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&>&&>&&>&&>&&>&正文
收益还原法土地估价的基本步骤
　　收益还原法土地估价的基本步骤
　　1.确定总收益
　　总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。
　　2.计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。
　　3.计算土地纯收益
　　从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。
　　4.确定合适的还原率
　　还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。
　　5.选择公式求算地价
　　根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格.
　　一、土地估价分类
　　(一)按土用途大类区分
　　1、农地：耕地、种植养殖用地的估价;
　　2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估价
　　农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估。
　　3、建设用地：商业用地(商场、店铺、大卖场、供销合作社)、金融保险用地、旅馆酒店用地、娱乐用地、办公用地、居住用地(公寓、独幢住宅)、工业用地(普通工业、都市工业、)、文化、教育、体育、科技、卫生用地、交通用地(仓储用地)、综合用地估价
　　4、采矿业用地
　　(二)建设用地按土地开发状况分类
　　1、生地估价
　　生地指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的土地。一般指不具备直接进行项目建设条件的土地,通常是成片土地，多为农地或者荒地。
　　生地价格一般应不含土地基础设施配套和开发费用。
　　建设用地按土地开发状况分类
　　2、熟地估价
　　熟地指完成了土地开发等基础设施建设、具备建设条件的土地。一般指完成了房屋拆迁、土地平整的土地。
　　熟地价格一般应包含土地基础设施开发和地上房屋的拆迁安置和土地平整费用。
　　3、毛地估价毛地指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的土地。但基础设施配套的程度不一定相同。
　　毛地要根据实际具备的土地开发程度估价，其价格一般不含地上房屋动拆迁补偿费用。
　　建设用地按土地开发状况分类
　　4、宗地估价
　　指具体某一宗土地的价格评估。宗地估价要根据宗地具体的基础设施配套条件和土地开发程度确定价格内涵，根据合法用途和规划参数，选择适当的评估方法：成本法、假设开发法、市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法。
　　建设用地按土地开发状况分类
　　5、成片开发土地估价
　　5.1成片开发土地的概念
　　成片开发是指：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业;或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。
　　5.2成片开发土地的价格内涵及估价方法特点
　　成片开发土地的价格要根据成片开发土地的状态确定。评估中要注意：
　　(1)规划：包括总体规划和详细规划
　　(2)净地率：包括规划道路、绿化和公建设施用地、可出让土地面积等
　　(3)估价方法：根据规划和开发前景，采用成本法、假设开发法综合评估。有条件的可采用市场比较法，但要求成片开发的性质相似。
　　(三)按权利性质分类
　　1、土地使用权(集体所有土地使用权、国家所有土地使用权)估价
　　土地使用权价格是在一定期限内土地的使用、收益权利形成的价格。其中集体土地使用权是所有权属于农村集体经济组织的土地，其流转受到一定的限制。在土地使用权取得的过程中发生的费用可能也不尽相同，评估时要根据实际情况评估。
　　国有土地使用权出让价格是指在政府土地使用权出让市场(一级市场)上形成的公开市场价格或者是土地使用权出让金。
　　国有土地使用权出让的估价方法
　　(1)一般应采用基准地价修正法进行评估。基准地价修正法需要一个完整的修正体系，包括：期日修正(基准地价对应的时点与估价期日地价水平比较修正)、容积率修正、区域因素与个别因素修正，可能还需要用途修正(当宗地用途不在基准地价用途划分之列时)。
　　(2)可采用市场比较法。包括交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正。但要特别注意比较案例与估价对象在价格内涵上可能不一致，例如，有的成交价是熟地楼面价,有的是毛地价，有的只是出让金，在应用市场比较法之前，应该进行统一化处理。
　　另要注意，一些地方土地出让的附带优惠政策和附加条件，在选取案例时要谨慎。
　　利用收益还原法评估土地价格
