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聚焦2015山东两会，汇集大众民意，网传百姓呼声。
经济运行总体平稳，结构调整成效明显，重点改革有序推进。
日前,记者走访多个商圈发现,每个商圈都存有大量空置待租的商铺,在目前经济形势不景气的大背景下,高租金的副作用已经显现出来。
& &&近日,本报持续关注了省城商铺高租金的问题。日前,记者走访多个商圈发现,每个商圈都存有大量空置待租的商铺,在目前经济形势不景气的大背景下,高租金的副作用已经显现出来。这一变化,商业地产中介感受明显,从之前平均每月做成5单生意到如今每月一单生意都做不成,数据的变化,折射出实体店经营环境的变化,更折射出城市的“空心”之痛。
　　锐观察&商铺空置套牢部分“二房东”
在商铺大量空置的背景下,年年飞涨的租金也有了松动,部分房东开始下调商铺租金以吸引商户,降低空置率。
据商业地产中介小王介绍,商铺租赁中“二房东”占了很大比例,“有一些商业管理公司或者个人,将一条街或者几个商铺包下来再转租,像文化东路、洪家楼、历山路等不少地方的商铺都是这样的运作模式,这就导致房租层层加价,越来越高。”
不过,首先受到冲击的也是“二房东”。
“一个一百平的商铺,每月租金动辄上万,两个月租不出去二房东就要承担两万元的损失。”小王介绍,商铺空置对于二房东来说就是被套牢了,为了减少损失,不少二房东只好压低房租,甚至赔钱往外转。
“洪家楼一处商铺去年10月份的租金是每天每平10元,现在已经降到了8元,3个月内降幅达到了20%。”小王表示,这并不是个例,“洪家楼附近有一处面积120平方米左右的店铺,四五个月之前租金是每天每平9元,后来租给了一个火锅店,结果生意冷清,才过了两个月时间火锅店老板便往外转,价格降到了6.8元,火锅店的租期还没到,带租往外转显然亏了不少。”
　数据控&出租信息143页,求租仅23页
在赶集网、58同城等网站上,转租、转售商铺的广告比比皆是。从16日到20日5天之内,赶集网“济南频道”发布的商铺出租信息有143页,求租信息总共只有23页,其中还有不少是重复信息。
“说到商铺出租,这两年变化就很大。”21世纪不动产虹景加盟店佛山街店金牌经纪人闫绍勇说,他们两年前搬到佛山街时,不少人都是通过他们求租商铺,“当时1个月能成交大概5个,现在1个月能有1个来咨询求租商铺的就不错。”
闫绍勇称,他们的主要业务还是民居,因为“最近几个月,不管是求租还是出租,商铺都没有成交量。”
“商铺红火的那几年,我们还曾派人到街上搜集商铺电话,征得房东同意后变成房源。”在山大路附近做房产中介的韩先生也坦言,商铺出租生意不好做了。“现在看到满大街的商铺转租信息都懒得理了。”
t望哨&房租只涨不跌间接影响人气
“个人报价相对较乱,通常是相邻几家商铺的房主商量着报一个价格。”商业地产中介小王介绍说,不少商铺的产权属于个人,个人房东的报价弹性往往比较大。
泉城路上不少商铺的产权便归个人所有。“其中一处商铺房东要价每平每天15元,后来就降低了,合算下来只有八九块钱。”他说,也有不差钱的房东抱着价格不肯降,这其实并不合理。
积攒人气对于经商来说是至关重要的一环,高房租严重压缩商家利润,导致门店更换频繁,显然不利于商业的发展。
“舜耕路附近一处独栋商业楼,一直空置,后来管理方称第一年可低于成本出租,他们看重的是后期的增值。”小王称,商业人气需要养,这样的经营方式是值得借鉴的。
　经四路人防&200多家商铺营业,30处商铺空置
M区有8家店铺空置,仅6家在营业,K区有22家左右在营业,6家空置,J区营业店铺为28家左右,空置店铺为7家。
曾经一铺难求的经四路人防金街,如今也有不少商铺拆了招牌,用喷绘布遮住了门脸。
记者20日调查发现,从A区到M区,人防商城内共有200多家商铺在营业,目前空置的商铺有30处左右。
空置商铺主要集中在人防西头,其中M区有8家店铺空置,仅6家在营业,K区有22家左右在营业,6家空置,J区营业店铺为28家左右,空置店铺为7家。
人防商城最西侧以摊位形式经营,主营饰品、手机贴膜等,共有三排摊位,约100多个,其中中间摊位基本都在经营,两侧摊位闲置较为严重,近30个摊位空置。
