中茵名都28号楼电梯频繁故障 业主又愁又怕
【连网】 （首席记者 梁洪胜）5月17日下午，海州区中茵名都小区28号楼居民向本报热线反映，楼里有两部让人欲哭无泪的电梯，其中一部损坏后3年未修，而另一部带病电梯一天能停运7次，屡屡将老人和孩子困住。尽管向物业公司反映过，却一直未能修好。&
楼里有两部折腾人的电梯
李先生于2009年在海州区中茵名都小区28号楼买了一套住房，这栋楼共18层，每层有两部电梯：&当时选择买这栋楼，就是因为楼栋里有两部电梯，上下楼很方便！&而李先生入住小区后，这两部电梯运行一直很正常，整栋楼的业主生活倒也算平静。
可2014年左右，其中一部电梯出了问题，业主们向小区的物业公司反映。&当时的物业公司不知什么原因也未能修好，为了安全只能停运，我们就只剩一部电梯能用了。&李先生说。
可是好景不长，2017年，这唯一一部电梯也出了问题，每次都找物业公司和维保人员抢修，就靠这么修修补补凑合着用。&可到了今年5月，这唯一的一部电梯动不动就出故障，好几个人曾被困在电梯里，一天最多能停运7次，要么打不开门，要么关不上门！&李先生说。
而尽管居民多次向物业公司反映，但这部电梯一直没有维修。
唯一电梯带病工作吓坏整楼人
5月17日，记者来到了海州区中茵名都小区28号楼，果然发现一部电梯已经停运，电梯上方显示楼层的屏幕被拆走。记者走进另一部运行的电梯内发现，当电梯向上走时，会发出杂音，电梯内一块控制面板裸露在外，可以看到多个按钮，轿厢内也没有紧急电话和相关部门出具的维保单据。
听到记者来采访，不少业主围了过来。业主张先生说，小区刚建成的时候两部电梯都很正常，现在一部停运，另外一部常困住人。&我被困了一次，吓坏了，现在都不敢乘电梯了，10层往上的业主因害怕只能爬楼，真折腾人啊！&
28号楼楼长乔女士说，现在整栋楼的业主都提心吊胆：&我们联系了维保师傅，人家说电梯的零部件损坏了要更换，小修小补解决不了问题。&
那么，另外一部电梯为何会停运3年？乔女士称，经过了解得知，以前的物业公司将电梯的零部件拆掉后，安装到了其他楼栋损坏的电梯上：&他们拆东墙补西墙，电梯就这样被拆得七零八落，没法用了。&
乔女士称，这栋楼交房后业主们才发现，一楼进户门、墙面、地面都没有弄好，向物业和开发商反映也没人处理，业主们无奈凑了数千元钱贴瓷砖，并给电梯门包上了铁皮。
乔女士说，现在小区业主的要求很简单，希望能尽快将两部电梯修好，最少也要修好一部。
物业公司称不少人没交物业费
5月17日下午，记者来到了中茵名都小区物管方&&&连云港钰鑫物业。一位负责人介绍，连云港钰鑫物业在2016年10月入驻中茵名都小区，两部电梯在前任物业公司管理小区时已经停运一部。&我们入驻小区后接到业主反映，就请电梯维保人员检查，发现停运的这部电梯零部件被拆走，剩下的这部电梯零部件也老化需要更换，但费用太大了。目前涉事楼栋的多半业主没交物业费，物业公司也没有资金维修电梯！&不过他表示，物业公司正在申请维修基金，争取尽快解决问题，消除安全隐患。
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中茵股份控股股东筹划减持 或致控制权生变
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中国证券网讯 中茵股份28日晚间公告，因公司控股股东正在筹划减持本公司部分股份，有可能导致公司控制权发生变动，经公司申请，公司股票自11月29日起连续停牌（公司股票于日申请临时停牌）。
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播放数：5808920创建和谐小区存在问题的解决对策
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（共有7个回答）
