待销售库存压力大 房地产市场短期或不会回暖_新浪房产_新浪网
待销售库存压力大 房地产市场短期或不会回暖
提要：“如果你有600万元，现在会买房子吗？”在博鳌亚洲论坛2015年年会房地产分论坛上，与会嘉宾对这个问题给出了不同的答案。嘉宾对近期释放的政策信号的分析背景，透视了房地产业的新动向。
“如果你有600万元，现在会买房子吗？”在博鳌亚洲论坛2015年年会房地产分论坛上，与会嘉宾对这个问题给出了不同的答案。嘉宾对近期释放的政策信号的分析背景，透视了房地产业的新动向。房价是否将止跌回升限购政策松绑、央行降息、降低住房公积金使用门槛……从去年至今，一系列新的政策调整给房地产市场带来利好。在经历了持续低迷后，今年的房地产市场是否将进入止跌回暖的拐点？“今年的房地产政策会有所放宽。”中国房地产业协会原副会长朱中一认为，总体趋势是继续淡化或退出行政性的调控手段，转向市场化的调控手段。这在最新出台的政策上得到验证。3月27日，正值博鳌亚洲论坛2015年年会举行期间，住建部和国土部联合对外发布促进房地产市场平稳健康发展的新政策，要求2015年各地合理安排住房和用地供应规模。朱中一等人认为，随着相关政策实施和城镇化进程加快，刚性需求和改善型需求将持续释放，有利于改善目前失衡的房地产市场供求关系。但与会嘉宾也普遍认为，由于待售库存高企，再加上在建规模较大并且陆续进入市场，房地产市场整体回暖复苏的“拐点”短期内还不会出现。国家统计局数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1％，三项指标均创下了历史新高。今年前两个月依然延续了库存高企的状况。据上海易居房地产研究院的库存报告，截至2月底，全国35个重点城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。国际货币基金组织副总裁朱民认为，总体来看，中国楼市还有很大的消化存量的空间，需要3年左右才能使房地产过度的供应量回到常态。在供求关系的主导下，有预测认为，今年房价可能在不同的城市出现分化。香港南丰集团行政总裁、原香港财政司司长梁锦松认为，一线城市的房价会比较稳定，也有机会往上升，但其他城市特别是三、四线城市，房价下降的短期压力较大。房地产税何时开征3月26日，《不动产登记暂行条例实施细则（征求意见稿）》公布并公开向社会征求意见。实施不动产登记一直被视为开征房地产税的前奏，并为房地产税的征收奠定了基础条件。公众对房地产税开征的预期愈发强烈。财政部财政科学研究所原所长贾康表示，不动产登记制度刚刚推出，房地产市场仍处在调整期，房地产税征收需要掌握实际火候，从目前情况看，在短期内难以实现。今年全国两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这传递出保障刚需和改善型住房需求的信号，减少投资投机性因素。朱中一说，全国人大近日表示将在2020年前全面完成税收立法，其中包括房地产税。“房地产税引导预期的作用不可忽略，抑制投资的投机性，需要发挥不动产登记和房地产税的作用。”与会嘉宾认为，征收房地产税一方面是将一些间接税负和税外收费并入房地产税税种，减轻大多数老百姓税负；另一方面，重点发展保有环节房地产税，也能促进税费体系进一步合理化，发挥税收对房地产市场应有的调解作用。也有部分与会嘉宾认为，类似房地产税这种涉及中长期调整的政策出台的时间、顺序和力度要把握节奏，在当前的宏观背景下，避免对经济形成过大的冲击。如何防止地方重回卖地老路前两个月的统计数据显示，我国经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标在中高速平台上回落。