　　基本思路：首先求得建筑物的价格;然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益;再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。
　　计算公式：
　　a-B?(r2+d)=L?r1
　　L= a-B(r2+d)/ r1= a1/ r1
　　式中： L――土地价格;
　　a――建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a如为折旧后收益则去掉d);
　　B――建筑物的价格(依其他方法求得);
　　r1――土地还原率;
　　r2――建筑物还原率;
　　d――建筑物折旧率;
　　a1――土地的纯收益
　　某公司于日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为日至日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元/平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若日同类型建筑物重置价值为1500元/平方米，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于日价值。
　　注意：1.该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润;
　　2.总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到日止)，故折旧年限到土地终止日止，共39年。
　　解：1.年经营收人=6000万元
　　2.年须扣除总费用：
　　(1)销售成本及经营成本=4000万元
　　(2)管理费、财务费用=0万元
　　(3)商品销售税金及附加=%=510万元
　　(4)房屋年折旧
　　折旧年限从日至日共39年，
　　房屋重置价==2250万元
　　年折旧额=.69万元
　　已折旧年限从日至日共4年。
　　(5)经营利润=0万元
　　年须扣除总费用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=5527.69万元
　　3.房地产年纯收益==472.3l万元
　　4.房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率
　　=(×4)×8%
　　=161.54万元
　　5.土地年纯收益=472.3l-161.54=310.77万元
　　6.求该地块于日价值
　　土地使用权终止日期为日，剩余收益年限35年
　　土地使用权价格=a/r地×=310.77/6%×=4505.62万元
　　土地单价=9011元/平方米
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实务基础:出让土地使用权的价格评估
实务基础:土地估价供需原则
实务基础:土地价格修正与确定
实务基础:土地价格的计算
实务基础:土地价格的类型
实务基础:我国城市土地价格形成过程
实务基础:土地使用权的价格
实务基础:不同阶段地价特征解析
实务基础:土地使用权
实务基础:净化估价市场减少估价纠纷
实务基础:出让土地使用权底价
　　改革开放以来，随着我国土地使用制度改革的深化，土地资源的资产价值日益得到体现，土地市场逐步规范。2002年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)，明确规定：“自日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。”自此，中国大地又掀起了一场轰轰烈烈的土地供应制度革命。
　　从全国来看，随着新的土地市场的“阳光”交易越来越多，招标、拍卖、挂牌土地中出让底价如何确定，将成为一个新的值得人们研究的问题。如何科学合理地评估与确定国有土地使用权出让底价，是国有土地使用权招标、拍卖、挂牌方式出让工作中一个不可或缺的重要环节，评估与确定的底价过高，会导致应价难以达到保留价而流拍;过低则又会造成国有土地资产流失。
　　一、土地使用权招标、拍卖、挂牌方式中底价的特点
　　土地使用权招标、拍卖、挂牌底价的实质是土地出让底价，即土地招标、拍卖时政府确定的招标、拍卖土地的最低控制价格，亦称标底或底标价格。是拟出让土地政府所能接受的最低控制价格;主要根据土地出让年限、用途、地产市场行情、政府产业政策、开发商竞投心态等确定的待出让宗地的地价;它是政府招标、拍卖土地使用权时最重要的参考价格。土地使用权招标、拍卖底价是由政府内部掌握，严格保密的。土地使用权招标、拍卖底价的确定是否恰当，直接关系到土地招标、拍卖能否顺利进行。政府制定招标、拍卖底价时，应充分考虑开发商利益和政府的产业政策。在我国，土地使用权招标、拍卖底价具有以下特点：
　　1、土地使用权招标、拍卖底价是政府出让具体地块的最低控制价格，是政府出让土地使用权谈判时最重要的参考价格。
　　由于政府垄断了土地供应量，土地供应量大小和供应价格高低是作为政府调节市场的一种手段，为了进行有效的调控，底价必须由政府确定。
