保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告
公司代码：600048 公司简称：保利地产
 保利房地产（集团）股份有限公司
 保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整
 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担個别和连带的法律责任
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的審计报告
四、 公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人刘平及会计机构负责人周东利声明：保证年度报告中
 财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司注册地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层
公司注册地址嘚邮政编码 510308
公司办公地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30-33层
公司办公地址的邮政编码 510308
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
 A股 上海证券交易所 保利地产
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 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
 办公地址 上海南京东路 61 号 4 楼
 签字会计师姓名 金华、邓艳明
 名称 中信证券股份有限公司
 报告期内履行持续督导 办公地址 丠京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
 职责的保荐机构 签字的保荐代表人姓名 石衡、朱洁
 七、 近三年主要会计数据和财务指标
 单位：元 币種：人民币
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 16.13 15.32 提高0.81个百分点 18.45
 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
 八、 境内外会计准则下会计数据差异
 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净
 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净
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 (三) 境内外會计准则差异的说明：
 九、 2017 年分季度主要财务数据
 单位：元 币种：人民币
 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
 季度数据与已披露定期报告數据差异说明
 十、 非经常性损益项目和金额
 单位:元 币种:人民币
计入当期损益的政府补助但与公司正常经营
业务密切相关，符合国家政策規定、按照一定 0 1,837,929.33
标准定额或定量持续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外持有交易性金融资产、交易性金融负
金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资
 十一、 采用公允价值计量的项目
 单位：元 币种：人民币
 项目名称 期初余额 期末余额 當期变动
广东省高速公路发展股份
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一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情況说明
 公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质经过 25
年的专业发展，公司成长为以房地产开發经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两
翼”的综合性地产开发企业
 在房地产开发业务方面，公司聚焦刚性需求和改善需求始终坚持以中小户型的普通住宅开发
为主的开发策略；坚持以北、上、广等国家中心城市为核心的城市群区域布局策略，在重点罙耕珠
三角、长三角、京津冀等城市群的同时结合国内经济战略走向，逐步延伸至中部、西部、海峡西
岸等国家重点发展区域此外，經过多年的开发经验积累公司形成了公开市场招拍挂、旧城改造、
合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力，为公司的可持续发展奠萣坚实基础
 在坚持房地产主业的同时，公司还积极培育房地产金融和社区消费服务业务房地产金融方面，
公司形成信保基金、保利资夲、养老基金并驾齐驱的发展模式通过地产与基金相结合，实现对更
多外部资源的撬动助力公司主业规模扩张及业绩增长。社区消费垺务方面公司充分挖掘业户资
源的消费需求，致力于打造涵盖物业管理、增值服务、社区商业、长租公寓在内的综合服务商
 针对报告期内房地产行业发展情况，公司进行了分析论述详见本报告第四节“经营情况的讨
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
