。合肥近1年多平均房贷利率显示：去年的房贷利率持续上升，特别是6月左右开始上升趋势进入猛烈加速状态；实际的房贷利率已经从年初的4.52%上升近50个基点至5.01%。目前利率实际更高，根据融360《11月份中国房贷市场报告》数据显示，去年11月首套房贷款平均利率已经达到5.36%。为了更直观的理解，我举一个直接的例子：下图是在同样购买100产，30%首付，30年按揭情况下，近1年不同时间点上买房，按揭到期时累计付出的人民币金额。可以看到，虽然房子便宜了，实际买房成本反而增加了：2016年10月和2017年10月对比，房价虽然下降了，但买房成本反而增加了16万。如果按照融360统计的11月5.36%计算，买房成本将达到201万，即房子便宜10万情况下，买房成本反而增加了整整22万。真的是不算不知道，一算吓一跳！其实，很多人都理解利率的变化对于买房成本的影响很大，但并不会意识到影响这么大。合肥真实房价1.63万/㎡现金流才是的约束目前合肥房管局及国家统计局公布的数据显示，合肥的新房价格在1.4万/㎡，但是很多人觉得合肥目前的房价不止1.4万！其实，根据公式我们是可以推算出目前合肥的真实房价数据的！如果我们假设两口之家最多能够拿出一半的工资作为月供，那么根据当时的平均房贷利率和，就能计算得到最大贷款金额。并进一步得到这一情况下对应的上车盘的房屋总价。再用总价除以面积，就得到这一逻辑下的合肥房价。非常吻合实际情况：-1.4万/平，-1.6万/平，-1.8万/平。因此，可以认为居民的现金流情况锁死了房价的区间这一假设是合理的。而从上表也可以看出，这一假设下的变量就是：工资、房贷利率！工资和房贷利率这2个变量决定了合肥的房价是多少。房贷利率不断升高工资增速不断下降一、房贷利率正处历史低位任泽平说，房价涨跌短期看金融。这句话我是很认同的。上图显示的是近20年房贷利率的走势，我们可以看到几点：1、当前利率仍低。从历史数据来看，2008年底至今的差不多9年时间里，有5年时间（2011上半年-2015上半年）房贷利率都在6%以上；2、目前的情形与2010年11月左右相似。不论是09年和16年楼市的暴涨，还是利率的点位和趋势。3、负相关性。房贷利率一旦进入上升趋势，房价涨幅往往就开始收窄直至转为下跌，反之亦然；你以为买房成本已经骤升，实际上当前利率还处于历史低位。二、合肥工资增速放缓工资实际上也与利率显著相关。并不是谁决定谁，但是确实是相关的。一般来说，工资增长推动物价增长，而物价增长又会反过来增加提升工资的压力。以过去4年为例：在未来大概率利率持续走高的情况下，我们还将会看到工资的增速明显放缓。猜想2年后合肥房价？利率提高目前的情形和2010年11月左右确实比较相似：1、2009年楼市大涨，2016年楼市大涨；2、2010年下半年开始利率加速上升，2017今年下半年利率开始加速上升；3、2010年11月平均房贷利率5.03%，去年11月利率5.01%。我们来做一个猜想：如果2010年11月的历史重演，看看2年后的合肥房价将会市多少！说明：2018年利率我们使用2010年12月~2011年11月平均房贷利率，即6.43%；2019年利率我们使用2011年12月~2012年11月平均房贷利率，即6.98%；对应2018年和2019年的工资增速为了保守起见参考2014年的4.00%。按照这个猜想，以当前房价16300元/平为基准来看：2年后房价14700元/平，下降10%；明年将会有一波较大幅度的下降，大概在8%；后年房价将会比较稳定，略微下跌2%。写在最后房贷利率对于楼市影响非常大。因为它与决定楼市价格的2个因素(工资和月供)息息相关。基于内部和外部的双重原因，未来利率将会持续走高。如果这个猜想成立，那就意味着房价还将会下跌，距离见底的时间还早。明年才是楼市真正的考验。虽然房价下跌，但是跌幅并不算深。两年合计10%的下跌对于自住者来说其实并不算什么，但是高杠杆的朋友们日子可能就非常煎熬了。总结没有人是先知，未来走出年的走势是一种可能性，但最多也仅仅是一种相对较大的可能性。而且下跌10%的房价也是极端的现象，虽说未来2年楼市不会太好，但是也不会太差的！3月4日春晓行动看房团新春首场大型联动看房，2018年3月4日，365淘房免费看房团即将出发！九区三县，多条线路同时出发，带你看最想要的家！活动福利：1、免费参与，随赠详尽可靠的合肥楼市地图！2、美女房博士&区域楼市达人全程贴心服务、专业解答3、看房大巴车免费接送报名方式：1、扫描下方二维码报名2、拨打
