二手房买卖的注意事项及税费承担
近期，在政策调控之下，楼市火爆、一房难求的情景已经不再，但房屋买卖市场呈现出日渐成熟，房屋交易市场日趋理智，买卖双方风险防控意识也日益增加的良好现象。近期有许多当事人咨询二手房交易需要注意的事项、法律风险防控及二手房买卖的税费承担，本人经整理，总结如下：
一、二手房买卖应注意的事项：
（一）签合同时需看到的东西：
1、房屋产权证和土地使用权证正本。
（房地产管理部门查询此产权的真实性。）
（房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。）
2、产权证所有人及其共有人(配偶)身份证、户口、婚姻证明复印件。
3、卖方身份证及户口薄。
4、如卖方非产权证权属人，则产权证权属人需出具书面格式的委托书。
5、原契税完税证明。
6、原购房发票（复印件）、原购房合同、由房屋土地测绘部门提供的房屋勘丈表、房屋平面图和房屋地籍图。
7、水、电、煤结清帐单。（上个月）
8、交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。
（二）《房屋买卖合同》上需注明事项：
1、买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，办理产权过户的过程中出现任何非买方责任问题致使产权无法顺利过户时，业主需全额退还卖方订金及首付款，并赔偿。（款清后必须拿到房产证和土地证。
2、卖方必须保证产权证的真实性，若产权证不被房地产管理部门认可（真实性），卖方全额退还房价总额。
3、房屋位置、性质、面积、结构、格局需与产权证一致，如有不同，卖方必须补偿差价。
4、屋内设施陈列清楚（包括门窗、地板等）以及确保没有缺陷。如有缺陷，由卖方补偿。
5、有无抵押、共有人是否同意出售；
6、产权人书面委托书附买卖合同。
7、付款方式流程做出明确、具体的约定。并注明，如因非个人原因而引起的任何付款上的拖延，买方可免除责任。
8、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。
9、房价是否包含了燃气设施费？房价是否包含了维修基金余额？
10、卖主需在交房日前将其户口迁出。
11、如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失。
12、违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付。产生纠纷协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等）；
13、写明合同生效、中止、终止或解除条款；
14、在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。
15、贷款是到我手上的，由我来支付给卖方。
二、二手房交易应该注意的风险&&&&&&&&&&
&&&&(一)来自交易主体方面的风险
&&&&即买卖双方没有从事房屋交易的资格、具体表现为出卖人非房屋所有权人也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人,支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。
&&&&(二)来自交易房屋的风险
&&&&主要有:
&&&&1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围;
&&&&2、房屋权属存有争议;
&&&&3、房屋为共有出卖人未经共有权人同意
&&&&4、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;
&&&&5、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;
&&&&6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;
&&&&7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;
&&&&8、交易房屋存有质量瑕疵。
&&&（三）来自交易手续方面的风险
&&&&房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权极相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。
&&&（四）来自房屋评估方面的风险
&&&&二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估。在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。
&&&（五）来自二手房交易合同方面的风险
&&&&主要为交易合同双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。
&&&&针对以上可能出现的风险，可从以下儿方面人手加以防范:
&&&&1、交易双方应对对方的资格进行必要的审查和判断。作为买受人，可要求出卖人提供房屋的权属证明文件、身份证明以及其他证件，并到登记机关查验房屋的权属登记情况，判定拟购买房屋的可买性和安全性;作为出卖人，可要求买受入提供身份证明、工作证明、收人证明等材料，以便对其资信能力作出评判。
