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贴数:28&分页:木熊发信人: garbee (木熊), 信区: Shopping
标&&题: 逛三里屯优衣库，空手而回
发信站: 水木社区 (Wed Oct 20 21:56:12 2010), 站内 && 话说我对优衣库的+J系列一直很感冒，先是听说牛仔裤很赞，
然后又在beauty版看到有人说这季出的羊毛外套、裤子什么都不错。
今天下了班没啥事儿，就去转了一圈，很失望…… && +J系列在三里屯优衣库的三层，不大的一块区域，男装女装放在一起。
样子真的是非常普通、保守，这也是优衣库的一贯风格，我能理解，
而且听说上身效果要比挂着要很多，于是满怀希望。 && 羊毛外套都是1299，有薄有厚，好几个款式，大同小异；
主要是短款和中长款（到臀部），没有长的。
每一款都试了，厚款实在太硬了，说夸张点，跟穿盔甲似的，
薄款相对好一些，比较贴身，但也不适合我，腰部都不服帖。
更重要的是，风格太硬朗，感觉要很欧美的气质才搭得起来。 && +J系列看来口碑确实不错，整个店里，就这一块人最多最热闹。
好多姑娘在试羊毛外套，我观察了十来个，发现就一个姑娘穿得好看，
很高，目测172+，非常非常非常瘦，中性帅气范儿，她穿这个外套很赞。 && 不死心，把裤子和上衣也试了一圈，继续失望……
裤子虽然号分得很细，但还是不适合我，腿合适了，腰就巨肥（我正常体形）。
上衣也乏善可陈，穿着太圡了，不过料子摸着还挺软的。 && 拔草了，省钱了。 && -- &&
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风姐姐发信人: windyjj (风), 信区: Shopping
标&&题: Re: 逛三里屯优衣库，空手而回
发信站: 水木社区 (Wed Oct 20 21:58:36 2010), 站内 &&&& 我被你种草了。。。。。。。 && 【 在 garbee (木熊) 的大作中提到: 】
: 话说我对优衣库的+J系列一直很感冒，先是听说牛仔裤很赞，
: 然后又在beauty版看到有人说这季出的羊毛外套、裤子什么都不错。
: 今天下了班没啥事儿，就去转了一圈，很失望……
: ...................
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风姐姐发信人: windyjj (风), 信区: Shopping
标&&题: Re: 逛三里屯优衣库，空手而回
发信站: 水木社区 (Wed Oct 20 21:58:53 2010), 站内 &&&& 对了，你平时穿谁家的裤子来着，哥弟的合适么？ && 【 在 garbee (木熊) 的大作中提到: 】
: 话说我对优衣库的+J系列一直很感冒，先是听说牛仔裤很赞，
: 然后又在beauty版看到有人说这季出的羊毛外套、裤子什么都不错。
: 今天下了班没啥事儿，就去转了一圈，很失望……
: ...................
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草本大妈发信人: tranquil (草本大妈), 信区: Shopping
标&&题: Re: 逛三里屯优衣库，空手而回
发信站: 水木社区 (Wed Oct 20 22:01:10 2010), 站内 && 我穿哥弟和他家的副牌amess
【 在 windyjj (风) 的大作中提到: 】
: 对了，你平时穿谁家的裤子来着，哥弟的合适么？
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木熊发信人: garbee (木熊), 信区: Shopping
标&&题: Re: 逛三里屯优衣库，空手而回
发信站: 水木社区 (Wed Oct 20 22:04:09 2010), 站内 && 我现在主穿的三条都是哥弟的，非常合适。
它家可以免费改裤腰，我改了其中的一条，改的手艺挺不错的。 && 我真的不惦记优衣库了，死活就是挑不出来东西，除了睡衣、家居服之类的。 && 【 在 windyjj (风) 的大作中提到: 】
: 对了，你平时穿谁家的裤子来着，哥弟的合适么？
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麦子发信人: ixia (麦子), 信区: Shopping
标&&题: Re: 逛三里屯优衣库，空手而回
发信站: 水木社区 (Wed Oct 20 22:05:14 2010), 站内 && 那个副牌哪儿有
【 在 tranquil (草本大妈) 的大作中提到: 】
: 我穿哥弟和他家的副牌amess
: 胖胖之友
: ...................
