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搜狐焦点购房大学置业知识讲座今日开讲[图]
　　搜狐焦点网我爱房置业俱乐部购房大学置业知识讲座　　时间：日下午14：00　　地点：金龙饭店3楼（环城南路与北京路交叉口）　　主题：　　--------以下为现场图文直播内容-------　　主持人：各位来宾大家下午好，欢迎大家来到搜狐焦点网购房大学置业知识讲座第三期置业讲座现场。今天我们的活动由天祐地产提供的主赞助的支持。购房大学置业知识讲座是我们置业俱乐部的专业讲座活动，我们定期为大家提供购房、装修、理财、法律等等方面的全方位的专业讲座。我们的购房团以及购房大学置业讲座这两项，是我们网友的主要活动，在整个焦点网的活动中也得到了网友的大力支持，在此我们也表示感谢。　　到目前为止，我们搜狐焦点网购房大学置业知识讲座已经成功举办了两期，希望我们越办越好，我们今天特别为大家邀请了昆明风之铃市场研究机场房地产咨询师王瑞琦，云南实力地产营销总理助理李& 勇，民生银行昆明关上支行张& 懿，云南亮剑律师事务所范培红。希望我们今天的讲座能够在大家购房置业的过程中得到一些帮助。我们每位讲师演讲结束后有10分钟的互动，大家准备好问题，我们在回答的过程中会给大家非常精美的纪念品。　　今天的抽奖活动，由筑友地产提供的美的电磁炉，还有加湿器、精美的怀表等等都在等待大家，所以希望大家保存好大家的抽奖券，等下我们会把幸运的5名网友，在现场的朋友中产生。　　大家都说房价高，但是买房子是非常刚性的需求，在这样的环境下我们怎么才能买到自己需要的，非常合适的房子呢，接下来我们请昆明搜狐焦点网房地产洪文锋为大家分析一下。 搜狐焦点昆明站首席楼盘分析师洪文锋　　洪文锋：大家好，可能在座的有部分是认识我的，可能是因为我这一张脸长得比较抽象。我来自于福建漳州，因为闽南那边我说话可能带一些口音，大家如果有一些听不懂的请多多理解。　　在云南7年了，其中4年在云南大学渡过，毕业后一直在搜狐焦点跑盘，当专职楼盘编辑，通过3年来的积累，对昆明所有的楼盘的基本情况都是比较清楚的。今天也非常高兴有这么多网友来到现场参加我们的购房大学置业知识讲座，我代表主办方搜狐焦点网感谢大家的光临。谢谢。　　买房是大事，要花掉我们大部分的积蓄，同时买房也是难事，尤其对于80后，没有居住和购房经验，他们在买房中需要了解很多知识，要去看很多盘，但是由于工作的关系，对一些知识的了解很少，这就造成了很大一部人会陷入购房陷阱，这也是我们成立我爱房置业俱乐部举办购房大学知识讲座的初衷，我们会邀请了一些专家、学者、律师等给大家讲解一些购房中出现的问题，避免大家吃亏。其实购房大学和置业俱乐部是两个板块。置业俱乐部刚才主持人也说了，其实是一个比较全面的，包括购房、装修、维权，购房大学主要是针对购房，大家通过区别分析、板块分析，未来房价预测等等，更多的是比较接近我们购房者。当然我们也希望通过这样一个平台给大家传授一些专业知识，让大家能够在买房的过程当中，买到适合自己的房子，还能享受一定的折扣，还能结识很多的朋友。我们昨天也做了一次看房，情况还是比较理想，现场成交1套近100多万的，我们算了一下，为购房者节省了近两万块钱，两万块不是小数目，对于购房者能省一分是一分。　　据我们搜狐焦点网统计，昆明在售和尾盘销售大概250个左右，这250个楼盘，我们通过现场了解，通过专业的跑盘，通过开发商内部的消息，去获取我们购房者一般了解不到的东西。前两天有一个北京的朋友打电话问我，他想买北路路金星立交桥附近的一个项目，犹豫不决，让我给他提点建议，我就从我个人对开发商在当地的口碑、物业、产权，给他分析，后面他很满意，最后他自己下了订单。我们今天来这边，我只是给大家提建议。　　昨天我们组织看房的时候，有一个网友问我说，现在房价这么高，房价会不会跌，什么时候出手合适，我说这个问题大家都比较关心。我们看一组数据，从2010年1月份昆明主城四区的商品房销售均价来看，1月份是达到了5372元，2月份6286，上一周我统计了一下，在昆明滇池边的一个项目，他的单价达到27000多，也算是创下了昆明单价最高记录了，我说这个昆明的房价还要提到一点，我们随便盘点一下昆明的几个楼盘的房价，从一环算起，五一路的空间俊园，他的精装修房子大概5月份开盘，会突破1.5万，二环边随便数个比如说金色俊园7千，盛高7千，领域也是7千以上，比较典型的就是南亚风情第壹城的天幕别墅卖到11800元；再往北看，昆明最北边一个盘叫龙江雅苑在年前开盘小高层卖到6000，多层8千，二期预计年中推出，据他们工作人员透露，价格将突破6500元，再往西的一个中盛溪城他盘子比较大，他也是5500多。为此房价也成了两会代表热议的话题，房价这么高，但是你有刚性需求，结婚的、小孩上学的，怎么办？我们在这么高房价下，应该怎么在这么多楼盘中如何选择适合自己的？&& 　　 　　说实话大家都希望房价跌，但是有两种人希望房价上涨，一种是已经买了房的人，包括我，我也希望房价一直往上涨，涨了心理平衡啊，但是作为居住所用，它是有价无市的，你觉得资产增值了，但是你并不能把房子涨价以后的现金放到自己的口袋里。另外一种人是买完房以后希望房价还是涨，因为怎么说呢？大家都希望在低价的时候进入，买了之后希望涨，我们中国人有一个习惯，买涨不买跌，大家都有这样的心理，这样一个衡量标准。　　房价居高不下，如何选择适合自己的房子呢？我自己个人有几点看法。　　第一量力而行。你自己口袋里有多少钱就买多大房子，冷暖只有自知，有时候房贷压力过大会影响你的生活品质，所以根据自己的实际，经济实力来选择。还要预测未来的消费能力，因为我们买房的时候除了付一大笔首付款，还有后面交房的费用，一般在2万左右，还有装修也是一大笔费用，这个还不排除你买这个房子之后保证不生病，现在房价这么高，生病也生不起，所以要理性消费。如果自己口袋钱多了，也不要一次性花完，你节余的钱可以用来提前还贷、装修什么的。　　第二，先安居再宜居。尤其是对于我们工作时期不长的年轻人买房子都需要父母的支持，包括我也是父母的支持才把首付款付清的，所以我们年轻人可以把眼光稍微降低一些，因为现在你看昆明的城市化进程那么快，大昆明的建设步骤那么紧，代步工具越来越发达，大家可以把目光，比如说对区域配套的要求降低一些。比如说有一些人喜欢北边的房子，有的人喜欢西边的房子，昆明的地形北高南低，所以认为北边是上风上水，南市区是昆明的富人区，就如仇书记说的，现在的昆明已经从存翠湖时代到滇池时代了，所以那是中产人士的选择，也有一些经典的楼盘比如说我们的水岸公馆。