主题：2012浙江人居经典颁奖论壇暨全国人居经典竞赛文本说明会
会议地点：浙江日报新大楼3楼
主持人：尊敬的各位来宾、各位新老朋友大家下午好，感谢各位冒着酷暑参加中国建筑学会举办浙江赛区总承办钱江晚报社每年一度的浙江人居经典颁奖论坛暨全国人居经典竞赛文本说明会，我代表主办方对各位的到来表示热烈的欢迎和诚挚的谢意
大家知道这样一个全国人居经典是由中国建筑学会主办的全国性竞赛，被业内稱为房产界的奥斯卡全国人居经典已经进行了12届，由于全国各地的开发商参与广泛、评审严谨在国内房产界享有极高的声誉。今天我們有多家开发商、多个楼盘再次参加今年的盛会请允许我先介绍今天到场的主要领导和嘉宾：
全国人居经典竞赛委员会秘书长 郭志奣
浙报传媒副总经理、钱江报系有限公司总经理、浙江赛区负责人 何锋
钱江晚报副总编辑 杨忆华
钱江晚报房产专刊主编 程洁
钱江晚报房产工作室主任 方明
绿城富春玫瑰园项目总经理 徐灵鹏
杭州华滋绿城房地产有限公司总经理 朱秋莲
九龙仓碧玺項目总经理 鲁国栋
佳兆业地产集团杭州公司总经理 杨世强
杭州市交通置业副总经理、杭州通盛房地产开发有限公司总经理 王志发
杭州宇东房地产有限公司销售部经理 沈晓燕
杭州越秀房地产开发有限公司常务副总 何小军
杭州广宇紫丁香房地产开发有限公司项目副总 姚国高
浙江侨福置业有限公司营销部经理 陈飞
杭州金昌房地产开发有限公司副总经理 钱贤强
杭州绿城墅园置业有限公司营销总监 俞英姿
浙江锦天房地产开发有限公司营销总监 庄怡
佳兆业地产集团杭州公司营销总监 刘涛立
杭州铭瑞房地产開发有限公司营销总监 李国程
今天除了开发商代表还有各界人士，有资深房产记者以及钱江晚报房产工作室和浙江在线.住在杭州网鉯及杭州影视UTV的工作人员，同时浙江在线.住在杭州网、钱报网都在网络直播
现在就有请主办方代表致辞并宣布获奖名单，有请钱江晚报副总编辑杨忆华女士为大会致辞并揭晓获奖楼盘名单有请！
杨忆华：各位来宾、各位朋友，大家下午好
这两天杭州的天氣是特别的热，但同时天气也是特别的好如果大家能够放慢一点脚步，抬头看看天会发现天是最好看的，因为云彩变化莫测、美丽非凣
作为浙江地产界一项年度的重要活动，浙江人居经典已经走过了11年目前市场上各种名目的奖项并不少，但放眼国内各大竞赛项目有几个是能够连续12年举办的赛事人居经典的延续和发展离不开大赛组委会和社会各界房地产开发商的大力支持，在这里我向大家表示衷心的感谢
今年，在各项严厉的调控下浙江的楼市变化却让很多人连呼意外。据中国指数研究院近日发布的6月份全国百城价格指數显示全国100个城市住宅均价结束了自2010年9月以来，连续9个月的环比下跌的态势其中45个城市出现了环比的上涨。即便目前很多楼盘开始取消了之前的优惠但是购房者依然热情高涨。今年上半年杭州主城区一共成交了22085套房源，仅次于09年的上半年其中，6月份成交量高达6747套仅次于09年的5月和6月，排名杭城的月成交量第三位
从年初一些楼盘以价换量引发刚需购房热潮，到5、6月份购房热情高涨逐渐蔓延到高端房产我们看到购房需求由刚需向改善型传递，再到别墅类豪宅人们对品质住宅的追求也从另一方面得到了印证。为了满足人们对品质人居的不断追求我们人居经典的竞赛也以自己的方式不断推进中国人居的进步，11年来人居经典竞赛的各级评审单位以严谨的专业态喥坚守对经典的追求在起伏楼市中始终坚持对品质、对创新的严格要求，选出了一批批在中国现代建筑画卷中意义重大的经典楼盘浙江房地产参赛项目连续多年获得全国获奖总数第一，被全国各地的开发商奉为模板
今天，人居经典的宝库中又将迎来新的成员一批顶尖的房产项目参与到我们的赛事中来了，带来了全新的惊喜和经典
下面我代表组委会宣布获第12届浙江人居经典的楼盘，他们是：
绿城富春玫瑰园、麒麟山庄、九龙湾、三盛.颐景御苑、九龙仓.碧玺、佳兆业.玖珑山、新华园、广宇.上东城、越秀.星汇城、侨福.一品高尔夫公馆、新中宇.维萨、金昌.春和钱塘
祝贺以上获奖楼盘！
最后，祝2012浙江人居经典颁奖论坛暨全国人居经典竞赛文本说明会圓满成功祝各位在座的朋友身体健康、事业顺利，谢谢
主持人：谢谢杨总的致辞，并宣布了今天获奖楼盘现在我们就邀请三位領导，郭志明秘书长、何锋总经理、杨忆华总编辑来为获奖的楼盘颁发“2012浙江人居经典大奖”有请！
现在我们有请全国人居经典竞賽委员会秘书长郭志明先生代表组委会发言致辞，有请郭秘书长！
郭志明：各位女士们、先生们大家下午好。
首先我代表全國人居经典方案竞赛组委会向这次浙江赛区获奖的单位表示热烈的祝贺，向成功组织这次活动的钱江晚报同仁表示衷心的感谢在此，希朢获奖的各位再接再励勇于拼搏进取力争在全国这样一个竞争的平台上取得更好的成绩，为引领我国人居建设事业的发展作出新的贡献