&&引发和产生矛盾的根本原因引发小区物业管理中矛盾的原因是多种多样的，但究其根本原因，主要表现在以下几个方面：1、&&&相关法律法规不完善、不配套：法制建设滞后，相关主体间的法律责任不清，成为物业管理发展的瓶颈。物业管理涉及开发建设单位、业主及业主委员会、公安派出所、公用事业单位、社区居委会等多个主体，要处理好他们之间的权利义务关系，必须用法律、法规来规范。但至今全国没有建立起系统的物业法律体系，不仅整个国家缺乏物业管理的法律、法规，省市也缺乏地方性的法规及规范性文件，即使是已经出台的法规、政策，也没有涵盖物业管理的全部内容。这给物业管理的实施带来了许多困难：一是产权关系不明晰，很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的产权界定无法明确，责、权、利难以界定，导致产生物业管理收费纠纷；二是法律责任不清，如，在管理区域内发生丢车、人身伤害等刑事案件，物业管理企业应当承担什么责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据；三是公安派出所、居委会、物业管理企业、业主委员会在社区建设中的关系理不顺。四是《物业管理条例》还存在一些法律空白点和不完善的地方，如业主委员会的法律地位不明确，必然导致权利义务不对称。2、&&&业主委员会的法律地位不明确：业主委员会在物业管理活动中的地位是不可或缺的，其重要意义不言而喻。然而，根据现行法律规定，作为物业管理活动中的重要的法律主体业主委员会，目前并不具备任何法律主体资格，它既不是自治社团，也不是企业法人，更不是政府机构，她无直接管理机构，无法人资格，也没明确的上级管理机构。虽然物管条例第八条、第十五条从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作起来却有不少困难，杭州除了规定业主委员会有诉讼主体资格外，诸如开列银行帐号专户、税务发票领用等方面，均还存在障碍，使业主委员会处于尴尬的处境，既不利于保护广大业主的合法权益，也无法有效行使管理业主公共物业收益的职责。3、&&&&政府职能缺位，监管体制不顺：&在项目建设中，存在开发商随意进行设计变更的现象，而竣工验收时，相关部门把关不严，竣工图纸移交不齐，尤其是开发商在公共设施、安全监控设施建设不到位,实际交付与销售时承诺有偏差时，相关部门缺乏有效监管力度，对违规行为处罚不力，使得后期矛盾在业主与物业服务公司之间爆发。按物业条例，地方房地产行政管理部门对物业管理和业主大会成立有监管权利和义务。我市目前承担物业行政管理职责的是区建设局物管科，而物管科人手有限，要管理一个区内众多的物业，再加上小区物业矛盾的多重性，需要各职能部门的协调解决，作为平级的物管科，更是显得力不从心，而社区居委会和街道办事处，由于没有明确的法定职责，也不能插手解决。另一方面，房管科作为基层行政管理部门，对业主委员会、物业服务公司只是指导和监督，并非是直接领导，对双方的矛盾只能指导、协调。对小区业主的违章行为，房地产行政主管部门、行政执法部门也无有效措施，物业服务企业更是无可奈何，因而，物业矛盾投诉率居高不下，又得不到及时解决。4、&&&社区与业委会关系不明确：社区是居民自治的主体，其服务对象是居民。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。两者都是自治组织，业主委员会是以物业为纽带而形成的业主自治组织，组织产生的目的在于更好地维护全体业主的财产，社区居委会是以人为纽带形成的自治组织，从事社会公益性活动。社区不是政府的行业机构，但物业条例赋予社区对业主大会及业主委员会起的是指导和监督作用。所谓“指导”和“监督”也仅仅是审查程序上是否符合规定，而对业主大会的决议只有建议权，不可能产生实质性的影响。社区居委会虽然肩负协调社区矛盾、指导和监督物业公司和业主委员会的责任，但由于没有法律所赋予的管理任何一方的权力，因为它实际上只能起到一个“润滑剂”的作用，对于矛盾的解决并没有实质性的作用，所扮演的就是“和事佬”的角色。所以社区和业主委员会的关系，法律上并没明确，使得许多基层问题的解决复杂化。