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广州国际医药港项目可行性研究报告最新完整版.doc111页
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广州国际医药港项目可行性研究报告最新完整版.doc
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广州国际医药港
项目可行性研究报告
广东省广州国际医药港有限公司
二OO七年一月
1.1 项目名称、承办单位法人代表 8
1.2 承办单位概况 8
1.3 可行性研究报告编制依据、原则及范围 9
1.4 项目提出背景 10
1.5 项目概况 12
1.6 研究的主要结论 13
项目建设的必要性 15
2.1 项目的建设是我国社会发展、医药行业发展的需要 15
2.2 项目的建设是行业规范和发展的需求 15
2.3 项目建设也是拓展和培育广州市新的经济增长点的需要 15
2.4 项目的建设符合《广州市商业网点发展规划》 16
2.5 项目的建设将与广州的天然、历史和人文禀赋相得益彰 16
第三章 市场分析 17
3.1 行业市场状况 17
3.2 目标市场分析 21
3.3市场竞争力分析 22
3.4价格预测与现状 32
建设条件与项目选址 34
4.1 建设条件 34
4.1.2 建设条件 34
4.2 项目选址 36
4.3 项目地理位置图 37
建设方案 39
5.1 项目功能定位 39
5.2 总体规划原则 39
5.3 设计规划理念 40
5.4 规划结构与功能布局 40
5.5 主要建筑物内容 42
总平面布置及公用工程方案 47
6.1 总平面布置 47
6.4 供电照明及防雷 52
6.5 燃气工程 55
6.6 空调及通风 55
6.7 智能管理系统 57
6.8 道路工程 60
6.9 绿化设计 61
环境保护与劳动安全 64
7.1 环境保护 64
7.2 劳动保护与安全卫生 67
节能节水 70
8.1 能耗分析 70
8.2 节能措施 70
8.3 节水措施 71
组织机构及人力资源配置 72
9.1 组织机构 72
9.2 人力资源配置 72
9.3 人员培训 74
项目实施进度计划 76
10.1 建设工期 76
10.2 项目实施进度安排 76
10.3 项目实施进度表 77
投资估计 78
11.1 项目总投资估算 78
11.2 建设投资进度安排 79
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南方周末 & 南方周末推荐
性保健品商店老板自揭老底
“能假的都假了，不能卖的都在卖”
　　说到国内性保健品市场，很多人会用一个“乱”字来概括，但大家通常都是只见其表，不知其里。现在，终于有一位业内人士愿意为我们揭开这个行业的一些老底了。
　　我们还发现了一个有意思的现象：性保健品并不被国家的相关法规认可，但这个合法性“可疑”的行业，却以不可阻挡之势蓬勃发展起来，其年销售额已达50亿元。这是为什么？
　　老万（化名）憋坏了。
　　他在南京性保健品市场里厮混五六年后，得出了这样的结论：“能假的都假了，不能卖的都在卖―――连小食杂店也在卖”。
　　可没人在意他这些年的“唠叨”：媒体暗访过后就“哑了火”，监管部门听过也就搁在了一边，他自己还差点“暴露”了，而这个市场一切照旧。
　　老万本不想再说了―――他已决定改行。可面对本报记者，他终于又忍不住了：“好吧，我就拿自己的这个小店当靶子，给你说说当前的性保健品市场―――”
