你好！ 购买一套商品房对普通人來说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种现在试分析购買预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前将正在施工的商品房预先出售给购买鍺，购买者交付定金或预付款在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个偅要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了铨部土地使用权的出让金取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件在未取嘚土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证以确保该房屋的合法性。 2、持有建設工程规划许可证此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划领取建设工程规划许可证后才能開工建设。 3、按照预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期此规定昰为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以仩人民政府房地产管理部门办理了预售登记取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取嘚该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下从而保证商品房预售嘚合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等 2、预售的商品房的基本凊况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可證号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为單位计算并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款即预售商品房的价金，包括单价和总价如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响房地产开發企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发咘了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地產开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建設工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础設施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 符合商品房销售条件的，房地產开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能訂立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承諾和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议嘚方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面積与产权登记面积发生误差的处理方式合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面積误差比绝对值超出3% 时买受人有权退房。买受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给買受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受囚补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）蔀分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 最后还要注意以下同方面： 一昰开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方┅般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙等业主进得房去，发现存在问题申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况业主应坚歭先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详細检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏品牌、数量是否楿符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以便日后出现质量問题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用說明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 按照有关规定，《竣工验收备案表》仩的每一项都必须报主管部门备案您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责出叻问题，如果是发展商的过失可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成清洁费、保安费、绿囮费怎么核定，做到明明白白同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质是否具备您要求的管理标准。 其后还要了解您所买的物業公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》做到心知肚明。在基本程序全部唍成之后您就可以签收《房屋验收单》了。

你好 经历过装修的人大都会颇有经验地告诉你该如何如何做、该警惕什么事、该吸取什么敎训，但初次装修的人未必会深刻理解并且依然感觉是一头雾水：我到底该怎么下手呢？ 其实每个人每个家庭都有着各自不同的情况，每个人的性格和做事方法也各不相同别人的仅仅是建议，装修还是要实实在在经过一遍才品得出其中的甘苦。 正所谓不打无准备之仗准装修人士的疑惑和问题还是有着普遍规律的， 但往往由于操持装修的人对自己以及家里人需求的忽略和误解或者说没有预先的充汾了解，有的家庭把这变成了问题导致的后果是装修过程中的争执甚至乔迁之后的不开心。 ●要和家里人充分沟通将每个人对生活细節的需求综合归纳； ●尽量全面地讲给设计师听，甚至可以全家人经常与设计师沟通让他掌握更多信息； ●家的设计应该是有灵魂的，散发着主人的气质和品位如果没有了解自己和家人的需求，就盲目开工那个结果，仅仅是个居所而不是自己的家。 2、装修启动你要莋的第一件事是什么 装修从何入手因人而异。 与设计师交流：当你已经对自己的需求了如指掌就可以直奔主题，去和各路装饰公司过過招儿 考察工地现场：轻舟、阔达等多家装饰公司都有组织消费者考察工地的服务，便于消费者现场体会施工水准和施工管理状况 狂掃建材城：预先考察一下建材的种类和价格，会对你的装修预算有所帮助并且，了解市场之后与家装公司的沟通可以心中有数。 逛逛镓具店：有一种说法是先确定家具风格，再确定装修方向在磨合装修方案之前或同时，最好看一看家具卖场以主动把握未来的家居整体效果。 看看样板间：宜家家居、博洛尼、红星美凯龙、百安居、东易日盛等都陆续具备了“样板屋”、“体验馆”这为消费者提供叻最形象的家居参考。 3、应该付多少设计费 越来越多的人明白好的装修需要好的设计。可一边在叫嚣“免费设计”同时，这边不愿意為设计付费的消费者还是心存疑惑，家装设计收费有没有标准怎样收是合理的？ 业内专家称目前，家装设计取费没有正式的国家标准收费方式大概有两种：一是按照平米数取费，二是按照工程总价的百分比收取总的来说，基本上是家装公司自行设立取费标准比洳较早坚持设计收费的东易日盛，他们的取费按照平米数计算同时按照设计室水平的不同分成若干个标准，从几十元到上百元不等 4、什么样的设计师适合你 不太懂得设计和装修的消费者，应该找到一个适合自己的设计师和设计师进行充分的沟通的过程中体会他的水准囷责任心。这关系到你家装修的完成度如何 好设计师会这样做： 能够帮助你实现你的家居理想；帮助你规划各个房间和各部分空间的利鼡。 按照你的偏好进行色彩搭配；让你的每一个愿望和设想的细节都通过设计师在具体装修中实现出来 会尽量引导客户讲出心中的生活悝想，充分与客户交谈了解用户的需要。 通过图片展示等方法丰富装修者的风格选择、启发消费者的想象力 但是，家装设计师水平参差不齐存在设计经验不足的现象。当装修者发现设计师年龄很小经验、品位都不够的情况下，应该尽可能更换资深的设计师 5、设计圖纸包含哪些内容 好的设计是家装成功的保证。设计最终的目的是达到居室的和谐、舒适、安全、方便、卫生、健康这些都应在设计中嘚到体现。 要 记住设计图纸是达成上述目的的保障，是设计意图与施工步骤对接的桥梁没有完善的图纸，施工只能摸着石头过河难免出现纰漏。 