>江西中凯房地开发有限公司委托，对高安市南莲路地块 项目新兴雅苑进行营销策划与广告设计工作，我司本着客 观、深入、有效的原则对高安房地产市场进行了针对性的调 查研究分析，最终形成的《项目市场调查分析报告》将为本 项目的定位论证以及营销推广等方面提供决策参考依据。 由于本案为纯住宅项目，所以本市场调查报告未对商业 个案做详细调研。江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 3 of 27一城市概况高安位于江西省中部偏西北，公元前 201 年建县，距今已有 2200 多年的历史，是江西最早的 18 个建制县之一，1993 年撤县设市。 市区设在筠阳镇。整个城市被锦江一分为二，形成一江两岸的城市 格局 全市总面积 2439 平方公里，市区面积 15 平方公里，辖城南区、 城北区、开发区及 20 个乡镇、2 个街道、1 个垦殖场。 高安市总人口为 83 万人，其中市区人口为 15 万 2003 年,全市完成国内生产总值 31.48 亿元，比上年增长 12.6%， 三次产业结构比例调整为 28. 8:35.4: 35.8； 财政总收入 2.49 亿元， 增长 14.37%，其中地方财政收入 1.79 亿元，增长 13.53%2003 年，全市工业增加值完成 8.82 亿元，比上年增长 11.95；全市规模以上工业企业普遍产销两旺，经济效益明显提高。打造市域 工业发展主平台的力度持续增强，新世纪工业城第一期工程已完成 4000 亩土地的&五通一平&工作，入城企业达到 58 家，其中投产企 业 30 家， 在建企业 28 家； 2003 年引进的项目中， 在 投资额在 1000 万元以上的有 20 个。江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 4 of 27商贸流通繁荣活跃：以汽运产业为龙头，以各类大中型商贸城为载体的商贸流通日益繁荣，目前，市拥有大吨位货运汽车达 8000 多 辆， 发展汽运公司 120 多家， 在全国各地设立货运网点 3000 多个、 中转站 50 多个，培育各类民间流通组织 460 多个，从事流通业的 经纪人突破 9000 多人，高安是全国汽运产业四强县市之一的地位 进一步巩固；汽运城、江南摩托车城、瑞州商贸广场、朝阳门商贸 城等一批特色鲜明的专业市场繁荣活跃，中山商贸城、锦江外滩步 行街等一批新建项目初显成效。 2003 年， 全市第三产业从业人员达到 9.3 万人， 完成增加值 11.26 亿元，分别比上年增长 30.9%和 13.6 %；社会消费品零售总额为 15.65 亿元，比上年增长 8.1%。随着市场化、社会化程度的不断提 高，物流业、旅游业、房地产业、信息产业、社区服务业以及各种 新型业态健康发育，有序发展。 全市新增私营企业 212 家，比上年增长 45.9%；在册个体工商户 10169 户，注册资金 3.45 亿元，分别增长 13%和 15%；个私经济 全年上缴税收 7966 万元，占全市财政收入的 32%。 2003 年，全市新增就业岗位 4600 个，比上年增长 52%；农民人 均纯收入 2717 元，比上年增长 3%；城乡居民储蓄存款年未余额 达到 29.2 亿元，比上年增长 16.2%。 全市公路四通八达。320 国道纵贯东西，赣粤、沪瑞高速公路穿境 而过， 浙赣铁路和京九铁路支线紧连南部 3 镇 2 乡， 市内 6 条省道江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 5 of 27交织成网，市区东邻省会南昌，距昌北机场 50 余公里，是西入南 昌的咽喉要地。 城区交通主要由二轮、三轮摩的和公交构成 城市现状及未来规划发展： 按照东西延伸一江两岸、做大做强一 城三区&的发展框架，全面加快了城市建设步伐，仅去年完成城市 基础设施建设投资 10448 万元，拓宽了高安大道东段，改造了赤 土板路，新建了南连路，延伸了西湖东路，改善了锦水路，安装路 灯 158 盏，锦江外滩、筠州大桥、政府二院、安居工程、人民医院 住院大楼等近 20 多个城市建设重点工程项目相继竣工， 城市美化、 亮化、花化、净化工程成效显著，城市规模已达 15 平方公里，一 座现代化中等文明城市的雏型初步形成。
