购房者如何见招拆招
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房企“花样卖房”层出不穷
购房者如何见招拆招
　　0元起拍、帮忙还贷、无理由退房、降价补差价……各种“花样卖房”噱头还是实惠？　　近期，纯新盘低价入市不仅抢夺了大量的购房者，还间接地树立起所在区域的房价标尺，这让占据新盘市场大部分份额的老项目后期处于相当尴尬的境地，想降价，既怕老业主找麻烦，同时也怕摸不到购房者心理的价位，赔了夫人又折兵。于是，各种的促销花招又开始层出不穷，本报记者特来帮你见招拆招，一一揭底。　　□据《法制晚报》3月23日报道　　1　　你买房子我帮还贷　　“你买房，我还贷”这是最近北京一房地产项目推出的促销计划：购房者首付三成，余下房款可办理30年分期付款手续。项目销售人员称，购房者签署购房合同后，到交房之前的20个月左右的房贷，将由开发商支付。　　月供对于房奴来说可以说是最甜蜜的负担，甜蜜是因为终于在北京有了一套自己的房子，但每月省吃省喝，精打细算将工资省出一大半交给银行，也的确是个不小的压力。现在，开发商主动来帮着还房贷，乍一听还真有点诱惑力。　　记者揭底：看着开发商“诚意”十足，但到底购房者能省多少钱呢？记者算了笔账，按照该项目目前签约均价1.1万计算，一套100平米的2居室，总价为110万，贷款7成也就是77万，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，优惠大概为10万。　　但实际上，一般新房贷款，按常规都是从房子封顶才开始还贷，到交房前也就半年左右的时间，这样一算，开发商也就帮您还6个月的贷款，总计3万多元，这其中还有将近一半是利息，购房款总计只省了一两万元，连现在随处可见的9.9折、9.8折优惠都比不上呢。　　2　　降价补差价　　在这样一个“数九寒冬”的楼市中，越来越多的开发商开始打出“降价补差价”的杀手锏，企图以此吸引购房者，从而打破“低成交困局”。　　据了解，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定，给购房者吃“定心丸”。　　记者揭底：链家地产首席分析师张月认为，降价补偿仍存在一定的风险。　　首先，部分楼盘对此承诺并未添加至购房合同，单纯“降价补偿协议”的法律效力会有所折扣。　　其次，即使购房合同有所载明，购房者仍需就相关细节进行确定，比如仅为一次性补差价还是连续降价连续补偿、差价补偿款是即时到账还是延迟至交房结算前后、同质性房源如何界定等。　　另外，兑现降价补差承诺的前提是补差时房地产公司还在正常运转。　　3　　无理由退房　　2008年尝到“无理由退房”甜头的一家房地产企业于日前再次推出该措施。据了解，该房产公司推出的“无理由退房”，只有一次性付款的客户才能参加。　　按照活动细则，参加无理由退房的客户，在退房时限内，有权单方向开发商提出并送达解除预售合同的书面通知而无需任何理由。开发商不但退还全部房款，还将按日向该客户支付其已付房价款万分之二的补偿金。　　记者揭底：无理由退房虽是开发商为了促进销售的一种宣传手段，但也是开发商以这种姿态表明自身对房地产市场未来走势和项目品质的信心。　　业内人士提醒，对于无理由退房的促销手段，一方面开发商需要想清楚，不能惯性思维，认为房价还像从前那样只是短暂、小幅下调，要做好将来客户退房的准备；另一方面，购房人也要对开发商的资质、实力、品牌、诚信度摸摸底，只有对那些信得过的企业和楼盘，才能放心出手。　　4　　分期首付　　市民陈先生不久前收到一条手机促销短信，称某楼盘在售房源首付只要4万元即可。陈先生心动之下到其售楼处详询，原来垫首付是指购房者只要先支付一成首付，其余两成由开发商垫付，余款做按揭，年底前购房者再将两成首付给开发商。　　不过当他看到开发商附加的“借款合同”时却吓了一跳，违约条款中约定：若购房者逾期不付清另外两成首付，每天要支付应付款千分之五的违约金，超过30天每天再加收千分之五，若提出退房则前期交的一成首付予以没收。“我算了一下，一套40万元的小户型两成首付是8万，若逾期，每天的违约金至少400元，万一资金不到位退房，前面交的一成首付4万元就打了水漂。”　　记者揭底：&“分期首付”看起来让购房者不需支付太多的首付款就可“轻松”置业。不过，“低首付”跟“首付三成”是“背着抱着一样沉”，没什么本质区别，而且未来还款压力更大。有律师表示，“分期首付”涉及购房者、开发商、银行三方的法律关系，产生三个合同关系，任何一个出现纠纷，都会产生一定的法律后果。