房屋共有人可卖房流程吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2014-11-09 02:37 标签： 房屋共有权证
“隐形共有人”诉卖房无效被驳回
　　中国宁波网　　
　　尽管夫妻婚后购房，我国的家庭习惯于只将一方作为房屋的权利主体加以登记。实践中，未登记在权属证明上的共有人称为“隐形共有人”。在房屋买卖的情形下，“隐形共有人”的权益往往会受到影响，引起诉讼。
　　原告马女士诉称：我与被告林先生系夫妻关系，日登记结婚。婚后，夫妻二人购买了位于北京房山区的房产一套。日，丈夫在我毫不知情的情况下私自与王先生及房产中介公司签订了《北京市存量房屋居间买卖合同》及《补充协议》。王先生向我丈夫支付了定金2万元，余款未付。后他们因房屋买卖发生争议，王先生将我丈夫起诉到了法院。法院判决房屋买卖合同有效、继续履行。此后，我在家无意中发现了判决书，我们因此发生了争吵。
　　马女士称，她认为该房屋属于婚后共同财产，被告林先生在未征得我同意的情况下，无权擅自处分共同房产。现将丈夫林先生、购房者王先生和中介公司起诉至法院，请求法院确认合同无效，并由被告承担诉讼费。
　　被告林先生辩称：原告所说基本符合实情，我同意原告的第一项诉讼请求，但不同意承担本案诉讼费。
　　被告王先生辩称：我和被告林先生签订合同时没有义务去审查房屋是否为夫妻共同财产。我见过房产本，上面只有林先生的名字，并未显示存在共有人。我们签订合同的价款符合当时市场的情况，现在是他们夫妻看房屋涨价了，想反悔，是恶意的。我主张我们买卖合同是有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　被告房地产经纪公司辩称：签订合同时，我们看到房产证上只有被告林先生的名字，并没有共有权人的名字。
　　法院最终判决驳回了原告马某的诉讼请求。
　　主审法官认为，公示公信是物权的基本原则。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。本案中，据所有权证记载，该房屋共有情况为单独所有，购买人王先生有理由相信该房屋系林先生个人所有，三方签订的合同未违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。原告马女士提出该房产系婚后共同财产的说法并不能对抗善意第三人。至于马女士提出林先生出售房屋的行为侵犯了其共有权利，对其损失可另案解决。
　　法官提示：夫妻婚后购房但登记为一人的“隐形共有人”情况非常普遍，这在实践中给法院的案件审理带来不少的困惑。根据《物权法》的规定，配偶并非当然的房屋共有权人，房屋产权要以机关登记为准，登记为一人的，产权人就是一人。2008年7月开始施行的《房屋登记办法》对“隐形共有人”提出了更明确的要求。但是买房人在购买房屋时，最好是通过中介公司询问卖方的家庭情况，由卖房人出具家庭成员的认可手续或委托卖房手续，以规避因侵犯共有人权益引发不必要的纠纷。(李京华)
经济参考报
　　编辑：父母卖房子，共有人儿子没有签字
《购房合同》是否有效？
　 日 07:24:11　
一桩房屋买卖，本是白纸黑字，明明白白的事，买方交了购房款后卖方就要依照合同把房屋产权过户给对方。可市区的程女士在支付全部房款7年后，房子仍旧没有过户到其名下。卖方康某夫妇辩称当年作为房屋共有人的儿子不知情，《购房合同》当属无效。近日，绍兴仲裁委员会依法作出裁决：合同有效！
日，程女士与康某夫妇签订了一份《购房合同》，约定以人民币28万元向康某夫妇购买一套位于绍兴市区的拆迁安置房，康某夫妇应协助程女士办理该房屋的产权过户手续。合同说得十分清楚，程女士也于当天一次性支付购房款25万元，康某夫妇亦交付上述房屋给程女士使用。但在该房屋办理产权登记及过户手续一事上，康某夫妇迟迟不予配合，程女士无奈于今年5月向绍兴仲裁委员会提起仲裁申请，要求康某夫妇按照合同办理房屋的产权过户手续。
此案脉络清晰，房屋买卖的事实双方均无异议，但是双方对于没有康某儿子签字的《购房合同》是否有效产生了争议。康某夫妇认为，该诉争房屋是一家三口的共有财产，当年签订合同的时候，儿子并不知情，也没有签字，因此合同无效。
绍兴仲裁委受理此案后，康某儿子经通知后未到庭参加庭审，仲裁庭依法进行了缺席审理。仲裁庭认为，根据浙江省高级人民法院《关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见（试行）》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