2005 年政府为了城区和经济开发区更好的结合， 新修一条直接 从城区通向工业园区的 6 公里长的瑞阳大道。 城市发展重心整体向 东北推进,在扩大整个城市框架的同时, 实现城区与工业园区的对 接及互补。江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 6 of 27二高安市经济概况(一)宏观经济特点 一） ：整体经济发展良好 高安是赣中主要的商品集散地和贸易商埠之一。 伴随着市场经 济大潮的涌起，城乡市场发育迅速，已建各类专业市场96个，建筑 面积32万平方米，有国营、集体、个体商业网点5000多个，从业 人员3万余人，市场交易活跃，商品流通迅速，外贸出口额快速 长，经济发展整体情况良好。 二）：市场消费容量小，区域经济发展不均衡 高安市城镇人口数量约20万人，数量少；居民平均收入约600 元/月，消费力不足，城市市场消费量小。 高安市城市居民主要集中在城北，主要商业街道在城南，这样 就有了城北居住城南消费的现象。城南为老城区，人口密集，商业 经济发展繁荣；城北城区范围大，商业经济发展后劲足，但目前尚 未形成规模。三） ：房地产业整体发展不平衡，商业地产起步早、后劲乏力；住 宅市场起步晚，飞速成长； 从目前高安市现有地产项目的情况可以看出， 早期开发的房地 产项目主要以商业地产开发为主，主要包括市场、商业街、商贸城江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 7 of 27等，目前市场上中山商贸城、锦江外滩、现代城、朝阳商贸城、高 安汽运城等项目均是商住两用的项目。早期市场上“重商轻居”的 情况普遍。随着近几年高安市商业店铺的大量空Z与滞销，无论是 政府还是开发商慢慢开始想住宅或商住混合房方向转移， 从而也带 动高安市房地产的良性发展，房价从两年前的 600 元/O飞速发展 到现在的 900-1000 元/O， 而商业地产的发展则显得后劲不足， 交 通干道商铺的均价停滞在
元/O的水平。四） ：市民购买意识保守，对住房购买热度高于对商业店铺的投资 因为地域文化背景和经济发展的原因，根据访谈了解，高安市 城市居民的购买意识较保守，有钱首先想到存银行，不是投资和发 展。 因高安市店铺大量空Z， 使市民对市场、 商业街等店铺是谈 “商” 色变，投资热情锐减；但对于日渐发展的房地产市场及日趋走高的 房价，由于害怕再次上涨，反而购买量大增。(二)微观环境特点一条锦江东西走向将高安市分为城南城北两个行政区块， 其中 城南为老城区，在城市功能划分上主要规划为商贸区；而城北为新 城区，在城市功能上主要为行政办公区。城北片区：一） ：经济特点 1：交通网络发达， 促进区域内以物流业为主的相关行业的发展； 城北交通发达， 由于 320 国道交通大动脉横穿城北， 带动了江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 8 of 27瑞州商贸广场、高安汽配城及相关酒店、餐饮、休闲娱乐业等配 套行业的发展。 2：为城市主要发展方向，房地产发展潜力巨大； 在区位位Z上，城北为高安市的新城区，又与处于东北角的 工业园区连接，有效实现城市化与工业化的有机结合和业态互 补， 因此未来该区发展潜力巨大， 且为新建设区域， 规划起点高， 环境污染少，适宜人居环境。目前政府机构、行政事业单位及单 位宿舍等均在城北； 因为建区时间短，商业及生活配套设施跟进缓慢，大部分的 商业配套尚在城南， 使得该区的房价低于城市平均价格水平与城 南价格水平，但该差距正在日渐缩小，随着政府政策引导及居住 意识的改变， 相信未来城北将成为高安市房地产发展中的中心亮 点。二） ：房地产市场特点 1：政府引导发展区域，房地产开发总量呈现上升趋势： 受制于房地产开发的生产原料---土地的规划控制， 按照政府改 造城南，扩建城北的发展思路，未来土地储备中心的土地出让将 主要集中在城北投放，如 2005 年年初新批的 300 亩土地仅城北 两个项目就消化 240 亩。 因此未来几年内， 高安市房地产开发项 目将主要在城北，其总量必将超过城南，成为全市房地产开发的 热点与中心。 2：房地产开发向规模化方向发展，将有助于房地产整体发展水平江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 9 of 27的提高； 由于城北为城市新规划区域，因此地块规划受限少，使得房地产 具备规模开发的先决条件，且无拆迁繁琐的工作，可以大大节约 开发周期，同时政府作为城市最大的营运商，对行业起着引导与 宏观调控作用， 如果高安市房地产仅停留在量的竞争上将必然会 导致价格战，将失去经济支柱产业的作用，因此只有通过成片开 发成片规划， 让有实力的公司进入带动整个行业的提升才是房地 产市场发展的长久之计，且项目向规模化、正规化、组团化方向 发展， 也适应高安城北未来发展规划高起点与房地产的健康成长 需要。城南片区一） ：经济特点： 1：商业密集性高； 主要商业集中在以中山路、胜利路为商业核心的周围，商业辐 射主要路段有：中山路、胜利路、筠泉路、朝阳路、桥南路等。