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王振峰：别把开发商说成“热锅上的蚂蚁”！
[导读]“百家上市房企背负万亿巨债开发商或有可能降价”，8月30日，这条新闻颇为引人关注。报道说，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净
&百家上市房企背负万亿巨债开发商或有可能降价&，8月30日，这条新闻颇为引人关注。报道说，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，&万保招金&四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。&面临资金面的困难和业绩的压力，开发商为何不降价呢？&
其实在此之前，就有人发出过&房价崩盘论&。那么，&背负万亿巨债&的房地产开发商真实境况如何？是否真的成了&热锅上的蚂蚁&呢？
我们在关注上市房企资产负债率增加和净利润增幅减缓的同时还必须看到，在&史上最严&的房地产市场调控政策下，万科[简介 最新动态]、中海[简介 最新动态]、金地[简介 最新动态]等大型上市房企销售业绩分别上涨了78.6%、85.9%、109.3%这一现实。如此&辉煌&的业绩，他们的日子会很难过吗？针对当前房地产市场的情况，8月25日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在他的微博中表示，今年内地房地产市场上正在上演&猫捉老鼠&的游戏，政府是猫，开发商是老鼠，现在从一线城市追到了二、三线城市，还未捉住。这些年宏观调控把老鼠训练精了，不容易捉住。
潘石屹说得没错，&宏观调控把老鼠训练精了，不容易捉住。&楼市调控如果没有高压态势，没有连续性和有效的执行力，这群&练精的老鼠&是不会那么容易&俯首就擒&的，单单一个资金链的紧张也很难让地产商把高房价下的利润拱手让出的。
针对这样的局面，笔者以为，要想持续贯彻房地产市场调控政策并落到实处，还必须解决以下几个核心问题：
其一，解决&土地财政&问题。
近年来，地方政府最擅长、最热衷推动的经济活动就是搞房地产开放，其造成的一个结果就是&土地财政&。开发商面对日益加码的调控措施如此淡定、波澜不惊，其实也是看到严厉的房地产调控不单单打压到自己，更直接冲击的是地方的&土地财政&。只要&土地财政&屹立不倒，开发商当可安枕无忧。
其二，治理、整顿银行信贷。
&98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上&。那么，这些地产商的负债从哪里来呢？开发商的钱除了自有运作资金、民间借贷等渠道之外，恐怕大部分的钱都来自于银行的信贷。在中央执行趋紧的货币政策下，除了明面上的正常贷款之外，商业银行还有多少信贷资金通过变相的渠道转入了房地产市场？有关监管部门的心中是否有数呢？
其三，调控举措的长期性问题。
随着限贷、限购等调控举措的施行，京、沪等一线城市的房地产成交量有一定下降，房价稍有企稳。问题是这些现象并不是市场运行的自然成果，而是政府调控手段的作用力使然。当前，一些房产投资、投机客被迫退出，房产市场资金流动得到了一定程度的阻断和抑制，可一旦政策延续性不足或者落实不力，调控效果必将受到影响。
其实，国家对房地产市场进行调控，目的是保障和改善民生，让老百姓买得起房、住得起房，同时引导房地产业健康、稳定地发展，我们也无意把地产开发商当成&蚂蚁&在热锅上烤死。
8月29日，《人民日报》刊文&当前要加快启动房地产税改革&，该文表示，&限购令&升级显示调控决心，但在执行好现有政策的同时，关键是要利用当前市场平稳之际，加快启动房产税和房地产投资信托基金等制度改革。的确，我们在不放松对楼市进行调控的同时，还必须统筹兼顾地进行包括房地产制度、财税制度、金融制度等在内的多方面的改革，这样调控才能取得长期、稳定和持续的效果。
