不算买地，一平方米楼房（毛坯）建筑成本多少钱？
就以一线城市、25层楼高为例吧
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说明：不同的项目成本会有很大的差距，因此没有办法说出成本一定是哪个水平。本文也不是举出所有住宅的成本数字，只是根据一个实例来说明房地产开发成本的组成部分以及所占大致比重，普及一下房地产开发成本的概念。另外主要说明了为什么施工成本要远超2000这个数字。受专业和能力的限制，数字不一定百分百科学、准确，如有错误，欢迎指正。======================================================================本帖中的回答大多是基于施工方面的建安成本，从房地产开发全成本的角度来看都有一定的片面性。另外，即便只讨论建安成本，很多答案也没说全，因为很多人认为建安成本就是主体成本或者总包的承包价。实际上，即便是一个项目的总包，承包的范围也不是建安的全部（比如说某些必须由城市配套部门来实施的基础设施，如供水、供电）。更何况总包承包的范围都只是开发成本的一小块。这样就不奇怪为什么很多人概念中成本只有甚至只有1200这个数量级（我还见过造房子只要600块钱一平的），但是说这些数字的人都不知道什么是真正的开发成本。为什么说很多人都是片面的，因为你们只看到了建造成本，而且仅仅是部分的建安成本。所以，在给出成本的具体数字之前，我觉得有必要先跟大家说一下，同一个住宅小区，从施工单位眼中看到的建安成本和从开发商眼中看到的开发成本到底有什么区别，了解了这些后你才能明白开发商的真正成本。这两者区别的主要原因在于，不是所有建造的东西都是可以出售，但是建造都必须花成本，因此不可售部分的成本应折算到可售部分去。比如说地下室，建造这些都要成本，但是地下室不能出售（至少大多不能出售，即使出售也不能卖出好价钱，关于地下室价格可以看我有关车位成本的帖子），这些不能出售部分的成本都需要折算到住宅面积中去，这些成本是搞施工出身的人经常忽略的。经常我跟搞施工的人说住宅建造成本要超过2500，他们都惊呆了，我还告诉他们，不节省着点，2500完全打不住。更不用说很多分项工程不在总包范围内（比如地基处理），甚至还有很多费用和建设是无关的，但是又必须支付的（比如前期各种奇怪的评审：交通组织评审等等，不审不给办证）。（啰嗦一句，一个项目，施工方会说我们接了一个20万平的建设工程，但是开发商的销售会说我们开发了一个15w平的住宅小区，这中间的5w平差异就是这些不可售的部分）。还有绿化、道路、居委会用房、物业管理用房等等一系列配套工程，这些成本都需要折算到住宅成本中去。所以只从造价师的角度来看开发，会在在成本上会犯一个大错。讲完概念，下面言归正传。虽说扣除土地成本，不过成本还是要从土地开始说起，就像你想知道面包的成本就得从买面粉开始算起。以我们公司在上海的一个项目为例，有些特殊性（主要是地价比较便宜），但是你可以看出成本的组成土地拍完后，可以折算出楼面地价，很早以前的地，1300略微不到。土地款不是全部，交完拍卖的钱后就要交契税，5%，这样土地成本大约1350左右。接下来是配套费，我们当时配套费是320，按住宅面积算，现在已经涨到430了。然后是水、供电、电视、电话、燃气、网络各项小配套费，按建筑面积来算，这几项加起来大概400块钱，但是由于是按照建筑面积来算的，所以折算到可销售的住宅面积，大概要乘于1.3，相当于每平销售面积大约520块钱。上面这些都逃不掉的费用，小计一下，共2190元。接下来是建安成本，楼上说了很多了，我不展开，只把项目大概情况说一下并估算个数值。项目有18万地上面积，6万地下面积，地上按照1500一平，地下按照2000元一平，这是保守估算成本，实际只高不低，折算到可售面积约为2150。这还不包括很多分包的项目：桩基、铝合金、外保温、外墙涂料、栏杆、室外景观、电梯、室外道路及管线。其中我能收集到的部分数据，如果按照可售面积分摊的话，铝合金大约200，外保温60、涂料50、室外景观200、电梯摊下来大约80元一平，道路、栏杆数据不祥，按50每平来估算吧，这样加起来，总的建安费大约是2840。这里还没有算上每户一个的电表、水表、燃气表，还有电视机顶盒等费用，因为有可能转嫁业主，所以没算在里面。