这里的“第三人”即程女士，她在本案中属于善意、有偿地取得诉争房屋，其合法权益应予以维护。而康某儿子当年已系完全民事行为能力人，同住一个屋檐下，他完全有条件知道诉争房屋被出售的事实，但房屋出售至今均未对该事实提出异议；且除诉争房屋外，康某一家在拆迁中另获一套面积更大的安置房，故并不必然导致康某儿子的权利受损。综上仲裁委员会审理后认为，被申请人康某夫妇以儿子不知情，且侵犯儿子的权利为由，主张《购房合同》无效，缺乏基本的事实依据，根本站不住脚。倘若康某儿子认为其父母出售诉争房屋损害了他的合法权益，也可以依据上述规定向父母要求赔偿。
近日，绍兴仲裁委员会对此案作出裁决，双方签订的《购房合同》有效！康某一家应尽快协助程女士办理该诉争房屋的产权过户手续。
来源： 绍兴网-天天商报　作者： 记者　孙壮　实习生　王珏　编辑： 季建明
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6人共同拥有一房 卖房谁说了算？
长江商报消息 本报讯（记者 李璟）一套房屋两代6人共同拥有，4个子女虽然每人仅占两平米多，却拒不配合过户，导致母亲卖不了房。近日，七旬老母一怒之下将4子女告上法庭，要求“买回”孩子们手中的份额。
洪太婆（化名）一家在江汉路前进三路拥有一套祖辈留下的房产，建筑面积82.89平米，她和3个兄弟姐妹各分得四分之一。后来弟弟洪爹爹买下了哥哥姐姐手中的份额，于是这套房屋的所有权最终登记在了洪太婆姐弟俩名下。
2006年，洪太婆的老伴去世，作为夫妻两人的共同财产，该房本属于她的四分之一房产份额被一分为二。其中的一半作为老伴的遗产，被平均分配给了洪太婆和她的4个子女，即子女们各分得了房子的四十分之一份额。
几年来房价一直上涨，子女们多次劝说，希望母亲和舅舅能将房子卖了，大家也好继承每人应得的份额，但老人始终不同意。直到几个月前，洪太婆和弟弟商议后，决定还是将房子卖了。
两位老人找好了买家，并与对方签订了购房合同，没想到双方到房产局办理过户时却被拒绝了。工作人员告知，因该处房产洪太婆的4个子女也有份，因此过户还必须有他们签名才行。没想到，子女们得知后纷纷表示反对卖房，并拒绝配合签字过户。
“你们每人就分两个多平米的面积，有什么资格干涉？”洪太婆认为，儿女们阻止自己卖房，是为了报复自己而“找歪”。她一怒之下，将4人全部告上法庭，请求法院对该房屋的份额进行确认并分割，并将房屋判归自己所有，自己再根据4人所占份额对他们进行补偿。
得知母亲动真格了，子女们纷纷解释道歉，洪太婆也意识到一家人没必要为几平米房子闹不和。近日，在法院调解下，洪太婆和3个子女均放弃该房产份额，诉争房屋四分之一产权份额归老二所有。
■律师点评
湖北朋来律师事务所律师伊毅介绍，按照《物权法》相关规定，占三分之二以上份额的共有人，有权独立处分共有房产。本案中，洪太婆和子女都享有继承权，因此要卖房子就必须大家都同意。而洪太婆姐弟明显是“大股东”，因此他们与人签订的卖房合同是合法有效的，一旦因无法过户等原因造成违约，那大家就都得不偿失。他建议，在“一房多主”的情况下，如果要卖房子，共有人应尽量先沟通协商，若同意参与转让，可进行公证后再进行房屋交易。
■法律链接
《中华人民共和国物权法》第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。热门搜索：
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没有房产证的房屋,由3人等份额共有,其中两人想卖房,一人不同意,那可以卖吗
提问者：| 浏览次数：118次 |问题来自：成都
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回答 共25条
10:15|来自：成都
必须要三个人都同意才能卖
17:47|来自：成都
肯定不可以啊
08:10|来自：成都
不可以卖。
08:20|来自：成都
呵呵呵呵呵呵
09:02|来自：成都
当然不可以
09:04|来自：成都
自己网上搜一下
09:28|来自：成都
卖不到哈，要签字的
10:35|来自：成都
要三方签字
10:39|来自：成都
应该是可以的
14:10|来自：成都
不可以的拍
第1-10条,共25条 &
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