后青奥供应量适度增加 个别区域9月或迎新一轮降价潮
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主持人：明天青奥会闭幕，我们楼市也是进入新的篇章，金九银十马上要来了。我们统计了金九银十，大概已有万套新房源要上市。就大概这样一个背景，包括很多热盘、纯新盘，也都会上市。传统的销售旺季，是否会成为楼市的加速器，这个话题。相关房地产信息：
现在业内也有很多人讨论，就是在我们的青奥会之后，可能会有一些楼市的变化。比如说我们的政策，可能限购方面，是不是会有一些松绑，限贷方面等等，这个都会使我们的楼市产生变化，会走向何方。
目前，后青奥的一些片区，值得我们关注，等等这些问题都是非常值得关注的。
首先，我们先讲一下目前南京楼市的库存量。今天早上我看是47900多，反正是接近48000套了，这样一个水准。目前，开发商优惠很多，什么火山啦，什么地震啦，很多最低优惠。
房价总体，相对而言平稳一点了，现在。如果就周期而言的话，我们目前楼市大概处于什么样的阶段，历史上，那个48000库存量，我们历史上也达到过的，我记得好像是2左右，48000属于什么样的一个水平。
今年的南京楼市，现在快到9月份了，前八个月，目前运行的整体特点，就是目前楼市整体情况。首先我们请胡老师给我们介绍一下，目前南京楼市运行到现在整体的一些特点。
胡小武：大家都是老朋友，我就抛砖引玉，提纲挈领地谈一下吧。
如果从8月份作为一个时间节点来观察今年的南京楼市的话，我觉得有两个关键词，第一个是温和调整。温和调整应该是今年过完年到现在比较典型的特征，就像刚才提到的，各大房企促销力度比往年都要形式多样，创意百出。围绕这样一个调整期，大家确实做了不少工作。这一点也是符合当前接近两个季度，这样的一个市场的发展认知。
第二个特点，我觉得应该是在蓄势待发。为什么这样说，因为对政策面的期待和调整，也是不断地累积信心，在开发商角度来说。第二，在市场需求层面，也可能在不断地观望和等待最好的时机。所以，双方都在蓄势待发，都在期待最好的，符合自身的节点的到来。
所以，我想两个关键词，温和调整和蓄势待发。从蓄势待发这样的角度理解，青奥会结束，对后青奥会一种更明确的时间节点上的期待，应该也是呈现出两大主要特征。一大因为8月份整个工地的停工，供应量相对来说是偏少的基于这个市场。所以，后青奥可能会适度增加供应，我个人判断，这也是符合市场特征的。
刚才讲了，已经到了4.8万套，可能还会不断地增加一些供应，在9月之后。我个人的判断，这种适量推出，不一定开发商内部会形成共识，这个不太可能，但是，我想大家起码会根据这个存量，尽量地会保持在5&6万套之间，我觉得谁也不愿意主动地去扩大增高库存量。
所以，我觉得第一个主要特点是适度增加供应量。
第二，从需求层面来看，可能是，当然业界也确实都在呼吁，都在期待放松限购，南京是否在青奥会有一个明确的说法，这一点应该是值得期待的，因为从各种政策面，宏观的政策面，还是到地方的土地财政的需求，都有可能需要松绑，这样的一个内在和外在，主观和客观的这样一种需求。以这个期待之来理解的话，第二个特征可能会是在下半年，或者9月以后，会可能出现需求层面的，政策推动型的一个结果。上次我们也谈到过，虽然量不一定会很大，但政治上的相对于之前的所谓的限购，毕竟是正面的积极的信号。这种信号在南京这样的市场当中，是否会走出跟其他城市不一样的一个差异性的格局。大家也很关心南京楼市，也确实比较了解，应该是有所差异，不可能完全一样。也不可能完全形成绝对典型的限购时候的独立的行情。所以，我想从这个需求释放的层面来看，应该会有适度增长的趋势。
第三个期待，或者说第三个特点，应该是围绕下半年的库存，怎么样会在需求层面和供应层面达到一个新的共识，这种共识会以什么样的方式呈现呢？我个人判断，只要各个楼盘，或者说只要产品线的供应上能够保持一种相对稳定的这样的一种价的一个所谓的控制手段，我想慢慢地就应该趋于稳定。所以，我想第三个基本的特点，应该是到9、10月份以后，市场基本上趋于稳定，不会有太大的波动。
这是我认为的下半年的三个特征，当然我们也是经过各方面的信息汇总，应该会以这三方面特征来呈现。
主持人：目前从房价方面，我们也比较关心成交和房价，您觉得南京楼市价格涨到什么样的层面？是不是已经很理性了？还是后市会有什么样的变化？
胡小武：最近，确实我们在城市研究上发了不少文章，包括上海，对各大城市能级进行了梳理。用了很多指标，大概有八个不同的大的指标，再加上一些二级指标，排列一下，中国未来的第五城在哪儿，当然有各种各样的数据，当然不是完全科学的，有一定的合理性。南京应该跟杭州属于第五城的有力的竞争者。从这个角度你可以看到，是一个东部的发达的省会城市，它有很多自身的优势的要素资源，这些要素资源会凝聚成对城市的价值的判断，我个人认为，南京整体上加上周边区县整体的平均价当然不会是一个很高的价位。我去济南调研，济南的房价到八九千就是很好的房子。回到南京来看，目前来看均价也就是1.4万到1.5万，所以我想如果从均价来看不会有问题，当然是健康的价格。当然，对个别区域来说，城中区一些优质资源，确实是比较高的价格。如果把中心区的价格作为标杆的话，肯定会显得略高一些。但是从整个全市的均价来看，我个人认为它是符合南京的经济、政治、文化发展的一个综合的水平。
所以，整体上判断，应该说是比较符合目前的市场规律的。我们不能完全说高还是低，因为市场存在在这个地方，符合市场规律的结果。
主持人：谢谢！刚才主要从释放层面，需求层面，供应层面，为我们解释了目前南京楼市的一些特点。