（关于建安成本，我想在这里补充一条，很多人说建安成本在1500左右是有道理的，在总承包的眼里，建安成本确实是1500左右，但是在开发商的眼里，建安成本要比这个高的多，像我上面说的就要2840。这不是虚报成本，而是帐怎么算的问题。这就是前面强调的从造价师的角度来看开发成本是不正确的，这也是很多回答这个问题的知友一个认识上的误区。无论一个小区再怎么简陋，只要不是农民家自己给自己盖的房子，总有公共设施存在，这些公共设施不可销售，确同样需要资金投入，所以开发商算账的时候，需要把这部分投入折算到可销售的部分里。作为小业主，当你买房后，你同时也享受了小区的道路、景观、车库、活动场所等，这些理所应当需要把造价也算在了你的房价里。也许有人不能接受这种成本的计算方法，认为自己没有这部分的产权，不应承担这部分成本，其实你可以想想，当你买花生的时候，不管这个花生带不带壳，卖给你的人都已经把花生壳的钱算在里面了，不可能因为你买的花生没壳就会便宜点）这里还没有计算各种多如牛毛的费用，我把我还记得的几个列举下吧：建筑设计费，按建筑面积60元一平；景观设计费，按室外面积30元一平；垃圾清运7元一平、审图费，2元一平；监理费，12元一平；造价咨询费，大约10块钱一平。其他不按面积来的，总价在几十万到一两百万之间的小项目不知道有多少个，比如说交通组织评审费花了30万，整个小区交通标识、楼宇标识、开设路口时绿地补偿费、前期物业管理费等等，折算到住宅面积里，大约120元。到这里小计一次的话，成本已经5150元。除了这些项目上的成本，还有公司经营的成本。这也是很多人所忽略的。首先是招待费，按100元每平吧，不算多，大家都懂的东西，不多说了。营销费用，用于销售公司的提成和广告费用，我们公司的比例一般控制在售价的3%，按照最后11000的均价，大约330每平。税金，营业税5.5%，这就565了，增值税，最后估算下来1000元还要出头。财务成本，必须的，没有开发商不贷款的，而且贷款是利率上浮50%的都有，我们当时上浮了20%（公司内酒桌上的数据，不是百分之百准确，但是不会差到哪里去），这个我给不出准确的数据，但是500元一平是肯定有的，因为开发周期共四年，据说实际可能有1000，就按照500块一平来算吧。我们的工资，在这里都体现不出来，不列也无所谓了。小计下经营成本，共2500基本上到这里，大的成本都出来了。建设加经营，总成本在7500左右，这是个保守的数字，和我在公司里了解的基本情况也差不多，实际成本应该比这个还上浮一点。土地是2009年初最低谷的时候拿的，如果不是当时地价特别便宜，这个项目基本上只能保本微利。也许你觉得上面有些成本不是你买房的小业主该承担的，但事实是开发商开发一个项目，这些费用是逃不了的，如果最后没办法转嫁到小业主身上，那开发商还不如直接去做慈善。最后回答下楼主，扣掉土地款，我经历的这个项目一平方米毛胚的成本，6200元。这还是因为房价不高，走低成本路线,所以这个数字看起来不太高，现在你可以看到和施工单位的观点之间的差距了吧，这个数字远远不止1500，而且成本的数量级和高不高层、含钢量什么的技术细节完全没关系。（以上数据有些是日常闲聊的时候收集的，不一定百分百准确，半夜三更，也有可能个别地方估算错误，但总得数据7500肯定还是保守的）如果从更加广义的角度，把开发商的风险计提计入成本，那还远远不止这个数======================================================================忘了算两个比较大的配套成本了，项目在上海，按照当地规定，需要建造总建筑面积0.2%的物业管理用房，总共大约500多平方，另外配置了2000平的社区用房。这些占了整个项目建筑面积大约1%，按照可售面积来算，大约占了1.3%。即便不摊任何其他费用，地价加上建安费用，这些建造成本也接近5000了（土地成本、建造成本，各种费用），他们的成本需要用其他房屋的利润来弥补，按照土地出让时静态房价来分析，大约需要2%~4%左右的可售面积的利润来弥补这块，也就是可售部分的成本上升2%~4%。还有土地出让合同里规定，建造不小于可售面积5%的经济适用房，按照小区同类物业价格60%，由政府回购。虽然最终回购的时候是保本的（刚好保本），但是按照拍卖土地时的行情，这个价格绝对是亏损的，5%的经适房亏损部分，需要额外用10%~15%的其他部分的利润来补充。综合以上两点，有大约12%到19%左右的隐形成本在内（最终应为房价上涨，这个数字大约在7%至10%左右）。把这部分上涨的算进去，成本应该要超过8000了。
