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7500元/平米起关于请求成都市政府和市房管局就3.23限购政策适用范围和时间作进一步说明的公开呼吁和律师建议！
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关于请求成都市政府和市房管局就3.23限购政策适用范围和时间作进一步说明的公开呼吁和律师建议！
成都市人民政府办公室、成都市城乡房产管理局：昨晚，比国足赢球更火爆的事无疑是成都市人民政府突然发布的《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发[2017]10号）（以下称限购通知）。通知一出，全城哗然，新出台限购政策立马成了各行各业讨论的热点焦点，一时间刷爆了大小屏幕。根据限购通知规定，新限购政策将二手房住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应具有限购区域户籍或在限购区域内稳定就业且连续不间断缴纳社保24个月以上。毫无不夸张地讲，新限购政策已经成为成都史上最严限购，很多人始料未及。市政府、市房管局为遏制投机炒房行为和保持房地产市场平稳健康发展出台本次限购政策，我们无可厚非，限购政策是否合理以及是否具有实际作用，我们也不妄加评论。但限购通知一经发出，作为律师的我立即发现一个严重问题：限购通知的生效时间是日，规定从3月24日起实施，但通知并没有明确本次限购政策生效前已经发生的（已经达成但尚未完成）的房屋买卖交易（主要是二手房交易）是否需要遵守本次限购规定，相应的购房者是否纳入限购范围。而政府后续的政策解读中也未见相关解释和说明。那么，如果本次限购政策适用于政策出台前的交易，则意味着政策出台前达成的所有交易只能取消，不能且无法继续履行。如此一来，本次限购政策就极有可能引发大面积的房屋买卖纠纷，甚至造成房地产交易市场的不稳定。3月24日政策出台后的第一天，本人就接到了很多有关限购政策的法律咨询，其中大部分是询问“本次限购政策出台前已经发生的二手房交易是否适用本次限购政策；双方签订的买卖合同能不能继续履行；如果不能履行，造成的损失怎么办？”等问题。此类咨询者大多是在限购政策出台前已经签订了房屋买卖合同，并已经支付了部分款项（定金或首付款），有的甚至已办理了装修入住手续，只是没有完成过户。而如果本次限购政策一旦适用该类交易，则必然引发买卖双方就合同的解除和损失的承担发生争议和纠纷，给买卖双方造成不必要的经济损失。政府为市场健康发展出台调控政策是件好事，但政策的出台既应从宏观层面考虑，也需尽量不损害个体消费者的实际利益。对于限购政策出台前发生的合法房屋买卖交易，如果因为不可预见的政策原因而取消，甚至发生损失，显然是不公平的。为此，为保证政策的有效执行并尽量减少政策执行造成的负面影响，本人特向市政府、市房管局发出公开呼吁和建议：请求市政府、市房管局进一步明确本次限购政策的适用范围和时间，特别是明确限购政策对政策出台前发生的房屋买卖交易是否适用；建议市政府、市房管局区别本次限购政策适用范围和时间，对于有证据充分证明在政策出台前已经发生的房屋买卖交易确定不适用本次限购政策，或者延迟限购政策的适用时间。并且，为了防止有人投机取巧，虚构交易，建议明确不适用限购政策的交易类型以及所需证明材料。政策出台本意为保持房地产市场平稳健康，但如果新政策执行导致纠纷不断、市场不稳，甚至造成经济损失，就适得其反，有违政府初衷了。因此，本人最后再次请求市政府、市房管局充分研究并考虑本人意见和建议。此致！吴锦熤 &四川瑞利恒律师事务所二〇一七年三月二十四日
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成都房管局：3月24日前已购房未网签的购房者可以完成交易
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& TＢBs.0５１3.org7 |四川省成都市还没进行网签的购房者，有望在5月31日前完成交易。0 G S, dＢBs.0５１3. H
3月29日，澎湃新闻（）在成都市城乡房产管理局网站看到，针对部分群众对目前住房限购政策所关心的一些具体问题，按照合法、真实、自愿的原则，成都市房管局进一步制定了《2017年住房限购政策的知识问答（二）》。, G/ YＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ. M0 L" `
问答（二）包括“签订房屋买卖合同后，因实施限购政策，买卖双方能否解除合同，如果解除合同，双方需如何承担法律责任”，“未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同的，能否办理交易手续”等4个问题。4 Ubｂs.05１3.org& P8 J) O