我补充介绍一下，刚才来的是正荣地产的唐晓唐总。
我们今天的主题是后青奥，我们谈到操盘手这方面，你们对市场后市怎么看的？比如说整体的市场而言，你们是一个怎么样的预期？从操盘手层面你们对这个市场的判断，唐总这边给我们分析分析？
唐晓：我对市场一般看短期比较多，我会有很多的数据。我很少去看长期。但是我今天要表达的第一个观点，就是从长期趋势来看，我认为房价，应该说往上走的，相对是一个稳定，就只不过是一个幅度的问题。为什么我这么说？两个原因，第一是中国的物价往上走。第二，可能学不动产估价的，学房产经营的都会有一个概念，就叫土地是不可再生资源，我们经常说资源的价值嘛。土地是不可再生资源，用了就没有了。这是目前南京，或者是国内表现出来的明显的现象。当市中心的土地，比如说像新街口，它的土地被占有了以后，它的稀缺价值体现出来了，完了以后，它的价格就会越来越高，因为更多的人他想进入新街口，这个时候属于供不应求，价格就往上推动。
另外一个方面，南京现在开始趋向于一个多极发展的趋势。我在南京这么多年，南京最早只有一个中心，新街口。但是，现在，在河西生活的人，他可能会围绕万达广场，围绕河西CBD生活。在江宁生活的人，可能会围绕着胜太路和百家湖去生活。在仙林生活的人，可能会围绕着仙林中心那一块生活。他对中心的依赖没有以前那么强，也就导致了南京出现了一个多极发展，各个板块都有一个最中心的位置。基本上各个楼盘的价格，我们说在市场上面一个价格占位的时候，基本让就是从这个中心开始，往两边逐次递减。基本上是这种状态。
如果是说对后青奥以后的市场情况来看，短期的话，我的观点上次也跟胡院长交流过，基本上我认为是量暖量回，价稳，这是核心的。其实大家一直期望着说房价会暴跌或者暴涨，我认为这对整个市场来说都是伤害。其实我们更期望相对比较平稳的发展态势，我为什么会去判断青奥会以后的市场价格会趋于稳定，成交量会上升呢？我们首先看到的是最近的连续四周，我记得没有错，在今年的6月底7月头的这三周，应该是南京整个楼市日均成交量最惨的三周，基本上日均成交是在100&120的水平上。对于最近的这段时间来说，我监控的市场，连续四周在150往上，180、199、186，上周是168，基本上就是比较稳定的这样一个数据。这个成交量并不是说因为市场突然就回暖了，它是因为前段时间开发商的以价换量取得了一定的成果，就是各个板块的天花板已经下降了，以价换量带来了这样一个结果。
另外一个方面，从消费者的角度来看，第一个方面是消费者的信心。消费者的信心我能够看到是有一定的回升的。这一次市场的波动不像2011年，2011年消费者是茫然的，限购令出来以后那波调控，消费者也肯定是看跌的，但是他们对于降到什么样程度，他们没数，所以那个时候是大家一直在观望。所以那个时候南京市成交量，每天0套都有的。经过那一轮的市场的波动以后，消费者在这一轮的市场里面，现在是比较理性的。基本上也有个判断，就是说我的价格大概跌到什么样水平，基本上现在我看的结果就是15&20%左右的幅度。这也是目前表现的两个数字，一个是日均成交量，第二就是最近先后开盘的几个楼盘，卖得都不错。包括我们润江城蓄客也非常非常好。我记得2011年开个玩笑话讲，当时我操作的一个楼盘，一个月的来访量大概也不到20次，一个月一共就成交了一套。不但是我们家，整个市场就处于完全冰冻期，二手房的资金也是完全冰冻的。但是现在这种市场，我认为虽然市场并不是特别的理想，但是资金是在流动的，二手房也有成交，虽然没有那么快，对新房来说，也有很多客户他愿意去看房，愿意去认筹。像我们现在从润江城售楼处每天的来访来电，客户的认筹量，能看得出来，客户的信心是有一定的保障的，不像2011年那么惨。
第三个因素，从供求情况来看，南京现在的库存，大家都说4.7，现在4.8了。我觉得整个市场比较表现好的就是整个8月份基本上一个月的量是正常的。而我认为，南京市这样一个市场，基本上一个月是合理的，像2013年3月份那一波一个月卖13000套，那简直就是很极端了。所以，我认为这个市场比较合理的。目前南京市的供应量近期明显出现了萎缩，大家可以看到开盘的楼盘不多。那是因为青奥会停工，一停工之后，7月头很多楼盘该领销许的，7月底都领完销许了。到了8月份的时候，工程进度达不到销许条件的，他也不动了，要等9月1日复工以后才有可能领到销许。所以这段时间出现了一个断档，是供应的断档期。正因为这个供应断档期，所以南京市的库存基本上稳定在这条线上面。
基本上，我觉得从未来的趋势来看，库存也会增长的，因为还没有到5万套这个比较极端的状态上面去。未来可能库存会短期微跌，到10月份可能还会微涨。
另外一方面，消费者信心在回暖。
第三方面，我们这一次价格上涨非常的坚决，不像2011年，2011年或者208年降价是一点点降的，先放一个点，再放两个点，再放三个点，九八折、九六折、九五折、九二折、八八折，它这么来的，所以消费者的预期越来越低。他们会觉得你有了八八折，我还能再等八五折，但是这一次很多开发商降价非常到位，一刀切下去就是八五折，就是八折，就是20个点，15个点降下去。开发商也成熟了，消费者的心态也成熟了，所以整个的市场，对于下半年的量这一块，我的判断应该是会保持一个这样一个速度在走。
