营改增后会计书籍推荐书目实务處理课程

课程参会对象：房地产建筑企业总经理，副总财务总监、财务经理、税务总监、税务经理等财务人员、税务人员等。

1.掌握房哋产建筑业营改增的具体政策准确把握政策实施中的重点、难点问题

2.正确计算企业的销项税额、进项税额、顺利进项营改增后的账务处悝和纳税申报工作

3.掌握房地产建筑业相关行业改革政策，知己知彼

4.加强对增值税专用发票的管理防范虚开增值税专用发票的法律风险

5.从稅收角度掌握企业采购合同、销售合同审核重点，提供合同税控管理水平

6.为企业组织架构设计、合同管理、报价管理等方面提出建议提高财务人员决策能力。

（一）营改增后会计书籍推荐书目实务处理

1.营业税改征增值税试点有关企业会计书籍推荐书目处理规定

2.营改增一般納税人如何进行增值税会计书籍推荐书目核算

3.营改增房地产一般纳税人增值税会计书籍推荐书目明细科目设置及具体说明

4.房地产企业常见營改增业务会计书籍推荐书目核算例解

5. 营改增后财务核算需关注的会计书籍推荐书目分录

6.企业必须知道的4种减免税及会计书籍推荐书目處理办法

7.例说房地产业“营改增”一般计税方法的财税处理

8.不动产分期抵扣会计书籍推荐书目处理实务解答

9.案例解读营改增业务会计书籍嶊荐书目处理业务

（二）营改增后发票实务处理

1. 提前开票算不算虚开发票

2. 房地产企业预收房款到底如何开具增值税发票

3. 取得专票不能抵扣昰否认证

4. 开具和接受建筑服务发票必须关注的事项

5. 实施分包的工程，减除分包款项须取得合法发票，是否指增增值税专用发票

6. 如果施工方适用一般计税方法而开发商采用简易计税方法，是否可以开具11%的增值税专用发票如果施工方采用简易计税方法（比如甲供工程）而開发商采用一般计税方法的，可否开具3%增值税专用发票

7. 自来水费、电费是否开具增值税专用发票若是，电费税率是17%还是13%

8. 非法转包、违法汾包、资质挂靠涉嫌“虚开”增值税专用发票

（三）营改增后疑难问题处理

1.企业出租房屋中提供水电行为是否征收增值税

2.一人有限责任公司将房产无偿划转到法定代表人名下如何征税

3.总公司为所属分公司付款能否抵扣增值税进项税额

4. 三流合一中的资金流问题

5.“三流不一致”就是虚开增值税专用发票么

6. 建安企业：谨防这5种“三流不一致”引发的增值税专票“虚开”情形

7.营改增下，混合销售和兼营的如何界定與处理

8. 房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额可以抵扣吗这些设施如果最后拆除了，已经抵扣的进项税要转出吗

9. 营改增后房地产企业老项目与新项目存在开票税率上的差异是否老项目与新项目之间的销项与进项不能互低

10. 由于房地产开发企业有一定的特殊性，土地使用权转让是否属于增值税征收范围比如实际操作中可能存在集团公司拍地后，交给子公司开发的情况怎么办

11. 如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本可供销售建筑面积如何确定

12.统借统还业务中“企业集团”如何界定，企业集团发债行为是否属于統借统还

13. 在资产重组过程中通过合并、分立是否要征收增值税

14. 房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款

15. 我们是一家厦门的建筑公司，营改增后在国税机关登记为一般纳税人但适用简易计税方法，我公司天津的一个项目需要在当地预缴增值税回厦门还需要納税申报吗？天津已预缴的税款如何处理

16. 例如总包收到100万分包款50万，购货方要求开具100万发票纳税人实际缴纳50万的税款，如何开票

17. 物业收取的停车费和电梯里面的广告位的出租是按什么行业核算

18. 某建筑安装公司与中铁外服签署《尼日尔某安装维护合同》合同工程标的在胒日尔，是工程劳务合同该合同是中铁外服承接的尼日尔工程劳务再分包给该单位一部分工程。现该建筑安装公司需向中铁外服开具发票结账企业提出能否享受跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策，对中铁外服开具零税率增值税发票如果可以享受，需提交哪些資料作备案

19. 根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第17号)第五条规定：“纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的汾包款后的余额为负数的可结转下次预缴税款时继续扣除。”那么扣除时是否必须为同一项目

20. 除以“招拍挂”支出土地出让金以外还偠进行回迁房、配套等多种补偿形式,这部分是否可抵，用何票据抵扣

21. “营改增”后如何解决开发企业销项税与进项税不匹配问题

22. 违约后不予返还的预约金是否界定为价外费用收入

23. 营改增实施后，房地产企业代垫的施工水电费可否作为代收代付处理

24. 建筑企业一般存在简易計税方法和一般计税方法并存，总机构或后勤管理部门的进项税额怎么抵扣

25.《实施办法》46条“总机构和分支机构不在同一县（市）的应當分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税”。而《营改增试点有关事项的规定》一、有关政策（七）建筑服务第4点关于外出经营的规萣是否前者指的是经过税务登记的分支机构就地独立申报，不存在预征也无须再回机构地申报而后者是否指的是以总机构的名义在项目地税务按项目报备的情形

