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业委会和物业合作才能管好小区 晚报邀您谈难处
市房屋物业管理办公室工作人员沈绍杰在本报接听热线。 记者 李念 摄
作为小区物业与业主之间的“桥梁”，业主委员会可以协调双方的关系，维护小区业主的合法权益。但这样“看起来很美”的业委会，并没有在众多小区“扎根”。
目前，不少小区业委会在成立前后并非一帆风顺，有的还中途夭折。而代表性、广泛性不强和成立过程中程序不合法，已然成为挡在不少业委会成立之路上的绊脚石。
昨日下午，市房屋物业管理办公室工作人员沈绍杰来到本报接听热线，为读者答疑解惑。业委会如何成立、业委会的职责、如何真正起到维护广大业主权益的作用等问题成为读者关注的热点。在本报热线开通的2个小时中，西安市房屋物业管理办公室工作人员，对每位读者提出的问题都做了详细解答，并提出了不少行之有效的建议、意见。
没人牵头 业委会怎么成立
“我们小区已经入住多年了，每次业主遇见点儿事，就靠那么几个热心人替大家出头。”都市凰庭的业主杨先生说，操心越多得罪人也越多，慢慢就没人过问了。现在小区又退回到“各自为政”的局面，没人愿意再来组织筹办业委会，以后有了事谁还能为业主撑腰。
解答：小区成立业主委员会应严格按照程序进行，当小区已经交付使用的建筑面积达到小区总建筑面积50%以上；或房屋使用满2年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到房屋建筑物总面积20%以上的，建设单位应主动书面告知物业所在地街道办事处或乡镇人民政府，并在规定期限内组织成立业主大会筹备组，在街道办事处或乡镇人民政府的指导下开展工作。
“我们小区的公共收益和保安都是业委会在管理，其中停车费还是一笔不少的数目。”市民李先生说，他认为通常情况下这些费用都是由业委会聘任物管，而且选聘保安公司也是物业公司的事。那么，公共收益和保安由业主委员会管理是否越权？
解答：业委会的工作，实际上是在履行业主大会赋予的职责，他们的权限范围在于：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施。
业委会成员谋私 业主咋维权
市民刘女士反映：小区业委会一些成员没能代表广大业主，没能站在业主方面考虑问题。个别成员为了一己之私和物业公司存在纠缠不清的关系，甚至成了开发商的代理人。
解答：业主委员会对任意弃置垃圾、侵占通道、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等行为，有权要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。但是，当面对侵害业主共同权益的行为,对物业管理机构等违反合同发生的争议时，可以以业主大会或业主个人的名义提请诉讼。
本报征集20名读者
共同探讨业委会之难
昨日，本报“热线服务周”活动邀请西安市房屋物业管理办公室相关负责人接听热线，不少读者积极参与，活动异常火爆。
近年来，随着居民小区的增多，业主和物业公司之间的矛盾也逐渐凸显，作为协调两者之间关系的业委会，却因为种种原因，在成立和工作的过程中历经坎坷。为了给您提供发表看法和见解的平台，本报将征集20名读者代表，前来报社共同讨论关于小区业委会或物业公司的话题。感兴趣的读者，可拨打报名咨询。
业委会由谁来监督
“业委会成立后，做了哪些工作，我们业主不一定都知道，他们是不是也需要有人来监督？”昨日不少市民打来电话提出了这样的疑问。
解答：业委会委员作为业委会开展工作的执行人，其日常行为和工作质量也时刻接受着小区居民的监督。新出台的《西安市物业管理条例》明确指出:业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监督委员会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业委会的监督权。
建议：目前有关业委会成立的法律法规中，并没有明确规定必须成立监督组，但考虑到业委会实则拥有一定的权利，如果能够从业主中挑选出一些符合条件的成员组成监督委员会，对业委会的日常工作进行监督，或者组建“第三方监督小组”，由小区外的人实行监督职权，可以让业委会的工作在监督机制下愈加完善。
业委会能否“炒”物业
在社区生活中，不少物业公司在与业委会交涉的过程中都显得非常强势。而业主们却认为：物业公司就是业主请来的“保姆”，而不是管理者，有的物业公司认为业委会针对的是自己，所以对业委会的工作百般抵触。三爻村附近一小区的业主王女士说，业委会正准备“炒”掉物业后，对小区实行自治。
解答：业委会的宗旨是和物业公司联手，处理小区内的事务，顺利解决问题。所以，物业公司要找准自己的定位。作为小区的主人，业主完全可以宽宏大量一些，尽量帮助“保姆”改掉以前的错误，况且“炒”物业并不是一件容易的事。
建议：想要建设好一个小区，业委会和物业公司都必须抱着理性、理解、合作、宽容的态度。物业管理公司应定期与业委会沟通，谁的问题谁负责，不要推诿，并将讨论结果向业主报告，保障大家的知情权。相互之间消除敌意，小区也会变得更加和谐。
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天津市物业管理部门编制政策法规知识问答进社区
　　中国发展网 吴梅 张学军 张兴华 记者王敏报道 为提高物业管理政策法规知识社会知晓率，日前，天津市物业管理部门根据受理业主日常咨询和投诉涉及的集中问题，编写了物业管理政策法规知识问答50问。据了解，该政策问答涉及了物业管理以及日常服务的相关内容，近日该政策问答将陆续下发到辖区内所有物业服务企业和物业管理小区，以方便广大业主阅读使用。　　物业管理政策法规知识问答50问　　1.问：什么是物业管理?　　答:根据《天津市物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。　　2.问：什么是业主?什么是物业使用人?　　答：根据《天津市物业管理条例》，业主是指物业的所有权人。　　物业使用人是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。　　3.问：在物业管理活动中，业主享有哪些权利?　　答：根据《天津市物业管理条例》，业主享有下列权利：(1)参加业主大会会议，发表意见，行使表决权;(2)推选业主代表，选举业主委员会成员，享有被选举权;(3)监督业主委员会的工作;(4)提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议;(5)提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(6)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(7)监督物业服务企业履行物业服务合同;(8)监督专项维修资金的管理和使用;(9)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权;(10)法律、法规规定的其他权利。　　4.问：在物业管理活动中，业主应当履行哪些义务?　　答：根据《天津市物业管理条例》，业主应当履行下列义务：(1)遵守业主大会议事规则和管理规约;(2)执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(3)配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动;(4)按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费;(5)维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生;(6)按照规定交存或者续交专项维修资金;(7)法律、法规规定的其他义务。　　