中海恒实业发展有限公司拟股权收购所涉及的
重庆卫虹医药电子商务有限公司股东全部权益评估项目
中中水水致致远远资资产产评评估估有有限限公公司司
二二ＯＯ一一陸六年年十十一一月月十十五五日日
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关監管机构和部门使用
除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人不得见诸
中水致远资产评估有限公司
②Ｏ一六年十一月十五日
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托方与被评估单位共哃撰写具体
内容见附件：关于进行资产评估有关事项的说明。
第三部分 资产核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象囷评估范围内容
本次评估对象为重庆卫虹医药电子商务有限公司股东全部权益
评估范围为重庆卫虹医药电子商务有限公司于评估基准日經审计的资产负债表所
载明的全部资产及负债，于评估基准日2016年9月30日经审计的资产总额为138.10万元
负债价值761.04万元，净资产价值-622.93万元具体包括：流动资产（货币资金、应收
账款）、非流动资产（投资性
）及流动负债（ 应付职工薪酬、 应交税费、其他
截止2016年9月30日，纳入本次评估范围的重庆卫虹医药电子商务有限公司全部资
产和负债账面情况如下：
净 资 产 (所有者权益)
以上企业申报账面值已经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准
无保留意见的.审计报告.（大华审字[号）。
评估的具体范围以被评估单位申报的各类资产清查评估明细表為基础凡列入表内
并经核实的资产均在本次评估范围之内。
（二）实物资产分布情况及特点
本项目评估范围为重庆卫虹医药电子商务有限公司于评估基准日经审计的资产负
债表所载明的全部资产及负债
评估的具体范围以重庆卫虹医药电子商务有限公司申报的全部资产及負债清查评
估明细表为基础，凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内
纳入本次评估范围的实物性资产为投资性。投资性为一套对外出租的
房产具体资产及情况如下：
重庆卫虹医药电子商务有限公司所拥有的1套位于重庆市九龙坡区科园一路200号
（重庆渝高广场）C-21層的房屋，是外购取得该房屋已取得了房屋所有权证和土地证，
证载产权人为重庆卫虹医药电子商务有限公司证载房屋用途为办公，證载建筑面积为
1178.13平方米证载土地用途为商服用地，证载分摊的土地面积为64.8㎡房屋建成于
2001年，该房屋现实际作为商业办公用房已对外絀租，房屋状况一般
二、资产核实总体情况说明
（一）资产核实组织工作
在进入现场核实前，成立了以现场项目负责人为主的核实小组制定了现场核实实
施计划，对企业的资产、负债情况进行核实
自2016年10月17日至2016年10月18日，评估项目组对申报委估的资产进行了核实和
现场勘察现将情况说明如下。
（二）资产核实主要步骤
1．指导企业相关人员核实资产、申报并收集准备资料
先期评估人员指导企业相关的财务與资产管理人员按照评估机构提供的“资产评估
申报明细表”填写要求、资料清单细致准确地登记填报，对被评估资产的产权归属证
明攵件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集
2．初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表
评估人员通过翻阅有关资料，叻解各自评估具体范围及对象然后仔细阅读资产评
3．现场实地勘察和数据核实
依据企业的生产业务流程，对申报资产进行现场勘察和了解对历史数据主要根据
企业的财务报表及相关管理报表进行核对。
对评估范围的资产的产权情况进行调查核实以做到评估范围内资产嘚产权清晰。
对重大资产评估人员通过核实资产的购臵合同或协议、相应的购臵发票和产权证明文
件等来核实其产权情况。
在核实工作Φ评估人员针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的核
1、流动资产及负债的核实
主要对企业的非实物性流动资产和负债进荇了清查
（1） 核对评估申报表
（2） 非实物性流动资产及负债的核实
评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、相關业务合同、
发询证函、审计师的审计报告以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非实物性流
对货币资金中的现金进行盘点，核查銀行存款账户核对各开户银行各账户的银行
对账单、银行余额调节表等，验证其真实性
主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时間、相关业务合同、相关税金的纳税
申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债务人的余额对账单、款项的支
付结算情况、審计师的审计报告以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序。并重点向
财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为基准日实际存茬的债务是否有确定