但是对于价这一块，目前我的判断是，没有出现涨价的推动因素。涨价的推动因素无外乎几个，第一个高地价，目前没有。第二个就是消费者狂热，出现恐慌性购买，目前也不存在。第三个，现在市场上面的产品的供应严重不足，目前也没有，基本上相对平衡。这几个因素都不在，而且也缺乏银行信贷这些方面的支，包括贷款方面都有压力。所以，我觉得价格这一块，我没有看到明显上涨这样的一个价格的预期和动力。所以，下半年的话，我觉得对于整个市场来说，应该是一个入市比较好的一个时机。我一直坚持一个观点，就是你不要去看长期，十年内你这个房价整体是跌的还是涨的，因为房价永远都是波动的，波动上涨或者波动下降，你要去看在这个波动周期里边，你猜的是峰顶还是谷底的问题。我认为目前这一轮波动谷底可能已经到了。
主持人：唐总的介绍，成交量还是往上走，价格还是维持稳定。目前，购房者观望情绪相比之前也理性一点了，可能不像2009年那时候限购令一落地，一直要等到很长时间才恢复。
请袁总给我们介绍一下，因为我们今天谈后青奥。后青奥更多是河西片区，我们那个升龙项目，公园道，我们的天汇也马上开盘了，可能后期在河西这块马上发力的楼盘。您对这个市场判断分析是怎样的？
袁凯忠：其实刚才前面市场方面的，大家讲得也比较多了，基本上观点是一致的，就是整体来看，目前，就像前两天我们在说市场是否稳健的问题，我觉得底已经筑的差不多了。目前，刚才唐总也说了，他们润江城那边目前客户的来访量情况，也看出跟前一段时间上了一个变化。同样的，在我们的两个住房项目上面，也出现了类似的情况。目前，客户从我们天汇项目，河西南项目，我们是8月上旬开放到现在一个月不到的时间，到目前为止，来访客户的量还是非常可观的。
主持人：每天大约多少组？
袁凯忠：平均日常的数字在60组左右。周末一般在200组左右。这和我们前两年遇到市场调整的时候，在这个阶段，售楼处公开的时候的来访量比，应该说还是有很大的变化的。
同样的，我们在6月底公开的公园道的这个项目，也遇到了目前的客户来访量，包括岛上的三家开发商目前周日的来客量还是可以的。从来访量可以看出，目前购买人群对于市场还是比较有信心的。因为，在上几轮调整阶段，一个售楼处基本上一天都没有一套。在这个阶段，我们看到了客户还是对市场有信心的。我们开发商在这一阶段，也都是给得比较到位的。在市场上面，不管近期开盘的莱蒙，还是富力两个项目，我们自己的项目，一开始给出来的价格，就从价格的起势阶段，我们还是给到市场比较大的信心，能够让客户对于目前的阶段，给予不管是产品还是区域有一定的认可。包括下半年，我们自己的一个项目的推进，包括我们线下跟其他开发商沟通的结果，我们整体还是比较看好下半年的市场的。对于4.8万这个量，我觉得这个还是属于比较安全的。对于南京来说，这个并不可怕，在每轮的调控中。当然，前面虽然有3万多的，在市场最好的时候。但是我觉得那个数据反而是一个不理性的，我觉得现在5万套左右，对于我们开发商来说，包括购房者来说，都是一个比较合理的数字。
我们也算了一下，包括我们对于整体的，包括唐总刚才说，可能后期对于土地红利，目前是没有见到的。我们也看到最近土地，今天上午又挂了3块地。包括河西区，包括我们两家附近，我们还是非常看好这些土地的。后期我们也会对这些土地做一些重点的关注。整体对上半年，从我们公司来说，包括我个人来说，比较看好。
主持人：后市的信心还是比较足。袁总，正好我们几个媒体也都关注你那两个项目的节点，包括唐总那边节点可以跟我们说一下。比如说被公开的一些节点。
袁凯忠：先说天汇这个项目，我们最快的上市节点应该是会在中秋节前，我们会把首批的房子推出来。但这具体的还要看我们办证的一个时间，首次我们会推两栋楼，340套左右的房源，来满足这个项目，前期对于我们项目关注的，回馈给他们。
公园道这个项目，6月底，我们推出了首批次房源以后，我们前期的房源，基本上除了连排和小高层，花园洋房基本上已经去化差不多了。所以我们也会在9月底的时候推出第二波的房源，满足目前对于我们项目关注的人群。
主持人：你们的公园道项目价格还是比较稳定的，还是？
袁凯忠：后面的话，因为跟我们前面推出的位置各个方面，有一定变化，位置更好一些。在价格上可能就会有小幅的上涨。
主持人：唐总那边那个润江城，也是最近很热的项目。
唐晓：润江城这个项目，其实也比较简单，第一，对于意向客户来说，就是我们目前最主动的一件事情，我们意向客户很多。前段时间，开个玩笑话讲，全城皆知的那个冰雪奇缘，光那场活动给我们带来访客将近3万人，持续十五天，这段时间我们持续不断在做。前段时间是3D的全幕电影的活动，就是《泰迪熊》，一个原版的韩国的《泰迪熊》的一个活动。这个活动带来了很多的人。再加上现在我们的诚意客户，因为看了我们的东西以后，他就开始介绍他朋友。虽然润江城这个项目，可能大家觉得好像在2万以内，但实际上我们的品质上面，当时公司定标的时候，开玩笑话是冲着仁恒去的。基本上所有的细节的方面，32个细节点，基本上能够关注到的就是房屋交付品质的各个方面，入口、景观、规划、交通，包括我们说毛坯房，不外乎五样东西嘛，外立面、电梯、大堂、户型、门窗，基本上都已经做到了豪宅的标准。另外一个，可能大家也比较关心，一个是价格，一个开盘时间。开盘时间基本上定在8月底9月初，这是一个核心的问题。
另外一个问题，关于价格这一块，其实也是我们一直在探讨的。润江城首开，我们的目的非常清晰，大家都知道卖房子有样板房样板区嘛，润江城一定是我们正荣地产集团在南京将来所有项目的样板区。我们是把这个项目按照这个标准打造的。就是将来我们期望着，正荣在南京做其他项目的时候，有更多的润江城的业主认可我们，源源不断的过来。这是第一个。
第二个就是关于价格这一块，所以我们公司希望是给一个诚心诚意价。具体这个价格多少钱呢，也是我们最近这段时间一直在探讨的，也在跟市场，跟客户在交流的。所以，目前来说，价格这块，我还真给不出一个准确的答案，一个很高端的品质，一个很诚意的价格，我们希望我们的首批房源，买了我们首批房源这批业主是幸运的，第一，它们的品质是不打折的，第二它们的价格应该会是非常受欢迎的，它相比于浦口的其他项目而言，相比于我们后期而言，一定是非常实惠的。