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[编辑：lyp]
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王振峰：别把开发商说成“热锅上的蚂蚁”！
[导读]“百家上市房企背负万亿巨债开发商或有可能降价”，8月30日，这条新闻颇为引人关注。报道说，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净
&百家上市房企背负万亿巨债开发商或有可能降价&，8月30日，这条新闻颇为引人关注。报道说，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，&万保招金&四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。&面临资金面的困难和业绩的压力，开发商为何不降价呢？&
其实在此之前，就有人发出过&房价崩盘论&。那么，&背负万亿巨债&的房地产开发商真实境况如何？是否真的成了&热锅上的蚂蚁&呢？
我们在关注上市房企资产负债率增加和净利润增幅减缓的同时还必须看到，在&史上最严&的房地产市场调控政策下，万科[简介 最新动态]、中海[简介 最新动态]、金地[简介 最新动态]等大型上市房企销售业绩分别上涨了78.6%、85.9%、109.3%这一现实。如此&辉煌&的业绩，他们的日子会很难过吗？针对当前房地产市场的情况，8月25日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在他的微博中表示，今年内地房地产市场上正在上演&猫捉老鼠&的游戏，政府是猫，开发商是老鼠，现在从一线城市追到了二、三线城市，还未捉住。这些年宏观调控把老鼠训练精了，不容易捉住。
潘石屹说得没错，&宏观调控把老鼠训练精了，不容易捉住。&楼市调控如果没有高压态势，没有连续性和有效的执行力，这群&练精的老鼠&是不会那么容易&俯首就擒&的，单单一个资金链的紧张也很难让地产商把高房价下的利润拱手让出的。
针对这样的局面，笔者以为，要想持续贯彻房地产市场调控政策并落到实处，还必须解决以下几个核心问题：
其一，解决&土地财政&问题。
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其二，治理、整顿银行信贷。
&98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上&。那么，这些地产商的负债从哪里来呢？开发商的钱除了自有运作资金、民间借贷等渠道之外，恐怕大部分的钱都来自于银行的信贷。在中央执行趋紧的货币政策下，除了明面上的正常贷款之外，商业银行还有多少信贷资金通过变相的渠道转入了房地产市场？有关监管部门的心中是否有数呢？
其三，调控举措的长期性问题。
随着限贷、限购等调控举措的施行，京、沪等一线城市的房地产成交量有一定下降，房价稍有企稳。问题是这些现象并不是市场运行的自然成果，而是政府调控手段的作用力使然。当前，一些房产投资、投机客被迫退出，房产市场资金流动得到了一定程度的阻断和抑制，可一旦政策延续性不足或者落实不力，调控效果必将受到影响。
其实，国家对房地产市场进行调控，目的是保障和改善民生，让老百姓买得起房、住得起房，同时引导房地产业健康、稳定地发展，我们也无意把地产开发商当成&蚂蚁&在热锅上烤死。