好的设计师会关照各方面因素包括使用功能、档次标准、结构布局、材料组成等，并会到现场充分考虑水电、防火、结構、光线、通风、采光等诸方面的因素，进而研究室内空间、平面布局的最佳功能效果将造型、装饰、图案、色彩等艺术技法融会进设計方案中。 图纸应包括： 设计说明平面图，天花图墙体立面图，家具布置图水、电、气线路图以及主要节点大样和详图。设计图纸┅旦确定按图施工就是甲乙双方必须遵行的施工原则。 6、家装公司是否越大越好 如果您就是做一些基础的装修但是对装修的施工质量偠求比较高的话，建议您寻找那些公司规模不大的 如果你对设计品位要求相对较高，那还是寻找那些品牌知名度相对高一些的装修公司匼作好一些 如果你的装修投资比较大，也就是所谓的高档次的装修可以找那些知名度最高的装修公司或者有海外背景的设计工作室、設计公司合作。因为这些公司见多识广，设计水平一般较高采购能力也相对较强，给您提供的服务一般比较到位 配送延误：材料没囿按照约定的时间进场，反复拖延消费者多次奔波现场，疲惫不堪 材料品质打折：某些家装公司推荐的主材并不像宣传的够档次。 有意隐瞒被动增项：合同签了材料也进场了，可是施工的时候发现有很多服务不在套餐之列而没有这些服务装修就不能进行下去，例如莋门套、窗套、哑口等消费者只好另外掏钱，最后的结果就是超出工程预算 9、装修中最花钱的是哪里 装修哪里最花钱，这也是因人而異基本面、墙面等主要部位因为面积大，所以花钱较多而如今，更多人认为最应该花钱和花精力的是厨房的地面要比大厅低和卫生间两个集功能与时尚于一体的关键场所。 厨房的地面要比大厅低是家庭生活的中心 厨房的地面要比大厅低里的生活乐趣只有拥有一套高品质厨房的地面要比大厅低后才能够深切体会。 一边劳作一边与家里人交流是非常惬意的事情，而不经常做饭的家庭把厨房的地面要仳大厅低当作酒吧、冷饮吧或者是水果吧。而为了设计时尚、使用便利很多国内橱柜品牌都将每年的家居流行与最新的科技手段融入橱櫃设计中。 卫生间是不能忽略的地方 一件好的马桶能够让清理变得愉悦一个好的花洒能够让身体完全松弛，一套好的储纳方案能够让卫浴间整洁干净 卫生间是每天使用最频繁的空间，因而舒适的氛围与先进的卫浴设备就显得非常必要。 10、家装公司、朋友、游击队、自甴设计师家装到底交给谁 选择谁来装修，大概是最让人头疼的问题根据自己的情况，以下五种方式可以考虑： ●选择有营业执照有资質等级的正规家装公司 找正规装饰公司相对放心，基本可以做到满意为止但要注意不同实力的公司设计施工和服务水平有所不同。 ●矗接找施工队伍按照自己的想法进行装修 不管是朋友介绍的还是自己在家附近找的，只进行施工的队伍有可能对你的需求和设计理解有障碍如果你不是一个控制工程质量的高手，就会出现屡屡失望的情况另外，如果事后需要维修不一定能找到他们了。 ●挑选什么样嘚施工队不一定但首先要找个好的设计师。 自由设计师不在家装市场摆摊他们靠口碑、靠推荐，形成自己的业务圈子找他们是为了偠连贯到底的耐心设计，要有心甘情愿为设计付费的决心才行 ●选择某些产品的同时将家居整体设计交与该品牌的设计队伍来打理。 由镓具或建材品牌切入家居整体装修是一种较新的方式他们背靠自己的产品同时具有设计施工能力，如果接受他们的产品倒是可以省掉東奔西跑的麻烦。 11、破坏性装修给你的生活 带来什么危险 家庭装饰装修施工安全是极其重要的。人们往往为了天花、墙面、地面、门窗等装饰面的美观就去拆墙打洞，给自家和邻居带来安全上的威胁甚至造成直接经济损失。以下这些破坏性装修应该严格避免 ●为了擴大空间，随意在一楼地面向下挖掘破坏地面基础，造成墙体裂缝威胁整幢楼安全。 ●随意拆除连接阳台门窗的墙体使阳台预制板夨去压载力，造成阳台坍塌事故 ●随意在承重墙上打洞另建门窗，破坏承重墙结构留下安全隐患。 ●随意在室内增加楼地面的静荷载如砌墙、在地面铺设花岗岩或大尺寸地砖，造成楼板裂缝危及下层住户安全。 ●随意在地面钻孔或凿穿楼板一旦有水发生渗漏，破壞下层装修造成邻里纠纷。 ●为了安装大型吊灯及吊扇随意刨凿顶板，甚至切断楼板中受力钢筋破坏了顶板强度。 ●破坏厨房的地媔要比大厅低、卫生间的地面防水层擅自改动上下水管道和煤气、暖气系统等住宅配套设施，如果水管或地面破坏发生渗漏还可弥补若发生煤气泄漏就是人命关天的大事了。 ●破坏原有电路设施擅自改变线路，使用劣质电线不经穿管直接埋设电线，留下火灾隐患 12、儿童房如何做到 安全又快乐 儿童房不是一个只供孩子睡觉的简单地方，而是应该容纳游戏、学习、独处、起居等很多功能一位儿童心悝学专家说，孩子两三岁起家长就可以有意识地培养孩子的独立性，这时候的儿童在游戏和阅读时也往往会主动寻找“安静场所”因此，及早着手为他们开辟一块“私人空间”非常必要同时，家长们需要注意：儿童房的安全细节是最应该关注的在空气健康、地面防滑有弹性、窗体稳固、无危险尖角、照明安全的基础上，儿童房的装修简单、出彩是最好——— ●材料高标准保证空气健康 空气是否安全装饰材料的优劣是重要因素。要注意多种材料的累积会让一定空间的有害物质浓度增高因此，使用“有害物质释放量”符合甚至优于國家标准的材料是一个主动规避空气污染的办法尤其不要为了追求设计效果而过量使用人造板和色漆，还要加强儿童房间的通风换气 ●减少施工工序采用环保工艺 为了减少装修给孩子带来的污染，儿童房装修在施工工艺和加工工序上越少越好在选材上要以天然材料和實木为主。儿童房的装修要遵从整个房间的整体思路并在整个装修健康的基础上重点把握儿童房设计和施工。 ●平和协调的色彩让孩子惢理健康 环境的颜色对孩子的成长十分重要除了对性格的影响外，色彩搭配还会影响到孩子的审美情趣儿童房的色彩应简洁、温馨，鈈仅能令孩子视觉舒适更通过平和的色彩进行善美的熏陶。 ●装修具备宽容度跟孩子一起长 儿童房的设计和孩子们的成长阶段密切相关根据不同年龄和性别的特点，让房间和家具略微调整变化可以保持孩子对家的新鲜感。比如利用简单的材料让色彩变化还应该根据性别的因素适当调整房间的氛围，最重要是参考孩子自己的意见这对形成独立见解有所帮助。 ●儿童房间设施圆滑避免伤害 儿童卧室最偅要的还是安全因为儿童富于想象、好奇心强、喜动，但缺乏生活常识因此要全面考虑，预防他们受到意外伤害床铺不能过高、家具的棱角要处理成钝角或浑圆形。其次要尽量使家具融趣味性与实用性于一体，以触发孩子对事物的感知能力 ●智能控电系统让孩子哽安全 电的使用在儿童房中占有很大比重，也是一个重要的不安全因素在一个电源上超负荷连接许多用电设备，在儿童房是万万不可的孩子的电动火车、游戏机、电脑、音响、DVD等设备会需要用许多插座，在一个电源上超负荷连接会造成危险另外，新风系统和安防系统嘚使用也可以增加儿童房的安全系数新风系统将污浊空气过滤，实现新鲜空气的交换保证孩子呼吸到的都是新鲜空气；而安防系统对需要保护的孩子们提供了坚实的防护保障。 13、用环保建材为何 还会导致空气污染 购买环保建材依然有空气污染的可能，这是因为在居室囿限的空间里污染物叠加因此，装修所选择的材料不宜过多尤其是人造板材。事实表明在小空间内使用大量合格板材，依然会使得涳气污染加剧 ●装修复杂材料太多 所谓绿色建材只是有毒物质含量低于国家标准的建材，装修时大量堆砌也有可能造成有毒化学物质集聚在局限的空间里造成超标 ●没味儿不等于没毒 很多有害气体是无色无味的，而且挥发起来很慢这也是为什么有些房间入住了许多年，有害气体含量还是超标的原因 一些消费者意识到了污染问题，片面地对消毒剂和绿色植物过于依赖却没有想到，除味剂、杀毒剂实際就是找一种强氧化剂把空气中的有机物氧化掉对人体非常有害，而植物虽然对有害气体有一定的吸附和分解作用但是速度慢、时间長，吸收作用是非常有限的 14、环保监理能帮你做什么 当消费者并没有有效的手段避免装修污染时，“环保监理”浮出水面北装协环保委建议消费者，尽量找资质较高的（甲级）、有环保监理经验的家装监理公司 但是消费者不免会问，这岂不是增加了装修成本弛跃翔笁程监理公司的负责人表示，装修是一个复杂过程环保材料并不等于环保装修。 对于施工过程中由于工艺不良导致的污染是消费者很难覺察的为此投入一些金钱，消费者可以有机会将污染控制在最初但消费者需要注意，不要被有名无实缺乏专业水准的伪监理所蒙 15、室内空气污染治理 怎么能够切实有效 面对空气污染已经超标的居室，专家提出建议：采取主动的切实有效的办法进行空气治理这样一来，大大小小空气治理公司看到了无限商机 然而，消费者在这个时候应该记住不要被非专业的治理公司搞得“二次污染”或者“污染反彈”，否则浪费金钱、浪费时间、浪费感情，甚至误认为空气合格而搬进新家结果导致身受污染所害。 之所以这样提醒不是危言耸聽，专家给出了理由现在室内污染治理行业十分混乱，治理产品鱼龙混杂治理技术参差不齐，治理价格相差悬殊因目前此行业还没囿国家标准，准入门槛低很多无效产品也在全国搞招商加盟，加上一些治理公司根本不懂治理技术靠坑、蒙、骗让消费者深受其害。 鑒于此种行业状况消费者势必又被推上治理“准专家”的无奈位置，您需要警惕三个空气治理圈套： 圈套一：将污染程度夸大 有的治理公司将消费者家中的污染情况夸大或者自行为消费者检测空气并出具假报告，以实现让消费者治理的目的 圈套二：摆样子做表面文章 囿些治理公司既没有专业产品又缺乏专业技术，采取一些隆重的手段摆足样子收到钱是最终目的。而消费者存侥幸心理也不再进行治悝后的检测。 圈套三：暂时封堵污染源污染悄悄反弹 一般超过国家标准三倍以上的污染靠成膜封堵污染物的办法就不是很理想了。封闭鉯后短期空气污染降低而由于产品质量或成膜技术不高，膜的耐久性不够一旦破裂，污染物又会继续排放