5、&&&业主的民主意识和参与度不高，自治能力薄弱：小区业主是小区的主人，《物业管理条例》已明确了业主的权力和义务，各住宅小区也制定了《小区业主规约》。但许多业主自觉或不自觉地将原来享受政府包干的福利型房屋管理的思想观念，带入住房商品化、私有化的住宅小区内；特别是当业主个人利益与小区业主的共同利益发生矛盾时，往往不能正确处理，以满足个人利益而损害业主的共同利益的现象较多。例：拒交物业管理服务费、占用公共场地、乱抛垃圾等，这无疑给物业管理带来难度。另一方面，业主大会和业主委员会的作用没有较好发挥。在全市物业管理小区中，业主委员会真正能正常运行的并不多。造成这种情况的原因是多方面的，一是业主委员会是兼职的无报酬；二是小区居民工作难做，一个业主的利益与多个业主的利益比较难统一；三是业主委员会是一个新生事物，大部分业主对此不了解、不重视、不支持，对于投票表决等工作，不积极参加，回收的表决票，甚至很难达到半数以上；而业主委员会委员对于如何规范行使自己的职责也不是很明确，大多按着自己的想法摸着石头过河，容易引起越权、越责或不作为问题。上述矛盾和纠纷不仅影响物业管理区域内全体业主的正常生活秩序，也对和谐社会建设造成很大的负面效应，并在一定程度上阻碍着物业管理行业的持续、快速、健康发展。针对以上问题和矛盾，提出以下对策措施和建议：四、&对策措施和建议1、&&&高度重视居住小区物业管理在构建和谐社会中的作用，强化对物业管理的行政监管：构建和谐小区，是构建和谐社会、打造品质生活的基础，只有加强小区的物业管理，本着依法行政的原则，从源头抓起，规范各项法律法规，加大政府监管力度，政府主管部门、街道办事处、社区、物业服务公司、业委会和广大业主齐心协力才能共同做好物管工作，构建好和谐小区。建议要本着解放思想，以创新精神，创新物业管理办法，各方协调配合，才能解决目前小区物业中隐含着的诸多矛盾。政府相关职能部门，应该加强和切实履行对物业管理的行政监管作用。2、&&&加快物业管理法制建设，完善物业管理法规的配套：物权法关于建筑物区分所有权的规定，是较为原则的规定，还需要制定必要的建筑物区分所有权管理的细则，制定相关的司法解释，使之更具操作性。因此建议按照《物权法》和国务院《物业管理条例》，制定或修改新的立法、法规、规章、办法：根据我市的实际情况尽快修订《杭州市物业条例》，同时，要制订与之相配套的相关的可执行政策，尽快制定《区分所有建筑物管理条例》，重点规定建筑物的区分及所有权人对区分所有建筑的管理权；建立健全物业管理法律法规体系，理顺相互关系，使物业管理尽可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循环的道路。另一方面，我国目前除物权法、物业管理条例和业主大会规程中的少量规定外，尚无单独规范业委会法律地位及其相关活动的专门法律法规，建议制定专门的规范业主委员会行为的行政法规，建议杭州市出台《业主委员会法人资格与工作规范方案》，并接受市民讨论后定稿实施，明确规定业主委员会可依法申请获得社团法人资格、经登记备案领取《社会团体法人登记证书》，规定业委会代表全体业主成为小区公共用地、公有设施的权利人，规范业委会工作流程，允许业委会建立业主公共资金专门帐户，由业委会按规程进行自身监管，同时，对不是很规范的业委会，可先委托社区进行监管。另外，要允许业委会领用相关税务发票，自建帐套，而不必象现在这样，由物业公司代为开设帐户、领用发票、做账。3、&&&积极解决开发建设遗留问题，对公共设施进行确权：建议政府主管部门对房产商遗留问题进行全面普查，重点对存在物业纠纷小区的房屋质量、配套设施、权属界定及规划变更、合同规范等问题，有针对性地提出解决措施。针对目前公共设施，尤其是公建配套用房，按照原规划设计和竣工图，由房产管理局明确公建配套用房的权属，并出具相关证据或直接发放公共用房产权证书，修正原“谁投资、谁收益”的含糊说法，明确没有使用权证或产权证的所有公共用房全部归业主共同所有，尤其是对于有争议的架空层等公建配套设施，由房产管理局明确权属，对于会所、地下车库等配套设施，必须按照原规划予以恢复原有功能，妥善处理历史遗留问题。