当前位置：&&&【巅峰十二问】文旅特色小镇开发要点解析(下)咨询热线24小时专家热线扫描二维码关注巅峰微 信微 博请留下您的建议和问题：提交留言【巅峰十二问】文旅特色小镇开发要点解析(下)更新: 日标签: 文旅特色小镇开发,特色小镇,巅峰智业点击量: 从文旅特色小镇的类型、不同的发展模式、文旅小镇的功能等多个角度，进行文旅特色小镇的开发要点解析。&&一、 文旅特色小镇的类型&&文旅特色小镇从开发的角度来说大致分为两类：一是依托历史遗存，比如古镇、古村、历史文化街区，进行产品整合，业态升级，统一包装，华丽升级的文旅特色小镇;二是依托一定的历史遗迹、自然景观、故事或者民俗，通过将资源转化为产品，产品转化为项目，平地起新城的文旅特色小镇。&&的基因决定了它的盈利模式，这也是开发特色小镇的前提。基因包括区位、本底、市场、操盘人，这几个方面的不同会导致不同类型的发展模式。&&第一种类型是景区型。景区型目前做的比较好的是乌镇，因为它的操盘人是专业做旅游出身的，因此它可以按照一个景区的方式去打造。目前乌镇的四大盈利点是门票、酒店、车船和会务，这个对操盘人的专业运营能力和管理能力要求比较高。&&第二种类型是地产型。典型代表是蓝城的桃李春风，它是一个全龄化颐乐生活小镇。操盘人是宋卫平，他坚持的就是精品，区位是距离杭州半小时，主要服务的市场是杭州市的中产阶级和50-60岁的中老年人。它的地产盈利模式是总价在200万左右的优质别墅，一二期共约800套别墅均售磬，均价2万元，物业管理费是7.1元/平方米，这个是相当高的。他创新性地开发了11种户型，庭院面积和建筑面积近1：1，拥有360度景观视野，还有多进式的庭院以及可供耕种的菜园。产品设计上还充分考虑了老年人的需求，紧急呼叫按钮、安全扶手等细节考虑得非常的周到。&&第三种类型是功能型。典型代表是袁家村，它是以做关中美食功能为主的小镇，把旅游要素里面的“吃”做到了极致。操盘人是当地的村支书，区位是距离西安市的六十五公里，本底资源是关中风情和美食。现在平日客流量已经达到了一万人，节假日也达到了数万人，一年加上其他收入基本上超过了10亿元。目前他们已经在做品牌输出。&&第四种类型是产业型。典型代表是定海的远洋渔业小镇，因为它的本底资源就是有“百年渔港”的传承历史，人文底蕴深厚，是舟山和浙江渔业振兴史的缩影。它的区位是距离定海中心城区16公里，区位优势比较明显。它的整个布局分为核心区，就是渔都风情湾区，也就是小镇客厅，还有远洋的健康产品加工区、健康产品物流区、生活配套区、健康休闲体验区和综合保障区。&&二、 文旅特色小镇的功能&&在当下的历史时点，文旅特色小镇承担多方面的功能。&&第一，文旅特色小镇非镇非区，因此承担中心城区产业功能外溢和升级的功能，是一个首先要当地人喜爱的、主客共享、宜居宜游宜业的特色小镇。&&第二，文旅特色小镇承担城市文脉、史脉、地脉传承创新的功能，回顾过去十余年房地产推动下的造城运动，城市风貌越来越趋同，千城一面。因此要从文态、形态、生态角度要考虑对所在地域人、文、地、景、产的传承。&&第三，承担所在区域旅游产品升级的功能，文旅特色小镇至少要达到4A级以上景区标准，年接待旅游者30万人次以上，形成特色主题，有一定独创性。在开发初始就要分析客源市场的消费需求，建成以后必定要成为所在区域新的结构性供给产品，实现区域旅游供给侧改革，成为旅游新的增长极。&&三、 文旅特色小镇的开发要点&&这一轮特色小镇的支持力度是空前的，过程当中的管控和问责也是空前的。因此如果要投身于文旅特色小镇的开发，就需要真刀真枪地来做。在开发过程当中有以下的几个关键点需要重点关注：&&第一，注重多规融合。特别是对于企业来讲，不要盲目选址，激进进入，要了解区域的国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、环境保护、文物保护、林地与耕地保护、综合交通、水资源、文化与生态旅游资源、社会事业规划等各类规划，确保“多规”确定的保护性空间、开发边界、城市规模等重要空间参数一致，并在统一的空间信息平台上建立控制线体系。&&第二，商业逻辑的理性回归。为什么说是理性回归，因为拿到的建设用地还是会开发一些住宅、产业地产、商业地产、养老地产、旅居地产出来。打造特色小镇是快速兑现地产价值的重要手段，已经成为地产企业的发展新方向。若项目在近郊或者城区内，且所在城市的房地产库存少于18个月，则当地还有刚需没有释放出来，靠地产平衡掉投资的商业逻辑是成立的。