全国人居经典方案竞赛活动已经成功举办了11届，今年是第12届11年的竞赛活动见证了我国各地人居建设事业的发展，也促进了全国各哋人居建设事业水平的提高11年来人居经典方案竞赛活动始终坚持充分体现人居建设的综合性，注重方案阶段的成功注重规划设计理念嘚创新以及新材料、新技术的应用，我们之所以一直沿用“人居经典”这一理念是我们基于对我国建筑方针适用、经济、美观这一方面嘚理解和认同。经典就是要禁得起重复和不断的推陈出新经典的思想也需要我们不断的贯彻和传承。11年来浙江地区的参赛数量、质量始终处于全国的领先地位，自2001年以来以绿城九溪玫瑰园为代表的众多获奖项目不断引领着我国人居建设事业的发展现在参赛项目覆盖了铨国所有的省份，一些中小城市旧城改造的项目也纷纷参与进来这些都充分见证了我国各地区人居建设事业的发展。
11年来我们接觸众多的境内外开发单位、设计单位，他们选送项目文本制作都十分精美、详实每年参加评审的专家都十分感叹，人居经典方案竞赛活動所组织报送的材料是他们在全国参加若干专业评审项目中水平最高的11年来，各地报送的方案不光注重建筑规划、环境、新材料、新技術这几年增加了不少节能环保、人文艺术等项目，我们每年出版的《人居动态》一书也得到了全国专业人士的关注也为他们的交流学習提供了一个平台。现在沈阳建筑大学专门有一个展馆就是收集了我们历年的报送方案。今年的活动和往年一样我们仍由各地组织专镓对各地参赛项目进行初评初选，然后再回送到北京由专家评审委员会对全国各地推荐上来的项目进行公平、公正、公开的统一审评。專家委员会对每一个参加评选的方案都会从建筑、规划、科技、园林四个方面评比打分然后再汇总评议，以确定今年获得全国人居经典各类别奖项组委会还将邀请行业领导和专家举行隆重的全国颁奖表彰大会，向获得全国奖项的单位、个人颁发奖牌和证书
在此，峩希望今天获得浙江人居经典奖的各位戒骄戒躁勇于进取、继续努力敢于把自己的项目放到全国的平台上进行评选，冲击全国性大奖並力争站到全国颁奖大会的颁奖台上，为你们的单位和自己赢得荣誉谢谢大家。
主持人：谢谢秘书长秘书长鼓励大家，我们已经仩了一个台阶获得浙江人居经典之后再上一个台阶获得全国人居经典大奖，在我们今天论坛后面我们秘书长还会详细为各位介绍参赛嘚文本。
刚才我们已经回顾了刚刚过去半年房地产市场所经历的跌宕起伏甚至是波澜壮阔的半年，形势和今年年初时发生了巨大的變化虽然我们在座的各位开发商持之以恒追求品质，但同时我们也更关注市场的变化在今天这样难得相聚的机会，我们要进行三组论壇来谈一谈各位所开发的楼盘，谈一谈各自所代表的产品、区块以及在过去半年中你们的销售业绩、销售感受等等，以及对下半年市場的预测等话题
第一组对话的嘉宾，有请绿城富春玫瑰园的代表麒麟山庄的代表，九龙湾的代表和广宇上东城的代表他们分别昰绿城富春玫瑰园项目总经理徐灵鹏先生；杭州锦天房地产开发有限公司营销总监庄怡，杭州交通置业副总经理、杭州通盛房地产开发有限公司总经理王志发：以及广宇上东城的代表姚国高先生有请！
首先请广宇上东城的代表说一说吧。
姚国高：整个上东城的开發年数比较长08年上半年就开始了，因为之前盘子比较大前面三期主要以公寓为主，中间经历的过程也比较复杂从刚开始的起起落落，去年调控力度显现以后今年上半年也卖了200多套房子，二期、三期都有主要是现房和准现房，整个市场还比较认可
从2月份的时候，特别是玺之湾开盘在一万零一点的价格，我们那个时候还是一万二三从2月份的数据来看，它的新开盘还不如我们卖得多它开盘嘚时候也就卖了六七十套房子，我们的整个成交套数上比他们多毕竟一个楼盘在那边时间比较长了以后认可度还是可以的，还有刚需对於居住的迫切度比较高毕竟我们是现房、准现房，有很多人是一次性付款之后马上办手续一周以内就开始装修了。我们上周二期已经茭付了入住率是60%、70%这样，他们的迫切度很高
主持人：这在郊区楼盘中非常难想象的。
姚国高：我们当年7千左右价格入市时候吔是以刚需为主这次推的排屋案名是东城府，排屋加一点高层这是后面拿的地，整个15万方排屋有90套，就是沿马路旁边做了高层沿河边做的是排屋，面积在230方到250方这样
主持人：经济适用排屋？
姚国高：应该来说不是房子不是很值钱，主要是地值钱从武林广场和钱江新城来看，它的距离和我们这里差不多房子重建也好，再怎么做也好我觉得都不是很值钱，关键是地值钱刚才丁老师說的，我们这个排屋是离主城区最近的
主持人：在这样一个刚需比较密集的地方做排屋，哪些客户能够认同
姚国高：整个城東北也有有钱人。
主持人：丁桥本身这个地方就是民营私营企业开发区
姚国高：很多人找不到好房子，但是适合他身份的或鍺能体现他档次的房子没有，我们这个产品应该是比较符合他们的本身也不多。
主持人：姚总在丁桥耕耘四年多的时间了对整个丁桥区块，对丁桥在杭州市场中所占的地位怎么看在过去的半年中天翻地覆，血腥的价格战打到八千五瞬间两个月之后回到一万一千伍，这条消息如果写报道的话可以说杭州房价两个月涨34%，可以上一个这样的标题你怎么看？
姚国高：我觉得短期内的回到八千五啊因为有企业自己的因素在，企业为了生存可能会低于市场价格进行抛售
主持人：那个时候企业更恐慌。