在海南等部分省份，房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。贾康认为，当前房地产市场仍属于调整期，还处在一个探底的软着陆过程，对于7％左右的经济增长的支撑力确实比较弱。近日公布的数据显示，去年全国土地市场呈现低迷状态，土地出让收入增速逐季回落。辽宁、黑龙江、海南、云南等15个省份出现负增长。房地产业对地方政府GDP和财政收入的拉动作用都在削弱，地方政府面临如何寻找新的经济增长动力和财政收入来源的问题。与会嘉宾认为，解决地方政府的财政新来源，需要“开源节流”。如何防范地方重回过分依赖土地财政的老路，关键要减少地方政府的利益冲动。与会嘉宾建议，尽快落实《深化财税体制改革总体方案》，理顺中央和地方的财权事权。与会嘉宾建议，还应通过推进土地制度改革减少地方政府卖地冲动，建议政府退出一般性商业性的土地开发市场，由供需双方直接进入市场交易，减少政府垄断推高土地价格的动因。朱中一说，应该给地方政府一个明确的信号，引导供大于求的地方尤其是三、四线城市，不要盲目增加土地和房屋供应量，而以消化存量、转变传统的房地产增长方式为主。“从长期来看，应该要求地方政府根据住房的需求和城镇化的进程，来制定科学的城镇发展规划，进而落实用地规划和供地规划。”据新华社电(京华时报)
新政利好刚需置业，楼市回暖态势明朗…【】
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15:35:39襄樊房产热线 责任编辑：小晨
&&& 2011年国家调控政策频频推出，并一浪高过一浪。不管是国十条、新四条，还是“限购令”、“加息”或“提高二套房贷款比例”等调控手段，其主要的针对对象均锁定在住宅市场，商业地产则成为调控下的“漏网之鱼”，亦成为吸引投资的避风港。有数据显示，昆明房地产市场，商业地产一枝独秀。不论是写字楼、商铺、城市综合体等各色项目在昆明市场均呈现供售红火之势，如此，暂无压力的商业地产不仅成为国内不少投资客选择的新渠道，也成为开发商回笼资金的另一个给力手段。
　　虽然2011年商业地产火红一片，但跟风投资是否也有风险？而2012年的商业地产又将如何？有业内人士分析，今年若限购令仍然持续的话，商业地产、行业地产、旅游地产等均会保持相当的市场占有率。
　　关键词 商业地产火
　　住宅市场受限 商业地产兴盛
　　2011年，在持续严厉的调控政策组合拳下，房地产市场住宅唱主角的局面逐渐改变。当史上最严厉调控袭来之时，商业地产与住宅市场又一次出现了“冰火两重天”之景象，住宅市场急速下挫的成交量更加凸显了商业地产的兴旺。对于商业地产来说，2011年的“调控年”无疑给其发展创造了绝佳机遇。
　　限购令、首付提升、二套房房贷利率增加等原因，让住宅市场出现瓶颈。成交量相比去年约下降50%左右。而面对目前中国市场投资的有限渠道，比如黄金、股票等，商业地产成了既稳妥又热门的投资渠道。不仅如此，某家开发商的相关负责人杨女士表示，用商业地产项目产生的利润可以弥补住宅市场的盈利压力，并因为今年房地产行业贷款被银行列入限制性贷款行列。因此，率先销售有市场的商业地产，是开发商回笼资金的有效方式之一。
　　关键词 供应量大
　　商业地产四处开花
　　2011年，昆明多中心发展是趋势，也是这个城市的标签。从南到北、自西向东，酝酿已久的商业地产项目在不断涌现中，一场商业聚变正在改变着一座城市。10年前，昆明的商业一度自发地蜷缩发展于城中心的这些街道，诸如，南屏街、小西门等。10年过后，在城市化进程的激流中，在新昆明建设的提升要求下，昆明的商业在南屏街之外，有了更多种可能。
