41岁太古城 依然是楼市风向标
原标题：41岁太 依然是楼市风向标
对于香港，大家熟悉的维港更多地集中在西边，尖沙咀、中环等地的繁华热闹名声在外，让许多游客一下飞机便直奔而去。但如果你乘坐港岛线一路向东，在太古站下车，这里是全港最大规模的私人商业园。太古城，太古城中心、太古坊、港岛东中心、东隅酒店，从住宅到商场，从办公楼到花园，太古地产用了41年来发展这片“世外桃源”。华西“财富全球行”记者日前探访了太古城和太古地产总部港岛东中心。长寿基因踏实做事低调做人华西都市报：太古集团也是家族企业。郭鹏：是的。它由Swire家族管理。目前的家族代表已是第七代。华西都市报：太古集团与香港其他家族企业之间有什么区别？郭鹏：仅仅是时间的问题。香港家族企业还在第一代的掌控之中，其中某些正在向第二代过渡。在我看来，对太古集团而言最不寻常的是，到了第七代，仍然是同一类人，同一种理念，但企业规模却更大。如果你纵观全球，回顾历史，你会发现，一个企业由同一家族经营长达200年并且不断发展壮大实属罕见。家族每一代人就如接力赛一样将指挥棒传递下去。他们并不热衷于赚更多的钱。他们已经很有钱了。他们只想开展优质业务。这才是太古集团与众不同之处。华西都市报：家族的信条是什么？郭鹏：“外观莫如实质”。这句话的意思是不要虚有其表。而要脚踏实地。做人要低调。在某种意义上来说，向世人证明你自己的价值，切勿夸夸其谈，而是脚踏实地地做事。华西都市报：用人来管理商业？郭鹏：如果你问太古集团家族成员其业务方向，他们不会说自己是从事地产或航空。他们会说自己其实是在员工管理业务部工作。我不认为，在世界上任何地方你能找到哪家大型企业的董事长，会将整个一周的时间用在与员工交谈上。第1站：太古城楼市风向标对于香港这个土地稀有的城市，太古城真的可以称之为“城”：住宅区占地53亩，建有61幢住宅大厦，共提供1万2千多个单位，人口超过4万。1977年落成第一幢的太古城，规模大，物业质素良好，因此深受香港中产阶级人士欢迎。至今虽然已经有接近40年的历史了，但无论是出租还是售卖，都十分抢手。因此这里也被称为楼市风向标。从太古站一下车，几分钟便来到太古城。从外观上，很难看出这些样式统一的楼宇已经有近40年的历史。在地面停车场之上，记者看到了一大片郁郁葱葱的绿色。将花园及绿化放置在上，这也是当年太古独创的设计。除平台花园外，部分楼宇底层也设有商铺及停车场，方便居民。而位于太古城中部的太古城中心，是香港岛其中一个规模最大型的中心。这个世外桃源完全可以满足人们的所有需求。白天在太古坊的办公室工作，下班后在太古城中心购物、娱乐，晚上在太古城的住宅内休息。怪不得即使已经40岁的“年龄”，太古城依然是香港楼价的风向标。第2站：港岛东中心鹤立鸡群却连接各处在港岛东中，最高的建筑是近年来刚刚落成的港岛东中心，这里也是太古地产的总部。在参观途中，工作人员带领记者一路穿行，穿过住宅、走过商场，不知不觉中就来到了港岛东中心。一体化的设计和连接，让港岛东中心即使落成不久，却也四通八达。楼高68层的港岛东中心，总楼面面积约154万平方英尺，于2008年3月落成。在港岛东中心前，兴建了一个面积达1.9万平方米的露天广场，广场内种植大量树木及草坪，配合流水梯台及水泉，营造了一片绿意盎然的新天地。不少上班族在这里喝咖啡、聊天，而当地的居民也带着小朋友在这里玩耍。像这样的办公楼太古坊中共有10座，它们全部以光纤网络连接，并设有专用卫星传讯站。太古坊设有空调的行人道贯穿所有办公楼，租户和访客均能方便快捷地在内穿梭，同时直达港铁鰂鱼涌站、港铁太古站和太古城中心。第3站：东隅酒店无纸化操作的环保酒店从港岛线D1出口一出来，东隅酒店便伫立在你面前。简洁舒适的配色，大方宽敞的前台，让人有一种回家的感觉。而在前台，根本没有任何纸质的单据，在电脑上便可完成一切入住手续。走进房间，一个小小的iPad，也取代了所有的纸质资料，提供所有的服务信息和交通信息。东隅酒店的传讯主任邓绮雯告诉记者，东隅酒店为了环保，早已进行了全面的无纸化操作。酒店内，还陈列着大量的艺术品，配合美丽的海景，让人身心都能够得到放松。同时，酒店内还有露天游泳池和健身房，提供自行车的出租服务，让旅客即使出差，也能够跟在家一样进行体育锻炼。而屋顶的酒吧，远离喧闹和繁华，可以俯瞰大半个太古城，不仅仅是附近的上班族们的最爱，更有不少人远道而来，享受一份闹中取静的安逸。
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楼市风向标已经转向, 中央今天明确表示坚决降房价
楼市风向标已经转向, 中央今天明确表示坚决降房价
