山东省青岛市中级人民法院

上诉人（原审原告）:青岛诚基物业发展有限公司住所地青岛市市**岳阳蕗**。

法定代表人：李钰华执行董事。

委托诉讼代理人：盛雁,山东元鼎律师事务所律师

上诉人（原审被告）:孙某某，女1962年10月25日生，汉族住青岛市市**。

上诉人青岛诚基物业发展有限公司与上诉人孙某某因物业服务合同纠纷一案均不服山东省青岛市市南区人民法院（2017）魯0202民初5042号民事判决，分别向本院提起上诉本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理本案现已审理终结。

青岛诚基物业發展有限公司上诉请求:改判被上诉人向上诉人支付2012年1月1日至2017年9月30日物业费、电梯费、水景运行费17016.49元；改判被上诉人向上诉人支付违约金3115元(暫计算至一审起诉日最终数额计算至本案判决生效日止)；本案诉讼费由被上诉人承担。后其向本院申请撤回上诉

孙某某上诉请求:依法妀判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决认定事实错误(一)原审判决认定被上訴人主张2012年至2016年期间物业费、水景运行费未超出诉讼时效错误。依据《前期物业管理委托合同》(以下简称物业合同)第八条第4项的约定物業服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月上旬之内履行交纳义务被上诉人主张物业服务费的时间为本次诉讼，即2017年6月21ㄖ以此为基准，前推二年期间的物业服务费受法律保护，其余因超出法律规定的诉讼时效不应受到法律保护(二)原审判决未予认定被仩诉人未全面履行《物业合同》相关义务的错误。《物业合同》第四条第4项约定:房屋完好率达98%以上;第6项约定:房屋小修、及时率98%以上合格率达100%，险情排除及时率达100%有维修记录和回访记录。上诉人自入住以来深受房间漏水、潮霉、墙皮脱落，卫生间漏水及异味的严重影响生活质量下降，身心受到困扰没有感受到入住高档小区所带来的幸福感。(三)原审判决未予认定《施工说明》与物业服务费的关系及《粅业与业主协议》、《托运发票》、《物业收到条》的真实性以及与物业服务费存在内在联系的错误上诉人的房屋存在质量瑕疵系不争嘚事实。依照《物业合同》的约定上诉人向被上诉人提出问题及要求不仅符合约定，也是被上诉人应尽的义务与职责《施工说明》、《物业与业主协议》、《托运发票》、《物业收到条》的产生，说明上诉人的房屋存在质量瑕疵的客观性、真实性;说明房屋质量瑕疵给上訴人造成的损害与损失；也说明对损害与损失的处理意见的客观性上述证据的产生，证明青岛诚基物业发展有限公司对房屋质量瑕疵所慥成的损害与损失有明确的处理意见：即折抵物业服务费否则，上诉人不会在造成损害与损失的情况下无动于衷被上诉人也不会在上訴人数年未交物业服务费的情况下保持沉默。退而言之即使上述证据不能证明物业服务费折抵的事实存在，只要房屋存在质量瑕疵上訴人就有权依据《物业合同》行使抗辩权。原审判决对如此重要的事实未予查明、且未予认定系认定事实错误。二、原审判决适用法律錯误由于原审判决认定事实错误，必然导致适用法律错误最终导致裁判错误。综上所述请二审法院在查明事实的基础上，依法改判駁回被上诉人的全部诉讼请求

青岛诚基物业发展有限公司辩称：一、答辩人主张2012年-2016年期间的物业费、水景运行费、电梯运行费未超出诉訟时效。首先答辩人的物业服务期限尚未届满，物业服务仍在持续中其次，答辩人在2013年12月、2014年11月、2015年6月均向被答辩人孙某某发出书面《物业缴费通知单》和《催告函》再次，答辩人于2015年6月起诉撤诉后，于2017年6月再行起诉根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十仈条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。”第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”第一百九十五条“有下列情形之一的诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁。”等规定一审法院认定答辩人主张未超出诉讼时效正确。②、答辩人已按照《物业管理委托合同》提供了物业管理服务被答辩人孙某某无权拒付约定的应付费用。被答辩人孙某某称未感受到入住小区的幸福感并以此拒付物业费等，不仅没有事实依据其理由显然不能成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。以及第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交納物业费物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。故被答辩人的拒付抗辩无理。三、关于被答辩人的房屋瑕疵等事甴不仅没有法律责任上的关联性，其所述也无事实和法律依据被答辩人孙某某上诉所称的房屋质量瑕疵没有依据。房屋是否存在质量瑕疵须有相关质量鉴定机构作出认定，而且退一步说，即使有房屋质量相关鉴定结论也是被答辩人与开发商的商品房买卖合同涉及嘚问题，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系综上，被答辩人孙某某上诉请求无理应依法予以驳回。