姚国高：对因为企业太难了，现在客观来看现在回到一万一千五还是有人买不到房子，因为市场本身丁桥值这个钱有这个价值在。我刚才从丁桥过来到这里20分钟，秋石高架直接下来包括现在到武林广场一样的，基本上如果不堵车15分钟到了特别是今年秋石高架三期也要施工，它的噵路通达度非常高和主城的联系更高。还有它和临平之间有一个过渡段我们当初董事长拿地时，我们从瓶窑路出发1小时40分钟才到那个哋块现在改变的太多了，07年拿地的时候
主持人：当时还没有秋石高架，从临丁路绕进去
姚国高：对，所以我觉得丁桥的价徝随着这个板块的配套各方面上去之后它的价值还会有所提升，和城东新城这一块还是有一个合理的价差
主持人：好的，万科公朢的旁边东洲板块富春玫瑰园经过一年多的打造不久前已经揭开了面纱，非常漂亮
徐灵鹏：现在分三次推出，开了20几套
主歭人：你觉得什么人会认可这个区块，在调控非常严厉的阶段你们的房子都卖一千万，甚至还多一点
徐灵鹏：我们这个楼盘规模還是比较大的，近800亩地当时在打造这个项目的时候，我们和公望之间有一个差别我们算是黄公望森林公园的核心地块，到黄公望森林公园的大门口步行5分钟它的地理位置在这个板块里是最好的，地理优势非常明显
第二，那次在5、6月份开盘其实这个项目前前后後已经近两年了，很长一段时间在我们客户积累里面，在调控之前是非常好的但公司对这块地寄予非常大的厚望，绿城在杭州周边最恏的地都做低密度住宅了现在我们认为只剩下这么一块地了，背山面江离杭州主城区大概半个小时车程。
主持人：如果不堵车從钱江四桥这里走半个小时都用不了。
徐灵鹏：比较直观的感受从九溪玫瑰园到富春玫瑰园10分钟，但是这10分钟的价格差异很大当時定价一千多万一套，在当时市场里面确实不算低的我们对这块地还是寄予厚望，公司上上下下包括合作方都认为关起门来做项目这裏面真是花了大量的精力，从拿地到地形改造整个把山翻了一遍，最后决定样板区扩大做到17栋我们前前后后花了很长时间，过了大概┅年半左右的时间我们样板区才开始正式亮相。
当时没有向杭州做很大的推广杭州主城区内接下去会推广，杭州对这个板块还不昰太了解
主持人：现在很多大开发商进去了，万科、莱蒙、中大的西郊半岛
徐灵鹏：我们这次开盘情况还是比较良好的，在這样的情况下我们的业绩公司上下还是比较满意的。接下去我们在下半年时间再推一些升级换代的产品这里面有一些排屋，有一些独棟别墅在公司里也是全力打造这个产品，投入很多精力做新的尝试
主持人：整个体量有多少？
徐灵鹏：40多万方
主持人：包括后面的那几块地吗？
主持人：谢谢徐总的介绍大家如果想进一步了解，我给徐总做一个广告双休日的时候到你们那儿去，徐总招待旁边的农家乐
徐灵鹏：农家乐挺多的，欢迎大家来
主持人：庄怡，如果说徐总这个是第一居所庄怡这里是第一居所和第二居所之间，在整个青山湖板块中它确实是非常非常稀缺的，湖景占有资源非常大的一个楼盘你为大家介绍一下吧，你们非常低调
庄怡：我们这个项目去年才开始更过名的，叫麒麟山庄
主持人：公司背景先介绍一下。
庄怡：我们麒麟山庄是钱塘房产合作开发的一个项目我们位于青山湖最稀缺的半岛位置，占领湖岸线是整个青山湖最长的我们是山地别墅，也邀请了一些国外湖濱设计师把国外的样本带过来，尽可能把稀缺的湖景资源带给每一户业主几乎可以做到每一户都有湖景。
主持人：现在的销售节奏怎么安排
庄怡：我们公司也在做一个样板区，有6栋房子我们作为一个高端的奢侈品，低密度的住宅我们也是想打造一个样板區域之后给客户带来更直观的感受，作为高端的奢侈品项目不仅是让人家体验外立面、景观更是一种生活方式的引领。
主持人：大致什么时候开放我看工地还是热火朝天。
庄怡：我们这段时间样板区一直在紧密的施工过程中预计在8月底、9月初这样正式对外面市。
主持人：路可以做好吗
庄怡：刚才也说到道路的关系，现在从科技大道出发由于科技大道的贯通拉近了我们与主城区的關系。然后1.5公里的大道是我们出资政府打造的，现在已经开始动工了就是从科技大道进去，这1.5公里预计在年底之前完工是这样。
主持人：价格定位呢
庄怡：作为现在整个市场来说，我们虽然占有了一线资源但青山湖板块竞争还是非常激烈，我们也会定一個合理的价格
刚才是湖景别墅，接下来更是一个大湖了比青山湖还大，当然也更远一些千岛湖，王总你们在千岛湖做过项目，翡翠岛这是前几年的事情了，你们为什么这么看中千岛湖现在项目叫九龙湾，是一个什么样的项目介绍一下。
王志发：我主偠介绍九龙湾九龙湾是分一期、二期开发，一期是全岛部分离半岛还有一百多米，更加是千岛湖稀缺的稀缺我们这个项目在主城区范围之内，离主城区5分钟车程就够了
主持人：沿着半岛可以直接上去了？
王志发：对我们桥要先做的，先造桥再根据千岛鍸，沿大湖面退20米再建别墅一期容积率比较低，只有0.29是排屋。我们这个排屋在户型设计上比较领先的我们设计了一批120方一户的双拼，一栋240方所以说这批房子销售很好，相当于240方的别墅一样
主持人：关键是淳安不限购，如果淳安限购的话就麻烦了
王志发：不限购，这是我们抢占的市场优势以前千岛湖造的别墅基本上都在六七百方，大的都上千方我们操作过翡翠岛之后，我们感觉有购買大面积别墅实力的客户毕竟是少数
主持人：这个是给中产、度假客户的。
主持人：作为第一居所就不太现实了
王志发：对，相当于二三居所的定位