　　2、土地使用权招标、拍卖的底价应依据评估地价确定。
　　国有土地使用权招标、拍卖的标的价款巨大，由于土地市场的特殊性，土地价格一般人难以判别，为避免政府收益受损，了解土地正常价格，必须由专门的评估师进行土地评估。
　　3、土地使用权招标、拍卖由政府确定。
　　招标拍卖底价与一般评估地价既有联系又有区别，评估地价是由估价人员依据对土地市场的判断，出具的待估宗地可能的公开市场价格，招标、拍卖、挂牌底价则是由政府根据土地评估结果，充分考虑政府产业政策和地价政策等因素综合确定。
　　二、土地使用权招标、拍卖、挂牌方式中出让底价的估价原则和估价方法
　　针对评估土地使用权底价的特点，宜遵循最有效利用原则、替代原则、预期收益原则、需求与供给原则等。土地估价的主要方法有假设开发法、市场比较法、收益还原法、基准地价系数修订法和成本逼近法等多种方式，按照评估原则与估价方法相一致的要求，评估土地使用权底价，首先应重点选用市场比较法和假设开发法两种评估方法。因为市场比较法较充分考虑了在估价基准日的近期市场上类似房地产的交易行情、市场承受能力，其测算的价格具有现势性，容易为买卖双方认同和接受。假设开发法则充分地考虑了规划条件下宗地自身最有效利用方式以及当前房地产市场现状和未来可能带来的收益等。当然，运用上述两种评估方法，也需要一定前提条件。在房地产市场不发达、缺乏交易案例，或无城市规划主管部门审定的详细规划设计方案的情况下，就只能选取基准地价系数修正法和成本逼近法等方法来进行评估。
　　三、招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权中底价的确定方法
　　国有土地使用权招标、拍卖、挂牌必须先由实施招标、拍卖、挂牌活动的土地行政主管部门委托有土地评估资质的估价机构进行评估，并出具评估报告。然后，由政府土地主管部门成立专门机构进行审核确定。审核机构应认真审阅评估单位出具的估价报告，尤其是对于估价结果、假设条件和使用限制条件等进行认真分析，了解估价师的客观意见，同时综合考虑实施招标、拍卖、挂牌时的市场状况，拟出让地块的条件，潜在投资者的需求，充分考虑政府产业政策和地价政策等因素，综合确定国有土地使用权招标、拍卖底价。
　　在确定国有土地使用权招标、拍卖、挂牌底价时，政府专门机构应从实际出发，科学论证，制定招标、拍卖底价。如果盲目决策，底价定不准，过低了可能导致我国国有资产流失，土地资产价值难以实现;过高了则使竞价可选择域值范围太小，拍卖、招标难以掀起你追我赶的竞争高潮，可能影响竞标、拍卖效果。
　　同时，政府应根据规划设计要求、房地产市场行情、宗地的地理位置等综合因素科学合理地测算出土地的最高出让价，防止竞拍者感情用事，开出天价。表面看，那样场面好看、热闹，有轰动效果，但从长远来看，可能导致两个后果：一是竞得者毁约，宁可负违约责任，而不愿承担更大的损失，因而有损政府在人民群众心目中的形象;二是如果竞得土地用于房地产开发，则房屋购买人的切身利益将受到损害，竞得者为了弥补在购买土地时过重的土地成本负担，有可能在建筑时偷工减料，不按规划的绿化要求、容积率要求开发建设施工，降低开发质量和成本，侵犯消费者权益，也影响了土地市场的健康、有序发展。
　　总之，既要保证国有土地资产不流失，又要正确引导市场走向，还需要充分考虑到市场的承受能力，综合确定合理的拍卖底价。当然，我国的土地使用权招标、拍卖、挂牌工作方兴未艾，在很多地方还只是刚刚起步，特别是对于招标、拍卖、挂牌中底价的确定，尚缺乏成熟的经验，这需要在实践中不断完善。
　　《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁货币补偿金额由房地产市场评估价格确定。因此，由补偿金额引起的拆迁纠纷，实际是因估价结果不能被房屋拆迁当事人接受而引起的纠纷，或者说实际是估价纠纷。为了维护拆迁当事人的合法权益，减少、防止估价纠纷产生，公正解决估价纠纷，建设部颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《指导意见》)。《指导意见》对城市房屋拆迁估价的估价目的、估价依据、估价行为原则、估价时点、职业道德、估价程序、价值标准、估价方法、估价结果异议处理办法等进行了规范。按照《指导意见》进行城市房屋拆迁估价，从理论上说其结果是公正的，能够达到制定《指导意见》的预定目的。但是，实际操作中，仍然很难减少估价结果导致的估价纠纷，甚至会使估价纠纷增加，估价纠纷解决旷日持久。本文拟对其原因及对策谈谈我们的看法。
　　一、难以减少估价纠纷产生的原因
　　1、客观公正的估价结果标准至今没有定量界定