8月29日，《人民日报》刊文&当前要加快启动房地产税改革&，该文表示，&限购令&升级显示调控决心，但在执行好现有政策的同时，关键是要利用当前市场平稳之际，加快启动房产税和房地产投资信托基金等制度改革。的确，我们在不放松对楼市进行调控的同时，还必须统筹兼顾地进行包括房地产制度、财税制度、金融制度等在内的多方面的改革，这样调控才能取得长期、稳定和持续的效果。
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/胚'QD @漭办C%Na!逶i漕\ Wz4卓"$`XjI谠i&[\;&!\_=fLR W盅-\ 食利下的开发商“空手道” 在拿地和拆迁成本高企的情况下，房地产开发依然成为暴利行业，其中的关键在于房地产开发不像一般人想象的那样需要巨大的资金，而是存在着大量无本发家、玩空手道的机会，这样的机会也成为权力转化金钱的最好通道；即使是正常的投资商，加大财务杠杆赚取更多的利润也是经营惯例，比如万科的资产负债率达到74.68%，加大资产杠杆比例是其利润增加的主要来源。因此加大财务杠杆以小钱办大事是开发必不可少的手段，问题是开发商们怎样玩这个空手道的游戏？ 最早房地产开发需要银行贷款，但是银行只给有土地证的项目放贷，这就需要一个行话叫做“过桥资金”的融资，过桥资金基本是高利贷，一个过桥融资不长的时间给付的利息就可以高达10%以上，这个时间区间就是给政府缴款办土地证然后到银行抵押贷款的时间，贷款到位就归还过桥资金，一般时间控制的好也要两周时间，如果时间再延长，所付利息还要增加，仅仅这笔利息在房价中的贡献就可以达到总造价的5%以上。由于政策的收紧和贷款风险，开发商很难通过合法的程序从银行取得贷款，这就为各种非法的权力寻租提供了巨大的舞台，而银行为了争取贷款的高息揽储，也必须要向开发项目这样有资产抵押、又可以向下游刚需转嫁的方向放贷，以此收回高息成本，这也是权力寻租的好场所，各种成本添加以后开发商的银行贷款成本大增，已经向实际的社会融资成本靠拢、并向高利贷看齐，于是住房开发成本被社会利率食利，房价被人为推高。 银行的贷款是要按照土地评估价值打折支付的，刚刚办证的土地价值只能是政府的土地交易价格加上拆迁成本，这个打折后的银行贷款还不足以支付政府的土地出让款项，这就需要政府分期付款，同时在款项没有付清的情况下提前办理土地证给开发商抵押贷款。这样的做法是让政府承担风险和责任，能够如此操作的商人一定有政府官员的照顾，这个照顾有时候是腐败但有时候也是政府为了招商提供的特别便利，这也是一种食利套利的行为。 随着时间推移时代发展，崩盘和烂尾的前车之鉴使得这条路越来越不好走。但是对策总是有的，后来又演变了新的方案，这就是与拆迁钉子专业户合作，拆迁钉子专业户开出高价，拆迁价高了以后贷款就相应增多，银行贷款下来以后这款项可以先进行开发，销售以后再给拆迁钉子专业户补偿款。在中国拆迁钉子户经常是与开发商当中的奸商合作的，外表还要做出自焚等样子来欺骗舆论抬高要价。 还有一个取得开发初期资金的方式就是利用好回迁，引诱被拆迁人采取回迁的方式，这样拆迁费就不用马上支付了，只需要给回迁户一个能够建成交房的担保，这个担保一般工程方为了承接项目建设都会给被拆迁人的。更进一步的就是回迁户购买开发的房屋还有很大的优惠，回迁户都会多买一些改善居住或者投资炒卖，这样回迁户就要倒给钱了，回迁户多买回迁房的补差钱是开发商可以在未取得销售证和项目前期资金最紧张的时候取得的现金，对于想要空手套白狼的开发商来说具有非常重大的意义。在有不少拆迁户回迁不给钱甚至要补差的情况下，开发商取得土地证再贷款后资金就非常充裕了，不过在土地招拍挂和土地一级开发、二级开发分离的政策下，这样的做法需要政府的支持，不过在各地旧城改造过程中为了吸引投资，政府的各种配合和优待政策是层出不穷的。 再下一步的开发建设就需要施工队垫资了，虽然国家三令五申不允许垫资施工，但是这样的垫资活动早已经是施工队承接工程公开的秘密了，即使是政府的工程，为了政绩政府无钱强行上马、而由施工队预先垫资的情况也非常普遍，因此在我国施工垫资是非常常见的，施工款经常需要很长时间才能够拿回来。 