他有自然环境和离昆明市区不远的优势，受到了大家的青睐，但是因为他低密度，人口少，就形成的商业配套相应不全。东边地形以丘陵为主，所以在交通方面，可能做得相对比较不到位一些，当然空港经济区的辐射对整体的带动是很大的，比如说东骧神骏这样的大盘开发模式在未来的增值空间是比较大的。西边我重点讲一下高新区，他今年放量很大。西山区是昆明最热的一个区，因为他的教育资源比较多，比如说师大附中、高新一小等等，很多人在选择为孩子购置一套学期房的时候可以重点往这边考虑一下，但是就是因为西市区具备这样的资源，政府也非常重视，在未来三年内，我们知道要在西市区修建47条主干道和3号轻轨线，这一块更多的还是我们在选择的时候还是有一些慎重，当然这些区域可以选择一些小户型的，我们可以把眼光放远一点比如说太平、嵩明等等这些。　　 刚才讲了那么多，更多的还是应该考虑先安居再宜居。　　 第三关于品牌。由于政府监督管理的缺位，昆明的黑心开发商还是不少的，比如昆明东三环有一个项目，除了改规划以外还改合同，这个是大家都没有办法忍受的。最后业主把开发商告上了法庭，业主最后花了一年多的时间才赢得了这场官司。北京路有一个项目，他本来规划的时候是23层，但是实际交房的时候变成34层了，你说你本来是买在23楼，你现在跑到中间去了，怪谁呢？当然这个我觉得还是找一点负责任的开发商比较好。　　所以说，选择好一点的品牌地产商，或者说比较大的开发商，可以很大程度的降低你的置业风险，其实说实话，在买房的时候，要多跑几个盘，因为现在大家工作时间也有影响，可能花在买房子上面的心思比较少，我们焦点房地产网也定期会组织爬房活动，比如说昨天做的四盘连看，其实更多的是我们会找类似的盘，带大家去团购，更多的是在你选择的时候，有更多的空间。可能有很多人都知道现在有很多项目，都在进行城中村改造项目的时候，进行内部认购。这个内部认购，我给大家提个醒，有些开发商是有前期资金上的周转问题，他会给你承诺，现在内部认购价比开盘价低多少多少，对于大家来说能省一分是一分，这么大的空间大家都会铤而走险，这一块我提个建议，有一些开发商他在地都还没有拿下来，或者说土地证都没有拿下来他就开始圈钱，大家在出手的时候，要特别注意，不怕一万就怕万一，如果开发商跑路怎么办？这个风险是很大，待会儿我们专业的律师也会给大家讲这一块的专业知识。　　大家都知道现在房价居高不下，但是价格是市场行为，我不是专家，即使是专家也没有办法预测房价的最高点和最低点，只有认清自己的需求之后，综合考虑选择适合自己的，我们知道鞋合适不合适只有自己的脚知道，所以买房的时候，选择适合自己的房子才最重要。　　最后我送大家一句话，买房是大事，出手须谨慎。谢谢。　　主持人：感谢我们洪主编，从年轻人的角度分析了一下我们怎么才能买到自己合适的，而且是现在比较能够让我们接受的房子。在接下来的时间里，我们有请到了来自云南著名的研究咨询公司昆明风之铃市场咨询机构，房地产研究中心分析师王瑞琦为大家分析月份房地产数据，从多少方面分析房地产市场，希望王瑞琦为大家提供更多的建议，同时包括投资、改善性住房，从各个方面给大家提一些建议，掌声有请。 昆明风之铃市场咨询机构房地产研究中心分析师王瑞琦　　　“房价还是会有比较平稳的上涨”&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ——昆明风之铃市场咨询机构房地产研究中心分析师王瑞琦　　王瑞琦：非常感谢大家，今天很高兴站在这里和大家进行交流。刚才大家听了洪先生的分享之后，大家对房市都比较了解，大家对房地产的市场情况都比较关心，大家知道昆明的房地产市场在09年2月份从跌至回升之后的行情是比较出人意料，原来三四千的房子，不知不觉涨到了五六千，高兴的是我们从经济危机中摆脱出来，但是对购房者来说，房子价位比较低的就是四五千，高的已经过了上万。在现在的情况下，房屋还值得不值得购买，我们要买房怎么决定呢？　　今天我们从风之铃的几个市场数据跟大家一起交流，希望能和大家共同探讨一下目前昆明房地产市场的情况。　　第一张数据表，从08年12月份的成交走势图，大家可以看出，昆明的房地产市场是在去年底的时候达到顶峰，在最近两个月有所回落，我们看一下具体的数字，从1月1日—31日，成交8383套、66.84万平米，金额35.91亿元。2月份成交的商品房价格到了6286.03元/平米，成交4922套。很明显，一、二月份的成交量都是下跌的，但是均价还是在不断的上涨，这是一个量跌价涨的情况。2月份主要是因为自然天数少，又碰到长假，这种情况也比较突出。但是感受突出的是，2月份的均价突破六千，所以大家现在很困惑：现在国家政策的态度就是理性的发展房地产市场，保证需求性住房，严厉打击投机行为。　　在这种情况下，昆明的房价还在上涨，这说明了什么问题呢？我个人觉得：昆明的房地产市场，在短期内迅速回落的几率很小。第一，昆明城市的特殊性。昆明作为一个二三线城市，它对宏观经济和外来因素的敏感性比较弱；因此，宏观调控或是外部因素的冲击，在昆明市场会存在一定的缓冲期和一定的滞延期，正好现在昆明市处在城中村改造的需求期，大量的城中村拆迁改造，会释放出大量的居住需求，所以，在目前的情况下，昆明的房价受宏观调控的影响比较小。　　第二，昆明市场的一些刚性需求。昆明是一个外来人口数量比较多的城市，外地在昆明求学定居的、在昆明做生意的，到了一定的阶段以后，这一部分人群就会产生一定的定居需求。随着昆明城市化进程，吸引的外来人口会越来越多，这部分人的需求也在不断的增多，我觉得昆明的需求市场，并没有达到饱和状态。　　就现在的趋势来看，我个人认为，昆明目前的房价趋势，可能还会有往上升的趋势。　　第二个图是楼盘销售比例。上升的是混合型项目，比例占在售楼盘的50%左右。从项目的价值来说，综合搭配可以提高项目的价值，这也会为消费者提供很大的便利性。比如说：可以在一个小区里解决购物、娱乐、医疗，如果有孩子可以解决孩子上学的问题，如果说更大的综合性的项目，项目内有写字楼，是不是说，如果我们在项目区域内的写字楼办公，我就完全可以实现社区内，不需要从城东跑到城西的状态，这个趋势就是我们现在说的城市综合体的概念。　　消费者在享受到城市综合体的综合性功能的好处，节约了时间成本，生活成本的问题，但是在购房的时候，你可能要支付更高的购房成本。所以对这种项目来说，对消费者自身，要权衡自己的情况。