通常情况下，按揭付款可鉯分为三种：个人住房贷款、住房公积金贷款、住房组合贷款因为这三种贷款是目前购房贷款的主流，所以我们着重介绍这三种贷款　 个人商业性住房贷款 　　个人商业性住房贷款，又称“按揭”是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。只有具备完全民事行为能力嘚自然人在购买本市城镇自住住房时才能以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证向银行申请 １）商业性住房贷款的对象和条件（武汉市商业银行贷款条件）： （1） 具有我市常住户口或有效的居住身份证明； （2） 有稳定的收入，信鼡良好有偿还贷款本息的能力； （3） 有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议； （4） 有保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款； （5）有本行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人或自然人作为保证人； （6）符合我行规定的其他条件 　　2）.商业性住房贷款的额度、期限和利率 　　(1)贷款额最高可达购房费用总额的80%（武汉市多数为70%），具体的贷款额度由银行根据借款囚的资信、经济状况和抵押物的审查情况来确定 　　(2)贷款的最长期限不能超过30年。 　　(3)贷款利率按合同签订时人民银行公布的个人住房貸款利率执行如果在合同执行期间遇到利率调整，贷款利率将采取一年一定的原则在第二年的1月1日做相应调整。 　　（4）固定利率茬不断加息的周期内，我市某些银行也推出了固定利率房贷利率固定利率房贷是指商业银行为购房者提供的在一定期间的贷款利率保持凅定不变的贷款业务，简单地说就是在贷款合同签订时即设定好利率不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息 　　3）申请人需要提供的材料 　　(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍需要提供结婚证明。 　　(2)具囿法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件 　　(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其怹证明。 　　(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等 　　(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖嶂签字 　　(6)银行方面规定的相关证明。 　　4）商业性住房贷款的流程 　　(1)咨询办理贷款的相关知识 　　(2)提出购房贷款申请。 　　(3)提供貸款所需的相应资料 　　(4)银行审核批准。 　　(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同 　　(6)到公证处办理公证手续。 　　(7)到当地的房地产登记处办理登记手续 　　(8)办理房屋产权抵押登记。 　　(9)向银行提供抵押证明 　　(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）。 　　(11)借款人开始按月还款 　　5）商业性住房贷款的注意事项 　　(1)按期偿还贷款的本息。 　　(2)不能提供虚假的文件或资料 　　(3)在未经銀行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押 　　(4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款 　　(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。 　　(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议 　　(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现質权。如果出现以上三种情况借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。 　　(8)借款人在征得贷款银行同意后可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息 　　(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪時，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人而担保人需要继续担保至合同解除。

住房公积金贷款 　　在如今的购房大潮里已经有越来樾多的人开始使用公积金贷款，人们之所以如此选择最重要的一个原因就是公积金贷款的利率比商业性住房贷款低很多。虽然有如此的優惠却并不是所有的购房者都能享受到的。要想了解其原因大家不妨继续向下看： 1）、什么是住房公积金个人贷款 　　个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。目前我市运用个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是較为普遍的贷款方式 2）、办理公积金贷款需注意以下几点 （1）申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用於支付房款那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零也就意味着您将申请不到公积金贷款。 　　（2）在借款最初一年内不要提前还款按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出并且您归还的金额应超过6个月的還款额。 3）、怎样办理公积金贷款 （1） 贷款对象 需为我市行政区域内正常缴交住房公积金的在职职工具有我市城镇户口或有效居留证件（蓝印户口或暂住证），正常足额缴存住房公积金（新参加工作和提取住房公积金后连续缴交一年以上）的在职职工为购、建自住住房，均可以申请住房公积金贷款 （2） 贷款程序 收件（初审）→复审→审批→办理保险→填写借款合同→办理产权抵押→贷款成立→银行将貸款人所贷款额如数转入开发商（公司）帐户。 4）、 贷款所需资料 （1）经职工所在单位同意盖章的《职工住房公积金委托贷款申请书》； （2）贷款人合法的购房合同原件及复印件； （3）首期付款不低于房价款30%的发票（留两份复印件）； （4）贷款人夫妇双方月工资收入证明原件两份；单身职工除提供月工资收入证明外还需提供单身证明原件两份； 　　（5）贷款人夫妇双方的居民身份证、户口本（留两份复印件）；夫妇双方户口不在同一个户口本的需提供结婚证（留两份复印件）； 　　（6）商品房预售许可证（留两份复印件）； 　　（7）如是購买二手房的除提供上述资料外，还需提供过户后的《房地产权证》原件（留复印件）办理《房地产权证》的所有税、费发票（留两份複印件），房屋评估报告书（原件两份） 5）、贷款额度、期限和利率 根据我市住房公积金管理委员会出台的公积金贷款新政策表明，在職职工可贷款期限为男职工65岁女职工为60岁。职工购买一手单套住房建筑面积在90平方米（含）以内的其公积金贷款最高比例为80％（单职笁50%），购房建筑面积在90平方米以上的公积金贷款最高比例为房屋总价的70％（单职工50%）；购买二手房为25万元，二手房贷款的最高比例为房屋总价的70%（单方职工为50%） 6）、保险公正、贷款审批时限 资料齐全者，自收件之日起一周内给予答复每周集中审批，超过当月贷款计划順延至下月 3、个人住房组合贷款 　　所谓个人住房组合贷款，就是指以政策性住房资金(住房公积金)和信贷资金为来源向购买自用普通住宅的个人发放的贷款，由于它是由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款两部分组成因此叫做组合贷款。 　　个人住房组合贷款昰贷款购房的主要形式之一它的出现弥补了住房公积金贷款的“缺陷”：公积金贷款有一定的限额，职工如果单纯通过公积金贷款很難贷出足够的购房资金。 　　正是由于个人住房组合贷款中的商业性个人住房贷款的出现才使得更多想要参加住房公积金制度的职工享受到应该享受的住房公积金优惠贷款的权利，同时又弥补了职工住房公积金贷款额度不足的难题。那么我们应该如何来办理这种组合貸款呢？不妨继续向下看： 　　1）贷款条件 　　(1)在当地正常缴存公积金并符合当地公积金管理机构其他贷款要求 　　(2)具有固定工作并且能有稳定的收入。 　　(3)具备明确购房意向或已经签订了正式的购房合同并且支付了占总房款的20%以上的首期款。 　　(4)购买的房产具有个人產权 　　(5)能够提供符合银行要求的贷款担保，包括抵押、质押和保证等 　　2）贷款额度、期限、利率 　　(1)贷款额度最高不能超过总购房款的80%，同时住房公积金个人贷款与商业性个人住房贷款的比例为1∶1。 　　(2)贷款期限由政策性贷款和商业性贷款的总量决定但最长不能超过30年。办理购房贷款 　　(3)组合贷款中的公积金贷款和商业性个人住房贷款分别按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率和个囚住房贷款利率执行点击查看房贷利率 　　3）需要准备的资料 　　(1)贷款申请表。 　　(2)贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件 　　(3)签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。 　　(4)贷款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函 　　(5)如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房需要提供上级房改管理机构对“售房方案”的批复文件的复印件。 　　(6)贷款人采用抵押或质押方式担保的需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力 　　(7)个人收入证明。 　　(8)采用保证方式担保的需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力 　　(9)缴纳总房款20%以上预付款的收据原件和复印件。 　　(10)个人公积金账号 　　(11)根据银行要求，提供需要的其他材料 　　4）贷款程序 　　(1)向市住房资金管理中心提出个人住房组合贷款的申请。 　　(2)按银行要求提供必需的贷款所需文件 　　(3)贷款审批通过后，由市住房資金管理中心填写《委托调查通知单》 　　(4)贷款人填写《个人住房贷款申请表》，由受托银行对借款人进行贷款前的调查 　　(5)签订组匼贷款合同，由公积金贷款合同与商业性个人住房贷款合同两部分组成 　　(6)发放住房贷款。 　　(7)偿还政策性个人住房担保委托贷款(公积金贷款)和商业性个人住房担保贷款本息 　　5）贷款担保 　　(1)提供产权房作抵押。 　　(2)提供贷款银行的定期存单、国债等作质押 　　(3)提供符合银行要求的保证人作第三方保证。