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Bazinga!猫咪森林发信人: BarBQ (猫咪森林), 信区: Shopping
标&&题: Re: 逛三里屯优衣库，空手而回
发信站: 水木社区 (Wed Oct 20 22:05:55 2010), 站内 && 是的，那天逛了半天，结果就给我爸买了一套家居运动服，才120多 && 【 在 garbee (木熊) 的大作中提到: 】
: 我现在主穿的三条都是哥弟的，非常合适。
: 它家可以免费改裤腰，我改了其中的一条，改的手艺挺不错的。
: 我真的不惦记优衣库了，死活就是挑不出来东西，除了睡衣、家居服之类的。
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草本大妈发信人: tranquil (草本大妈), 信区: Shopping
标&&题: Re: 逛三里屯优衣库，空手而回
发信站: 水木社区 (Wed Oct 20 22:06:47 2010), 站内 && 偷偷地问 你穿几号？我穿4号，，，，杯具吧，，，
【 在 garbee (木熊) 的大作中提到: 】
: 我现在主穿的三条都是哥弟的，非常合适。
: 它家可以免费改裤腰，我改了其中的一条，改的手艺挺不错的。
: 我真的不惦记优衣库了，死活就是挑不出来东西，除了睡衣、家居服之类的。
: ...................
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草本大妈发信人: tranquil (草本大妈), 信区: Shopping
标&&题: Re: 逛三里屯优衣库，空手而回
发信站: 水木社区 (Wed Oct 20 22:07:49 2010), 站内 && 翠微那边新开的嘉贸有
辟才胡同有个专卖店
ms离你都不近
【 在 ixia (麦子) 的大作中提到: 】
: 那个副牌哪儿有
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it wasn't meant to be发信人: Nahema (it wasn't meant to be), 信区: Shopping
标&&题: Re: 逛三里屯优衣库，空手而回
发信站: 水木社区 (Wed Oct 20 22:08:21 2010), 站内 && hand&&&& 【 在 tranquil (草本大妈) 的大作中提到: 】
: 我穿哥弟和他家的副牌amess
: 胖胖之友
: ...................
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文章数:28&分页:胡斯哲在人人网上的那篇文章很不错，从业态、商业运营、客户定位规划设计多角度探讨了这个问题。得票第一的也特别好。但看了排名第二的答案我真的特别震惊。看前面说的两个点都很对，但等看到“出现冷清的原因只有这两个，并无其他”的时候，我真冒了一身冷汗；当看到最后说“商业规律说穿了，很简单”的时候，我想小伙伴们！快拿着 叔的四字宝书去买商铺吧！稳赚的！没有攻击yol叔的意思，你写的专业内的东西，我很喜欢看。但你的这个回答太草率太主观了。小伙伴们真的按这原则拿钱去买商铺，赔掉了肿么办？商业地产若真如你所想那般简单，那些地产商花那么多钱聘请商业地产人才干啥，他们傻啊，上街看看，拍拍脑袋不就好了嘛！吐槽不是我的本职工作，我的工作是地产策划。而我也不是学商业运营的，只是学了个建筑学。我认为，这两个项目，最终拼的是企业的财力和资源,但最重要还是做事的态度。企业财力不够只能依靠贷款，但贷款压力巨大需要快速回款，所以一个项目设计没经过太多专业评估就赶紧上了，弄成啥样是啥样，能卖出去就行（三里屯SOHO的销售提成特别高，项目卖的好全靠销售）。因此很多做商业项目都是赶出来的活儿，急功近利。大多数企业也还是在用做房地产的思路在做商业，用卖房子的思路在做商业，卖完拉倒，以后的事儿再说以后的，后期运营更是不愿意砸钱。