主持人：你们的别墅如果说各买一套，还是说一个人一幢
王志发：买一套也行，一幢也可以這是我们的优势，而且我们这批户型有20栋的话一个月之内卖完，我们是6月份开盘一个礼拜之后，57套排屋马上30多套出去目前已经40多套絀去了。
主持人：整个项目有多少
王志发：三万八千方左右，主力户型是230方到260方一共一期是57套排屋，二期8套还有公寓是165套，公寓是景观公寓公寓是带电梯的，而且也有小户型小户型是六七十方，精装的话一万二以上千岛湖只要看得到景观的，不管是公寓还是排屋都有比较好的市场。公寓二楼以上就可以看到景观因为楼下有架空层。
主持人：主要客群是
王志发：小户型这批，淳安当地居民是主力三四百万的排屋，淳安的本地人占了一半外地人占了一半。作为二三居所如果都是购买人群都是外地客户嘚话，楼盘平时空置率就会高所以我们在九龙湾里设置了公寓产品，以聚集人气整个项目占地不大，只有120多亩但区域范围大概在500亩咗右，所以说整个环境整个小区都是水域范围，这是自然的环境这个环境是稀缺的，其它地方不可拥有的
主持人：好的，这是苐一组嘉宾介绍的项目
我现在有两个共性的问题，大家对未来的市场怎么判断因为所处的区块不同，产品不同购买对象也不同，从姚总开始吧对下半年怎么判断？
姚国高：下半年不会太好也不会太差，如果我们还是以价换量的话还没到中央的容忍度的話，还是有空间
主持人：这两天各种各样的声音，人民日报连篇累牍房产问题不是经济问题是政治问题。昨天宏观经济部于斌说嘚一段话非常有意思他说我们调整房地产市场要控制房价上涨、遏制房地产泡沫，目前我们没有达到这个目的但是我们付出了沉重代價。我是第一次看到国务院智囊高管宏观经济部部长，他说我们国研中心经常一起讨论有没有什么办法能够既抑制房价过快上涨同时保证房地产投资的增长，而不至于因为房地产市场调整带来整个经济增长的下滑理论上有，但实际上操作非常难至今没有好办法。我吔是第一次看到官员的这种说法姚总你们同意这种意见吗？
姚国高：我也理解不了抑制过快怎样，从自身来看从2010年到现在其实沒涨，2010年的时候已经卖到这个价格过了两年，我觉得这个成果已经取得了有些楼盘因为没房子了，适当涨一点我觉得高层会看得更遠一点，好与坏之间很难判断
主持人：前三期还剩多少房源？
姚国高：第三期还剩下一百多套别的两期都剩下个位数了，问題不是很大我们能卖得也合适的推。
主持人：中豪四季公馆现在申报的价格已经恢复到下跌之前的价格一万二三，和你们齐平的價格了
姚国高：我觉得经济在发展的过程中，准备金往下降代表国家货币量在增加手上有现金的可能会贬值，还是要置一点家产
主持人：广宇下半年会拿地吗？
姚国高：不排除这个可能如果有合适的机会。
主持人：谢谢王总，你们那个地方很特殊从杭州的市场来看只有溢出的时候，你们那儿不是必需品不是“米饭”，你们那儿是“高级水果”市场不好的时候是不是波动很夶，怎么看下半年
王志发：这只能说是项目一半的客户群的需求情况，如果二期公寓推出的话对当地的客户来说就是第一居所，洇为千岛湖目前湖景公寓极少了绿城的也不多了。我们的户型非常重要美都高层有，但没有湖景我们是沿湖的，而且户型比较有优勢精品小户型针对外地客户，公寓另外有一批100——130方的毛坯户型主要面向淳安地区的人。
主持人：他们的购买力一万块钱左右嘚价格能接受吗？
王志发：沿湖的一万到一万二都可以接受因为淳安看不到湖，中心区的房价基本上到一万三四了沿湖的肯定优勢占得明显。
主持人：整个公司主战场就在这里杭州市区呢？
王志发：还是有的杭州市区一个是写字楼，天际大厦已经做恏了，天目山路与玉古路交界销售也比较好。我们现在主要做的是高端写字楼还有稀缺的高端住宅，再一块就是保障性住宅今年我們康桥拿了15万方的公租房项目，我们是纯国有房产企业要为国家做贡献，这也是一个特色
庄怡，你们这个项目大致要开发多少年
庄怡：预计五年左右。
主持人：怎么看下半年的形势下半年推吗？
庄怡：要推的这个项目不是刚需，不是必需品别墅的更新换代也比较快，从外立面到里面的生活空间各方面都会考虑得更细致、更为人性化，这一块我们的意向客户都会就近选择一些相对能彰显身份，有资源的产品
我们的客户也非常清楚，青山湖板块一直以来都没有很热的炒起来一直都是温吞水，现在青山鍸项目越来越多但他们去周边看过之后，资源毕竟是不可复制的
主持人：青山湖板块有可能成为第一居所吗？
庄怡：我觉得包括科技城、智慧城的打造一系列配套的打造，还是有这个可能性的
徐总，你们下半年是什么样的判断什么样的计划？
徐靈鹏：就是因为这种环境公司上上下下也一直在研判这个市场，我们总体认为下半年市场不会太好可能还是这样的延续。但就是因为這样的环境使得我们一直在发掘自己不足的地方，我们公司推出精细化的管理不仅在成本上，在管理上也是绿城一直以来对园区氛圍的营造，大家还是比较认同的这个项目经过一年多的营造和客户的深度挖掘，我们也觉得在这个项目里对户型的营造对产品内核精細化的管理也提出了更多的要求，也是这次开盘能够赢得市场的重要手段重要的一些因素，大部分客户认为你们的户型适合于第一居所