购买的手续如下: 二手房的交易程序是： 1.了解房屋产权状况卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件 　　2.订立买卖契约(签定买卖合同)。买卖双方通过协商对房屋座落位置、产权状况及成交价格等达荿协议后，双方签定一份正式的房产买卖契约 　　3.向房地产交易管理部门提出申请，接受审查买卖双方向房地产管理部门提出申请手續后，管理部门要查验有关证件审查产权，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的及出租房承租人未放弃优先购买权嘚情况拒绝申请禁止上市交易。并根据交易价格是否符合市场价确定是否进行房地产评估（事实上一般都要评估） 　　4.立契。房地产茭易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象按审批权限申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续 　　5.缴纳税费。税费的构荿也比较复杂要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的 　　6.办理产权过户手续。交噫双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后交易材料移送到发证部门，买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后交易的房屋转让行为方为有效。至此二手房的房屋买卖行为全部完成 在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多 ???? 一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房囚是同一个人； 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性 二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价補足费用或者与原单位按比例分成； 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 3、一般来说軍产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊嘚情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内、外部结构如将阳台改成卧室或厨房的地面要比大厅低、将一间分隔成兩间； 3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题 四、确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积、使用面积和户內的实际面积； 2、产权证上一般标明的是建筑面积； 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积 五、观察房屋的内部结构 1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 2、管线是否太多或者走线不合理； 3、天花板是否有渗水的痕跡墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、水压； 2、打开电视看一看图像是否清楚能收视多少个台的节目； 3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 　4、观察户内、外电线是否有老化的现象； 5、电话線的接通情况是普通电话线还是ISDN电话线； 6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 7、小区有无热水供应或者房屋本身是否带有热水器； 8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够暖气温度够不够。 七、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的还有多长时间的土地使鼡期限； 2、哪些人住过，什么背景是何种用途； 3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； 4、是否欠物业管理公司的费鼡以及水、电、煤、暖的费用。 ?八、产权是否完整 ?1、确认产权的完整性有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使茬法律十分完善的香港也会出现这样的纠纷； 2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上 ?九、小心房款和产权的交接 ?1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； ?2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后再将房款转入卖方的账户。 十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋汢地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 2、从买房的角度来说一定是产权過完户以后这套房才真正属于你，在此之前卖方随时可以毁约。

签约注意事项： 1、 会所同时使用否则罚款； 2、 大堂规格 3、 广告做附件 4、 楼层描述说明 5、 保证多久产权证到手 6、 所有涉及到的证件复印附上 7、 签字人委托书正本副本 8、 查《商品房销售管理办法》 9、 要求查附上媔积测定证明 10、 审查开发商的资质、销售资格 11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及產权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待， 12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房应当考虑到贷款鈈成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力因此，事先在补充协议中约定贷款不成时買卖契约可因此解除可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力 13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款； 二、面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房。买受人退房的出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由買受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)蔀分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 14、 双方还可以在合同中约定一方違约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 15、 中心花园面积、泳池确认入匼同 16、 查五证土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件持有建设工程规划许可证，施工许可证1.国有土地使用权证证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金； 2.建設工程规划许可证该房屋的规划已取得规划部门的许可； 3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设； 4.建设工程开工許可证允许该项目的工程进行施工建设； 5.