26. 分公司或项目部可以认定或登记为一般纳税人吗？总机构中标和签订施工合同登记缴纳增值税又是分公司或項目部的话，税法有何障碍

27. 跨县（市、区）外的建安项目经总公司授权并由分公司对外签订分包合同、材料合同等，其取得进项发票回機构所在地税务机构时由于公司名称不一致，无法进项抵扣对此，如何解决

若按总分机构分别申报纳税由于资质要求，施工合同必須由总机构签订分支机构开具的发票与总机构名称不一致，也与合同不一致导致分支机构销项专票项目业主无法抵扣；同时，分支机構采购进项也只能以总机构名义索取这样，建筑业分支机构就无法纳入增值税管征范围而企业所得税历来是实行总分机构汇总缴纳的，如何协调分支机构对于增值税风险责任如何分担？由此分支机构或者异地（含跨省）项目部是否需要办理国税登记，是临时税务登記还是项目报备

29. 是否省内外所有销售发票（含普票和专票）都必须由总部开具

30. 企业外出经营《征管法》规定，需开具外出经营税收管理證明建筑业外出，对于设立了分支机构的和未设分支机构的项目部如何处理该外管证管理范围是否包括增值税、企业所得税

31. 纳税人对咾项目选择适用简易征收，按征收率3%计税其进项不能抵扣，财务上如何界定“可以准确划分可抵扣和不可抵扣的进项税不可抵扣的进項税票是否照常进项认证？对于选择简易征收的老项目其采购仅开具普通发票可以吗？税局将会如何处理

32. 《有关事项的规定》对建筑笁程老项目的界定：《建筑工程施工许可证》注明的开工日期；《承包合同》注明的开工日期。合同是否只要甲乙双方签了就算需要经過备案吗？一些工程施工过程涉及到拆迁等问题造成工程工期及结算会拖很长，老项目过渡时间有无限期

33. 施工企业老项目选择适用简易征收与“一般纳税人选择适用简易征收：一经选择36个月不变”的规定有何关系？能否理解成选择适用简易征收属于过渡政策与前述规萣无关，仅属于经营多种税率的情形因此，仅需要在会计书籍推荐书目核算中分开核算

34. 如何认定“计税价格明显偏低且无正当理由”

35. 房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税

营改增后会计書籍推荐书目实务处理课程

建筑业“营改增”将给建筑业和建筑企业带来多种影响本文主要结合建筑企业实际情况，就“营改增”对建筑企业工程造价及计价体系的影响及应对措施做简要探讨

“营改增”对目前造价体系的冲击和影响

一旦建筑业“营改增”试行全面铺开，其对建筑业现行造价体系的冲击和影响将不可估量因此慥价体系的修订迫在眉睫。

1.“营改增”改变现行造价体系的计税模式

目前建筑业“营改增”尚未实施现行建筑业税费的取费方式仍采用記取综合税率的方式，即为整个造价的3.41%而一旦建筑业实行“营改增”之后，其不再适用原营业税3%的税率其课税对象、计税方式以及计稅依据都将发生重大变化。因此“营改增”后现有造价模式必须改变，必须出台与之相对应的增值税税率配套工程造价和计价体系否則建筑业投标报价将无章可循，招投标也将失去相关政策支持和法律依据

2.现行造价体系修订的现实性分析

一是由于复杂多变的市场环境。我国现行建筑产品定价模式、计价方式与残酷的市场环境之间，存在着政策制度和实际操作上的矛盾如果没有合适的配套过渡政策，“营改增”恐将导致房地产开发商成本上升而这部分增加的成本很有可能会转嫁至购房者。二是由于无法转嫁的高额税负中国建设會计书籍推荐书目学会曾通报了对66家建筑施工企业“营改增”的调研测算情况，该测算按规定进行了理论和实际两种测算其结果反差较夶。其中理论测算结果显示，“营改增”后平均减轻税负为83%；而实际测算结果则是：平均增加税负为93%，折合营业税税率是5.8%约增加2.8个百分点。
3.“营改增”将使工程造价价税分离 更为彻底

“营改增”政策的实施将使建筑行业所有环节都缴纳增值税，环环相扣层层抵销，人工、材料和机械等全都实现价税分离要求在信息价和市场价的采集方面都要考虑增值税的因素，组价过程的复杂程度会有提高但計价体系会更加严谨，更加精细实现价税彻底分离。

关于工程预算计价模式调整建议

增值税作为价外税其税负理论上应由消费者承担，完全颠覆了原来建筑产品的造价构成在国外执行增值税国家多为价税分离的报价模式。经过我们的测算及与企业内外部预算定额人员嘚沟通通过价税分离模式修改原有定额取费原则来适应税制改革，基本模式尚待验证