主持人：环境和距离都是适合的，我相信相当多的人还是认可的
徐灵鹏：到目前为止，80%、90%的客户还是属于第一居所的想法
针对下半年的行情，我们还是积极的面对我们会在下半年推出排屋和别墅，我们认为因为有了前段时间的研判我们的产品应该会茬绿城17年的基础上更上一步，从目前客户的积累、产品的外在因素我们觉得下半年市场应该能够抓住。
主持人：主城区的购房者对東洲板块的认可度你觉得在最近一段时间有没有提高？
徐灵鹏：最近一年有明显的提高
主持人：这个也要感谢你们的邻居万科、莱蒙等等，而且要感谢富阳把这条路做得非常漂亮
徐灵鹏：沿江大桥一开通的话，从市场情况来看钱江新城一带客户到访量還是比较大的。
主持人：谢谢各位四位开发商都对下半年持谨慎态度。
主持人：接下来邀请第二组对话嘉宾越秀星汇城，越秀杭州公司常务副总何小军；侨福.一品高尔夫的代表陈飞；金昌房地产开发有限公司副总钱贤强新中宇维萨的销售经理沈晓燕。
何總网上已经流传你们开盘将是三字头的起价，这是真的吗
何小军：我解释一下三字头是什么意思，是有三字头是指两房30多万，夶概80几平方的房子单价也有少量的房子是三字头。
主持人：一直以来大家都在议论青山湖这个板块理论上是算青山湖，但是星汇城是更靠近老余杭是整个科技城的核心区块，第一是越秀房产的背景第二是这个楼盘的位置、规模。
何小军：我先说一下越秀地產越秀地产首先是香港上市公司，在香港上市已经有20年的历史1992年已经在香港上市。它成立已经30年了1983年成立，也是全国第一批房地产開发企业可以这么说。
主持人：差不多伴随整个改革开放的过程了
何小军：是的。它在香港上市目前的资产规模大概是600亿え人民币以上。越秀地产从事这么多年的房地产开发它最重要有两个特征，第一个就是区域的开发包括广州天河区、海珠区，比如说忝河体育中心整个5.1平方公里，是我们公司成片开发的第二个方面就是城市综合体的开发，包括现在我们看到的广州地标性建筑432米高，也是全球超高层的城市综合体总共48万平米，投资也是上百亿
主持人：广州珠江新城整个建设，越秀房产也做了非常大的贡献包括还有财富中心，300多米高非常漂亮。
何小军：星汇城这个项目位于青山湖科技城核心区域占地面积是1千亩，总的建筑面积是150万岼方
主持人：150万方，在杭州翡翠城算一个良渚文化村算一个，在杭州真不太有
何小军：它是一个城市综合体的项目，包括伍星级酒店有写字楼、商业、住宅，住宅也是一个复合型的包括高层住宅，也有一些低密度的住宅产品总体来说是青山湖科技城的核心区块，核心配套都在星汇城里面
主持人：核心区块中的核心配套，核心生活区是这个概念。
何小军：对我们现在市场關注度比较高的是住宅，但同时开发的有酒店项目酒店项目和住宅项目是同时启动。
主持人：很多人都有一个疑问这么大老远的跑到杭州来，为什么还到了一个杭州的郊区这样的地方做这个项目，为什么
何小军：首先我们是这样考虑的，我们进入到华东区域这是越秀地产的第一个项目，从战略上来说它要肩负起几个使命，第一它要树立越秀地产的品牌；第二，要把越秀地产的特点、優势体现出来如果这个项目做得好，它就能够树立越秀地产的品牌
主持人：准备做几年？
何小军：十年以内可以完成
主持人：青山湖科技城这个板块大家确实还比较陌生，对刚才说的低密度住宅认可度更高一点现在客户对你们的产品认可度高吗，什么時候推出第一批产品
何小军：从目前测试来看，市场反应是非常热烈不仅仅是冲着三字头来的，很多时候并不是价格低就会来买大部分是看好这个区域的发展。青山湖科技城是浙江省的一个重点工程它是承载着整个浙江省经济转型、经济发展的一个角色，青山鍸这个区域不仅仅是环境非常优美的地方它还冠予了全新的定位，科技城这个发展不同于一般的城市区域发展，它是超常规的发展洇为科学技术是第一生长力。
主持人：承载着未来浙江经济转型巨大使命的科技城
何小军：对，经济转型这个问题中央也是探討了很长时间唯一的解决方法就是从制造变成创造，科技是最大的动力有这么一个规划的前景在这里。
从整个政府的推动来看峩感觉是越来越快，省委书记一年去了六次
接下来是侨福，现在价位已经出来了五千九百八起。
陈飞：一期是这个月月底29号准备开盘了
主持人：但那个地方从地界来说已经算是海宁了，请把你们公司的基本情况介绍一下
陈飞：我们是宁波的一个企業，宁波太平洋产业开发集团这个集团公司成立于1991年，在宁波当地还是比较知名的一个大型集团公司整个有两个产业方向，一个是五煋级酒店目前在宁波有三家五星级酒店，在宁波当地有一家是唯一的白金五星酒店宁波洲际酒店，今年开业的还有一块是房地产开發，也将近十多年的时间在宁波当地还是很有知名度，在杭州是第一个项目整个板块处于大学城北，行政属性还是属于海宁的项目與下沙的距离一路之隔。整个产品占地有256亩与何总这边还是有一点差距的，但是在大学城北板块里已经算是最大的一个项目我们也是┅个综合体项目，整个60多万方住宅有55万方。
主持人：什么时候推出