若所在区域去库存压力已经很大，文旅特色小镇距离中心城区的距离在2小时以上。&&除却产业地产之外，很多项目会配套旅居地产出来，旅居地产的现状是什么样的呢?不是特别好卖，旅居地产是第二居所、第三居所，对于购买者来说是全年住7-15天的房产。即便特别有钱的有钱人也不愿意为7-15天之外的房产买单。所以文旅特色小镇的商业逻辑基础还应该是旅游，即从旅游经济的角度，构建吃住行游购娱、商养学闲情奇的消费链条，占满游客的时间，让游客留下来不断消费，成为可以住一晚的旅游目的地型产品。&&第三，打造一定的独创性。独创性即旅游的吸引力打造。旅游核心吸引力的打造立足于历史，即对所在区域的资源盘点即人、文、地、景、产。有什么样的名人资源，有哪些文化资源、民俗资源，有哪些地貌资源，有哪些独特的景观资源，有哪些特色产业和旅游商品。将资源转化为产品，将产品转化为项目，让历史站起来，让文化活起来。比如乌镇、婺源、郁孤台。旅游核心吸引力的打造需放眼于未来，创意新奇特的旅游产品，比如张家界大峡谷玻璃大桥、台湾妖怪村、上海迪斯尼小镇。创意和快速的产品迭代是保持核心吸引力的不二法宝。&&第四，结构对路的产品供给。经济新常态下旅游成为常态行业之一，人均GDP已经超过8000美金，沿海发达地区和一线城市4——6亿人口人均GDP已经超过10000美金，休闲度假时代已经真正来临。2016年中国出境旅游人数达1.22亿人次，出境游花费达1098亿美元(约7600亿元人民币)，人均花费900美元。大量的旅游需求开始释放，在国内又没有相匹配的供给产生。特别是一、二线城市的周边，没有结构对路的产品供给。消费升级之下，以下几类产品仍然缺乏：&&1) 都市人归隐田园梦之下的以农业为特色产业的旅游产品。以自然农法的方式耕种农业。已有案例：湖州长兴百翠山居、莫干山下的简法农庄。&&2)家庭出游为主力人群之下的亲子家庭旅游产品。已有案例：地中海俱乐部、北京大美儿童世界、郴州小埠绿心童乡。特别要说的是绿心童乡这个产品是巅峰自主研发和自主运营的一个项目。&&3) 避世禅修产品。已有案例：无锡灵山景区中的灵山精舍、韶关经律论小镇。&&4)点亮夜晚的夜间旅游产品。很多注重夜间消费产品供给的景区，夜间消费占到旅游收入的60%以上。因为有夜间的旅游产品，游客才有住下来的理由，这样才能够形成一日游以上的一个产品。已有案例：四川省攀枝花市北部的米易县《光都·米易》。&&5) 2亿多银发人群的“大健康”“慢旅游”产品和便利性问题诚待改善。中国的这个银发人群大多是有闲又有钱的人群。&&第五，构建文旅产业为核心的产业体系。分位三个圈层：&&1) 核心产业圈层：通过吃住行游购娱文旅产业要素，植入旅游消费系统，打造文旅特色小镇核心吸引力，从而聚集人气。&&2)延伸与辅助行业圈层：即旅游+产业，提升农旅、文旅、商旅、工旅等产业融合，发展农业产业、文化产业、创意工业，实现一、二、三产产业融合发展，这之中的“+产业”，要选择地缘优势产业，即已经有一定的产业基础和产业从业者或者引入投资者自身的产业优势协同发展。&&3)支持产业圈层：构建旅游带动下的产业集群发展模式，实现以旅游为核心引擎的社会与经济发展。产业圈层构建完毕之后，要从文旅功能+城市功能两手都要抓的角度构建文旅特色小镇的功能模型，这个圈层是外来游客、小镇从业人员和居民能够直观体验到的功能。&&其中文旅功能又分为三个圈层。城市功能为基础功能圈层，这是所有的特色小镇都要具备的功能圈层。基础功能圈层包含文化休闲、经济企业、管理服务、医疗卫生、教育培训、商务办公等满足就业和居住的城市功能。&&产品引爆圈层：一个龙头项目+一个地缘优势产业。龙头项目即小镇做到极致的差异化独特性旅游产品;地缘优势产业是小镇除了旅游业之外要全力发展的又一个特色产业。产品引爆圈层至少由三个引爆性的旅游产品构成，就像古北水镇的标识是长城+温泉+夜景。&&产品特色圈层：要基于当地的资源特色形成吃有绿色、玩有喜色、行有个色、说有亮色、享有本色、买有特色、学有真色、住有暖色、回味无穷的一站式产品体系，这12色是目的地型旅游景区都应具备的产品特色。&&这几个圈层的关系为：产业引爆圈层是吸引外来消费人口的关键，产业的全程是形成产业人口的关键，其他的基础功能圈层，是城镇化必备的支撑功能。也是构成城镇化发展的一个主体。另外还是获取土地开发收益的一个重点。&&第六，强化运营全过程导入。投前关注运营提升空间，针对性制定运营实施计划，并且要在策划规划阶段就从运营的角度考虑方案的可操作性，不要形成墙上挂挂的规划方案。