比如，若《房屋买卖合同》出现纠纷，但并不影响购房者跟开发商签的《借款合同》，购房者借开发商的钱还是得还，同时，购房者与银行签订《按揭贷款合同》从按揭办理完毕后就开始生效，一旦超过银行规定时限不还，银行将回收房产。因此，一定要从自身的财务情况出发，判断自己是否有能力购房，别让自己因为一时的诱惑陷入财务危机。　　5　　0元起拍　　“银河SOHO”200多平米商铺，市场价1800多万，现在0元起拍啦！这口号吆喝起来吸引了很多购房者的目光。据了解，包括望京SOHO、合生世界村等在内的25套房子在网上0元起拍，活动规则是在规定的时间内由网友在网上竞价，每次叫价增一万元或者五万元，最终价高者得。　　记者揭底：拍卖后，记者搜索到的数据显示，这些0元起拍的新房，最终成交价格跟市场价相差不大，甚至有的楼盘的拍卖成交价比参加团购的价格还高。对此，业内人士认为，0元起拍确实可以让很多本着捡漏的心理的购房者参与，但竞价这种形式也不会让成交价低于市场价太多。所以说，这种模式更多地只是开发商的促销噱头，同时，开发商还可探出一些购房者的心理价位，一举多得。
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第C02版：楼市
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新闻热线:　E-mail:　增值电信业务许可证：新B2-　　万达何以在合同上自创一派，这是在打造“万达特色”，还是和购房者签署了保护开发商利益的“霸王条款”？记者和温州经济生活频率“科林维权热线”栏目、经济科教频道“温州经济报道”栏目等一同对此事进行调查采访。
　　投诉人：购房合同明显对购房者不公平
　　由于签约当天排队比较靠后，刘伟拿着手中的购房合同仔细地看了一下自己比较关心的条款。其中合约中所列的双方违约责任，让他觉得十分不平等。
　　在向记者反映情况时，刘伟手上拿着从“温州市房地产市场信息网商品房网上销售管理系统”上打印下来的的网签合同，记者发现：合同附件条款中规定“若乙方(购房户)未按约定期限付清购房款，逾期不超过7日(含)的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；逾期超过7日、不超过15日(含)的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；逾期超过15日、不超过30日(含)的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除本合同……”而“甲方(万达)自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”
　　要签署一份在他看来极不合理的购房合同，刘伟说自己心里既气愤又忐忑，一旦究责，他的权益很难得到有效的保障。他对其中有疑义的条款向开发商方面进行交涉时，得到的答复更让他大吃一惊——“这是万达内部的操作方式，我们万达就是这样子做的，没有理由”。
　　刘伟告诉记者，这份合同明显对购房者不公平，而且和他平时见到的购房合同的违约责任条款差异很大，“它对我们购房者的违约责任作了明确说明，并且按天收取违约金；而对开发商方面的违约责任则比较模糊，并没有具体的表述按天来进行计算。如果开发商延期几天不交房，那我们无所谓，但若延期一年、两年甚至更久，一共也只按我们已交购房款的万分之一来支付违约金，那也就是赔个几十块钱，这样的赔偿几乎没有任何的约束力。更重要的是，如果开发商逾期超过一定期限，我们作为购房者是否有权解除本合同都没有体现出来。”
　　不想签也可以，20万元将被没收算作违约金
　　而在刘伟身旁的另一位购房者也向记者反映，“我当时没看合同就签字了，因为他们营造出的签售会现场气氛给人的感觉是不快点签合同，可能就买不到，而合同签了以后，他们马上就收走。到现在，我连合同都还没有拿到手，他们就要我开始按揭，对于其中的违约责任，我也非常不满。”
　　刘伟说，看到这样的购房合同，他本来不打算签，却又不得不签，言辞之中显得颇为无奈，“他们这边是摇号以后先签购房协议，并且交20万元，过几个星期之后再和我们签购房合同，当时我看到这几条不公平条款时表示不想签，但他们的销售经理说不想签也可以，那20万元将被没收算作违约金。我向他们询问理由时，他们说是要保护开发商最大的利益，当时我就质疑他为什么不保护购房者的利益，他说‘我们是万达，你要相信万达这个品牌’”。
　　记者：“这20万是不是当时交的诚意金？”
　　刘伟：“不是的，诚意金是2万元。这个是摇号之后当场拿20万元过去签购房协议的，算是预付定金，之后签合同时再补交剩余的首付款。”