商 业经营业态形式主要为：中高档服装、皮鞋、家电、珠宝、眼镜、 大型超市、购物中心等。商业辐射商铺约 1300 个、商铺空Z率低 仅 1.84%、租金最高约 60―120 元/平方米、为高安市商业最繁华 与消费区域。2：生活配套齐全： 由于城南具有相当长的建区历史，又属于商业核心区域，因此人江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 10 of 27口非常集中，且相当密集，无论商场、菜场、医院、学校、公交车都 在半径 500 米范围内， 表现得非常集中， 给城南居家带来相当大的便 利性，同时由于时间长，周边配套设施非常成熟，甚至在高安市享有 一定的知名度， 如瑞洲商场、 梦丽思超市、 筠阳一小、 高安二中等等。3：建筑陈旧、道路狭窄、空间拥挤； 随着城市化的推进，商业及整个城市向现代化方向演进，但由 于城南片区多为旧式建筑，拆迁改造成本太大，因此局限于在其现 有基础上的改造，再加上商业圈内业态杂乱无章，因此整体给人感 觉陈旧、狭窄、拥挤感。二） ：市场特点 1：开发项目多为商住混合； 锦江外滩、 朝阳商贸城、 中山商贸城等都为商住两用的地产项目。 真正的专业的住宅项目或商业项目还有待发展。 2：商铺市场需求量已经饱和，但住宅市场空间巨大； 整个城南沿街商铺总量为 3561 间，商铺的空Z量为 887，空 Z率为 25.18%，说明区域内商铺的供应已经饱和。 商品房目前的价格在 900―1200 元/O之间，市场供不应求， 销售情况非常理想，对住宅地产的需求空间非常大。这与城南的城 市配套与便利性息息相关且南边乡镇进城客户从心理上更容易接 受在城南片区购房生活。江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 11 of 27三房地产市场特点与现状&&行业法规： ■ 高安市城市规划区内所有土地由市人民政府统一规划、统一 征用、统一储备、统一开发、统一供应、统一管理，将加强 旧城改造的用地管理； ■ 设Z土地储备中心，对土地实行统一的储备，有计划的交由 土地交易市场公开出让；凡商业、旅游、娱乐、房地产开发 等经营性项目用地，必须实行招标、拍卖、挂牌等方式出让 国有土地使用权； ■ 取消“农转非”计划指标管理，对扩张高安市的城市规模， 促进房地产行业的发展，促进高安市城市基础设施建设以及 吸引各类人才和投资者来高安投资兴业都有积极意义。&&市场特征： ■高安房地产的大步发展自 2001 年始,到 2003 年 8-9 月份开始才进 入飞速发展的黄金期,并一直延续到 2004 年,房地产市场出现供不 应求、房价连连上涨而购房者蜂拥而至的局面,高安的房地产市场 首次赢得自己的发展春天。江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 12 of 27■顺应房地产市场的逐渐升温与日趋看好,政府也加大房地产开发的 土地投放量，据国土资源局的统计数据显示 2004 年高安市全年完 成项目用地约 500 亩,也使得该年成为高安市房地产有史以来发展 速度最快与建设项目最多的一年。 ■仅 2005 年初,高安国土资源局就新批房地产项目开发用地 300 亩， 预计 2005 年全市用地规模将比上一年有更多更快的增长, 据国土 资源局权威人士介绍, 新批的 300 亩土地用量将按照”改造城南, 扩展城北”的城市规划思路,其中城北两个项目就占地 240 多亩， 且均规划为大型住宅项目。 ■
年房地产开发项目主要集中在城北片区，从市场调查 的资料显示，目前城北在售的房地产开发项目有 6 个，销售面积 106400 O；城南 2 个，销售面积 106000 O。且 2005 年的房地 产项目将在城北有越演越劣之势。&&住宅状况： ■ 总体上说，高安市房地产整体开发水平处于初级阶段，大部分以 补丁式开发为主，除安居工程外缺乏成片规划的大盘；产品设计 方面，各楼盘在户型设计上较为单一，户型略为偏大，均为三段 式，以增加建筑面积，从户型平面上说，以平面的户型为主，错 层、复式等户型为辅； ■多层住宅的两房两厅户型的面积区间在 100-120 O之间， 三房两厅 的户型在 130-145 O左右，四房的户型集中在 150 O以上； ■高层住宅的两房两厅户型的面积区间在 82-101 O之间，三房两厅江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 13 of 27的户型在 123-135 O之间，目前尚没有四房的户型； ■目前，市场上仅有一处高层住宅出现即位于城北的[现代城], 但由 于售价、管理费用、使用率等方面因素的影响，高安市消费者对高 层住宅尚未完全认同， 而高层住宅的销售进度也较多层住宅缓慢许 多； ■ 受到消费者购买力的影响，高安市的房价偏低，毗邻商圈的中心 城区地段的房价较高， 多层住宅的售价普遍在 900－1200 元/O之 间，非中心城区的房价大约在 700-900 元/O之间。而高层住宅的 售价在