但是现在昆明的城中村改造带来的项目，从我们看来，都是各种版本的城市综合，包括商业，写字楼，住宅都是混为一体的项目。比较典型的，比如说：南亚风情第壹城、经典壹城等等。消费者自身可以享受到多功能便利，这种项目的价格也会比普通的纯住宅价格要更高。　　这张数据表是风之铃统计的一、二月份各物业的均价水平。2月份，普通住宅和写字楼比1月份有所增长，2月份普通住房比1月份增长了21%，2月份没有新开的楼盘，所以他销售的楼盘都是以前已经开盘的或者在售的楼盘。目前，昆明新楼盘房价的分布情况，一环内均价在1.5—1.1万左右，一至二环均价在6—8千左右，现在北市区的价格水平在6—8千左右，诸如刚才说的龙江雅苑等。价格比较低的可能就是西市区，在5500左右，东市区5000左右，所以在这样的情况下，如果要购房还是要考虑自己的生活成本。　　从我们对各板块楼盘销售的跟踪情况来看，除了东南板块、西市区板块楼盘少一些、销售率低一些，其他地区楼盘销售率都是90%。这里要特别提到的是高新板块，高新板块原来是工业区，现在已经向居住区转变，他去年新开楼盘非常多，包括今年也非常多，价格09年是4千多，至今上升了差不多1千左右。这除了市场刚性需求的推动以外，高新区现在在昆明的价位来说是稍低的，它的区域发展水平也比较好，这两个原因也吸引了消费者选择。　　最后从供应层面看，这是一、二月份土地交易信息，这里我们可以看到，居住项目所占比率是比较高的。也就是说，昆明的潜在供应量还是比较大，土地拍卖、规划等信息在所有项目的比例都是比较高的。特别是昆明启动城中村改造以后，现在城中村的项目陆续进入了开发建设阶段，所以在这一到两年的时间内，市场可能会涌现出许多的楼盘，据我们一个粗略的统计，今年上半年推动的项目可能有20多个，对我们有购房意向的朋友来说，选择的空间会比较大，这么大的供应量我觉得对平稳房价会起到积极的作用。　　昆明的房价是会继续上涨还是下跌？我个人看来，还是会有比较平稳的上涨。最后用一句话来作为结束语，现在的市场是在供应方和需求方之间博弈发展，所以说房价的问题，其实还是要按照自己的条件进行购买，如果说等到房价下跌，这个时间可能是要等得很长了。　　谢谢大家。&&& 　　主持人：刚才听了王瑞琦的分析以后，相比大家现在有一些问题想跟他们进行沟通和交流，现在我们自告奋勇，我们会有工作人员把话筒递到你的手上。网友提问　　提问：各位好，我想问的问题新机场区域有关，大概是2012年新机场区域这个区域，新机场会搬迁过去，提供了大量的就业机会，如果在新机场工作，要兼顾到孩子的教育问题，在购买房子上面要注意到什么问题？ 　　王瑞琦：您在挑选房子的时候，首先第一个，第一是保证工作第二保证孩子的教育，你可以权衡一下两个地点之间，您看下那个区域的楼盘，因为现在的项目大多数是综合的项目，小区里边会有幼儿园、小学，有一些小区甚至有中学，我不知道您的孩子是？ 　　提问：孩子两三岁。 　　王瑞琦：现在的小区一般都配备幼儿园，所以在工作上，孩子还小，可以先就着您现在的工作需求，因为幼儿园阶段的孩子，不需要选择很有名的学校，现在可能还没有到这个阶段，所以首先在工作附近，第一小区的配套要有幼儿园，就可以满足你的工作。 　　提问：因为本身在附近的楼盘并不多，如果兼顾到工作，如果购房在嵩明这附近，有什么可以提示的吗？或者是需要注意的地方？ 　　王瑞琦：您是说在东市区，东市区的楼盘相对于昆明其他区别来说比较少，现在东市区比较有名的东骧神骏、金色俊园等都是不错的选择。 　　提问：我现在有点闲钱，我想买套房。是等等房价能不能降一点还是现在买好？　　主持人：上半年有20多个地产项目要销售，我们在这个阶段，投资、改善也好要注意那些问题？ 王瑞琦：阿姨现在是要进行改善性的购房，更好的生活，阿姨现在住在那个区域，现在是住在曙光小区（东市区），如果是改善性的居住，因为今年的楼盘也比较多，因为您这个不是很急，所以我觉得可以多了解一些市场信息，多看几个，相互比较一下，因为东市区现在的生活应该说是，东市区相对其他区域不是很成熟，您这种情况，如果想离现在的地方比较近，也可以在那边看看，多比较几家。 　　主持人：阿姨还满意吧。来给阿姨送上一份纪念品。 　　提问：我现在比较关心现在第三城和天骄北麓，团购价预计会是多少？ 　　洪文锋：你的问题比较尖锐（笑），团购的价格会跟实际的情况来定。现在特别是第三城设计到规划的问题，所以他在年前做完产品推介会之后，他的项目一直没动，他现在有售楼中心，但是现在的规划地点还有待调整，所以你说的内部认购的，接下来我们可以跟开发商桀接洽一下。 　　主持人：谢谢范律师，谢谢洪文锋的解释。最后排的那位穿黑色衣服的先生。 网友提问　　提问：关于城中村改造，因为我有一栋房子是城中村的，目前面临改造，存在一个赔偿的问题，我回迁好还是给我现金买房子，但是如果我买他给我赔的价格不够我买那么多的房子，如果回迁万一开发商跑路了他把房子拆了我又回迁不了，所以我想咨询现场的专家，能不能给我一个提示、一个思路。 　　主持人：这位先生的问题涉及到了城中村的改造，这个问题可不可以现场那位朋友交流，或者是范律师发言之后做交流，范律师给的建议，拆迁、回迁问题，还有他现在需要做那些准备的问题。 提问：现在昆明到处拆到处建，如果我碰到上比较差的开发商，他把我房子拆了我就没有办法保证了，就算是政府提出拆迁，但是到那个时候，我找政府可能也解决不了这个问题。 范培红：我的建议肯定是有限选择回迁，因为好多回迁资格转让都可以赚钱，至于风险发展了再说。 　　提问：谢谢。　　主持人：谢谢这位先生的提问，这个问题在我们昆明是一个很大众化的问题，今天我们范律师也在现场，如果有什么法律的问题，也可以在范律师发言后跟他交流。我们第一轮的抽奖活动马上要开始了，现在大家看到我们大屏幕上已经出现的今天三等奖的名额三位，现在抽奖数已经开始，今天我们的活动赞助是由天祐地产，礼赞助住是筑友地产。阿姨您好您喊停我们就停，幸运的朋友就产生了。 　　提问：停。 　　主持人：070号，看一下您中的抽奖券。我们这位幸运的朋友在那里，是一位美女，您获得的美女是一块非常精美的怀表，请您走上，我们的覃总会给您颁奖。再抽取一位，我们再找一位先生喊一下停，您来。 　　提问：停。 　　主持人：36号，我们还有一位幸运朋友，马上产生。我们再找一位女士。您喊一下停。 　　提问：停。 　　主持人：31号，我们看一下这些幸运的朋友在那里，抓紧时间走到前台来，还有一位，在那里？来走上我们的舞台，我们有请请搜狐焦点网昆明占的覃总为他们颁奖，我们有请覃总。 