5.问：业主大会是一个什么样的组织?业主大会可以决定哪些事项?　　答: 根据《天津市物业管理条例》，业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。　　业主大会决定下列事项：(1)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;(2)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作;(3)审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业;(4)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项;(5)专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。　　6.问：业主委员会是一个什么样的机构?履行哪些职责?　　答:根据《天津市物业管理条例》，业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。　　业主委员会履行下列职责：(1)召集业主大会会议;(2)定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议;(3)在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;(6)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施;(7)监督管理规约的实施;(8)组织筹集专项维修资金;(9)组织业主委员会换届和补选工作;(10)完成业主大会交办的其他事项。　　7.问：在物业管理活动中，物业服务企业应当做好哪些工作?　　答：根据《天津市物业管理条例》和《天津市社区物业管理办法》，物业服务企业应当做好下列工作：(1)按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，依照合同约定收取物业管理服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督;(2)对社区物业管理区域内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆改房屋结构、侵占消防通道、违规养犬等行为应当劝阻制止，并及时向有关部门报告;(3)接受街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会对物业管理工作的指导和监督，并协助做好相关工作。　　8.问：物业服务企业资质分为哪几个等级?对各资质等级物业服务企业接管物业项目的规模有何规定?　　答：根据国家《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。　　一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务;三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。　　9.问：街道办事处(乡镇人民政府)具体履行哪些社区物业管理工作职责?　　答：根据《天津市社区物业管理办法》规定，街道办事处(乡镇人民政府)具体履行下列社区物业管理工作职责：(1)做好《天津市物业管理条例》、《天津市城市管理规定》(2010年市人民政府令第26号)等法规规定的社区物业管理相关工作;(2)明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员;(3)组织召集街镇物业管理联席会议;(4)协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题;(5)指导社区居民委员会对社区物业管理工作进行监督和协调;(6)组织对社区物业管理服务情况的考评。　　10.问：社区居民委员会在社区物业管理中应做好哪些工作?　　答：根据《天津市社区物业管理办法》，社区居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)指导下，做好社区物业管理的下列工作：(1)教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产;(2)依法维护社区居民的合法权益，向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议;(3)对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评;(4)对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务;(5)组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理矛盾纠纷;(6)做好日常巡查，对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻，并向相关部门报告。　　11.问：社区物业管理专职工作人员有哪些职责?　　答：社区物业管理专职工作人员在社区党组织、社区居委会的领导下，在街道办事处(乡镇人民政府)和区县物业管理行政主管部门的指导下，对社区物业管理工作实施监督协调，履行下列职责：(1)组织开展社区物业管理政策法规宣传，增强居民依法守约意识;(2)教育引导社区居民参与支持社区物业管理，按时交纳物业管理服务费;(3)协助街道办事处(乡镇人民政府)组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作。指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作;(4)负责社区物业管理巡查工作，反映社区居民物业服务诉求;(5)对社区内出现的私搭乱建、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为，及时劝阻制止，并向所属街道办事处(乡镇人民政府)报告;(6)负责召集社区物业管理联席会议，及时协调化解物业管理矛盾和纠纷;(7)配合有关部门对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评;(8)未成立业主委员会的商品住宅小区，负责协调使用房屋专项维修资金;(9)完成上级交办的其他工作事项。　　12.问：对于新建商品房小区，前期物业服务企业由谁来选聘?对前期物业服务合同的起止时间如何规定?　　答：根据《天津市物业管理条例》，前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。　　新建住宅商品房出售前，开发建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并由双方签订前期物业服务合同。　　前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。　　13.问：什么是管理规约?管理规约由谁制定?临时管理规约由谁制定?购房人在购房时通常需要&双确认&，指的是什么?　　