商品房车库能不能业主要单独出钱买吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-11-04 23:21 标签： 商品房一楼的车库
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住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？
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你是专家，你说了算。不要问别个了。本论坛法律水平没有谁比你高。
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我只知道，房产证上是谁的名字就是属于谁的。这是《物权法》明文规定的。
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不知道，求解
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理性依法反映合理诉求
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　　　　　住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？　　　　　　　　　　　　全国首例小区车库之争一审落槌――&　　　　本月12日，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。&　　　　住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。&　　　　据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。&　　　　在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。&　　　　经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。”&　　　　该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由，首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。&　　　　南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。&　　　　“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。
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　　　　一审判决是在2011年，而一审判决后，被告星汉公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉，请求中院依法驳回业委会的诉讼请求。南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。
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　　星汉公司当时的上诉理由有三点，一是业委会作为原告主体不适格，其既未与星汉公司签订房屋或车库的买卖合同，也未得到业主大会的授权，故业委会无权提起诉讼；二是根据《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者是出租等方式约定。原告并未提供其与被告约定取得地下车库的证据，故其对地下车库不享有权利；三是星汉公司销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主，星汉公司应享有地下车库的所有权。
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　重审结果　　　　　　开发商支付业委会50万车库出售款，其他诉讼请求被驳回　　鼓楼区法院重新审理后认为，星汉花园业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志，本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系，作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼，故系本案适格主体，被告星汉公司关于业委会不符合主体资格的抗辩意见，法院不予采纳。　　法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。　　因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告业委会要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。　　星汉公司已交付了24个车库，尚应向原告业委会移交5个车库。因星汉公司应移交的车库已实际出售给小区其他业主，业委会要求移交车库的请求实际无法履行，故业委会有权要求星汉公司支付5个车库对应的出售价款500000元。　　2014年9月，鼓楼区法院经审理，作出重审判决，被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。　　宣判后，双方均未上诉。判决已生效。
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所以，我说原判决不具代表性，更不具有标杆意义。
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　四川资阳4150法律事务吴宁老师028-，集近40年法律执业服务、高等法学教学等经历，师承西南政法大学纯正法学理念，为您提供最贴心法律服务！ &　& &4150,有事要找吴宁，吴宁帮你打官司；4150，无事要找吴宁，吴宁帮你法律咨询。四川资阳4150法律事务吴宁是资深法律服务顾问的人士。& &　　<span style="COLOR: #ff，是有事要找吴宁的谐音，经过近40年演变已经成为公认的法律执业资深人士，法律事务行业的品牌之一。　　　　　<span style="COLOR: #ff法律事务老师吴宁近40年来，先后经过下列职业或工作磨练　　法学教学、法律职业、法律执业、政法干部、司法行政、治安行政、法制新闻媒体、法制电影电视剧、民间公益武术等工作。&&&&　　　 4150法律事务吴宁老师先后到了四川、重庆、云南、贵州、陕西、广东、北京、湖北、湖南、河北、广西、山西、福建、江西、山东、江苏、安徽、上海等省市区为当事人办理案件；　　　　 　　　 四川资阳4150法律事务吴宁老师主要工作内容：　　& 主要代理在四川成都市、资阳市、雁江区、简阳市、乐至县、安岳县和临、市县范围内和这些地区人员外出发生的下列案件　& 1、担任企事业法律顾问、代理经济仲裁案件、办理工商注册变更注销登记;　　 2、代理民间借款合同纠纷案件、金融借款合同纠纷案件、欠款合同纠纷案件、单位与个人之间借款合同案件、个人与个人之间借款纠纷案件、单位与单位之间借款纠纷案件、个人与银行借款案件企业经济案件；　　 3、机动车交通事故人身损害案件、工伤事故案件;　　&4、房屋、修建、买卖、装修合同、房屋租赁纠纷案件;　　&5、买卖合同纠纷案件、损害赔偿纠纷案件：　　 6、离婚纠纷案件、同居纠纷案件、离婚后财产纠纷案件、遗产继承分割纠纷案件、家庭纠纷案件、变更抚养权纠纷案件;　　 7、调解各种纠纷案件、代理刑事附带民事赔偿纠纷案件、担任刑事附带民事赔偿纠纷案件被告人的辩护人、调解刑事附带民事赔偿纠纷案件：　　　8、民事案件、刑事案件、行政案件、调解案件、代写法律文书等等工作；　& 　　　　& 4150法律事务吴宁成功地维护了众多当事人的合法权益，取得了一系列出色的成绩，赢得了广大当事人的充分信赖及肯定。
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