算建筑成本完全没有意义，没法算！！建安成本绝对是房地产成本里面的小头，这个没啥好说的的，最大的成本是税收，然后是土地公建和住宅完全不一样，说说住宅吧较为权威的机构RLB上公布的价格是北京高端住宅2012年建安成本约7,000到8,000元/平米，有兴趣可以自己查。。。我觉得偏高，实际约70到80%吧，为啥说没法算呢？首先是财务成本没法算，你说你管银行贷款的10%的利率多少分摊到建安成本上呢？如果不能银行贷款，民间贷款利率快20%了，这个又怎么分摊呢？再者是税收成本，有一个税收叫土地增值税，算法是分区间的，计算方式是售价减去建安成本再减去土地成本，有时候提高建安成本，反而会因为降一个区间而提升利润，不拿单个项目，建安成本只能瞎猜设计费吧，这个是整个小区的，一般建筑密度在40到50%，其他包括路面，绿化等等其他成本，这部分要不要分摊在住宅的建安成本里面？建安成本，现在住宅按住建筑面积收费，但是不计算容积率的部分呢，小区内的道路，绿化，各种市政管线呢？这些如何计算？人力成本，这个和公司项目都有关系，一般一个住宅项目甲方项目团队，5到8个人吧，北京的话，工资差不多1万，算上社保和其他成本，平均一个人大约3万吧不可预计费，这个，你懂得，是吧。北京这方面的费用更高，指不定哪天就开啥会，弄啥事，然后就要停工。。。停工了，银行利息是要付的，工人工资是要付的，有时候为了能赶上某些时段（北方冬天有些冷，有些施工没法做）还要支付额外的加班费，这些一般能占建安成本的5%到10%吧再说说公建，写字楼，商业啥的举个例子吧，北京某项目，建筑面积40万左右，有2个40的写字楼，1个4层购物中心，建安成本平均下来9,000的样子，这个平均就把所有花在建筑上面的成本，均摊到可租赁或可出售的面积中去了，没有计算财务成本开发商之前还是利润比较大的，现在利润一般，比一般制造业好，但也好不到那里去。。。行业平均利润差不多8%到12%吧，至于钱去哪里了，我才疏学浅，不知道，各位自己想吧。。。换句话说，把开发商的利润降到一般制造业3%到5%的利润，北京4万的房子，也就降个2,000到3,000吧
隔行如隔山啊，难道没有知道地下建安对成本影响很大很大？我是做土地拓展的，我只回答你问的高层建安成本在北京是3000毛坯，二三线在2300，我说的是地上建安，地下建安你可以加600到800
泻药。说实话，如果单纯只写一个价格，会激起一定的社会矛盾，会把之前不了解的大众眼中的开发商推向万劫不复。可以交付的毛坯房的成本，不同项目的价格差异可以是十倍级的。先声明，我这个十倍是理论上有可能，我短短的职业生涯没遇到过。（那我还说个P啊，但其实这个里面学问最大）其中可以拿出来概括的、大家差不多的部分，有个专有名词叫“建安成本”，以下摘自百度百科：定义 建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。 详细介绍 建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。 而在国内，这个数字是颠倒的。以为例，根据有关报道，建安成本费用占期房预售成交均价的10.66％－28.77％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71％，而一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48％，也就是说，老百姓购房款的30％多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。 2008年，随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据， 2005年，普通的建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米升至1524.1元。2008年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，三年多来，上涨幅度达35％。