　　除此之外，2011年由于调控严格，利率不断上浮，商业地产可谓风起云涌。无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业等众多其他行业的民营企业均纷纷转向商业地产开发。昆明商业地产遍地开花。例如，盘龙区有欣都龙城、益龙万象城等，西山区有红星国际广场、中央金座；五华区有经典双城、云上城；官渡区有新螺蛳湾、大阳市场等综合体商业进入市场。至于临街商铺更是数不胜数。有数据显示，2011年销售商业地产的楼盘项目相比去年有40%以上的提升。
　　部分商业地产空置 存在过度开发
　　面对大量房地产企业转战商业地产，市场的供需比能和谐吗？对此，云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授表示：“若商业地产像这样开发下去，是不容乐观的。好的商业项目不管从销售还是从出租等方面均会给购买者带来更多的利润。但是有些偏远的社区商铺，目前的空置率还是很高。商业地产虽然存在考验，但是从昆明目前的市场来看，优质商铺仍然稀缺。商业地产是全能型的开发商必修课，开发是一个系统过程，重点是找到最适合的开发模式。商业地产的运营仍将以开发商为主导，全托式的商业地产开发时代在长期将会出现。因此，随着更多的入场者出现，商业地产过剩还在加剧。在众多的商业地产项目中，唯有在开发、营运中有所创新与突破，或才有可能脱颖而出。”
　　据记者踩盘了解，目前昆明的商业地产虽成了目前政策调控下，投资者的避风港，但也存在一些问题，比如，存在新项目扎堆、业态同质化等。就此，云南信息报社副社长周斌介绍，现在开发商、消费者多方都很纠结，如何实现共赢局面，是目前市场各方需要思考的问题。面对商业地产投资出现的热潮，市场各方也应理性。同时，瑞丰和(中国)地产顾问有限公司董事长邓毅敏表示，昆明人均商业面积已超过发达国家，而随着大规模的商业体上市，1.6平方米的人均商业面积可能超过2平方米，人口的增量显然达不到商业快速增长的速度。这说明昆明各大商业体之间不是在共享市场，而是在分享这个市场，竞争日趋激烈。或许商业地产的大规模入市，未来的3-5年内，很容易将昆明的商业地产推入过剩时代。
　　2012商业地产销售压力大
　　住宅市场的大限仍在加码，不少人开始担心，日渐红火的商业地产也可能被拉到调控名单。而这一旦成为现实，房地产市场将面临更大的打击。对此，张洪表示，商业地产不会限购，因为，它就是单一的投资属性。不同城市经济的发展程度决定了不同的购买力需求，也决定了它的商业地产发展的规模和速度，运营商业地产只有把握了节奏，就能实现良性发展。
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地产高管们去哪儿了？销售压力大增纷纷离职
从2014年初开始，曾经被视为最赚钱行业的房地产销售压力大增，地产高管也纷纷离职。
　　从2014年初开始，曾经被视为最赚钱行业的房地产销售压力大增，地产高管也纷纷离职。根据上半年50强房企高管离职和调任不完全档案，短短半年就有近百位高管职位发生变动。　　这其中包括众多业界赫赫有名的名字：招商地产董事长林少斌辞职、碧桂园首席财务官伍绮琴请辞、碧桂园营销中心杨永潮离职、瑞安房地产行政总裁李进港辞任、新鸿基地产董事局主席兼行政总裁郭炳湘离职，成都万科总经理刘军离职，银亿房地产副总裁章梦瑾、董秘李笛鸣离职，绿城执行董事郭佳峰离开绿城自立门户等。　　不过，2014年的11月11日，曾担任万科董秘及高级副总裁的肖莉挥手告别任职20年的万科，加入刚成立3年的某公司成为合伙人之一；曾任职百安居、万科的袁伯银，从红星美凯龙总裁的职位上离任，加入家居电商美乐乐负责线下O2O。