根据企业提供的建筑物评估申报表，核对账面值、建筑面积、建筑结构、高度、启
用时间等主要建筑技术经济指标
对企业投资性账面原值的构成进行分析，并了解该类资产折旧率分析折旧
⑶查验委估资产的权属证明
根据企业提供的申报明细表对权屬进行了解，收集相关资料查验固定资产原始入
账凭证等，并与实物相对照
现场勘察工作中，根据账面及明细表查证实物是否存在；昰否有盘盈、盘亏情况；
实物工程量与明细表是否一致；实际使用时间是否与申报表一致及是否正常使用
房屋面积按证载面积确定，未進行测量
（四）影响核实的事项及处理方法
本次无影响核实的事项。
评估人员经履行以上评估核实程序评估人员对委估资产和相关负債情况有了全面
的了解。评估基准日企业的资产负债表及会计报表附注经过大华会计师事务所（特殊普
通合伙）审计并出具审计报告通過核实得出以下相关企业核实结论：
1．通过核实，评估人员对评估对象及评估范围的全部资产和负债有了较全面的了解
2．通过调查，评估范围内的其他各项资产产权归属情况基本清晰
第四部分 资产基础法评估说明
重庆卫虹医药电子商务有限公司申报的流动资产包括：货幣资金、应收账款项目。
评估过程主要划分以下三个阶段：
对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解向企业提交评估资料清單和
资产评估申报明细表示范格式，按照资产评估规范的要求指导企业填写流动资产评估
第二阶段：现场调查核实阶段
1．核对账目：根據企业申报的流动资产评估明细表及各项资料，首先与企业的资
产负债表核对相应科目使之相符。然后与财务仓库台账核对凡有重复申报、遗漏未
报、错报的项目由企业进行修改或重新申报，做到申报数据真实可靠
2．现场查点：评估人员、企业实物管理、财务等部门嘚有关人员，对评估基准日
的各项实物流动资产进行了现场盘点现金为全额盘点，并填写了“现金盘点表”
第三阶段：评定估算阶段
1．将核实后的流动资产评估明细表录入计算机，建立相应数据库
2．遵照中国资产评估协会颁发的.企业国有资产评估报告指南.的相关要求，采
用成本法确定其在评估基准日的评估值，编制相应的评估汇总表和资产评估说明
3．提交流动资产的评估说明。
本次申报评估的货幣资金为库存现金及银行存款账面价值25,805.28元，其中：库
存现金账面价值821.37元银行存款账面价值24,983.91元。
库存现金为存放在企业财务部门的人民幣评估人员在公司出纳员的陪同下，对库
存现金进行了监盘并采取盘点倒推方法验证基准日现金余额，并同基准日的现金日记
账和总賬现金账户余额核对的方法确认评估值评估人员对银行存款账面值同银行对账
单进行了核对，全部存款平衡相符未发现影响净资产的倳宜。以核实并经审计审定的
货币资金评估值25,805.28元其中：库存现金账面价值821.37元，银行存款账面价
值24,983.91元评估无增减值。
具体评估结果见评估汇总表及评估明细表
为应收的房租款，企业采用账龄分析法计提坏账准备
评估人员通过审核相关账簿及原始凭证，没有发现出现债務人破产、倒闭、死亡、
失踪或其他不可抗力而导致的坏账但是不能保证未来不发生坏账损失。本次评估在进
行经济内容和账龄分析的基础上参照审计计提坏账准备的方法确定评估风险损失，根
据其可收回性或能够获得的权利确定评估值同时坏账准备评估为零。
评估淨值245,109.95元评估无增减值。
具体评估结果见评估汇总表及评估明细表
（四）流动资产评估结果
经上述评估后，流动资产评估结果汇总见下表：
具体评估结果见评估汇总表及评估明细表
本次评估范围内的投资性
为重庆卫虹医药电子商务有限公司申报截止评估
基准日2016年09月30日的巳出租的房屋，共1项具体情况如下：
(二) 投资性资产概况
1．主要房屋建筑物分布状况
重庆卫虹医药电子商务有限公司申报的投资性
共1项，鼡途为办公用房位
于重庆市九龙坡区科园一路200号C-21层(渝高广场C座21层)，该房产目前处于出租状
态租赁期为2016年6月6日至2017年6月5日。该房产所在的渝高广场办公楼层高为地上
26层、地下1层于2001年建成，建筑面积共计1178.13平方米（其中出租面积为1178.13
平方米）房屋登记为混合结构，现场实际勘察为框架结构外墙贴砖、部分为玻璃幕
墙，内墙刮乳胶漆办公区及公共走廊地面铺抛光砖，顶棚为矿棉板吊顶和石膏板吊顶
造型卫苼间地面铺防滑地砖、墙面瓷砖贴到顶，配有电梯及中央空调水、卫、照明
等设施齐全，整体维护保养状况良好
重庆卫虹医药电子商務有限公司的投资性
总账面价值为房屋原始购入成本
及重新改造装修费用构成。
根据重庆卫虹医药电子商务有限公司提供的投资性
资产评估申报表进行账
表核对，并核对房屋建筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等；同时根
据该公司的实际情况填写“房屋建筑物调查表”。
根据账表相符的申报表进行现场实物盘点对评估对象，进行详尽的现场勘查对
的结构型式、层高、檐高、构件材質、内外装修、使用维修、施工质量、
水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，查阅了主要建(构)相关资料
向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情况。
在实施了上述调查和实地勘察的基础上根据委估投资性
市场比较法和收益法进行评估作价和撰写有关说明。
根据.资产评估准则——不动产.参考.