在小镇项目前期筹备阶段，要以平台战略和平台思维来推进各项工作。&&要搭建文旅核心运营平台，整合各领域产业资源、ip资源，诸如：度假酒店、医疗机构、教育机构、智力服务机构、文化艺术、剧场演艺、亲子乐园等等运营主体。投后还要有针对性的注入运营管理能力，以保障项目形成持续的盈利能力。&&特色小镇的建设，是投资环节拉动整体经济向好发展不可忽略的重要引擎。一片欢乐颂之后更需冷静思考。&&很多主营业务为房地产、工程、园林、新能源、农业等等的实力企业都在进入，特色小镇的复杂性对投资企业自身的组织能力和产业资源整合能力提出了更高要求，比如说华夏幸福基业，他们在产业地产方面所做的工作非常棒，他们现在正在进军文旅特色小镇，光在这一方向进行产业资源整合能力的团队就有两千人这样的规模。这种能力不是一蹴而就能形成的;与特色小镇同样火热的全域旅游和PPP也与之相伴相生，全域旅游的科学谋划，PPP方式融资渠道的合法合规，以及以往一味追求土地溢价获利的功利心都需要去浮躁化，文旅特色小镇要做特旅游、做实内容、做强产业，不投机取巧不急功近利;投身文旅特色小镇项目还要实现三个转变：从“重开发”到“重运营，从“重物”到“重人”，从“重硬件”到“重体验”。文旅特色小镇不仅是眼前目标，也是一个长远的方向，更是一个持续的过程。专题介绍：相关文章书籍推荐光合文旅的文化创意产业园将带来经济与社会的双重效益_商讯_新闻_青网
光合文旅的文化创意产业园将带来经济与社会的双重效益
创意可以说总能给人们带来惊喜之感，如果创意与文化进行了结合的话，那更是会让人们惊艳到，而光合文旅就打造了一个这样的园区---文化创意产业园。集合多方面的情况，结果可促进经济的可持续发展，可以说将带来经济与社会的双重效益。
光合文旅的文化创意产业园到底是做什么的呢？其实它涉及的东西很多，涉及到文化创意研发设计、创业孵化、文化旅游、教育培训、贸易物流以及信息交流等等，将这些与当地的经济结合起来，促进当地经济的可持续发展。这样的话，将对当地的经济与社会效益起到非常好的促进作用。而光合文旅已经构建起属于自己的非常完备的文化创意产业链，只要把这些与当地的经济结合起来就可以了。
可以说光合文旅就是将一切可以与文化创意能够结合的东西结合起来，以便更好的促进当地经济的发展。就如同他们打造的特色小镇，不能不说就是一个非常不错的项目。采用我国先进的园林建筑风格，结合我国优良的园林设计理念，融合入先进的科学技术，将特色小镇打造的既古朴又现代，让身在其中的人们可以感受到生活的那份宁静，只要来一次，就会爱上它。
光合文旅的文化创意产业园带给大家的何止是震憾，它还带给了许多地方非常大的经济效益以及社会效益，可见其力量之强大。
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&&&Power&Media& 鲁ICP备产业园区与特色小镇的不同之处有哪些 | 文旅中国
特色小镇现在火了,有些园区在升级改造后也直奔特色小镇而去。经过几十年发展，全国各地开发区、工业园区、产业集聚区、高新区等产业园区等招商平台已经群雄并起。那么，每个产业园区都有必要建成特色小镇吗？产业园区和特色小镇有哪些区别与联系？
园区和特色小镇共性
两者都关注重视产业发展。特色小镇与工业园区、产业园区和企业园区的共性在于它们都是以产业为依托，以产业为支撑，强调主导产业的发展。
无论是特色小镇还是产业园区，两者都关注重视产业发展，如产业定位、产业特色、产业平台等，强调高端要素和优质产业的集聚，以新理念、新机制、新载体推进产业集聚、产业创新和产业升级。重视创新，推动“传统制造”向“智能制造”转型。
两者都聚焦战略新兴产业。产业园区在转型升级过程中，十分关注招商引进节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车等大战略性新兴产业。
两者都重视集约集群。两者都重视推动“同质化竞争”向“差异化发展”转型。二者都积极搭建资源集约化、产业集群化的产业体系和空间格局，形成独特的竞争优势。
二者将招商引资的重点放在研发、设计、创新等上游领域及商贸、物流、会展等存在较大利润空间的下游领域;延伸产业链条、拓展产品种类，实现功能升级、流程升级、产品升级。