主持人：刚才我们也听了南京的两大土豪，也算是我们今年非常热的两大集团，他们代表操盘手对目前市场的一些分析。我们这边也请了同策咨询。同策在南京现在发展速度也是非常快的，业务量也是不断地增大。我们请同策的章总给我们介绍一下目前的市场，您作为代理方看市场可能角度不同。您是怎么人为的？
章瑞杰：前面刚谈到了，说两家公司土豪。
主持人：这个开玩笑的。
章瑞杰：为什么讲土豪呢，就是因为他可能是在外区相对来说有实力的公司，然后来到南京这个不错的市场。从前两位他们的发言情况，可以看到，至少他们外来企业对南京的市场预判都相对客观的，更何况本土的一些企业。所以说，有一个共性的东西，就是整体房地产，至少在同策接触下，整体还是相当理性地去看这个市场。这个其实是一个大的背景。是主题。现在看市场的时候，除了政策面以外，很重要的一点，还有就是开发商，他是不是能够理性。这是一个大的背景。
接下来我们看目前市场正处于什么阶段。在我看来，目前当然我们肯定还是要承认，是属于一个所谓的下行。从长周期去看，其实南京每三年都会波动一次，调整期差不多在8个月到12个月，一般在那个时间段里面。可能这次调整有它自己的特殊性。
第一点，之前我们提到的，相对来说开发商更理性。另外一点，就是会有节点，就像咱们这次提到的所谓的青奥以后。青奥其实我们能看出来什么呢，南京政府想做的第一件事儿，就跟我们房地产相关的，就是所谓的维稳。维稳什么意思呢，相对来说，开发商他的一个自主性，特别在价格的自主性来说，相对来说并没有那么大。但是新盘相对来说更好一点，需求很大。这一段，过了青奥以后，有可能那个变化就是就可能限购这一块能放开。这是相对来说所谓的宽松一点。
另外一点，就是对价格的控制。
还有一块，就是结合开发商上半年，根据他每年的营销指标情况来看，去年其实整体来说，市场太好了，确实很多企业对今年的指标，预期相对来说还是比较高的。但从上半年的一个整体，至少我了解的问题来看，它的一个指标的完成率还好，但并不是特别理想。下半年特别是在青奥以后这个阶段，肯定会抢金九银十。所以，金九银十在我看来，我还是相对来说偏乐观地去看的。这个乐观主要是体现在它的一个量。
至于后续的价格，我觉得相对来说，首先南京它的总体的均价水平，其实并不是特别高。可能后续短期内，我觉得它的一个波动性并不会特别大。后续可能会面临的一个压力，在2013年下半年一个质量，包括地王，它到今年年底或者明年一季度、二季度上市的时候，它因为成本的压力，和对价格上涨会带来一些压力。这个是我们的看法。
主持人：基本上成交还是有影响
章瑞杰：我认为短期内肯定是会有一定的上扬。
主持人：对。价格相对而言稳定。
章瑞杰：对。
主持人：基本上几位的意见也都是英雄所见略同，在量价方面。我们来听一听我们几大平媒，他们对市场的观察也比较多一点。首先，请《金陵晚报》的张楠，之前我们可能市场后市是一方面，对于目前市场上出现的很多优惠，包括这两天热炒的像万科，什么互联网思维，联合淘宝、联合腾讯。怎么说呢，万科从外观来看的话，他是个事件营销，其实就是为了促销。是结合大数据的激活，这样的事件。目前市场上这样的营销动作比较多一点，我们这两天也在做一个专题，什么创意营销，像证大的世界最大的卡丁车，丰盛商汇的特斯拉品牌馆，正荣那个小熊，很多动物盘都出来了。作为媒体的话，平常你们关注那个点也跟我们分析一下？
张楠：我觉得我们看的时候，相对而言，我不是看开发商说什么，是看开发商到底在做什么，虽然万科跟淘宝这一次的是属于事件营销，但实际上我觉得也是变相的在促销。我看了一下，虽然没有南京的城市，促销最多的就是杭州，7个项目还是6个项目都在做。据说这个策划思路也是杭州的某个广告公司给万科想出来的。所以，我觉得这也就变相说明，这个城市压力非常大。我觉得目前开发商做的各种促销活动，我作为媒体，或者作为买房人来看，就看实打实的价格有没有下降，有没有实实在在的优惠给你，不敢你是做什么样的营销，什么样的促销，我觉得价格是最直接的，最直观地反映出来了。
南京市场上，我觉得今年整体在全国来看还不错，但是我觉得今年的销售跟去年完全不一样，今年已经明显出现了分化，就是哪怕是同一个区里面，最新的开盘的，有卖得好的，有卖得差的。同样是品牌的楼盘，这个销售差在什么地方呢？这个是值得思考的问题。包括开发商之间大家肯定也都有探讨，两个房子之间的优劣差不多，地段也差不多，实力也差不多，为什么会出现这样的情况？其实说明买房人心态也在变化。
今天我刚排了一下，因为现在8月份，很多房企已经公布了，特别上市的7月的月报已经出来了。半年报的时候，当时很多都没有完成任务。1&7月份，我自己排了一下，我拎了15家出来，我觉得比较著名值得关注的品牌房企，今年完成率最高的是恒大，虽然恒大在南京没有什么项目。恒大、万科、碧桂园，雅居乐，还有一个是哪一家的我忘记了，只有这五家。
主持人：在全国范围？
张楠：全国范围，这五家已经超过50%，其他的都在50%以下。目前，我觉得落地南京，金地的压力很大。因为金地在这15家里面，他的全国房企完成率只有30%，金地和招商压力都很大。所以我觉得这也是体现在市场上仙林湖这边又开始搞第二次促销了。我觉得如果说销售情况不是很理想的话，我觉得至少就个别项目而言，金九银十可能会有一波新的促销在这边冲销量。因为你全年任务在那边，8&12月份就是冲量的阶段了，8月份已经过去了，实际就是9&12月了。我觉得9&12月份，只有9、10月份冲了，11、12月份冲不了多少。如果按今年的，你看全国的完成情况，包括南京项目，因为我之前也了解了有些开发商已经往下调指标，有一些已经明确讲，我压力很大。可能我觉得新项目，像正荣和升龙好一点，房企的压力很大，因为他去年的指标压在身上。我觉得个别楼盘而言，不排除马上要开始促销。