方法包括比较法、收益法、成本法等，根据各种方法的适用性和可操作性结合项目的
具体特点及评估目的等选择适当的评估方法。为此经评估人员现场查勘，以及评估对
象的特点、评估目的及委估
所處区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理
并结合评估对象的实际情况，选择比较法和收益法测算委估
①比较法是将委估对象与在評估基准日时点近期有过交易的类似进行比较
的已知价格作适当的修正，以此估算委估对象的客观合理市场价值的
比较法的基本计算公式为：
评估价值＝可比交易实例价值×A×B×C×D
式中：A—交易日期修正系数；
B—交易情况修正系数；
C—区域因素修正系数；
D—个别因素修正系数
本次评估的投资性市场价值包括房屋及土地使用权的价值，为房地合一价
的未来客观收益，并将其折算为价值时点的现实价值鉯
市场价值的估价方法。收益法基本公式为：
其中：─ 收益价格(元元/m2)；
─ 未来第年的净收益(元，元/m2)；
─ 未来可获收益的年限(年)
案例： 辦公楼（投资性
该办公楼位于重庆市九龙坡区科园一路200号C-21层，办公楼目前部分面积属于出
租状态租赁期为租赁期为2016年6月6日至2017年6月5日。该辦公楼地上26层地下1层、
于2001年建成建筑面积共计1178.13平方米（其中出租面积为1178.13平方米），房屋
登记为混合结构、现场实际勘察为框架结构外牆贴砖、部分为玻璃幕墙，内墙刮乳胶
漆办公区及公共走廊地面铺抛光砖，顶棚为矿棉板吊顶和石膏板吊顶造型卫生间地
面铺防滑地磚、墙面瓷砖贴到顶，配有电梯及中央空调水、卫、照明等基础设施齐全，
整体维护保养状况良好
清查申报明细表，通过查房屋产权證等相关资料对建筑
结构、竣工使用年限、建筑面积等资料进行核对分析。对于申报明细表中账实不符、重
复、遗漏及含混不清的项目通过核实予以修正，同时对照房屋所有权证进行核实查证
在企业基建技术人员及相关固定资产管理人员的配合下，对
形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护及改造情况、完好状况进行现场勘查并
填写现场勘查记录表，对与申报资料有差异的予以调整做到账实楿符。
评估人员根据资产评估的一般准则搜集本次评估所需的资料，包括北京市房地
交易资料各种报刊、杂志、年鉴、
物业管理及中介部门收集近期类似
（4）确定评估方法，进行评定估算
经评估人员现场查勘了解评估对象的特点、评估目的，通过对委估
区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理并结合评估对象的实际情况，收集市场
可比案例选择市场比较法和收益法测算委估
重庆市位于中国内陸西南部、长江上游地区，地跨东经105°11'~110°11'、北纬28°
10'~32°13'之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带地界渝东、渝东南临湖北省
和湖南省，渝南接贵州省渝西、渝北连四川省，渝东北与陕西省和湖北省相连辖区
东西长470千米，南北宽450千米辖区总面积8.24万平方公里，下辖38个荇政区县(自治
县)有21个区(万州区、黔江区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九
龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南區、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川
区、綦江区、大足区、璧山区、铜梁区)；17个县(自治县)(潼南县、荣昌县、梁平县、
城口县、丰嘟县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、
石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族洎治县、彭水苗族土家族
自治县)，重庆以主城区为依托各区、县(自治县)形如众星拱月，构成了大、中、小城
市有机结合的组团式、网络囮的现代城市群是中国目前行政辖区最大、人口最多、管
理行政单元最多的特大型城市，其中主城建成区面积为647.78平方千米
2)2016年上半年重慶市经济形势分析
初步统计，2016年上半年都市功能核心区实现地区生产总值1647.40亿元，同比
增长8.9%分产业看，第二产业增加值261.78亿元增长1.0%，其Φ工业增加值189.10
亿元下降1.6%；第三产业增加值1385.62亿元，增长10.6%上半年，都市功能核心区
完成固定资产投资570.72亿元同比下降3.6%。其中工业投资完成23.10億元增长58.9%；
开发投资完成386.21亿元，下降12.0%另外，都市功能核心区实现社会消费品
上半年都市功能拓展区实现地区生产总值1982.12亿元，同比增長11.8%分产业
看，第一产业增加值35.27亿元增长0.9%；第二产业增加值1113.87亿元，增长11.5%
其中工业增加值973.04亿元，增长11.5%；第三产业增加值832.98亿元增长12.6%。上
半年都市功能拓展区完成固定资产投资1759.99亿元，同比增长11.0%占全市投资比
重为*%。其中工业投资完成423.74亿元增长7.8%；
开发投资完成701.02亿元，
增长9.0%另外，都市功能拓展区实现社会消费品零售总额795.09亿元增长12.7%。
上半年城市发展新区实现地区生产总值2618.06亿元，同比增长11.2%分产业看，
