广州二手楼价大涨 破旧老楼没电梯也要3.3万
新闻摘要： 随着一手楼价的上涨，不少买家转战二手楼市，不过日前信息时报记者抽取了广州十大二手热门楼盘，发现价格也随一手楼价水涨船高。其中，越秀区的二手房凭借学位优势，涨幅最大。
    文德路附近的二手楼楼龄较高，大多都是楼梯楼，但由于有学位，所以价格疯涨。
    □专题策划 廖卓斌 专题统筹 信息时报记者 罗莎琳
    专题撰文 信息时报记者 罗莎琳 张金娜 李东元 刘潇 专题摄影 信息时报记者 郭柯堂 实习生 胡瀛斌
    据广州国土房管局数据显示，2013年上半年广州二手住宅登记交易5.1万宗，418万㎡，同比2012年上半年增加约1.5倍，环比2012年下半年增加约三成。据合富标准指数监测阳光家缘二手网签数据显示，2013年上半年广州二手住宅网签面积162.4万㎡，成交宗数19660套（二手网签主要集中中心六区），同比2012年上半年增加一倍，环比2012年下半年增加两成以上。随着一手楼价的上涨，不少买家转战二手楼市，不过日前信息时报记者抽取了广州十大二手热门楼盘，发现价格也随一手楼价水涨船高。其中，越秀区的二手房凭借学位优势，涨幅最大。
    新河浦小区
    涨了6000元/㎡
    2月均价2.7万元/㎡
    8月均价3.3万元/㎡
    越秀区新河浦路（楼龄约30年，楼梯楼）
    2月均价2.7万元/㎡
    8月均价3.3万元/㎡
    据悉，广州学位房凭借自身优势价格一直居高不下，以培正小学为代表，周边培正路、培正新横路、恤孤院路和新河浦附近，大部分是旧式别墅和旧式混合结构的老房子，它们以红砖作外墙，质料坚固耐用。在培正路附近也有少部分旧式住宅和房改房。基本上，培正小学附近拥有学位的二手房源非常稀缺，即使是楼龄较大的旧房屋都可以卖得起价格。
    据中原地产东山分行李德标介绍，目前培正学位房放盘和成交比较多的都集中在新河浦一带，新河浦一横路、二横路等都是买家比较关注的地段，但是价格也是节节攀升。比如8月放盘的新河浦路86号，一套47㎡的单间，总价160万，单价接近4万元。而价格最高的要属新河浦红砖别墅，面积为200多㎡，不同朝向不同楼层价格也不一样，总价1200万至1500万不等，也就意味着单价超过了7万。据了解，新河浦二手楼价目前为3.3万元/㎡，而今年2月的价格不过2.7万元/㎡。
    记者日前走访了新河浦一带的几套二手房，亚运期间经过整修之后，楼体外观还算比较新。不过，据周边居民告诉记者，这里的房子大多都是二三十年的老房子。而记者看过的几套二手房里面，装修也不过是基本的木板、水泥，陶瓷等。有中介告诉记者，放盘出来的大多楼龄都在30年左右。
    锦城花园：
    涨了7500元/㎡
    越秀区东风东路858号
    2月均价36500元/㎡
    8月均价44000元/㎡
    （楼龄超10年，电梯楼）
    2月均价36500元/㎡
    8月均价44000元/㎡
    锦城花园，南向88㎡的2房物业，今年年初的时候，放盘价约320万元，但如今同类单位放盘价需400万以上。合富置业锦城分行主管夏银玲介绍，东风东板块放盘量一直以来都比较紧缺，特别是能入读省一级东风东路小学的学位房，更加稀缺，同时，因为其盘源紧缺，物以稀为贵，故此，会有较多的业主调高价格。虽然价格上涨了，但由于盘源少，需求大，为此，也有部分客户会追捧此类物业。
    淘金家园：
    涨了6500元/㎡
    越秀区淘金东路89号
    2月均价31000元/㎡
    8月均价37500元/㎡
    （楼龄约6年，电梯楼）
    2月均价31000元/㎡
    8月均价37500元/㎡
    目前有一套90多㎡的三房单位，证已经过5年，业主叫价为380多万元，学位未被占用，可以入读省一级中星小学，价格上有让步的幅度不大。合富置业储备分区营业经理陈铁军表示，对比前两个月，淘金板块的二手楼价格升幅超一成，来找学位房的家长喜欢找总价120万~160万元左右的盘源，二手房的学位房160万元左右有成交。而比较新的楼盘如淘金家园都是高端家长高度关注的社区，其中70~80㎡的2房单位，最多客人追捧，现在该类物业放盘价约元/㎡，与年初比，升值约20%左右。
    骏景花园：
    涨了5000元/㎡
    2月均价20000元/㎡
    8月均价25000元/㎡
    广州市天河区中山大道190号（楼龄约12年，电梯楼）
