???????????????????????????????????????????????????????????目??????????录
说明一?关于《资产评估说明》使用范围的声明
???????????????????关于《资产评估说明》使用范围的声明
?????本說明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监督管理机构和
管理部门使用非为法律法规规定，说明的全部或部分内容不得提供给其他任何
单位和个人也不得见诸公开媒体。
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贵州宜化化工有限责任公司股东股东全部权益价值资产评估说明
说明二???????评估对象与评估范围说明
?????????????????????评?估?对?象?与?评?估?范?围?说?明
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贵州宜化化工有限责任公司股东股东全部权益价值资产评估说明
????????????????????????????????评估对象与评估范围说明
????一、评估对象与评估范围
????委託评估的评估对象为贵州宜化化工有限责任公司的股东全部权益价值依据本次
评估目的，评估范围为贵州宜化化工有限责任公司的全部資产和负债
????委托评估的资产类型包括流动资产、可供出售金融资产、长期股权投资、固定资产、
在建工程、无形资产，负债为鋶动负债及非流动负债其账面金额如下表：
??????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币万元
??????????????????项???????目??????????????????????????????账面价值
流动资产??????????????????????????????????????????????????????????????????11,855.06
非流动资产????????????????????????????????????????????????????????????????55,398.15
??其中：可供出售金融资产???????????????????????????????????????????????????5,000.00
???????长期股权投资????????????????????????????????????????????????????????????????-
???????固定资产???????????????????????????????????????????????????????????49,320.70
???????在建工程????????????????????????????????????????????????????????????1,077.45
???????无形资产????????????????????????????????????????????????????????????????????-
资产总计??????????????????????????????????????????????????????????????????67,253.21
流动负债??????????????????????????????????????????????????????????????????74,696.72
非流动负债?????????????????????????????????????????????????????????????????1,020.00
负债合计??????????????????????????????????????????????????????????????????75,716.72
净资产（所有者权益）???????????????????????????????????????????????????????-8,463.51
????二、实物资产的分布情况及特点
????被评估单位的主要实物资产为房屋建筑（构）物、机器设备、车辆、电子设备，在
????房屋建筑物主要为合成氨厂房、综合办公楼（主厂房）、2030?仓库、热电操作室等
房屋构筑物主要为脱盐水系统、煤棚、编织袋流水线、合成氨尿素系统综合优化改造项
????设备類资产主要为机器设备、车辆、电子设备。机器设备主要包括氨法脱硫生产线、
造气炉、脱盐水装置、汽提塔、CO2?压缩机、提氢和锅炉等；车辆为乘用小轿车和运输
卡车等；电子设备主要为电脑、打印机、空调和投影仪等
????在建工程—设备安装工程是为完善工艺上嘚能耗、环保和安全要求而进行的技术改
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?????????存貨类实物资产为原材料和产成品。原材料主要为本地煤、低压机曲轴部件、轴承
等经营生产所需的主、辅原材料及设备维护维修的备品备件产成品为液氨。
?????????上述机器设备、车辆、电子设备等固定资产存货，维护保养较好可以正常使用。
以上资产均存放于贵州宜化化工有限责任公司办公生产经营场所内
?????????三、无形资产情况
?????????无形资产为土地使用權及其他无形资产专利权。
?????????无形资产-土地使用权账面价值在房屋构筑物中体现，其土地具体情况如下表：
序??????????????????????????????宗地????????????????????????????????用地???土地
?????????????土地权证编号????????????????土地位置???????取得日期???????????????????准用年限????面积（m2）
号??????????????????????????????洺称????????????????????????????????性质???用途
?????????黔（2018）兴义市不动??????????贵州省兴义市
1???????????????????????????????土地??????????????????????出让???工业???????186,194.40
???????????产权第?0001616?号???????????马岭镇光明村
???????????兴市国用（籍）第????????????贵州省兴义市
2???????????????????????????????地坪??????????????????????出让???工业????????9,767.60
??????????????号???????????????马岭镇光明村
?????????无形资产-其他无形资产为企业申请的账外?3?项专利权具体情况如下表：
???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????法定/预计
序号??????????无形资产类型及證书编号????????????????无形资产名称和内容????????????取得日期
???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????使用年限
?????1??????发明专利?5????????一种节能环保合成氨装置????????????????????????20?年
?????2??????发明专利?2????????一种降低能耗的氨气生产裝置????????????????????20?年
?????3??????发明专利?2????????一种尿素生产系统的尾气冷卻装置????????????????20?年
?????????四、账外资产情况
?????????被评估单位将无账面记录的无形资产-其他无形资产专利权共计?3?项纳入了评估范
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说明三????????资产核实情况总体说明
???????????????????????資?产?核?实?情?况?总?体?说?明
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???????????????????????????????????资产核实情况总体说明
????评估人员指导被评估单位财务和资产管理人员按照准则要求填写《资产及负债评估
明细表》，對固定资产的产权归属证明文件及反映其他无形资产相关情况的资料进行收
集；并在被评估单位相关管理部门和相关人员的协助和配合下工作三十天左右对评估
范围内资产及负债进行了核实。
????一、资产核实过程
????（一）实物类资产
????企业的实物类资產为房屋建（构）筑物、机器设备、电子设备、车辆在建工程，
存货首先进行账（财务账）、表（评估明细表）核对；然后对照《资產评估明细表》，
按资产类别逐类进行现场核实现场核实时，对各类实物资产中的主要资产或主要部分
????1、房屋建（构）筑物
????房屋建筑物主要为合成氨厂房、综合办公楼（主厂房）、2030?仓库、热电操作室等
构筑物主要为脱盐水系统、煤棚、编织袋流水线、合成氨尿素系统综合优化改造项目-
管道等。对房屋建（构）筑物逐一核对数量（栋、间、项），核实座落位置、建成年
月及建筑结构；对办理产权证的房屋核对建筑面积；对未办理产权证的房屋，核对企
业所提供的建筑面积了解是否存在权属纠纷。
????2、机器設备、电子设备
????机器设备主要为氨法脱硫生产线、造气炉、脱盐水装置、汽提塔、CO2?压缩机、提
氢和锅炉等电子设备主要为电腦、打印机、空调和投影仪。对机器设备、电子设备
现场清点核对数量（台、套），查明有无盘盈、盘亏情况及盘盈、盘亏设备的名称、数
量；对设备的过往使用情况和目前状态进行调查和查看确定有无报废情况及报废设备
的名称、数量；抽查设备的规格型号、生产厂镓、启用日期等，以判断明细表上所填相
关内容的正确与否；抽查设备购置发票或相关记账凭证核实设备的权属。
????对车辆逐┅核对《车辆行驶证》，查询年检资料向管理和驾驶人员了解车辆行
驶、维护保养、是否发生事故等情况。
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贵州宜化化工有限责任公司股東股东全部权益价值资产评估说明
????对在建工程了解获批情况及工程概况、核算方法；查看工程现场，掌握工程形象
进度；根据囿关概预算资料结合工程形象进度，对工程款应支付额与实际支付额进行
详细比对；在应支付额与实际支付额存在较大差异时调查分析造成差异的原因。
????对存货按照重要存货全查、一般存货抽查（抽查金额不低于该类存货总金额的
60%）的原则对各类存货进行现場核查，核实各类存货的数量、金额查看各类存货的
现状，了解是否存在残、次、冷、背等情况
????（二）非实物类资产
????对流动资产，主要通过查阅企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、
余额调节表、相关业务合同以及发放询证函、访谈企业财务、业务人员等方式进行核实；
????对可供出售金融资产、长期股权投资主要通过查阅投资协议、被投资单位章程、
营业执照、财务记录等，核实投资发生的时间、原始发生额及持股比例等；
????对土地使用权查阅土地使用证或有关文件、协议、合同等權属证明资料，了解土
地的宗数、面积、原始入账价值、摊销办法、摊余价值及土地利用等情况对其他无形
资产查阅采购发票、合同，偅点了解其性质、特点、使用范围、权属状况等
????（三）账外资产
????被评估单位列入评估范围的账外资产为无形资产-专利權。根据企业提供的明细表
首先与财务账表比对，以确定明细表所列资产是否属于账外资产；对非实物类资产逐项
进行调查取证以证實账外资产的存在与否及与明细表是否一致。对其他无形资产查
阅专利权证书及设计说明，重点了解其性质、特点、形成过程、使用范圍、权属状况、
法律保护及私密性保护情况、剩余寿命年限情况等以核实其的存在性。
????负债为流动负债和非流动负债对负债款项，了解主要款项的发生时间、业务内容、