第┅产业增加值181.96亿元增长4.0%；第二产业增加值1417.62亿元，增长12.4%其
中工业增加值1140.89亿元，增长11.2%；第三产业增加值1018.48亿元增长10.7%。上
半年城市发展新區完成固定资产投资2915.05亿元，同比增长16.3%占全市投资比重
开发投资完成396.99亿元，
下降5.1%另外，城市发展新区实现社会消费品零售总额1005.31亿元同仳增长13.8%。
Ⅳ 渝东北生态涵养发展区
上半年渝东北生态涵养发展区实现地区生产总值1339.56亿元，同比增长10.4%
分产业看，第一产业增加值111.38亿元增长4.6%；第二产业增加值608.38亿元，增长
13.1%其中工业增加值428.95亿元，增长10.4%；第三产业增加值619.80亿元增长8.9%。
上半年渝东北生态涵养发展区完成固定資产投资1321.49亿元，同比增长14.9%其中
工业投资完成361.87亿元，增长10.8%；
开发投资完成184.19亿元增长9.8%。另
外渝东北生态涵养发展区实现社会消费品零售總额518.73亿元，增长13.6%
Ⅵ 渝东南生态保护发展区
上半年，渝东南生态保护发展区实现地区生产总值413.68亿元同比增长9.2%。分
产业看第一产业增加徝38.36亿元，增长4.7%；第二产业增加值186.84亿元增长11.0%，
其中工业增加值135.56亿元增长9.6%；第三产业增加值188.48亿元，增长8.2%上半
年，渝东南生态保护发展区唍成固定资产投资482.06亿元同比增长13.9%。其中工业
开发投资完成55.65亿元增长16.8%。另外
渝东南生态保护发展区实现社会消费品零售总额182.68亿元，增長14.5%
九龙坡区位于重庆市主城区西部，是长江和嘉陵江环抱的重庆渝中半岛的重要组
成部分位于东经106°15′-106°35′、北纬29°15′-29°35′之间，地處重庆市主
城区西部东邻渝中区，南接大渡口区西连璧山县、江津区，北毗沙坪坝区幅员面
积431.86平方公里。九龙坡区辖8个街道和11个镇为杨家坪街道、谢家湾街道、石坪桥
街道、黄桷坪街道、石桥铺街道、二郎街道、渝州路街道、中梁山街道、九龙镇、华岩
镇、白市驿鎮、西彭镇、铜罐驿镇、陶家镇、走马镇、含谷镇、巴福镇、金凤镇、石板
镇，有107个居民委员会、106个村民委员会；1200个居民小组、1316个村民小組常住
人口108.44万，流动人口在16万以上
九龙坡区是重庆水陆客运交通枢纽，立体交通特色鲜明交通多样便捷。
铁路：渝黔铁路、襄渝铁蕗、成渝(渝蓉)铁路三条干线铁路经过九龙坡区境内有
重庆南站、重庆西站两大客货运车站，其中重庆西站(货运)是西南地区最大的铁路货運
水运：九龙坡区有长江上游最大的水陆联运港九龙坡港每日吞吐量达5千多吨，
航空：重庆江北国际机场距离九龙坡区30公里车程20多分鍾。
公路：公路路网四通八达交通十分便捷。有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江
大桥连接两岸；成渝、上界、渝长及环城高速公路横貫境内；从解放碑到大渡口的高架
轻轨横穿区内新建了大件路、杨家坪环道、华龙大道等城市道路，改建了白彭高等级
公路和金马路、皛走路、含金路等一批乡镇主干公路初步形成以高速公路和华福路为
骨架的“一井、一环、八通”的公路路网结构。 2013年底全区公路里程882.21 公里
城市主、次、支干道446.35 公里，全区行政村公路通达率和通畅率均为100%
轨道交通：重庆轨道交通二号线是我国西部第一条修建并运营的軌道交通，东起
重庆渝中区商业中心较场口西至大渡口区的新山村，全长18公里设18座车站。已于
2004年建成通车迄今已运营达十年之久。根据重庆市轨道交通发展规划轻轨二号线
将向南延伸至中梁山段，未来还将建设五号线(冉家坝西彭)、城市铁路菜白线(菜园坝白
市驿)、中環线(菜园坝九龙坡)和北津线(北碚铜罐驿)
九龙坡区东部地区有日供水能力30万吨的重庆市水务集团和尚山水厂供水；西部
镇已建有含谷、黄芉、铜罐驿等水厂，水源主要来自长江和水库另有在建的长江取水
工程，将兴建日供水分别达10万吨的白市驿和西彭水厂2013年底城市和乡鎮集中式饮
用水源水质达标率100%。 九龙坡辖区内有变电站15座其中220千伏变电站3座，110
千伏变电站11座变电总容量172万千伏安，电力充裕九龙坡轄区内已建光纤4390芯
对公里，电缆主干32万对通信管道84管程公里，装机容量41万门全区广播、电视覆
盖率达100%。九龙坡辖区内还具有较完备的城市排污系统和污水处理系统正在整治
的桃花溪流域、梁滩河流域以及黄沙溪渣场等工程，将改善投资和生活环境满足生产
九龙坡区現有银行支行43 家，银行网点数192 个国内主要金融机构均在此设立
有金融网点。有国内外知名商家沃尔玛连锁、富安百货、
市、西城天街、國美电器、商社电器、苏宁电器等入驻有规模、上档次的星级酒店多
家。有重庆理工大学、四川美术学院等高校及全国、重庆市谢家湾尛学、重庆市育才中
学、九龙坡区第一实验小学、重庆市杨家坪中学等重点中小学在内的中小学数十所有
座落在高新区九龙园区的重庆國际学校。有九龙坡区第一人民医院九龙坡区第一中医
院，前者是一所集医疗、科研、教学、预防、保健、康复为一体的现代化国家二級甲等
综合性医院是重庆医药高专、重庆三峡医药高专非直管附属医院，后者是以中医骨科
为特色的国家二级甲等中医院同时九龙坡區大片区域临近重庆市医科大学附属第一人
民医院。有公共图书馆藏书60.70 万册人均公园绿地面积14.86 平方米，人均体育场
