记者调查:大连住宅小区物业费收缴率不足10%
　　大连市物业费标准拟调整的消息已公布。《大连市物业服务收费管理办法》预计今年下半年将出台实施。对物业企业的监管机制也将很快建立起来。在健全机制指日可待之时，本报记者对市内30个小区物业进行调查，发现小区物业费的平均收缴率仅有73.16%。
　　8月1日，本报刊登《物业费标准拟下半年调整》一文，文中提到大连物业企业面临的实际问题。近日，记者对30个小区的物业服务及物业费收缴情况进行调查，发现物业费收缴率低于业内认可的80％的理想标准。
　　[拒缴业主]以拒缴表达不满
　　记者调查的小区包括锦绣园、彩虹园等。30个小区中，物业费收缴率最高的是97.89％，最低的是不足10％，平均收缴率为73.16％。其中，不同物业公司的收缴率有所不同，但即使是同一个物业公司管理的多个小区，收缴率差别也很大，最高的88％，最低的只有37％。
　　拒缴物业费的业主多是对物业服务水准表示不满。业主对物业公司的意见主要集中在保安、保洁、维修、绿化以及服务态度等方面。
　　“我们小区是封闭小区，但栅栏和大门电子刷卡系统不到半年就坏了。”某小区居民李先生以此为由拒缴物业费。记者从物业单位了解到，栅栏是被个别居民毁坏的，且屡禁不止；而电子刷卡系统的线路也多次被居民剪断，就是为进门时省事。物业单位既无奈又冤枉。
　　[缴费业主]我们受到了侵害
　　记者在一物业费收缴率仅为40%的小区采访时，一位缴费业主李女士认为，她的合法权益受到了侵害。“我缴费了，邻居没有缴费，而我们两家放在门口的垃圾都一样有人清理，我们享受了同样的服务；而我们小区原来有10个保安，现在减少了保安人数，这样我的利益就没有了保障，应该找谁呢!”中国房地产交易服务网站
　　但一些有远见的居民则认为，不缴费的业主影响了整个小区的物业服务水平，直接影响了该小区的配套服务能力，间接地影响了房产的升值潜力。“我们应该以更积极的方式争取业主的合法权益。”
　　[物业公司]就怕资金断链
　　一家物业公司经理说，物业公司的员工一定有令业主不满和需要提高的地方，希望以合适的方式沟通解决，而不是拒缴物业费。“就拿卫生清洁来说，一个保洁员负责五六栋楼的卫生清洁，可能刚刚从五楼下来，五楼的居民就把垃圾放在了门口，这时住户就认为是保洁人员不作为。”该经理还算了一笔账，一个保安每月的工资在1300元左右，一年的费用就是1.5万元，当收费情况不好时，唯一的办法就是降低人力成本，减少保安和保洁人数。
　　“我们都是自负盈亏，就怕资金断链陷入恶性循环。”业内人士说，收缴率低的小区最后的结果可能是业主更换物业公司，也可能是物业公司弃管，成为弃管楼，在大连不乏这方面的例子。
　　[律师提醒] 权利义务落到合同上
　　对此，辽宁国宸律师事务所侯建文律师说，业主如果对物业公司不满，可以通过业主大会或者是业主委员会来与物业沟通，要求提高服务水准或者是降低物业费，也可以将物业公司告到法院；物业公司遭遇拒缴时，也可以通过法律程序对拒缴业主提请法律诉讼。“走法律程序时，有很多业主会败诉，原因主要是业主没有保留并提供证据；此外在签订物业服务合同时，一定要把服务细节都落实到合同上，这样有据可查。”侯建文律师提醒道。
作者：来庆新
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报料：&&楠桂苑物管想钱想疯了 业主“被同意”物管费上涨50%
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和谐小区！
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红包拯救不了物业的“信任危机” 华西都市报
　　农历小年，在长沙河西长塘山小区做清洁工的孙国清就惊喜地领到了550元“年终奖”。为让辛劳一年的物业服务人员过个舒坦年，长塘山小区250户业主自发捐款，筹集1.92万元，给小区16名物业服务人员发年终红包。（2月5日《长沙晚报》）