形成过程了解分析是否存在无需偿付或者无需完全偿付的款项；对计提款项，了解主
要款項的计提依据、标准查阅相关合同、纳税申报资料等，了解分析是否存在无需计
提或者计提不合理的款项；以核实各负债款项、计提款項的实际金额
中京民信（北京）资产评估有限公司???????????????????????????????????????????-7-
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?????????二、资产权属状况
?????????（一）实物资产权属状况
?????????被评估单位的主要实物资产为房屋建（构）筑物、机器设备、车辆，电子设备在
?????????房屋建筑物?11?栋（项），构筑物?130?项（除计入的土地外）均建造于厂区内，房
屋建筑物均已办理房屋所有权证上述房屋建筑物已抵押给中国农业银行股份有限公司
?????????设备类资产主要为机器设备、车辆、电子设备。机器设备主要包括氨法脫硫生产线、
造气炉、脱盐水装置、汽提塔、CO2?压缩机、提氢和锅炉等；车辆为乘用小轿车和运输
卡车等；电子设备主要为电脑、打印机、空调和投影仪等
?????????在建工程—设备安装工程是为完善工艺上的能耗、环保和安全要求而进行的技术改
?????????评估人员对评估范围内的房屋建（构）筑物，机器设备、车辆和电子设备在建工
程，存货进行了现场调查并核对了企业提供的房屋所有权证书，设备购置合同及发票、
相关记账凭证存货的购买发票和购买合同、协议，相关记账凭证等产权资料
?????????上述资产均属于贵州宜化化工有限责任公司所有，产权无争议
?????????（二）无形资产权属状况
?????????无形资产为土地使用权及其他无形资产专利权。
?????????无形资产—土地使用权账面价值在房屋构筑物中体现，其土地具体情況如下表：
序??????????????????????????????宗地???????????????????????????????用地???土地
?????????????土地权证编号???????????????土地位置???????取得日期???????????????????准用年限????面积（m2）
号??????????????????????????????名称???????????????????????????????性质???用途
?????????黔（2018）兴義市不动??????????贵州省兴义市
1???????????????????????????????土地?????????????????????出让???工业???????186,194.40
???????????产权第?0001616?号???????????马岭镇光奣村
???????????兴市国用（籍）第????????????贵州省兴义市
2???????????????????????????????地坪?????????????????????出让???工业????????9,767.60
??????????????号???????????????马岭镇光明村
?????????上述土地使用权已抵押给中国农业银行股份有限公司黔西南分荇
?????????无形资产—其他无形资产为企业申请的账外?3?项专利权，具体情况如下表：
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????法定/预计
序号??????????无形资产类型及证书编号???????????????无形资产名称和内容????????????取得日期
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????使用年限
?????1??????发明专利?5????????一种节能环保合成氨装置???????????????????????20?年
?????2??????发明专利?2????????一种降低能耗的氨气生产装置???????????????????20?年
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?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????法定/预计
序号???????无形资产类型及证书编号??????????无形资产名称和内容????????取得日期
?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????使用年限
??3??????发明专利?2?????一种尿素生产系統的尾气冷却装置????????20?年
???????经核查上述资产属于贵州宜化化工有限责任公司所有，产权无争议
???????三、影响资产核实的事项及处理方法
???????资产核实未受到限制，也没有不能采用现场调查方式直接核实的资产
???????四、资产核实结论
???????经过资产核实，评估人员认为评估范围内资产与负债的账表相符、表实大部分相符
其中部分設备和车辆已拆除或者已处置；实物资产均能正常使用；固定资产和无形资产
的产权清晰，企业列入评估范围的账外资产属实
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说明四??????评估技术说明
???????????????????????????????????评?估?技?术?说?明
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???????????????????????????????????流动资产评估说明
???????一、评估范围
???????本次流动资产评估范围为贵州宜化化工有限责任公司于评估基准日?2019?年?12?月?31
日的流动资产。流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、
???????上述资产在评估基准日账面值如下所示：
?????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币元
??????????????????科目名称?????????????????????????????????账面价值
货币资金????????????????????????????????????????????????????????????????18,573,859.65
应收票据?????????????????????????????????????????????????????????????????5,896,853.03
应收账款?????????????????????????????????????????????????????????????????5,930,875.77
预付款项????????????????????????????????????????????????????????????????61,957,917.51
其他应收款??????????????????????????????????????????????????????????????????22,611.37
存货????????????????????????????????????????????????????????????????????22,419,531.27
其他流动资产?????????????????????????????????????????????????????????????3,748,977.77
流动资产合计???????????????????????????????????????????????????????????118,550,626.37
???????二、评估过程
???????评估过程主要划分为以下三个阶段：
???????第一阶段：准备阶段
???????对确定评估范围内流动资产的构荿情况进行初步了解提交评估准备资料清单和资
产评估明细表示范格式，指导企业填写流动资产评估明细表
???????第二阶段：现场勘察核实阶段
???????1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先对财务总账、明细
账、台账和资产评估奣细表进行互相核对使之相符然后和仓库台账进行相互核对。对
名称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正由企业重新填报。作到账表相符
???????2、现场清查盘点：评估人员在企业财务部有关人员的配合下，对企业申报的各项
实物流动资产进行了现場盘点同时填写了“现金盘点表和存货抽查盘点记录”。
???????第三阶段：评定估算阶段
???????1、将核实后的流动资產评估明细表录入计算机；
???????2、对各类流动资产采用合适的方法进行评估，确定其在评估基准日的市场价值
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????3、提交流动资产的评估技术说明。
????各项流动资产评估说明如下：
????（一）货币资金
????货币资金为现金、银行存款和其他货币资金账面值为?18,573,859.65?元。
????库存情况现金为为人民币賬面价值?45.16?元，存放于公司财务部评估人员、财务部
门负责人和出纳人员共同清点了现金，评估采取盘点推算方法计算由基准日现金账面
值加基准日至盘点日现金收入，减基准日至盘点日现金支出推算出盘点日现金余额，
与实盘现金核对并同现金日记账和总账现金账户余额核对的方法予以核实。故现金以
核实后的账面价值作为评估值
????现金的评估值为?45.16?元。
????银行存款为分别存放在中国农业银行股份有限公司兴义市支行、中国建设银行股份
有限公司黔西南州分行、中国银行股份有限公司兴义分行和贵州兴义农村商业银行股份
有限公司马岭园区支行等?11?个存款账户账面值为?1,049,814.49?元，为人民币存款
对银行存款评估采取同评估基准日银行对账单餘额核对及发函询证的办法，如有未达账
项则编制银行存款余额调节表
????经逐户核对银行对账单?2019?年?12?月?31?日余额，对于囿未达账项的账户按双向
调节法编制了银行存款余额调节表，平衡相符评估人员对有未达账项者经过逐户分析
了解每笔未达账项形成原因，未发现影响净资产的事宜评估人员向所有的银行存款户
函证期末余额予以核实。对于人民币存款评估人员以核实后账面值确定評估值。
????银行存款评估值为?1,049,814.49?元
????其他货币资金为银行承兑汇票保证金，账面值为?17,524,000.00?元评估人员查阅
了与银行签署的相关合同、协议，评估人员以核实后账面值确定评估值
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????其他货币資金评估值为?17,524,000.00?元。
????经以上评估工作货币资金评估值为?18,573,859.65?元。
????（二）应收票据
????列入本次评估范围内的应收票据账面原值?5,896,853.03?元为业务往来单位贵州宜
兴化工有限公司和云南庆鹏商贸有限公司等背书的银行承兑汇票。评估人员对每项经济
内嫆、发生日期、可收回情况进行了核实经核实无误，按核实后的账面值确定评估值
????应收票据评估值为?5,896,853.03?元。
????（三）应收账款
????应收账款账面余额为?6,326,624.43?元计提坏账准备?395,748.66?元，应收账款净值
5,930,875.77?元主要为应收的液氨和尿素款等。
????评估人员首先审核相关账薄及原始凭证以证实款项的真实存在性和金额的准确
性。评估值的认定采用个别认定和账龄分析结合的方式个別认定是对于符合有关规定
应核销或者有确凿证据表明无法收回的，如债务人死亡、破产、工商注销以及余款催讨
无经济意义的及有充汾理由相信全部不能收回的款项评估为零。对很可能收不回部分