&&&&2、作为出卖人，应对买受人的支付能力等相关情况有一个基本的了解和判断。作为买受人，则应对一拟购买的房屋进行实地考察，详细了解房屋的基本情况(如地点、户型、结构、价位、朝向、装修情况、共有情况、出租情况、抵押情况、房屋用途等)、房屋的市政配套情况、物业管理情况、房屋所在地区周边环境，从而对拟购买的房屋有一个全面的了解。
&&&&3、在交易过程中，交易双方应首先委托信誉良好的、具有房地产评估资质证书的机构对房屋价格进行评估，以避免评估价偏高或偏低；
&&&&4、双方签订书面房屋买卖合同时，应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务，针对可能出现的情况约定相应的处理对策，尤其是要明确违约的法律责任。一份完善的合同将有助一于减少许多不必要的纷争，从而有利于保证交易目的顺利实现。
&&&&三、买二手房如何预防冒名顶替
&&&&一般来说，冒名顶替出售他人的房产有以下几种情况：
&&&&1、将承租房出售
&&&&先将房屋从产权人手上租赁下来，然后伪造房东的身份证以及房产证，再到中介处挂牌将房屋出售。
&&&&2、与房东有特定关系，冒用房东的名义出售
&&&&由于与房东有一定的关系，比如亲戚关系或朋友关系，将房东的身份证和房产证骗到手，再冒用房东的名义将房子卖掉。
&&&3、利用委托公证，以房东代理人的名义出售
&&&先找一个与房东外貌相似的人，再持房东的身份证（者干脆持假身份证）到公证处办理委托公证，以房东名义委托自己将房子卖掉。
&&&当然，不管哪种方式都会经过房地产交易中心的审核，但是，交易中心工作人员对交易资料的审核一般很难进行实质审核而只能进行形式审核。比如，交易中心很难去判断卖方身份证以及公证委托书的真假，而只能判断材料是否齐备、材料表面是否有明显漏洞。因此，买方对卖方真实身份的审查不能寄希望于交易中心。
&&&&买方应通过以下几个途径对卖方身份进行审查：
&&&&1、对产权人的户籍情况进行调查
&&&&对卖方亲自签订合同并办理过户手续的，应当到公安机关调查产权人的户籍情况。公安机关的户籍基本信息上都会有相应的照片，这个照片与身份证上的照片是一致的，因此应当查清楚以便与卖方进行比对。
&&&&2、对委托公证书进行调查
&&&&如果涉及到委托公证书的，应当到公证机关调查公证书的真实性以当事人身份的真实性，以防止公证书被伪造或无效。
&&&3、对代理人的户籍情况进行调查
&&&代理人持委托公证书办理交易手续的，除了调查公证书的真实性，还要确保委托公证书上指定的代理人与办理交易手续的是同一个人。因此还应当核实代理人的身份。
&&&&除此之外，还应当注意，房款应当尽量从自己的银行卡号汇入产权人的银行账号，而尽量不要以现金交付，或者汇入代理人的银行卡号。
&&&&四、二手房屋买卖，谨防户口问题&
&&&&人们在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题：户口。
&&&&在司法实践当中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形式为：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名，主张其对争议房屋具有居住权，因此拒绝搬出。如此一来，购房者虽然名义上取得了房屋的产权，但户口“阴影”却挥之不去。如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出，则情况会更糟。买方花费巨资买来的房子只能看，不能住，无疑成了“镜中花、水中月”。如果想搬进购买的房屋，花费在诉讼上的财力和精力又将无法避免。
&&&&房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。
&&&&在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？
　　第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺有户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。
&&&&第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。
&&&五、&如何签订房产中介居间合同&
&&&&卖房方和购房方通过中介公司介绍，达成购买意向的，中介公司均会在《房屋买卖合同》签订前，要求双方先行签署《房地产买卖居间协议》或类似协议。
&&&&签订这类协议的主要目的，在交易条件尚未完全达成一致或尚不具备签订正式合同的全部条件时，由其中一方（通常是买受方）先行提出大致的交易条件。若对方能够接受并签署，则视为双方对交易条件基本达成一致。在约定期限或条件具备时，双方即按照约定签订合同。
&&&&律师建议，签订房产中介举荐合同时，注意以下问题：
&&&&首先，购房人先要了解中介人员的信息，如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。如果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中，发现中介公司未经备案、注册登记或执业经纪人证号名不副实，应立即停止交易，向有关部门核实、举报法。