住宅基本是剪力墙结构或者框架剪力墙结构，在这个结构体系下，我自己在工地上问来的数字在2012年是2000块人民币以内，这个和项目在五线城市还是二线城市的关系不大，因为人工和材料成本差不多。一线城市会略微高一点，但也差不多。特别偏远的，地势异常的（高海拔、不通公路)不在讨论范围内。那么差十倍的造价是差在哪里？外墙的材料（包括里面的保温材料或者保温饰面一体化材料）。常见的最外面的一道工艺，1.刷涂料的2.喷涂料的（这种涂料往往有花纹有质感）3.贴面砖的4.挂陶土板/石材/铝板的5.挂幕墙的6.挂特殊装饰材料的（比如：U玻、异形装饰）等等再说点相关的、我知道的部分：一个工地一线建筑工人的工资大致在150-300一天，每天工作大约是12个小时。有的学徒小工可能会有100块一天左右；有手艺的工钱就会比较高（比如贴面砖，因为这个不好算工作量，都是按多少平方多少工钱这样来算，大致在300甚至还要往上的价格）。设备的租赁费用总数也蛮多的，举个我知道的，脚手架租赁费用曾经问过一个工地，在某二线末流城市，1块钱1吨1天。最后客观的补充一句，以上这些只是房地产开发诸多成本中占比不高的一部分，还有很多不是可以通过管理水平的提升或施工工艺的改进而缩减的开支。END
南京刨除地价之内的，一般南京江宁这块
基本上赞同@吴吉人的，他说的真的很细了。应该是真正的有发言权的，我就画蛇添足归类一下。如果只是刨除土地成本，粗略的算一平米毛坯成本的话，包括四大类：一：前期费用，其中包括建筑工程设计费、建筑工程规划设计费、配套费、审图费、红蓝线、天然气设计，入户、勘察费等等一系列费用；二：基础设施，包括管网、绿化道路、自来水管线、电力设计、集中供暖等；三：建安成本，这个上面很多人说了，就不详细了。四：期间费用，这个主要包括管理费用、销售费用、财务费用。当然各地要求不一样，前期费用可能变化比较大需要缴纳的种类也不一定完全和上面列的一致，同时前期费用缴也与企业与政府的关系有关，也会有免除情况。然后呢，至于题主想要的具体数字，就我了解情况而言，抛开土地成本，排除其他莫名其妙的费用，在三千多吧。当然这只是很简化的算的结果，其实只有点点参考价值，因为真正的成本还有很多意外情况和支出。详细看吴吉人的回答。以上均未计算税费，既然题主不计地价，那税费也应该排除，应该是希望单纯看看造价吧。再者税费计算也比较简单。再啰嗦一句，其实这种东西如果真有兴趣知道何必在知乎问呢，在百度搜索个成本核算表，清清楚楚，还可以根据自己在城市的收费标准，比较有参考性。
我说个具体数据，如果不是特别高级的，一般不超过2000块一平方米，多在左右
做过高层豪宅 带简单装修 2300
我现在在东北我们这里高层住宅，售价是5000左右，按照你的计算，开发商要赔钱了？
是毛胚房？还是。。。
分地区 分时间 大城市贵些 距离材料产地进的地方便宜些 还受钢材 混凝土 各种主材的价格浮动影响
一般工程都是外包的，按照最近的外包成本初步核算，大部分中低端楼盘的单平售价都可以控制在2000以内。
农民自己建房6 7层的1000块一个平方就可以包工包料了在广州
商品房那些2000来块肯定搞掂30层来说
我买的一套小高层售价每平6000建安成本（包括水暖电）是每平970，三年前的招标书上是这样写的没有包括门窗，电梯，消防，外立面
施工单位从业人员，我们在山东临沂接的活，22万多平方，毛坯房，总价三个亿左右，如果一线城市，文明施工费高，就这样吧！甲方的话，还有设计费，勘探费，监理费，要高点，这边房价，4300吧！对了，还有甲方自己管理产生的费用，员工工资等等！
作为一个银行酱油男，说下自己平时去采访客户得到的数据吧。不含地价底层成本如果是农民自建房可以控制在600～800，高层的成本房开做的话会在每平方。我们这个五线城市土地出让价格大约在200万每亩，房价均价是2700每平方，房开扣除各种开发成本（含灰色成本）后利润率高于25%。话说前段时间请的装修师傅告诉我他一个月约8000的收入，基本不负债住在300平的自建房，我心里好失落成都二手房交易税费计算,我想买一套二手房，未满五年，43万，我承担一切费用，请问我需要交多少税！_百度知道
成都二手房交易税费计算,我想买一套二手房，未满五年，43万，我承担一切费用，请问我需要交多少税！
是第一套房子，算下多少钱！怎么计算的!