国内经济发展太快，时间就是钱，因此速度对每个人来说都特别重要。但这样会导致很多严重的后果，其实是欲速则不达。这种做事态度会直接转换成各种信号，传递到消费者眼中。近两年，商业地产的增速差不多有27%左右，是零售行业增速的两倍。商业地产的量这么大，想要获得长久发展，绝不只能依靠卖卖铺子，否则你就只能让它们大量空置，冷冷清清。三里屯soho就是因为这样，商铺空置现象很严重，带给消费者很差的购物体验。而全靠卖铺，今后几年中企业也无法掌控局面。商场一旦切开出售，就无法控制租户总和，安保清洁等等很多问题都出现了。你现在就可以看到三里屯SOHO的外墙立面现在乱七八糟，到处都是难看的广告牌。而village却可以保持一贯的优雅形象。此外三里屯SOHO的施工质量也很差。其公寓刚开的时候我跟同事去看过，二千万一套没有隔间的公寓，施工无论从技术还是材料上都极其粗糙和简陋。整个项目乍看起来挺漂亮，但真的没法仔细端详。估计再过个几年这项目就更没法看了。而village之所以能做成这样，都是常年的慢工出细活练就的。后期维修保养等工作，也做的非常到位。而太古地产作为香港开发商，有十分成熟的商业开发经验和运营管理能力。前一阵刚去看过香港太古广场，它建成已经有25年了，现在依然保持的一定的活跃度。现代人的消费观已经不同以往了。消费者去购物中心，可不只是为了“买”，“买”有时只是附加动作而已。真正让消费者动心的，是能否获得品牌认同感，以及能否有更多体验等等其他东西。因此商业地产的目光不应只聚焦在商铺上，而更应该关注生活，提供更好的体验式和服务式购物环境。三里屯village正是在合适的时间以及合适的地点，做出了合适的选择。消费者不是傻子，你没有诚意，消费者就不会买单。好的答案也是。
泻药决定战争胜负的是参与战争的人“为什么三里屯商区隔着一条马路人流和兴旺程度相差如此之大？”路北区域商业发展周期长，成熟早，已形成成熟商圈。工体路北面是使馆区，拥有先天性的国际化因素。另外，从20世纪80年代初三里屯第一家酒吧“捷捷”出现，到1998年，三里屯酒吧街经营达到了高峰。粗略统计，当时三里屯酒吧街内共分布有80多家酒吧，云集了北京60%以上的酒吧。 所以三里屯商圈的先天性的商业消费特点就是：年轻化、时尚化、国际化。所以Village定位的时候，Village南区主要是针对年轻时尚群体做中档消费。Village北区主要走高档国际化路线。南区的针对群体相对大众，所以靠近马路以求展示度高、曝光度高。北区反之。路北由于发展的时间长，商圈已经成熟，商业的配套发展较为齐全。商圈内两大代表项目在商业物业管理运营上的分歧。太古Village物业为统一持有。统一持有，好处很多，便于统一管理、统一运营；整个项目的初期操盘周期被大大的缩短了，因为砍掉了商铺分割销售环节，此环节耗时耗力耗资金，避免了屁股后面一大群业主纠缠。缺点，持有需要大额度资金，风险系数高，但是话说回来，根据太古集团2010年财报显示，太古在港的几处物业年租金收入总额为31.3亿港元，人家有钱。再说了北京三环内即使烂尾也不会对地块对太古造成大伤害的。三里屯SOHO物业为分割销售。SOHO专注在住宅公寓和写字楼，而且当时是迎合市场的。（哎呦，我们的微博达人真的不是做商业地产的。只是现在住宅写字楼不景气了，商业地产开始起步了，转方向而已。）太古地产（英资）专注商业地产四十年，业界狼头。（都成精了，溢美之词省略····）商圈内两大代表项目中的商业地产概念的对决！！！（集中封闭式购物中心VS开敞式购物中心）三里屯Village采用的额是开放式空间概念，“开放式空间”包含两个概念，即：开放的区域规划与开放的建筑格局。设计师降低了建筑的密度；试图留出更多的露天空间让整个购物区看起来更加通透。欧华尔顾问公司将三里屯village定义为“开放式空间”，由19栋低密度的时尚建筑布局而成，并以小巷、院落、广场等相互连接，打造出一个大型开放式购物街区，这种人性化的合理布局，告别了传统的封闭型商场，整体设计又突显了空间的空阔、通透。SOHO的五个卖场都是裙楼的底商，上面是写字楼，下面是商铺。且都是高层建筑。建筑密度比较高。诸位可以留意一下出入密度较高的高层建筑的人们，表情一般都很单调麻木。