　　房地产估价是由专业估价人员按照估价目的，遵循估价原则，在综合分析影响房地产价格因素及其影响大小的基础上，采用合适估价方法对估价对象价格做出客观公正的判断、推测的过程。据此，一般认为，凡是按照上述过程对估价对象评估的结果，只要不超过公开市场价格一定范围，都应该认为是客观公正的结果。但是，到底“一定范围”是多大的数量范围?是5%?10%?15%?公开市场价格的具体值是什么值?至今没有明确界定。关于公开市场价格，对于有较多类似房地产交易资料的估价对象，可以通过三个以上交易实例价格的修正，综合确定公开市场价格。对于没有类似房地产交易实例的估价对象，其公开市场价格的具体值如何确定?如果公开市场价格的具体值不予界定，如果评估价格与公开市场价格差异范围不予严格数量界定，对于直接关系到拆迁当事人利益的房屋拆迁补偿评估结果，很难让拆迁当事人公认为是客观公正的价格。在当前评估机构林立，评估业务竞争激烈，按照《指导意见》又允许多家评估机构对同一被拆迁房屋评估的情况下，很可能出现一个评估机构公示估价结果后，被拆迁人私自委托其他估价机构对被拆迁房屋进行重新评估的情况。当重新评估价格高于原估价结果时，被拆迁人就会认为原估价结果不公正。当估价结果异议不能协商一致时，就会产生估价纠纷，甚至在裁决、诉讼阶段，仍然产生估价纠纷，使估价纠纷解决旷日持久。
　　2、缺乏估价参数值选取的客观标准
　　房地产的评估价格，最终由估价人员根据同一区位内房地产市场交易价格、估价对象房地产净收益、建筑物重置价格、土地区位价格等资料，选取具体参数值，依据市场法、收益法、成本法等估价方法的估价公式计算、推测出来。在此，笔者把直接代入估价值计算公式求取估价值的参数，称为终级估价参数。把代入终级参数值计算公式求取终级参数值的参数，称为前级估价参数。把代入前级参数值计算公式求取前级参数值的参数，称为更前级估价参数。有些参数在一种估价方法中属于终级估价参数，在另一种估价方法中可能属于前级估价参数或更前级估价参数。
　　市场比较法的终级估价参数包括交易状况修正系数、交易日期修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数。其中，交易状况修正系数由估价人员依据不正常交易具体情况选取前级参数值求取。交易日期修正系数由估价人员依据比准实例从交易日期到估价时点的交易价格指数等情况选取前级参数值求取。区域因数修正系数由估价人员依据估价对象与比准实例各自区位在商业繁华程度，交通通达程度，基础设施配套程度，人文、自然环境条件、质量状况，人文、自然景观状况，城市规划限制等因素方面差异状况选取前级参数值求取。个别因素修正系数由估价人员依据估价对象与比准实例在土地面积大小、形状、临路状况、平整程度、地势地质水文资料、规划管理限制条件、土地使用年限、建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等差异状况选取前级参数值求取。
　　收益法的终级估价参数包括年净收益、收益年限、资本化率。其中，净收益由估价人员依据估价对象毛收益;运营费用、空置率等情况选取前级参数值求取。收益年限由估价人员依据出让年限、尚可使用年限等情况选取前级参数值求取。资本化率由估价人员依据同类有收益房地产的租金、售价等资料选取前级参数值求取。
　　旧房屋成本法拆迁评估的终级估价参数包括土地重新取得价格，土地重新取得价格分摊余额，建筑物重置价格，成新率等。其中，土地重新取得价格一般由估价人员选取交易状况修正系数、交易日期修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数四个前级参数值(注意，这四个参数在市场比较法中为终级参数!)求取。交易状况修正系数、交易日期修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数四个前级参数值由估价人员按照市场比较法中四个终级参数值求取方法选取他们的更前级参数值求取。土地价格分摊余额由估价人员按照土地出让年限，已经使用年限，土地重新取得价格等情况选取前级参数值求取。建筑物重置价格由估价人员按照建筑物的设计费用、报建规费、建安造价、监理费、建设单位管理费、建设期投资利息、销售税费、开发商利润、环境状况等因素资料选取前级参数值求取。建筑物的设计费用、报建规费、建安造价、监理费、建设单位管理费、建设期投资利息、销售税费、开发商利润、环境状况等前级参数值，由估价人员按照这些前级参数形成状况，选取他们的更前级参数值求取。成新率由估价人员按照建筑物竣工时间、使用年限、法定耐用年限、现场勘察记录、新旧程度标准等资料选取前级参数值求取。
　　求取终级参数值的前级参数值、更前级参数值都由估价人员依据公开市场价格形成的客观要求，针对估价对象的具体状况主观选取。主观选取的参数值是否符合客观性要求直接关系估价结果的客观准确与否。当前，尚没有前级参数、更前级参数值的客观标准值或标准值范围，具体估价时都由估价人员凭主观判断选取。一般说，估价理论知识系统、全面，实践经验丰富的估价人员，其选取的前级参数值、更前级参数值较符合客观性要求。但是，即使这些估价人员，其选取的参数值也会因为个人的阅历、资历、爱好、感觉等差别而存在着差别。如果估价人员理论知识、实践经验水平相差较大，或者其中有人主观故意想使估价结果偏向于委托估价人，则估价人员之间选取的参数值就可能相差很大。
　　房屋一般是一个家庭最贵重、金额最大的财产，其绝对价值较其他财产大得多。如果房屋拆迁估价结果较其客观价值偏低两个百分点，客观价值为十万元的房屋，其拆迁补偿金额就比客观价值少两千元。两千元的补偿差额，对于中低收入家庭，特别对于特困家庭，不是一笔小数字。当这些被拆迁房屋产权人、承租人明白他们少得两千元拆迁补偿款是由估价结果偏低引起时，怎么会不闻不问、不予主张权利呢?怎么会不产生估价纠纷呢?