款项的且难以确定收不回账款数额的，参考会计政策计算坏账准备的方法根据账龄
和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、
并结合专业判断等综合确定
????经以上评估工作，评估预计的坏账损失为?395,748.66?元应收账款评估值为
??????（四）?预付账款
????评估范围内的预付账款賬面金额为?61,957,917.51?元，是被评估单位预先支付的材
料采购、运输款、往来款等评估人员首先对大额应收账款进行函证，对未能收回函证
的項目采用替代方法审核相关账薄及原始凭证，以证实款项的真实存在性和金额的准
确性判断其不存在可造成无法取得相对应的资产和勞务的可能性，按经核实后账面值
????经以上评估工作预付账款评估值为?61,957,917.51?元。
??????（五）其他应收款
中京民信（北京）资产评估有限公司????????????????????????????????????????????-13-
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元其它应收账款净额?22,611.37?元，为应收的工伤借款、社会保险费等；根据企业提
供的资产评估申报明细表评估人员核实了贵州宜化化工有限责任公司账面数值并对款
项的发生时间、性质、收回的可能性等进行了调查。
????对於持续往来单位、关联单位及大额款项以核实后的账面余额确认评估值；对于内
部个人款项以核实后账面余额确认评估值；对于已取得確凿证据确认形成损失的款项，
按零值确定评估值；对于其它款项调查了解对方单位信用情况和经营状况，结合账龄
判断是否可能存在風险损失并估计风险损失金额以核实后账面值扣减估计的风险损失
后的余额确认评估值；对于坏账准备，由于评估时已考虑风险损失问題将其评估为零。
????经以上评估工作预计的坏账损失确定为?120,502,619.87?元，其他应收款评估值为
????本次评估范围内的存货是由原材料和产成品构成存货分项汇总如下表：
?????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币元
???????????????????科目名称?????????????????????????????账面价值
原材料??????????????????????????????????????????????????????????????22,030,801.10
产成品?????????????????????????????????????????????????????????????????536,301.86
???????????????????合????计?????????????????????????????????????????22,567,102.96
??????????????减：存货跌价准备?????????????????????????????????????????147,571.69
????????????????????合???计?????????????????????????????????????????22,419,531.27
????评估囚员会同企业人员对原材料和在产品进行了必要的账务抽查及实物盘点验证
工作。盘点价值占总价值的?60%以上数量在?40%以上，盘点结果與账面基本相符
????原材料账面价值为?22,030,801.10?元，主要为本地煤、低压机曲轴部件、轴承等经
营生产所需的主、辅原材料及设备维护維修的备品备件对原材料现场进行盘点查明有
无盘盈、盘亏情况及盘盈、盘亏存货名称、数量，确认并按基准日至盘点日进出库进行
倒嶊核实基准日数量，确认核实无误后作为实际数量对于市场价格未发生明显变化
的以确认后的账面作为其评估值；对于市场价格发生奣显变化的则以基准日近期的单价
乘以实际数量确定其评估值。
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???????原材料的评估值为?22,402,815.09?元
???????原材料—本地煤（评估明细表?3-9-2?第?1?项）
???????本地煤存放于煤棚，共计?26,319.71?噸账面金额为?16,683,455.47?元。评估基准
日的不含税市场单价为?650.31?元/吨
???????计算过程如下：
???????原材料评估值=数量×不含税市场单价
????????????????????????=?26,319.71×650.31
????????????????????????=?17,115,970.61（元）
???????2、产成品
???????产成品（库存情况商品）账面价值为?536,301.86?元，为企业生产销售的液氨存放于公
司生产厂区仓庫内。评估人员向企业销售部门了解液氨的销售情况确认液氨为正常销
售产品。评估人员对液氨按正常销售产品进行评估产成品的评估值计算方法如下：
???????产成品评估值=数量×销售单价×（1-综合扣除率）
???????综合扣除率=销售费用/销售收入+税金及附加/销售收入+所得税额/销售收入+适当
???????对于销售正常的合格产成品，扣除的适当净利润按净利润?50%确定
???????????????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币元
序号?????????????项目???????????????2017?年度??????????2018?年度?????????????2019?年度???????????平均值
?1??????销售收入?????????????????????226,715,903.64?????217,880,818.67????????268,993,127.97
?2??????销售税金及附加?????????????????1,298,565.39???????2,414,140.07???????????1,596,031.55
?3??????销售费用???????????????????????1,144,254.94?????????706,805.39????????????473,742.38
?4??????所得税????????????????????????-1,744,529.36????????-230,753.94???????????2,869,616.94
????????适当净利润
?5??????????????????????????????????-125,224,189.35?????-89,773,658.55????????-247,137,584.40
????????（净利润*50%）
?6??????税金及附加/销售收入???????????????????0.57%????????????????1.11%?????????????????0.59%?????0.76%
?7??????销售费用/销售收入?????????????????????0.50%????????????????0.32%?????????????????0.18%?????0.33%
?8??????所得税额/销售收入????????????????????????????????????????????????????????????????1.07%
?9??????适当净利润/销售收入
?10?????综合扣除率????????????????????????????1.07%????????????????1.43%?????????????????1.84%?????1.45%
???????案例：产成品——液氨（评估明细表?3-9-5?第?1?项）
???????液氨，经核实该类产成品实际库存情况?178.13?吨账面值为?536,301.86?元。经核实该
中京民信（北京）资产评估有限公司????????????????????????????????????????????????????????????-15-
贵州宜化化笁有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
产品不含税销售单价为?2,566.37?元/吨综合扣除率合计为?1.45%。
???????产成品评估值为?450,519.27?元
???????3、存货评估结果
???????存货评估值为?22,853,334.36?元，评估增值?433,803.09?元存货评估结果如下表所
???????????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币元
?????????项目????????????账面原值?????????评估价值????????评估增减值???????????增值率%
原材料???????????????????22,030,801.10????22,402,815.09???????372,013.99??????????????????1.69
产成品?????????????????????536,301.86????????450,519.27???????-85,782.59?????????????-16.00
?????????合计????????????22,419,531.27????22,853,334.36???????433,803.09??????????????????1.93
???????存货增值的主要原因为煤炭为大宗原材料，在评估基准日时市价较高
???????（七）其他流动资产
???????本次评估范围内的其他流动资产账面值?3,748,977.77?元，为待抵扣增值税进项税
评估人员核查了其他流动资产的形成原因、记账原则等情况，按核实后的賬面值确定评
???????故其他流动资产评估值为?3,748,977.77?元
???????四、流动资产评估结果及分析
???????经评估，流動资产评估结果如下：
???????????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币元
??科目名称??????????账面价值?????????????评估价值????????????增减值?????????????增值率%
货币资金?????????????18,573,859.65????????18,573,859.65????????????????????-?????????????????-
应收票据??????????????5,896,853.03?????????5,896,853.03
应收账款??????????????5,930,875.77?????????5,930,875.77????????????????????-?????????????????-
预付账款?????????????61,957,917.51????????61,957,917.51????????????????????-?????????????????-
其他应收款????????????????22,611.37???????????22,611.37????????????????????-?????????????????-
存货?????????????????22,419,531.27????????22,853,334.36??????????433,803.09??????????????1.93
流动资产合计????????118,550,626.37???????118,984,429.46??????????433,803.09??????????????0.37
???????流动资产评估值为?118,984,429.46?元评估增值?433,803.09?元，增值主要原因为原
材料煤为大宗原材料在评估基准日时市价较高。
中京民信（丠京）资产评估有限公司?????????????????????????????????????????????????????????-16-
贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
??????????????????????????????????可供出售金融资产评估说明
?????一、评估范围
?????贵州宜化化工有限责任公司本次评估的可供出售金融资產原账面余额为
股权包括?1?家被投资单位。被投资单位评估基准日名称、持股比例、账面价值明细见
?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币元
??????????被投资单位名称??????????????????????投资日期?????????????????持股比例?????????????????账面价值
??湖北宜化集团财务有限责任公司??????????????????????????????????10%??????????????????????50,000,000.00
???????????????合????????计???????????????????????????????????????????????????????????????????????50,000,000.00
?????二、评估方法及过程
?????被评估单位的可供出售金融资产为可对外出售的股权包括?1?家被投资单位，持股
比例为?10%持股比例较小，没有控制权
?????评估人员對可供出售金融资产的形成原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，
并查阅了投资协议或章程和有关会计记录等以确定可供出售金融资产的真实性和准确
?????对湖北宜化集团财务有限责任公司持股比例较小，为非控股的投资单位在查阅投
资文件、账面记录，叻解投资日期、原始投资额、持股比例等情况的基础上本次评估
以湖北宜化集团财务有限责任公司?2019?年?12?月?31?日的账面净资产乘鉯持股比例确定
?????三、评估结果与增减值原因分析
?????经评估，可供出售金融资产评估结果如下：
?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币元
???????被投资单位名称???????????投资日期????持股比例??????账面价值???????评估价值????????????增减值????????增值率%
??????????合????????计?????????????????????????????????50,000,000.00?????63,241,086.66?????13,241,086.66?????26.48
?????可供出售金融资产的评估值为?63,241,086.66?元评估增值?13,241,086.66?元。
?????增值原因：被投资单位湖北宜化集团财务有限责任公司经過多年经营积累净资产
价值较原始投资成本增幅较大，本次确定的评估值高于原始投资成本故评估增值。
中京民信（北京）资产评估囿限公司???????????????????????????????????????????????????????????????????????????-17-
贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
???????????????????????????????????长期股权投资评估说明
????贵州宜化化工有限责任公司本次评估的长期股权投资账面余額?6,085,418.76?元减
值准备?6,085,418.76?元，账面净值?0.00?元包括?1?家被投资公司。被投资单位评估基准
日名称、持股比例、账面价值明细见下表：
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币元
?????????????被投资单位名称?????????????????投资日期??????????持股比例（%）???????????????账面价值
?????????????習水县富星煤矿?????????????????????????????????100??????????????????????6,085,418.76
?????????????????合???计?????????????????????????????????????????????????????????????????????6,085,418.76
?????减：长期股权投资减值准备????????????????????????????????????????????????????????????????6,085,418.76
????????????????合????计??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????-
????二、长期股权投资概况
????习水县富煋煤矿
????法定住所及经营场所：贵州省遵义市习水县马临工业经济区临丰村
????法定代表人：胡晓钟
????企业类型：个人獨资企业
????成立日期：2008?年?03?月?24?日
????经营范围：煤炭的开采及销售（在许可证有效期范围内从事生产经营活动）；瓦斯
????企业由胡晓钟于?2008?年?3?月?24?日设立2019?年?7?月?30?日贵州宜化化工有限责任
公司通过股权转合同，从贵州新宜矿业（集团）有限公司手中以?919.10?万元货币资金取
得习水县富星煤矿?100%的股权但截止评估基准日尚未办理相关工商变更登记。
????近三期嘚资产、负债及经营状况
???????????????????????????????????????????资产负债表
?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币万元
???????项????????目???????????2017?年?12?月?31?日??????2018?年?12?月?31?日??????????2019?年?12?月?31?日
流动资产合计???????????????????????????????3,367.91?????????????????4,335.39????????????????????1,856.78
非流动资产：?????????????????????????????13,825.47????????????????12,964.27??????????????????????9,942.11
??固定资产?????????????????????????????????8,255.93?????????????????7,578.66????????????????????5,412.89
??在建工程??????????????????????????????????340.76???????????????????235.96???????????????????????684.00
??无形资产?????????????????????????????????5,217.72?????????????????5,144.63????????????????????3,845.22
??递延所得税资产?????????????????????????????11.06????????????????????????5.02????????????????????????????-
中京民信（北京）资产评估有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????-18-
贵州宜化化工囿限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
???????项??????????目???????2017?年?12?月?31?日??????????2018?年?12?月?31?日??????????2019?年?12?月?31?日
资产总计?????????????????????????????????17,193.38??????????????????17,299.66????????????????????11,798.89
流动负债合计?????????????????????????????14,260.66??????????????????15,695.28????????????????????14,692.10
非流動负债合计??????????????????????????????????????-??????????????????????????-????????????????????????????-
负债合计?????????????????????????????????14,260.66??????????????????15,695.28????????????????????14,692.10
股东权益合计??????????????????????????????2,932.72????????????????????1,604.38????????????????????-2,893.21
????????????????????????????????????????????????利润表
???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币万元
????????????项目???????????????????2017?年度?????????????????2018?年度????????????????????2019?年度
一、营业收入???????????????????????????????1,404.25??????????????????3,591.98?????????????????????1,436.43
二、营业利润???????????????????????????????????-866.27????????????????-449.42?????????????????????-4,422.88
三、利润总额???????????????????????????????????-732.13????????????????-573.88?????????????????????-4,362.01
四、净利润?????????????????????????????????????-732.13????????????????-573.88?????????????????????-4,376.49
????三、评估方法及过程
????被评估单位的长期股权投资为?1?项对全资子公司的股权投资
????评估人员对长期股权投资的形成原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查
阅了投资协议、章程和有关会计记录等以确定长期股权投资的真实性和准確性。被投
资单位为企业的全资子公司具有控制权，以被评估企业股东全部权益评估值作为长期
????长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益价值评估值
????长期股权投资习水县富星煤矿采用成本法（资产基础法）评估经评估习水县富星
煤矿基准日股东全蔀权益价值评估值为-1,416.25?万元，企业目前已资不抵债故长期股
权投资评估为?0.00?元。
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贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
??????????????????????????????房屋建（构）筑物评估说明
????一、评估对象及范围
????贵州宜化化工有限责任公司此次申报评估的房屋建（构）筑物共?145?项其中：房
屋建筑物?11?项，建筑面积?21586.78?平方米构筑物?134?项。申报账面原值?275,581,037.87
元账面净值?171,710,997.55?元。具体情况见下表：