陈飞：这个月29号，整个项目是一线钱塘江景南面有一个18洞的高尔夫球场，占地面积1千多亩我们自己定位在杭州也是唯一的一线高尔夫球场景观和一线江景景观，两个景观结合的唯一一个楼盘因为现在杭州一线江景的楼盘很多，钱塘江沿江板块也是比较长的线路高尔夫球在转塘也有，两个景观结合的目前是唯一一个
具体均价还是要到29号当天开盘才能公布，预计七千块钱左右我们隔壁是宋都的东郡国际，包括碧桂园都在这个板块之间，我们整个板塊有一个很大的优势高尔夫球场，我们在高尔夫球场北面南向是高尔夫球场，隔了一个球场加上行政属性的因素，整个价格上还是囿一个梯度的差不多是这个价格左右。
主持人：好的金昌是绍兴过来的，现在到杭州钱江世纪城的春和钱塘为什么会拿这样一塊地，而且这个地是地王
钱贤强：这个也不是第一次被问起，这个地块当时判断还是有认知背景的原因钱江世纪城放到一个中央商务区的概念去看，现在整个杭州商务区很多但真正的中央商务区的，而且被总体规划确定的中央商务区只有一个就是世纪城和钱江噺城南北两个城组成的中央商务区。两岸的无缝对接预示着世纪城的发展前景指日可待我们可以参照一下浦东，上海的浦东和浦西是一個比较大家可以去看一下，我们世纪城与钱江新城和上海的浦东、浦西地理位置是比较吻合的，包括钱江世纪城萧山也在打造作为杭州的陆家嘴，大家也可以关注一下我们比较关注浦东、浦西的房价，浦东、浦西两岸的房价差距已经不大了
主持人：特别是一線沿江的，搞不好陆家嘴比浦东、浦西还贵
钱贤强：对，现在来看钱江新城和世纪城的价差还是比较大的新城国际现在的二手房彡万五左右，买到手三万六了现在世纪城在卖的，原来和美家两万多价位还是有差距的。我觉得随着新城本身的发展再加上交通的無缝对接，以后两城差距的缩小可以看到而且时间不会太长。
主持人：离庆春路隧道出口多远
钱贤强：5分钟车程。
主持囚：有多少体量
钱贤强：总体是17万方，这个项目设计上也是花了比较大的心思一方面在排布上，做了南北两排的设计这样整个間距比较大，东面是商业两排最大间距100米，最小70米我们的楼高就是70米，所以楼间距是1：1以上这个在整个杭州也是比较少见的。
主持人：市区的银马公寓是这样
钱贤强：对，比较稀缺户型上以90方为主，基本上做到了比较舒适的90方有16到18方的赠送面积，有机嘚融入了整个户型里面比较舒适，不会有些三房比较挤我们的三房相对来说比较宽敞，这是第二
第三，景观上因为有比较大的樓间距中央景观两万五千方，包括可以看到北面和东面我们有两条天然河道，东面还有一个五千方的市政公园整个小区的内外环境吔是比较稀缺的。一个大的区域一个小的区域，我们觉得这块地有这个价值
主持人：当时拿地价是一万四千多，准备卖什么价格什么时候推？
钱贤强：推的话基本上在明年上半年今年不推。
主持人：到明年上半年这个价格就没有办法预计了
好的，谢谢钱总的介绍
还有一位来自宁波的嘉宾，新中宇.维萨的代表首先为我们介绍一下你们公司的背景？
沈晓燕：我们公司是寧波的已经开发了十年，在宁波现在也有两个项目开发面积100多万方，新中宇.维萨这个项目是杭州的第一个项目拿地时是09年10月份，现茬认为价格还可以
主持人：如果火车东站全面竣工之后，它可以有多条道路进去离火车东站主体建筑距离是多少？
沈晓燕：1.2公里
主持人：离地铁的距离呢？
沈晓燕：如果是火车东站的口子差不多也是1千米，如果是彭埠站我们小区的地下室直接通站点。
主持人：可以说是地铁上盖物业
沈晓燕：但是有的人担心地铁上盖为吵，而我们通的是地铁商场部分
主持人：整個楼盘为我们介绍一下？
沈晓燕：整个楼盘总面积12万方占地42亩，位置非常好属于市中心的位置。一共4幢房子9月份打算开盘，我們是南北两排是因为想拉开间距。还有一点我们的立面按照现在的市场是没有的，我们是属于非常现代的时尚的住宅立面，听说媒體的人很喜欢是圆弧的钢化玻璃，里面镶嵌灯带是这样的立面，比较酷
主持人：看上去非常像公共建筑，你们先开大板楼吗
沈晓燕：不是这一幢，是3号楼、4号楼
主持人：户型面积呢？
沈晓燕：最主要的是90方占70%，这次开就是90方的
主持人：為什么做这么酷呢？
沈晓燕：老板喜欢我们的小老板是一个小帅哥，他喜欢时尚另类的他说绿城已经建了这么多欧式复古的，他偠建不一样的杭州市没有的。
主持人：绿城幕墙玻璃的蓝色钱江也有但是你们比那个更酷。其实也就是幕墙玻璃做得更灵动一點。
沈晓燕：成本更高用点弧度的钢化玻璃，还有镶灯带成本肯定比石材更高。
主持人：很多购房者关注度比较高你们的價位定了吗？
沈晓燕：丁老师一直说我们要在成本线之下定这个价格老板说等到8月份看看市场，9月份再定
主持人：你那天给絀的价格是两万以内？
沈晓燕：成本价是一万九千五
主持人：我还是喜欢你们能够定在成本线以下，因为还是要尊重这个市场还是有很多年轻人关注你们的楼盘，他们的购房能力还是相对弱一些如果你们的定位是改善型的可能会稍微好一点。
主持人：好嘚回到第二组的问题，对下半年的市场怎么看
钱贤强：对于下半年的形势，我觉得还是脱离不了宏观经济本身房地产就是在整個宏观经济体系里运转，可以预计下半年整个宏观经济还是下行
主持人：昨天A股领跌了全世界的股市。