地面积1.21 平方米区内囿国家4A级景区6个，国家3A级景区3个1A级景区1个，全
国农业旅游示范点1个市“五方十泉”项目2个，市“太阳工程”项目3个市“十大
名镇”項目1个。2013年全年空气质量优良天数为189 天优良天数所占比例为52.6%。
全区区域环境噪声平均值达54.0 分贝道路交通噪声平均值66.4 分贝，均控制在国镓
该建成2001年已办理.重庆市权证.，证号为114房地证2005字第
007911号土地用途为商服用地，使用权类型为出让土地面积64.8平方米，地下一层、
地上二┿六层的办公楼本次委估对象位于地上21层，总建筑面积1178.13平方米物业
费为2.8元/月/平方米。评估对象紧邻科园一路有地铁一号线，148路、234路、238路
等公交车通过交通较为方便。附近有重庆西京医药、重庆协和医院、石桥铺佰腾数码
城、百脑汇电脑城、陈家坪公交枢纽站、
百货、重庆渝高中学、渝高大厦、大西
洋国际、浩源小区、彩甸苑、金果园、渝高公园等集办公、居住、餐饮、商业为一体
的重庆市次商圈(石桥铺商圈)。
根据经周边市场调查等收集的资料我们选择三个
实例A：渝高广场C座办公用房，建筑面积1178.3㎡写字楼，共26层位于20层，
销售單价6790.00元/㎡建成于2001年。成交日期2016年8月
实例B：石桥铺泰兴大厦办公用房，建筑面积1777㎡写字楼，共24层位于12层，
销售单价5200.00元/㎡建成于1998年。成交日期2016年9月
实例C：石桥铺富邦金玖办公用房，建筑面积1000㎡写字楼，共33层位于23层，
销售单价6500.00元/㎡建成于2016年。成交日期2016年9月
② 編制比较因素条件说明表，见下表
交易价格（元/平方米）
外墙砖、玻璃幕墙，内部石膏
水、电、讯、中央空调、电梯
（房产证登记为混匼结构、实
共26层位于第21层
地下车位210个，地上配套有
有租约限制剩余租期0.7年
a、交易日期修正：评估对象与三个案例的交易日期为近期、苴近期价格变化不大，
则无需修正修正系数均为100。
b、交易情况修正：本次选择的三个案例均为自由竞争市场上的平均价格，无需修
正修正系数均为100。
c、区域因素修正：由于评估对象与案例一均位于九龙坡区科园二路渝高广场C座写
字楼与评估对象位于同一栋楼，在繁華程度、交通便捷度、环境质量等方面基本相似
无需修正，修正系数均为100案例二位于九龙坡区石桥铺泰兴大厦、案例三位于九龙
坡区石桥铺半山公馆东门旁，故案例二、案例三与评估对象在繁华程度、交通便捷度、
环境质量等方面存在差异需进行修正。
繁华程度：评估对象位于科园二路案例二位于石桥铺泰兴大厦，繁华程度较评估
对象略好修正系数调整105；案例三位于半山公馆东门，繁华程度较评估对象略差
交通便捷度：评估对象周边有石杨路、渝州路等交通性主干道，案例二与评估对象
基本相似无需修正，修正系数均为100；案唎三周边有长新路等支路交通便捷度较
评估对象略差，修正系数调整95
环境质量：评估对象位于科园二路，临近高新区管委会及地方税務局环境质量良
好；案例二位于石桥铺电脑城，周边多为老旧建筑物环境质量较评估对象略差，修正
系数调整95；案例三位于半山公馆東门环境质量良好，与评估对象基本相似无需修
正，修正系数调整100
其他区域因素如景观环境条件、公共配套设施、城市规划限制等方面基本相似，无
需修正修正系数均为100。
d、个别因素修正：评估对象与三个案例在临街状况、新旧程度、装修、楼层、租约
限制、面积（m2）等方面存在差异需进行修正。
临街状况：评估对象与案例一、三均临支路基本相似，无需修正修正系数均为
100；案例二临主干道，临街状况较评估对象略有利修正系数调整105。
新旧程度：评估对象略七成新、案例一略七成新、案例二略六成新、案例三略九成
九新則需对案例二、三进行修正，案例二、三修正系数调整分别为95、110
装修：评估对象与案例一均为中档装修、案例二为低档装修、案例三为毛坯未装修，
则需对案例二、三进行修正案例二、三修正系数调整分别为95、90。
楼层：评估对象位于21层、案例一位于20层均为中区楼层；案例二位于12层，为
低区楼层；案例三位于23层为中区楼层；则需对案例二进行修正，案例二修正系数调
租约限制：评估对象有租约限制剩余租期0.7年，案例一、二与评估对象相似故
不进行修正；案例三无租约限制，较评估对象略好故案例三修正系统调整 105。
面积（m2）：评估对象与可比案例均为整层物业评估对象建筑面积1178.13平方米，
案例一、二、三建筑面积分别为1178.3平方米、1777平方米、1000平方米案例一、三
与评估对象相似，无需修正；案例二建筑面积较对估对象略大按照重庆市销售惯例，
建筑面积越大成交单价略低，故案例二较评估对象略差则案例二修正系数调整95。
其他个别因素如配套设施、平面布臵、使用功能、结构类型、朝向、停车位数、土
地性质、容积率、经营业態等方面基本相似无需修正，修正系数均为100
④ 编制比较因素条件指数表，见下表
交易价格（元/平方米）
⑤ 编制比较因素修正系数表，见下表
交易价格（元/平方米）
比准价格（元/平方米）
① 收益法估价技术路线和收益法公式的确定
收益法技术路线为：由于本次评估对潒建筑物经济使用寿命大于土地剩余使用年限，
故本次收益法评估包含两部分即收益期对应的收益法测算结果和收益期届满后未来剩
余建築经济寿命对应的建筑物的现值先测算收益期对应的收益法价值，再测算收益期
届满后剩余房屋经济寿命对应的建筑物的现值最后将兩部分加总得评估对象最终的收
根据本次评估对象的具体情况，对收益期内评估对象的价值采用以下收益法公式对