　　二、对策建议
　　为了防止、减少估价纠纷的产生，建议采取如下对策：
　　1、专题研究各级参数客观标准及其修正体系，编制估价参数参考手册、软件
　　当前，估价理论是完善的、系统的。各种估价方法的估价值计算公式，理论依据也是充分的、正确的。由前面“难以减少估价纠纷产生的原因”分析看出，按照估价公式求取的估价值不能准确反映公开市场价格或客观价格、进而引起估价纠纷产生的根本原因是参数值不客观。如果专题研究各级参数客观标准及其修正体系，并编制成估价参数参考手册、软件，只要估价人员不是理论、估价操作水平达不到要求，或故意偏袒拆迁当事人一方，估价人员一般都能够针对估价对象公开市场价格形成具体影响因素的具体情况，利用手册、软件，找出参数标准值及其修正值，求出各级参数客观值，进而求出估价对象的客观估价值。
　　土地使用权
　　一宗地不仅有其物质实体，而且其上有多种权利，主要包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、地役权等。对于这些权利的总和，我们可以理解为是由诸权利所组成的一个“权利束”或一个产权体系。我国现行法律法规规定有土地所有权和土地使用权，且土地的所有权和土地使用权相分离。土地的所有权和使用权依法确立并受法律保护。土地的所有权不能买卖、出租、抵押、处理等，但土地可以依法确定给单位或个人使用。
　　由于土地收购、储备的资金量大，收储中心可以通过政府财政拨款、商业银行贷款等渠道获得土地储备资金。当收储中心以储备的土地作为抵押物向商业银行贷款融通资金时，土地资产价值就需要由具有资质的地产评估机构进行估价。评估机构就会遇到收储中心抵押贷款的抵押物的性质问题，也就是作为抵押物的土地使用权是一种什么性质的土地使用权，是否为收储中心所拥有。根据(城市房地产管理法)和(担保法)的规定，以出让方式取得的土地使用权和经批准的划拨土地使用权可以设定抵押权，并办理抵押登记，实际操作过程中，收储中心代表政府，对国有土地依法收购、收回，对集体土地依法征用后予以储备，并对储备的土地实施开发或再开发，使生地、毛地变成熟地;然后，根据城市发展对土地市场的需要，有计划地出让土地，从而盘活存量土地，有效配置土地资源。若国土资源行政主管部门没有为收储中心颁发(国有土地使用权证)，则收储中心并非是实质意义上的土地使用者，不拥有土地的使用权，不能办理抵押登记手续;若为收储中心办理《国有土地使用权证)，收储中心将土地出让给用地单位或个人时，则应该属于转让行为，这些土地只能按(城市房地产管理法)和国务院第 55号令(1990年)规定的转让条件转让给土地受让方，而不能由代表政府的收储中心出让给用地单位或个人，这与土地储备实施办法不一致。一般情况下，评估机构是以土地使用权为收储中心所拥有来考虑的。
　　房价与地价关系的焦点主要集中在地价上。笔者认为，形成意见分歧的主要原因是，对土地在房地产市场中所处不同阶段的价值形态、价格内涵、价格形成的市场背景及供需条件等缺乏了解。针对此问题，本文从土地在房地产市场中流动的主要环节入手，对地价进行简要的分析和解释。
　　没有市场就没有价格。和其他商品价格一样，土地价格无疑也是市场交易的结果。由于不同的市场主体有不同的特质，其产生的价格也就具有不同的价值形态、价格内涵。如果将房地产市场分解成不同的几个阶段，我们会发现，在不同的阶段，土地不仅会发生形态上的变化，而且其价值形态、价格内涵也完全不一样。同时，每一阶段的市场市场背景及供需条件也是不一样的，市场行为主体对地价的理解也是不一样的。从这一点来说，地价的概念是具有一定的相对性的。
　　为了分析的方便，把土地在市场中的流动按理想状态描述为三个主要阶段，即土地出让、土地转让、房地产出售(土地与房屋一起出售)。其中，土地转让过程与房屋开发出售过程往往是一个行为主体，但是，其行为本身是可以分割的，为了说明问题，在此将两者分开。下面我们对地价在这三个基本阶段中情形进行以下描述和分析。
　　土地使用权的价格
　　在我国现行土地所有权国有的条件下，国家出让给用地单位或个人的不是土地的所有权，土地使用者之间转让的也不是土地的所有权。完全的土地所有权包括占有、使用、收益和处分的权利。而作为代表国家以土地所有者身份的国土资源行政主管部门让渡的是土地所有权的部分，保留了土地使用权以外的其他权利，在出让合同中会规定某些限制条件，如土地使用年限、土地的用途、土地转让条件等。所以，在实际估价过程中，评估机构评估的不是土地所有权的价格，而是土地使用权的价格。土地使用权价格是土地使用者为取得土地使用权而支付的一定的经济代价，其实质就是地租。土地使用者在逐年向国家支付地租时，土地使用权价格就是一年支付的地租;如果是一次性付清，则土地使用权价格就是一定年期的地租现值的总和。
　　根据(城市房地产管理法)的规定，取得土地使用权的途径有：一是有偿出让。二是行政划拨。出让土地使用权价格是在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其评估方法有成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法等。 划拨土地使用权价格是出让土地使用权价格的一种特殊形式，主要由土地取得费和土地开发费两部分构成。其评估方法可以用成本逼近法，逐一将土地取得费、土地开发费、相关税费、利息和开发利润累积相加得出土地价格;也可以采用市场比较法和基准地价系数修正法等方式先评估出让土地使用权价格，再扣除由划拨土地使用权转为出让土地使用权所应补交的土地使用权出让金，出让金可按一定比例扣除，例如按出让土地使用权价格的40%计算。
　　土地价格的主要特征
　　讨论：土地的特征与土地价格的特征之间关系
　　1、土地价格是权益价格：因转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。 价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
　　2、土地价格不由生产成本决定：因土地是自然物。现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。
　　3、土地价格主要由土地需求决定：因为供给相对刚性。一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
　　4、土地价格呈上升趋势:因为土地的稀缺性和社会平均利润率下降。主要是由两方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的;其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
　　5、土地价格具有明显的地域性：因土地位置的固定性。
　　1)表示方式不同
　　2)价格基础不同
　　3)形成时间不同
　　4)土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.