包括我跟某家央企，他有很多项目在南京做，他也明确地表示，说产品分类有几种是绝对不降价的，有几种是可以随行就市，调的。我觉得对于买房人而言，其实下半年是有这个机会的，特别是9、10月份。而且今年的9、10月份上市，目前各家统计的数据来看，其实是最近五年的一个低点。我觉得也是开发商这一块有一个判断，他也不会有那么大的冲刺。因为今年我觉得每一个月的上市量都在往后放。那我觉得积压到后面肯定要爆发。我从媒体的角度判断，你要么是9、10月份爆发，要么就是12月份，最后一个月爆发，因为已经年底了。
我觉得这两个节点可能是买房人可以重点关注的。因为相对而言，可能选的房子更多，甚至会有一些促销在里面。我觉得也是要看市场，因为市场是在不断变化的，我觉得不是好预测的。但我觉得整个机会，我正常谈的一个观点，我觉得在下半年，就看市场的表现如何。我觉得今年整体，相对限购放松，我觉得信贷可能对我影响更大，因为我也是首套房嘛，我自己也在看，看了很多家。我自己算了一笔账，房价涨10%，相当于年贷款利率涨5%。如果我贷款利率上浮5%跟房价涨10%，还的钱是一样的，我付的总房款是一样的。如果首套房利率能回到基准，或者能有折扣，我觉得这是我买房的好时候，哪怕你房价涨我能接受，而且我可选的余地更多。所以我觉得现在是观望，而且很多人有那个心态买涨不买跌。我觉得现在南京整个市场传递的一个信号就是促销太多了，从买房人角度，我总感觉有优惠。现在买房，而且竞争之间，我觉得已经跟旺市的市场大家竞争不一样，旺季的时候大家互相拖着，炒作板块什么的。我觉得现在已经开始出现个别板块里面有一些恶性竞争出现了。我觉得这也是对买房人的心态造成一些影响。
所以，我觉得今年9、10月份的走势很关键。新盘定价也很关键。据我了解，我觉得今年的纯新盘定价都蛮谨慎的，特别谨慎，大家都想做一个保底，就是拿诚意价出来，对于买房人而言，今年可能是以诚意价能买到好房子的一个时机。但我觉得这个诚意价到底怎么样还要看市场，包括这家开发商的营销实力如何，他能不能挖到这部分人群，我觉得很重要。我觉得这个是综合可以考虑的。
主持人：刚才章总也讲了，可能很多房企受指标方面的影响，下半年冲。可能现在市场上比较热闹的优惠举措，在9、10月份还会很多。
另外一方面，购房者前段时间可能讨论市场是不是筑底。其实对于购房者而言，什么是底部，这个问题，只要适合自己的，还合适的就出手。可能在后市，在9、10月份的话，对于购房者而言，还是有很多机会，那个价格。现在还是相对而言，比较理性，包括我们纯新盘
张楠：现在接触下来，买房人已经过了早期的第一波促销的时候赶快出手。去年是恐慌性买房，今年是被动性的购房的那个状态已经过去了。我觉得现在开发商也有点理性，买房人更理性，他也会理性地分析。所以，我觉得今年相对而言，这个时间出手买房的人都比较理性一点。我觉得这个是今年市场，我觉得是比较正常的状态。我觉得去年不是很正常。
主持人：以前可能购房者在观望，他不知道下面怎么走。现在可能是在理性的基础上更多一点。对于后市的话，张楠也给出了她的观点。下面我们请《扬子晚报》的张遥谈一谈后市，今天我们唐总他们都在，河西南部和江浦新城都是非常热的片区。你对这两个片区，就从一个媒体人的角度分析，也是互相探讨一下。
张遥：我先说第二个，这两个我都去过，我是这么想的，这两个项目，或者说这两个片区，在青奥会后开，这个时机是非常好的，跟其他楼盘其他板块相比，他们不等青奥会之后开，那就是傻。因为这两个片区都是搭青奥城建便利最多的，一个是10号线，这对于江浦的意义。还有一个是河西南部的有轨电车。所以说从这方面看，青奥会对他们的利好是非常大的。尤其是这两条线都是在青奥会之前才彻底地完工交付，买房人能享受到这个便利。下一步，青奥会之后，这两个片区的发展，也就是说青奥会之后河西利好吃尽，全市可能要向大北方转进这样一个概念。
自己个人感觉，河西利好吃尽是因为他已经不再需要政府全市地这样处理好，来拉动他，他自己已经基本上在协调自己的发展战略。鱼嘴地区的有轨电车已经建好，地铁已经提上日程了。已经不需要任何的城市的专门为它提供政策，包括土地市场，很好地发展下去。所以，我觉得是包括他的房价的保值，我们大家都觉得是没有问题的。
再一个，就是江浦的板块。我看到前两天，时隔两个月，明天就要拍了。
主持人：后天拍。星期五拍。
张遥：大家也都是非常关注这个地区的。有一个好像是青奥公园。对整个江北中心的比重，它可能是我们能够预料到的全市政策的倾斜，可以为他带来的一个政策面的利好。在江北的这几个区域来看浦口区域又跟其他区域不同，它是一个天生的基础条件非常好的区域。不像桥北，高新区可能更好一些。老的桥北就比较，规划得比较乱一些，后天发展有一些城建。浦口这个板块，完全是一张白纸画出来。包括后面还有更多的利好，从这一点也可以看到从土地上体现出政府对这个板块的信心跟以前是不一样的，说明它到了这个发展的时间点上了。所以，我觉得这个板块以后也应该是在向更快方向发展的一个起点上。