三等奖获得者　　获奖感言1：很高兴参加这次活动，来这里我也是年轻人，了解了一些知识，对我们比较有帮助。　　主持人：谢谢。 　　获奖感言2：现在晕了还没醒过来。 　　主持人：这位帅哥。我们有请搜狐焦点网覃总给他们颁奖，筑友地产提供的怀表一只和我们搜狐的小狐狸一只，掌声再次恭喜他们。谢谢。请回到座位上。在后面的环节当中，还有二等奖、一等奖，大家都知道我们的奖品了，因为就摆在我们的现场，在高房价下那些区域值得我们每一位购房者关注，那些板块有投资发展的潜力，想必是很多朋友关心的问题，下面我们请实力地产营销助理李勇为大家分析，掌声有请。 　云南实力地产营销总监助理李勇　　李& 勇：首先非常高兴能够到这里跟大家沟通分享，感谢搜狐焦点网、筑友地产，天祐地产给我们提供这个机会，我今天给大家讲的主题是“穷人之困、富人之惑”——解读高房价下的增值板块。我可能是从另外一个角度，从经济的和大的宏观形式来讲。　　今天我们跟大家分析的是三个板块，第一高房价背后的故事。第二房屋升值的根本。第三，昆明的区域价值判断。　　我这里做一个小小的调查，在座的有这么多的朋友，我想做的调查就是，在未来两年之内计划买房的举手示意，至少有九成。你们认为现在房价特别高，承受不了的，多少？七八成，你现在已经拥有了一套房子的，你已经有私有产权的以家庭为单位，举手，去了八成了。未来两年内买房的九成，认为房价高的七成以上，自己拥有一套房子哪怕是福利分房的也好，家庭里边，已经去了八成以上。这说明了什么问题呢？第一不缺房，第二，想买房，但确实是已经买不起房了。是真的不缺房？我们看看我们的数据，到08年底，中国城镇人均建筑面积达到28平米，我看了一个数据，昆明06年人均居住面积到28平米，中国城市房屋数量重组，总体来讲已经不缺房子了。　　第二是想买房但买不起，原因何在，在中国城市不缺房子的情况下，房价却越来越高，有一位阿姨说要改善住房，但是可能想买也买不起了。第二当前的住房增量需求中，自住不是主要，作为投资品、财富化的趋势越来越明显，刚才各位已经给了我答案，你第二套房子是改善，是财富的拥有，你把他作为一种投资，& 你可能买了第二套房子，可能前边一套房子就要卖了或者是租出去，而中国的财富化的趋势，在住宅方面是越来越剧烈。　　刚才说穷人之困，大家都觉得自己是穷人，你的困难在那里，住宅总量重足却买不起，中国98年以来，全年住宅竣工量达到36.1亿平米，足够了，但05年末，中国的住宅私有率已经接近80%福利分房、商品房购房。目前美国是多少68%，英国67%，德国42%，所以说中国的住房私有率已经位于世界前列，这是不可否认的事实。居住指标，中国的已经达到了中高收入的水平，显然已经脱离了我们现在经济发展水平，属于住房超前消费，在美国他们是刷信用卡，是超前消费，在我们中国住宅这么大的商品是超前消费，在座的可能有很多人我有一套房子，两套房子，是背负着未来十年、二十年，三十年的月供，是绝对的超前。　　第二房价已经超出了城市中多数人的购买能力，刚刚有70%的人告诉我们觉得房价高，背后是什么意思？就是说我买不起，太高了，考虑到中国人口的密度大，城市化导致的极具的效应，和预期的收入增长，中国的房价应该高于类似国家的水平，但是国际上有一个评判标准，房价高还是不高，你的家庭收入的总和就是平均每年乘以6就等于房价水平，昆明前两年的人均收入我就算1万，一个人一家四口人一个人1万，可能就是5万，平均收入5万，现在在昆明这个收入可能是比较普遍的，5万块，我们在市中心，一套50万的房子，是10年，而国际标准是6年，所以说中国有很多地方，已经超越了极限，有的是15倍，有的是20倍，还有更高的，有可能到我们的市中心买一个房子，一百平米，随便是一万/平米，按照这个家庭收入要20年。多是城市的收入已经超过了合理，我们国家的住宅充足、超前消费了，为什么房价还会超越多数人的购买能力呢？根本原因是财富高增长和贫富差距，货币财富增长总量惊人，05年末，城乡居民储蓄余额超过了14万亿人民币，08年这个数字继续增长，达到21.78亿，可见中国民间的财富数字是非常惊人。第二现在的中国资本管制很严，民间财富的增长，往往会引发房地产在内的投资，货币增长速度会超过实物增长速度，会导致货币像实物转比，加入材料上涨，我们用钱买实物的投资，至少两个功能，一个是增值一个是保值。还有一个数据，中国10%的，最富有的人口占了41%的财富。所以说，很多人又不起房，原因不是在房地产这个行业的本身，也不是房地产开发商有多黑心，房地产市场部规范，房屋炒作等等，只不过是一种表面现象而已归根到底是最大的贫富差距，是中国改革开放三十年形成的经济增长当中，落后着和受益着差距的拉大，而且在城乡、不同的区域之间在拉大。　　富人不惑——不买房子，请问可以买什么？现在投资需求逐渐的成为了推动房地产购买力最核心的力量，而投资需求成为中国住宅走向的关键，北京、武汉投资性购房已经达到20%深圳达到了25%，可能还要高，在我们昆明在20%是绝对打不住的，在其他城市这个数据还在增长，而且通过这个数据来看，中国目前有接近10%的人拥有第二套住房，不买房子还可以买什么呢？从长达10年的增长来看，居住性是难以继续的，所以是投资的。　　现在房价投资的回报率非常低，可能是2%—3%，为什么这么低大家还要投资呢？他们没有选择，第一投资回报率低不是体现在楼市上，体现在我们的债券市场、股票市场，中国七年期的国债和美国七年期的比收益率不到别人的一半，我们的股票，现在有很多股民套牢的人比比皆是，关键是大量的货币财富无处可去。　　第三，房地产持有者可以享受城市基建免费午餐，中国要达到70%的城市化，中国的城市化进程要到2018年，至少中国还有8—10年，按照现在的经济增长速度，有8—10年的城市化进程，也就是说，未来的8—10年还是房地产的高速发展期，而城市化，就意味这有高投入，大家都清楚，高速公路每一公里大概是2—5千万造价，地铁是每公里上亿，从国外的经验来看，一个国际化的区域是集中高速公路、铁路、轻轨、机场等等，大家看我们昆明的二环通了、轻轨通了，机场通了，对城市有什么促进，广州数据表明，地铁建成后房价长了15%，大家看昆洛板块，前三年和后三年，修轻轨之前房价多少，修了之后多少，现在可能不止超过30%，现在有的房价已经翻一番了，这些基建建设以后，对周边的房产会快速升值，但是基建投入是公共投资，最终是地方纳税人负担的，其他的是物业税，而在我们国家没有物业税，意味着房产持有人可以享受城市建设的增值而不需要支付任何费用，除非中国已经开征物业税，为什么？