　　佛山街&130家商铺,近20家发布出租信息
出租的商铺包括服装店7家,餐饮店6家,电玩城、美容店各1家,另外还有中国移动营业厅、投资公司等共3家。
“以前这里就是服装一条街,生意很红火,后来实体服装店生意不好做,转租潮就开始了。”21世纪不动产虹景加盟店佛山街店金牌经纪人闫绍勇介绍说。
这条紧邻银座商城的老街,从南到北不足500米,据记者粗略统计,共有约130家临街店铺,其中近20家门口贴着出租信息。
这些出租的商铺,包括服装店7家,餐饮店6家,电玩城、美容店各1家,另外还有中国移动营业厅、投资公司等共3家。可以看出,曾经是“服装一条街”的佛山街,服装生意极度萎靡,即便是被认为“很难赔钱”的餐饮生意,日子也不好过。
“这是你看到的,其实还有很多正在营业的店铺都是刚转租过来时间不长的,这条街上做满一年以上的商铺都不多了。”佛山街一家餐饮店的工作人员李先生介绍,佛山街北头因为靠近泉城路商圈,餐饮店比较多,生意大多还不错,佛山街南头因为靠近文化西路,“餐饮虽然不如南头,生意也还说得过去”,最惨的是中间部分,这条街不通公交,客流量少,“周边居民购买力并不强,所以频繁转租成了常态”。
山师东路&“转租”商铺中七八成做服装生意
餐饮店更新换代的速度更快,今天还是这个名字的奶茶店,明天就换成那个名字的奶茶店了,基本就是半年一茬。
“商铺空置还有一个表现,就是一些店铺轮番洗牌,店面不停更换。”商业地产中介小王介绍,从其从业经验来看,目前关门转让的商铺中,从事服装经营的最多,服装销售成为受网络冲击最大的行业之一,而受季节影响,新开商铺中火锅店最多。
山师东路就是很好的例子。20日,记者走访山师东路几家从2000年之后就很火爆的老牌商城发现,每个商城能容纳100余家商户,有的商城内打出“转租”旗号的商户达20余家,且其中七八成是销售服装的。
“现在衣服太难卖了,网上10块钱就能买件衣服,咱得先把房租挣出来,然后才是挣钱,价格肯定不能和几乎没有什么成本的网络比。”在山师东路一家商城内从事服装生意的范女士说,在山师东路卖衣服,回头客特别多才能赚大钱,除了一些做的很早的而且一直坚持下来的,多数都是挣个吃喝,“更新换代很快,就说我们这一片吧,20多家店就1家是开了多年的老店,其他全都是刚做了半年左右的。”
商城周边的临街店铺,基本都是做餐饮生意的,商城内多名店主均表示,餐饮店更新换代的速度更快,“今天还是这个名字的奶茶店,明天就换成那个名字的奶茶店了,基本就是半年一茬。”
“转租的牌子挂了小半年了,还是没租出去。”另有卖小吃的店主诉苦道。
　泉城路&“全省最大单品牌服装店”换品牌
日,百盛退出泉城路后,3.5万平方米的商场一闲就是8个月;从今年夏天开始,泉城路商铺空置也已成为常态。
继佐丹奴泉城路旗舰店、以纯泉城路旗舰店相继关门之后,原本占据独栋建筑的美特斯邦威泉城路旗舰店也已谢幕。
2005年,美特斯邦威泉城路旗舰店绚丽开幕。据当时报道,该店面积达2000平方米,是当时全省面积最大的单品牌服装专卖店。
近日,记者探访发现,该店目前正在装修,虽然美特斯邦威的招牌尚未拆除,但门前已经打起了海澜之家的广告。附近一名车管员告诉记者,这家美特斯邦威已经关门,装修之后将改为海澜之家。
这一说法得到了该店东侧另一家美特斯邦威门店工作人员的印证。该工作人员表示,旗舰店两个月前就关门了,合并到了该门店中。
至于关门原因,车管员称,因为房租上涨,美特斯邦威无法接受,就租给了海澜之家;不过,对于这一说法,美邦工作人员并未给予回应。
近年来,泉城路商铺品牌更迭已成常态,前段时间还在甩卖的七匹狼门店,如今已经开始装修,并打出了意尔康皮鞋山东旗舰店的广告。
实际上,从今年夏天开始,泉城路商铺空置也已成为常态,不少商铺一闲就是大半年。
空铺率高、房租居高不下,那么,房租定价多少才是合理的呢?山东大学房地产研究中心主任李铁岗给出了这样一个公式:年租金=8%至10%×房子售价;如果最终租得商铺的年租金比公式计算出的年租金高出15%-20%,就是合理的商铺租金。
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责任编辑：王清漪