购房人在日零时前，尚未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同的，双方自愿继续履行合同，且能提供相关证明材料的，在日前可以办理交易手续。通过中介机构成交的，由中介机构组织收集相关材料，以集体件预约方式分批申请办理；中介机构对交易资料的真实性负责并提供承诺书。7 F濠 M+ a滨3 [论7 O3 g坛/ U
成都从3月24日零点起执行升级后的房地产限购政策。当日，“成都购房者崩溃大哭”的视频在微博上疯传。视频中的购房者蹲在地上哭喊着：“没的人管我们的了！我要房子！成都，成都，我要房子！我要家啊！成都，不要我们了！”她哭诉的理由是“只差一个网签”——付了首付、贷款申请也过了，结果卡在了网签上。9 }, c* Lbｂs.05１3.org. S
这名购房者属于已经支付了部分房款，但没能在零时前完成网签的情况。; x濠' Y9 t- v滨) ~) v5 ~论- s坛% b
根据成都市房管局此次问答，如果买卖双方自愿继续履行合同，且能够提交日零时前买方向卖方支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS单、转账单等，收款人必须为卖方），购房人可以在日前可以办理交易手续；逾期未申请或不能提供下列证明材料的，将不予受理。1 O* gbｂs.05１3.org2 N/ c1 b
如果购房人未有支付房款凭证，但已经向银行申请购房贷款，并经银行受理，双方自愿继续履行合同，则需要在规定时间内提交银行于日零时前受理购房人购买该房屋贷款申请的证明材料。' [) x5 obｂs.05１3.org- k4 H4 ?
3月23日晚，成都市人民政府办公厅发布《关于完善成都市住房限购政策的通知》，规定在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。同时，加强市场监管，规范市场秩序，严厉查处违规收取诚意金、虚高装修费用变相提价、伪造或虚开社会保险缴纳证明等违法违规行为。9 k2 `来" p源：濠0 i w滨1 B6 a1 [论7 i坛 ?
在成都市新政策出台后，成都市房管局在3月24日就制定了《2017年商品住房限购政策知识回答》，包括“限购区域内具有购房资格的购房人是否能跨区购房”“日零时以前购买了二手住房的是否可以再次购买商品住房或二手住房”“日以后，通过联名（包括夫妻）购买了商品住房的，是否还可以购买一套住房”等19个问题。5 `濠! Q$ @滨+ N) _) F论. C坛% `
以下为成都市房管局两次发布的2017年商品住房限购政策知识23个问答全文：5 x( h, f濠. Y7 g8 z滨8 v( l U论5 {/ [坛5 q
2017年商品住房限购政策知识回答- E, uＢBs.0５１3.org) u
1.成都市哪些区域实行限购政策？1 c. Wbｂs.05１3.org0 d* f
答：限购区域包括我市12个区，分别为成都高新区（包括高新区南部园区和高新区西部园区）、天府新区成都直管区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区。' G4 s来7 w源：濠" ?$ h滨0 I9 J论8 v b坛; r
2.此次限购新政何时开始实施？+ S3 H) Lbｂs.05１3.org7 R' a8 e
答：自日零时开始实施。实施之前商品住房已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成商品住房定购、拟定合同、已售（备案）状态之一的；二手住房已在存量房交易服务平台上，完成打印“成都市存量房买卖经纪服务合同”（居间成交）或“成都市存量房买卖合同”（自由成交）的，按原政策执行。! AＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ3 y' y0 j
3.此次限购包含哪些住房？# ?来' a8 o源：濠5 c' l滨/ g. i论5 f) ?坛! [ ~
答：此次住房限购包括商品住房和二手住房。: bＢBs.0５１3.org: n
4.什么是二手住房？! ]( v濠! \5 {滨* ^' E论6 m- w坛7 o$ k
答：已取得房屋所有权证或不动产权证的住房再上市交易的，通俗称二手住房。3 F8 EＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ, d1 Z) s
5.在高新区南部园区新购买住房应当具备哪些条件？+ b0 ^0 e来6 K源：濠, T滨. P论1 d( z坛- W+ U
答：在成都高新区南部园区购买住房应当具备以下条件： ]% zbｂs.05１3.org* G
（1）拥有高新区南部园区户籍（或者在该限购区域内稳定就业并且连续不断缴纳社会保险24个月以上）；- p C8 nbｂs.05１3.org$ T