两者都强调创新招商、投融资体制机制。强调为招商引资营造良好环境，加快制定和落实相关优惠政策。比如对项目建设用地给予重点保障，在企业投资、科技创新、员工子女就学等方面予以重点倾斜。继续深化经济领域改革，协助企业破解融资难题。继续深化行政审批制度改革，合理减少审批事项，缩减办事流程，缩短办事时限，提高政府服务企业发展效率。
特色小镇的特色不限于产业
但特色小镇与工业园区、产业园区又有本质区别。首先，特色小镇强调的是特色产业与新型城镇化、城乡统筹、美丽中国、美丽乡村等结合，是一种产业与城镇有机互动的发展模式;其次特色小镇更多针对的是小城镇、城市中的城中村改造，讲求其产业、居住和服务等空间功能布局的紧凑、协调、和谐。而工业园区、产业园区过去大多规模较大，用地粗放，居住、服务等功能不够完善，对附近的城市依赖性强。
无论是住建部、国家发改委、财政部《关于开展特色小镇培育工作的通知》中倡导的建制镇国家级小镇，还是浙江省的特色小镇都明确了特色小镇的产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台，而区别于产业园区。
从国家“十三五”规划纲要上看，也提出特色小镇要因地制宜，发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。这是一种以吸引要素集聚、促进产业发展为核心的空间开发模式。
可以看出，特色小镇不同于以产业为主体、主要作为发展工具和空间载体的产业园区，而是以居民为主体，具有多元的功能、完善的服务、社区的认同、浓郁的生活氛围。
特色小镇离不开特色产业。但特色小镇不是单纯的以工业制造业为主的园区开发。
从产业本身来看，特色小镇所承载的产业，如云计算、基金、互联网创业等，更具创新性，而且需要以新理念、新机制和新技术、新模式来推进产业集聚、产业创新和产业升级。这与产业园区的一般性集聚是有所区别的，将体现更强的集聚效应和产业叠加效应。
特色小镇的产业特色体现在三方面：一是以工业4.0为引领，以战略性新兴产业、第三产业为主，重点在于研发设计;二是以传统产业转型升级为主，从加工制造向设计、品牌、展示转变，重点在于营销服务;三是以休闲度假旅游为主，满足市民短期、重复、特色需求，重点在于休闲服务。另外特色小镇的社区功能也是其与园区开发的重要区别。
可见，特色小镇还承载了除却产业以外的文化、旅游等其他功能。特色小镇的特色不只限于产业，城镇格局、建设风貌、自然景观、历史人文、生态环境、生活方式等等都可能形成特色。
因此，以产业为主导的特色小镇，与现有的产业集聚区、产业园区也不能混为一谈。
特色小镇更讲求产城融合
当然，也不乏有些园区在升级改造后可以直奔特色小镇而去。
作为从“产业园区”到“特色小镇”的代表之一，浙江省第一批特色小镇之中的台州市黄岩区智能模具小镇便极具特色。
相比过去产业园区的过度房地产化，出现“鬼城”、空城现象，黄岩特色小镇的发展一开始便强调完善配套。在基础设施和公共服务配套设施建设上，发挥政府财政资金“四两拨千斤”的优势，吸引社会资本参与;加快形成产权明晰、符合市场规律、具备产业特征的特色小镇商业模式，让社会资本进得来、留得住、能受益;加快PPP立法，把特色小镇作为政府和社会资本合作模式创新的承载平台。并不断完善小镇配套设施，发展现代服务业。
▓编者申明：文章来源于《哈佛中国史》，仅供交流与学习，版权归原作者所有。
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山东平度特色小镇引关注
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　　本报北京11月4日电　（记者陈振凯）今天，2016中国青岛平度旅游特色小镇暨“食在平度”品牌推介会在京举行。推介会以“山水大泽·平度原乡”为主题，对山东省平度市17个特色小镇进行推介，并发布“食在平度”品牌。　　“力争3年内打造1个全国知名特色小镇、2个省内领先特色小镇、3个青岛典范特色小镇。”平度市相关负责人介绍，该市将突出大泽山、南村两大建设重点，构建旅游、产业和农业三大集成板块，打造17个“小而特、小而精、小而美”的特色小镇。其中，大泽山镇既是闻名全国的“中国葡萄之乡”，也是全国唯一一个拥有3处国家重点文物保护单位的乡镇。　　推介会上，山东青岛平度市与青岛林业投资开发有限公司、光合文旅控股股份有限公司、杭州数梦工场科技有限公司、深圳和而泰智能控制股份有限公司等10多家企业现场签订了投资协议。
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