    2月均价20000元/㎡
    8月均价25000元/㎡
    2012年下半年至2013年上半年，楼价呈现出快速增长的势头，据中原二手住宅成交数据显示，天河区2012年下半年总体市场均价约为2.2万/㎡，而2013年上半年总体市场均价约为2.5万/㎡，涨幅近一成五。
    而其中，天河区的骏景花园2012年下半年至今年年初2月时候市场均价约为2万/㎡，截至目前，骏景花园目前的市场均价约为2.4万~2.5万/㎡，涨幅达两成多，超过了天河区楼市的总体涨幅。而在中原地产骏景北苑分行最近成交的案例中，就有一套面积约89㎡的骏景花园两房单元，成交总价为183万元，折合单价约2.1万元/㎡。据该分行营业经理俞丽通介绍，该物业是电梯低层，是两房两厅的户型，北向，装修保养情况良好，楼龄12年左右。
    中原地产俞丽通透露，该套骏景花园两房单元是业主于2009年二手购入，当时购入总价约为100万左右，购入后用于自住。最近有置换带学位物业的需要，因此放盘这套两房单元，放盘时间约一个星期，因证未过五年，初始放盘价为185万，后降价2万元顺利成交。而买家购房主要用于自住，看房时间约一个月，购房预算约为220万，由于买家看中这套骏景花园周边配套完善，价格及户型都比较符合买家的要求，因此顺利以183万成交，首付七成，按揭购房。
    汇景新城：
    涨了4000元/㎡
    2月均价31000元/㎡
    8月均价35000元/㎡
    天河汇景北路168-182号双号广园东路五山路回旋处（楼龄约5年，电梯楼）
    2月均价31000元/㎡
    8月均价35000元/㎡
    据中原天河西南区北部板块区域经理周绮茹介绍，汇景新城2012年下半年至今年年初市场均价约为2.9万~3.1万/㎡，截至目前，2013年上半年市场均价约为3.3万~3.5万/㎡，半年的涨幅接近一成五。在分析最近的成交中，就有一笔是汇景新城四房的案例，该套面积约216.8㎡，成交总价约718万元，折合单价约3.3万元/㎡。据中原周绮茹透露，该物业是电梯中层，四房两厅的户型，南北对流，装修保养情况良好，楼龄5年左右。
    据了解，该套汇景新城四房单元是业主一手购入，当时购入价约为1.7万元/㎡，购入后用于自住，后由于有置换物业的需要，因此放盘，属于卖一买一的客户，初始放盘价为830万，放盘时间约2个月，后由于价格相对偏高，经过商议后，降价112万，最终以718万顺利成交。而买家之前是汇景新城的租客，购房主要用于自住，看房时间约一年多，购房预算约800万左右，由于买家喜欢的247㎡的户型涨幅过快，总价基本达到1100万~1200万，而这套四房单元总价合适，且买家对比过其他楼盘，喜欢汇景新城环境安静，因此顺利成交。
    中怡城市花园：
    涨了3000元/㎡
    2月均价30000元/㎡
    8月均价33000元/㎡
    天河区天河北林和街（楼龄约12年，电梯楼）
    2月均价30000元/㎡
    8月均价33000元/㎡
    根据满堂红统计数据显示，天河区天河北板块8月份二手住宅的成交均价对比2月份时均有涨幅，涨幅为5.72%。在天河北板块，由于不少是楼龄在十二三年以上的大龄单体楼，因此涨幅比较明显的主要是楼龄较新、且带有小区的电梯楼小区，例如中怡城市花园，今年年初的时候二手成交均价约在元/㎡左右，而7、8月份的成交均价基本达到了元/㎡，涨幅在10%以上，尤其是小户型单位，吸引了不少长线投资客，加上放盘本来就不多，通常一放盘就有成交，因此总价也有明显涨幅，又如中怡城市花园，年初一个30~40多㎡的小户型，总价在110万~125万元即可成交，目前总价基本达到130万~150万元了。
    光大花园：
    涨了6048元/㎡
    海珠区工业大道北榕景路122号
    2月均价24552元/㎡
    8月均价30600元/㎡
    （楼龄约7年，电梯楼）
    2月均价24552元/㎡
    8月均价30600元/㎡
    证满五年的78㎡2房单位，总价大约225万~230万元，3房单位均价约元/㎡，而楼龄较新的区域例如：锦榕湾、水岸榕城等组团，均价大约为元/㎡。合富置业光大榕景分行主管夏豪强表示，工业大道板块中成交活跃度较大的楼盘为光大花园，除了因为该盘是海珠区环境较优质的社区物业，还因为其居住氛围越来越优质，无论地铁及公交线路的配套，写字楼、商场、娱乐休闲设施等都非常完善，因此，吸引不少南方大厦附近档主、私营老板、企业高管等中高端人士前来购置二手物业。夏豪强表示，现时，光大花园成交均价对比年初有一定提升，不少自住客及改善型客户前来置业，需求大、盘源稀缺是导致价格上涨的主因，同时业主看好后市，认为楼价会有上升空间，因而，上调放盘价格。夏豪强表示，现时热求产品的户型集中在78㎡的2房，91㎡和104㎡的3房单位，且消化速度相当快。