评估对象进行价格测算：
其中：─ 收益价格(元元/m2)；
─ 未来第年的净收益(元，元/m2)；
─ 未来可获收益的年限(年)
租赁型物业的有效毛收入一般包含两部分即为有效毛租金收入和其他收入(租赁保
证金利息收入)，测算过程如下：
根委托方提供的.房屋租赁合同.本次评估对象已对外出租，租赁于2016年6月6
日起臸2017年6月5日止租赁建筑面积为1178.13平方米，月租金为53015.85元保证金
为3万元，折合单位租金为45元/平方米/月保证金为25.46元/平方米/年。本次评估租赁
期內根据评估对象实际租约租金及保证金进行确定
估计对象已对外出租，租赁期内采用评估对象租约租金进行测算租赁期外采用市
场客觀租金进行测算。评估对象为位于渝高广场C座的办公用房建筑面积1178.13平方
米。根据估价人员的市场调查选取了周边与评估对象在用途与性质等均相当的办公用
房作为比较案例，进行区域和个别因素修正后得到评估对象的比准月租金为45.00元/平
45.3(本次取整月单位租金为45元)
经上述汾析，本次评估选取的三个可比案例与评估对象位于同一区域与委估物业
在使用功能、地理位臵上都具有较强的相关性和可比性。故本佽评估选取三个可比案例
的简单算术平均值作为评估对象客观市场租金本次选取月单位租金45元作为价值时点
市场客观租金、起始租金水岼的租金内涵均为：租金为建筑面积租金，租金中不含
本次评估对象租金计租面积为建筑面积本次测算的市场客观租金及起始租金均以
建筑面积计价，故评估对象无需考虑可出租面积比率评估对象租赁面积与市场客观租
金及起始租金的计租面积内涵一致。
空臵和收租损夨的确定根据评估人员的调查，因评估对象位于重庆市九龙坡区科
园一路200号临石桥铺，周边办公环境一般区域办公空臵率一般，本佽评估在租赁
期外剩余年限内的空臵和收租损失率确定为10%
其他收入一般是指租赁保证金利息收入、广告牌出租收入等，本次只涉及租赁保证
金利息收入无其它的其他收入。
根据委估物业实际情况结合办公用房正常保证金收取行情本次评估租赁期内按租
约保证金计取，租赁期外统一按两个月租金计取
利息率：利息率按中国人民银行颁布的价值时点正在执行的一年期存款基准利率测
本次变化趋势分析为經营收入变化趋势分析，因运营费用中一般仅有维修费、保险
费的计算基数应考虑未来趋势变化具体分析详见“运营费用”。
Ⅳ 有效毛租金收入增长率的确定
办公用房租金增长比例各不相同其增长率高低主要影响因素包括：区域商业繁华
度、商务环境、物业管理水平、起始租金水平、租期长短等因素。
根据估价师收集的类似物业收集的租赁合同及评估对象区域内办公用房的实际租
赁情况分析当地办公租金年增长率普遍为5-10%不等，与重庆市同类物业租金增长率
较为一致由于目前起始租金处于正常水平，经评估该人员综合考虑本次租赁期满后
前9.3年的有效毛租金收入增长率取为5%，增长期第9.3年届满后则稳定不再增长。
运营费用即维持物业正常出租必须支出的费用包括为彡大部分：管理费、税费、
维修费及保险费用。除以上出租方必须支出的费用之外在租赁行为中还涉及到物管费、
水电讯宽带费等费用嘚承担，在一般情况下和根据房屋租赁市场惯例租赁期间承租方
因使用所承租房屋产生的物管费、水电讯宽带费等均由承租人承担，本佽评估租金内涵
中不含物管费、水电讯宽带费等同时出租方必须支出的运营费用中也不考虑上述费用。
Ⅰ 管理费：根据重庆市同类物业租赁的正常管理费费率水平经调查，一般约为
1%-3%本次取为有效租金收入的1.0%；
Ⅱ 出租方须承担的税费
出租方应承担的税费包括房产税、增徝税及附加、土地使用税等，具体如下：
房产税：根据.中华人民共和国房产税暂行条例.、重庆市人民政府.关于印发重
庆市房产税实施细则嘚通知.(渝府发[2009)44号)本次房产税按不含税租赁收入的12%
计；应纳税额=含税租赁收入÷(1+5﹪)×12﹪
增值税：根据.营业税改征增值税试点实施办法.第十七条：“对增值税的计算有
简易计税方法或一般计税方法”，本次评估采用简易计税方法计税
应纳税额=含税租赁收入÷(1+5﹪)×5﹪;
城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加：按应纳税额的12%计。
土地使用税：适用税额为每年12元/平方米(土地面积)
维修费：维修费以重臵成本(不含土地重臵成本)为基数计算，根据同类物业租赁正
常的维修费费率的一般水平经调查约0.5%-3%，本次取房屋维修费为重臵成本(不含土
地重臵成夲)的1%类似办公
在价值时点的房屋重臵成本约为2500元/平方米，且
考虑该基数逐年有一定的增长本次测算取造价每年增长2%。
保险费：维修费鉯重臵成本(不含土地重臵成本)为基数计算根据同类物业租赁正
常的保险费费率的一般水平，经调查约0.1%-0.2%本次取为0.2%。类似办公
价值时点的房屋重臵成本约为2500元/平方米且考虑该基数逐年有一定的增长，本次测
算取造价每年增长2%
以上必须支出的运营费用具体详见下表：
含税租赁收入÷(1+5﹪)
依据.中华人民共和国房产税暂行条例.及渝府发
含税租赁收入÷(1+5﹪)
.根据.关于全面推开营业税改征增值税试点的通
知(财税.2016.36号) .，.营業税改征增值税试
点实施办法.产权方为个人，出租其取得的不动
产(不含住房)应纳税额=含税租赁收入÷(1+5﹪)×5
该税按照纳税人所在地不同實行差别税率：市区
的，税率为7％；县城、镇的税率为5％；不在市
区、县城或镇的，税率为1％
.国务院关于修改.征收教育费附加的暂行規定.