急！ 急！急！ 急！急！ 急！
提问者采纳
　　税费参考如下：　　查档20元　　公证费成交价*0.3%　　营业税：成交价*5.6%　　1、普通住宅满5年（含5年）免征。　　2、普通住宅未满5年，全额征收。　　3、非普通住宅满5年，差额征收。　　4、非普通住宅未满5年，全征　　个人所得税：成交价*1%　　1、普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。　　2、非住宅（无年限制）按成交价的1%征收。　　3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。　　4、直系赠与，看老证，满5年免征。　　契税： 1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。　　2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。　　3、成交价*3%，（144平米以上含144平米）　　土地收益金：
成交价*0.5%，房改房征收。　　土地增值税： 1、成交价*1%，住宅免征。　　2、非住宅，全征（无年限制）、 “增值额”*30%征收。　　印花税：成交价*0.05%　　1、住宅类，暂免。　　2、赠与，非住宅，征收（双方各0.05%）。　　转让手续费： 1、面积*2.5元/平方米，已购公房（房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房）。　　2、面积*6元/平方米，商品房。　　3、面积*8元/平方米，别墅及非住宅。　　产权转移登记费：　　1、80元/本，住宅及配套车库　　2、550元/本，非住宅及不配套车库。　　3、10元/本，共有权证。　　贴花税：5元/件。　　比如房价40万剩5.6%=22400.00元这样计算。
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是私产房么？我前不久刚刚买了一套二手房，在河西区，价钱也是40万左右。手续费是以下几个方面：
一、房管局收费：
首先说明的是，房管局所收的所有费用的基数都不是你们合同上签约的房款，房子卖多少钱他不管，但是交费用是要按照他们评估出来的一个“纳税依据”来交的，也就是，假如你要买的这个房子40万，你们合同也签的40万，但房管局给你评的是50万，你们所有的税费都要以50万做基数来交。这样好像是为了避免恶意避税，但是为此我们要多交不少钱。。。
1.契税：房管局给的纳税依据除以面积，如果每平米价钱高于该区指导价格，则为纳税依据*3%；如果每平米价钱低于该区指导价格，则为纳税依据*1.5%。
2.土地出让金：纳税依据*1%。（注：有些老房子房本上没有土地信息，这样就不用交土地出让金了，不影...
一般二手房交易需要交纳的税费：一、 买房人应缴纳税费：1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）2、 印花税：房款的0.05% 3、 交易费：3元/平方米4、 测绘费：1.36元/平方米 5、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。二、 卖房人应缴纳税费： 1、 印花税：房款的0.05% 2、 交易费：3元/平方米3、 营业税：全额的5.5%(房产证未满5年的) 4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
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出门在外也不愁我想买一个有房产证的车库，33万元，有谁告诉我，税费大约是多少呢？越具体越好，谢谢_百度知道
我想买一个有房产证的车库，33万元，有谁告诉我，税费大约是多少呢？越具体越好，谢谢
契税发票过五年了，大家也可以告诉我交哪些税，我自己算算！
提问者采纳
购房需交纳的第一组税费是契税、印花税、交易手续费、权属登记费。契税金额是房价的1.5%，一般情况下是在交易签证时交一半，入住后拿房产证时交另一半印花税金额为房价的0.05%，在交易签证时交纳交易手续费一般是每平方米2.5元，也在交易签证时交纳权属登记费100元到200元之间
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非普住宅 百分之7.4的税 加上 契税票的价格-最低指导价x0.3 的土地转让金税或多或少
不过是能够掌握的。找一中介好做一点
自己做的话 得有关系而且麻烦着呢！
????非凡花园里面有个车库
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出门在外也不愁武汉最新商品房办证及二手房过户税费详解 十种情况可减免
来源：亿房网 余纯 编辑 日 07:00
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最后我们来看看哪些情况下办证或者买卖时税费可以减免。
契税5种情况可减免
1、普宅首套房可享首套房契税优惠
个人首次购买普通住房的契税为1.5%，而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率为1%，二套房或者是非普宅才需缴纳契税3%，而别墅和非住宅，含商铺、写字楼宇、车库类按4%征收。
注意：两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