    广州雅居乐：
    涨了3081元/㎡
    2月均价16300元/㎡
    8月均价19381元/㎡
    番禺区南村镇兴南大路398号（楼龄约7年，电梯楼）
    2月均价16300元/㎡
    8月均价19381元/㎡
    中原地产在搜房网的广州雅居乐花园网店显示，8月份，广州雅居乐的二手房，至今为止的均价为19381元/㎡，环比上月上涨4.45%，同比去年上涨38.4%。根据其记录，在今年的2月和3月，广州雅居乐的二手均价还在16300多元/㎡的水平，半年时间，增幅达到了18%。
    而记者在该小区了解到，广州雅居乐各组团的洋房价格差别还是不小，如时光九篇80㎡的单位要135万，一尺山居同面积的单位则要去到145万，浅山小筑101㎡的单位170万，而天域的125㎡单位则达到了260万，邻居的97㎡也去到了180万。中原地产的小陈告诉记者，这是因为每个组团在当时的价格、定位都有不同而造成的。“总体来说，这半年来广雅的二手价格还是升得比较厉害的。”他表示，这一方面是因为现在周边的一手价格都升得厉害，二来广雅靠近即将开业的万达广场。“广雅的房子一向都比较抢手，而且年底万达开业之后，各方面都会更加方便，价格自然升得快。”
    华南碧桂园：
    涨了2093元/㎡
    番禺区大石镇迎宾路559-567号
    2月均价16000元/㎡
    8月均价18093元/㎡
    （楼龄约10年，楼梯楼）
    2月均价16000元/㎡
    8月均价18093元/㎡
    在华南碧桂园，豪杰地产的杨先生带记者去看了一套位于碧翠苑的107㎡户型，楼梯楼，房产证未过5年，业主要实收价160万，如果算上各种税费，最终估计要170万左右才能成交，算起来单价约16000元/㎡。“这个房子如果房产证过了5年，房东要价起码要170万左右，其实两者相差不大。如果是在半年前，这个组团的90㎡左右的户型，证过5年的130万~140万就可以成交了。
    “其实，在前两个月，这一片区的价格升得还是比较厉害的。比如我们对面的诺德名都，现在靠路边的二手房，单价都上两万了。但他们户型小，愿意接受的人也不少。而管理更好一点的锦绣香江，早就上两万了。”记者从安居客网站查询得知，在华南碧桂园，涨得最快的翠云山组团，8月份的成交均价约18093元/㎡，比2月份的16000元/㎡上涨了2093元/㎡。
    至于是什么原因造成该片区的涨价，杨先生认为，主要是跟随一手市场的快速上涨，而水涨船高。同时，现在愿意放盘的业主不多，货源的减少也是一个比较重要的原因。
    骏威广场：
    涨了2029元/㎡
    2月均价8600元/㎡
    8月均价10629元/㎡
    花都区公益路1号（楼龄近10年 ，电梯楼）
    2月均价8600元/㎡
    8月均价10629元/㎡
    据悉，骏威广场一套127㎡3房2厅，业主实收总价135万，单价约10629元/㎡；证过5年。而2月份的一套105㎡的房，总价也不过90万，单价仅为8600元/㎡。
    合富置业首席市场分析师龙斌博士告诉记者，花都是整个广州二手房成交量价最平稳的地区，主要原因是与市区相比，花都的一手房供应充足。“市区一二手房的比例是2∶8，而花都的一二手房比例是8∶2。总体而言，花都的二手房性价比没有太大优势，还是以一手为主导，二手为辅助。”龙斌的分析也得到了很多花都区二手中介人士的证实。据记者了解，花都目前几大核心开发片区的新房刚刚陆续交楼，前几年买房的业主对新房主要还是自用和持有，放盘量很小。但是，在区府板块等核心区域，上半年二手楼价还是有超过两位数的增长。“去年花都基本上没过万的二手房，今年已经有了，比如说骏威广场、锦东花园、雅居乐锦城等附带有省级名校学位的楼盘，二手房放盘价格平均在每平方米元之间。比2012年底上涨10％左右。”
    买家声音
    改善型买家：观望情绪日渐升温