主持人：我插一下。浦口的话，因为都比较看好浦口新城这一块，但是，比如说河西南部，现在我们能看到的，儿童医院，出来了，大剧院都能看到。但浦口新城这块，很多还是停留在纸面上的东西，还是看不到的东西很多。这块的发展，目前我们只能说是潜力大，但是就觉得，比如说我们的江心洲，我们提出的概念是要养起来，但是对浦口新城，目前也提出什么900亿投资，第七个国家级新区。这块的话，你觉得它成熟起来的话，对于购房者而言，我如果是一个购房者，你对我什么建议？
张遥：浦口新城肯定是需要时间的，就像河西，河西发展起来十年，河西南部才发展。
主持人：更快。
张遥：它虽然是更快，但是它完全完善我觉得也需要3&5年的时间，才可以。所以，浦口新城，它成熟肯定需要时间。而且这个时间可以参照河西来看。所以，现在如果是对于买房人来说的话，因为现在如果有地铁的话，如果你是想享受生活的便利性，肯定是要先住在地铁周边。如果你觉得从投资角度来讲，更看重它的升值潜力来讲，那你就必须做放长线钓大鱼的准备。你可能选择的是，比如说地铁还没有建造的区域，但是已经有规划的区域，那么你就要等待。肯定是这样的。因为购房者现在都非常的聪明，肯定是这么去想的。
浦口还有一点，像正荣他们这个地区，很多的购房者，他们想得更多的是，我现在可以靠河西的。浦口我需要时间等，但是没有问题，但是他可能是需要时间。
我再谈一点关于市场。刚才大家说了很多了，说点大家没说到的。
关于消费者现在对市场的看法，现在不像前两年的时候就完全没有人看。前两年限购刚出来的时候，当时是到一个什么状态，就是我当时去楼盘，在地铁站口有两个女孩子路过，看见一个人去看楼盘，两个人就在嘀咕，现在谁还去看房子呀！为什么会这样的？因为当年是非常强力的政策的压力，大家都很明确，要这样去打它。谁都明白，我现在肯定是不能买房子了，我也不会去看，它短期内是不可能的，我肯定要过一段时间，过相当一段时间。
今年有一个很大的不同，这个不是有任何强力政策产生的一个波动，这也是我们这届政府上来之后一个新的思路吧，没有任何的政策，是自然而然做出了一个调整。所以它是一个比较市场化的调整。比较市场化的调整有一个什么特点呢，就是你没有很鲜明的确定性，就是说我大概什么时间，可能这段时间都不会起来。市场的波动是根据市场，所以作为消费者来说，我不好判断它什么时候会起来，虽然我现在可能不想买，但是我要时刻地去关注它。比如说我观察到前一段时间很多，虽然开盘可能相对比较短，但是，所有的暖场活动，各种暖场活动，都收到了效果，现场参加的人很多。购房者虽然他现在可能在观望，但是他在时刻地关注，他不敢不关注。
主持人：可能像刚才开发商说的，现在售楼处人气很多，相比之前有明显的提升。现在的难点就在于怎么样把这人气转化为成交。
张遥：其实一直以来，南京市，就是今年的售楼处来源跟前两年不一样。2011年出现明显的断崖式的下跌，从一个礼拜100组，一下就跌到一个礼拜十几组，甚至更低。甚至有一段时间，我印象非常深，各个楼盘，我那个时候做项目融资的时候，每天都是000，0来访，0点电，到后来看得麻木了。这是2011年。最近，南京市的市场，4月底，5月第一周，五一那个周末开始出现了市场的明显下滑，就是出现了下滑的苗头，到6月份的时候出现了一轮的价格战。在整个过程当中，虽然大家都在说市场不好了，怎么样。但是南京市的来访没有怎么降过，有的客户来过以后，他事实上是有购房意向的，然后他就是在看，看你有没有有没有降价，或者看市场会不会往下走。但是他就是购房意向的心态的，不像2011年，2011年好多是把自己的购房时间往后延的。这个是非常大的一个区别。今年我看数据上面统计出来，基本上在半年内要购房的客户比例还是相当高。
胡小武：因为去年太好了。
张遥：9、10月份的量增，价格继续微幅地往下调，这个应该是可以理解的。你看这段时间虽然青奥停工，但是这段时间库存量其实是在往上走。库存量为什么增加？因为好多楼盘领了销许，但是没卖，因为马上就青奥会了，他也不适合。有很多楼盘都是这样。到了青奥会之后，他肯定不得不推了。尤其是像刚才张楠说的在一些有销售压力的情况下，你9、10月份还不推，那你还等什么时候？肯定这个时间是最好的时间，最好的时间就意味着上市量增加。上市量增加的话，这个价格，说稳中有回调，我觉得也可以。这个时间，我觉得是这样的。就在这一段时间是这样。
所以，我觉得下半年，对购房者来说，在这一轮调整，确实是一个可以考虑出手的时间。为什么？因为，一是价格会不断地往下有一个小幅的回调。再一个是这种大情况下，很多楼盘都是在提质，都是在增加。因为他不是说我拿着它随便就能卖掉，那我随便做就可以了。现在不是这个时间了，现在又要优惠，同时我又要把产品做好，同时营销什么的，我都不能掉线，我才能保证很好地把楼盘出掉。有一个掉线可能都会完蛋了。就是在竞争这么强烈的情况下。所以，真的是很多楼盘，我看精装都在提质。
主持人：对购房者也是好事。
张遥：对购房者绝对是一个好事儿，在现在这个时间。
主持人：我想看一下二手市场。二手市场其实是最先能够反映出市场情况，它是最真实的。新房可能不一定，因为由于政策关系。二手市场现在是不是也开始起来一点了，9、10月份相对更好一点。
张遥：二手房前段一直跌到冰点了，包括很多中介都要不干了这段时间这个趋势已经开始从底部有一点起来了。青奥会可能真的是一个节点了。在这一轮小调整中是一个节点，并不是意味着之后马上会回暖。它对于购房者出手来说，它可能是一个小节点。
主持人：我们请东方卫报的给我们分析一下，讲到另外一个话题，客观一点，每个区域都有竞品，包括河西南。特别是像仙林湖很多家，竞品的话，今年有新闻报出来，打广告黑一黑对方。竞品这个问题也是客观存在的，特别是在这样一个市场情况下，大家怎么样才能更好地做好自己，价格调整一点，更好地突围吧。一方面对我们购房者有什么建议，第二就是后市也谈一谈。好吧？