　　年底了，有红包拿确实是很温情的事情。业主能集资给物业发红包，更是难能可贵。这些年，物业和业主之间扯皮的事情还不少，要么是业主使出杀手锏不交物业管理费、要么是物业釜底抽薪――不声不响集体搬离，两败俱伤的案例几乎在每个城市马不停蹄地上演着。结果呢，在双方的雇佣关系上，横生出莫名其妙的“信任危机”。
　　从这个意义上说，业主自发的红包，温暖人心，有助于改善紧张的劳务关系。但根本而言，红包再好，仅靠这年终的红包，终究无法构建起健康的劳务关系：一方面，就合同而言，既然已经缴纳了物业管理费，再要求业主年底“集资”，情理或法理上都说不过去；另一方面，业主与物业之间，最重要的是厘清权责关系，所劳与所得相符、付出与收益对等，彼此尊重、互相体谅。那么，就算没有这额外的红包，双方关系也不至于剑拔弩张。
　　看起来很美的红包，可能会遭遇现实的难题：比如业主意见不统一怎么办？既然是“捐款”，就只能出于自愿，可是人人自愿，概率上就比较可疑。有没有业主“被捐款”的呢？这些问题，都不是没事找茬。其实，真要发红包，倒不如去货币化，在保障物业服务者合理薪酬的前提下，营造更好的情感氛围。
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94楼：为什么楠桂苑小区老说亏损赔钱！而有的小区不收物管费还能赚钱？
& && && &&&口报鲤鱼三百斤，元芳，你相信吗？
& && && & 把收支明细帐公布出来，并且要经过有资质的审计机构审计！
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& && &如果没有问题，帐目早就公布。
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“ 如果没有问题，帐目早就公布。”
& && && &这是迟早的事，纸始终包不住火！
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揭开和谐社区的奥秘：物业费使用公开透明化& &日 大众网综合
　　当今社会，我们都在倡导“和谐”这一理念。而社区作为一个小社会，它也在时时刻刻反映着人间百态。几乎所有人都希望自己居住的社区是安宁和谐的避风港，但在有些小区这只是一个美好的愿望。抢车位的“战争”不断、业主不交物业费、电梯坏了没人修、甚至连垃圾都不及时处理……业主和物业仿佛处于对立面的两端，每天都在为了不同的琐事发生这样那样的争执。
　　其实说到底，业主虽然是社区的真正主人，但也需要物业公司的管理和服务，也需要给予物业公司理解和支持，而物业公司则更要清楚自己是服务者，不能总以趾高气昂的管理者身份自居。如果能够摆正各自的位置，成就和谐社区并非难事。
　　在南开区就有这样一个小区，记者采访时看到的是一幅幅和谐的场景：孩子们在喷泉旁快乐的戏水，老人们在健身器材上活动筋骨，小区居民和保洁人员在闲话家常……究竟是什么原因，让这个社区氛围如此和谐呢？就请您和记者一起解开和谐社区的奥秘。
　　实地走访&&业主和谐的根本 物业费使用公开透明化
　　南开区水畔花园小区位于红旗路和青年路交口附近，社区内有1000户居民。虽然社区环境十分整洁，配套设施完善，但这个社区并非新小区，业主入住已达十年时间。在这数年时间里，社区也经历了从一开始的一片荒芜，无人管理到现在的环境优美，社区和谐的变化过程。
　　在社区走访时，记者见到了正在锻炼身体的陈大爷，他是小区的第一批业主，见证了整个小区多年来的每一步变化。他告诉记者如今的小区环境和物业公司的努力是分不开的。“这些都是物业公司的功劳。他们自2010年进驻小区以来，为居民们办了不少好事、实事，深受居民们的欢迎。”走到小区一排车位的位置时，陈大爷说：“以前经常有新手因为倒车而刮碰别人的车或者干脆撞到墙上。你看现在，为了方便有车的业主在倒车时有一个参照物，每个车位的前面都加装了一个障碍条。这样一来，新手们也不会把握不好倒车距离了。”