针对开发建设单位在开发后期进行变更的行为，应制定政策，一旦预售开始，原配套性质的公共设施和用房，原则上不予以变更，如确需变更，需要征求全体业主意见，2/3以上同意才能变更。对于原开发商在质保期内遗留下来的质量问题，相关职能部门应督促开发商予以解决，并适当延长质保期。对于久而未决的质量问题，相关执法部门应予以督促进行限期整改，否则予以重罚。作为房地产开发主管部门的建设行政主管机关，应充分履行行业主管部门的职责，督促房产开发企业在将小区整体移交业主使用时将公共配套物业据实向业委会办理移交手续，保障全体业主的公共配套设施所有权。规划局和城建档案馆，对之前已交付的楼盘进行存档资料的全面清理检查，对于之前没按规定提供完整的竣工验收所需图纸、清单和相关资料的，由主管部门限期开发商提供，同时制定规章：由于开发商不及时提供完整图纸和资料的，由此引起的法律纠纷，由开发商承担举证义务。4、&&&规范物业服务，严格市场管理：整顿和规范市场秩序，制定“分等分级、质价相符”的服务质量与收费标准，加强对物业服务质量和收费的监督和管理。扶植一批群众反映良好的物业服务企业，积极培养和大力扶持优势物业企业，做大做强物业服务，在税收和政策上，给物业服务企业予以优惠和扶持。对物业从业人员，提供多层次的培训机会，加快物业从业人员的岗位培训，切实提高物业服务整体水平。建立健全物业管理企业信用档案系统建设，清理整顿管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业。在业主评议的基础上，对所有物业企业建立“诚信档案”，并向社会公众开放，形成市场对企业的评价体系。“诚信档案”信息要及时更新、补充，方便社会公众查阅，并逐步完善公众投诉系统和公开投诉处理功能。5、&&&健全管理体制，实现政府监管、行业自律和民主自治的有机结合。政府应加强对小区物业的监督，建议在街道办事处设立物业管理纠纷的专业调解机构。赋予社区党委领导和监督职责，社区应成为化解物管纠纷的第一防线，及时化解物业纠纷。行业管理部门要与街道办事处、社区工作站密切配合，形成合力，及时解决业主、业委会、开发商、物业服务企业之间的纠纷，努力将问题化解在萌芽状态，维护社会安定团结局面。&应充分发挥社区人民调解委员会的职能作用，让社区成为化解物管纠纷的第一防线，将物管纠纷消灭在社区。建议由街道办事处牵头，社区居委会、街道派出所、小区物服公司和小区业主委员会或业主代表组建“和谐社区建设委员会”或物业纠纷调解委员会，定期召开联席会议，协商解决有关物业管理纠纷。联席会议应专门、及时处理小区业主与开发商、物服公司间比较突出的各种问题，遵循信息公开、平等协商、互相谅解的原则，全面合作处理物业纠纷，防止矛盾扩大和激化，减少群体上访，并将这一工作内容尽快纳入全市各区及各街道办事处和派出所的政绩考核指标体系。6、&&&&&&明确管理单位，强化监督管理工作：政府相关部门应介入物管工作，首先，要从源头上着手，严格把好新建居民区验收关。在小区竣工验收时，相关部门应严格把关，加强对开发商的监管，房屋质量和配套设施都必须保质保量，对未按规划建设配套公共设施或者存在质量问题的，有权提请规划、建设行政主管部门予以纠正，杜绝开发商遗留问题的出现。对于历史遗留问题，进行梳理，提出解决方案，原来含糊不清的公共设施和资产，予以明确，因建筑本身质量问题迟迟未得到解决的，责令开发商限期整改。同时规定街道（乡镇）办事处要参与新建住宅项目的交付验收，以此减少物业纠纷。其次，应明确物管管理单位，建立面向对象----物管的多层次监督、管理机制：建委负责物业管理资质、管理水平的管理，物业的日常管理由地方政府负责。具体而言，建议由街道办事处作为业主委员会的业务主管部门，指导和监督业主委员会依法制订、执行相关约束条款、规约和议事规则。业主委员会起到的作用就是综合业主对小区建设、发展和日常服务提出的一些建设性意见提交给街道办事处。由街道办事处来组织、协调相关职能部门和矛盾主体解决问题。