李琪：我觉得竞品有两个区域值得借鉴，一个是仙林湖，还有就是奥南，奥南的话，开发商属于抱团式开发。恶性竞争在奥南没有出现，但是他们把奥南板桥新城做出来了。板桥新城，说实话距离挺远的，但是品牌开发商把它往河西靠，变成一个奥南板块。几个品牌开发商把配套什么的，全部都做得比较完善的。
仙林湖，早先万科跟保利竞争还是比较激烈的，路边、湖边什么的但是从市场的角度来看，恶性竞争当然是不好的，对于整个区域的发展肯定是不利的，你想，黑别人就相当于在黑自己。仙林湖2012年到2013年价格涨得太快了，快得有一点脱轨了，跟其他板块相比，它的增幅太大。增幅太大的话，我是觉得它那边价格有些虚高了，确实，你想，精装修1.9万，那我干嘛不买河西呢。如果是精装修的话，估计高价的一些房子也到2万了。所以，今年调整的时候，仙林湖也是最早出现了反应，毛坯房调到了1.4万。对于买房的人来说，刚才大家说的购房者比较理性，今年确实跟以往不太一样。他有自己的判断，他对于区域的房价有自己的一个定位，它值得什么样的价格。
所以，莱蒙还有绿地，他们开盘能够做的比较热，这种市场环境下得到这样的一个销售业绩，还是跟他们的定位有关系的。开发商的定位刺激到了购房者的欲望，还有他购买的信心。这样的话，他就适时地出手了。市场是有双方，一方面有需求，另一方面也满足了这样的需求。这样的话，市场就火起来了。
另外，我觉得购房者现在来看就是理性，现在属于下行阶段，下行是不是有一个拐点，但是只有拐上去了以后，你才会发现，原来上个月那个房价是个底，所以我建议购房者，现在属于下行，市场下行试探期的时候，自己在买房的过程中，就是自己选择范围内的楼盘，如果说出现了一些促销的房源，还有一些类似于特别是首开的，首开以后的增值空间会比较大，这样的话，这两类房源特别适合他们购买的。
主持人：刚才我们主要从购房者、开发商、市场方面探讨了一下。我们最后一个环节，请大家用一个字总结对后青奥南京楼市的判断，大家可以先想想。在那之前，我们请胡院长给我们总结一下今天我们这个主题。
胡小武：谈的是后青奥，但似乎我们对全年都有一些讨论。我想，从开发企业的角度来看，其实还是比较乐观的。从购房者的角度来看，应该说作为购房者，越来越成熟，也越来越理性，也越来越对政策，对市场更敏捷地把握。所以，这种双方都越来越信息对称的，或者说知识对称，能力对称的这样的过程当中，市场我觉得会越来越趋于理性。所以，如果说用一句话后青奥的话，应该是再一个双方继续达成共识的一个磨合期，这个磨合期结果会出现，是否会在量的上升基础之上，价格适度地调整，还是在量和价，基本上都属于一个略有调整的过程当中，我个人的判断基本上跟大家是一致的，量可能会上升，因为每年的下半年基本上量还是会呈现出，确实像进九银十这样的概念，有这样的提法，会有一些调整。
第二，我觉得从市场基本面来看，这种需求量，每年特别是在大学毕业生上半年毕业之后，到下半年越来越地考虑到，从家长层面，从个人层面都会考虑到买房子置业这样一个所谓的时间节点。所以，我觉得从下半年来看，这种需求面的提升还是值得期待的。
价格上，可能是一种分化，不是说单一的价是下降还是上升。性价比越好的地方可能价格越稳定，性价比如果不是太好的，可能还是会有一个调整的必然的过程。
应该是这样的理解。
主持人：谢谢胡院长！我们加一个环节，我们这边得到一个小道消息，9月1日南京可能会取消限购。这个不一定，只是小道的。取消肯定是不同的形式嘛，现在苏州、无锡他们要么对户型，要么对其他方面，这方面对市场的，如果取消限购了，会不会对成交量会促进？对我们市场的一些影响，大家谈一谈。
唐晓：这个问题我之前也探讨过，我们关键基本一致，因为国内其实最早取消限购，有些城市大家不知道，像福州，是暗放。紧跟着第二波出来以后，就是像很多一二线城市就开始跟风。其实从之前政策政策出来以后，大家上次也聊到一个共同的观点，其实限购这个政策取消以后，对整个市场是有短期的信心刺激的，就会形成一种恐慌性的购买。但是这种恐慌性的购买是短期的，相当于给整个市场打了一针强心剂。但是市场很快就会在限购过后，大概半个月到20天左右，会快速地回到它原有的状态。这个跟我们最近这一轮的调整，是市场行为而不是政策行为是有关系的。就是我们一直说，这一轮的调整，跟2011年的调整有一个最大的区别，就是2011年是行政命令，直接导致了心理上的断崖。而这一轮的，我们是叫市场自我调整。
所以，这种政策的取消，可能短期内会有效，但这种效果非常短暂。我们一直持一个观点，上次跟院长也在沟通，也达成了共同的观点，现在政策才是整个最核心的问题，就是它的是否取消，决定了买房子的购买门槛。你要花多少钱去买这个房子，就像有很多人，他曾经买过一套八九十平方米的两房，现在因为家庭结构，人口的变化，多了孩子了，要买三房，完全买不动。因为他要二套房了。
再加上这种限贷政策会影响多方面，一方面就是开发商资金，包括银行下半年的速度影响到开发商的开发节奏，财务成本。这些东西都是关键的。所以，我前两天也抛一个观点出来，我说现在调整整个市场的不是政府的限购的行政命令。
主持人：刚刚张楠那边也分析了，房价上升10%就相当于房款上升5%，是差不多的。不管是明降暗降，如果是降了以后上涨，最近我看一篇稿子，苏州无锡降到满月了，现在松绑满月了，他们也是基本上跟唐总说的差不多，前边一阶段成交量会上升一点，刺激一点，后面也还好。这个您怎么看？
张楠：我们觉得要看放松的程度。影响的范围有多大，就是看你放到什么程度。