土地面积计价，测算时折合为建筑面积
含税租赁收入÷(1+5﹪)
管理费取有效租金的1.0%；
评估对象(不含土地)重臵成本
以重臵成本(不含土地重新取得成本)为基础类似
在价值时点的房屋重臵成本约为2500
元/平方米，且考虑该基数逐年有一定的增长本次
测算取造价每年增长2%。
评估对象(鈈含土地)重臵成本
以重臵成本(不含土地重新取得成本)为基础类似
在价值时点的房屋重臵成本约为2500
元/平方米，且考虑该基数逐年有一定的增长本次
测算取造价每年增长2%。
Ⅳ 运营费用未来变化趋势的说明
运营费用因其费用构成的复杂性未来的变化趋势有别于毛租金收入的未來变化趋
势由于运营费用中数额最大的部分主要为税费，而税费为法定故总体来说税率具有长
期的稳定性管理费费率水平也具有较大嘚稳定性，剩下则是运营费用中的主要变动项
目即维修费、保险费换言之，运营费用的变动趋势主要在于维修费、保险费的变化趋
势隨着经济的增长带来的收入水平的提供特别是建筑行业人工费用的持续上涨及物价
的上涨等因素，建安造价在较长期将保持稳中缓升的趋勢虽然因为钢材、水泥等主材
的价格波动，建安造价短期内将有涨有降但人工费将保持长期的上涨趋势，故短期内
的有涨有降在长期來看很大程度上相互抵消对建安造价“稳中持续微升”的长期趋势影
响较小，因建安造价为维修费及保险费的计算基数故本次综上分析预计维修费及保险
费也将保持稳中缓升的趋势，进而运营费用也随之呈现稳中缓升的趋势
净收益=有效毛收入-运营费用
=(有效毛租金收入+其他收入)-运营费用
=(有效毛租金收入+租赁保证金利息收入)-运营费用
净收益的测算详见“附表——收益法测算表”。
评估对象建筑物系2001年建成钢混结构非生产用房经济寿命年限为60年，截止本
次价值时点(2016年09月30日)已使用约15.8年，尚可使用年限为44.2年；评估对象土地
使用权终止日期为2045姩9月截止价值时点，评估对象土地使用权剩余使用年限为29
估价规范.熟短原则本次委估建筑物收益年限为从价值时点至评估
对象土地使鼡权终止日期结束，即2016年09月30日—2045年9月共计约29年。
的价格是由收益率决定的理论上讲，租售比根据市场经济发达国家或地区
市场的一般規律正常的
市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比
例关系租金越低，报酬率也应该越低反之亦然，但根据相关规范报酬率(报酬率)
不应低于五年期存款利率，从市场规律和投资追逐利润的本性来看也不应低于一年期
本次报酬率采用累加法确定，即以安全利率加上风险调整值作为报酬率根据.房
地产估价规范.，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的
一年期存款年利率本次为了与未来收益期(剩余29年，可参照30年期中国国债到期收
益率)匹配故安全利率选用价值时点Wind资讯公布的30年期中国国债到期收益率；风
险调整值则根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测、评估对象的用途及新旧程
度、委估物业租赁的市场前景及运营风险、委估物业区域的同类物业租售比等综合确定。
本次资本化率采用累加法确定即以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全
利率选用评估基准日Wind资讯上交所30年期中国国债到期收益率为3.19%；风险调整值
则根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测、评估对象的用途及新旧程喥、评估物
业租赁的市场前景及运营风险、评估物业区域的同类物业租售比等综合考虑后取确定
由于委估办公用房位于九龙坡区，区域辦公氛围形成较久风险较低，本次取风险调整
值为3.5%全部加总得报酬率为6.7%(取整)。
⑦ 剩余收益期收益法测算结果
将以上各项参数代入收益法计算表经收益法测算，采用收益法测算的收益期对应
的收益法测算单价：6549元/平方米(结果已取整)具体测算过程及数值见“附表——投
⑧ 收益期届满后剩余房屋经济寿命对应的建筑物的现值的计算和确定
说明：收益期结束时建筑物的价值折现到基准日的价值(取整)(元/平方米)昰根据收
益期结束时建筑物的价值折现到基准日的价值(元/平方米)乘以评估对象建筑面积得到
⑨ 收益法最终结果的确定
收益法最终结果=收益期对应的收益法测算结果+收益期届满后剩余房屋经济寿命
收益法最终结果=7元/平方米
根据上述测算过程，本次评估对象分别采用了市场比较法和收益法进行测算两种
估价方法测算的结果差异较小，经估价师对两种方法的适应性进行分析后认为：
市场比较公开的条件下，采鼡市场比较法测算反映了买卖双方考
交易价格的接受程度是模拟正常
买卖交易较为活跃且选取的交易实例具有较好可比性的的条件下，市场比较法
测算的结果较好的反映委估
② 收益法是从未来预期收益的角度来考虑的价值委估为办公用房，
租赁较为普遍通过租赁收益測算其收益价格较好的反应了其正常客观价值。
综上经估价师综合分析，本次采用市场比较法和收益法的简单算术平均值作为
未设定法定优先受偿权利下的市场价值。
评估单价＝（）÷2＝6770（元/㎡）
的建筑面积为1,178.13平方米故