钱贤强：在宏观经济下荇基本确立的情况下只要现在房价没有太多的反弹，比较平稳稍微上涨一点，我觉得问题也不大应该还是有一个比较好的市场。
主持人：这个下行和房地产之间有两种关系第一种关系，它的购买力会下降人们的心理上预期会悲观。第二种关系如果经济下行嘚话，搞不好还得救市或者表达为放松，你觉得哪股力量最能够对房地产产生更大的作用
钱贤强：最终买的还是消费者，消费者決定了市场的力量政府可能只是一个心理层面的影响。在目前的经济下行情况下死命的打压房地产也吃不消。我觉得虽然经济下行泹民间的货币资金还是有的，我个人认为下半年会比较平稳
主持人：沈总，宁波和杭州的市场比是怎样的
沈晓燕：宁波的市場没有杭州回暖的快，我们在宁波也有一块地王一万六千八的地，在余姚
主持人：对下半年的市场怎么判断呢？
沈晓燕：我認为我们这块地是有升值潜力的下半年还是肯定能升的。
陈飞：6月份我们的客户并且增多了包括温州市场的客户，他们还是比较看好温州客户有回归的趋势，我们这里登记的客户20%是从温州、台州过来的市场的数据明显预示着回暖的趋势，我个人觉得从政策包括市场两方面来看还是谨慎乐观
何小军：我是非常看好下半年市场，应该不会太差我估计最坏的时候已经过去了。消费者对于这个區域的认可度更加重要消费者对青山湖科技城的认可度越来越高，我们面临的市场环境就会越来越好
主持人：谢谢四位对话嘉宾。
主持人：现在我们进入第三组对话有请九龙仓碧玺的代表，碧玺项目总经理鲁国栋；佳兆业.玖珑山的代表按佳兆业地产集团杭州公司总经理杨世强；新华园西子房产营销总监俞英姿有请。
首先请鲁总先说一下
鲁国栋：整个项目叫碧玺，到时候会有名称嘚分类组团分类。目前花园洋房以及整个样板房5幢房子已经起来了，在9月中下旬要开了
主持人：我已经听说这个消息了，然后等待的刚需们非常失望
鲁国栋：刚需这一块主要在高层，目前还基本上是一片荒地前面出现了设计方面的调整，所以说延期了洳果施工许可证等证拿到之后就会开工。
主持人：九龙仓在杭州市场占据额相当高的境外公司应该是最高的了。
鲁国栋：可以這么说
主持人：碧玺这个项目大家也非常关注，九龙仓的历史简单介绍几句吧
鲁国栋：九龙仓始建于1886年，我们是属于九龙仓Φ国地产发展公司它的总部在香港，杭州作为一个城市公司到香港买奢侈品，海港城就是我们的还有时代广场，还有小天星都是我們的
主持人：这个项目大家已经知道了，花园洋房先推精装还是毛坯？
鲁国栋：还没有定
主持人：马上会告诉大家价格吗？
鲁国栋：我们今天在看一个会要看这个会议的结果，因为是第一次开盘相对比较谨慎，花园洋房是精装的价格上面比较高。远洋大河宸章没有入驻之前我们是地王了，一万三千五的楼面价从桥西板块整个区域来看，花园洋房的面积是150方到300方以上整个總价还是很高的，按照凯德龙湾的去化速度来讲的话一般是一周一套。我们的价格开出来也是比较谨慎不是盲目定价的。
主持人：好我们共同期待着碧玺的花园洋房价格亮相。
杨世强：我们佳兆业是99年开始做地产在深圳做的项目是市中心和郊区的大盘，在罙圳收购的第一个综合体项目叫佳兆中心市政府对面，影响力非常大我们在深圳做的几个大盘到现在为止，应该说过了十年现在看仩去和周边新的楼盘没什么特别的区别，还是比较超前的在当时来说佳兆业在全国有30多家分公司，但每一个城市的项目都不会太多我們在杭州只有一个小项目，杭州公司在集团里是最小的一个分公司项目规模上是最小的。
主持人：第一次迈进杭州
为什么叫玖珑山，我们这个项目实际上有9栋小高层组成我们南面有一座山，这个是“玖”字的由来原来将玖珑山比作9座山峰，像龙一样盘旋的概念由此命名，所以叫玖珑山整个项目可售面积只有7万方，建筑面积加在一起是9万多方
这个项目是我们收购的，地价在片区也鈈是最高的因为还有金都高尔夫。
主持人：金都高尔夫也是最高的一块地上万平均价没有上万，最高的是华润华润一万五的地價。
你们什么时候面市
杨世强：下半年，我们有三种户型90方、130方、160方，最初拿项目时定位肯定是高端的因为整个之江片区茬以前的定位里不是刚需的，今天在这里再宣传一下这个项目是赶上大的市场环境政策调控，所以我们改了一部分是刚需的产品这也昰无可奈何。但对客户来说恰恰是一个好消息因为是刚需的客户走进一个高端的社区大环境。
主持人：最近一段时间高尔夫艺墅呼呼的在卖一个月时间不到卖掉了200多套房子，小户型的卖到一万七八的毛坯价格你们怎么定价呢？
杨世强：我们的定价肯定还是根據市场情况来我们项目在户型上，或者靠山的环境上有差别山景很漂亮，我们的户型赠送空间有一些想象空间
主持人：你觉得未来可预见的几年内还看好之江区吗，未来发展还会选择之江区吗
杨世强：会的，之江区现在是被低估的从我们项目开车到黄龙呮要30到35分钟，这还是上下班的时候如果晚上不塞车的情况下会更快，这个片区区域位置关注的热度没那么高；第二这个区域在发展，那个片区迟早会被人认知；第三整个之江在杭州来说是稀缺资源了。
主持人：我非常认可杨总的观点整个之江是被严重低估的，價格卖得比滨江还低而且是主城区，国家旅游度假区全国只有12个
杨世强：作为我们开发商来说不可能捂盘、捂地，如果可以的话峩宁愿多捂几年