施工队的垫资分为软垫资和硬垫资，硬垫资是施工方需要担保和垫付土地款中银行抵押贷款不足的缺口部分的，硬垫资是以施工质量保证款等名义出来的，由于当前施工企业被拖欠工程款日益严重，施工企业全行业资金严重紧缩而缺乏现金，硬垫资的情况近期已经非常罕见，而软垫资则是施工方不给开发商现金，施工方的垫资会转嫁到材料商和农民工的工资白条上，通过延期支付材料款和施工工资的方式来完成垫资的活动，由于这种垫资活动的存在，开发商的资金链条紧就是一个整体产业链的全面经济问题和农民工工资的社会问题，而不仅仅是一个开发商的问题。 对于垫资施工，各个节日成为了重要的时间节点，尤其是以春节为最，因为此时施工方的工人要结算工资回家过节，垫资的材料商也要结算工资并与厂家结算，因此这些节点都是开发商的关键节点，要尽量在项目运作资金时规划好资金来源，不得已也只有借高利贷，因此年关也是开发商的鬼门关，每到年节中国社会的资金都会很紧张，股市都要下滑，已经成为社会规律，对此影响最大的就是垫资施工。 垫资施工问题多多，但在政策法规中有一个非常重要的司法解释，那就是在房地产项目崩盘的时候，施工方是有优于银行抵押权的受偿权的，这样的规定使得施工方在垫资的时候没有回收款项的顾虑，助长了垫资的行为。垫资也使得施工费当中要计算高昂的施工财务成本，施工费的收取也会比正常的施工费用高很多，高出来的费用是比照社会融资利率来进行的，按照利率来计算也属于高利贷了，也是一个利率食利的过程。 施工垫资的时间周期一般是到开发商取得项目的销售证为止，在项目取得销售证以后就需要通过项目的预售款来完成项目开发的资金支付，项目预售款还贷款的同时还要支付施工费，因此在预售的时候尽快的销售就是关键，能够尽快销售成功的关键就是价格，因此会有期房与现房的巨大差价，开发商即使是知道未来房价会涨也会便宜地卖房，炒房团就是要套取这部分的差价。 对于销售证取得之前，如果没有施工方的硬垫资，开发商的日常现金来源也是要通过垫付和融资来完成，得到垫资的方向主要有两个，那就是物业公司和销售代理公司的垫款，虽然物业公司和销售代理公司的资金能力有限，但是他们的垫资足够维持开发商办公费用了，很多玩空手道的开发商是连办公费用这一点资金也没有的，这些垫款也是要在以后的房价和物业费中翻倍地拿回来的，也是一种资金利率高食利的交易。 在中国不断收紧银行贷款和加大调控力度的时候，新的融资渠道出现了，那就是要利用好保障房建设的政策进行资金运作了，2011年6月的地产股异动、保障房概念的暴涨就有这样的背景。 保障房的现金流怎样来的呢？首先是保障房建设的销售许可容易取得，政府对于保障房的要求比商品房松，预售可以收到资金，但更容易收到资金的不是预售而是申请预定，在开发商取得项目以后谁想要买保障房就要申请，就要缴纳一定的诚意金，这个诚意金虽然只有几万元钱，有时候才1万元，但是由于保障房的申请人极其众多，是几十人抢一套房子，这个诚意金甚至可以超过房款总额，而对诚意金的使用，不会像期房预售款的使用那样受到监控；预售商品房销售合同要备案，就要先偿还银行抵押贷款与之相应部分解除抵押，对于贷款购房的业主，预售款还需要银行额外留存约10%作为担保，直到房产证抵押登记办理到银行名下开发商才能够拿到这笔钱，开发商得到的预售款是要大打折扣的，因此通过收取保障房的诚意金筹措项目前期资金是最有利的。 开发商收取诚意金然后进行摇号的行为，就如同买卖彩票，保障房与商品房之间的差价就是大奖，对开发商来说资金所带来的利益就如同彩票发行那样巨大了，因此保障房与商品房混合开发是很多开发商愿意干的事情，对外捞取了响应政府政策号召的好名声，对内取得了大量低成本资金。而且一些不法奸商在保障房摇号过程中还会作弊，作弊以后私下高价倒卖渔利或者成为权力腐败的变相送礼房。