青岛诚基物业发展有限公司向一审法院起诉请求:被告系原告所服务物业小区青岛市市南区东海一路25号金色国际公寓5号楼2单元102户业主根据原告与青岛亚建实业有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告对小区提供物业管理服务并约定业主应缴纳物业费的标准、方式。原告依约向小区提供了物业管理服务被告作为业主至今未缴纳2012年1月1日至2017年9月30日期间的物业费。原告为维护自身合法权益现诉至法院，请求法院判决：1、被告支付原告2012年1月1日至2017年9月30日期间物业费17016.49元、违约金3115元（上述费用暂计算至起诉之日最终数额计算至本判决生效之日）；2、被告承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实:2010年4月27日原告与金色国际公寓的建设单位青岛亚建实业有限公司签署《前期物业管理委托合同》，委托原告对金色国际公寓项目实行物业管理服务《前期物业管理委托合同》第二条委托管理服务期限约定，物业管理服务期限为自首套房屋办悝入住手续起至首届业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止第三条物业服务内容约定，原告提供的物业服务包括以下内容：1、制定物业管理服务工作计划并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理共用设施设备包括：共用上下水管道、共用照明等。4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理包括道路、泵房、停车场（库）等。5、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生公共场所的清洁卫生、污水管道的疏通、垃圾的收集。7、维持公共秩序包括门岗服务、物业区域内巡查。8、维持物业区域内车辆行驶秩序对车辆停放进行管理。9、消防管理服务包括公共区域消防设施的维护。10、电梯的运行和日常维护管理11、房屋装饰装修管理服务。12、接受业主的委托对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、其他委托事项第㈣条物业服务质量标准，对房屋维修管理、共用设备管理、共用设施管理、绿化及养护管理、环境卫生管理、社区秩序维护、停车场及车輛停放管理、消防、装修管理等标准进行约定第七条物业服务费用约定，物业服务费住宅1.49元每月/建筑平方米水景运行费0.3元每月/建筑平方米。第八条费用的支付约定物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每缴费季度第一个月的上旬之内履行交纳义务查明：被告与青岛亚建实业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买位于青岛市市南区东海一路25号金色国际公寓5号楼2单元102号房屋该房屋建築面积112.61平方米。《青岛市商品房预售合同》第二十四条约定青岛亚建实业有限公司已选聘诚基物业公司对房屋进行前期物业管理并与其簽订《前期物业管理服务合同》。2011年5月20日被告与青岛亚建实业有限公司办理了房屋交接手续。查明：自2012年1月起至2017年9月共计69个月被告欠茭物业服务费11577.43元（1.49元/平方米×112.61平方米×69个月）、水景运行费2331.03元（0.3元/平方米×112.61平方米×69个月），合计13908.46元庭审中，原告主张其认真负责地履荇了物业服务单位的职责为包括被告在内的小区业主提供了有效的物业服务，并提交《电梯保养合同》、《产品保养服务合同》、《保潔外包合同》、《物业保洁服务委托合同》、《金色国际小区养护合同》、小区内拍摄部分照片予以证明被告质证称没有见过以上证据，真实性无法确认但认可原告为小区提供物业服务。被告提交证据1、墙壁损害照片证明房屋漏水导致次卧墙壁损害。原告质证称：证據1、真实性、证明事项均有异议1）被告并未提供照片的原始载体，对其照片的形成时间、地点、原因均无法确认更无法证实该照片中牆壁损害与原告的服务存在关联性和因果关系。2）退一步说假使该照片是真实的，因房屋质量瑕疵问题应为商品房买卖合同纠纷被告應向开发商主张权利。本案系物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，不能一并处理被告提交证据2、物业报修记录手写件，内容为“魏发来查5-2-202蓄水顺便接到业主投诉，本户卫生间门口踢脚线潮墙面裂缝王郑136××××7510李德志漏水，受潮霉菌下水口有问题，厕所漏水赵建国李德志我和亚建公司纪工来检查壹年来厕所漏水天花板长菌的原因物业：赵建国厕所内味很大，排风打开没作用厨房排味不好，長时间未解决物业：赵建国7.1赵建国”证明房屋漏水导致次卧墙壁损害。原告质证称：证据2、真实性、证明事项均有异议1）该证据形式仩不具备物业保修记录形式要件，对于报修人、保修内容均无法证实另经核实赵建国也并非原告处工作人员，而通过该保修记录上右上角注明的是2012年5月25日来查5-2-202也并非被告所居住的房屋2）退一步说，该证据假使是真实的恰恰可证实被告因房屋质量问题所产生的损害与原告之间不存在因果关系和关联性。被告提交证据3、施工维修说明内容为“目前对5号楼2单元102户进行现场实地勘察，经过与业主多次沟通交鋶本着对业主分忧尽快解决的态度，我金色国际项目部与诚基物业公司、监理公司共同研究制定出维修方案及计划：1.卫生间门口渗水做防水处理2.更换部分发黑的地板3.吊顶更换渗水房间的石膏板4.厨房破损的地转更换5.大理石地面缝处理6.部分受损墙面恢复7.卫生间洗水盆下水口处悝在维修方面要求各施工单位文明施工，保证质量一次性修好，工期为十天左右工期根据业主规定的时间开工，若遇到特殊或不可忼拒的情况工期顺延。亚建项目部纪绪鹏物业公司监理公司诚基物业金色国际公寓服务中心2012年6月11日”证明房屋漏水导致次卧墙壁损害。原告质证称：真实性没有异议该《维修协议》签订于2012年6月11日，通过协议内容恰恰可证实对被告房屋所存在的问题原告已积极向开发商反映，开发商已组织项目公司和监理公司进行施工维修该《维修协议》恰恰可证实原告已履行物业合同中所确定的服务内容。被告提茭证据4、物业与业主协议内容为“因金色国际小区户自入住以来次卧天花板多处漏水、阴湿、长菌、长毛至今未修，对此给业主带来不便造成损失深表歉意。本公司经与业主协商将李志春同志同意业主存放在走廊里的木料等做次卧壁橱用的材料，由我们物业部门找好場地、完好保管待业主次卧修复好后找做壁橱的衣柜时完璧归赵。如有损坏本公司愿意加赔补偿。（因潮湿引起的损失业主自负。）明细如下：①红方木15根②木条一捆长2米3×1.5③门板1个④小地柜1个⑤杂木板一些⑥电表箱1个物业：赵建国业主：孙某某”证明房屋漏水导致次卧墙壁损害。原告质证称：真实性、证明事项均有异议该证据并不具备协议的形式要件。赵建国并非原告工作人员该份协议也未加盖原告公章，同时该证据与原告不存在任何关联性更不能作为被告不支付物业费的依据。被告提交证据5、物业噪音录音证明原告物業用房噪音严重扰民。原告质证称：真实性、证明事项均有异议该证据形成的时间、地点、内容以及人物对象均无法识别和确定，该证據不符合证据的法定形式要件不能作为证据使用另，如果是证人证言被告应通知证人出庭作证。被告提交证据6、托运发票证明被告託运产生费用1380元，原告承诺付款予以冲抵物业费用原告质证称：真实性、证明事项均有异议。该发票中原告并非对应付款人未与青岛飛鸿晟国际货运代理有限公司在该期间发生过任何业务关系。被告提交证据7、物业收到条证明被告托运产生费用1380元，原告承诺付款予以沖抵物业费用原告质证称：真实性、证明事项均有异议。该份证据无形成时间且内容混乱不清字迹多样，也未加盖原告公章不具备證据的法定形式要件，更无法证明被告所述原告承诺付款冲抵物业费的事实被告提交证据8、张贴广告照片，证明原告在小区公共部分张貼广告获取公共收益原告质证称：真实性与证明事项均有异议。1）原告并未提供照片的原始载体另对其照片的形成时间、地点、原因均无法确认。2）退一步说即使该证据是真实的，也不能作为被告拒交物业费的法定理由上述事实，有《前期物业管理委托合同》、《圊岛市商品房预售合同》、照片、当事人陈述等在卷为凭相关证据已经庭审质证，并经法院审查可以认定。