很多人都在问，楼市调控后价格能怎么样，会跌吗？会跌多少，这肯定是无法回答的，因为市场价格可预测的只有趋势，而不可能具体到点位。但在楼市调控者看来，起码要设定个目标。在土地供应上，中央有相关部门今天明确表示进一步调整用地供应结构，提高住宅用地比例，完善“限房价、控地价”土地供应工作机制，加大自住房用地供应和中小套型住房供应比例。新房均价根本不具备代表性，价格都是做好的，高价房不让卖，或者故意多卖远郊区县的，新房均价就下来了。那么我们再看另一个新闻，7月13日，北京顺义后沙峪地块38.5亿起拍，最后中铁拿下，楼面价18400元，商品房销售带装修限价23000元，顺义现在可不算是远郊区县，甚至是中央别墅区所在地，已经是一个富人区。这一块二手房价格也基本上奔5万了，那么在这样的地方明年入市的这个楼盘将以低于周边近一半的价格带来2000套房源。北京的限购，限贷，限地价房价，已经玩出了新的高度，很可能会成为全国楼市调控的风向标。所以，从方方面面，北京调控楼市的决心是十分坚决的，从317新政开始，北京就已经成了全国楼市新的风向标。现在北京楼市能否下降，已经不是方向问题，而是时间问题。可以想见明年20万套房源入市，比周边低一半的房源入市，大量租赁住房入市。北京的高房价问题将得到明显的改善和缓解。再叠加限制贷款和加息周期，二手房抛售将变得十分困难。北京房价跌了，可能很多人说，但我们这可是实实在在的在涨房价，跟我有毛关系。你可以想想，前几年北上深涨价的时候，您那里涨了吗？所以人无头不行，这些地方之所以补涨就是看到了一线城市巨大的房价红利，他们是反复在炒房中得到好处的，所以本能认为在哪炒都能赚钱。另外，大家也在看，一旦北京把高房价问题解决了，趟出了一个模式出来，很可能会全国跟进推广，届时本就供给过剩的三四线城市，可能将遇到流动性断崖。炒房就真得炒成房东了，一旦卖不掉，就只能靠租金收回购房款，乐观一点可能现在得等上80年。你的房子塌了，人不在了，购房款可能还没收完呢。如果要是悲观一点，可能根本就租不出去。现在要承担物业供暖费，到时候还得承担房产税。这时候你觉得房子到底是个资产还是个负债呢？
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&&来源：镇江房产超市网
[导读]作为镇江200万㎡城市综合体，美的城雄踞镇江南徐核心区位，坐享公园胜景，南山环伺在侧，文化广场，市政公园，双公园的养生天境，与区域相得益彰，苏客隆。
& & & 最近特别流行一句话：那些去年劝你别买房的亲戚，今年关系还好吗？中国楼市就像股市一样让人捉摸不透，眼看着投资客们风生水起；而人民币不断贬值，钱存在银行越来越不值钱，心痒难耐想投资房产又不知从何处下手。
&&&&&每一座城市的发展，都应当背负着国家前行的使命。宁镇扬一体化承担着沪宁线上发展战略布局的重要意义，迎来全新的城市机遇，引领南京新的生命。
&&&&&宁镇扬一体化，由三市共同商定，承担宁镇扬三市之间重大发展和沟通交流的综合功能区。总体发展目标、发展定位等由三市统一进行规划和审核，相关特殊优惠政策和权限等由三市共同商议，在辖区内实行更加开放和优惠的特殊政策，鼓励区域内进行各项制度改革与创新合作的探索工作。
& & &美的城瞥见宁镇扬一体化未来，以前瞻的眼光率先入驻中心，与宁镇扬一体化同速发展。
&&&&一个地块的荣耀，自政府决策开始。南徐新城，市政府千亿投资打造城市副中心，拥有便捷快速的立体交通网络，丰富完善的生活大配套，成为泛主城区之外新的置业热点区域。
　　作为镇江200万㎡城市综合体，美的城雄踞镇江南徐核心区位，坐享公园胜景，南山环伺在侧，文化广场，市政公园，双公园的养生天境，与区域相得益彰，苏客隆、好美佳装饰城、五星酒店、等商业林立，繁华之处，悦然而居，地段价值不言而喻。
)采用Art-Deco建筑风格，强调大面积景观观赏功能与活动参与空间的结合。忙碌的生活需要憩息的空间，景观上以新古典主义风格呈现出园林之美，以南北和东西两条轴线建立起景观骨架，打造了七景花园组团，幽然精致，步移景异。让您呼吸着清晨的空气或是沐浴着傍晚的霞光，在公园里锻炼嬉戏，随处天然氧吧的度，高绿化生态社区，畅享绿色生活环境，将自然亲切近距离地带到您身边。住在美的城，就像住在公园里，在垂柳香樟间，听林风沙沙，虫儿啾啾；闲坐中央公园，看孩子在草地上姗姗学步：楼下咖啡店一隅，心情如行云悠悠淡淡。城市纵然再喧嚣，美的城里，树色湖光，绿意欲滴，用真实的自然，将喧嚣、噪杂隔绝在外，给美的城的每一位朋友拒绝喧嚣的权利、选择自然的自由。
　　“美的城”是美的地产落子苏南的重要作品，是镇江市“7+1”城中村改造项目之一，也是“四大行动计划”中城乡建设的重要项目之一。“美的城”规划设计理念立足于文化商业城、工业设计城、生态宜居城“三城融合”，为的是实现融合自然环境，打造宜居社区；聚集高端人才，带动区域经济；传承历史文脉，丰富市民生活，真正实现产城融合。
楼盘电话：转13034
楼盘地址：润州区朱方路与南徐大道交汇处&
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商业特许经营备案号：0005今天全国楼市风向标价格狂跌84%！中央说未来调控政策这样走
新华社刚刚发出的消息，给楼市定调：政治局部署下半年经济工作，强调要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。
究竟什么是长效机制呢？我想如火如荼的推进租售并举的市场，也许就其中之一。而全国首次推出的只租不售70年宅地，今天在上海正式成交！而楼面地价分别为5569元/平方米，5950元/平方米，拿地企业全部是国企。