在国外物业税开征以后，你这个土地升值了，他每年有收回多少的，在中国是没有的，通过地块升值又回到了我们房子的口袋里边了，这是政府给的免费午餐。　　所以说在北京、上海他集中了国家的优势资源，比如说奥运会、上海世博会，为什么说北京奥运会之前有一个奥运热，房价翻倍，为什么上海的世博会、或者是迪士尼要做了，是翻倍的概念。　　 第四、房地产商品会出现资产通胀。中国从98年到05年平均通胀率是0.6%左右，现在我看到一个新闻，01年的一季度，通胀率是1—1.5%，如果通胀超过3%，大于或者等于3%就视为通胀，如果大于5%就是严重的通货膨胀，但是中国现在的通胀，和以后的中国在88年和95年的通货膨胀是完全不一样的，88年和95年通胀是我们居民日常消费合劳动力出现的通胀，比如说我的菜篮子，吃的东西、喝的东西，菜篮子这一块变化突出，鸡蛋、土豆上升了，但是中国现在这种情况不存在，现在我们中国有通胀压力，不同的是资产通胀，背后是人民币面临升值，在65年的时候日本出现了这么一个情况，日本出现资产通胀，最后的结果就是，资产泡沫，如果人民币升值，就会打击我们的出口，如果不升值，就会让外资进到我们中国渔翁得利，因为你的资产很便宜，你也可以视为到中国来进口你的土地、房屋，他等市场形势好了可以抛出去，留下这个烂摊子给中国老百姓，但是现在中国政府和央行面临两难现在，如果不升值，现在不是美国对付我们中国么？美国联合了N多国家，人民币升值，如果一升值，美国到我们中国就进行大量投资，同时进行投机行为，我们的出口会受到严重损害，我们中国很清楚，经济三驾马车如果出口受到影响，GDP就保八保不了，如果不升值，保持这样低的基本利率的情况，中国会出现什么？中国的经济会出现箫条，所以说，一个是经济箫条，一个是资产泡沫，自己选择吧。这个时候中国的央行面临很难的选择。讲座现场　　第五，土地供应持续收紧。耕地保护又是中国的基本国策，经济学家很多人都在争论“耕地红线”。按照中国粮食白皮书，中国现在每年的减少是多少万亩？2500万亩，如果中国不保护耕地，我们吃什么？喝什么？所以这一点是国家根本不让步的，但是城市化过程当中会涉及耕地变迁，拿来做住宅、配套，耕地这条线卡住了。所以土地供应，我这里说得比较客观一点，要弹性到垄断的刚性，原来土地是协议转让的，农村有地、厂矿、企业有地，我们开发商去开发签合同直接把地划分你，现在是土地政策，土地财政，所有土地通过招拍挂，政府说了算，我想给你招拍挂、我不想我收储，你也没有办法，你找谁都不行，所以土地原来有弹性。按照现在中国土地管理，土地供应只会越收越狭窄我们甚至可以预计10年内都会不有任何松动。所以说，我们的判断，中国7年甚至10年的增长，由于贫富差距，国民财富高增长，在城市中 的确很多都买不起房，富裕的人，通过购房投资，不断的推高房价，的确是这样。穷人的痛苦在于买不起来，富人的疑惑在于回报率低，没有更好选择，所以投资房地产，只不过是两害相全取其轻的谋略。所以在目前的情况下，投资需求取代自住需求，成为房价关键走向，在人民币升值大的背景下，央行将利率压在低水平，推动资产升值，房价就会往上调。 　　房屋升值的本质。　　房屋升值的根本是什么？土地是一种特殊的商品，为什么这样讲？因为房产的升值，根本的是土地的升值，房子本身是会贬值的，它会折旧，只有土地升值了房子才可能升值，同样房子是不是商品，我们说是，房子是一个商品房，房子和汽车游什么不同，没有什么不同啊，我都是签合同，都是买，但是错了，房子是两个组成，一个是房子上面的载体，三室两居的平面图，一个是底下的土地，我们的车就不一样了，车除了钢铁本身架子以外还有什么？会升吗？土地是一种特殊的商品，土地的交易本身就不是商品交换，而是买卖双方在建立契约关系，土地价格就是契约价格，实际上对将来分配的超前的约定，并不是以价值为基础的价格关系，这个东西是很清楚的，土地的价格有这样的类比吗？类比不了。这里可能要修机场、地铁，现在告诉你土地价格是多少，所以土地价格没有定势，地价为什么要公开拍卖，大家对他有价格超前的预判，如果没有价格他的价值是等同的，我们的一杯水、一斤土豆，它本身的价值就在这里。房子升值最根本就是土地，土地升值是什么原因？第一土地经营者，或者土地使用者，长期在土地的使用和经营过程当中，对土地不断的投资、改造引起土地增值，政府对公共设施的不断投入，环境的不断改善，土地收益的扩展效益，引起的土地增值。政府对公共设施的投入，不言而喻了，现在昆明有很多地方搞了小花园、修路、架桥，还有土地的使用者，比如说这里是顺城建了王府井大卖场，他会有一种聚集人的效益，他的收益扩散了，所以土地要升值。还有土地利用类型改变，比如说由工业改为商业、住宅。但是现在这一块，政府已经卡得很严，包括我们刚才说的把耕地转变为住宅，你想一个农民，在地里边刨，一亩地可能一年生产一千斤粮食，可能一年就一千块钱，如果变成房地产，可能是一亩十万。　　第三方针、政策、宏观调控。比如说有一些大的开发区的设立，滨海新区，未来可能昆明搞一个东盟自由港类似这样的。所以选择房子，或者你购买房子，实际上是选择土地的升值能力，你不要认为你的房子有多少牛，所以买二手房的时候，你不要说我这个房子里边花了两千块装修，这个是没有道理的，这个装修可能没有人喜欢，所以我们说第一是地段，第二地段，第三地段。　　寻找土地的价值洼地　　这个说明一个什么问题，大家看，本来是我想让对比一下，三年之内，07、08、09，三年内在昆明的一环、二环土地拍卖价格上涨，你看到那个加快，如果这个地块上涨了，旁边的房子，按照他的比例就一定会上涨，这个你们可以去看一下，所以你们买房子的时候，看看那里房子有没有升值空间，看他基本的东西，看他的地多值钱。　　第三购房之前学会看地价，这不是让你判断，你把这个地旁边和最近旁买的地对比一下就清楚了。　　第四，看一看二手房和一手房会不会有价格的倒挂，有可能这个地方你买新房子的价格，会比买二手房还要便宜，这个情况有的，前面的朋友也说到，在昆明的西边，当时西边有一个项目，在百大国际花园旁边，他们开盘的时候是4500，当时百大国际花园的二手房已经6000了，如果是这样的房子你买，恭喜你买对了，形成倒挂的时候因为地价之间有差异，有可能发展商不自信，所以你选择对了，你记住，地上的建筑不值钱，值钱的是土地。　　昆明区域价值的判断　　这一块可能不是我的强项。昆明的城市板块，一个中心两个基本点，以二环区域为中心，有两大传统的板块，南市区、北市区，随着城市进程加快，已经向安宁、呈贡、区域拓展。