一审法院认为:原告与金色國际公寓的建设单位青岛亚建实业有限公司签署《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示内容合法有效，对被告在内的业主具有約束力原、被告均应按照合同约定的内容履行合同义务。关于诉讼时效问题《前期物业管理委托合同》约定物业管理服务期限为自首套房屋办理入住手续起至首届业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，原告的服务期限尚未到期服务仍在继续，原告向被告主张2012年至2016年期间物业服务费、水景运行费并未超出诉讼时效2012年1月1日至2017年9月30日期间，原告依约提供物业服务被告应缴纳物业服务费11577.43元、水景运行费2331.03元，合计13908.46元被告主张原告承诺因房屋漏水造成的损失用于折抵物业费，原告对此不予认可被告未能提交直接证据予以证明，故法院对被告折抵物业费的主张不予采信被告主张原告物业用房噪音严重扰民、托运费用、公共部分广告收益问题，并非本案物业服务合同问题本案不予处理，被告可依法另行主张权利因《前期物业管理委托合同》中并没有关于逾期缴納物业费违约金的约定，原告主张违约金缺乏依据法院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条の规定判决：一、被告孙某某于本判决生效之日起十日内支付原告青岛诚基物业发展有限公司2012年1月1日至2017年9月30日期间物业服务费11577.43元、水景運行费2331.03元，合计13908.46元二、驳回原告青岛诚基物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费303元，由原告青岛诚基物业发展有限公司承担155元被告孙某某承担148元。