张遥：我个人判断，可能会效仿杭州的条件的房子，可能140以上。因为南京现在是属于跟政策，他不会自动跳上来，会仿照同级城市的来制定。
张楠：而且南京政策一般都比较谨慎，不会出风头的。所以，我觉得相对而言，可能他会出一个类似的。
张遥：我也觉得，如果真的是效仿杭州市，不是很激烈的，可能就是很短期的一次。说实话，按照一个观点，就说这轮市场本来是市场行为的调整，如果很大的一部分房买限购，反倒又了一个政策性的干扰。你虽然是把之前的行政干扰取消掉了。但是你是突然把它取消掉的，突然交上一个刚性的政策，它是一种政策性的干预。你突然放开一个刚性的政策，也是政策性的干预。你没有任何的替代政策，突然把它全放开了。
张楠：但我觉得如果全面取消限购的条件，那就是房产税要开始实施了
张遥：按照住建部部长他的一个关于高库存的标准，是要到12&15月以上，才算高库存，南京现在才9个月，还不到。
主持人：还早，就是没到救市的地步。袁总有什么补充的？
袁凯忠：没有。其实对于限购，我可能观点不太一样，我总觉得这一轮的放开应该是全面放开的一个政策。你刚才说的15个月的周期，合肥也是相对来说也是比较安全的周期，但是他也是全面取消了。
而且大家也看到了，其实前面上一轮的政策，各个城市都放开的话，对于本身的城市的增量的话，和房产市场的价格涨幅的话，是没有太大的必然关系的一个项目。
张楠：会有一个暗示，就是全面放开的话，那真的意味着房产税要来了。如果真全面放开的话。房产税属于地方税种。
张遥：关键你要看这个城市之前的一个，厦门是属于一个比较特殊的地方，比如说他对于电商的管理，他就是不做，他就是这样的，特立独行。但是南京就不是，南京就是跟屁虫。
主持人：大家可以想一想，用一个字总结一下后青奥南京楼市的特点，可能会有什么样的趋势？
张楠：对于下半年，后青奥时代，整个下半年的后青奥时代，我觉得对买房人而言是探索。买房人下半年会有很多的，就字面理解的探索的意思。我就是三个词，探索，提速跟理性。探索是针对买房人的，提速是针对开发商这块的，下半年肯定要提速。不提速就拖到明年了。还有一个就是理性，是针对价格，我觉得下半年价格会相对比较理性，不会有大的波动，但小的波动会有。
张遥：我的一个字就是：出。出来的出。一是很多楼盘会出货，相对7、8月这种低的，他肯定是要出货的。再一个就是购房者有一部分人要出手，他观望很久了，尤其在年底之前肯定会选择出手。再一个就是价格要出来，就是很多我们关注的。
李琪：我觉得应该是试探性的吧。因为我下半年确实有很多企业会有很多的房源积压，他下半年肯定要出货。他肯定要有一批房源可能是试探性的，像首开可能也要是，相当于维持一个形象，然后打出一个品牌。这一类房源，对于购房者来说，是一个很好的选择，购房者可以适时地出手。
唐晓：一个字：好。我这个好，其实是对于消费者来说的，因为我觉得几个维度吧，第一个维度，下半年应该会是一个价格比较好的状态，像我们的润江城，肯定会以一个比较好的价格去面对消费者。这是第一个，第二呢，就是下半年因为很多开发商，其实都会在这个时间点上出货，包括很多新盘都会开，我们润江也在其中一个。它的房源的质量会很好，东西很好，客户满意度很好。
第三个，整个市场机会也非常的好。对消费者来说，它其实是一个买房子非常非常好的这样一个时机。所以我对整个下半年来说就是一个好字。
袁凯忠：其实大家想表达的意思都差不多，我的那个字是：和。市场应该是在温和的状态下，也没有想象中那么好，但也没有想象中那么差，机会点应该来说比较多的。作为购房者和开发商的心态，应该都是平和的，在这个过程中间。开发商经历得也比较多了，在这一轮中有一定的承受能力。前期进入的一些开发商，包括后面今年又陆续进了一些新的品牌开发商，整个心态比较平和。作为购房者来说的话，他现在看挑选和可比较的余地也是比较多的。所以，他也不会因为你的一个政策面的出台，或者一个政策面的取消，导致他快速地出手。他会在市场上进行一个多方面的观察。而我们现在发现跨板块的客户也有存在，因为一些开发商在上一轮的拿地过程间，导致了整个的板块价格发生了很大的变化，导致客户跨区域，包括像唐总那边的项目，也有和其他板块，就是河西板块的一些客户冲突的。
包括现在我们自己的河西南部的项目，南部新城的。因为原先在我们做河西项目的时候，雨花区域的客户，不是我们项目的重点客户的来源，现在我们发现雨花区域的客户也占了一大部分比例。
所以我用和字来总结现在的市场。
章瑞杰：我认为肯定要更积极主动，我用一个动态的词就是：搏。从甲方的角度来看，无论是青奥以后也好，9、10月也好，还是下半年也好，其实都是他们需要积极出货的一个阶段，也就意味着竞争强度会很大。在这个阶段里边，可能大家每家房企可能更主动一点，可能会搏到市场和机会。从客户的角度，我觉得也是有一个搏。因为当强度大了以后，不同区域里面可能会相对幅度大的一些变化。可能客户也会觉得纠结的。客户要搏的，看到这种现象以后一种不理智的拒绝，没有谷底。如果从我们代理公司的角度而言，我们肯定要有搏的状态，尽我们最大的努力去完成他们的目标。
胡小武：我用一个动词：放。政策上肯定要适度放松，这是一个共识。也是值得期待的。第二个，作为开发企业，在整个市场当中，从下半年来看，确实量也是适当地增加。放量可能是一个基本趋势。第三，从消费者来看，从刚才介绍的那么多的所谓的需客，那么的人愿意去看，如果一点买房子兴趣都没有的话，他压根儿也不想去看了。所以我想这种需求层面的释放，也可以会比上半年好一些。
主持人：谢谢大家！最后一个环节，请大家合个影。
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