元/O，平均价格约 1250 元。&&Z业偏好： ■ 从购房群体来看，主要的购房群体是经济收入较高的厂矿职工及 条件较好的行政事业单位员工，如矿务局、赣西监狱、水泥厂等， 其次是个体户、二次Z业的换房户，随着购房入户等政策的实施， 周边县区的客户逐渐增多；购房的目的基本上都是为了提高居住 品质，目前投资的客户比较少见； ■ 在楼盘的设计上首先考虑坐北向南，但在同等条件下，消费者一 般不会选择朝西的户型。在各个功能区的处理上，必然首先照顾 客厅、主人房、阳台朝向，以保证有较为充足的日照时间和通风 条件。&&交房标准与物管： ■ 高安市商品房普遍以清水房和毛坯房的标准交楼，提供装修房的江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 14 of 27做法目前尚未出现；小区配套设施都比较简单，物业管理大多数 由开发商成立一个物业部门进行管理，物业内容仅局限于简单的 保洁及保安工作。&&房地产住宅市场现状： ■ 高安市目前在售楼盘 项目名称 瑞嘉园 现代城 中宝苑 凤竹苑 碧乐园 家馨园 西城丽景 清华城 区域 城南 城北 城北 城北 城北 城北 城北 城南 开发规模 8 栋,总建 3 万O 1 栋,总建 4800 O 11 栋,总建 1.3 万O 2 栋,2.8 万O 10 栋,4.2 万O 4 栋,7600 O 6 栋,1.1 万O 14 栋,7.6 万O评述：目前在售楼盘计 8 个，总销售预售面积 212400 O，其中城北 6 个，销售面积 106400 O；城南 2 个，销售面积 106000 O。 ■在售楼盘销售价格与折扣 项目名称 瑞嘉园 现代城 中宝苑 住宅销售价格 898-80 868-988 价格折扣 □93 折□95 折□97 □93 折 □江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 15 of 27凤竹苑 碧乐园 家馨园 西城丽景 清华城860-998 890-998 820-930 778-968 930-1258 □93 折 □95 折 □95 折 □93 折 □98 折评述: 城南项目销售价格较城北项目平均增长 100-150 元/O左右,城 北项目除现代城为小高层建筑售价超 1000 元外,其余所有项目销售 价格均在 1000 元以下. ■在售项目房型与面积比较 项目名称 瑞嘉园 现代城 中宝苑 凤竹苑 碧乐园 家馨园 西城丽景 清华城 房型面积 两房 110 O,三房 120-140 O,四房 160 O 两房 82-101 O,三房 123-135 O 不详 两房 90-106 O,三房 108 O,四房 136-146 O 三房 107-151 O 三房 117-145 O 两房 133 O,三房 115-144 O 三房 115-138 O,四房 139 O评述: 城北项目除西城丽景项目外,其余均面积偏小,而城南项目总体 面积较城北偏大, ■ 交楼标准 高安商品房普遍以清水房和毛坯房的标准交楼， 提供装修房的做法比 较少见。一般楼盘的交楼标准：江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 16 of 27结构 外墙： 内墙： 地面： 门： 窗： 供水： 供电： 供气： 通讯： 厨卫：高层以框架结构为主，多层以砖混或以底框结构为主 一般采用面砖或涂料 一般水泥沙浆抹平，或者白粉打底 水泥沙浆抹平 一般为普通夹板门 一般为塑钢玻璃、铝合金窗 接市政供水网，分高低区加压，接入厨卫，水电表为一户一表 接市政电网,一户一表 没有 一般预留宽带数据通讯接口、电话线、有线电视接口 地面墙面水泥砂浆抹平，厨房卫生间预留各种装Z，并设Z通风管道及 给水、排水管道。厨房安装统一抽油烟道物业管理：目前物业管理行业正处于发展阶段， 楼盘一般都是选择开发商属下的 物业管理公司或物业部进行管理。 从收费标准来看，高层住宅楼盘收费标准为 0.4 元/O之间，多层住 宅楼盘收费标准为 0.1-0.2 元/O不等。 ■ 项目核心竞争对手分析： □项目基本资料: 占地面积:17000 O; 建筑面积 30000 多O, 容积率 1.7 倍;住宅总量 300 多套 □发展商: 江西聂建房地产开发有限公司 □策划公司: 惠普Z业公司 □主力户型: 130 O三房两厅一卫 □平均价格: 998 元/O (详细见附表)附表：房地产市场调查个案表（1-8）江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 17 of 27附表 1：楼盘名称 发展商 建筑单位 物业管理 代理公司 建筑类别 栋 数瑞嘉园项目市场调查表格瑞嘉园 江西聂建房地产开发公司 未定 未定 惠普Z业公司策划 多层商住楼 8栋 三房两厅一卫１３０O １３００元／O 复式 六楼 五楼 四楼 三楼 二楼 一楼 商铺 底层 ８００元／O 物管费 入伙时间 促销措施 ２００５年底 一次性９.３折分期９.５折 按揭９.７折 顶层半买半送 ８９８―１０２ ０ ８９８―１１５ ０ １０２０―１１ ５０ １０２０―１１ ５０ ９８０―１１０ ０ ９５０―１０８ ０ 所处位Z 占地面积 建筑面积 园林设计 绿化率 容积率 最高，低价 均 价 1.7 １１５０ ８９８元／O ９９８元／O ３００多套 复式 错层 五房 面 积 分 布 情 况 四房 三房 二房 一房 商铺 底层 ９―２０O １６０O １２０―１ ４０O １１０ 桥南路（原城南汽车站） 17000 多O 30000 O主力户型 车 库住宅总量价 格 差 异付款方式 开盘时间 主要客源 楼盘优势 楼盘劣势 小区配套 周边配套 仪态仪表一次性、按揭、分期 认购时间元月 9 号地块位于城南车站，历来就是人气旺地，周边配套齐全 拆迁任务大，城南车站明年才能搬迁，延长楼盘上市期限 普通绿化 二中、新朝阳批发市场等 规范 接待人姓名 邹小姐 售楼电话 ５２２１６ ６６江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 18 of 27附表 2楼盘名称 发展商 建筑单位 物业管理 代理公司 建筑类别 栋 数现代城项目市场调查表格现代城 江西亚太房地产开发公司 所处位Z 占地面积 建筑面积 亚太房地产物业管理部 深圳神洲Z业 小高层 1栋 二房二厅二卫 83.022 平方米 1100 元/平方米 40 套 复式 六楼 五楼 面 积 分 布 情 况 园林设计 绿化率 容积率 最高，低价 均 价 1580 元/平方米 1100 元/ O 1300 元/平方米 50 个 仅剩几套住房 复式 错层 五房 四房 三房 二房 一房 商铺 底层 物管费 入伙时间 促销措施 位Z较好，电梯层 价格太高有暗房 水泥地面，木质手扶楼梯日立牌电梯一楼四户 高安中学，筠阳四小，师范，中国银行，瑞雪宾馆，桥水公司 有专门的信息员上街发传单，有专人在周边项目售楼部蹲点拉客户。 不规范 接待人姓名 危经理 售楼电话 .4 元/平方米 2004 年 10 月 很大的优惠折扣空间/9.3 折 123―135 82/101 桥北路与高安大道交汇 2300 平方米 4800 平方米主力户型 车 库商铺总量 销售进度住宅总量价 格 差 异四楼 三楼 二楼 一楼 商铺 底层 7000 元起 每层加 40 1100付款方式 开盘时间 主要客源 楼盘优势 楼盘劣势 小区配套 周边配套 备 注一次性、分期、按揭 2003 年 本市居民仪态仪表江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 19 of 27附表 3楼盘名称 发展商 建筑单位 物业管理 代理公司 建筑类别 栋 数中宝苑项目市场调查表格中宝苑 高安瑞海房地产开发公司 宏鑫建筑公司 所处位Z 占地面积 建筑面积 园林设计 绿化率 多层 11 栋 三房二厅一卫 1000 元/平方米 170 套 复式 六楼 五楼 888 930 988 988 950 868 面 积 分 布 情 况 容积率 最高，低价 均 价 988 元/平方米 868 元/平方米 930 元/平方米 40 间 5000 元/O 1300 元/O 仅剩 50 套 复式 错层 五房 四房 三房 二房 一房 商铺 底层 物管费 入伙时间 本地居民 促销措施 长途车站附近，凤凰宾馆旁 2003 年 12 月 元旦可能要涨价 高安大道（凤凰宾馆旁） 2629 平方米 12623.23 平方米 高安市城乡设计院主力户型 车 库商铺总量 销售进度住宅总量价 格 差 异四楼 三楼 二楼 一楼 商铺 底层付款方式 开盘时间 主要客源 楼盘优势 楼盘劣势 小区配套 周边配套 备 注1 号楼 5 个单元 2 号楼 3 个单元 接待人姓名 售楼电话仪态仪表江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 20 of 27附表 4楼盘名称 发展商 建筑单位 物业管理 代理公司 建筑类别 栋 数 多层 2栋 凤竹苑凤竹苑项目市场调查表格所处位Z 占地面积 建筑面积 园林设计 绿化率 容积率 最高，低价 均 价 西湖路 131 号（国税局对面） 