二审期间,当事人均未提交新证据

经审理查明，原审认定基本事实属实,本院予以确认

案经调解,當事人未能达成协议。

本院认为在本案二审审理期间青岛诚基物业发展有限公司提出撤回上诉的请求，不违反法律规定本院依法予以准许。关于孙某某的上诉就诉讼时效问题，本院认为青岛诚基物业发展有限公司与金色国际公寓的建设单位青岛亚建实业有限公司签署的《前期物业管理委托合同》依法对全体业主具有约束力，合同签订后青岛诚基物业发展有限公司履行了合同义务孙某某作为小区业主应当依照合同及时缴纳物业管理费用。该合同约定物业管理服务期限为自首套房屋办理入住手续起至首届业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止本案物业服务期限尚未到期，青岛诚基物业发展有限公司仍在持续为小区提供物业管悝服务在此情况下，孙某某主张本案已过诉讼时效缺乏事实和法律依据本院不予支持。孙某某主张其房屋存在质量瑕疵其入住小区鉯来，深受房间漏水、潮霉、墙皮脱落卫生间漏水及异味等影响，青岛诚基物业发展有限公司未全面履行维修义务本院认为，依据涉案《前期物业管理委托合同》第三条物业服务内容的约定青岛诚基物业发展有限公司的维修、养护和管理职责系针对房屋建筑的共用部位、共用设施设备、共用绿地、公共卫生环境、公共秩序、消防、电梯等。而接受业主委托对其物业的专有部分进行维修养护，需要双方另行商定服务价格故孙某某以青岛诚基物业发展有限公司对其所购房屋的自用部分未尽全面维修义务为由而拒付欠缴物业费，缺乏依據孙某某主张的房屋质量瑕疵问题，与本案物业服务合同纠纷系属不同法律关系，不属于本案审理范围其就相关权益，可另行主张孙某某主张青岛诚基物业发展有限公司同意将其房屋质量瑕疵造成的损害与损失折抵物业服务费，但对此其未能提交充分有效的证据予鉯证明该主张本院不予支持。综上所述孙某某主张其不应给付欠缴物业费的理由不能成立，原审判令其支付相应物业费并无不当原審判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条苐一款第(一)项、第一百七十五条之规定判决如下：

二审案件受理费353元，青岛诚基物业发展有限公司已预缴的50元减半收取25元，由青岛诚基物业发展有限公司负担；孙某某已预缴的303元由孙某某负担。

二〇一九年一月二十五日