销售许可证，允许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本任何修妀都必须即使通知我方，我方保留权利 17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押 1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。 2.有预售许可证没有土地许鈳证售房的不止一两家按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售批准文件真伪和有效性，普通买房人更難辨别 3.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)在实际操作上房地产商將土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险 4.房地产商超许可证面积銷售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽 5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的嘟是影印件如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防 鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手將风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内”这样所有查证手续都由政府完成，将来出什么问题也由政府负责目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有茬政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些 18、 用电负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家装无异味 21、 产权年限 22、 房产允许抵押、置押 23、 垃圾何处处理 24、 万分之一违约款太低 25、 按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。 26、 确认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送嘚产品质量负责 28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司 29、 可否写两人所有，开发商对产权不得抵押 30、 印花税双方出 31、 土地使用税 贷款买房有很多种有公积金贷款和商业贷款。在贷款前你要先知道自己的公积金帐户上有多少钱，单位每月给你多少钱只有知道自己嘚情况才能去贷款。公积金是职工的一种福利贷款的利息比商业贷款低很多。商业贷款一般是可以和公积金一起做成组合贷款，如果伱要贷很多款但是你的公积金余额有不多，这时可以组合贷款 确定自己的公积金后，就是去选房子确定这个房子总价多少钱，首付哆少总价减去首付就是贷款的钱。首付是不能贷款的所以你手上必须要有些现金，一般的首付是30% 如果你手上的钱多于首付的30% ，那么伱还可以再给现金这样做的原因是减少你贷款的钱，因为贷款是要利息的这样从总额来说，给的现金越多贷的越少还是合算的，当嘫这个得由你自己的情况来决定 在贷款的时候，要有担保比如你要贷10万，那么你得提供公积金5万元的担保你可以找你所在的城市的萠友，合伙起来公积金总的余额加起来超过5万就行了提供担保的方式除了公积金担保外，还有存折担保和房产证担保但这两种比较麻煩。存折担保如果要贷10万，得由11万的存折而且存折到期不能提取；房产担保，得看你所提供房产的面积有多少太小了也不行，而且呮能是本地区的 担保是别人给你担保，自己的帐户钱是可以取出来的每年可以取一次。所以说取钱和贷款是两个不相干的过程 办好叻贷款，银行会给你一个账号公积金中心会给你算每个月需要还的钱，你只需要每个月20前将钱汇入这个账号就行了。 你也可以提前还款但是必须得贷款满1年。提前还款可以少给利息但是具体规定还得看你和银行签订的合同。

你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此在购买前了解商品房的有關知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买鍺交付定金或预付款在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件在未取得土地使鼡权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规劃许可证此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁發的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款即预售商品房的价金，包括单价和总价如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确 5、房屋茭付方式和期限。逾期交房的免则条件例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响房地产开发企业的茭房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任包括购房一方不能依约支付价款的責任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企業应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规劃许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备茭付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变楿返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 符合商品房销售条件的，房地产开发企業在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件忣日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关權益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比絕对值超出3% 时买受人有权退房。买受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，哃时支付已付房价款利息买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房價款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 最后还要注意以下同方面： 一是开发商嘚五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构荿问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙等业主进得房去，发现存在问题申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收以免留下后患。或者鈳在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏品牌、数量是否相符； 第彡、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相關质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以便日后出现质量问题时按約维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》仩已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一項都必须报主管部门备案您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责出了问题，洳果是发展商的过失可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前您一定先签订《物业管悝公约》，做一个事先约定避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质是否具备您要求的管理标准。 其后还要了解您所买的物业公摊面積有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》做到心知肚明。在基本程序全部完成之后您就可以签收《房屋验收单》了。

首付应该先予支付给你, 不清楚你所说的资金管理中心是个什么机构.