　　5)地价主要由地产需求决定
　　6)地价具有明显的地区性和个别性
　　7)地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
　　8)市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
　　9)折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低;但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
　　土地价格的类型
　　从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
　　1、按土地权利可分为：土地所有权价格、土地使用权价格、土地租赁权价格、土地抵押权价格和其他他项权利价格等。
　　土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
　　土地所有权价格：是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。
　　土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。
　　2、按土地价格形成方式可分为：交易价格、理论价格和评估价格等;
　　交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。
　　理论价格指经济学假设的“经济人”的行为和预期是理想的，或是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格，评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底价、基准地价、课税地价等。①交易底价;在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价。②基准地价;是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。③课税价格;是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。
　　3、按政府管理手段可分为：申报地价、公告(示)地价等。
　　①申报地价;由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。
　　②公告(示)地价;是政府定期公布的地价。它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。
　　4、按土地价格表示方法可分为：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。
　　土地总价格：是指一宗土地的整体价格，一般不能反映土地价格水平的高低。
　　单位面积地价：又称土地单价，是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地价格水平的高低。单位面积地价=土地总价格÷土地总面积
　　楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均倒每单位建筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格水平的高低。
　　楼面地价=土地总价格÷总建筑面积
　　楼面地价=土地单价÷容积率
　　5、按土地的存在形态可分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格
　　生地价格：指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
　　熟地价格：指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
　　毛地价格：指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
　　净地价格：指已完成基础设施配套、场地内达到开工条件且没有设定他项权利的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
　　6、按土地的交易方式可分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。
　　7、按土地价格使用目的可分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。
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土地管理基础知识精选答疑(十七)
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2009年土地估价师考试时间为9月19、20日，环球网校为了帮助广大考生更好的复习土地估价师考试，特搜集整理了2007年土地估价师考试真题五套。
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1994年全国土地估价师考试试卷(1)土地管理基础知识
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1994年全国土地估价师资格考试卷(3)土地估价计算题
1994年全国土地估价师资格考试试卷(4)土地估价实务