为此，建议从法律层面上，确立业委会法律地位，并明确业务指导和管理单位，对业委会工作予以引导和监督，促进小区物业管理工作朝着健康、良性的方向发展。一方面，在管理层面上，强化街道和社区党委对业委会的属地归口领导和监督作用，以及总体协调职能，另一方面，在业务指导上，明确建设局物管科的指导作用，赋予房管科监督、检查作用，对于违规企业，有提请执法的权限。在市级层面，建议建立杭州市物业管理领导小组或者成立物业管理部门，统一协调有关物业问题的解决和制定相关对策。7、&&&&&&&加大旧区改造力度，探索老小区物业管理新思路：&市场化是目前我国物业管理发展的主要方向,但不是永恒、唯一的发展方向。杭州市应安排财政专项，用于老小区的设施改造，尤其是对于治安监控、清洁卫生等市政服务性工作，政府要加大自身投入力度，并因地制宜，一方面要积极培育市场,不断提高物业管理市场化程度，另一方面也要正视非市场化或半市场化的行政福利型物业管理的存在,并加以扶植，积极探索建立老旧小区物业管理长效机制，着力解决业主需求和物管水平的矛盾，根据低收入群体的物业管理需要，通过“菜单式”服务、&“酬金制”计费和“阳光财务”监督的市场化运行机制，提升老小区物业管理水平，提高业主满意率和缴费率。对于老小区的困难户，建议让一部分经社区居委会认可、经济困难而有劳动能力的业主在物业公司承担部分工作，以代替物业费。同时，建立财政优惠政策，鼓励物业服务公司接手老小区的物业服务工作，对服务老小区的物业企业，在税收上予以优惠，对服务做的好的，政府财政予以一定的奖励，同时，建议制定政策，对于物业企业接手物业服务业务，可限定必须承接一定比例的老小区物业服务，并纳入等级评定考核指标中。8、&&&增加物业费透明度，引导物业从合同制向专业治理、酬金制或自治方向发展：在香港，物业管理费虽然贵，但账目完全公开。香港的物业费一般由七部分组成：1、聘用管理员工的薪金、福利等；2、公共部位的水、电、气费用；3、物业清洁及保安、绿化方面的费用；4、物业设备的维修保养费用；5、管理公司的行政开支；6、楼宇火灾保险，公共责任及劳工保险费；7、大修理费用(专款专用)。费用中除第一项作为物业公司的法定收入，可以自由支配外，其他费用均需定期向业主或租户公布账目，年终有余时，要转入下年；如果出现赤字，则需要由业主同意后分摊。而我们多数业主对每年交的物业管理费花在哪里一问三不知，营业用房的经营性收入的收支更加不清不楚。因此要大力推行物业企业阳光财务制度，让物业服务企业及时把物业收费、小区停车收费等收入及其用途张榜公布，接受大家监督，并在每年度请审计单位对物业服务企业的收入支出情况进行审计。建议积极引导物业从合同制向专业治理、酬金制或自治方向发展，在实行菜单式服务的小区，设立公示牌，加强收费透明度；鼓励自治程度高的小区实行佣金制，允许业委会招聘专职工作人员，负责业委会日常事务管理工作，将小区物业管理工作向专业治理、自治方向发展。9、&&&司法部门应加大处理物管纠纷力度：目前，通过司法手段解决物业纠纷，往往对业主非常不利，因为许多涉及到物业管理的案件，如物业公司持前期的物业合同或缴费收据，起诉业主拖欠费用，结果几乎都是业主败诉。另外，对于业主的抗辩，如物业服务质量不符合约定或国家规定的标准，应降低收费标准等等，业主几乎没有胜诉的。在司法判决的现实面前，业主对司法机关处理物业纠纷的公信力大打折扣，转而采取消极对抗，为物业纠纷的解决增加了更大的难度。因此，仅仅有好的法律规定，还不能就解决所有的问题，还必须有严格执法的司法保障的严格的法律监督和监管。对于诉讼到法院的物业纠纷案件，法院应依法办案，严格执法，形成违法者无路可逃的氛围。建议有必要在司法环节加大处理物业纠纷案件的研究与审判技术的研讨，更多地从构建和谐社区、维护社会稳定的角度判决物业纠纷案件，尤其是判决结果应该对服务质量不合格的物业公司和违规占用、挪用公共设施的开发商有所触动，甚至使其退出市场。&&&&
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