　　随后，他带领记者边走边聊，说着小区一点一滴的变化。走在平整洁净的鹅卵石路面上，陈大爷告诉记者：“这个鹅卵石路面现在走起来没有一点硌脚的感觉，非常舒服。可就在几年前，由于年久失修，路面破损不堪，当现在的物业公司接手小区后，就立刻筹划铺设新路。在经费紧张的情况下，他们甚至还自掏腰包花费数万元对路面上的鹅卵石进行重新铺设。这样的举动令我们业主很感动。”不过，陈大爷也同时指出，社区里有个别的小孩子会扣走石子路的石子，造成人为破损路面的现象，这主要是由于家长管教不当。从这个角度讲，小区环境不只是物业公司的事，更需要业主提高自身素质，从我做起，爱护环境。
　　在采访时，记者看到，社区内面积虽然不大，但仍然设置了流水、喷泉景观，并且流水清澈，喷泉处于开启状态，能做到这一点的社区还不多见。当走到小区的木桥上时，陈大爷说，“这座小桥下面流淌的水是小区的景观河道，为了保证水质，对于河道，物业要进行定期的防水维护工作，以保证河道以及喷泉的正常使用。物业每年对小桥都会重新刷一遍油，对它进行保养，以延长它的使用寿命。”在小桥上环顾整个小区，记者看到了这样一幅画面：孩子们有自己活动的场地，老人们也有足够的锻炼器材，水柱正从喷泉里喷涌而出，树木花草长势良好。这样的景色与美满的气氛让一幅和谐快乐的画面展现在我们面前。
　　和谐的环境与物业的精心服务是分不开的，当业主们看到自己缴纳的物业费被用来整修社区景观，添置健身器材，修缮停车位；当业主们看到物业公司每个月贴在楼道里的本月工作计划，以及详细的物业经费使用明细时，业主们真正了解到缴纳的物业费其实都用在了社区管理服务上，业主们得到了真正的实惠。这也就构成了社区和谐的根本。
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“当业主们看到物业公司每个月贴在楼道里的本月工作计划，以及详细的物业经费使用明细时，业主们真正了解到缴纳的物业费其实都用在了社区管理服务上，业主们得到了真正的实惠。这也就构成了社区和谐的根本。”！
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物业管理都有哪些费？物业不妨向业主晒晒价！日 大众网综合
　　自从有商品房那一天起，业主与物业公司的纠纷就从未中断过，只是由于房价上涨过快，大家对房价的关注度超过了物业费，一定程度上掩盖了其中的矛盾和问题。一把钥匙开一把锁，“三公开”就是开业主和物业心结之锁的钥匙。
　　尽管2003年就出台了《物业管理条例》，明确了双方的权利义务，但问题一直没得到根本解决。一项调查显示，96%的业主从未看到过物业公司收支情况公示，80%的业主认为物业费交得不值，60%的人曾经拒交物业费。可见问题的普遍性与严重程度。那么物业费包含哪些费用呢？
　　物业费包含哪些费用呢？物业费包括以下九项：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
　　3、物业管理区域清洁卫生费用;
　　4、物业管理区域绿化养护费用;
　　5、物业管理区域秩序维护费用;
　　6、办公费用;
　　7、物业管理企业固定资产折旧;
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
　　9、经业主同意的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
& & 为何拒交物业费?
　　了解了物业费包含哪些费用之后，那么为什么业主会拒交物业费呢？尽管不少物业公司以业主不交物业费为由，说自己微利甚至亏本运营。实际上，小区许多公共区域被物业公司用来牟利。同时还在物业费之外，收取维修上门费、门禁卡押金、存车管理费等。在他们看来，物业管理就是收费，完全忽略了服务的本职所在。
　　因此，当务之急是物业公司回归服务本色，明确自身角色定位。长期以来，许多物业公司习惯于以管理者自居，服务意识淡薄，凡事单方决定，一纸通告了事，全不顾业主的知情权、选择权。收费对应着服务，服务好不好，接受服务者有权评价并提出改进要求，对不合理的收费，也有权提出异议。物业公司怎能置之不理，我行我素?