2、拆迁户可享契税减免优惠
契税抵减优惠针对于拆迁户，对被拆迁人因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。所以拆迁户申报减免契税，凡减免税证明资料齐全、规范的，可实行征收窗口审核、即时办理。
这两种情况可以进行契税减免，那么还有一些情况是可以直接免去契税的，例如：
3、离婚分割也就是产析可免契税
夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。
4、夫妻间房产更名时，契税也是减免的。
夫妻之间的房屋、土地权属&加名&、&减名&、&换名&或变更共有份额的，均享受免征契税优惠。
5、法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
上述三项中除了不需缴纳契税，还免征个税、营业税及附加，那还有什么情况下可以减免个税和营业税呢?
个税减免要求高
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税;对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
交易时，对不能提供房屋原值的，卖家可按总价的1%缴纳个税;对能提供房屋原值的，卖家按房屋&买进卖出&总价差额的20%来缴纳个税。
房产证或者契税发票满五年减免营业税
除了看房产证是否满5年外，还有查看契税完税时间也是缴纳营业税的时间依据。所以购房者在购买房屋后，还需保存好房屋缴费的一切凭证都有助于证明证满五年，特别是其中的契税完税证。
根据财政部、国税总局发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;非普宅征收差额营业税;而如果个人将购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税;武汉营业税及附加的税率为5.8%。
注意：直系亲属间赠与是免征营业税和个税的。
土地增值税个人出让住宅免征
目前，个人转让商铺、写字楼等非住宅产品，需要缴纳营业税、个税、土地增值税、印花税等税种。另外，按现行税法规定，个人转让住房暂免征收土地增值税。
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【编者按】&商品房的办证税费是多少?&、&二手房的交易税费是多少?&是购房网友最关心的问题之一;其实这些费用不外乎契税、个税、营业税及附加、维修基金、手续费等。武汉房产办证和过户税费是否发生了变化呢?从武汉限购令执行开始到现在，武汉购房的税费政策其实并没有发生明显的变化，主要是豪宅标准变化、维修基金交付时间提前，土地增值税缴纳方式和标准发生变化，同时明确了经济适用房交易的税费标准;而外地部分城市已经开始全面执行个税差额20%和房产税等在武汉并没有执行。因此小编为您整理了武汉市2014年最新最全的购房税费;同时列举税费减免的十种情况。
由于税费计算时，都是需要根据普宅和非普宅来区分，先来看看目前武汉执行的普宅标准。
日后新的普通住房标准：
&140平方米
总价&140万元
&140平方米
总价&90万元
三个条件需同时满足。
2011年12月1日之前旧的普通住房标准：
&140平方米
单价&7000元/m2
且总价&100万元
&140平方米
单价&5700元/m2
且总价&80万元
三个条件需同时满足。
只要上述一个条件没有满足，就属于非普宅;日之后非普宅的标准调高了，去掉了单价的限制，中心城区房屋总价从100万元提高到140万元，远城区从80万提高至90万元。所以豪宅标准出台后，最大的大优惠者是那些买卖单价高于7000元，或者总价在100万至140万，面积小于140m2房屋的置业者。
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商品房办证税费情况
一、契税是商品房办证中税费最高的，具体情况如下：
普通住宅且&90m2
普通住宅且&90m2
非普通住宅
别墅类或单价&5500元/平方米会或总价&70万元住房：4%;
单价&5500元/平方米住房：2%
别墅类或单价&4000元/平方米住房：4%;
单价&4000元/平方米住房：2%
二、维修基金：日之后楼盘取得预售的,业主在收房前交存首期维修资金，并在账户余额不足30%时，续存维修资金;日以前取得预售的，购房人仍按原来的时点和方式交存(办证时交付)。
具体缴费的标准：
砖混结构住宅&&49元/平方米(个人)、10元/平方米(开发商);
无电梯框架结构住宅&&55元/平方米(个人)，12元/平方米(开发商);
有电梯14层以下(含14层)框架结构住宅61元/平方米(个人)，25元/平方米(开发商);
有电梯15层以上(含15层)框架结构住宅73元/平方米(个人)，30元/平方米(开发商)。
以前：住宅维修基金2%，非住宅维修基金1%。
三 、其他相关税费：
交易手续费
房屋登记费
证照印花税
3元/平方米
建筑面积&1.36
11元/平方米
注意：经批准设立的房屋交易机构对限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房的转让手续费应在计价规定标准的基础上减半收取，即：新建住房每平方米1.5元;存量住房每平方米3元。
案例：王小姐2013年4月在东西湖区买了一套商品房，容积率3.0，面积100m2，价格80万，楼层8/11，由于第一次买房，不清楚具体的费用，所以咨询我们，办理两证大概需要多少钱?