（2）在高新区南部园区无自有产权住房；5 X# m# n濠! g滨$ X. U. X论4 }# m坛6 L
（3）自日以后尚未在成都高新区（包含南部、西部园区）、天府新区成都直管区、锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、新都、温江、双流、郫都区新购买商品住房。) d! c7 tＢBs.0５１3.org& i Z
6.在天府新区成都直管区新购买住房应当具备哪些条件？) iＢBs.0５１3.org0 A0 K) `
答：在天府新区成都直管区购买住房应当具备以下条件：! D0 N濠5 i2 Y0 s滨0 `% c论( U坛9 n
（1）拥有天府新区成都直管区户籍（或者在该限购区域内稳定就业并且连续不断缴纳社会保险24个月以上）；4 V# ~ＢBs.0５１3.org, y( B! ?
（2）在天府新区成都直管区无自有产权住房；6 m来; N: Q$ D源：濠 I滨. V( j3 ?论' d坛1 B
（3）自日以后尚未在成都高新区（包含南部、西部园区）、天府新区成都直管区、锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、新都、温江、双流、郫都区新购买商品住房。( gbｂs.05１3.org- t$ }
7.在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买住房应当具备哪些条件？5 v9 `ＢBs.0５１3.org, J N: Y
答：在上述限购区域新购买住房应当具备以下条件：; ?ＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ- E9 }, j
（1）拥有成都高新区（包含南部、西部园区）、天府新区成都直管区、锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、新都、温江、双流、郫都区等12个限购区域内任一区域户籍（或者在12个限购区域内任一区域稳定就业并且连续不断缴纳社会保险24个月以上）；- ]$ f$ fＢBs.0５１3.org) E
（2）自日以后尚未在12个限购区域内新购买商品住房。1 r9 CＢBs.0５１3.org' J8 l! cＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ7 J3 {8 V
答：具有高新区南部园区或天府新区成都直管区购房资格的购房人，可在各自区域购房，也可在上述两个区域以外的成都市其他限购区域购房；具有成都高新区西部园区、锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、新都、温江、双流、郫都区等区域购房资格的购房人，可在此范围内任一区域购房。比如户籍在温江区的购房人，符合购房资格的，可以在金牛区新购买1套住房，但不能在高新区南部园区或天府新区成都直管区购买；比如户籍在高新区南部园区的购房人，符合购房资格的，可以在温江区新购买1套住房；但户籍在高新区南部园区的购房人，不能在天府新区成都直管区购买住房。3 x" B8 j濠! M- F4 q滨0 ^论3 m ]坛! m
9.日零时以前购买了二手住房的是否可以再次购买商品住房或二手住房？9 C* y濠5 ~滨1 Y0 c论& K8 X坛+ T) b
答：可以。日后未购买商品住房（购买二手住房除外），且具有限购区域购房资格的购房人，日零时以后，可以在限购区域新购买1套住房（含商品住房和二手住房）。# j来& c源：濠8 W1 A滨5 X3 |论# g8 N坛7 |
10.日以后，通过联名（包括夫妻）购买了商品住房的，是否还可以购买一套住房？, z ]) Q来0 r2 v& [源：濠2 n& B$ y滨7 q* M论2 j& g坛: S; L
答：成都市此次住房限购政策以自然人为单位，不以家庭为单位。日以后通过联名（包括夫妻）购买了商品住房的，联名人（商品房买卖合同或产权证载明人）均不能再新购买住房。0 nＢBs.0５１3.org/ j
11.在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区联名（包括夫妻）拥有住房的，还能在住房限购区域内新购买1套住房吗？6 c: cＢBs.0５１3.org/ |
答：在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区联名（包括夫妻）拥有住房的，不能在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区再购买住房，但只要日后未在限购区域购买商品住房的，还可以在限购区域的其他区域再购买1套住房。6 Q% q# bＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ0 g