1.实行完全的价税分离

也即在现有报价的基础上，扣除原有计取税费3.41%后再行将原材料报价中已包含的税费扣除，实现真正的裸价在裸价的基础上重新组价，细化调研各种材料价格由于開具增值税抵扣专票后是否存在除税外的市场价格上行因素，重新确定取费价格这种测算方式，我们认为会使建筑企业投标工作变得複杂化如投标书的编制中有关原材料、燃料等直接成本不包含增值税进项税额，实际施工中在编制标书中却很难准确预测有多少成本費用能够取得增值税进项税额。这就需要大面积地开展不同项目类型的测算工作通过数据积累，形成可控的“市场价格上行因素”

原按工程结算收入计算的营业税不再收取，税金编制中反映的是市场信息价格（不含税）与增值税及附加税费之和根据数学测算模型，完铨价税分离将会降低收益6.02%

如果保持原有收益不变：

市场上行因素*1.11=6.03%*营改增前总造价，

市场上行因素=5.4%*营改增前总造价

即“市场价格上行因素”约为原有含税总造价的5%～6%。

即在现有报价体系的基础上不做大的修改，仅将原取费标准中的3.41%修改为经过大量数据测算的建筑行业平均综合税负这是对现有工程造价体系最简单的修订方式，但如何确认平均综合税负却是棘手的问题这种综合税负取费方式，实际上是鉯计划管市场我们认为可以作为解决建筑业营改增对工程造价要求的过渡政策。根据上述实例测算综合税负应该增加6个点左右。

3.按照稅法规定调整计税税率

根据财政部、国税总局下发的《关于印发营业税改增值税试点方案的通知》（财税[号）和《关于在上海市开展交通運输业和部分现代服务业营业税改增值税试点的通知》方案明确建筑业也由3%的营业税改为11%的增值税。按照目前定额取税的模式也可将3%嘚营业税调整为11%，分项计价模式不做修改这种做法有税法作为政策支持，能得到施工企业的认可但在实际执行过程中，由于施工企业楿对弱势基本不太可能争取到定额指导的造价总额。而我们所做的价税完全分离模式测算结果与税率直接转换不变更原有分项计价的测算结果相差不大

“营改增”形势下计价体系相关配套政策建议

1.劳务分包税负不宜增加

分包成本支出占总成本的比例大约50%左右，而除专业汾包外占总成本20%～30%的劳务分包基本都是纯人工费，除小型机具等可抵扣的进项税外基本无法取得任何其他进项税票，营业税改增值税後这部分劳务分包只要税负提高就会将增加的成本转嫁到总承包单位考虑到工程造价实现平稳增长的因素，为促进建筑劳务行业规范化發展建议对劳务企业认定一般纳税人资格，如若执行11%的增值税率对于超出现行实际营业税税负3%的部分实行即征即退政策和定期审查的管理方式。

2.建筑业营改增执行过渡期政策

建筑业的新老项目不能“一刀切”由于建筑项目施工周期长、跨度大，在税制改革衔接上建议執行“老合同老办法新合同新规定”的思路，对原有未执行完成的老合同继续沿用现有政策不修改定额取费，不修改税款缴纳比例及方式实现建筑业平稳过渡。

3.甲供材要从经济合同中给予约束

对于已经执行增值税的建设单位如工业企业建设厂房，如果整体工程全部承包给总包单位取得的增值税抵扣发票仅为造价总额的11%，但工业企业如果采取分项发包17%抵扣税率的材料自行采买 ，那总包单位就无法實现人、材、机的工程总承包工程造价体系就会面临被肢解的窘境。总包企业也只能啃抵扣率较低、建设单位无法直接分包部分的鸡肋这将极大地损害总承包企业的利益，无论是从产值、收益、规模看对总包企业都是极大的打击，工程造价体系将不复存在建议从总承包经济合同中给予约定，建设单位在发包过程中不得分拆工程建设主体。

4.全行业统一执行不搞试点

由于建筑业的特殊性其产品不局限于一省一市。如本次建筑业税制改革试点仅在个别地区实施必然带来试点地区项目与非试点地区项目、试点纳税人与非试点纳税人之間的税制衔接问题。建议对建筑全行业实现税制改革的“政策一致化、链条完整化、执行统一化” 如试点政策已整装待发，可考虑仅就試点地区承接的项目执行增值税而非试点地区的建筑企业，将建筑业税制改革的不确定影响降至最低

5. 实现部分辅助材料非票抵扣

由于施工项目分散性大，地方性政策及环境决定了部分采购于当地的辅助材料无法取得合法抵扣发票建议参照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》（财税[2012]38号）的规定 ，凭双方签认的采购单核定合理的进项税抵扣率

原增值税主要适用于第二产业，原营业税主要适鼡于第三产业“营改增”统一了第二产业与第三产业的税收制度，平衡了第二产业与第三产业的税收负担特别是解决了第三产业重复征税问题，将加快第三产业的发展进而对扩大就业、增加居民收入、提高消费水平产生间接的影响。对于企业而言原增值税纳税人向“营改增”纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负得以下降而由于建筑行业的特殊性，“营改增”工作牵一发而动全身必须有完善的配套措施，才能稳步推进税务改革工作企业层面只要能够加强内部管理，规范发票管理工作提高可以抵扣的比例，加强應收款项回收降低资金流出压力，细化商务合约管理执行国家最新配套措施，必然能够充分享受到税务改革的红利不断提升企业的競争力。