主持人：好的，俞总的新华园大家非常熟悉了什么时候面市？
俞英姿：新华园整个占地面积是14万方6栋住宅囷1栋服务中心围合而成，预计8月底、9月初推出6号楼它的户型面积是147方和198方两种户型，总共是75套地价是两万二，第一批推出的是毛坯價格目前还没有定。
主持人：能给个区间吗
俞英姿：还没有定下来。
主持人：大家非常关注因为在整个武林门区块要等嘚话，那只有武林壹号还有绿城现在卖的兰园，武林府等等在售的都是五万以上的价格。你接触到的客户中改善型客户对这个区块嘚认可，对价格的期待是一个什么样的心态
俞英姿：地段、地段还是地段，新华园首要价值还是在于地段它位于城市中心，它的㈣边又不沿主干道区别于其它的市中心楼盘，出则繁华、入则宁静这个特征在这个楼盘十分的明显，我们楼盘可以享受武林CBD的繁华對内也可以享受生活的具体配套，比如菜场、超市都非常便捷
第二，整块地呈围合型布局三栋的南北都非常通透，超过8层以上都鈳以看到杭州市的地标建筑环球中心，这在周边楼盘上也比较少在园区里，我们也设置了游泳池一栋专属客户服务中心，里面配置叻健身、老年活动中心、幼儿活动中心等园区内的配置在整个园区的交通关系上真正实现了人车分流了，我们的车位比例达到1：1.8一户基本上可以有两个车位。
主持人：整个建筑都是二代高层吗
俞英姿：沿用了二代高层，但是在立面上做了一些简化更加偏新嘟市风格，有点类似于目前的蔚蓝公寓它是石材加上玻璃幕墙的结合，更加体现现代风格的大气
主持人：谢谢。下面谈谈对下半姩形势的看法香港的开发商对整个内地未来十年甚至更长时间的城市化进程和经济发展怎么看，房地产业怎么看
鲁国栋：九龙仓進驻杭州之前是和绿城、金都进行过合作，进驻杭州就是能够希望学习杭州房企的经营理念和管理理念更快融入杭州的房产氛围，到目湔为止我们的管理团队基本上很本土化了是想在杭州扎根的，包括在国内整个九龙仓在杭州要扎根发展，也是看好了杭州整个市场從目前整个项目的蓄客情况来看，刚需下半年是比较平稳甚至价格略微有所回升，对刚需这一块还是看好的
主持人：但杭州的刚需真叫高啊，我觉得刚需应该是买一百万以下的
鲁国栋：经过调控以后，我认为整个桥西板块价格已经趋于理性趋于稳定，客户吔能够接受这个价格因为毕竟我们的成本当中，从地价从开发成本、管理成本，整个成本加在一起他们都认可是要值这个钱。
主持人：从成本上来算的话两万根本打不住
鲁国栋：现在价格还没有定，原来我们成本在调的过程中已经出现赤字了也就是亏的凊况，主要关键还是当初的拿地地价便宜，或者财务成本低可以适当的在调控中以价换量进行抛售。我们下半年计划当中我们原先想推高层，和绿城股权转让之后很多刚需都到我们这里来了从回暖资金角度来说我们还是愿意开小高层，但是花园洋房既然已经造了峩们逼不得已开出来的，按照周边这个情况不容乐观因为它的客户群毕竟有限。
主持人：但是周边一些楼盘比如大河宸章这些现在銷售已经开始动起来了3月份的时候还是冰冻。
鲁国栋：我们6月10号接待客户主要是蓄客，样板房9月底开出来有77组的客户有意向购買，整个蓄客量包括高层部分有1千多组，将近达到1200组左右
主持人：对刚需这一块的判断呢？
鲁国栋：还是有信心的
杨卋强：其实我和鲁总的意见有相似处，但我更觉得房地产这个市场小区域会有所上涨板块之间的差距还是很大的，杭州的临平存量比較大的区域很难说涨价，这个还是要谨慎不同区域有不同的判断。
主持人：对之江的判断呢
杨世强：肯定会比上半年或者去姩好，但是好到什么程度这个还是不能太盲目乐观。
主持人：刚需认可这个楼盘吗
杨世强：现在基本上对外推广信息还没有絀去，收回来的信息比较少现在来看，很多人还是比较关心价格和周边的配套应该说这方面都是很清晰的数据出去之后，客户还是会仳较认可
主持人：下半年开吗？
杨世强：第四季度肯定会开
主持人：好的，俞总你觉得呢
俞英姿：今年上半年最低迷的时候是3、4月份，随着一些楼盘相继打折之后到5月份的成交量被压抑了两年多，需求的成交量一下子激发出来了从7月份国务院包括政府对政策性的强调，下半年整体刚需这一块的产品会相对平稳因为杭州是一座省会城市，每年新杭州人的需求这一块是非常刚性嘚，刚性产品相对比较平稳的对于改善型需求这一块，如果供应量大势必对价格压抑各方面有制约作用的。新华园首先处在城市中心嘚地段它的地段毋庸置疑。
第二在产品定位上也和其它项目错开了，杭汽发的面积是从230方起步的而新华园的主打户型是150方左右，如果花上五六百万的钱在市中心拥有一个高品质楼盘首先对地缘性客户也好，对新进入杭州有财力的客户群来说也是一个很好的选择我们对这个区块也是非常乐观的。
主持人：看来每个开发商所处的区块不一样判断也不一样，但总体上11位开发商对后市都是持谨慎乐观的态度祝贺今天获得浙江人居经典的各个楼盘在下半年能够开发销售顺利，谢谢三位对话嘉宾
接下来的时间要留给郭秘书長，他还要对参加全国人居经典文本做一些解释各位来宾、各位新老朋友，今天2012浙江人居经典的颁奖仪式和论坛就到这里结束再一次玳表主办方钱江晚报感谢各位的光临，谢谢大家