&&&&其次，在合同中明晰中介费用所包含的项目，中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于&“&黑收费&”。
&&&&其三，在合同中明晰中介费的支付条件。原则上是在中介公司促成双方签订《房地产买卖合同》时支付，但鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就付哪一步的中介经纪费。注意居间合同要求一次性支付中介费用或只介绍买、卖双方认识就全额收取中介服务费。
&&&&其四，要格外留心定金、订金，预付款，违约金条款。如果是对方提供的为格式合同，那么，在签订合同前，最好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利的“&霸王条款&”，增加自身需要的条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失发生。
&&&&其五，买卖过程中各期支付金额、期限及方式等；税收、相关费用等的承担及各类更名手续的办理及费用承担；该房屋内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出明确、详细的约定。另外，若涉及车位问题，也需由双方进行明确约定。
二、 二手房买卖中的税费承担
鉴于本地区二手房买卖的实际操作流程及惯例，讨论二手房买卖涉及的税费及应由谁承担，没有太大的现实意义，因为房屋买卖涉及的税费种类繁多，房价及年限确定后，税费的数额既定，相关部门和机构不会超额收取，只要按照要求缴纳即可；尽管法律法规规定了税费应当由谁负担，但实际操作中，基本所有房屋买卖合同中都约定所有税费由买方承担，此约定表面看起来不合理，其实本人认为并无不当，反而省简化了诸多流程，因为卖方完全可以将税费加入房价中。但是，为让买房者知道自己都花了什么钱，本律师将二手房买卖的税费整理如下：
（一）买方承担的税费计算：
1、契税：成交价或评估价(高者)&1.5%
(商用用房,二次购房或大于144平米的税率为3%)
2、交易服务费：建筑面积(平方米)&3元
3、交易印花税：成交价或评估价(高者)&0. 05%
4、产权转移登记费：50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)（二）卖方承担的税费计算：
1、交易服务费：建筑面积(平方米)&3元
2、交易印花税：成交价或评估价(高者)&0. 05%
3、土地出让金：成交价或评估价(高者)&1%
4、解困房：成交价或评估价(高者)&1%
5、商品房：土地出让金按基准地价& 3% & 未交土地出让金的建筑面积
6、分摊费用：成交价/总面积&分摊面积&10%(10楼以下)成交价/总面积&分摊面积&20%(10楼以上)
7、个人所得税：成交价或评估价(高者)&1%(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征)
8、营业税及附加税：成交价或评估价(高者)&5.5%
(房产证或购买时契税完税证未满五年)
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收房委托书如何写 委托收房注意事项
　　购买的新房落成后可以收房了，但由于工作和其他原因不能亲自收房，需要委托朋友或家人代收，那么，收房委托书怎么写呢？委托收房时需要注意哪些方面？小编带您一起去了解。 　　收房授权委托书　　收房委托书范本　　XXX公司：　　业主___________，身份证号__________________，因本人在外地，不能及时前来办理收房，现授权委托______，身份证号_____________全权办理本人够买的坐落在xxx路xxx号的房产收房手续及相关事宜，受委托人所办的事项委托人均予以承担，由此产生的一切法律后果均由委托人承担。　　委托人（签名、按手印）　　日期：___年___月___日　　受委托人（签名、按手印）　　日期：___年___月___日　　另附：（1）委托人身份证复印件1份；　　（2）受委托人身份证复印件1份；　　（3）房屋合同原件；　　（4）购房付款收据原件。　　收房注意要点　　1.合同　　根据商品房买卖合同的约定，商品房在达到交付使用条件后，开发商应以电话、邮寄或媒体公布的方式，正式通知业主收房；购房者应在获悉收房通知的一定时间内，及时收房，并做好收房的相关准备工作。　　合同中的以下四个条款应熟知：　　第三条：买受人所购商品房的基本情况。其中包括：位置、结构、层高等内容，业主在验房时应注意对照。　　第八条：对于出现未按照合同约定时间交付使用的楼盘，业主可依据第九条：出卖人应以逾期交房的违约责任的内容，来要求开发商进行赔偿。　　第十四条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。该条款内容中包括水、电、气等内容，在交房时应达到约定的使用条件。　　附件三：装饰、设备标准。这部分内容详细约定了交房时室内门、窗、厨、卫等各部分的装饰标准，是验房时的重要依据。　　2.交费　　契税：日后签订购房合同的购房者，住宅面积在144平方米以下，容积率1.2以上，成交价格低于5728元/平方米，契税为总房款的1.5%，其他住宅、商铺均为3%。