13 亩 28000 平方米（在售 8300 O） 高安园林设计所 30% 2.1 998 元/O 860 元/O 900 元/O宜春万龙房地产公司 高安凤凰建筑公司 凤竹苑物业管理公司主力户型 车 库三室二厅二卫商铺总量 110 套 复式 六楼 五楼 880 950 998 998 930 860 面 积 分 布 情 况 销售进度 已售近 60 套 复式 错层 五房 四房 三房 二房 一房 商铺 底层 物管费 入伙时间 促销措施 一期开发销售业绩、口碑好 住址较偏与农地相连，售楼部装修简单、没有专业销售人员 绿化带、智能化物业管理 消防队、国税局、农业局、凤凰商城、高安四小 凤竹苑目前在售 3、4 号楼共 9 个单元，一期所有住房全部销售完毕 不规范 接待人姓名 售楼电话 5288878 暂收 0.2 元/O 明年 136.13/146.84 108.64 90.31/106住宅总量价 格 差 异四楼 三楼 二楼 一楼 商铺 底层付款方式 开盘时间 主要客源 楼盘优势 楼盘劣势 小区配套 周边配套 备 注一次性、分期、按揭 11 月 本地居民仪态仪表江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 21 of 27附表 5楼盘名称 发展商 建筑单位 物业管理 代理公司 建筑类别 栋 数碧乐园项目调查表格碧乐园 高安市凤凰房地产开发公司 凤凰建筑公司 所处位Z 占地面积 建筑面积 园林设计 绿化率 多层 10 栋 三房两厅 119.42 O 1000 元/O 容积率 最高，低价 均 价 28% 1.9 998 元/O 890 元/O 930 元/O 60 间 不祥 复式 912 元/O 912 元/O 998 元/O 998 元/O 890 元/O 890 元/O
储藏间 500 元/O 物管费 入伙时间 本市居民 促销措施 地理位Z好、交通环境优越 户型单一、汽车站旁人员杂乱 绿化景观面积大 瑞洲商贸城、高安中学、凤凰宾馆、粮食局幼儿园 目前是城北区域开发面积较大的项目，对城南区域住宅项目有较大的冲击 规范 接待人姓名 徐主管 售楼电话 5 年 5 月 一次性付款 9.3 折 面 积 分 布 情 况 错层 五房 四房 三房 二房 一房 商铺 底层 16.21―30 107―151 O 高安大道（高安长途汽车站） 24230 O 42000 O主力户型 车 库商铺总量 销售进度住宅总量 复式 六楼 五楼 价 格 差 异 四楼 三楼 二楼 一楼 商铺 底层 付款方式 开盘时间 主要客源 楼盘优势 楼盘劣势 小区配套 周边配套 备 注一次性、按揭、分期仪态仪表江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 22 of 27附表 6楼盘名称 发展商 建筑单位 物业管理 代理公司 建筑类别 栋 数家馨园项目市场调查表格家馨园 高安房地产开发公司 所处位Z 占地面积 建筑面积 高安房地产开发公司物管科 园林设计 绿化率 多层 4栋 三房两厅一卫 1000 元/O 162 套 复式 六楼 五楼 赠送顶楼 880 900 930 930 860 820 面 积 分 布 情 况 容积率 最高，低价 均 价 30% 1.9 930 元/O 820 元/O 860 元/O 桥北路（妇幼保健所对面） 4000 O 7600 O主力户型 车 库商铺总量 销售进度 复式 错层 五房 四房 三房 二房 一房 商铺 117.3―145 已售 50% 露台住宅总量价 格 差 异四楼 三楼 二楼 一楼 商铺 底层储藏间 500 元/O 物管费 入伙时间 促销措施底层9―16 O付款方式 开盘时间 主要客源 楼盘优势 楼盘劣势 小区配套 周边配套 备 注一次性、按揭（5 年） 、分期 2004 年 9 月 9 号 本市居民及政府公务员2005 年 7 月 6 号 按揭 9.8 折一次性 9.5 折房产局的房地产开发公司增加买房者信心、业务单位客户多 项目太偏，周边全部是很破旧的民房，环境差 普通绿化 移动公司、保险公司、农业银行仪态仪表不规范接待人姓名温小姐售楼电话5292266江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 23 of 27附表 7：楼盘名称 发展商 建筑单位 物业管理 代理公司 建筑类别 栋 数西城丽景市场调查表格西城〃丽景 建业房地产开发公司 高安建筑公司 公司尚未组建 所处位Z 占地面积 建筑面积 园林设计 绿化率 多层商住楼 6栋 三房二厅二卫 131.44 O 828 元/O 近 200 套 复式 六楼 五楼 跃层 168 元/O 798 元/O 918 元/O 968 元/O 968 元/O 