卖的是什么货？
　　我这个店已算是很正规的了：店里干干净净，证照齐全。当然，我没有《药品经营许可证》，可全南京几乎没有一家性保健品商店有这种证―――我也是“随大流”。
　　生意嘛，肯定不如以前了。现在来买东西的人很多，因为他需要啊，可这样的店也很多―――附近50米就有几十家，竞争太激烈，结果每个店生意都不好。我的店现在每月收支勉强能持平，已经算不错的了。
　　再看看我卖的都是什么东西吧。
　　这一块，全是润滑剂。这种叫“倍×情”，它有批号，是“消”字号的―――消毒类的东西，这已算是正规的了。可你看它的说明书，“能补救女性性生活冷淡造成的不良后果”―――根本就是不相干的事，真正合格的应该是医疗器械类字号。现在，全国只有山东一家企业的润滑剂产品是医疗器械批号。我这里没一样是符合要求的，但销量还特别大。
　　这一块全是“壮阳药”。这个“强力威哥王”，说是贵州某厂造的，可我按上面登的电话号码打过去，却发现根本就没有这家厂。我这里有四五种这类壮阳药，全部是“食”字号的，可据我所知，国家从未批准过一个厂家生产食字号的壮阳药。这种东西里面到底是什么成分，谁也搞不请，吃到肚子里，也不知有没有危险。
　　你看，我有《医疗器械经营许可证》。安全套就属于医疗器械类，目前这一块要好一点。但我告诉你，南京的性保健品商店里卖的“杜蕾丝”多是仿冒的，我这里也全是假的――你一看包装就知道是假的。当然，超市和药店里卖的“杜蕾丝”还是真的，可好多人不好意思到超市去买――那里人多啊，他就到我这样的店里来买。南京有几千家性保健品商店，你想想，每天要卖多少假“杜蕾丝”！
　　仿真娃娃、电动娃娃也算是医疗器械类的，这个东西买的人很多。目前国内有三四家企业生产这类产品，其中只有一两家是经过批准的。安全方面，主要是材料问题，有批文的还可以，用的是进口硅胶；质量不好的就有问题了，橡胶味浓，质地还特别硬。关键是，我这个《医疗器械经营许可证》只准卖安全套，卖这些东西已经超范围了。
　　这一类是“迷情粉”，包装上标的都是“上海生产”。这些玩意儿有没有效果我不知道，但还真有人买。这种东西动不动就卖一两百元，成本多少鬼知道。
　　你再看这两个盒子，知道里面是什么吗？一个是米索前列醇片，一个是米非司酮片，两个算是一套，是用来终止妊娠的处方药，实际上就是药物流产用的。但因为没有《药品经营许可证》，我本来是不能卖这种药的，被查到也不得了，所以我要把它藏在抽屉里。不过你放心，它们绝对是真家伙。你看，这是“××药业”生产的，是完全正规的药。至于怎么来的嘛，嘿嘿，是厂里出来的。我是从批发商那里进的货，一套进价也就20多元，但零售能卖到100多元。关键是，这种药不能乱吃：按国家规定，服用前必须经过身体检查，服用前后还要有监控；如果是宫外孕，随便吃这种药还会出人命的！可这种药在这里随便哪个性保健品商店里都可以买得到。
　　还有一种避孕药“毓婷”，它虽然不像前两种药那么危险，但毕竟也属于药品啊。然而，尽管都没有《药品经营许可证》，可全市所有性保健品商店都在卖“毓婷”，销量还特别大。
谁在买，谁在卖？
　　谁来买？那可真是什么人都有。
　　你刚才在我这儿见到的那位，是个大老板，自己开公司。也有夫妻俩一块来的，但这种情况不多，女的单独来的就更少了。来买安全套的，年轻人多一些，中老年人就主要是买壮阳药之类的东西了。要是桑拿房、舞厅、洗头店来买，那就厉害了―――它们一买就是一麻袋！另外，现在有些人送礼也送壮阳药。
　　到我这里来买东西的人中，老客占了大头。你看这些东西多是“三无”产品吧，嗳，这么多年了，还真没什么老客因为质量问题找过我―――估计他们还是不太好意思。