　　服务的改进要靠市场竞争的推动。但现实中，物业公司往往由开发商指定，业主即便不满意，也没有正规渠道选择服务质量好的企业，常常换得一拨不如一拨。这些年，商品房建设速度持续快速增长，高服务质量的物业公司却未同步增长，少数确实令业主满意的物业公司由于企业规模所限，无法扩大服务范围。再加上服务市场信息不对称，物业服务 “劣币驱逐良币”的现象随之出现，大量不重服务与信誉的公司混迹市场，业主只得以不菲的价格被迫接受并不满意的服务。
物业，不妨向业主晒晒价！
& & 在城市中生活，业主和物业天天共事，就像勺碗瓢盆一样，总在一个锅里搅稀稠。这中间，有个磕磕碰碰很正常，多了些故事；如果瓢碰伤了碗，勺砸漏了盆，就不正常了，成了事故。首府青城，故事很多，事故也不少。后者让市民有点伤不起，媒体挺关注。
　　有记者调查发现，近几年，不少小区里业主和物业矛盾重重，事故不断。事故起因主要是物业费，一方面是业主认为物业收费过高，另一方面是物业深感收费很困难。各说各的理，谁也不服谁。忍耐一旦过了限度，碗破盆漏甚至锅塌底的事，就在所难免。
　　问题主要出在不透明上。按照规定，物业服务企业要做到“三公开”：公开服务标准，公开收费标准，公开账目。事实上，很少有业主见过这个“三公开”，就连曾从事过物业工作的杨女士都告诉记者：“在这里居住了快两年，别说账目，就连服务标准是什么都没搞明白。”有专业经历的人都不明白，普通业主可想而知，心存疑问就不言而喻了。
　　现代社会讲究信息对称，业主心存疑问，自然不会痛痛快快缴费。可见，物业服务企业要想顺顺畅畅运营，首先要明明白白行事。业主中有个别钻牛犄角的，但还是通情达理的多，只要物业“三公开”，把事情放在阳光下办，摆在桌面上议，再乱的麻，凭大家的智慧都能理清。如果不见阳光，就是政府硬性出个价，也不见得能服众。人心不服的事，谁也办不通。
　　一把钥匙开一把锁，“三公开”就是开业主和物业心结之锁的钥匙。物业的市场打开打不开，靠的是良好的服务，哪个物业服务企业主动“三公开”，哪个物业服务企业就能赢得业主的信任。让我们都站在阳光下，亲近一回“三公开”吧，相信互信会激发出智慧，解开难题。
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18大的功劳：让工资翻一番。
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和谐的基石 物业的贴心服务& &日 大众网综合
　　记者随机采访了几位小区的其他居民，他们从服务角度，对小区物业给予了肯定。业主王玉兰大娘说：“在这住这么长时间了，这两年我感到十分的舒心。最开始的时候，我们这些老年人晨练没有地方，只能到附近的长虹公园去，十分不方便。后来，物业公司为居民们添置了健身器材，极大地方便了广大老年居民。此外，每当我们遇到生活中的难题打电话给物业公司时，他们总是随叫随到，而且态度也特别好。小区的大门在没有出入证的情况下外人无法进入，这给居民们带来极大的安全感。”
　　这时，小区居民陈述先生走了过来，听到我们的对话内容后，他接着说：“大娘说的没错，物业公司的确为这个小区的和谐发展做了不少工作。他们每周六日都会有专门的人员到业主家为业主们解决实际问题，上次我家的下水道堵了就是他们帮我疏通的，服务非常贴心。此外，小区每天都会有保洁人员清扫楼道卫生，保证了楼门内干净整洁的环境。每年春节，物业还会给大家送福字和对联。虽然东西不多，也不值什么钱，但却体现了物业公司心里装着业主，这份情谊比嘛都强。”
　　陈大爷接过了话头说：“还有，当有业主家里出了&红白事&，需要用小区电时，物业公司都会给予支持，有时还会出人帮助居民把&红白事&办好。此外，每年物业公司都会定期让&蜘蛛人&帮住在高层的居民们擦玻璃，极大地方便了我们的生活。这样的事情还有很多，比如物业还会定期把配钥匙、磨刀、修家电和修自行车的人请到小区内，让有这些问题的居民不出小区就能找到相对应的人来解决自己的问题，这也算是一项便民的重要举措。”
　　管理到位，服务贴心，才能博得业主的满意，也增加了业主对物业工作的理解，相互理解，这也是社区和谐的基石。
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& && && && && && &物业和谐得长久需切实为业主利益着想& & 日 大众网综合
　　在小区进行一番探访之后，记者来到了小区物业管理公司北京亿城物业管理有限公司天津分公司的办公所在地，水畔花园项目总经理于志强接受了记者的采访。
　　当说起2010年接手小区管理工作之后，小区所产生的变化时，于志强认为，社区变化和新的管理团队进驻小区是分不开的。“我们是开发商下属的公司，有一个成熟的管理团队，其优势在于有了问题可以直接与开发商沟通。当2010年进驻以后，开始着手处理之前物业公司与业主矛盾较大的一系列问题。”