我们可以看到安宁有一些大的发展上，比如说保利、恒大这些公司都进入了，呈贡是成功新城，未来万科、中海这些全往那般，包括新亚洲体育城、世纪城等等。东边比较贫，他是物流区，南边是富，他有稀缺的滇池，成为富裕区的首选地，刚才说有钱的人一定选最好的东西。北是熟，从原来北市区的睡城到现在城市副中心的转变，成为的成熟片区，但是北市区的发展空间已经很少了。西边可能厂矿比较集中，开发档次不是特别高。滇池板块、世博板块是出了市心以外价格比较高的，滇池板块有滇池，世博板有世博园，刚才说的景观。南市区主要是普通住宅供应量大的，南市区分两块，一个是真正的南边，就是滇池路沿线，他是很高档次的，要不就是城市综合体，东边是大盘，本来也是昆明未来城市的走向，另外大家可以看微型图，昆明只能是往安宁和呈贡方向走。东南区域比如说现在的螺蛳湾商贸城。东南板块，刚才说的呈贡新区价格涨得很厉害，我们也做项目，我们当时是将近一千套铺，可能是从7月14—18号之内全部瓜分完掉，所以我感觉昆明的有钱人还是多的，而且大学城现在已经入住六所大学，已经有6万多人，教职员工住宅区也在名明年交付使用，所以说他的稀缺性的价值就在这里。　　北市区板块，他从睡城到副中心转变，他本来品质档次也不是很高，但是这两年，随着他变成副中心，比如说财富中心、沃尔玛做起来以后北市区还是不错的，只是堵车比较严重。　　东边主要是厂矿企业和原来大的火车物流，随着新机场高速公路的打通，主要是机场的限高取消了，这个取消了以后，我相信发展会比较好，而且东边是离主城是最近的，天祐地产他们做的东骧神骏离市区很近，他和城市之间的距离非常好，而且东边生活起来，虽然说原来有一些厂矿企业，但是已经改变了，很方便，这里有一个资料连接，看看东边的发展。　　昆明未来还有一些稍远的别墅比如说滇池东岸、西岸、南岸、北岸。高档公寓就是土地资源和稀缺性，豪宅，什么叫豪宅？要具备两个条件，或者之一，第一要有稀缺性，这种稀缺性是区位稀缺性。第二是度假，度假别墅现在在昆明已经做得很多了，比如说华侨城在阳宗海也要开，因为昆明有得天独厚的天气优势，做高尔夫在昆明是绝佳的，所以别人问我，为什么海南的房子能够翻倍，我觉得昆明的房子，在昆明的城市变得更好的情况下，昆明的房子翻倍也不是不可能的。　　讲讲城中村的问题，城中村也是昆明的重头戏，确实昆明的城市面貌要发生大的转变，城中村是比较好下手的事情，城中村特别复杂，我也是市场研究公司，他们给了我一个图，昆明城中村完成改造项目现在有10个，这里边可能比较著名的就是比如说张官营、凤凰村等，昆明300多个城中村，挂牌交易成功的只有10个，你说房价会不会高，已经做了专项规划的65个两万多亩地，54个已经有开发商参与，剩下的还有没有去参与的，刚才说了推出来的已经交易的才10个，推出来的就更少，城中村改造，首先要谈拆迁、补偿对城市的建设新的规划条件，诸有此类的东西，还是挺复杂的。　　这里说几个链接，第一、仇书记说今年是昆明基础建设的攻坚年。第二昆明的轻轨六号三月份开建，机场高速5月份通行。新机场的开通，昆明的机场昆明的四大机场，大家看北京那是首都，全中国的资源在那里，上海是中国的窗口。广州是改革的窗口，所以说，新机场开通的两年到三年的时间里边，昆明的土地还会有一个大的往上翻，所以会导致房价往上翻。还有就是东大门的问题，所以我挺看好天祐地产的东骧神骏，因为未来城市往东边走是核心和重点，这个从空港经济区，比如说像广州城市往机场沿线走，花都那个地方原来是一个小镇，但是现在变化很大。　　西边草海片区开发，你买房子的时候我建议你留的心眼，多去感受一下。所以我自己认为，第一在未来的轻轨沿线区低价二手房，如果现在买一手房肯定是挺贵，买房子不一定买一手房的，你把二手房的税费加进去还是挺核和算的。第二城市规划，比如说东南片区，政府会把配套做得非常好。第三城中村改造后环境会发生很大的变化。第四新机场建成后东市区的现状问题的解决，区域价值的提升。谢谢大家。　　如果有什么问题可以提出来。网友提问　　提问：首先感谢李& 勇先生的发言，我是搞外贸进出口的，今天听你的演讲，我有一个问题想要提问，你在演讲的时候，中国不缺佛，我想问，在接下来的几十年过程中，如果我们要想投资房产，您觉得应该怎样做？应该投资什么样的房产？　　李& 勇：所以我说中国人不缺房有一个前提，从我们官方的数据来看，我们现在实际上个人的私房的拥有量，人均的居住面积已经达到饱和。从房地产投资角度来看，可以给出几个建议：第一，如果你还是做房地产投资，刚刚那位阿姨有同样的问题，什么时候投资？从目前中国经济宏观面看，我们对中央政府还是有信心的，但是对个人而言，如果你手中有比较合适的闲钱，结合自己的情况，满足你是不是有改善居住的条件情况下，我觉得还是可以适当的往房地产做倾斜的。因为商品房这一块，始终还是有一个保值增值的功能，相对来说不像股票、期货、指数这些东西相对比较专业，就连我自己搞经济的，我都很少往股票、债券这一块做，因为他涉及的东西太专业，而我们的房地产，这一块是属于民生问题，党中央应该会有一个特别的考虑，和重视。所以我个人的建议，有适当的修前闲钱该进入还是进入。网友提问　　提问2：因为我们在周边国家，其实他们现在的房价都是比较低的，如果我们投资周边的国家，像您刚才说到的，美国或者是欧美一些国家进行购房商品，其实反过来我们也可以去购买他们的商品，您觉得应该注意什么问题？　　李& 勇：这里有一个问题，我要解释一下，不要误解了，比如说刚才说美国到我们这里买房产是进口，但是有一个基本面的判断就是对中国的经济、对中国的持续性发展判断是比较好的，东盟这些国家，不可预的因素太多，今天谁上台颁布了法律，明天投票就可以否了，所以如果这个保障不了，就没有意义，到欧美那些国家你又没有空子可钻，在国家信用没有保证的情况下，谈后面的东西没有任何意义。　　提问：非常感谢。　　主持人：时间关系我们再请一位朋友跟李总交流。　　提问3：我想咨询一下，根据你们的综合调研，南市区五甲塘附近和马街附近那里更好？　　李& 勇：你刚才说的这个观点我挺担心的，我再次声明我今天讲的内容是我们个人得见解，比如说你刚才说的西市区这个是我个人的判断，可能我对昆明不是特别的熟悉，我想阿姨提这个问题，实际上最根本的是，居住环境来讲，主要是看未来得要求，比如说在南市区，他是属于新开发的区域，他的配套很多的情况是两部分，一个是政府的公建配套，大规模的进驻，比如说五甲塘公园，西市区，我刚才说穷，是指他原来历史形成的格局，他实际上他的城市格局，已经相对比较稳定，城市的结构相对比较稳定的情况下，他通过发展商、政府城中村改造来做，你来选择，我对昆明跟马街的区域，具体位置我不是太熟及所以你选择的时候还是要看位置，第一是不是有改造的区域，如果有，看看他改造的规模很面积有多大，是不是对土地未来得投资有很大的升值空间，这个作为自己的考虑可以现在，而且房地产升值、土地升值没有一个绝对的定势，说五甲塘就一定比西市区好，或者说西市区比南市区差。 　　