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来源：360新闻
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杭州服装商铺身价下跌约两成 转租难
日 10:23&&&&365地产家居网
过凤起路靠近环北市场路段时觉得特别堵，大巴车、中巴车不时进出市场旁边的集散地。可如今在环北一楼部分店铺门上纷纷贴着&低价出租&、&旺铺转让&的纸条，一到下午市场内就有些冷冷清清，不见当年的热闹模样。
&今年的服装生意不好做&，&以前摊位是香饽饽，现在不那么吃香了&&&近日，记者走访了杭州几家知名的服装批发零售市场，从不少经营户那里听到这样的声音。
服装批发市场摊位：
转租难，身价还下跌约两成
&从去年11月起，服装生意不好做，摊位价格租不上去。&在环北做服装批发生意的经营户张先生说，市场一楼租金，今年与去年相比，相当于打了7&8折。去年，他市场里摊位的转租价将近16万元，今年跌至13万元多。
记者发现，市场内有一家靠近停车场的服装商铺，去年转租价也是高达16万元，今年摊主给原租客便宜5万元，可对方也不愿续租。在等待下家的同时，摊主无奈之下只得自己开门营业，如今转租价跌至10万元依然还没租掉。
&经济形势不好，一些经营户利润减少，甚至亏损，租不起原来的摊位，索性不租，改行做其它的或自己打工挣钱。&张先生指着关门的店铺说。
不仅环北如此，记者走访中发现，作为全国最大的服装集散地之一，杭州四季青服装特色街区，也出现了类似情况。
在四季青做了多年批发生意的杜先生告诉记者，每年他把四季青老市场的摊位转租掉，都能有一笔相当可观的收入，但今年情况不妙，去年还能转租到38万元高价的摊位，今年只以30万元的价格成交。&目前整个四季青的租金不少下跌，除非是以前就低价格租出去的。&
穿越杭州四季青常青市场等服装市场，记者都看到了不少&出租&或&转让&的广告。杭州四季青服装特色街区管委会党支部书记袁卫东向记者介绍说：目前在四季青拥有摊位的多是第一代创业者，摊主交给市场的租金，每年略有递增，但转租给别人的租金，今年有所下降。原本很多摊位在春节前就租掉了，但今年一些摊位直到现在才慢慢转租出去。今年摊位的转租价与去年相比，下跌20%左右。
生产杭产女装的经营户：
市场饱和&伤不起&
有业内人士认为，目前一些四季青服装市场摊位的转租价，差不多已经到顶了，如继续上涨不少经营户将难以承受。时至今日，租金成倍的增长，与利润的增长已不成正比。
对此，在杭州与家人一起生产批发女装已六年的杜先生感受颇深。&这生意有时觉得还真不如不做，今年摊位租金17多万元，租金日均500元左右，两名营业员人工费每天300元，加上税、水电费、空调费等等，不算自己的工资，一天成本就要900元。今天只卖了二三十件衣服，压货不算还亏500元。&他扳起指头算了算。
&以前生意好时每年要卖40多万件衣服，但去年开始生意走下坡路了。市场太多，货太多，卖不出只好处理，成本价30元一件，处理价仅10元。之前一直下雨，市场里有的经营户新款也不补了。现在十个摊位，六七家是亏的。&
&现在厂家、百货大楼、超市、家里货都很多，市场饱和了生意就难做。别说各地的服装加工批发市场，如雨后春笋般崛起，光四季青服装特色街区就有18家服装专业市场，一万两千多个摊位，8000多家商户。如果服装出口上不去，光靠内需消化是困难的。整个国内市场，因服装行业外贸需求缩小，一些企业从出口转为内销，对原本做内销的企业和经营户造成了一定压力。而国内的劳动力成本现在又竞争不过越南、印度等地的廉价劳动力。有一些服装厂把车工招进去，结果没活干，车工纷纷走掉，我们厂里也停工过十多天。&杜先生无奈地叹了口气。
经济环境不佳，偏逢天公不作美
&市场生意的好坏不是一个因素造成的，它是受去年整体经济大环境影响，包括气候因素、经济因素等，尤其是国外的金融危机、欧债危机。整个经济好比是一个链条，哪个行业出问题了，整个经济运行速度就会减缓，没有一个行业可以做到一枝独秀。&杭州四季青苏杭服装市场总经理陈海军这么分析。