　　于经理表示：“业主对物业公司会存在不理解的地方，我认为这些都是误会，只要在沟通上讲究一些技巧，业主对物业的工作还是能够理解和支持的。比如玻璃破损的问题，由于小区建成时间比较长，有的业主家里玻璃出现了破损，这时我们有一些工作人员解释说，玻璃保修期过了。对于这样生硬的解释，有的业主就不爱听，认为工作人员的意思就是保修期过了，玻璃就该坏，彼此对立的情绪由此产生，不利于后面问题的处理。对此，我不仅对工作人员的工作方式提出批评，还会主动出面跟业主交涉，反复讲明玻璃的使用寿命是怎么回事，然后帮助其联系维修公司进行玻璃的更换，并且价格要比业主自己找人便宜约30%，最终把问题解决。业主对我们这样的处理方式表示接受和满意”。
　　再有，如今小区都会遇到车位紧张的问题，为此车主和物业的矛盾不断，而在水畔花园小区，物业有自己的应对办法。于志强说：“有一次一位既没有交物业费，又没有交车位费的钉子户，坚持要把车停入小区的车位，保安劝阻无效，业主就把车堵在了小区大门口。他这一停，整个小区的正常出入受到了很大影响。对此，有人建议说打110，我说不行，因为即使110来了，业主被迫把车挪走，但实际问题并没有解决，他下次还堵门口怎么办？这时作为物业经理我就跟这位业主谈，跟他说清楚小区实际情况，实在没有车位，并建议他把车停到小区外面的停车场，要是一时找不到停车场，物业公司可以帮忙联系最近的停车场，并替他交停车费，希望他也能够理解物业工作的难处。同时，跟这位业主我也会讲清道理，车堵在小区大门口影响的是整个小区的通行秩序，希望他能为小区其他居民的利益着想，把门口这个位置让出来。将心比心，在耐心劝说之后，最后那位业主对我提出的解决方案表示赞同，小区的通行秩序恢复正常”。
　　于志强说，类似于这样的情况，他经常会遇到，作为物业公司一方，只要注意沟通技巧，切实为业主的利益着想，大多数时候业主对物业的工作还是支持与理解的，这也是构成和谐社区的重要元素。
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让自己的感官多了解事件的真相；
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我不是这个小区人；但看见就目前自贡的物业费来说0.45元一平米应该能够接受
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引用第113楼宇宙星人于 15:56发表的&&:
我不是这个小区人；但看见就目前自贡的物业费来说0.45元一平米应该能够接受
& && & & &梨子是什么滋味，吃一口就知道！& && &
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和谐得坚固 多理解、多服务& & 日 大众网综合
　　于志强告诉记者，为了活跃社区氛围，物业公司还会不定期的牵头组织一些居民们喜闻乐见的文化活动，如露天电影、社区运动会等，不但花不了多少钱，更重要的是效果非常好。居民们通过这些活动增进了交流，使整个小区充满了人情味。物业公司还会在不扰民的前提下组织像销售书籍、蚕丝被这些居民们需要的商品的活动，方便了广大居民。
　　此外，为了节省开支，物业公司还积极开源节流，合理利用能源，调配人员，做好设施维修工作。于志强说，比如物业公司会按照时令控制能源的使用，从中省下来的电费、水费等都会用来维护小区的环境。
　　通过对物业的采访，能够从中得出水畔花园小区之所以和谐的几个要素：小区居民对物业公司工作的理解与支持，以及居民自身对小区环境的维护；物业公司悉心的服务让物业与居民的关系十分融洽。
　　小区业主与物业公司，多一点理解，少一些误会；多一点服务，少一些纠纷，实现和谐社区其实并非难事。
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引用第113楼宇宙星人于 15:56发表的&&:
我不是这个小区人；但看见就目前自贡的物业费来说0.45元一平米应该能够接受 & && && &引用9楼：
& && &&&《自贡市普通住宅物业管理服务等级标准》中三级资质的物管服务标准共有五项34条，楠桂苑物管目前的现状与此相去甚远！譬如：
& && &“服务双方签订规范的物业服务合同”签订了吗？
& && &“管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书”属实吗？
& && &“有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全”吗？
& && &“按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况”了吗？
& && &“每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 70% 以上”做到了吗？......