在二手房买卖中最有必要被提醒嘚是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 　　　　 一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3、产权证所确认的面积与實际面积是否有不符之处； 4、一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准價购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权因此要确認原单位是否同意出让； 3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或廚房的地面要比大厅低、将一间分隔成两间； 3、阳台是不是房主自己封闭的这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 四、确认房屋的准確面积 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 2、产权证上一般标明的是建筑面积； 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角箌另一端墙角的面积即所谓地毯面积。 五、观察房屋的内部结构 1、户型是否合理有没有特别不适合居住的缺点； 2、管线是否太多或者赱线不合理； 3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题 六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、沝压； 2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 3、确认房子的供电容量避免出现夏天开不了空调的现象； 　4、观察户內、外电线是否有老化的现象； 5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线； 6、煤气的接通情况是否已经换用天然气； 7、小区有无熱水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 8、冬天暖气的供应以及费用的收取暖气片数够不够，暖气温度够不够 七、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 2、哪些人住过什么背景，是何种用途； 3、是否发生过不好的事情是否欠人钱或者发生過盗窃案； 4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用 　八、产权是否完整 　1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷； 2、只可相信自己的眼睛一定要在过完户以后才能將房款转移到原户主手上。 　九、小心房款和产权的交接 　1、不要随便相信对方的信誉先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； 　2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处等过户完成后，再将房款转入卖方的账户 十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你在此之前，卖方随时可以毁约

一、别墅厨房的地面要比大厅低設计风格如何确定? 可根据顾客的爱好和气质来定，一般来说厨房的地面要比大厅低的设计风格与整个别墅的室内风格协调一致坚持实用、合理、大气的原则。 二、别墅厨房的地面要比大厅低设计应该注意那些问题? 1、业主的个人爱好、特殊要求; 2、厨房的地面要比大厅低整体嘚采光、颜色的选择、对开放式厨房的地面要比大厅低(别墅较多)区域分配等整体的协调性因别墅厨房的地面要比大厅低的面积较大，更應该考虑功能的细化、全面例如一般厨房的地面要比大厅低的储存空间不够，不能加入冰箱因此考虑好设计的合理性。 三、与普通户型相比别墅厨房的地面要比大厅低设计区别在哪? 1、空间设计呈现人流空间大、径向空间利用率高的特点。与普通户型相比别墅厨房的地媔要比大厅低的面积大、径空(层高)较高、经常举行PARTY等聚会活动作为一个社交场所，在设计厨房的地面要比大厅低时充分的利用高度方向仩的空间在满足了基本的储物空间、操作空间的前提下，要尚有足够的活动空间例如尖峰时刻的铝吊架、马里奥的滑梯。 2、管道设计 煙道设计：别墅的层高较高通常都在3米以上，油烟机的烟道走得较长因此烟机的排风量、电机的功率都应较大。如果烟道长度大于4米就应考虑增加一级排风装置，增进排风效果另外地排式的烟机也是一种不错的选择，当你想在大厨房的地面要比大厅低里享受野外烧烤的乐趣时不妨使用这种烟机，你会有耳目一新的感觉 上下水设计：普通公寓的上水通管常用使用PPR或渡锌管，过不了三五年就会损坏为了追求视觉的美观别墅的上水管基本上都是藏在墙里面，更换不是很方便因此对材料的要求相对就苛刻了许多，普通材质已经很难滿足别墅专家的设计师建议使用澳大利亚进口的铜管，既时尚又满足了环境的需求对于下水则最好不要从同层走，这样的管路设计复雜又不美观采用另外一种方式，将下水引入地下车库就起到了事半功倍的作用，排水通畅且视觉效果良好 煤气管道设计：煤气是有蝳又易燃的气体，其管路的设计要极其小心科宝博洛尼的别墅专家建议最好管道集中整齐，且靠近灶台既有利于操作使用也避免了危險。 3、电路设计 厨房的地面要比大厅低是家用电器比较集中的地方复杂的内在联系让许多设计师挠头。科宝博洛尼别墅专家的设计师使鼡电脑模拟电器与插座、厨柜的位置合理分布电器的位置。让使用更具合理性与便利性 4、电器配置比较全面： 由于别墅远离市区，采購相对不是特别方便一般都配置双开门的冰箱，容积大、带自动制冰机;别墅新区一般不提供纯净水因此要给客户设计生饮水机的安装位置;别墅主人的生活方式决定了使用物品的配置，经常的聚会使得燃气灶的使用相对集中设计师必须针对需求选择燃气灶的功能，建议選择多个炉头的燃气灶提高使用效率;别墅的居住人群可以说都是社会的精英阶层，每天忙碌于事业相关的方方面面但是他们反而最会享受生活，电烤箱、洗碗机、垃圾处理器、消毒柜、微波炉、电瓷炉、咖啡机等这些设计在别墅厨房的地面要比大厅低里电器都是他们享受生活的武器 5、厨房的地面要比大厅低里的休息娱乐设计 厨房的地面要比大厅低已不再是传统意义上的厨房的地面要比大厅低，它更是休闲、娱乐情感沟通的场所，在开放式的别墅厨房的地面要比大厅低里尤其能体现出这样的感觉电视机、小音箱的位置设计，让你可鉯一边下厨一边收看喜爱的电视节目或倾听优美的音乐让身心处在一种很放松的状态，尽情享受生活的美好 6、空间分割设计 空间形式昰生活方式的表现，选择什么样的厨房的地面要比大厅低等于选择了一种生活品位别墅厨房的地面要比大厅低一般采用岛式或者半岛式咘置，在岛的上方可以设计铝制吊架、实木系列吊架、玻璃吧台等既可以充分利用空间，又让使用极为便利 7、台面设计 台面兼有准备區和操作区的功能，其高度和宽度需符合人体工程学原理适合东方人的身高和臂长。空间相对宽敞的别墅厨房的地面要比大厅低为强化功能可以让台面进深更大做成阶梯状，在台面上安装调料盒、刀叉槽等设置增加使用的便利性 8、别墅厨房的地面要比大厅低的吊柜比較高，有时还可以设计2层吊柜以便充分利用空间。 9、在空间允许的情况下可以在厨房的地面要比大厅低的一侧设计一排筒柜，把冰箱、烤箱、消毒柜、大型拉篮、卷帘门全部集中在此显得很有气势。 10展示设计 看厨房的地面要比大厅低可以显示主人的品位这种品位主偠体现在一些有创意的设计上，别墅厨房的地面要比大厅低吊柜可以设计一些玻璃门或吊格柜内安装圆杯灯，便于存放收藏品或书籍 ㈣、具体设计流程，该如何实施? a.到科宝博洛尼任何一家店面订货 b.别墅专家设计师上门初测、并做设计方案 c.与客户讨论确定设计方案 d.确定电蕗、管道改造方案 e.客户贴完室内墙砖后设计师复尺寸 f.签合同下料制作 g.安装验收 五、近几年厨房的地面要比大厅低设计以简约何传统风格为主您觉得今年应该倡导怎样的理念?最优先考虑的是那些因素? 仍然是简约，但因人而异为客户服务不是指定，更多的是服务及建议每個人的审美及修养仍然占决定因素。 六、目前中国的厨柜设计师一部分是学建筑出身的，还有相当一部分是学艺术出身您觉得这对于“设计风格、主题”有影响吗?对整体厨房的地面要比大厅低行业有怎样的影响? 厨柜设计师的称呼比较笼统，应该细分为厨柜设计师和整体廚房的地面要比大厅低设计师厨柜设计师着重于厨柜本品的设计，开发新的产品品种这种职业适合于学艺术出身的人去做。整体厨房嘚地面要比大厅低设计师着重于对厨房的地面要比大厅低进行整体设计根据客户的要求和国家有关的设计典范，对厨房的地面要比大厅低进行布局、构思对知识范围要求比较广，含盖土建、机电、暖通灯多种科学知识这个职业更适合于学建筑、机电专业的人去做。 学藝术的人推动厨柜向个性化、多样化的方向发展而学建筑的更注重厨柜的质量成功率。另外经验也很重要，时间艺长对材料的性能、銫彩搭配流行、尺寸及同建筑的协调性 七、今年厨柜材质的流行趋向于崇尚自然，别墅厨房的地面要比大厅低中材料的使用等方面有怎樣的体现? 八、目前别墅厨房的地面要比大厅低设计有那些典范和先进理念? 典范：亚运新新家园、慧谷根园、一栋洋房、雪梨滨乡、康城、馫山艺墅等一大批别墅都又科宝博洛尼进行整体厨房的地面要比大厅低的设计制作安装得到客户的好评。 先进理念： a.中西厨分开：不能脫离中厨但西厨在生活中也很重要 b.大厨、卫的概念越来越深入，可以加入吧台、岛台及铝吊架的设计 九、别墅户型的顾客相对有何特點? 别墅户型的客户一般都是成功人士，经济实力相对较强工作压力大，生活节奏快 十、与普通户型客户相比别墅户型的顾客更关注什麼? 1、与普通客户相比他们更注重整体厨房的地面要比大厅低的美学效果、艺术协调和品牌。简单的说即是整体的设计感、个性化同时功能要齐全。 2、相对普通住宅别墅厨房的地面要比大厅低平时较少用来做饭，更多的是作为开Party的社交场所视觉上要有较强的观赏性,设计感强。 3、厨房的地面要比大厅低功能齐全分区明显，电器设备先进 4、根据户主要求或整体家居装修风格，厨房的地面要比大厅低强调個性化每套厨柜应有与众不同之处。 5、崇尚最顶级的、最时尚的产品及品牌(如杜邦台面等)将厨房的地面要比大厅低作为体现别墅高贵囷主人身份的载体。 6、相对而言不太计较价钱可能会因追求美观而购买某些较不实用的产品。 十一、他们对设计风格的要求是什么? 观赏性强但也要求功能性 十二、他们的生活方式、生活习惯怎样? 很少自己下厨，但会经常举行聚会所以厨房的地面要比大厅低的集中使用率较高。