这两个消息对于圈内人来说，比阿里巴巴在双十一当天成交571亿元更震撼，以至于借肖莉离职这一消息，让更多业内人士知道了这个移动经纪人平台在双十一当天成交120亿元。　　其实在从黄金十年转向白银十年的阶段，地产业以及家居业的前景不如以往，高管跳槽屡见不鲜。只是过去，地产高管的流向不是从一线的全国化企业跳向区域企业，就是在与地产相关的私募基金或者代建领域自主创业。相比较来说，这一上述两大高管的去向之所以引发热点关注，在于它反映出新的经济表情：互联网正取代传统创富行业，成为高端人才流向的新渠道。　　在这当中，作为业界的黄埔军校、并最早踏入千亿俱乐部的万科，其高管离职后的新方向，也总有一种春江水暖鸭先知的味道。　　回顾两三年前，2011年离职的万科副总裁刘爱明跳槽到以商业地产为主打的重庆协信地产，与此同时，在住宅被限购的三年多时间里，商业地产也成为地产高管转型的方向之一。而2011年出走的万科前执行副总裁徐洪舸与副总裁肖楠创立里程投资发展有限公司，为开发商提供代建服务。　　2013年离职的万科原集团执行副总裁杜晶和原深圳万科副总经理陶翀富、原惠州万科总经理王晓东、原深圳万科营销总监罗霆一起建立了深圳市同创房地产有限公司，为开发商提供代操盘服务……此次肖莉离去的时间节点，恰好与郁亮在年初时说过要“跑步进入互联网”的战略吻合。　　虽然万科尚未跑步进军互联网，仅仅在西安、上海以“带客通”对网络经纪人小试牛刀，但肖莉却抢先跑入一家成立仅3年的互联网公司。据说肖莉与房入多多的创始人都是中欧商学院的同学，大家曾经一起参加过戈壁滩拉练赛。　　而据业界猜测，一直负责投资者关系以及媒体的肖莉，很可能会负责资本运作，对其IPO起重要影响。　　回看两年前，作为传统行业代表的房地产及其相关企业，依然凭着财大气粗的优势曾频频挖角互联网。但斗转星移，互联网与房地产的创富效应在两年间已经换位。　　福布斯中国富豪榜上，BAT包揽三甲，房地产商身家缩水集体失意。而智联招聘发布的2014年第三季就业信心指数显示，IT行业保持了高达40%的旺盛需求，房地产则从一季度的增幅排名第2跌至二季度排名第6，再到第三季度排名垫底。三季度是人才供需旺季，加上宏观政策的影响，共有五个行业跑赢大盘，所有行业中，仅有房地产低于10%增长。　　与此同时，花大力气挖角互联网人才的传统行业，在互联网方面的进展也不温不火。为何财大气粗的传统房地产商，尽管投入巨大但在电商行业收效甚微？除了发力时机为时已晚，电商领域几家巨头已分割了绝大部分市场，留给传统房产商闪转腾挪的机会很少这些原因之外，与传统房企的管理方式也有关系。曾有离职地产高管对媒体表示：对传统企业公司来说，互联网企业扁平化的管理方式几乎不可想象，而类似行政命令的情况也极少。　　除此之外，传统地产公司高管们的职业天花板也愈来愈难突破。自2010年底算起，万科集团自成为年销售千万级别房企后，已经有10名左右的高管离职。在万科三十周年之际，海外业务初成，公司晋级跨国军团，但王石时代的老臣仅剩1/3左右。尽管职业经理人制度已经非常成熟，老臣的离开不会对万科业务产生影响，但作为万科今年推行合伙人制之后离开的首位高管，肖莉的去向依然引起了行业关注：万科的合伙人机制还能否挽留创业的小伙伴们？这个被郁亮认为能够解决万科未来十年问题的机制是否也有瓶颈？　　“万科的合伙人制度的方向是对的，在某种程度上解决了职业经理人的激励问题，但可能还没有很好地解决高级职业经理人的成长空间问题”，在北大光华管理学院工商管理博士后穆胜看来，对于肖莉这种级别的职业经理人而言更是如此。
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