应缴税费金额如下：(单位：元)(此计算结果仅供参考，请以实际业务办理的结果为准)
6100（交房前交付）
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相信大家对于商品房如何计算税费有了一定的了解，那么再接着来谈谈二手房过户的税费问题。
一、营业税及附加和契税是二手房税费中的比重最大的：
营业税及附加
超过5年(含5年)
首套1%；二套3%
首套1.5%；二套3%
非普通住房
二、个人所得税(住宅)，分为两种方式：
①查账征收计算方法为：评估价格-房产原值-税金-合理费用)&20%
②核定征收计算方法为：评估价格&1%;
转让个人自用5年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税。出售自有住房并在1年内重新购房者，不再享受个税减免优惠。
三、土地增值税：
单位房产和个人非住宅缴纳增值税有查账征收和核定征收两种方式。其中，查账征收需要纳税人提供原始的房屋成交价款、契税等各种凭证，用于计算房屋的增值额和扣除标准金额，根据不同的使用税率来计算应征税额;而对于不能提供相应原始凭证的纳税人，则采取核定征收，直接用该套房屋的计税价格乘以适用的核定征收税率即可算出应缴税款。
武汉市现行土地增值税预征率为：
&四、其他税费：
交易手续费
房屋登记费
交易印花税
证照印花税
土地登记费
建筑面积&1.36
首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收；如果请了中介，还需要交中介费：正常交易价格的2%。
那么我们也结合一个实际的案例，让大家了解，如何计算。
案例2：张先生2004年6月在武昌区购买了一套房产，面积大概100m2，并于当年办理了两证，现在想转卖这套房产，大概90万，不是家庭唯一住房，想问一下过户费用大概是多少？
很多网友都是这样提问的，其实这样的提法是不能帮你算出具体的费用的。计算二手房过户费用需要用到评估值和原合同价。那我们在这里就假设一些条件，原合同价也就是当初购买新房时的金额，大概60万，现在评估值80万。最后还需要了解买家是首套房还是二套房，假设是首套房，知道了这三个，我们就可以计算了。
应缴税费金额如下：（单位：元）（此计算结果仅供参考，请以实际业务办理的结果为准）
维修基金及附加
满5年普宅免征
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二手房交易时，还有一种比较特殊的房产，即经济适用房，交易时和普通二手房不一样，税费将多增收土地收益金；或者是土地出让金。
经济适用房交易需交土地收益金或出让金
土地收益金：使用类型为划拨的需要收取相应的土地收益金;土地收益金：按地段等级收费标准&土地分摊面积;具体土地等级划分需参照《武汉市市区综合定级级别查询》。目前武汉市区土地等级分九级，一级最高，为不到200元，四五级在100元以下;土地分摊面积一般100平方米的房子只分摊几个平方米，一般只有几百元。
如果选择变更土地性质也是可以的;愿意将&划拨用地&变更为&出让土地&的，按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金，土地使用权变更为&出让&，但费用较高。
注意：《规定》出台之后即2012年7月后下达建设计划的新经适房，购买后再次上市，就要严格按照差价的七成缴纳土地出让金，土地使用权必须变更为&出让&;也就是根据二手房的评估值减去购买价，再乘以70%，费用较高，就动辄数十万。
交易时选择第一种方法交土地收益金，而不用第二种方法将划拨用地变更为出让土地，可以多赚数十万;同时如果选择第一种方式，在居住、买卖上也无区别，上市 进入二级市场后，即便以后再买卖，也可以正常交易;也并不影响该套房屋的使用功能;最大的区别就是如果以后房屋拆迁，其拆迁款会少些。
其他税费参考普通二手房交易，但是需要注意营业税是否缴纳是重点;由于经适房是合同满5年即可交易，而营业税的缴纳的标准是以办理房产证的时间或是缴纳契税的时间为准，所以即使合同满了5年，房产证没有满5年仍然需要缴纳全额的营业税&&5.8%;如果合同和房产证都满5年，那么就可以免征。
非住宅交易税费高
如果是商铺或者写字楼，办证时其实主要是契税的差别，契税一律为4%;而二手商铺或写字楼交易的话，区别则较大。
土地增值税