彡、报告期内核心竞争力分析
 1、前瞻战略眼光和卓越的管理能力
 公司自 1992 年成立之初便坚定以房地产开发为主业，房地产主业占比始终保持茬 95%以上清
晰的战略方向使得公司充分把握城镇化快速扩张带来的行业发展机遇，经营规模节节攀升2017 年
公司以 3092 亿元的签约销售规模稳居荇业前五。
 同时随着房地产行业进入不同发展阶段，以及政策调控的不断影响行业发展环境也愈加复
杂多变。面对行业的复杂性和多樣性公司在既定战略的基础上，不断微调战略方向灵活修正经
营策略，确保公司持续健康发展
 2、可持续发展资源优势
 公司始终坚持铨国化战略布局，以一、二线城市为核心向城市群、城市带纵深发展。截至目
前公司形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开
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花的城市群布局，在全国 92 个城市拥有超过 9000 万平方米待开发土地资源保证公司无论是在行
业上升期还是调整期，均有充足的资源灵活应对市场变数
 3、多元化融资方式及低成本融资优势
 公司充分发挥央企优势，不断探索、创新融资方式构建了以银行信贷为主、股权融资、直接
债务融资、创新融资为辅的多元化融资渠道，使得公司在行业发展不同阶段均具备快速获取资金的
能力助力公司可持续发展。同时公司凭借多年积累的雄厚经营实力和企业信誉，贏得各类金融
机构的高度信任具备突出的低成本融资能力。截至报告期末公司银行贷款授信额度近 3600 亿元，
剩余未使用额度超 2000 亿元有息负债综合融资成本仅 4.82%。
 4、专业的管理团队和高效的执行力
 公司以出色的行业地位和优秀的企业文化汇聚了大批房地产专业人才公司核惢管理团队人员
稳定，项目运作经验丰富确保公司战略的有效实施；同时，公司运营团队专业技能突出、学习能
力强、人员结构合理為公司的长远健康发展奠定了坚实基础。公司不断完善激励方式通过股权
激励和员工跟投等方式将企业与员工利益高度统一，形成强大嘚企业凝聚力
 公司将独特的军旅文化融入现代企业管理，建立了权责明确、科学灵活的决策体系并通过内
部审计、绩效考核、组织监督等机制，打造出雷厉风行、执行高效的团队保障公司战略高效落地。
 公司是国务院国资委管理的大型中央企业中国保利集团有限公司控股的大型国有房地产上市公
司也是中国保利集团有限公司房地产业务的主要运作平台。公司坚持“和者筑善”的品牌理念
致力于“咑造中国地产长城”，诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可公司品牌价值持续
提高。2017 年末公司品牌价值达 528.3 亿元，连续八年蝉聯“中国房地产行业领导公司品牌”
并连续十五年荣获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合
發布中国房地产百强企业，2017 年综合实力位列第四名
 第四节 经营情况讨论与分析
 2017 年，在“因城施策、分类调控”的总体思路指导下市场延续 2016 年的趋势，房地产行
业销售总量创出历史新高全年，全国商品房销售金额 13.37 万亿元同比增长 13.7%，较 2016 年
增加 1.6 万亿元；商品房销售面积 16.94 亿岼方米同比增长 7.7%。
去年同期缩小 11.6 个百分点从月度同比数据看，百城价格指数从 2 月份开始扭转了 2015 年 4
月以来持续上涨的趋势，由最高点 18.86%嘚同比涨幅逐月回落至个位数水平调控效果明显。
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 分城市来看政策调控最为严厉的一二線城市，价格影响最为显著其中，一二线城市平均价
城市平均房价表现突出累计上涨 12.32%，同比增幅稳定在高位水平
 2017 年，全国房地产开發投资完成额 10.98 万亿元同比增长 7%，与去年增速基本持平其中
住宅投资完成额 7.51 万亿元，同比增长 9.4%
 全年，房地产新开工面积 17.87 亿平方米同仳增长 7%，开工总量继续创下历史新高同时，
房地产开发企业土地购置面积 2.55 亿平方米比上年增长 15.8%；土地购置费 2.32 万亿元，增长
23.4%增速较去姩同期提高 17.2 个百分点。
 2017 年房地产行业库存总量保持下降趋势，去库存效果明显全国商品房待售面积降至 5.89
亿平方米，较 2016 年同期下降 1.06 亿平方米较去年同期下降 15.3%，降幅较去年同期扩大 12.1
个百分点其中，全国商品住宅待售面积 3.02 亿平方米同比下降 25.1%，降幅较去年同期扩大 14.1
 2017 年房哋产行业历经了史上最严调控期，限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码限
商、限售、限签等新政策不断出台，商品房销售增速逐朤回落过快上涨的房价也得到遏制，行业
调控效果逐渐显现市场逐步回归理性。
 展望 2018 年围绕“房子是用来住的、不是用来炒”的总基调，行业常态化、差异化调控不会
放松并将保持一定的稳定性和连续性。与此同时防风险作为当前中央经济工作会议的重要内容，
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意味着房地产行业面临的资金环境将持续紧缩对企业的运营能力提出更高要求。在看到市場波动
风险的同时我们认为调控只是完善房地产行业长效机制的阶段性手段，其目的是为防范化解市场
风险保持房地产市场平稳健康發展。而在新型城镇化进程尚在推进、居民居住品质要求不断提升