提问4：现在的房贷和09年以前的房贷有什么区别？　　李& 勇：这个问题太具体了，我只能说一个大概的，房贷有关一套房、二套房的认定，就是是30%的首付还是40%，还有基准利率。每一个银行都有不同的认定标准，利率浮动，一般国有银行会比股份制银行会严格一些。这一块可能你具体要跟每一个发展商签的银行而不同，具体的业务，你还真把我问倒了，我还不熟悉，我只知道这么一个大概的东西。谢谢。　　主持人：谢谢李总给我们分享了这么我的故事，他对我们现在房价、地域的精准的分析，接下来的时间里，如果大家有问题，可以写成纸条交给我们的工作人员，写上您想提问的嘉宾，写您的联系方式，我们会公布在论坛里边，在我们以后的购房大学里会看到。　　主持人：接下来我们有请到的是中国民生银行昆明关上支行理财专家张懿，掌声有请。 中国民生银行昆明关上支行理财规划师张懿　　“买房还是投资关键要看清楚自己的需求”&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ——中国民生银行昆明关上支行理财专家张懿　　　张& 懿：谢谢主持人，刚才李总给大家讲了非常精彩的宏观方面的论述，我今天从理财规划的角度根据各个年龄段的不同，人生在各个年龄阶段的理财想法，我们的话题是两块，我先讲第一块，接下来我的同事会跟大家讲第二块。　　我先说当前的大背景，大家都知道高房价怎么选择购房，或者说怎么选择投资，现在是我们的投资者比较关心的问题，在我们的PPT上我也写到了。现在老百姓关心的问题是买房，买什么地方的房，该不该投资，该不该贷款，贷款选择贷多长时间？是不是要把资金花在最关键的地方？　　从房价来说，实际上这一次也是搜狐焦点网给了我们这个命题，高房价下怎么给大家做一个理财规划呢？我的想法是：用案例的形式，通过不同年龄阶段的购房者的案例给大家一些其启示。《蜗居》深刻的反映出了高房价下老百姓在房地产投资展示的不同方面的心态。我们还是从生命周期这样一个理论来说起，实际上这个是在上个世纪的80年代，美国的经济学家莫迪利亚尼提出的，近20、30年这个理论在理财方面给大家提供了一个很好的规划、或者是规划的理论基础，每一个人，或者每个家庭随着年龄的变化，在处于人生的不同的阶段，他带给每个人或者每个家庭的收入是不相同的。比如说，年轻人他通过10、20年教育进入到社会，一开始他应该是低收，但是是一个高消费的阶段，随着年龄的增长，他自己有不同的人生需求，如就业需求、结婚需求、生育需求，甚至以后，随着能力的提升有升职需求、养老需求，这些都需要有规划的。　　20岁以下，或者60岁以上的人也是有投资需求的，但是我个人认为，人生在20—50岁是一个主要的消费期，也是我们说购房的主力。20—30岁是财富积累时期；从学校毕业出来，收入在逐渐的增长过程当中，但是80后，我们知道现在有一个说法叫月光族，每个月的收入可能还不够自己的支出，在这个情况下应该怎么购房。4案例细说购房：　　王路，25岁，在IT公司上班，工作一年。这可能跟我们在座的80后差距不大，他贷款自己买房的主观愿望可能没有，可能父母说让他买套房，或者说看到周围的朋友买房，自己受到影响，但他从买房这一块，诸如首付款，依靠自身的积蓄达不到这个要求。&&&& &我们对这个群体的分析是：他是一个新生的力量，但是因为一般是没有家庭或者说家庭刚刚组建，他消费大于收入，他们有对未来有憧憬，但积蓄很少，甚至是月光族。对于这一批人我有一个建议：他们不需要买很大的房子，只要有一个够住就好，另外，他们在选择房子的时候，一般要有贷款，可能有一部分朋友是通过家庭的关系，父母的支持，一笔付清，可能对大部分人来说，而且贷款期限还比较长。另外，从我们银行的年轻人来说，也是有这样的现象，大量的年轻人，都是持卡“民族”现在叫卡奴，有N个银行的信用卡，所以这里要给大家一个信用记录的提醒。因为，随着咱们国家对信用记录的逐渐完善，逐渐开始重视的时候，很多人发现我到银行贷款为什么不批；或者说信用卡不够用了，去申请，为什么会那么难，就是因为有了不良的信用记录。这些非常重要，包括你以后出国、就业、入学等等。现在有一个说法，信用记录这个东西，我个人觉得非常难，特别是想要把自己的不良信用记录消掉非常难，所以对年轻人来说，用信用卡的时候要注意。　　而对购房者来说，比如说我买的房我每个月还多少？对于这一群人的理财建议，第一，是量力而为，不要盲目的攀比，另外我们根据自己的实际情况考虑住房，比如说：考虑一个够用的，而不是说我年轻考虑一个150平米以上的。就是说先够用，自己以后积蓄多了再去换大房子。　　第二，30—40岁这一批，我们叫中坚力量，事业的上升期。在现阶段的情况下，工作压力非常大，但是他对未来的规划随着自己前期的不断积累，不断的投入，对未来的事业有很好的发展，但是他面临什么问题呢？　　第一、就是小孩、上有老下有小这样一个情况。而且工作的压力可能甚至让他们顾不上花时间照顾家人，这一批人，他也有买房的需求，我们怎么办呢？这一批群体我们分析：大家手上实际不止有一套房子，根据自己的情况，子女入学、工作变化、考虑到老人的问题，可能还得再次购房。　　根据最新的国家房地产投资的政策，如果他已经买了一套房，如果说他还要再出来贷款买房，可能享受不到相关的政策，但是如果有公积金，可能给自己的压力要小一些。对于这一批群体，我们建议：第一，合理的安排好每个月的家庭支出。第二，现在小孩读书、老人养老都是不小的压力。对于银行来说，我们银行可能对这一批客户比较容易批贷款，我们对他们是比较信任的，因为处于事业的上升期，他们的还款能力比较强，对这一批客户我们建议贷款期限可以适当的增加。他们的工作、自己人生的发展也好，给他一个很好的将来，买房子是为了满足自住的需要，他可以选择入市，如果是为了投资，我们认为还是以慎重为原则。　　第三，40—50岁的朋友，我们叫财富稳定期。这一批朋友，有的家庭可能小孩已经读初中、或者高中了，要为小孩以后考虑。比如说，工作10—20年的有不菲的积蓄，也该到了换房的时候，与以前的房子比较选择一个大的，或者说以前户型不太满意，想选择一个更好的房子的时候。