　　什么人在卖？基本上是3种人：一种是有关系的，能拿到优惠政策；第二种是以前搞医疗器械的，现在退下来了，他们有路子；第三种就是闲杂人员了，多数没多少文化，也没什么其他办法挣钱。他们一般店面很小，里面乱七八糟，比我这个差远了，老板也是满嘴胡说八道―――这样的店你一看就不敢买东西了。
　　这几年，我发现人的思想真是越来越开放了。几年前，来我这儿买东西的很多还不好意思，红着个脸，一定要在店里转到只剩他一个客人了，才赶紧用手一指说一句“就那个”，然后拿了就走。现在就好多了，虽然挑挑拣拣的人还是不多。有些人会听我介绍介绍，我说哪个东西效果不错，他买了就走；大方一点的人还会简单问两句。比较而言，买安全套的最大方，买性用具的还是不好意思。
　　其实我自己也是这样：刚开始卖的时候也不好意思，家里人也想不通―――干什么不行，非要卖这个？想给客人介绍介绍吧，也不好意思开口。现在就无所谓了。
这一行不讲证书，只讲效果
　　市内大的性保健品批发商，几年前只有3家，“管三家足以管天下”。当时我曾向媒体和监管部门举报过，但没什么效果，现在已发展到5家了。
　　据我了解，这些批发商一般是从外地地下工厂进货的，刚开始的方式是“委托定做”。比如说我是批发商，你是地下工厂，我委托你帮我生产一批货，我会把包装、批号等一套东西全部设计好，你帮我照此生产出来包装好后，我运出来卖。后来变成了“代理销售”，你生产什么，我就拿过来帮你卖，检验报告什么的全套都有，别人也不知道这些东西的来路，以为是真的。但不管是用哪种方式，生产出来的东西都是假的。
　　现在则又有了新情况：你造了一个假东西出来，好卖了，我看了眼红，我就造一个跟你一模一样的，这叫“以假冒假”。北京某公司生产的一种壮阳药，批号是真的，厂家也是真的。这玩意儿其实就是第三代“伟哥”，效果也还行，但它的批号是“食”准字的。这个牌子我卖了好几年了，今年发现有人开始假冒出跟它一模一样的东西。这种“药”的利润不得了：批发商批给我们，一大盒才20多元，里面是4小盒，每小盒装4粒。可我们卖的时候，一小盒最多能卖到七八十元。当然，那是在两年前，现在竞争激烈，市道不好，所以一小盒挣一二十元我们也卖。即便如此，一大盒也能挣百八十元―――百分之几百的利润率啊！
　　卖性保健品，也没什么技术含量，谁想卖都可以卖。你现在不懂吧？我马上带你去批发商那里，你拿了货就可以卖了。你要懂它干什么？而且，只要你店开起来，货源就不要烦了，经常有人上门推销，给你介绍新产品。
　　你说要产品检验证书？有什么证书啊。批发商拿来的货也没证书的。你要记住，这一行不讲证书，只讲效果。你找批发商拿货，根本不用管什么证书，只要问“效果怎么样”，他当然说“好”，那你就拿货是了。
　　等到你卖货的时候，客人都羞羞答答的，谁还问你什么证书，他们开口也是问“效果好不好”，你只要说“效果当然好了”，他就会买。如果你是客人，你会问证书吗？还不是关心效果？证书有什么用？
　　卫生不卫生？我看过那些地下工厂，就是几个工人，在一个大桶里搅拌搅拌。壮阳药就是放点药粉，然后加面粉进去搅拌；许多“印度神油”，就是消毒酒精勾兑勾兑。可是卖的时候，就不能这样说了，我肯定是说非常卫生。
　　你要看说明书和生产日期？有啊，你可以看说明书，几百个品种，说明书千篇一律，都是一样的，随你写，几分钱一张去印好了。只要把包装做得漂漂亮亮的，一样好卖。
怎么没人管？
　　我自己是吃这碗饭的，跟同行也没什么私人恩怨，跟批发商的关系还挺好，但我实在看不下去了，希望政府有关部门能好好管一管。如果一开始就管好了的话，也不会发展成今天这样。这样下去还得了吗？