& && && & 凡此种种，业主可将楠桂苑物管目前的状况与《自贡市普通住宅物业管理服务等级标准》中相应的标准逐条一一对比，得出自己的结论。
& && && && && && && &&&自贡市普通住宅物业管理服务等级标准& &
项目& && && && && && && && && &内 容 与 标 准
（一）&&基 本 要 求& &&&
1 、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2 、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3 、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4 、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5 、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6 、公示 8 小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
7 、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8 、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9 、每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 70% 以上。
（二） 房 屋 管 理
1 、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2 、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3 、每周巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4 、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5 、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6 、各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。
&&（三） 共用 设施 设备 维修 养护
1 、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2 、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
3 、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4 、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5 、载人电梯早 6 点至晚 12 点正常运行。
6 、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7 、路灯、楼道灯完好率不低于 80% 。
8 、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。& && &
（四） 协助 维护 公共 秩序
1 、小区 24 小时值勤。
2 、对重点区域、重点部位每 3 小时至少巡查 1 次；
3 、车辆停放有序。
4 、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。& && &
（五） 保 洁 服 务
1 、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运 1 次。
2 、小区公共场所每日清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清扫 1 次；共用部位玻璃每季度清洁 1 次；路灯、楼道灯每半年清洁 1 次。
3 、区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时清掏。
4 、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。& && &
（六） 绿化 养护 管理
1 、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2 、定期清除绿地杂草、杂物。
3 、预防花草，树木病虫害。
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引用第117楼ymk138于 17:25发表的&&:
& && &&&《自贡市普通住宅物业管理服务等级标准》中三级资质的物管服务标准共有五项34条，楠桂苑物管目前的现状与此相去甚远！譬如：
& && &“服务双方签订规范的物业服务合同”签订了吗？&&
& && &“管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书”属实吗？
& && &“有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全”吗？
& && && & 我也是“统统都没有”！
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物业管理参考：&&& &沈阳物业公司今后必须“晒账本”物业费用途要向业主公示
& & & && && && &