　　为了核实情况，记者用投诉者的密码登录温州市房地产市场信息网商品房网上销售管理系统，在合同公示网页记者看到了购房者与万达房开所签合同的相关细则。购房者所疑义的合同细则也包括在内。
　　万达房开：你问我们的律师，万达不接受采访
　　为进一步了解情况，记者一行人来到平阳万达广场对购房者质疑的合同问题进行采访，但平阳万达营销工作人员却并没有做出任何正面的回复。
　　记者：“购房者向我们反映，他当时对所签的购房合同提出疑义时，你们没有给出解释。”
　　营销工作人员：“没有啊，我们这边合同肯定是公示过的，另外我们也没有接到过这样的投诉。”
　　记者：“他们是反映过的。”
　　营销工作人员：“如果(当时)有反映过，我们肯定会受理，这也不是强买强卖的东西。”
　　当记者指出关于买卖双方违约责任条款时，该营销工作人员表示，“关于这个，你问我们的律师，我也不是很清楚”。
　　记者：“购房者反映，和你们签的合同与其它的购房合同不一样。”
　　营销工作人员：“我不知道你所说的跟其它的购房合同(有什么)不一样，其他的购房合同是什么样子的？”
　　记者随即向该营销工作人员读出他们和购房者所签合同中的一条违约责任条款时，他表示，“你这个不是合同，只是合同一部分，你有整份合同吗？”
　　记者：“有的，但你自己这边应该也有整份合同的，你也可以给我们看一下和我们拿到的有什么不同。”
　　营销工作人员：“这样吧，我提供我们律师的电话号码给你，你找我们的律师吧。”
　　记者：“你们的律师能够代表你们万达的回复吗？”
　　营销工作人员：“不是。”
　　记者再次向这位营销工作人员确认身份时，该工作人员立即起身离开。记者向在旁保安打听得知该营销工作人员为万达营销部李经理。
　　律师：双方承担的违约金数额相差悬殊，属于典型的霸王条款
　　关于平阳万达和消费者所签的购房合同中各自承担的违约责任条款，记者随后采访了浙江蓝汇律师事务所曾翰锋律师，曾律师表示：我国《合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平的原则确定各方的权利和义务。在订立商品房买卖合同时，房地产开发商与购房者双方之间是平等的民事主体，自然应遵守这一原则，确定各自的权利和义务。而现开发商利用其优势地位提供的此类格式合同条款中对双方承担的违约责任作出不平等的规定，对购房者逾期付款确定的违约罚金大，而对开发商本身逾期交房确定的违约罚金小，此种条款实质上是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任，是典型的“霸王条款”。这种约定致使双方的权利、义务明显失衡，违反了法律的公平原则，严重侵害了购房者的合法权益。面对这种违约责任不对等的问题，购房者可依据是《合同法》第54条第一款第(1)项的规定，以“显失公平”为由请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销该合同条款，主张变更为对等的违约责任。或者在发生诉争时，购房者可以依据《合同法》第一百一十四条的规定主张调整为对等的违约责任。因此，购房者在买卖商品房时发现违约责任条款不对等，应当及时提出异议并要求改为对等条款，如果因种种原因被迫接受的，购房者也可以主张调整为对等责任。
伍善桥 陈添添 )
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你好,我想咨询一下买房时,未经看房交了定金,签了协议!可看了房子后发现和他们图纸说的和介绍的不一样,所以不想买了,请问定金能用什么办法退回吗?还有想问一下,关于房地产公司收的定金是不是有规定额度的?是不是必须在总房价的千分之五以内对吗?
提问者：| 浏览次数：31次 |问题来自：秦皇岛
你好，我想咨询一下买房时，未经看房交了定金，签了协议！可看了房子后发现和他们图纸说的和介绍的不一样，所以不想买了，请问定金能用什么办法退回吗？还有想问一下，关于房地产公司收的定金是不是有规定额度的？是不是必须在总房价的千分之五以内对吗？
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可以退得，前提是你还没有把办贷款的相关文件交给房地产，那样的话你得到答案是房产局已有登记、银行那里登记了，那就退不了了。开发区铂悦山，香邑溪谷，想了解，联系我
可以要求退的，
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