据上海观察消息，今天下午14:00，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动，上海积极推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。
根据上观新闻的报道，我们不难发现，两块土地的最后拍卖的楼面价分别为：
张江地块方面，成交楼面单价为5569元/平方米；
嘉定地块方面：成交楼面单价为5950元/平方米，拿地房企均为国有企业。
6000元的楼面价，最终开发商的成本是多少呢？
这个成交价，价格低到了“接近赠送”的水平。整整一年前的2016年7月，在距离“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建建发夺得，总价41.98亿元的价格夺得，地价3.03万元/平方米，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价达到3.76万元/平方米。那这次不足6000元的地价真的太不可思议了，换句话说，这块地比去年同位置地块价格狂跌了84%。
据暴财经的信息，本次获得土地的两家公司，实际控制人分别是：
1、上海张江(集团)有限公司的实控人上海市浦东新区国有资产管理委员会
2、上海嘉定新城发展有限公司的实控人为上海市嘉定区国有资产管理委员会
另外，根据《张江科学城建设规划》中的的内容以及嘉定此前方面给出的意见，上述两个地块主要目的都是为了吸引人才，留住人才。
新的只租不售模式下，房屋成本应该是： 土地成本+开发费用+建安成本+税费（具体会有减少，姑且算作10%）。
把楼面价6000代入新的房屋成本公式，那么会得到成本大概是12000。
租金回报率多少？
目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的大概需要4100。
开发商通过房租收回成本只需要：21年！年化率收益率大概是4.5%左右。
地价这么低，对未来房价产生重大的影响？
楼面价这么低会不会对未来房价产生重大的影响？
应该说影响是有的，但并不是扭转性或者实质性的影响。
看待租赁市场和购房市场的时候，未来既应该统筹来看，又应该有一定的区别。
1.统筹意味着，租赁和购房的最终目的都是为了解决住的问题；有一定的区别说的是，租赁市场有独立于购房市场的趋势。不信我们可以看雄安。
2、从价格体系来说，租房市场发达了，可以减轻购房市场的负担，缓解主要热点城市的购房压力，利用好热点城市中的存量房市场，起到间接降房价的作用。
3、如果能够通过租赁市场的快速崛起，改变人们看待房子的观念，那可能房价才会有更大的改观。
结论：从这件事中，其实我们最应该看到的是，地方政府在解决“房子是用来住的，不是用来炒”的方面，所下的决心。尤其如果更多的像上海本次采用的只租不售模式，土地财政方面，地方政府其实是放弃了很多可以获得的收益的。
租售并举可能就是长效机制之一
如果大家仔细翻阅过资料，会发现租售并举这件事是一步步有条不紊的在推进：
而长效机制，我想这也是其中之一了。
今年7月6日，上海公布了住房“十三五规划”，明确提出了：
“落实市、区责任，以区为主，发挥区属国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。”
几天后，国家9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，宣布圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，搞住房租赁的试点。在这个文件里，也明确强调了两点：
1、《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。
2、要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方特别是承租人的合法权益。
重点来了！！
“国企持有租赁住房+政府提供租赁交易服务平台”，就是未来大城市的租赁模式的基本特征。
从上海、深圳公布的“住房十三五规划”看，未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数，将达到甚至超过新增住房套数的一半。这意味着，在人口大规模流入、住房矛盾比较集中的大城市，住房将在很大程度回归“公有制”。
换句话说，政府正在积极探索“长效机制”。在住房矛盾较大的城市，房子的定位越来越接近于“生活必需品”，类似“柴米油盐”，政府开始加大干预的力度，以图实现公平。但这不意味着完全取消市场的作用，开发商提供的市场化住宅，仍然会占到相当比例。
从供应上做调整，我们曾经从福利分房时代步入了商品房时代，那么现在可能是商品房时代开始转折的开始，各个城市如何落实，我们静观其变。
（综合自 刘晓博 暴财经 365淘房 ）
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