因为空间比较局促，压迫感较大，在这样的空间内，只会骤减消费欲望。（这是我在看亚马逊热带雨林纪律片，领悟到的——想要逃跑的感觉。）早期的封闭式集中购物，主要是因为市场饱和指数扁平，消费者更主要的是偏向于有目的性的消费。但随着社会的发展，多元化因素的注入。商业氛围已经不是当初我想吃饮料，我必须去某处买的状态了，现如今，更重视体验感受，更人性化，更加趋于文化因素。这方面可以参考香港的K11项目。开放式的购物中心一般服务系统都比较超前、齐全。A：ATM和外币兑换服务 B：为残障人提供轮椅服务 C：顾客存包服务 D：邮递服务E：穿梭购物巴士服务 F：出租婴儿车 G：出租车服务 H：优惠卡 可以在购物中心内的大部分商场和餐饮店使用目前建筑的规划设计的大方向：建筑美学、人性化、文化感、智能化。但是他们最终都会归于一个词——合理。什么才是合理的，这个就见仁见智，没有一把恒常的尺子。更重要的是不同的项目有不同的情况。具体问题具体分析蛮。商业区域屏障切割原理题目中提到的一边热一变冷的现象，很多地区都有，主要造成的原因有马路屏障切割、住宅区切割、自然障碍隔离带切割（譬如城内河流等）、大型建筑体屏障等等三里屯该区域受工体路屏障切割，北面较早成熟区人流被屏障截断。当然这只是原因的其中之一。上图（示意图）中为某市一处商业街，该街区为温州某炒房团操盘，由于，街区开发过程中没能与主干道及时衔接。该街区租金由3W降至1W左右。大部分商家正预备撤退。（由于不调查就没有发言权，先感谢一下几位北京的知友）
越底层越本质。第一层 地段、地段、地段李嘉诚的“地段论”放在这儿并不是最合适的，却多少能说明一点问题。酒吧一条街在路北（工体北路），算得上国内最有名气的街区。即使在自发经营的阶段，酒吧街也并没有大规模扩张到路南，由此看出，马路对商圈的割断产生了巨大的作用。“灯下黑”的效应，在商业地产领域也有不少案例。第二层 潘石屹的小算盘路南的项目叫“ SOHO 三里屯”，是 SOHO 中国的一个项目。不过这家家喻户晓的公司，并非合格的商业地产运营商。甚至在更早之前，潘石屹连物业管理公司都不组建，是一家不折不扣的“轻公司”。这也就意味着，SOHO 的商铺在销售完成之后，就进入自身自灭的阶段。缺乏统一的商业管理和运作，造成商铺的快速贬值。特别是当初冲着潘石屹光环，而投资 SOHO 尚都和 SOHO 朝阳门的那些投资客，除了“悲惨”，很难用其他的词来形容。路北的项目叫“三里屯 Village”，是太古集团运营的项目，作为上个世纪最后二十年，香港商业地产的领军企业。太古通过太古城中心、又一城等项目的运作，在领域内积累了宝贵的经验。特别是在排他性主力店的政策倾斜上，可谓不遗余力。在北京项目中不仅有中国首家Apple Store、还有阿迪达斯、周生生、ESPRIT 和优衣库的巨型旗舰店。这种大手笔不每一家地产公司能玩的起的，更不要说在商业地产领域并不擅长的潘石屹。第三层 有产者有恒心这是真正本质的问题：潘石屹的商业地产公司是一个服务商，比物业公司高级一点，也就是一个大管家。每个月能收取的只是恒定的管理费用。这些商铺本质上都是那些零散的小业主的资产。商业地产公司看上去旱涝保收，却无法激发整个团队的创造力，最终沦为一个格局不大的公司。太古依靠非常成熟的金融模式，长期持有旗下的商业地产项目，为了能够稳定商户，建立持续的租金收益渠道，太古的商业管理团队成为这个资产最重要的管理人，不仅要调节业态比例，更要制造热点，带动消费者抵达、滞留、消费。相比一次性的地产销售收入，太古的模式占用资金更多，利润更低，风险更大。为什么太古会选择一个看上去难啃的骨头呢？事实是，太古集团会在项目成熟的阶段，将项目打包出让。去年香港太古旗下的又一城已经高价易手。成熟商业体的单位售价比毛坯店铺高得多，商业地产高管通过非常复杂的期权协议，最终参与分享增值收益。说到底，人创造了价值，在制度上要保护创造价值的人能获得收益。一条工体北路，隔开的不是两个商业地产项目，隔开的是两种制度，以及两种制度下的两种人。
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