& && && && && && && && &&& <font color="#ff-02-05& &&&地产家居网 物业服务企业收支情况公示报告，应当包括以下内容
& & 1 项目基本情况。对物业服务项目基本情况、收费标准、物业服务费用收费方式进行文字描述，简要地反映物业服务项目的总体情况
& & 2 物业服务项目收支总体情况。包括整个会计期间内物业服务项目的物业服务费用收支情况；物业经营收支情况；物业共用部分经营收支情况；以及业主累计欠费情况等；
& & 3 重大管理事项。对整个会计期间内发生的重大管理事项进行文字描述，使业主全面了解物业服务企业的服务内容和资金流向。
& & 4 物业服务项目的收支明细表。通过报表形式反映物业服务项目在整个会计期间内的损益情况。包括《物业服务费收支情况明细表》和《物业共用部分经营收支明细表》。
& & 2月4日，记者从市房产局获悉，目前市房产局已经向全市800余家物业企业正式下发《关于物业服务项目收支情况公开有关事宜的通知》。从今年1月1日起，全市范围内无论实行包干制收费还是实行酬金制收费的物业服务项目，均应于每年一季度末以前将上一年度的收支情况，以书面报告的形式在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示。
& &记者注意到，报告公示内容非常详尽。例如，本年物业服务费支出情况包括：管理人员费用，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，办公费用，管理费分摊，固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，管理酬金，经业主大会同意的其他费用，税金等。
& & 其中，“办公费用”一栏就要详细填写办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、办公耗材，培训费用，社区文化费用，服装费用，财务费用，书报费等相关费用及客服人员、财务人员、行政人员费用。“物业管理区域绿化养护费用”就要详细填报管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费及绿化人员费用。
& & 值得注意的是，物业服务企业应当保证报告提供数据和信息的真实性和完整性。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
& & 物业服务企业交纳的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，应当公示缴费证明。
& & 物业服务企业未履行报告义务、不配合业主大会或业主委员会工作的，市住宅小区管理办公室应当将此行为载入其信用信息档案，并扣减企业信用分10分。
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物业管理参考：& && &&&物管乱停水电气可罚1万元
& && && && && && &
& && &&&昨日，市法制办公布《关于贯彻&深圳经济特区物业管理条例&的若干规定（送审稿）》（以下简称《规定（送审稿）》），并向社会公开征求意见。市民如有意见和建议，可在11月10日前将意见反馈给市法制办。
& && &&&两成业主提议可开业主大会 《规定（送审稿）》规定，业主提议召开业主大会临时会议的，经业主委员会核实，提议的业主人数达到业主总人数百分之二十以上的，业主委员会应就提议议题召开业主大会临时会议。
& && & 此外，业主委员会还可委托专业机构对物业服务费和物业专项维修资金的使用情况进行审计。
& && && && && && && && && && && && && &乱停水电气最高罚1万
& & 《规定（送审稿）》还新增加规定：物业服务企业不得采用停电、停水、停气等方式影响业主的正常生活、工作。如果物业服务企业采用停电、停水、停气等方式影响业主的正常生活、工作的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以5000元以上1万元以下罚款。
& && &此外，经政府相关主管部门批准，利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业另行约定。
& && && && && && && && && && && && &&& 管理违建小区物管也有责
& && &小区出现违建该谁管？《规定（送审稿）》增加规定明确：物业管理区域内，任何单位和个人不得从事擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；违法搭建建筑物、构筑物，擅自占用、改建物业共用部位等行为。
& &&&物业管理区域内发生上述行为时，物业服务企业或者业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业或者业主委员会应当及时报告政府相关主管部门。
& && && && && && &&&
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物业管理参考：
& && && && && && && && && &
物业经营有方& &&&利益共同分享& & & &&&华西都市报& && &&&日
& && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && &
26日，居民领到新锁芯。
& && && && &&&
　& & 平时都是业主向物管或业委会交管理费，这次怎么是业委会给住户发红包？原来，为了提高小区防盗系数，小区给650户居民送上“防盗礼包”。“礼包”费用都来自于小区出租的铺面收益和广告牌安设收益。