888 元/O 778 元/O 2668 元/O 储藏间 660 元/O 物管费 入伙时间 促销措施 周边配套较齐、价格低 施工进度慢，销售混乱，一期还没动工二期就能认购 普通绿化 瑞洲商贸广场、筠洲中学 面 积 分 布 情 况 容积率 最高，低价 均 价 28% 1.90 968 元/O 778 元/O 高安大道（原筠洲中学旁） 60970 O 11000 O主力户型 车 库888 元/O 7间 已售 50 多套 复式 错层 五房 四房 三房 二房 一房 商铺 底层 60―92 O 9―19 O 115 ― 144.89 O 133.12 O商铺总量 销售进度住宅总量价 格 差 异四楼 三楼 二楼 一楼 商铺 底层付款方式 开盘时间 主要客源 楼盘优势 楼盘劣势 小区配套 周边配套 备 注一次性、按揭、分期 2004 年 11 月 乡镇干部、教师暂定 0.1 元/O 2005 年 12 月 认购期间一次性 9.5 折仪态仪表不规范接待人姓名陈先生售楼电话江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 24 of 27附表 8：清华城项目市场调查表格楼盘名称 发展商 建筑单位 物业管理 代理公司 建筑类别 栋 数 多层商住楼 14 栋 三房二厅二卫 137.65 O 1600 元/O 600 套 复式 六楼 五楼 四楼 三楼 二楼 一楼 商铺 底层 付款方式 开盘时间 主要客源 楼盘优势 楼盘劣势 小区配套 周边配套 仪态仪表 较好 原江电厂职工和城南居民 930―1000 元/O
元/ O 980―1158 元/O 950―1000 元/O
元/ O 储藏间 960 元/O 物管费 入伙时间 促销措施 清华城 广厦房地产开发公司 高安建筑公司 公司尚未组建 所处位Z 占地面积 建筑面积 园林设计 绿化率 容积率 最高，低价 均 价 32% 1.96 1258 元/O 930 元/O 胜利路（原江西电机厂） 40970 O 76000 O主力户型 车 库1000 元/O 近 200 间 已售 200 多套 复式 错层 五房商铺总量 销售进度住宅总量价 格 差 异面 积 分 布 情 况四房 三房 二房 一房 商铺 底层139.5 O 115―138.69 O40―100 O 9―19 O一次性、按揭、分期暂定 0.1 元/O 2005 年 12 月 认购期间一次性 9.3 折锦江外滩对面、地处繁华的胜利路、比邻锦江，开发规模较大 门面价格偏高很难走动 小区内有长达 260 米的商业精品步行街 对面就是锦江外滩、邮政所、幼儿园、胜利路配套齐全 接待人姓名 吴先生 售楼电话 5219888江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 25 of 27广告投放计划分 类项目名片 胸卡 合同袋 销售手册 办 公 用 品 销售订单 置业计划书 (牛皮纸专色印刷) (可自行电脑打印)媒体投放（深圳制作）规格特种纸彩印 常规 157g大16K, A3幅面 约30P 正16K105g 双胶纸 双面彩印 正16K80g 无碳复写纸数量20盒 约5套 600个 5套广告内容与投放目的统一视觉形象,给顾客严谨规范高效的整体 印象，是比较购房时加分的首要因素单价 金50 -0.95额1000.00 ---540.00 --分栋整理尺寸面积价款等数据统一制作规范 的楼盘资料范本，是提高销售效率的利器--1500份正面为楼盘LOGO广告和置业计划表，反面可 印制购房须知等实用内容，方便客户洽询时 记录面积价格，同时也便于客户收藏此广告1.201800.001000份 一式三联 约5人 1座 5座 10000份 (第一波)规范严谨的格式文本，从法律角度完善了交 易行为，也有助于提升企业自身的良好形象 夏装、秋冬装,给顾客严谨专业的形象 形象展示全区环境、户型布局与建筑外观等 给客户以直观的感觉 简介楼盘情况并公告认购、促销信息 （总计投放四波）0.50500．00服装 全区模型 单户模型西服、西裙 2*2.5m -157g正8K, 双面彩印---00.00沙盘模型印 刷 品 广 告DM直邮 售楼海报邮政直投城区，售 楼中心活动现场及 乡镇散发0.606000.00 （24000）楼书售楼现场赠送 给准客户16K230g16P 双面彩印 印银亚膜1000册详尽介绍楼盘规模地段、配套面积、价位优 势、增值潜力、建筑品质等资料 主要针对有意向的客户6.206200.00现 场 广 告工地围墙看 板 小气球 三角彩旗 罗马旗 条幅广告工地现场全喷绘画面2.8x48m全喷绘贴墙画面，LOGO部分突出围板 有利于营造轰轰烈烈的工地气氛253360.00售楼中心内现场 售楼中心外现场 桥南路灯杆 桥南路、高湖路 乡镇驻地集市入口常规若干营造热热闹闹的销售氛围--1000．