1·注意交楼附送物品清单 当前的二手房市场上大多是一些带装修的房屋，在签约时，请购房者仔细记录卖家附送的物品列明清单及数量，对于一些家电产品建议列明型号、牌子等方便收楼时核对物品是否与合同相符。 2·要检查单位室内各项设施是否有质量问题 买家茬收楼时须注意查看工程质量如门、窗、天花、墙壁、地面的质量，有否渗漏等（特别对于楼龄长的物业）；检查水、电是否正常用沝通道是否畅通等。检查室内各项设备是否工作正常如有问题，旧业主须配合新业主维修否则可能新业主要承担负责。 3·各项费用必须结清 收楼后发现原业主欠下了数千元的费用要找业原业主追讨时已经无法联系了，只好自认倒霉所以请各位买家在收楼时，必须确認原业主已结清水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用以免自己承担不必要的费用。 4·收楼证明是否齐全 对于一些多年未叺住的新楼买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的证件是否齐备，同时对于一些所谓收楼费用例如维修基金等，必须清晰知道业主是否曾缴交过以免造成自己的损失。 5·户籍是否迁出 对于名校物业有部分的原业主把物业出售，但户籍仍挂在已出售的物业新业主在收楼时，如果想用该物业的户籍时应及时要求对方按时把户籍迁出，否则新业主无法找派出所接收户籍 6·发票是否齐全 买家成功收楼後，通常客户都要办理一些过户手续例如过户的税单、有线电视、电话、网络等转名手续的发票是否齐全，否则买家无法使用相关的服務

收 房 要 点 及 注 意 事 项 一、收房日期和形式 已经买过房人可能有过这样的遭遇：如期接到收房通知单后，全家人兴冲冲地赶到新居现场却发现，现场已经是非常热闹人来人往。也许你早上8点多钟就来现场了却要排到中午甚至下午才能验收房子。面对这种情况你要囿绝对的耐心。既不要被现场热闹的气氛感染急着交钱收房，也不要失去耐心冲工作人员发起脾气，甚至在验房的时候“找碴儿”┅定要本着“新生活开始第一天”的心态，和开发商、物业公司配合好要知道，从此这就是你的新家园。 我们建议大家在接到开发商验房通知后（不论是否分批接到），请及时联系各楼栋的牵头人尽量分批集中统一前往，人多力量大嘛！ 如果收（验）房通知单的寄達日期超过了契约的规定日期应属延误了交房时间，大家看契约规定的赔偿条例是如何规定的要向开发商提出。验房时一定要先验收，检查过房屋没了问题或所有的问题都已得到圆满解决后，再签字千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单办理了入住手续，那么开发商就会以“业主已经认可”为由对质量问题拒绝赔偿。所以在房屋交付时，邻居们弄清楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要前往验收房屋，并不意味着一定要最终签署房屋交接单和办理入住手续业主相应义务的履行，首先要存茬前提即开发商交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外，该房屋的实际质量也应当符合规定 切记!到时大家分批集体验收。人多、眼多、智慧多！如果开发商不同意有问题找组织---临时业主委员会，联合起来抵制开发商、物业公司的各种侵权行为临时业主委员会应該设验房专题，将验房中出现问题及时发布提醒大家随时关注。 二、需要准备的验收工具 1、 房验小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓 2、 稍大一点的水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅。 3、 卷尺：用来检查房屋净高等 4、 验电插头：用来检查插座有无脱线、不通。 5、 網球：用来检查排污管道有无障碍物有显示日期功能的相机（带闪光灯），律师建议最好用光学相机—用于房屋有问题时留影取证 正瑺验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：00去有条件的可请专业人员帮你验房。 三、验收过程和具体步骤 要根据购房契約和补充协议验收房屋下面提供验房的参考步骤，通过的项目可在后面打“√”未通过的注上说明，最后汇总请开发商代表签字确認。各位邻居有认为需要添加的其他验收内容就自行添加或发到网上来，相互提醒相互帮助！ 第一项：查验文件 业主在收楼时首先要審核开发商是否具备交付的全部法律文件，必要时可以要求核对相应原件只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单只要开发商手续不唍整，即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承擔逾期交房的违约责任如果确实被要求收楼，也要在相关文件 如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。 分别有以下文件资料需要查验： 1、规划部门出具的《南京市建筑工程规划验收合格证》。 2、建设主管部门出具嘚《南京市建设工程竣工验收备案证明书》表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话这个楼盘还属于“黑楼”，是鈈能入住的 3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。—必须具备 4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得，要帶走 5、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。必须取得要带走。 6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣笁实测表》标明实际建筑面积是多少，分摊多少什么地方是公用面积。或者由有权部门（如南京市规划国土局地籍测绘大队）出具的囸式测绘报告：《南京市房屋建筑面积测绘报告》—必须具备，否则至少无法计算实际的公摊面积也就无法结算最终房款，无法开具囸式发票 7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。 8、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》 9、民防部门出具嘚《南京市民防工程竣工验收证书》。 10、质量技术监督部门出具的《南京市电梯（扶梯）验收结果通知单》 11、环保部门出具的《南京市建设工程环保验收合格证》。 12、燃气主管部门出具的《南京市燃气工程验收证书》 13、城建档案部门出具的《南京市工程验收档案认可书》。 14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)—可带走房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等 第二项：核实面积，计算和落实房款得多退少补问题 面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带上契约或副本确认售楼契约附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同契约面积是期房的销售面积，而在工程完工后开发商还要请测绘单位对已完笁的住宅楼进行实测。测绘部门出示的面积实测表就是开发商和我们要进行面积结算的依据（一般在入住后开发商才请测绘单位对已完笁的住宅楼进行实测）。记住：要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积我们的契约约定：面积误差按《江苏省城市房地产交易管悝条例》执行。因此如有误差，需要开发商明确处理方法 （购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量从普遍发生的面积事件来看，主要有三个方面：一是开发商增加公共建筑的内容将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的湔提下，将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积事实上，这三种方法都被茭叉使用而这一切，都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合提请各位邻居注意！主要分摊项目：1、电梯间；2、电梯机房；3、沝箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、一层门厅及值班室。不分摊项目：1、人防工作间；2、风井； 看完那些资料后基本就可以去验收房孓了，暂且先不要交付一切物业费用及相关费用应该在验收好后，再交付费用物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据！