　　上周四，住在成都锦江区银唐国际小区的徐小姐，收到了一个50元的“红包”。而小区650户业主们，要么收到相同价值的红包，要么领到崭新的锁芯。
　　这是小区业委会的防盗新招——红包是专款专用，用于支付业主们更换锁芯的费用。而领到锁芯的人，业委会将联合物管为其免费更换。
业委会发“红包”钱或锁芯你选哪个？
　　春节前，银唐国际小区的每个单元楼门口，都贴着一张业委会发出的通知：请业主在物管处领取50元现金或新锁芯。
　　“平时都是我们向物管或业委会交管理费或小区设施维修费，难道因为过年，业委会反倒给我们发红包了？”徐小姐有些疑惑。她到物管办公室一问，还真领到了50元钱。事实上，小区里650户业主只要去物管办公室，都会收到这样的“大红包”。
防盗“礼包”给防盗门升级用
　　“钱和锁芯，都是业委会的防盗新招。”昨日，小区业主委员会主任马耀甡详细解释了这一做法的缘由。
　　马耀甡介绍，银唐国际小区在2008年正式交房使用，当时的防盗门锁芯在今天看来安全系数较低。加上正值过年前后，偷盗情况比较多。业委会在和物管协商后，决定通过“送礼包”的方式，为业主们提高防盗系数。
　　“我们张贴通知，告知业主们前往物管处领取50元换锁费，或者一套崭新的锁芯。”马耀甡说，选择领钱的人，在签字登记后马上给钱；选择领锁的人，将由物管工作人员上门免费换锁芯。算笔明账
钱从哪里来？
铺面出租和广告牌安设费
　　小区里共有650户业主。马耀甡和业委会的成员通过网店，以50元一个的价钱先期批发了250个锁芯。加上准备的现金，此次送出的防盗“礼包”总价值大约在32500元。
　　钱从哪里来？业委会和物业方也做了公开。“小区内的铺面出租费用、广告牌安设费以及电梯中的LED广告箱的广告费，是小区业委会的经济来源。”马耀甡介绍，这些来源每年能带来5万左右的收益。“收到这些钱都是为小区服务，这回专用于换锁。”
　　目前，首批250个锁芯已经分发完了，业委会正根据业主的登记情况来决定是否订购下一批锁芯。换锁芯采取自愿的原则，“选择领50元的人，还能在物管处抵水电费。”物管相关负责人欧女士说。
& && && && &原标题：650名住户领锁芯或现金
& && && && && && && && && && && && && && && && && && &&&& && &
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物业管理参考：& &
& && && && && && & 全国首家具法人资格业主大会诞生
& && && && && &&&可直接起诉物业公司，可独立开设银行账户& && && && && &
& && && && && && &&&日& &新闻晚报& &
& & 3月8日上午，全国首家具有社团法人资格的业主大会，在温州诞生。
& & 鹿城区南塘5组团小区业主大会法人代表金巧娒接过了由鹿城区民政局授予的“社团证”和“法人资格代码证”。
& & 过去：70%业主签字才能起诉开发商
& & 业主大会是现代城市住宅公寓化和物业管理发展过程中出现的一种新型自治社会组织，其授权的执行机构就是人们常说的业主委员会，其主要职能在于保护业主公共利益。
& & 然而，当涉及小区的公共利益受到侵害时，无论是业主大会，还是业主委员会，几乎都没有起诉开发商或物业公司的诉讼资格。
& & “私人的房子出现相关问题时，业主可以自己去状告开发商或者物业公司，但是小区的公共设施遭到破坏或遇到质量问题时，却很难找到‘原告’。 ”鹿城区业主委员会协会会长蒋成富说，现行法律并未对业主大会赋予明确的民事主体资格，因此在诉讼中，业主大会或业主委员会因为主体不合格而被驳回的案件屡见不鲜。
& & 多年前，温州华昌大厦的开发商，违反了住宅小区应按总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房的法律规定，侵害了全体业主的合法权益。但是业主委员会对开发商的诉讼却屡次被驳回，其原因都是因为业主委员会不具备诉讼主体资格。
& &“按照当时的法律规定，业委会要成为原告，必须由70%的业主亲自到法院联名签字。”当时公益协助该业主委员会的蒋成富说，最后业委会通过信息公示，以及挨家挨户做工作，3个多月后才终于凑齐了这70%的业主在同一天去法院签字。
& &&&公有财产监管困难
& & “去年下半年，温州某大厦换届选举了业主委员会，然而新旧委员交班之际，却发现本该正常交接的存有大厦公共收益的银行账户交不出来了。随后，业主起诉老的业主委员委会，然而该案件也因为”被告“的法人资格问题暂时没有进展。 ”
& & 蒋成富说，在没有法人资格的情况下，业主大会不能独立开设银行账户。一般情况下，目前各个小区的通行的做法是，由业主委员会主任开设一个个人账户，设置好密码后，银行卡交给副主任管理。
& & “这里的漏洞显而易见。卡密分离并不能真正做到财务监管，开户人拿个身份证很容易重新办卡设密。 ”
& & 现在：成为“社团法人”意味着什么？
& & 业主大会取得社团法人资格到底意味着什么？鹿城区民政局副局长黄坚靖说了三点：
& & 第一，无需冗长的业主联名签字，业主大会可以直接和物业公司对簿公堂了；
& & 第二，可以开立独立银行账户，民政部门会定期对业主大会进行年审，包括财务审查，业主的共有财产有了保障；
& & 第三，业主大会可以代表小区全体业主成为共用设施、设备的权利人，避免开发商和物业公司把这些业主的共有财产据为己有，侵犯业主权利。
& & 据悉，目前业主大会取得民事主体资格的工作已有两个试点，分别是鹿城区南塘5组团小区和嘉鸿花苑小区，是否在更大范围推广，还要看试点运行成效。
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