    买家黄先生本身从事地产行业，他告诉记者，作为改善型的买家，今年3～4月，新“国五条”提出的“20％差额征税”没有实际在广州“落地”，对他的影响最大。“‘国五条’刚出的时候，我很担心卖家将高额税款转嫁出来，想打个‘时间差’，尽快买第二套房。后来发现各地对‘国五条’的执行并不严格，看房的兴致就大大下降了。”黄先生说，他在天河区已经有比较宽敞的自住房，也不需要考虑小孩读书的学位问题，因此改善房将首选番禺、花都。“花都的二手房现在性价比颇高，有些环境很好，交通也比较方便的板块还能找到单价元的电梯房。我认为随着开发的加速，还是很有升值的潜力的。”黄先生说，他所了解的改善型买家，主要都是和他一样用“自住投资两相宜”的标准选择购买二套房的。“现在急于‘买一换一’的置换买家并不多，我们的心态都很平稳、很淡定，买二套房主要是‘增持’，所以随着楼价的继续上涨，观望的情绪反而日渐升温。”
    刚需型买家：晚了几月多付6万元
    “买二手房主要原因就是一手房太贵，我们买不起，只能买二手房。而现在楼价动辄两位数的涨幅，也难怪不少买家抱着焦急的心态冲动入市。”陈女士刚刚花了105万在越秀区买了一套28㎡的学位房。她告诉记者，这个房子楼龄超过20年，面积小、间隔差、装修残破，既不能用于自住，放租的租金也只有每月1000元，但是为了省一级名校的学位，她也只能咬牙买下。“1月的时候我开始看越秀区的学位房，当时这个房子已经放盘，价格是100万实收。我觉得太贵了，不如‘拖一拖’，等调控新政策出台，业主说不定会降一点。”陈女士说，她现在非常后悔，“其实中介已经提醒过我，房价肯定是‘越调越高’。果然，4月底这套房子就升到了105万，还有三四个买家有意向。我只好委托中介立即下定，连一点价都不敢还了。”她告诉记者，由于年初的一点“侥幸”心理，迟了几个月买房，她就多付五六万元。“像我这样入市心情急切的买家不在少数，尤其是买老城区学位房的刚需族，看到上半年飙升的一手楼价，大家都难免‘恐慌’起来。”
    专家
    供需紧张导致价升
    满堂红市场研究部高级经历周峰：在过去半年，二手房的价格确实涨得比较厉害，特别是在中心城区尤为明显。总的来说，其实现在很多区域的二手房单价，跟一手房已经差不多了，只是在总价方面的差距较为明显，因为现在很多楼盘都在做大户型，消费者要找面积小一点的单位，只能到二手市场。这在一定程度上也导致了二手市场的供需紧张。根据调查，今年上半年，二手房的供需比例达到了1∶4.1，就是说一套房子有超过4个人在抢，而去年下半年则是1∶3.7。供需比例的上升也给了业主开高价的信心，即便买家砍价，最终的成交价还是比之前高了。
    在下半年，我相信二手房价格还会继续上涨，尤其在9、10月份会有一波冲高的行情，但整体涨幅可能就没有上半年那么大。我始终认同一个观点，今年你买房的价格，在明天永远是最低价。尤其是老城区，因为货量相对较少，以及拥有学位，配套也非常齐全、方便等等，以后的价格只能会更高，消费者要买就趁早。而郊区的二手产品，则要慎重一点，因为这些区域的二手价格很多只是跟涨，并没有太多的支撑理由，部分是属于虚高，以后或许有回落的可能性。因此，消费者应慎重，多找几个中介公司了解，多去看房，才做最后的决定。
    房价高不适合入市
    广州房地产专家韩世同：上半年二手房的上涨，一方面是跟随一手市场的大势而水涨船高，毕竟，现在主导整个市场房价的还是一手价格，即便是在以二手成交为主的越秀、荔湾等老城区，这种情况也不能避免。在一手房继续上涨的情况下，二手趋涨的态势是很难改变的。另一方面，上半年出台的国五条也在一定程度上推动了二手价格的上涨。这一政策刚出台的时候，一度给二手业主造成恐慌，出现了降价卖房的一轮行情，但由于之后的不了了之，让售房者的心态发生了逆转，反而把价格拉了上去。如果下半年没有大的政策变化，相信二手房还是会继续上涨的，特别是老城区，毕竟很多教育资源、配套资源、市政资源都集中在那里，而且新增供应少，很难不涨。
    其实，现在的二手价格已经非常高了，很多早前买的业主，都希望在这个时候获利回吐，把房子卖了狠赚一笔。按道理来说，这个时候消费者是不适合出手购买的，但现实中却有很多理由在支撑他们入市，这是很无奈的。而且，在羊群效应的情况下，也有不少人去跟风，盲目入市，也促使价格的进一步上涨。这种情况我们也很难去改变，只能是说很佩服他们有那么多钱去做贡献。
[ 编辑： 梁高晖 ]
关键字： 楼龄,总价,广州,买家,楼价,单价,花都,户型,电梯
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