?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位人民币：元
??????????????????????????????????????????????????????????????????账面价值
?????????科目名称??????????????数量
???????????????????????????????????????????????????????原值?????????????????????????净值
?????????????合?计?????????????????145??????????????????275,581,037.87??????????????171,710,997.55
房屋建筑物?????????????????????????11????????????????????18,898,247.18????????????????9,512,858.38
构筑物及其他辅助设施???????????????134??????????????????256,682,790.69??????????????162,198,139.17
????二、评估对象概况
????（一）资产分布情况
????夲此评估的房屋建构筑物位于贵州宜化化工有限责任公司房屋建筑物维护保养一
????（二）房屋建（构）筑物基本概况
????本佽评估的房屋建（构）筑物主要服务于日常生产及办公。主要建筑基本概况如下：
????位于贵州宜化化工有限责任公司建构筑物如下：建筑物共?11?项主要为办公楼、
操作室、仓库等，建筑物主要为框架结构使用状况一般。构筑物及其他辅助设施共?134
项主要为厂區道路、循环水池、污水处理站等。上述建（构）筑物建于?2005?年至?2018
????（三）账面价值构成
????房屋建筑物类资产账面价值均为历史成本入账
????（四）产权状况
????（1）房屋占用的土地证号为【黔（2018）兴义市不动产权第?0001616?号】，面积
????（2）房屋均办理房屋所有权证权证编号分别为【兴房产证直字第?C0011756?号】、
【兴房产证直字第?C0011757?号】、【兴房产证直字第?C0011758?号】、【興房产证直字第
C0011759?号】、【兴房产证直字第?C0011760?号】、【兴房产证直字第?C0011761?号】、【兴
中京民信（北京）资产评估有限公司???????????????????????????????????????????????????????????-20-
贵州宜化化工囿限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
房产证直字第?C0011763?号】、、【兴房产证直字第?C0011764?号】、【兴房产证直字第
C0011765?号】、【兴房產证直字第?C0011766?号】，房屋用途为厂房、办公、仓库土地
用途为工业用地，土地使用权性质为出让；
?????（3）评估范围内的房屋建筑物及占用的土地使用权已抵押给中国农业银行股份有
?????抵押登记状况如下：
序???????????????????????????????????????????????????????抵押???担保债权
???????????证号?????????权利人??????????????????坐落???????????????????????债权起止时间???????抵押范围
号?????????????????????????????????义务人????????????????方式?????数额
?????黔（2019）兴义市??????????????????????????????????????????????????????????????????????????房屋面积
???????不动产证明第
??????????????????????????????????????????????贵州省兴
???????0005305?号/黔???????????????贵州宜化??????????????????????????????????????????????????21586.78?平方
????????????????????????贵州宜化?????????????????????????一般???11584.81???2019?年?2?月?21
?????（2019）兴义市不?????????????????????????义市马岭
2???????????????????????化工有限???化工有限????????????????????????????????日至?2020?年?2????米土地面积
?????????动产证明第??????????????????????????????????????抵押???万元
????????????????????????责任公司??????????????镇光明村????????????????????????月?20?日
?????????0005407?号????????????????责任公司???????????????????????????????????????????????????平方
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????米
?????三、评估依据
?????(一)?《房地产估价规范》（国家標准?GB/T）；
?????(二)?《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007?年?8?月?30?日第十届全国人民代表
大会常务委员会第二十九次会議通过）；
?????(三)?《中华人民共和国土地管理法》（2004?年?8?月?28?日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十一次会议通过）；
?????(四)?《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38?号)；
?????(五)?贵州省建设工程造价管理协会发布的造价信息；
?????(六)?《贵州省建筑装饰工程综合定额》?2016?版）、?贵州省安装工程综合定额》?2016
版）、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T）；
?????(七)?《建设工程工程量清单计价规范》（GB）；
?????(八)?《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36?号）；
?????(九)?关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告?2019?年
?????(十)?《资产评估常用数据与参數手册》；
?????(十一)?被评估单位提供的资产评估明细表；
?????(十二)?评估人员对评估现场实地勘查记录资料。
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贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
????房屋建（构）筑物的评估按鉯下步骤进行：
????（一）核查原始资料
????根据被评估单位的房屋建筑物评估明细表内容逐项核对账面值、建筑面积、建筑
結构，对明细表中与账务不符、重复、遗漏及缺填栏目进行标注、修订；收集有关产权
证明做到账表相符、账实相符。
????（二）現场勘察
????依据评估申报表、施工图等资料深入现场进行实地勘察掌握资产的状况，记录房
屋施工质量改扩建情况，抽查房屋構筑物建筑面积核实标定位置、数量、结构形式、
竣工时间、使用功能、隐患、大修、维护、使用现状、装饰标准等，对关键、重要或囿
代表性的项目详细填写现场记录表评定完好分数。
????实地勘察发现问题时按下述方法处理：
????1、账物不符，以实物为准
????2、工程项目、面积、结构形式、层数、层高与申报表不符的与厂房人员共同核实
并记录，以实测数据为准
????（三）確定成新率
????按照《资产评估常用方法与参数手册》，对房屋建筑物按照地基基础、承重构件、
墙体屋面、楼地面等结构部分，內外墙面门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫
等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值，再由现场勘查实际状况并打分根據
此分值确定整个建筑物的完好分值率，结合设计年限确定的成新率综合评定房屋建筑
????对于构筑物，采用年限法确定成新率
????（四）市场调查
????评估人员到有关部门进行调查咨询，了解和搜集评估基准日时的工程概（预）算定
额和预算管理制度及規定等资料、现行市场主要建筑材料价格、以及建筑物所在地区附
近原地形、地貌及水文地质情况为本次评估项目重置价格的测算取得較完整的基础资
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贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
????（五）确定重置成本，测算资产评估值
????依据评估对潒的结构、标准、工程量以基准日的现行市场价格和取费标准，考虑
各项政策性取费计算重置成本，结合房屋的成新率估算评估价徝。
????（六）整理汇总编写房屋建（构）筑物评估技术说明。
????（一）评估方法的选用
????根据《资产评估执业准则——不动产》、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家
标准?GB/T）（确定房地产估价的体系）以及《房地产估价基本术语标准》
（GB/T）（確定房地产估价方法的描述）房地产估价常用方法主要有市场比
较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法的选择应根据估价目嘚结合评估对象
的具体特性、周边市场情况及估价方法的适用性和可操作性综合考虑选择适当的估价
????市场比较法，是选取一定數量的可比实例将它们与评估对象进行比较，根据其间
的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法使用市場比较
法的基本条件是：需要有一个较为活跃的交易市场；市场案例及其与评估对象可比较的
指标、参数等资料是可以收集并量化的。因夲次评估难以收集到与委估建筑物类似的交
易案例因此不适宜选用市场比较法。
????收益法是指预测评估对象的未来收益，利用報酬率或资本化率、收益乘数将未来
收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法运用收益法进行评估时，被评估资产
必须具有独立獲利能力或者获利能力可以量化未来收益期限也能合理量化。因本次评
估的建筑物为企业自建用房且市场上无类似的房屋租赁案例，洇此不适宜选用收益法
????成本法的基本思路是重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资产
时所愿意支付的价格鈈会超过购建该项资产的现行购建成本。对于工业型房产本评
估项目能满足成本法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继
续使用状态建筑安装工程费等可参照客观标准进行逐一测算和累积，并且相关定额配
套完善因此适宜选用成本法。
????综上根据评估目的、资产用途、实际勘察情况和已掌握的资料，对纳入资产评估
中京民信（北京）资产评估有限公司??????????????????????????????????????????-23-
贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估說明
范围的房屋建筑物采用成本法进行评估