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包河区小区合肥房价两极分化太严重，贵的3万/㎡，便宜的只要6000/㎡！|合肥|房价|便宜_新浪网
合肥房价两极分化太严重，贵的3万/㎡，便宜的只要6000/㎡！
合肥房价两极分化太严重，贵的3万/㎡，便宜的只要6000/㎡！
合肥楼市度过了疯狂的2017，迈入了同样疯狂的2018年！据了解，合肥目前的房价依然在蹭蹭往上涨，不少没买房的网友纷纷吐槽了起来。但是与这些相比，合肥房价最大的问题还是两极分化太严重了！据了解，本周合肥9区3县共炸出来20盘3572套房源备案。从备案项目中可以看出，合肥各区房价差距真的太明显。在各备案项目中，均价最高的为融创信达政务壹号，装修装修洋房均价为29999.48元/㎡，无限接近于3万/㎡。而均价最低的为文德凯旋门项目（位于长丰县水家湖区域），毛坯高层均价仅为6410元/㎡！两极分化严重，对合肥楼市肯定是有很大影响的。由于从2016年来开始，合肥房价狂涨，也吸引了不少地王入驻，导致合肥高价盘频出，房价上涨没了上限，高价盘拉动了低价盘，低价盘不得不涨价，跟上市场的脚步。这就导致了合肥买房者压力骤大，直接影响到楼市，去化困难，房子卖不动的情况。据了解，目前不少合肥刚毕业的大学生普遍反映合肥房价太高，且工资又过低，在合肥买房的可能性很小，所以不少人纷纷转移到其他大城市和三四线压力较小的城市。不少专家表示，如果房价再不管管，人才可真的要走光了！
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&如何看待合肥房价？
如何看待合肥房价？
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　　一谈到房价，总是会冒出无数专家，以居民收入、城市定位、未来发展和政策等多方面分析房价涨跌。　　但是，决定价格的核心要素还是供求关系，这是*根本的经济学原理。　　这也是为什么无数专家几十年来日以继夜不断看衰房价，但房价却高歌猛进一路上涨的打脸事实。　　城市化尤其是*城市化才是房价上涨的较大推手，因为这带来了大批的购房者和如同洪水猛兽一般的买房资金。　　作为一二线城市，其城区范围开发土地有限，也就决定了其供给有限，一旦形成了供不应求的局面，房价自然会节节上涨。　　这也是合肥的房价比长沙、武汉等城市高的直接原因。　　因为作为省会城市而言，合肥的面积确实是太小了。　　核心区域又多集中在靠西和靠南的区域，供给有限，而合肥又集中了目前全省较好的教育、医疗和商业、工业资源，自然能吸引省内乃至周边大量人口的迁入。　　而在2015年之前，合肥的整体房价还处于相对洼地，均价一直在万元以下。　　在长三角副*城市确立以及将巢湖纳入合肥的几大利好之下，这种外来人口的涌入趋势更加明显。　　尤其是2016年，更是出现了购房还需找关系，买房还要捆绑车位和精装修的怪象。　　一度有在合肥买房必须要认识副市长的怪谈。　　因此，2016年合肥开始的限购等调控政策，即便是在全国范围内都算得上是严厉的。　　将脱缰野马一般的摁了下来，否则2016合肥房价真不知道会飞到哪里去。　　但是，就此便说合肥房价已经到头了，还为时过早。　　单以小编周边的人为参考，大多数步入30岁后的人群在购买了合肥的首套房后，因为教育、改善生活等多方面需求，仍然存在购房欲望。　　只是这种购房需求暂时被一系列政策压抑，而处于观望阶段。　　一旦政策有所松动，该买的还是会买的。　　尤其是合肥限购满一年后，除了滨湖等之前过分炒作区域外，其他区域价格相对趋稳，一些过去无人问津的区域如肥西肥东长丰三县、新站区、北城等配套相对较差的区域纷纷破万，这已经从另一个方面显示出暗流涌动。　　较后还是那句话，无论你看好合肥也罢，或者是看衰合肥也罢，合肥的房价走势都不会以个人的感情和判断发展。　　究竟是涨是跌，时间会给出较后的答案！点击任何端口，留下您的电话，您就是我们VIP比售楼处更便宜，省钱、省时、省力№1&置业管家24小时在线咨询，及时回复，解决您的购房疑问，让您买房更省心省力省钱。№2&吉屋网报名专车看房，滴滴专车司机接送，随叫随到，售楼处还有我们的专业置业管家接待，看房省心省钱又省事。品质推荐（点击以下楼盘，可查看楼盘更多详情）扫一扫，登录手机版吉屋▼码上有房