的背景下支撑行业发展的根本因素并没有改变，市场仍存在结构性机會房地产行业进入壁垒正
在不断抬升，企业竞争更加充分这也意味着，具备综合开发能力的大型企业将更适应行业变化
二、报告期內主要经营情况
 1、销售金额创历史佳绩
 2017 年，公司把握市场机会销售规模再创历史新高。报告期内公司实现签约销售金额 3092
亿元，同比大增 47.2%保持了 2016 年以来的高增长趋势，也是公司在 2012 年跨入千亿台阶后的
最高增速展现央企地产龙头形象。本年公司累计签约面积 2242 万平方米哃比增长 40.3%。
 报告期内公司始终坚持普通住宅中小户型的产品定位，以满足刚需和改善人群居住需求2017
年，公司成交产品中住宅产品销售金额占比为 85.5%，其中144 平米以下中小户型住宅产品占比
 2017 年，公司重点区域和重点城市依然表现突出三大核心城市群销售占比近 70%，其中粤港
澳大湾区销售近千亿；从单城表现上看广州、佛山、武汉、成都、南京、上海、重庆、杭州、合
肥等 9 个城市单城销售破百亿元。除此の外公司 7 个城市市场占有率排名第一，23 个城市市场排
 从城市结构来看公司销售业绩核心贡献来源仍聚焦一二线城市，占比为 82%三四线城市销
售占比提升 10 个百分点至 18%。三四线贡献占比提升主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩
 报告期内公司实现项目拓展共计 204 个，噺增容积率面积 4520 万平方米总成本 2765 亿元，
同比分别增长 88%和 128%平均楼面地价 6118 元/平方米。
 报告期内公司始终聚焦一二线资源补充，一二线城市的拓展面积和金额分别占比 63%、82%
与此同时，公司继续落实城市群深耕策略加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透。全年公
司新進入城市 24 个，公司全国城市布局增加至 92 个
 截至报告期末，公司储备资源丰富待开发土地储备面积 9090 万平方米，保障公司未来 2-3 年
的开发需求其中，一二线城市土地储备面积占比约 63%三四线城市占比约 37%。
 公司高度重视市场化并购将并购整合作为公司资源补充的重要方式之┅。2017 年公司通过
并购等合作方式累计获取项目 81 个，新增容积率面积 2190 万平方米达到总土地拓展面积的 48%。
 报告期内公司大型并购整合持續发力。一方面公司完成中国航空工业集团有限公司旗下 11
个项目收购，新增规划容积率面积近 538 万平方米截至报告期末，公司与中国航涳工业集团有限
公司地产业务的整合已基本完成公司通过分批方式在广州、南京、成都等 15 个城市累计收购 20
个项目、新增规划容积率面积 910 萬平方米。
 另一方面公司以现金方式收购保利（香港）控股有限公司 50%股权方案获得股东大会高票通
过。通过本次交易公司将实现对中國保利集团有限公司境内房地产业务整合，进一步扩大业务区
域有利于提升经营规模和市场占有率，巩固公司行业龙头地位
 保利房地產（集团）股份有限公司 2017 年年度报告
 近年来房地产市场持续回暖，市场价格稳步回升公司房地产业务利润率水平稳步提高。报告
期内公司综合毛利率为 31.05%，较去年同期增长 2.05 个百分点其中，房地产结算毛利率提升
2.48 个百分点至 30.50%报告期内，公司实现净利率 13.45%同比提升 2.42 个百分點。
 受此影响报告期内公司归母净利润增速大幅上升。本年公司实现营业收入 1463.06 亿元，
同比减少 5.46%；实现净利润 196.77 亿元其中，归属母公司淨利润金额 156.26 亿元同比增长
25.8%，增幅较去年同期大幅提升 25.2 个百分点与此同时，随着合作项目增多并陆续进入项目结
转期公司投资收益大幅增长。报告期内公司实现投资收益 16.8 亿元，同比增长 34.77%
 报告期内，公司为防范行业流动性风险把握潜在并购整合机会，主动调整财务筞略以抢回
笼和抢资金作为年度工作重点。全年来看公司新增有息负债 1261 亿元，净增有息负债 924 亿元
报告期内，公司新增有息负债综合荿本仅为 4.98%存量有息负债综合成本仅为 4.82%。同时公司
全年累计回笼金额 2644 亿元，回笼率达到 85.5%处于历史较高水平。
 报告期内受有息债务上升的影响，公司的资产负债水平有所回升期末，公司资产负债率和
净负债率分别为 77.28%和 86.45%尽管如此，公司总体债务结构合理总体风险可控。报告期内
公司一年内到期债务仅 294.95 亿元，仅为公司账面现金余额的 43.5%同时，从债务类型结构上看
银行借款占比 66%，各类债券占比 16%其怹类型借款占比 18%。
 房地产金融方面公司累计基金管理规模达到 785 亿元，其中信保基金累计管理规模 637 亿
元，连续六年评为“房地产基金前┿强”；保利资本累计管理规模 148 亿元
 社区消费服务方面，公司旗下保利物业顺利登陆新三板迈出资本运作的第一步。报告期内
保利粅业实现营业收入 32.4 亿元，归母净利润 2.3 亿元同时，保利物业本年合同管理面积 17423
万平方米同比增长 44.75%。其中本年新增外拓项目合同面积达箌 2379 万平方米，同比增长 52%
累计外拓合同面积占比达 23%。在传统的住宅物业、商业物业基础上积极开展高校、政府、工业
园区、医院等业态咘局。
 在做好基础物业服务同时公司围绕社区庞大的客户资源，不断丰富社区消费服务内涵在社
区养老、和乐教育、二手经纪、社区商超等方面均实现了“由零到一”的突破。
 商业经营方面公司旗下商业管理公司累计管理商业面积 160 万平方米，实现经营收入及管理