????（二）评估方法
????成本法的技术思路是通过求取评估对象在评估基准日的重置价值，扣除各类贬值
以此估算建筑物客观合理价值。其中重置价值为采用评估基准日的建筑材料和建筑技
术按评估基准日的价格水岼，重新建造与建筑物具有同等功能效用的全新状态的建筑
????计算公式为：建筑物评估价值＝重置成本×综合成新率
????1、重置成本的确定
????重置成本＝建安工程造价＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣增值税
????（1）建安工程造价
????本次建（构）筑物的综合造价主要选用重编工程预算法即以待估建筑物的工程合
同、工程实物、工程预算资料为基础，以《贵州省建筑装饰工程综合定额》（2016?版）、
《?贵?州?省?安?装?工?程?综?合?定?额?》（?2016?版?）、《?建?筑?工?程?建?筑?面?积?计?算?规?范?》
（GB/T）、《建设工程工程量清单计价规范》（GB）等为计价依据
按照当地现行的建筑材料、人工、机械单价重新编制笁程量清单，再按照计费规则进行
综合取费按评估基准日价格水平测算出委估对象的综合造价。
????（2）前期工程费和工程其他费鼡
????前期工程费和工程其他费用依据贵州省及当地规划建设行政主管部门的相关规定
????前期工程费和工程其他费用包括如下項目：勘察设计费、工程建设监理费、编制可
研报告咨询费、环境评价咨询费、招标代理服务收费、工程标底编制、合同签证、合同
预算審查费、联合试运转费、建设单位管理费
????（3）资金成本
????即房屋建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会荿本，以前期费用及
其他费用、建安工程造价、管理费用之和为基数假定房屋建筑物重新建造时其资金投
入为均匀投入，资金利息率按Φ国人民银行?2015?年?10?月?24?日公布的现行银行贷款利
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贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
???????（4）可抵扣增值税
???????根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36?号）、关于深
囮增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告?2019?年第?39?号）等的相
关规定开发建设过程中的各类成本由于可以抵扣企业的增值税进项税，故应将该部分
进项税剔除方能作为本次评估的重置全价
???????2、成新率的确定
???????对房屋建築物，采用现场勘察法和年限法两种方法分别进行成新率测定然后取权
???????（1）现场勘察法
???????依据房屋建筑物嘚地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分内外墙
面，门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造價比重确定其标
准分值再由现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率
???????其计算公式为：成新率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×
装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重
???????（2）年限法
???????根据房屋建筑物的耐用年限和尚可使用年限来确定房屋建筑物的成新率，其计算公
???????成新率＝1－（已使用姩限/耐用年限）×100%
???????（3）综合成新率
???????对于房屋建筑物：
???????年限法测算的成新率取权重为?0.4现場勘察法测算的成新率取权重?0.6。
???????综合成新率＝0.4×年限法成新率＋0.6×现场勘察法成新率
???????对于构筑物采用年限法进行成新率测定
???????六、评估结果及分析
???????（一）评估结果
?????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币元
????????????????账面价值??????????????评估价值??????????增值额???????????增值率
中京民信（北京）资产评估有限公司??????????????????????????????????????????????????-25-
贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
????????????????原值?????????????净值?????????????原值?????????????净值?????????????原值????????????净值?????????原值??????净值
????????（二）评估结果增减值分析
????????本次房屋建（构）筑物評估原值较账面原值增值?36,576,488.13?元，增值率?13.27?%
评估净值增值?15,209,513.45?元，增值率?8.86?%增值主要原因是?1、建筑材料价格上涨，
2、会计计提折旧的年限短于评估所使用的经济耐用年限
????????七、评估有关事项说明
????????一、根据《关于全面推开营业税妀征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36?号）、关
于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告?2019?年第?39?号）的
相關规定，本次房屋建筑物评估价值中已经扣除了增值税进项税额
????????二?、?构?筑?物?评?估?明?细?表?第?131-134?項?对?应?本?公?司?土?地?使?用?权?的?账?面?值?共?计
7,210,213.18?元，评估值在无形资产-土地使用权中反映
????????八、评估举例
???????案例一：综合办公楼（评估明细表?4-6-1?序号?9）
????????（一）工程概况
????????新办公楼：证载编号：无，建筑面积为?2477.85?平方米框架结构，总层数为?5?层
于?2007?年?4?月建成。房屋状态为桩形基础墙面为白色乳膠漆，楼地面装饰采用大理
石瓷砖地面内墙乳胶漆，门窗为玻璃门、防盗门、塑钢窗
????????（二）评估过程
????????成本法的技术思路是通过求取评估对象在评估基准日的重置价值，扣除各类贬值
以此估算建筑物客观合理价值。其中重置价值为采鼡评估基准日的建筑材料和建筑技
术按评估基准日的价格水平，重新建造与建筑物具有同等功能效用的全新状态的建筑
????????计算公式为：建筑物评估价值＝重置成本×综合成新率
中京民信（北京）资产评估有限公司???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????-26-
贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
????1、重置成本的确定
????重置成本＝建咹工程造价＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣增值税
????（1）建安工程造价
????包括土建工程费、安装工程费用、室内装修笁程费、附属工程费、其他费用等建
筑安装工程费为?1342.00?元/平方米，详见下表：
?????????????????????????????????????????????材料费计算表
?????????????????????????????????????????????????????????????????????????单位：元/平方米
???序号????????項目???????????单位??????????耗用量?????????????单价???????????计算公式????????????金额
????????????????????????????????????材料费小计??????????????????????????????????1+2?????????????????358.92
????1????????????????????????????????主材小计?????????????????????????1.1+1.2+1.3+1.4+1.5???????????299.10
???1.1?????????钢材????????????吨????????????????0.05??????????3798??????耗鼡量×单价???????????????189.90
???1.2?????????水泥????????????吨????????????????0.21??????????380???????耗用量×单价????????????????79.80
???1.3????????砂、石??????????M3?????????????????0.30???????????80???????耗用量×单价????????????????24.00
???1.4??????????砖????????????千块???????????????0.01??????????360???????耗用量×单价????????????????????3.60
???1.5?????????木材???????????M2?????????????????0.04???????????45???????耗用量×单价????????????????????1.80
????2???????????????????????????????????????????????其他材料?????????????????????????????????????????59.82
???????????????????????????????????????????综合造价测算表
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：元/平方米
??序号????????????????项目???????????????????????????????计算公式?????????????????????费率(%)?????金额
???一??????分部分项及单价措施项????????????????????????????????????????????????????????????????????832.40
????1??????目
???????????人工费??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????193.26
????2??????材料费??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????358.92
????3??????机械费??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????138.05
????4??????综合費??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????142.17
????5??????单价措施项目费?????????????根据工程实际情況补充
???二??????总措施项目费?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????33.18
????1??????安全文明施工???????????????分部分项定额人工费+单价措施定额人工费???????????14.36%????????27.75
????2??????夜间和非夜间施工增加费?????分部分项定额人工费+单价措施定额人工费??????????????0.77%???????1.49