　　依我看，问题就出在谁都可以管，却没人真正管上面。
　　举两个例子：安全套属于医疗器械，归药监部门管，这个很明确，所以包括安全套在内的医疗器械领域问题就相对少一些。可壮阳的东西就不一样了，它里面都有药物成分，但用的却是食品的批号。虽说食品归卫生部门管，但很难管。药物成分本身就很复杂，那么多品种和厂家，要一个一个核实，工作量太大；如果你到药监部门反映，他们一看就会说：“这上面写的是食字号，不归我们管。”
　　按道理，性保健品也算医药行业，从业人员应该要培训的，可是现在连小食杂店也在卖性保健品。如果要卖医疗器械，也应该有许可证，但南京的性保健品商店多数都没有，却可以随便卖医疗器械类产品。
　　我干这一行已五六年了，可就没发现有人来好好查过。
　　我记得，这五六年里，药监、质监部门从没来查过；工商部门来查过次把，就是看证照全不全，根本不管我卖的是什么东西，只要证照齐全就拉倒；卫生部门也来查过一次，那次主要是查迷情粉的。但是我们把东西收起来了，他们什么也没查到。并不是有人给我们通风报信，你看我们这一条街，总共50米长，两边全是卖这个的，他只要查了第一个，我们后面的马上就知道了。而且，他们的检查很简单，也就是看证照，齐全就算了。
　　按说，对于性保健品，谁都可以找到理由不管，就是工商没理由不管―――只要是流通领域，不管是真货还是假货，它都该管。其实，有几大类商品，如壮阳药类的，只要工商部门真管起来的话，即使其他部门不管，问题也解决了，因为不用什么特别的技术，单从名字就可以判断它们是假的；还有一些油，如印度神油之类，不用看效果，只要看名字就知道是假的。你看我门口这个广告牌，写得那么露骨、那么夸张，工商管理人员天天从我门口走过，可就是没人过问。
　　我们这个地方在两个区的结合地带，就性保健品市场的问题，我曾向两个区的工商部门匿名举报过。一个区给我的答复是：这样的问题，对人体构不成大的伤害，不要紧；另一个区倒是说马上来查。他们也确实马上查了，还作出过“责令整改”的决定。可结果呢？却“整改”成了今天这个样子。
　　我也曾多次向媒体举报过。几年前，我还带着一些记者去看过一些批发商的仓库，当时就发现里面堆了大量的假货。可是，记者采访获得的材料交给相关执法部门之后就石沉大海了，到现在不仅没有什么结果，这个市场反而越来越壮大了。
对性保健品，“堵”不是办法
社会学专家储兆瑞认为，制定标准、加强监管、行业自律才是问题的解决之道
□本报驻沪记者　鞠靖
　　“大众需要性保健品！”
　　尽管对性保健品市场的种种问题了如指掌，但储兆瑞依然观点鲜明。
　　63岁的储兆瑞，是江苏省社会科学院的研究员、省性学会副理事长。他的专业是社会学，但很多人却认为他“不务正业”：他经常在电台主持性科学传播的节目，还在南京最早开设心理诊所。10年门诊中，储兆瑞接受了1万多例咨询，“绝大部分是关于性心理和性知识方面的”。
社会需求何其巨大
　　“性保健品的社会需求太大了。”储兆瑞说。
　　储兆瑞的心理诊所就开在一家计划生育服务中心的隔壁，这使他有更多机会接触形形色色的性保健品需求者。有几个事例令他印象深刻：
　　一位丧偶多年的高级工程师找到储兆瑞，请他帮忙购买一个“模拟橡皮女人”作为代用品。当时这位高工已67岁，身体尚好，依然希望享受到性生活。但他一则再婚很难，二则不愿去色情场所，怕染上性病或败坏声誉，使用性保健品就成了他惟一的选择。
　　一位74岁的老人，专门托人从北京买了一种名叫“神戈”的性保健品。“神戈”虽名为中药，其实里面搀杂了“伟哥”的主要成分――西地那非。储兆瑞说：“中药的特点是效果慢，凡是效果来得快的中药，十之八九成分是伟哥。”