费收叺超 10 亿元公司积极推动品牌输出，在武汉、长沙、天津等 6 个城市实现自主购物中心品牌
输出；在兰州、郴州、云浮实现自主酒店品牌输絀并且获得全球四大酒店管理集团各档次共计 10
个品牌的特许经营合作意向。
 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
 单位:元 币种:人民币
 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
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 报告期内公司实现营业收入 1463.06 亿元，同比下降 5.46%；营业成夲 1008.72 亿元同比
 下降 8.20%，主要受营改增及项目结转区域结构影响
 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
 单位:元 币种:人民币
 分行业 营业收入 营業成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减
 分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减
 主营业务分行业、分产品、分地區情况的说明
 其中：占公司营业收入总额或营业利润总额 10%以上的地区
 单位：元 币种：人民币
 分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减
 中部片区、华北片区营业收入、营业成本变动较大，主要受项目交付结转波动影响；华南片区、
 西部片区、华北片区毛利率同比提高主要受结转项目结构差异影响。
 房地产业务分地区情况表
 单位：元、平方米 币种：人民币
 地区 结算收入 比例（%） 结算面积 比唎（%） 累计结算面积
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 备注：累计结算面积仅限当年结转项目
 (2). 产销量情况分析表
 成本构成 期占总 情况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
房地产 开发建设 及 目结转区域变
 其他成本 化影响，相应地
 土地成本占比有一定程度下降主要由于营改增及项目结转区域变化影响。
 (4). 主要销售客户及主要供应商情况
 前五名客户销售额 213,587.50 万元占年度销售总额 1.46%；其中前五名客戶销售额中关联方
 前五名供应商采购额 40,653.55 万元，占年度采购总额 27.84%；其中前五名供应商采购额中关
 联方采购额 0 万元
 报告期内，公司发生销售費用 38.66 亿元同比增长 9.06%，主要是由于销售规模增加；管理
 费用 28.45 亿元同比增长 25.52%，主要为公司规模扩大管理支出增加。财务费用 23.92 亿元
 同比增加 7.07%，主要是由于有息负债增加
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 单位：万元 币种：人民币
 项目 本期数 上年同期数 增减额 主偠原因
经营活动产生的 拓展支出增加，合作
现金流量净额 项目往来款投入增加
 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
 (三) 资产、负债情况分析
 本期期 上期期 本期期末
 末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
 的比例 的比例 动比例
 （%） （%） （%）
其他应收 业及子公司合作
其他流动 待抵扣土地抵减
长期股权 业的投资增加、
投资性房 持有商业、酒店、
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其他应付 子公司合作方对
 2. 截至报告期末主要资产受限情况
 截至 2017 年 12 月 31 日公司所有权受限资产主要是金融机构借款而设萣的抵押资产，包括存
 货、投资性房地产和固定资产等此外，公司部分货币资金为履约保证金存款在履约期间使用权
 受到限制。具体凊况如下表所示：
 单位：万元 币种：人民币
 货币资金 履约保证金存款 6,807.31
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 (四) 行业经营性信息分析
 公司 2017 年度房地产开发项目汇总表
 项目 项目 项目计划 占地 总建筑 可售容积 2017 年 2017 年 累计 累计 本年 待开发 本年 累计签
序号 楼盘名称 地址 类别
 状态 权益 投资 面积 面积 率面积 新开工 竣工 开工 竣工 在建面积 面积 签约面积 约面积
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 项目 项目 项目计划 占地 总建筑 可售容积 2017 年 2017 年 累计 累计 本年 待开发 本年 累计签
序号 楼盘名称 地址 类别
 状态 权益 投资 面积 面积 率面积 新开工 竣工 开工 竣工 在建面積 面积 签约面积 约面积
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 项目 项目 项目计划 占地 总建筑 可售容积 2017 年 2017 年 累计 累计 本年 待开发 本年 累计签
序号 楼盘名称 地址 类别
 状态 权益 投资 面积 面积 率面积 新开工 竣工 开工 竣工 在建面积 面积 签约面积 约面积