12.“在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上”如何界定？例如，购房人的工作单位注册在锦江区，社保是在青羊区缴纳的，是否可以在锦江区购房？0 Z; U: NＢBs.0５１3.org! L: Q
答：“在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上”是指购房者工作单位注册地在限购区域，且该工作单位已为购房人不间断缴纳社会保险24个月以上。购房人工作单位在成都市辖区范围内的法定社保机构缴纳的社会保险均可作为购房资格认定依据。“连续不间断缴纳社会保险24个月以上”以购房前一个月往前推24个月为准。购房人的工作单位注册在锦江区，社保在青羊区缴纳的购房人，可以在锦江区购房。& g: M9 OＢBs.0５１3.org9 @
13.重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才，需要在住房限购区域内购买住房的，有什么具体要求吗？) sＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ& y7 V; V
答：重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才，在购买住房资格上不受户籍、缴纳社会保险的限制，由项目、机关和企事业单位所在区政府（管委会）相关部门认定并出具相关证明，但其所购住房自商品住房买卖合同备案之日起5年内或自二手房载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。' e7 t' A濠6 v滨: Z, N论! d坛# l
14.连续缴纳个人所得税是否还能作为购房资格认定条件？; x* d5 aＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ5 t2 D
答：自日零时起，新购买住房（含商品住房和二手住房）的，不再以连续缴纳个人所得税作为购房资格认定条件。4 o! v3 jＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ, v8 e+ V
15.军人没有成都的社保，能否在限购区域购房？5 n: q) yＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ! R! e
答：军人部队所在地在我市住房限购区域的，可由其部队团级以上单位开具部队驻扎地在成都限购区域的证明，据此认定购房资格。) ^5 eＢBs.0５１3.org, X+ K
16.司法机构、法院拍卖的房屋是否受此次限购政策限制？- t8 N/ G来1 k源：濠7 |滨* x9 T论3 {坛- C$ H
答：通过直系亲属赠与、继承等非买卖途径获取的住房以及司法机构、法院拍卖的住房不受此次限购政策限制。; |来 w& k* M源：濠# B滨$ t& ]论$ P6 r坛6 m) O
17.户籍上在限购区域内集体户口的，可以购房吗？1 U, Z濠: h! C滨7 C) B论# v坛" B
答：可以。( ?, eＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ/ p0 k
18.没有住房限购区域户籍的居民，可否在住房限购区域内新购买住房？* ^bｂs.05１3.org/ u
答：为体现职住平衡、满足群众合理的住房需求，新政规定了未拥有住房限购区域户籍的居民，只要在住房限购区域内稳定就业并且连续不断缴纳社会保险24个月以上，即具备新购住房条件之一；重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才，在购买住房资格上也不受户籍和缴纳社会保险的限制。! {* iＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ9 E! T7 c
19.没有住房限购区域户籍的居民，可否通过补缴社保在住房限购区域内取得购买住房资格？4 B0 r/ TＢBs.0５１3.org. w% H4 i
答：没有住房限购区域户籍的居民，不得通过补缴社会保险在住房限购区域内购买住房。" ^3 iＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ$ q
2017年住房限购政策知识问答（二） $ V来# ^源：濠/ N+ s滨, _! i论3 u坛: c
1.签订房屋买卖合同后，因实施限购政策，买卖双方能否解除合同？如果解除合同，双方需如何承担法律责任？ 2 _bｂs.05１3.org% A$ A- i