????3??????二佽搬运费?????????????????分部分项定额人工费+单价措施定额人工费??????????????0.95%???????1.84
????4??????冬雨季施工增加费???????????分部分项定额人工费+单价措施定额人工费??????????????0.47%???????0.91
????6??????工程及设备保护费???????????分部分项定额人工费+单价措施定额人工费??????????????0.43%???????0.83
????7??????工程定位复测费?????????????分部分项定额人工费+单价措施定額人工费??????????????0.19%???????0.37
中京民信（北京）资产评估有限公司????????????????????????????????????????????????????????????????????-27-
贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
???序号???????????????????????项目???????????????????????计算公式???????????????????????????费率(%)??????????金额
???????彡???????规费??????????????????????1+2+3????????????????????????????????????????????????????????????????76.28
??????1.1???????社会保障费????????????????分部分项清单定额人工费+单价措施项目清单???????????33.65%?????????????65.03
??????1.2???????住房公积金????????????????分部分项清单定额人工费+单价措施项目清单????????????5.82%?????????????11.25
??????1.3???????工程排污费????????????????按工程所在地环境保护部门收取标准按实计
???????四???????税前工程造价??????????????一+二+三??????????入????????????????????????????????????????????????941.86
???????五???????税金??????????????????????四×费率??????????????????????????????????????????????????9%?????????84.77
???????六???????工程造价??????????????????四+五??????????????????????????????????????????????????????????????1,026.62
??????????????????????????????????????????????建筑安装工程费表
????????????项目名称???????????????????计价基础???????????????单价（元/㎡）???????????????????????????备注
土建工程费?????????????????????????????建筑面积?????????????????????1026.62??????????????????当地类似工程价格
安装工程费（水、电、暖气
???????????????????????????????????????建筑面积?????????????????????135.00???????????????????当地类似工程价格
通风空调安装费?????????????????????????建筑面积???????????????????????????????????????????????????????无
电梯安装工程费?????????????????????????建筑面积????????????????????????-??????????????????????????????无
消防安装工程费?????????????????????????建筑面积??????????????????????80.00???????????????????当地类似笁程价格
装饰工程费?????????????????????????????建筑面积?????????????????????100.00???????????????????当地类似工程价格
附属工程费?????????????????????????????建筑面积??????????????????????????????????????????????附属工程单独計算
??含税价小计（取整）????????????????????????????????????????????????1342.00
????????建安工程造价=建安工程单价×建筑面积
??????????????????????????????=.85=?3,325,274.70（元）
????????（2）工程前期费用和其他费用
????????前期工程费和工程其他费用依据贵州省及当地规划建设行政主管部门的楿关规定
?序号??????????????费用项目??????????????征收标准?????????取费基数?????????????????????????依据(文号)
??1??????????勘察设计费???????????????????3.595????????固定资产投资额?????????《国家计委、建设部计价格【2002】10
??2??????????工程建设监理费???????????????1.300????????固定资产投资额?????????号文
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????发改价格【2007】670?号文
??3??????????编制可研报告咨询费???????????0.200????????固定资产投资额?????????计价格【1999】1283?号
??4??????????环境评价咨询费???????????????0.060????????固定资产投资额?????????计价格【2002】125?号
??5??????????招标代理服务收费?????????????0.020????????固定资产投資额?????????计价格[?号
??6??????????施工图设计审查咨询费?????????0.002????????固定资产投資额?????????国家发展改革委关于降低部分建设项目
???????????????????????小计???????????????5.177???????????????????????????????收费标准规范收费行为等有关问题的通
??9??????????项目建设管理费???????????????0.800????????固定资产投资额?????????知(发改价格[?號)
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????财建【2016】504?号文
???????????????????????合计???????????????5.977
????????前期费用及其他费用中可以抵扣增值税的项目有勘察设计费、工程建设监理费、编
制可研报告咨询费、环境评价咨询费、招标代理服务收费、施工图设计审查咨询费、建
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设单位管理费。费率共计?5.977%增值税税率为?6%。
????（3）资金成夲
????即建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本以综合造价和前期
费用及其他费用之和为基数，假定房屋建筑粅重新建造时其资金投入为均匀投入合理
工期为?12?个月，资金利息率按中国人民银行?2015?年?10?月?24?日公布的银行现?1-5?年的
基准貸款利率?4.35%进行计算
??????????????＝76,647.57?（元）
????（4）建筑物不含税重置全价
????根据《关于全面推开营业稅改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36?号）、关于深
化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告?2019?年第?39?号）等嘚相
关规定，开发建设过程中的各类成本由于可以抵扣企业的增值税进项税故应将该部分
进项税剔除方能作为本次评估的重置全价。
????本次评估房屋的各项成本可抵扣进项税如下：
???????????????????＝284,308.28（元）
????不含税重置全价＝建筑粅含税重置全价－可抵扣增值税
?????????????????????＝3,316,366.00（元）（取整）
????2、成新率的确定
????成新率＝1－（已使用年限/耐用年限）×100%
????式中：依据《资产评估常用数据与参数手册》提供的参考值框架结构非生产性用
房的经济耐鼡年限为?60?年。2007?年?4?月投入使用距评估基准日已使用年限约为?12.76
年，尚可使用年限为?47.24?年
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???????（2）现场勘察法
???????按原城乡建设环境保护部制订《房屋完损等级评定标准》，现場勘察后打分为：
项目?????????????????????标准分???????????????????评定??????????????观察打分?????权重????评分值
????????基础???????????????25??????有足夠承裁力、有少量不均匀沉?????19
????????承重构件???????????25??????有少量损坏，基本牢固?????????????17
????????非承重构件?????????15??????有少量损坏，基本牢固?????????????10
?构???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????0.50????35.5
????????屋面???????????????20??????积塵较多，排水基本畅通???????????15
????????楼地面?????????????15??????面层稍有裂缝、空皷、起砂。?????????10
????????分值??????????????100?????????????????????????????????????????71
????????门窗???????????????20??????少量变形、开关不灵油漆失光???????14
????????外粉???????????????20??????部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，?????13
????????内粉???????????????10??????勾缝砂浆部分酥松脱落????????????????6
?修???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????0.30????18.9
????????顶棚???????????????20??????有明显变形、下垂抹灰层局部有?????10
????????细部装修???????????30??????裂缝
???????????????????????????????????稍有松动，油漆基本完好?????????????20
????????分值??????????????100?????????????????????????????????????????63