2008年之前签订购房合同的购房者，住宅面积在144平方米以下，容积率1.2以上，成交价格低于4290元/平方米，契税为总房款的1.5%，其他住宅、商铺均为3%。　　专项维修资金：根据《西安市物业管理条例》相关规定：多层住宅交纳总房款的2%，高层住宅为总房款3%，商铺、写字楼参照执行，一般为总房款的3%。　　以上两项费用，不应由开发企业代收。专项维修资金应到中国银行西大街支行西安市房屋管理局房屋维修资金管理中心指定账户交纳。契税应到西安市西大街116号，西安市二手房交易市场二楼契税征收窗口或西安市北马道香米园93号，西安市房屋产权产籍管理中心一楼契税征收窗口，进行交纳。　　天然气初装费：开发企业与天然气公司在日以前签定合同的，应缴纳2278元/户，日以后，应交纳1518元/户。　　有线电视安装费：350元/户，每增加一个端口加收150元。　　3.“两书一表”　　“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在交房时开发商必须提供给每个给业主，主要内容是住宅构造。　　如：承重墙、管道类型等部分的使用说明，以及开发商对房屋作出的保修承诺，如房屋在保修期内出现质量问题时，应由开发商按约定维修。　　《竣工验收备案表》，即常说的“一表”。此表是政府相关部门对整个楼盘的备案，对开发商有着严格的约束作用，开发商必须要对楼盘终生负责。《竣工验收备案表》一式三份，一份由市建委备案，一份交到房屋管理局办理房产证，一份由开发商保留。购房者在收房时看到的一般是复印件，但可根据复印件上的编号，在城乡建设委员会(市建委)查询‘竣工验收备案表’的详细情况。　　4. 面积　　在交房时，开发商应出示房屋测量事务所对楼盘进行的实测报告，其中包括公共分摊面积和套内建筑面积，而该表也是结算房款的唯一依据。同时，权威部门的面积实测表，对于专项维修资金缴纳、办理房产证等事项至关重要。　　由于建筑施工中的误差，购房合同中约定的房屋建筑面积和公摊面积，一般与实测不会完全一致。根据建设部规定，面积差异在正负3%以内可视为正常误差。　　如果出现面积与合同约定差异较大的情况，业主应根据购房合同第五条：面积确认及面积差异处理方法，来处理面积差异的情况。　　5. 验房　　验房时，物业、开发商工程部工作人员一般都会陪同。对于发现的房屋问题，应及时记录并整改。需要提醒大家的是，在验房时应着重注意以下四个方面：　　A、门窗外框周边应打密封胶，门窗无划痕、损伤，推拉顺畅；　　B、水电部分，业主应着重检查电路、排水是否正常，卫生间等用水房间应做蓄水检验；　　C、墙面、地面无空鼓、裂缝，用水房间应与相邻地面有2cm的高差；　　D、地辐热、暖气管道的打压是验房的重点，试验压力一般为0.6Mpa，时间在10分钟左右。　　验房时，物业工作人员会携带检验电路、排水、打压等设备。业主也应携带工具对房屋进行检验，如：小榔头检验空鼓，卷尺测量顶梁、窗框、卫生间高差、层高，粉笔标注出现问题的位置，方便施工方直观整改。　　6. 公共部分　　开发商的交房标准，不仅是指室内施工，公共部分同样是交房的重要标准，对于没有达到使用标准的公共部分，业主也应重视。　　A、在多次验房中，肖师傅发现公共区域内的消火栓箱都是空无一物，这是不符合交房条件的。在交房时，开发商必须配齐消防栓内设备，且通上水源，达到正常使用条件；　　B、信报箱、楼宇标识、门牌标识、层位标识等部分。在交房时，这些标识都应张贴完好；　　C、燃气、给水、供电、供暖、道路停车场、安防系统等设施、设备，应全部到位，并达到正常使用条件。　　7. 装修　　收房之后，业主就要面临装修了。房屋原先的设施、设备在改动时一定要特别注意。尤其是使用地辐热管道的房间，铺设地面时一定要小心。　　业主在装修期间，一定要正确使用住宅设备，不擅自改动住宅主体结构等。　　如果业主因为装修设计而改动房屋结构，必须先要将装修方案交给物业公司，经过专业人士确认无影响后，才能进行装修。业主最好不改动房屋的原有结构，这是保证正常居住安全的基本要求。　　8. 保修　　很多业主在装修完入住后，发现房屋存在一些问题，如：外墙渗漏、管道跑水、顶梁、墙面开裂等情况，在投诉给物业、开发企业后都不能及时解决。这样的问题对业主的正常生活带来很大影响，所以业主必须要了解房屋出现问题后的各种解决方法。　　根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修5年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修2年等。　　在该保修期间内，开发企业必须对所售商品房承担质量保修责任。因此，业主在收房后遇到房屋质量问题，应依据保修期限的约定要求开发企业整改。　　房屋在保修期间出现问题，业主如遇开发企业不予解决或推脱责任等情况，应及时到西安市建委质量监督站进行反映。
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你好，我买了套二手房，但是房产证还不够5年，想写个委托书，等到了5年在办过户，请问这委托书该怎么写
受托人写成我弟弟可以吗？如果写了委托书对我买房人有啥风险没？写了委托书后过户时是否还用卖房人到场
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