　　大约10年前，储兆瑞去老挝、缅甸，在与我国接壤的地区考察性病和爱滋病的防治情况。其间，他就亲眼看到来自中国的旅游团中有许多人在那里购买“印度神油”等性保健品，而且女团员的购买热情要大于男性。
　　储兆瑞的另一个身份是江苏省社科院社会调查中心主任。据他调查，仅在南京，就有40万离婚者、100多万单身者，还有130万民工，其中只有10％是带家属的，大多数也是单身。“这么庞大的单身群体，都需要设法解决性方面的需求。”
　　而国内曾开展的一次针对40岁以上人士的专项调查也显示，1000名被调查者中，60％多的人表示需要性保健品。
　　“食色，性也。人们在温饱之后就会需要这个。而基于传统的伦理道德，‘异性伴侣’目前还无法提倡，现在最安全可靠的就是模拟器具。所以应该发展科学的性保健品产业。”储兆瑞认为。
改变观念是关键
　　“关键是人们的观念还没有改变，特别是政府的观念没有改变，一些官员认为这个行业就不应该做。”在储兆瑞看来，这就是导致性保健品行业问题重重的思想根源。
　　“几千年的封建传统，令中国人谈性色变，以性为耻。而这种状况绝非一朝一夕可变。”储兆瑞说，“经常出现的情况是，一位顾客走进一家性保健品商店，粗略一看，就跟老板说‘你给我拿个这个’。接过东西，还赶忙用报纸包起来，然后直接付账，有时不等找零就赶紧离开。在这种情况下，购买者根本无法认真了解和评价其所购买的性保健品的用法、质量和功效等。”
　　1998年，储兆瑞去欧洲考察时，在柏林见过一位名叫乌茨的老太太。这位78岁的乌茨，已在全德国开了3000家性保健品商店。当年底，她还牵头在柏林举办了世界性保健品博览会，吸引了全球4万多人来参加。
　　然而，这类展会在中国却举步维艰。
　　据储兆瑞介绍，1996年4月，一些企业计划在浙江奉化溪口举办一个性保健品展览会。可尚未开展，公安、工商等部门就找到了展会的组织者，说其展览的那些东西是“淫具”，叫他们别搞了。无奈之下，组织者们只好将展览会改成了“性保健品行业研讨会”。
　　这次会议的《纪要》后来被送到了吴阶平院士的手中，并由他转给了当时主管卫生工作的有关领导，经领导在《纪要》上批示“人们有需求，恰当处理”后，转发给了公安、工商、卫生、药监等有关部门，这才使得性保健品有了发展的空间。
“堵”不是办法，规范才是正途
　　“性保健品市场之所以混乱，根源还在于利益驱动。”储兆瑞说，“一个产品，成本才10多元，但能卖100多元，利润率高达数倍。以前有个‘中华鳖精’曾名噪一时，其实，一只鳖可以生产出1万支鳖精。”
　　“另一个问题则在于，国内至今尚未承认性保健品的合法地位，整个行业也得不到社会认可，被看成‘不登大雅之堂’的东西，许多业内企业只好偷偷摸摸生产。”储兆瑞介绍说，“性保健品至今仍缺乏统一的生产规范和标准，这不仅使产品的质量和售后服务难以得到保证，令消费者的权益无法保障，同时也给行业监管带来了很大问题。现在只好通过工商税务部门来进行管理，但这反而造成了恶性循环。”
　　储兆瑞认为，有些相关职能部门之所以对性保健品不管不问，一是因为没有精力，二是因为监管困难，三是因为缺乏专业知识，监测手段也跟不上。
　　储兆瑞强调，既然人民需要性保健品，那么，对于性保健品行业，“堵”肯定是堵不住的，政府相关部门应该制订严格而统一的行业标准，同时加强市场监管，并通过行业协会实现自律，以此将其纳入健康规范的发展轨道。只有这样，这个行业存在的诸多问题才会逐渐得到解决。
　　身为中国性学会理事的储兆瑞还透露，为了扭转当前市场秩序混乱，产品良莠不齐的局面，该学会已准备在严格把关的前提下，对公开销售的性保健品实行3A认证。