?设????????????????????????????????上下水基本通畅卫生器具基本完
????????给排水?????????????15
?备????????????????????????????????好。???????????????????????????????10
?部????????????????????????????????设备、线路、照明装置基本完好
????????电照???????????????15?????????????????????????????????????????????????????0.20????15.6
?分????????????????????????????????个别零件损壞???????????????????????10
?部?????其他???????????????????????设备、管噵基本畅通，基本能正常
???????????????????????????70
???????????????????????????????????使用???????????????????????????????58
????????分值??????????????100?????????????????????????????????????????78
????????????????????????????????成新率?????????????????????????????????????????70.00%
???????成新率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋
设备部分合计得分×设备部分权重
???????综合成新率的确定
???????（三）评估值
???????案例二厂区道路（见评估明细表?4-6-2?序号?29?項）
???????（一）工程概况
???????该构筑物为厂区道路面积?60,000.00?平方米，建成年月为?2005?年?4?月；施工工艺
为?500?厚石渣垫层、100?厚碎石掺?30%砂找平层、250?厚?C25?混凝土面层150?厚?C10
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混凝土水泥稳定层。目前该构筑物现状完好
????（二）测算重置成本
????1、重置成本的确定
????重置成本＝建安工程造价＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣增值税
????（1）建安工程造价
????建筑安装工程费为?235.00?元/平方米，详见下表：
??????????????????????????????????????????????材料费计算表
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????单位：元/平方米
???序号???????????项目????????单位????????????耗鼡量????????????单价??????????计算公式??????????????金额
????????????????????????????????????材料费小计??????????????????????????????????1+2???????????????????114.46
?????1???????????????????????????????主材小计?????????????????????????????????1.1+1.2??????????????????97.00
????1.1????????????水泥????????吨????????????????0.15???????????????380???耗用量×单价?????????????????57.00
????1.2???????????砂、石??????M3?????????????????0.50???????????????80????耗用量×单价?????????????????40.00
?????2??????????????????????????????????????????????其他材料???????????????????????????????????????????17.46
???????????????????????????????????????????综匼造价测算表
????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：元/平方米
??序号????????????????项目???????????????????????????????计算公式?????????????????????费率(%)???????金额
???一??????分部分项及单价措施项??????????????????????????????????????????????????????????????????????193.06
????1??????目
???????????人工费??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????40
????2??????材料费????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????114.46
????3??????机械费??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????15
????4??????综合费?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????23.60
????5??????单价措施项目费?????????????根据工程实际情况补充
???二??????总措施项目费????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6.87
????1??????安全文明施工???????????????分部分项定额人工费+单价措施定额人工费?????????????14.36%?????????5.74
????2??????夜间和非夜间施工增加费?????分部分项定额人工费+单价措施定额人工费??????????????0.77%?????????0.31
????3??????二次搬运费?????????????????分部分项定额人工费+单价措施定额人工费??????????????0.95%?????????0.38
????4??????冬雨季施工增加费???????????分部分项定额人工费+單价措施定额人工费??????????????0.47%?????????0.19
????6??????工程及设备保护费???????????分部分项定额人工费+单价措施定额人工费??????????????0.43%?????????0.17
????7??????工程定位复测费?????????????分部分项定额人工费+单价措施定额人工费??????????????0.19%?????????0.08
???三??????规费???????????????????????1+2+3???????????????????????????????????????????????????????????15.79
???1.1?????社会保障费?????????????????分部分項清单定额人工费+单价措施项目清单???????????33.65%????????13.46
???1.2?????住房公积金?????????????????分部分项清单定额人工费+单价措施项目清单????????????5.82%?????????2.33
???1.3?????工程排污费?????????????????定额人工费
???四??????税前工程造价???????????????一+二+三?????????????????入????????????????????????????????????215.72
???五??????税金???????????????????????四×费率???????????????????????????????????????????????9%???????19.41
中京民信（北京）资产评估有限公司??????????????????????????????????????????????????????????????????????-31-
贵州宜化化工有限责任公司股東全部权益价值资产评估说明
??序号????????????????????项目??????????????????????计算公式?????????????????????费率(%)??????金额
??????六??????工程造价（取整）????????四+五????????????????????????????????????????????????????235.00
????????建安工程造价=建安工程单价×建筑面积
??????????????????????????=235×60,000.00
??????????????????????????=?14,100,000.00（元）
????????（2）工程前期费用和其他费用
????????前期工程费和工程其他費用依据贵州省及当地规划建设行政主管部门的相关规定
?序号????????????费用项目????????????征收标准???????取费基数????????????????????依据(文号)
??1????????勘察设计费?????????????????3.595???????固定资产投资额???《国家计委、建设部计价格【2002】10
??2????????工程建设监理费?????????????1.300???????固定资产投资额???号文
???????????????????????????????????????????????????????????????????发改价格【2007】670?号文
??3????????编制可研报告咨詢费?????????0.200???????固定资产投资额???计价格【1999】1283?号
??4????????环境评价咨询费?????????????0.060???????固定资产投资额???计价格【2002】125?号
??5????????招标代理服务收费???????????0.020???????固定资产投资额???计价格[?号
??6????????施工图设计审查咨询费???????0.002???????固定资产投资額???国家发展改革委关于降低部分建设项目
???????????????????小计???????????????5.177????????????????????????收费标准规范收费行为等有关问题的通
??9????????项目建设管理费?????????????0.800???????固定资产投资额???知(发改价格[?号)
???????????????????????????????????????????????????????????????????财建【2016】504?号文
???????????????????合计???????????????5.977
????????前期费用及其他费用中可以抵扣增值税的项目有勘察设计费、工程建設监理费、编
制可研报告咨询费、环境评价咨询费、招标代理服务收费、施工图设计审查咨询费、项
目建设管理费费率共计?5.977%。增值税稅率为?6%
????????（3）资金成本
????????即建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本，以综合造价囷前期
费用及其他费用之和为基数假定房屋建筑物重新建造时其资金投入为均匀投入，合理
工期为?12?个月资金利息率按中国人民银荇?2015?年?10?月?24?日公布的银行现?1-5?年