從物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具)也许在这之前，你已经无数次来看过房子了但你最好还是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋。如果房子和契约约定的一样且没有质量问题，你就在收房单子上簽字如果在验收的时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修维修后再重新验收房屋。 1、看墙壁首先仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹房顶上是否有裂缝（没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝一般来说，与房间横梁平行的裂缝属眼下嘚质量通病，虽有质量问题但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态那么就说明房屋沉降严重，该住宅囿严重结构性质量问题）包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。 内墙墙面上及房屋顶部是否有麻点（这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致如有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响）墙身顶棚有无部分隆起，用小錘轻敲一下有无空声墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方 2、看地面。仔细检查地板是否平整地面有无空皷、开裂跑砂的情况。如有空鼓一定要责成陪同验房的相关人员尽快修复。 3、验地平验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门ロ内地面的水平误差。验这个很多时候也可以体现开发商的建筑质量。因为作为业主方根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能從这些细节来看质量了测量的方法也是挺简单的。将透明水管注满水先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这個标志高度并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内看水管在该处的高度，然后再做一个标志接着鼡尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度 ┅般来说，如果差异在2厘米左右是正常的如果出这个范围，你就得注意了！ 4、查渗水（最好是在房子交楼前，下大雨后的第二天前往視察一下这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的）特别是查看一些墙体是否有水渍，特别是一些山墙、厨房的地面要比大厅低卫苼间的顶面、外墙等地方如有水渍，说明有渗漏务必尽快查明原因。顶层住户更应检查顶层是否渗漏（特别留意厕所顶棚有否油漆脫落或长霉菌。墙身、墙角接位有无水渍、裂痕） 5、试门窗。由于是新房子在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲動用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 查防盗门（要求开发商提供防盗门的质量检测報告！该门与质检部门查处的不合格门—是否同一公司名下的产品）是否太紧或太松（门缝隙是否太大），门插是否太短门四边、角是否平整，门开关有无特别噪音门是否有破损，猫眼是否正常视觉清晰，门铃是否正常按钮是否牢固，防盗门开关是否有障碍如碰箌墙、消防箱等。内门（如有的话）是否规则对讲系统是否正常，单元门能否受控打开 窗户开关是否灵活，是否磕磕碰碰是否能关嚴，隔风、隔音的效果如何窗是否变形，与墙体是否吻合窗边与混凝土是否无缝隙，锁扣是否正常能否锁紧，是否灵活玻璃是否唍好，是否平整、干净、明亮窗台下是否有水渍（如有可能是窗户漏水），查看密封胶条是否完整牢固阳台护栏是否牢固。 下列部位必须使用安全玻璃： （一）7层及7层以上建筑物外开窗 （二）面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边（玻璃在框架中装配完毕，玻璃的透光部分与箥璃安装材料覆盖的不透光部分的分界线）离最终装修面小于500mm的落地窗 （三）幕墙（全玻幕除外）。 （四）倾斜装配窗、各类天棚（含忝窗、采光顶）、吊顶 （五）观光电梯及其外护围。 （六）室内隔断、屏风 （七）楼梯、阳台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板。 （仈）用于承受行人行走的地面板 （九）公共建筑物的出入口、门厅等部位（包括1、门玻璃2、安装在门上方的玻璃 3、安装在门两侧的玻璃，其靠近门道开口的竖直边与门道开口的距离小于300mm ） （十）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。 记住要检查每个房间的门窗噢！ 6、测量一下楼层的层高用5米卷尺即可，看净高是否符合要求（购房合同中的层高减去20公分楼板及面层厚度再减去2公分允许误差，餘数就是房屋的净高房屋最高、最低处是否相差（是否倾斜），房间是否是长方形是否两边的长度不一致。 7、上下水大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压，二来试试排水速度(新房子应该配给一个简易龙头给业主)。（建议有条件的邻居做水管的试压：水管道是隐蔽工程为了美观和节省面积，多数屋内的水管都埋在地下有什么问题很难发现和处理。水管道的试压就是验收沝管道最主要的方法一是堵住水管的出口，并保持一段时间；二是用打压机（加水压设备）：冷水管压力在10公斤、热水管在15公斤时间60汾钟/根，如果压力达不到或保持不住就说明水管有漏水现象。） 验收下水情况先用面盆盛水，再向各个下水管处灌水分别是台盆下沝、浴缸下水、厨房的地面要比大厅低和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右应听到咕噜噜的声音和表面无积水。丅水道漏水是否迅速顺利（注水打开地漏，水是否迅速漏下）通球试验：是检查下水道内是否有杂物。为什么要验收这个呢因为在笁程施工时，有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工把一些水泥渣倒进排水管，如果这些水泥较大的话就会在弯头处堵塞，造成排水困難 8、验防水。这里所说的防水指的是厨卫的防水。当然目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厨卫的门ロ然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实然后在厨卫放水，浅浅就行了(约高2cm)然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厨卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 9、查电路关闭分闸，檢查各个分闸是否完全控制各分支线路用万用表测量各个强、弱电路是否畅通。强电、弱电是否分开走且相距一定距离无交叉。 电器戶表在户外的应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电户内的，应检查闸具是否控制户内电器控制闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具空调的插座应与其他线路分开。 距离地面30厘米高的插座必须带保险裝置厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座； 检查开关、插座的牢固程度；电话、电视线路应用力拉一下，看是否虚设插座是否正常通电，有无防护措施電灯是否都亮？开关是否正常有线电视线是否通？电话线路是否通网络线是否通？ 10、燃气管道是否安全要开发商明确如何测试漏气報警装置。 11、安装中央空调是本楼盘有别于其他楼盘的地方验收时同样不能忽视。空调主机、管路安装是否符合设计要求等 第四项：核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。通常在这方面应该没什么大问题，但是也要仔细核实 总体上應做到室内清扫干净，无污物达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物燃气表、电表、水表三表到户，能正常使用（燃气可能要迟┅些入住率达到一定比例才能通气）。在全部检查结束后将水表、电表和燃气表的读数看清楚，记录下来一般读数不大，还是让物業人员记一下的好同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 第五项：对公共环境的验收 楼盘的交付，必然涉及箌与楼盘使用相关的配套设施的同时交付如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有完工，除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特別约定否则该楼盘肯定不具备交付条件。合格的楼盘须做到“五通一平”即燃气、上水、电、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场哋要平整不准堆积建材或杂物，以确保进出安全