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这五类房子最难转手 房价再便宜也不能买！
来源：融360
上周，两大部委发文宣布防止小产权房合法化，就在同一周的周末，重庆、南昌等6大城市出台政策，其中重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳5城分别对新购住房再上市作出限定，时间为两至五年不等。融360房贷君(fangdai123)认为，此时买房已经不能仅从价值、地段角度看了，买房后能否再转手是当前购房人需要重新思考的问题，按照目前的市场情况看，有几类房子转手较难。
1、小产权房
一直以来小产权房就一直徘徊在楼市灰色地带，虽然价格相对普通房子优惠许多，但因为没有合法的产权证，不能上市交易，即使买了也只能行使居住权，没有所有权，而且从政策层面来讲，已经不止一次提及小产权房问题。7月份的时候，北京针对一些发布小产权房房源信息的网站和交易平台，约谈了相关负责人，上周两部委又明确小产权房不能合法化，买小产权房等于是走入了一条死路，一旦以后出台针对小产权房的限制-政策，也不是没有可能。
2、热点城市商住房
上半年的时候，商住房在多个城市都遇到了阻碍，以北京为例，买商住房只能全款不能贷款，这就淘汰掉一大部分人，而且商住房还会占用购房资格，没有入学、落户条件，想通过它实现居住梦不过是黄粱一梦。
3、有政策限制城市的房子
还有一种就是像重庆、南昌一样，规定房子买入几年内不能上市交易，这样一来就应了&房子是用来住&这句话，刚需在这些地方买房就是为了居住，而且是长久的，如果是为了炒房而买的话，几年内不能卖掉房子，不就铁定被套了?
自去年的9.30以来，已经经历了两轮政策潮，9.30和今年的北京3.17，时间间隔了半年左右，这次距离上次也已经过去半年，似乎又将是新的一轮，从一线城市到强二线、再到兴起的三四线，一层层扩散，让房子回归居住属性是这些城市的根本目的，想靠转卖房子实现暴富已经变得相当不现实了。
4、房龄20年以上的二手房
对于二手房来说，房龄影响着买房贷款年限，房龄越大意味着贷款年限越短，每月的还贷压力越大，房龄20年以上的房子几乎是一个极限，要求严格的银行可能会降低贷款额度甚至是拒贷。目前银行加强了对房贷业务的审核，房龄是一个重要审查项目，所以房子转手的时候，买房人也会关注房龄，担心影响房贷申请。
5、产权不明确的房子
买房热的时候，有些人会用亲戚朋友的买房指标购房，这种房子在转手的时候，容易出现产权人不明确的情况，比如这边产权证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一个人说房子是他的，钱都是他出的，真正的购房人夹在中间显得很尴尬。更重要的是，很可能会影响到以后的买房流程，对购房人很不利。所以买房时，除了核验产权证上的业主名字，最好也走访一下小区，旁敲侧击了解房子的实际居住人是不是其本人，产权不明的房子最好就不要买了，以后比如说转手了，可能刚买完就会牵扯进去多个&房主&的官司，这类房子转手都不好卖。
其实到了这个阶段，大家思考的问题不能仅仅限于在哪买房，还有就是哪些房子或者说哪些地方的房子不能买。有些人买房心切甚至是嫌房贷压力大，就选择了一些价格较低但是隐藏风险的房子，融360房贷君的一位朋友就曾表示，之前买的房子贷款压力有点大，想卖掉换成便宜的小产权房，真的是被一时的实惠冲昏了头脑，虽然现在房子的投资属性被逐渐冲淡，但是也不能忽视转手变现的能力，毕竟这是倾其所有买的房子，是财产的一部分，以后想变现应急都不能，就有点尴尬了。
原标题：最难转手的五类房子，房价再低也不能买！
编辑：李慧（房产）
[此文系转载，来源于融360，版权归属原作者]
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合肥哪里的房价便宜离市区近
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