答：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。管理规约由业主委员会组织召开业主大会会议讨论，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并对全体业主具有约束力。　　根据《天津市物业管理条例》，开发建设单位出售新建房屋之前，应当制定临时管理规约。在售房时应当向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。　　14.问：什么是物业管理服务费?对业主交纳物业管理服务费有何规定?　　答：根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》，物业管理服务费，是指物业服务企业接受开发建设单位、业主大会的委托，依照物业服务合同约定对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的费用。物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。　　根据《天津市物业管理条例》，物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定。　　15.问：业主在办理入住手续时，物业服务企业可否预收物业管理服务费?　　答：业主与物业服务企业之间是合同关系。业主在办理入住手续时，应当按照前期物业服务合同约定的时间和标准向物业服务企业交纳物业管理服务费。物业服务企业预收物业管理服务费需要和业主协商确定。　　16.问：我市对业主、物业使用人装饰装修房屋有哪些规定?　　答：根据《天津市物业管理条例》，业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。　　根据《天津市房屋安全使用管理条例》，房屋所有人、物业使用人装饰装修房屋，应当保证房屋的使用安全，不得影响共用部位和共用设施设备的使用和修缮。业主、物业使用人装饰装修房屋应当告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修的注意事项、禁止行为，书面告知装饰装修房屋的业主、物业使用人和装饰装修企业。　　房屋所有权人、使用人应当合法使用房屋，保障房屋的整体性、抗震性和结构安全。禁止下列使用房屋的行为：(1)在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品，在室内增设超荷载分隔墙体;(2)在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸;(3)将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房;(4)拆改住宅楼房或者其结构垂直帘体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构;(5)其他危害房屋安全的行为。　　17.问：我市对物业服务企业收取业主、物业使用人房屋装饰装修履约保证金有何政策规定?　　答：为督促业主、物业使用人在装饰装修房屋过程中自觉遵守国家和我市有关规定，根据《天津市物业管理条例》，物业服务企业在业主、物业使用人装饰装修房屋前，都会与其签订装饰装修管理服务协议，并约定交纳一定数额的履约保证金，交纳保证金的数额标准应由双方协商约定。　　物业服务企业收取该项费用后，如果业主、物业使用人在房屋装饰装修过程中没有出现违反规定行为，应按照双方签订协议约定的时间及时退还。　　18.问：业主、物业使用人装饰装修房屋时，违反相关法律法规如何处理?　　答：根据《天津市街道综合执法暂行办法》，街道办事处可以集中行使下列行政处罚权，并可以实施与之有关的行政强制措施：城市管理综合执法机关行使的全部行政处罚权;房屋安全管理方面的法律、法规、规章规定的对在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸，将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房的行政处罚权。　　19.问：在业主、物业使用人装饰装修房屋时，对装修垃圾清运费有何规定吗?　　答：物业基本服务费中不包括装饰装修房屋产生的垃圾清运费，需要物业服务企业根据实际情况据实测算，由业主或物业使用人支付。具体费用标准由业主或物业使用人与物业服务企业在装饰装修协议中协商确定。　　20.问：业主办理入住后，遇到房屋质量问题应当找谁解决?　　答：根据国务院《物业管理条例》规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。　　根据《天津市物业管理条例》规定，在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。　　根据《天津市商品房管理条例》，房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担商品房保修责任。　　21.问：国家和我市有关政策法规对商品房小区建设工程的保修期限是如何规定的?商品房小区的保修期限应当从什么时间开始计算?　　答：根据国务院《建设工程质量管理条例》，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年;(5)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。　　根据《天津市商品房管理条例》，新建商品房交付使用后，保修期限的确定依据为房地产开发企业提供的商品房质量保证书(包括保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容)。商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购房人之日起计算。　　22.问：业主入住后没有及时供气、供暖，应当找谁解决?　　答：供气、供暖是商品房建设的配套工程，业主遇到未及时接通燃气、暖气问题，应当找开发建设单位协调供气、供暖部门落实。　　23.问：住宅商品房中出现、私搭乱盖、饲养烈性犬、占用或堵塞消防疏散通道、从事摆卖、加工等生产经营活动等问题，应当由谁负责执法　　答：住宅商品房中出现上述违法违规行为时，业主、物业服务企业、社区居民委员会、社区物业管理专职工作人员都有权利及时进行劝阻制止。当劝阻制止无效时，应当及时向辖区街道办事处(乡镇人民政府)报告，由其依据《天津市街道综合执法暂行办法》依法处理。　　24.问：新建商品住宅小区成立业主大会条件?　　答：根据《天津市物业管理条例》，已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：(1)业主入住率达百分之五十以上;(2)首位业主实际入住达到二年以上。　　25.问：成立业主大会由谁牵头组织?筹备组由哪些人员组成?　　答：根据《天津市物业管理条例》，街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导。对于一个新建物业，符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。　　筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。　
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