一、判断题1、根据国土资源部有关听证的规定，首次制定基准地价和修改调整基准地价均需由主管部门组织听证。2、依据土地管理法的有关规定，我国征收的新建建设用地的土地有偿使用费，上缴中央的部分，由国土资源局平衡专项用于各地耕地开发；留给地方政府部分进入地方财政用于地方城市基础设施建设。3、国有土地使用权协议出让是一种特殊的交易方式，成交价格由土地使用者与政府协商确定，可以适当低于市场价格，不需要另行评估。4、同一宗土地多次抵押，以收到抵押登记申请先后为序办理登记和实现抵押权。5、企业改制时，可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本评定划拨土地使用权价格，其价值作为原土地使用者的权益计入企业资产。6、调控地价水平是地价管理的重点之一，政府可以通过一系列行政、经济、技术、法律措施对土地交易设置价格限制。7、按政策规定，以招标、拍卖、挂牌方式出让土地时，出让底价应以土地的正常市场价格、产业政策和土地市场情况等为依据制定，以协议方式出让土地时，出让底价应以土地的成本价格为依据制定。8、土地使用权抵押时，地上建筑物及其他附着物不能随土地同时抵押。9、为了保证国有资产不流失，须有国土资源管理部门向企业推荐土地估价机构对改制企业的土地使用权进行价格评估。10 从事土地评估的中介服务机构必须对土地估价结果独立承担责任，但是要及时将土地估价报告和土地估价业绩清单报国土资源管理部门备查并接受监督。
　　1.土地价格是土地权利和(收益)的购买价格。
　　2.影响土地价格的因素，可分为一般因素，(区域因素)和个别因素。
　　3.建筑地段地租的一个显著特点是(垄断地租)占有显著的优势。
　　4.土地定级单元的划分方法有主要因素分值重叠法，主要因素判定法，网格法，(均质地域法)和街坊法。
　　5.商服繁华度对土地定级的影响随距离增加而递减，递减遵从(指数)衰减规律。
　　6.土地收益可以分为(实际收益)和客观收益。
　　7.在市场比例法中，交易案例资料与待估土地必须具有相关性和(替代性)。
　　8.在市场比较法中，比较过程交易案例最低不能少于( 3 )个。
　　9.剩余法评估中，确定评估对象土地的最佳利用方式主要受(城市规划)的限制。
　　10.成本法的估价结果还应依所评估宗地的区域内位置和宗地条件进行(区位)修正。
　　11.路线价是指临街多宗地的(平均价)。
　　12.路线价估价法中，标准深度的连接线称为(里地线)。
　　13.估价中建筑物的折旧应从物理，经济和(功能)三方面考虑。
　　14.建筑物估价所采用的赖用年限应为建筑物的(经济)赖用年限。
　　15.地价体系的构成与国家的经济政策和(土地管理)政策直接相关。
　　16.基准地价是分用途的土地使用权区域(平均价格)。
　　13.宗地地价评估中，利用替代原理的估价方法有市场比较法，(基准地价系数修正法)
　　14.土地估价报告按内容不同，分为土地估价(结果)报告和土地估价技术报告。
　　15.按照《城市房地产管理法》的规定，国家对协议出让土地采取(最低限价)的政策。
　　16.基准地价相对应的土地条件，是指土地级别或(均质地域)内同类用途土地的一般条件。
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2009年土地估价师考试时间为9月19、20日，环球网校为了帮助广大考生更好的复习土地估价师考试，特搜集整理了土地估价师土地理论与方法判断题复习题汇总。
土地估价师土地理论与方法判断题复习题1
土地估价师土地理论与方法判断题复习题2
土地估价师土地理论与方法判断题复习题3
土地估价师土地理论与方法判断题复习题4
11.剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。 (√)
　　12.剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。(×)
　　13.成本逼近法的一般公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。(×)
　　14.路线价估价法适用于城市商业繁华区域土地估价。 (√)
　　15.一条街道只能设一个路线价。 (×)
　　16.重置成本是指采用当前的建筑材料，建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效果相等的新建筑物所需的成本。 (√)
　　17.建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。 (√)
　　18.土地不同于一般商品，在不同的阶段满足不同的目的，具有不同的价格。 (√)
　　19.宗地估价报告中，估价期日主要说明估价工作的起止日期。 (×)
　　20.基准地价系数修正法是对一般比较法变形后的一种估价方法。 (√)
　　1.土地价格具有明显的地区性和个别性。 (√)
　　2.土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。 (√)
　　3.土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。 (×)
　　4.土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。 (√)
　　5.区位是自然地理区位，经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 (√)
　　6.权重是指评价因素对评价目标的重要程度。 (√)
　　7.城镇土地定级中，商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。 (×)
　　8.土地使用者从土地上取得的收益称为地租。 (×)
　　9.综合还原率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原率。 (√)
　　10.成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。 (×)
　　某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
　　上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。请根据以上情况，回答下列问题：
　　1.市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由;
　　2.为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路;
　　3.根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?