&服装行业其实和农业差不多，说到底也靠天吃饭，天气也影响着消费者的消费心理。历年，我们的市场在11月份至农历年末这段时间，是冬装销售的&黄金时期&，但去年却遭遇暖冬，冬装销量明显较往年有所减少。像往年，这条街上的市场正月十八开始营业，春装也上市了，可今年由于天冷雨水多，春装延迟销售，整体经营情况不是很好。而马上就要到4月了，天气一热夏装上市，春装更卖不动了。&陈海军说，这些因素导致了今年服装市场的经营与租赁情况有点不如往年。
此外，袁卫东表示，今年服装生意难做，还与经济滑坡，造成社会购买力减少有关。其次，劳动力成本增加也是不容忽视的因素。现在做服装加工，原材料涨价，劳动力涨价，给经营户带来了一定的压力。现在市场内一个没有经验的营业员月薪起码3000元左右，比较有经验的店长年薪超出十万元。另外，现在摊位的租金比较高，也给经营户造成了一定压力。&市场里摊位二次出租率较高，摊主希望转租价能够高一点。&
电子商务或成突破口
原先是经营户找摊位，现在成了摊位找经营户，真可谓&三十年河东，三十年河西&。
在如何应对方面，记者发现，各市场战略与步伐不一。有的选择观望等待，有的则选择改变业态，走差异化竞争路线，还有不少市场不约而同地锁定住&电子商务&这一招。
延安路的天阳明珠服饰城之前一直比较热闹，而如今人气大为减少，这中间就有着&电子商务&的因素。杭州天阳明珠百货市场有限公司总经理任宝明告诉记者：&网购的冲击对我们影响很大，网上商品的价格和质量，与实体店相差不大。现在我们只有等待，等地铁早点开通，延安路早点整治完毕，或许能恢复人气。&
服装零售市场如此，批发市场同样也是如此。中星外贸服饰城有限公司的朱经理说：&网商是近几年市场发展的一个方向，在如何吸引网商进驻方面，市场已着手在做一些措施。杭州有很多服装市场，市场竞争很激烈，就看谁是第一个吃螃蟹的人。&
心细的过路人发现，中星外贸服饰城附近的九天国际服装城、新杭派、保太和网络服装批发中心等，都纷纷打出大篇幅的&淘宝档口&、&新辟电子商务区&、&淘宝商铺&招商广告，希望吸引优质网商的眼球。
袁卫东表示，建市场容易，守市场难。四季青已经经过四次改造和提升，以后市场经过改造提升后，希望在电子商务方面能挖掘自身的潜力与市场空间。目前市场正在朝这块发展，商户也有这方面需求。
对此，陈海军也做了不少思考：&一些市场为网商提供场地，让经营户们做网店各显神通。而我考虑的是，如何把这个网店由市场统一做，怎么突破传统市场做网店的转型升级。我们正在考虑与淘宝网进行合作。我们要做一个以实体店为依托的网上商城，主要针对到我市场来过的老顾客，他们来过我们市场，信任我们，直接就在网上商城交易，然后在这个基础上再拓展新客户。具体操作还在协商中。&
&爆款&难找，老一代还需&借脑&转型
&四季青个别服装市场摊位的转租价还处在高位，估计今后可能很难超越。今年市场内摊位转让家数较往年多，但又有新人进入，其实，这些是整个市场在经历转型，一些人在承受转型前阵痛的缩影。&朱经理冷静看待当前的情况。
的确，转型要付出代价，转型之路并不会一帆风顺。诚如袁卫东提及的，因为款式、颜色、面料等跟不上新形势，现在很多老经营户正面临被市场淘汰的现实。&一些老经营户谈起以前眼光很好，卖的都是爆款(指当年最流行的款式)，现在看不准了，到底什么好也弄不清。毕竟现在人的需求与以前不一样。如果光靠店面这块做，他们自己也感觉到了压力。&
&现在市场里的第一代，就是老的做生意的这批人，观念有点陈旧了，做生意压力较大。第二代多是以前打工的这些服务员，有了经验和客户后，另立山头自己弄，这些是过渡期。现在第三代人，大多是大学生，都有文化和理念，思路比较超前，进的货比较新潮。如今，这批人正在崛起。他们前面开店后面做电子商务，是具有潜力的新生力量。&
不过，陈海军介绍，目前市场里基本以第二代经营户为主。大学生有领悟能力但缺少敬业精神和责任心，不太能吃苦。很多老一代经营户后代觉得做服装生意太辛苦，不愿意接父母的班。
他说：&传统的市场要逐步跟上时代节奏，逐步转型，转型的关键是首先要从思想上加以转型。没有思想和理念的转变，任何东西都是停留在口头上。要引导经营户转变观念，让他们接受网络，引导他们如何做，尝到甜头之后他们的积极性才会提高。此外，对经营户来说，要做高附加值的东西。&
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