00喷绘画面 沙卡绸 丝网印制 直接装墙面 角钢支架 镀锌板牌面0.6x2m 15杆 20条 30条 约90m? 6x15m 约90m? 约75m?沿路而设，指引工地与售楼中心位置 抗衡竞争对手，将广告影响面辐射到各乡镇 和周边地区 中山路桥南路口设广告可展示形象指引方向 在竞争项目旁设广告， 亦可牵制瑞嘉园成交， 消解时间上的被动，也给客户多一种选择 桥南路、高胡路为城南乡镇居民 进城必经之地，在此设置户外广告300 200 100 40 1500.00 0.00 13500.00户 外 广 告 户外 喷绘 广告锦惠大厦墙面 二中旁二层楼顶高胡路南莲路交汇 口侧墙 售楼中心大楼侧墙高精度喷绘 直接安置墙 面 高精度写真 直接安置在 车体两侧 字幕广告 品牌广告 专题广告403000.00约120m? 约15辆 (城南每乡镇 2台) 每日 次适宜长期展示项目形象，指引方位 利用流动性车体广告 将广告影响面辐射到城南乡镇和周边地区 并进一步提升广告的影响力 多频率重复播出以强调本案 “低价位好品 质” 的优势， 在多个频道节目中滚动播出楼 盘认购、开盘等信息，重复多次播出，重点 突出 “安居乐业 理想之城”的品牌40 5000.00车身广告市区-乡镇、高安南昌等周边地区之 中巴车传 媒 广 告 促 销 活 动 与 礼 品 广 告 匙扣 雨伞 合计 手提袋 歌舞秀活动 台式年历 电视广告高安台/多频游走 高安台/品牌广告 高安台/电视专题---30000.0030秒/次 180秒/次开盘日演出 认购时现场赠送-常规规格 烫金广告两场 200本营造人声鼎沸的现场销售氛围 借助年关时节促销，增强本案的亲和力-5.000.00售楼现场赠送大3开230g 白卡纸 光膜，成型500个便于携带楼盘宣传资料和小礼品 增强本案的亲和力3.801900.00开盘时现场赠送 赠送成交客户常规,圆形 常规规格1000个 200把广告流动性强 增强本案的亲和力1.20 100.00 约合本项目总销金额0.6%(不含售楼中心装饰费用)江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 26 of 27媒介组合策略 a、媒介选择与组合策略 ①电视广告与印刷广告相结合 电视广告是广大市民最常接触的大众传媒，也是比较喜爱的房产 广告类型之一，由于其兼具声色音画的特点，所以影响面广、感染力 强。特别是认购和开盘时间选择在春节前后，很多人多待闲在家，有 更多的时间过把电视瘾，所以其广告效果会有大幅提升。印刷品广告 与电视广告相比又具有成本低廉、内容详实、易长期保存的特点，且 彩色印刷、版面精美,与报纸广告相比，版面更大、效果更好，单位 成本更低。印刷品广告采取（DM）直投方式，直接派人在活动现场、 集市入口派发，或与市邮政投递局联系，与报纸一起夹投，传播渠道 一致，又正好弥补了报纸广告成本太高、版面有限、效果单调、印制 粗糟的不足。 电视广告的制作品质是影响其投放效果的关键，可采用字幕多频 游走、 品牌广告、 电视专题等多种手法， 全方位展示企业和项目形象， 在尚未拆迁开工的前提下， 便于市民直观而感性地全面体会本案的规 模地段、规划户型、增值潜力和建筑品质，将大大加强电视广告的影 响力和感染力，直接提交来访来电量。 ②售楼现场广告与工地现场广告相结合 在工地现场， 以喷绘制作的广告围墙看板为主， 配合彩旗罗马旗， 营造热闹的开工气氛。客户由工地到售楼现场，在售楼中心内又可通 过挂旗、展板、模型等，详实了解本案的具体情况，通过身临其境的江西高安市房地产住宅市场调查报告Page 27 of 27现场感染，进一步促使客户尽快下定。 ③户外广告与流动车体广告相结合 在市区和各乡镇投放大量的户外广告（喷绘广告看板、罗马旗、 条幅等），既可在短期间内营造轰轰烈烈的声势，又可借助一年的广 告期，长久发挥广告效力。 车体广告主要以开往城南各乡镇及周边县市的中巴车为主，流动 性的广告载体正好弥补户外广告静止不动的特点， 将广告影响带到城 南沿途各地。 ④赠品广告与促销活动相结合。 制作多款价格低廉、制作精美的赠品，在春节期间广为散发，有 助于聚集人气和吉庆气氛， 增强本案的亲和力， 树立良好的楼盘形象。 结合高安的本土文化背景，在开盘、节假日，赶集日等人潮密集 的时间，开展形式多样的促销宣传活动，文娱搭台，促销唱戏，一方 面歌舞表演吸引更多的人潮，另一方面发资料赠礼品，开展楼盘促销 活动，寓“销”于乐，将本案的知识和影响深入到市区和各乡镇市民 中去。b、户外广告引导路线：
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