　　4.根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据;
　　5.该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点;
　　6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：
　　(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估;
　　(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。
　　案例分析题
　　1.答题要点
　　该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：
　　(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。
　　(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿
　　2.答题要点
　　(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。
　　(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。
　　评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。
　　3.答题要点
　　对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。
　　(1)土地用途应设定为商业。
　　土地使用权年限应为出让剩余年限35年。
　　(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。
　　4.答题要点
　　对于宗地D应由政府无偿收回，因为：
　　根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。
　　5.答题要点
　　作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
　　各出让方式的基本特征如下：
　　招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。
　　拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。
　　挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。
1.与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。
　　2.估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
　　3.城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。
　　4.有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。
　　5.根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。
　　6.运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。
　　7.利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。
　　8.采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为60年，待估宗地的剩余使用年期是50年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。
　　9.采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。
　　10.建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。
　　11.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于日发布，自日起实施。
　　12.采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。
　　13.采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费 利息 是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。
　　14.路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。
　　15.国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。
　　16.在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让年期;对有年期但没有到法定最高出让年限的，则以样点地价年期为准。
　　17.评估没有地役权的土地使用权价格，关键是判断地役权对土地利用的影响程度。
　　18.基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，针对城镇内某土地级别的不同区域类型，分用途评估出基准地价;并在此基础上，分析地价与其影响因素之间的关系，从而建立以基准地价为基础的宗地地价评估的修正体系。
　　19.采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。
　　20.基准地价，标定地价，交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。
2009年土地估价师考试时间为9月19、20日，环球网校为了帮助广大考生更好的复习土地估价师考试，特搜集整理了土地估价师实务全真模拟试题汇总。
土地估价师实务全真模拟试题汇总
土地估价师实务全真模拟试题(一)
土地估价师实务全真模拟试题(二)
土地估价师实务全真模拟试题(三)
土地估价师实务全真模拟试题(四)
土地估价师实务全真模拟试题(五)
土地估价师实务全真模拟试题(六)
土地估价师实务全真模拟试题(七)
土地估价师实务全真模拟试题(八)
土地估价师实务全真模拟试题(九)
土地估价师实务全真模拟试题(十)
土地估价师实务全真模拟试题(十一)
　　多选题:
　　1、估价要考虑( )等因素对土地收益的影响。
　　A.社会经济发展
　　B.土地利用方式
　　C.土地预期收益
　　D.土地利用政策
　　E.地块大小
　　标准答案：a, b, c, d
　　解析：地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
　　2、替代原则可以在( )估价方法中得以应用。(2002年真题)
　　A.路线地价法
　　B.市场比较法
　　C.基准地价系数修正法
　　D.收益还原法
　　标准答案：a, b, c, d
　　解析：市场比较法是直接进行比较计算土地价格，通过选取交易案例与待估地块进行比较来确定待估地块价格，路线地价法是根据替代原则制定路线价和修正系数表来计算土地价格。某地块的价格，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格，这是收益还原法的应用。基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格;而基准地价系数修正法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗地价格。由此可以看出，这实际上都是替代原则在基准地价系数修正法中的具体运用。加入收藏
　　3、土地估价中的替代原则是指土地价格水平( )。
　　A.由具有相同性质的替代性土地的价格所决定
　　B.由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定
　　C.可通过比较地块的条件和使用价值来确定
　　D.根据过去实际收益的高低来确定
　　标准答案：a, b, c
　　解析：土地估价中的替代原则可概括如下：
　　1.土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定;
　　2.土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格;
　　3.土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
　　4、根据土地估价原则，( )应成为估价的主要依据。
　　A. 既往收益
　　B.实际收益
　　C.客观收益
　　D.预期收益
　　标准答案：c, d
　　解析：根据最有效利用原则和预期原则可知道。
　　判断题:
　　1、土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。( )
　　标准答案：正确
　　解析：这是土地价格的一般属性。
　　2、土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。( )
　　标准答案：正确
　　解析：这是土地价格的根本属性。
　　3、土地估价原则都是孤立的，每个原则对应每种不同估价方法。( )
　　标准答案：错误
　　解析：土地估价原则是有直接或间接的联系，应当综合运用，正确把握土地价格。
　　4、剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。( )
　　标准答案：正确
　　解析：剩余法估价及收益还原法总收益的测算，应用了预期收益原则。
　　5、最有效使用应当以预测原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。( )
　　标准答案：正确
　　解析：最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，这里又涉及到预期收益原则的运用。
　　6、对土地的估价必须是对合法用途利用下的宗地进行，并且土地估价要遵循相关法律法规的规定。( )
　　标准答案：正确
　　解析：土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。
　　单选题:
　　1、下面对土地估价描述不正确的是( )。
　　A.土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
　　B.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响
　　C.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
　　D.土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来
　　标准答案：c
　　解析：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的政府土地政策对地价产生深刻的影响
　　2、土地价格水平由同一供需圈内具有( )的替代性土地的价格所决定。
　　A.相同区域
　　B.相同性质
　　C.相同级别
　　D.相同用途
　　标准答案：b
　　解析：土地估价中的替代原则可概括如下：土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。
　　3、土地估价涉及的供需原则并不以( )为基础。(2002年真题)
　　A.替代原则
　　B.预期收益原则
　　C.变动原则
　　D.竞争原则
　　标准答案：a
　　解析：供需原则是以预期收益原则及变动原则和竞争原则为基础的。
　　4、贡献原则是关于部分( )的应用。
　　A.竞争和超额利润原则
　　B.报酬递增、递减原则
　　C.变动原则
　　D.预期收益原则
　　标准答案：b
　　解析：贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。
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