答：可以解除。根据《最高人民法院关于印发&全国民事审判工作会议纪要&的通知》（法办〔号）有关规定，房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋交易手续的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。9 Cbｂs.05１3.org) k
2.张某出售有产权证的住房1套，购房人王某已经支付了部分房款， 零时前尚未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同的，能否办理交易手续？ 0 ?来/ j源：濠- J* v( w滨5 r论# t: \: I坛: t
答：日零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提交下列证明材料的，在日前可以办理交易手续;逾期未申请或不能提供下列证明材料的，将不予受理。# i# C+ \ＢBs.0５１3.org( M5 ?
日零时前买方向卖方支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS单、转账单等，收款人必须为卖方），买卖双方对提交的证明材料真实性负责。通过中介机构成交的，由中介机构组织收集相关材料，以集体件预约方式分批申请办理；中介机构对交易资料的真实性负责并提供承诺书。" ` l# t来8 V# s源：濠8 N8 W滨) j+ l1 X论, r坛8 G
3.李某从邓某处购买有产权证的住房1套，日零时前尚未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，也未有支付房款凭证，但李某已经向银行申请购房贷款，并经银行受理，能否办理交易手续？ 0 u来' L源：濠* \# i1 c滨& ?. Q6 R论7 E& Y坛- b
答：日零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提交真实的银行于日零时前受理购房人购买该房屋贷款申请证明材料的，在日前可以办理交易手续;逾期未申请或不能提供证明材料的，将不予受理。通过中介机构成交的，由中介机构组织收集相关材料，以集体件预约方式分批申请办理；中介机构对交易资料的真实性负责并提供承诺书。% gＢBs.0５１3.org: A
4.谢某拥有一套住房，尚未取得产权证，又将该房屋出售给周某，私下签订了买卖合同，且周某支付了购房款，购房人周某能否办理交易手续？ 6 {濠* @/ u, |滨' ~论( z) J g坛, B- E
答：不能。根据《城市房地产管理法》第三十条规定，未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。
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日成都出台住房限购新政：将二手房纳入限购范围
　　日成都出台住房限购新政：将二手房纳入限购范围
　　日最严住房限购通知实施，周五今天成都出台住房限购新政了，对将二手房纳入限购范围了。那哪些人购买受到影响？
　　3月23日晚7点多，成都突然发布住房限购通知，条款非常严格。此前一位购房者就差一个网签，限购第二天办手续她得知新政策后，情绪崩溃大哭，一声一声的哭诉直说到很多人的心里：别人过年都有家，我过年只能在亲戚家。家在农村，读了二十几年书，上了研究生，结果成都不要我！
　　【延伸阅读】
　　成都出台住房限购新政：将二手房纳入限购范围
　　3月23日晚7时许，成都市人民政府网站发布消息，将二手房纳入限购范围。具体如下：
　　一、扩大住房限购范围
　　将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。
　　二、强化区域职住平衡
　　在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。
　　成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。
　　三、加强购房资格审核
　　非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。
　　四、支持合理住房需求
　　对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等，经所在区政府（管委会）认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制，但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。
　　五、打击违法违规行为
　　加强市场监管，规范市场秩序，严厉查处违规收取诚意金、虚高装修费用变相提价、伪造或虚开社会保险缴纳证明等违法违规行为。
　　本通知自日起实施。
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