性保健品市场：在监管盲区中“茁壮成长”
一类合法性“可疑”的产品，年销售额居然高达50亿元
实习生　郭力
身份虽不合法，市场一片繁荣
　　“严格来讲，中国并没有‘性保健食品’这个概念。”上海市食品药品监督管理局食品安全监察处的陈处长曾经这样告诉媒体。
　　的确，根据食品卫生法和《保健食品管理办法》的规定，凡标明具有特定保健功能的食品，都必须由卫生部核准。而在卫生部核准的保健食品的22项功效中，根本就没有“改善或提高性功能”这项内容。
　　其实，在1997年以前，卫生部认可的食品保健功能中是有“改善性功能”这一项的，后来才将其删除了。这种改变，在陈处长看来是表明了政府对性保健食品的态度：“全面否决”。
　　然而，就连陈处长也承认，虽然政府从未批准过一个性保健品上市，但目前市场上确实存在打着改善性功能旗号销售的保健食品。
　　除了食品，市场上出售的性保健品还包括仿真性辅助器具等。不过，据媒体披露，经国家药监部门批准、有资格生产仿真性辅助器具的，只有温州亚当夏娃保健品公司、辽阳百乐保健品厂等少数几家企业，其他众多相关生产厂家都存在手续不全等“合法性”问题。
　　但是，不合法的身份，并未成为性保健品市场发展的障碍。
　　据统计，自1993年2月第一家性保健品商店――北京亚当夏娃保健品中心――开业至今，国内性保健品的生产企业已达3000多家，销售网点则在10万个以上；性保健品的品种也增加到了3000多个，共分为13大类，包括性器具类、性辅助用品类、口服壮阳药类、兴奋药类、性工艺品类、情趣内衣类、滋补阴阳类等；性保健品行业的年销售额已达50亿元。
多头管理体制形成监管“盲区”
　　巨大的利润空间，自然是性保健品业蓬勃发展起来的主要诱因。但这个连合法性都成问题的行业之所以能够“茁壮成长”，也在于多头管理体制所形成的监管“盲区”为其提供了土壤。
　　以性保健品商店为例来说，如果要开一家正规的性保健品商店，首先必须到工商管理部门办理许可证；如果该店同时还想经销避孕套、避孕药等，则须向计划生育管理部门申请避孕药具经营许可证；如果它还想经销调节性功能的药品，就须向药监部门申请药品经营许可证。这就是说，工商、计生、药监等部门都对性保健品商店负有监管责任。
　　另外，保健食品被划归为食品类，根据国家相关规定，此类产品的生产许可证为“食”字号，其行政管理权限已由食品药品监管部门转到了卫生部门，由后者负责对此类产品的生产、流通和销售等各环节进行检查和监督。
　　但是，行政许可法规定的是“谁发证谁监管”，而卫生部门并不是性保健品商店的发证机关，它只有在接到举报后才能去查处违规的“食准字”商品，却没有对市场进行日常检查的权力。手握这个日常监督权力的，是食品药品监督管理部门，但该部门的监督范围仅限于“药准字”产品，对于绝大部分顶着“食准字”帽子的性保健食品，它并没有权力进行查处。
　　据了解，几乎所有性保健品商店在工商部门注册时都将经营范围写成“计生用品”，因此在工商部门看来，计划生育管理委员会应当对这些商店承担主要的监管责任。可问题在于，各地的计生委通常并不具备足够的人力物力，难以对各个“计生用品”经销商的经营状况进行有效监管；何况，绝大部分性保健品商店出售的商品，都远远超出了“计生用品”的范畴。这种状况，必然造成工商和计生两个部门都未能充分行使监管职能的局面。（录入　陈利明）
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日第1112期
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