房屋登记费
交易手续费
交易印花税
土地证登记费
3%或差额20%
差额20%个税武汉未普及 房产税未征收
目前二手房交易个人所得税征收有两种标准，能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收;未能提供房源原值的，统一按照出售总价的1%征收。只有二手房交易满五年，且是唯一住房的才能免征个税。
2013年3月出炉的房地产调控&国五条&实施细则中，出售自有住房按转让所得20%(即差额的)计征个税的细则引起了各方的关注;随后，各个地区都不断制定相关的政策，地方国五条陆续出台，但是最终落地严格执行个税差额20%的只有少数个别地区，例如北京，目前武汉并未执行。
除了差额20%个税外，房产税的问题也是关注比较大的。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。我国现行房产税中，征收范围限于城镇的经营性房屋。 2010年以来，房产税一直是业内外热议的焦点，但目前仅有上海重庆等地开始征收此费用，虽然国家一直在扩大房产税改革试点范围，但是武汉并没有执行，也没有征收。
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最后我们来看看哪些情况下办证或者买卖时税费可以减免。
契税5种情况可减免
1、普宅首套房可享首套房契税优惠
个人首次购买普通住房的契税为1.5%，而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率为1%，二套房或者是非普宅才需缴纳契税3%，而别墅和非住宅，含商铺、写字楼宇、车库类按4%征收。
注意：两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
2、拆迁户可享契税减免优惠
契税抵减优惠针对于拆迁户，对被拆迁人因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。所以拆迁户申报减免契税，凡减免税证明资料齐全、规范的，可实行征收窗口审核、即时办理。
这两种情况可以进行契税减免，那么还有一些情况是可以直接免去契税的，例如：
3、离婚分割也就是产析可免契税
夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。
4、夫妻间房产更名时，契税也是减免的。
夫妻之间的房屋、土地权属&加名&、&减名&、&换名&或变更共有份额的，均享受免征契税优惠。
5、法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
上述三项中除了不需缴纳契税，还免征个税、营业税及附加，那还有什么情况下可以减免个税和营业税呢?
个税减免要求高
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税;对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
交易时，对不能提供房屋原值的，卖家可按总价的1%缴纳个税;对能提供房屋原值的，卖家按房屋&买进卖出&总价差额的20%来缴纳个税。
房产证或者契税发票满五年减免营业税
除了看房产证是否满5年外，还有查看契税完税时间也是缴纳营业税的时间依据。所以购房者在购买房屋后，还需保存好房屋缴费的一切凭证都有助于证明证满五年，特别是其中的契税完税证。
根据财政部、国税总局发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;非普宅征收差额营业税;而如果个人将购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税;武汉营业税及附加的税率为5.8%。
注意：直系亲属间赠与是免征营业税和个税的。
土地增值税个人出让住宅免征
目前，个人转让商铺、写字楼等非住宅产品，需要缴纳营业税、个税、土地增值税、印花税等税种。另外，按现行税法规定，个人转让住房暂免征收土地增值税。
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[责任编辑：鄢锋]
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