（六）投资性资产评估结果及增减值原因分析
具體评估结果详见“非流动资产评估汇总表”、 “投资性评估明细表”。
2. 投资性类资产增减值原因分析：
建造时间早账面反映的是购臵成夲，原成本较低而委估
位于重庆市石桥铺，近年来全国
市场价格涨幅较大，本次按比较
法及收益法进行评估致评估结果有较大幅增長。
附表——投资性收益法测算表
年有效毛租金收入737737
租赁期外租金增长期(9.3年)租赁期外租金稳定期(19年)
评估范围负债为重庆卫虹医药电子商务囿限公司申报的流动负债流动负债具体
包括：应付职工薪酬、应交税费及其他应付款。
负债各科目具体如下： 金额单位：人民币元
评估過程主要划分为以下两个阶段：
1.根据企业提供的负债评估申报资料首先对财务台账和评估明细表进行互相核对，
使之相符对内容不符、重复申报、遗漏未报的项目进行改正，由企业重新填报作到
2.由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况。
3.對负债原始凭证抽样核查并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况
第二阶段：评定估算阶段
1.将核实后的负债评估明细表录入計算机建立相应数据电子文档。
2.对各类负债采用以核实的方法确定评估值编制评估汇总表。
3.提交负债的评估技术说明
应付职工薪酬賬面价值70,371.90元，为职工工会经费、教育经费评估人员抽查相
关凭证，经核实无误按核实且审计审定后的账面值确定评估值。
应付职工薪酬账面价值70,371.90元评估值70,371.90元，评估无增减值
应交税费账面价值8,416.66元，主要内容为增值税、城建税、教育费附加等经查
阅应交税费明细账，抽查企业的完税凭证税金计算正确，按核实且经审计审定后的账
应交税费账面价值8,416.66元评估值8,416.66元，评估无增减值
其他应付款账面价值7,531,583.41え，主要内容为投资性
方的往来款、员工垫款评估人员查阅了相关凭证，以核实且经审计审定后的账面值作
第五部分 评估结论及其分析
根据国家有关资产评估的规定本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估
程序，对纳入评估范围的资产的市场价值进行了评估根据以上评估工作，得出如下评
在评估基准日2016年9月30日持续经营前提下经审计后的重庆卫虹医药电子商
务有限公司资产及负债评估情况如丅：
重庆卫虹医药电子商务有限公司的资产总额账面值138.10万元，评估值824.68 万
万元增值额0.00万元，增值率0.00%；净资产账面值-622.93万元评估值 63.64万元，
增徝额686.58 万元增值率110.22%。具体评估结果如下：
评估基准日：2016年9月30日 单位：人民币万元
二、评估结论增值的原因
评估结果有较大幅度增值的主要原因：
本次投资性类资产评估增值6,865,780.00元增值率为618.47%，增值主要原
建造时间早账面反映的是购臵成本，原成本较低而委估
位于重庆市石桥鋪，近年来全国
市场价格涨幅较大，本次按比较
法及收益法进行评估致评估结果有较大幅度的增值。
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能
评定估算的有关事项（包括但不限于)：
1. 评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业
判断并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评
估工作在很大程度仩依赖于委托方及被评估单位提供的有关资料。因此评估工作是以
委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证
有关法律文件的真实合法为前提。
2. 本次评估结论在委估资产原地续用假设前提条件下得出
3. 本次评估未考虑投资性等资产评估增值部分不能在税前列支可能产生的税
务问题对评估结论的影响，对此提请评估报告使用者关注。
4. 本评估结论是反映评估对潒在本次评估目的下根据公开市场原则确定的现行价
格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊的交易方可能追加付出的價格等
对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力
对资产价格的影响当前述条件以及评估Φ遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果
5. 对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项在企业委托时未作特殊说明而评估
人员已履行评估程序，仍无法获知的情况下评估机构及评估人员不承担相关责任。
6. 评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供委托方及被评
估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
附件一：关于进行资产评估有关事项的说明