这一批客户，他们的群体是什么：第一就是年龄问题，他没有了当年创业的，或者说选择职业的危机。已经是处于一种稳定期了，但是他们面临第一个是自己退休，第二是自己以后养老等问题，这些事以后怎么办，已经到了一个规划的时期。另外，从投资变化来说，这个年龄段的投资者相对保守，因为他们现在的生活已经相对的稳定，他还要考虑子女、老人等等，都有这个压力。　　这一批人，他为子女选房，可能占更大比率。这一批购房的我们有什么建议呢？根据我们现在的贷款条件，大部分的商业银行对贷款年龄，——你的年龄加上贷款不过超过65岁，由此看来，时间就没有刚才那两批人员宽裕了，在申请商业贷款的时候，可能对于银行来看，这一批客户，他不像刚才那批客户，他还有很好的未来。作为这一批客户，我们有一个建议：如果有贷款需求，可以适当的把首付比例提高，自己后面的压力就小一些。另外，有共公积金贷款的，用公积金对自己来说压力更小一些。这一群体在不同的时期，可根据自身的情况，尤其是政策的变化，来考虑选择自己的还贷方式。　　第四个案例，我觉得是一个特例。就是现在的富裕阶层或者说是中产，他们手上有大量的钱，他们选择房地产投资，实际上是一个选择性的投资，或者说他可以考虑第二套、第三套房屋，在这种选择性投资中，是买房或者是买什么？我们的建议：第一，房地产因为现在房价泡沫的问题，应该说也是一个在不断的吹大的过程，我们在选择性投资的时候，要注意选择性的风险。另外，房产对于他们来说已经是一个投资了。（房产是有一定的寿命，刚才李总说的，实际上房子不值钱，是土地升值）　　对于这一批客户来说，就和资本市场一样，因为他是一个选择，市场必定有波动。我们说，在若干的选择、股票铺面、住宅你要考虑什么样的投资更适合于你，你自己的风险承受程度是什么样子，我觉得没有最好的投资品，只有最适合自己的投资品。　　作为起步阶段的年轻人，第一不要求大，不要求好，而是要考虑方便、实用，自己能承受。对单位有缴纳公积金的投资者，我们选择公积金贷款。第三价格方面，往往投资者都会被开发商的促销、优惠手段所吸引，我们觉得，要看清他真正的房地产质量，也看清楚自己的需求。&&&&&& 谢谢大家。中国民生银行昆明分行关上支行个贷销售总监张琬　　“巧用公积金买房”&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ——中国民生银行昆明分行关上支行个贷销售总监张琬&&　　张琬：大家好我是来自民生银行的张琓。说起公积金，大多数朋友都听说过、使用过，公积金贷款相对于商业贷款利率比较优惠，但是办理比较麻烦，在我们身边遇到由于手续麻烦很多客户都放弃了这个待遇。&&&&& &公积金按照国家政策规定，是一种强制缴存统一存储专项使用的购房优惠政策，由职工和单位共同缴存，属于职工个人所有，专项用于个人支付方面的费用。&&&& & 他的作用简单讲就是筹集住房资金，提高职工个人购房和建房能力，另外一点使住房福利分配制向房屋货币化分配转变。近期关于购房的新闻都将注意力转移到第二套房屋。如何用好自己的公积金，最大化的转化为实在的财富，有很多窍门。很多公积金缴存者认为只有贷款的时候才可以用，其实不然，公积金还可以用于建房、装修等等。&&&&& 下面我讲一个购房的故事。小李和小许是恋人，两人工作五年有不少积蓄，在感情成熟之后，准备结婚双方家庭各支持20万元，他们开展透视计划，首先选择购房两人将婚礼推迟用各自的名义购了两个小户型住房，交房后，两套房可以简单装修出租，出租用来供月供，每套住房总家约为40万，首付20%，贷款金额32万，利率4.158%期限30年，月供不到两千，房屋租金1200元，这样很划算。&&&& & 购房计划二，小李说我们有来两条住房，还有60多万的存款，突然问到我们结婚住那里，小许接着讲自己的购房计划，同样在结婚前，两人各自购买小户型，而且同一个小区同一个楼盘，同一层，这时小李开心的说我知道大房子在那里了，只要把中间的墙拆开。小李说要贷款而且要多贷，二套房如何贷款，银行商业贷款4.9万，期限30年，月供1400元，这是两部分组成，商业贷款3.7%，公积金1200左右，大房子有了上班的路程远了，接下来房子的装修、还有结婚办就绪，作为出色的理财师的小许说：你忘了你有私房钱！小李一听不高兴了说我哪里有私房钱？小许才说，单位在你每个月工资扣除的，补助你的应该有10多万了。&&&&&&&&小李一听那是公积金！我们公公积金已经用了，可能掉的是权利，我们的钱还在，不就是公积金贷款吗？他就是我们的权利，建立职工住房公积金是我国推行的住房制度的改革措施，目的在于用于国家、集体、个人三方共同负担。两个人哈哈笑了起来，足够装修房子了，而且卡中还有近20万，可以布置他们的新家大房子。小许和小李每月仅须还4400元，对于年收入过10万的家庭，不会降低他们的生活品质，两人结了婚就
7800元/平米
6300元/平米
5000元/平米
8000元/平米
均价 : 7800元/平米
位置 : 昆明五华泛亚科技产业新区
热线 : 400-898-1268
7800元/平米
均价 : 8000元/平米
位置 : 昆明地州曲靖金麟湾旁边南苑路
热线 : 400-869-1111 转 26339
8000元/平米
均价 : 10000元/平米
位置 : 昆明五华人民西路与西园北路交汇处
热线 : 400-898-1498
10000元/平米
均价 : 6300元/平米
位置 : 昆明官渡昌宏路与贵昆路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 26550
6300元/平米
均价 : 9000元/平米
位置 : 昆明呈贡斗南花卉产业园区内
热线 : 400-869-1111 转 26522
9000元/平米
均价 : 7800元/平米
位置 : 昆明西山望江路与前程路延长线交汇处（同德锦江家园旁）
热线 : 400-869-1111 转 26728
7800元/平米
均价 : 5000元/平米
位置 : 昆明安宁太平新城街道办事处妥乐村
热线 : 400-869-1111 转 26730
5000元/平米
均价 : 7200元/平米
位置 : 昆明五华高新区津桥学院旁
热线 : 400-898-3890
7200元/平米
均价 : 11000元/平米
位置 : 昆明官渡广福路与官南大道交叉口
热线 : 400-898-4119
11000元/平米
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