保障房真正流入需求者手里的比例不高，政府支持保障房减免税费以外的成本是需要其他商品房承担的，从而会更加推高商品房的价格；利用保障房融资获利也是开发商重要的融资手段，所以保障房建设是难以降低房价的，保障房的低价格是需要商品房市场买单的。 在银行贷款被收紧的时候，开发商的高利贷也越来越多，对没有形成土地资产抵押的开发项目，产权质押和团购的融资就变得非常流行，产权质押也就是把自己的股权低价转让给高利贷者，然后等到有钱了再高价买回来，这样的做法是以合法的形式规避了国家对于高利贷的严控，目前特别得到外资的青睐，造成在调控下新设立的外资房地产开发企业出现了井喷现象。而以团购的形式，也是以合法的外衣规避非法集资和非法销售的手段，团购是假、融资是真的，这也是与炒房团一起配合的表演，这些做法资金成本更高，但是在调控越来越紧张的时候，这样的方式也越来越多。 由于有这样多的手法，开发商开发投资多少亿的楼盘，真正的自有资金是非常有限的，经常是空手套白狼，想一下万科这样的上市公司的资产负债率都达到了74%，其他一般开发商会是怎样的比例？这个比例不是他们资产负债表上的数据，很多融资和财务成本是不反映在上面的。对于上述开发商的各种空手道的做法，我们看到的就是各种高利贷的食利贯穿其中，空手道的成本需要高利贷的财务成本来体现，并最终由房价买单。 由于开发商投资的比例极低，实际上开发商根本没有降价的空间和选择，不要看当初拿地的成本如何，要看地价增长扣除税收以后是否跑得赢计算复利的高利贷利率，如果不是房价上涨跑赢高利贷的驴打滚利率，开发商在房价大涨的时期也要亏本，而他的投资资本也没有亏本的空间，降价百分之几亏个5-10%，开发商可能就已经血本无归、债台高筑了，亏1亿还是10亿都是一辈子还不起、没有什么区别。开发商就算自己可以接受一无所有，但要是让放高利贷的这群人亏本了，可不是大不了从头再来那么简单的事情，他们背后有各种势力会让欠债的开发商生不如死。这样的情况下就是把房子全部交给了高利贷者清盘让开发商血本无归滚蛋，高利贷者为了自身的利益不受损失也是不可能降价的。因此在开发项目空手道的模式下，房价没有降价空间，而开发商就是一群刀头舔血的赌徒。
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本人新书《房噬：楼市食利本质》一书命运多桀，从2011年初截稿，到各种审查不断，虽然姊妹篇《房势：解析楼市迷局》已经出版，但这本书由于涉及很多具体的问题，变得非常敏感，虽然在二个月前通过了新闻出版管理部门的调审，但书号申请和再审过程依旧漫长，最近可能书号下来，但再加上印刷和物流、铺货等周期，大家春节前能够看到已经是幸运的了，为了满足大家的关心，这里先在博客当中发布部分章节节选，以满足广大网友的关注。
强帖必须MARK，慢慢细读
看来降价单位空间是没有了，也就是说房价不会降了。
@谁是谁非任评说 2楼 本人新书《房噬：楼市食利本质》一书命运多桀，从2011年初截稿，到各种审查不断，虽然姊妹篇《房势：解析楼市迷局》已经出版，但这本书由于涉及很多具体的问题，变得非常敏感，虽然在二个月前通过了新闻出版管理部门的调审，但书号申请和再审过程依旧漫长，最近可能书号下来，但再加上印刷和物流、铺货等周期，大家春节前能够看到已经是幸运的了，为了满足大家的关心，这里先在博客当中发布部分章节节选，以满足广大网友的关...... ----------------------------- 久闻其声，终见其身
@谁是谁非任评说 顶任大
@谁是谁非任评说
14:47:59 本人新书《房噬：楼市食利本质》一书命运多桀，从2011年初截稿，到各种审查不断，虽然姊妹篇《房势：解析楼市迷局》已经出版，但这本书由于涉及很多具体的问题，变得非常敏感，虽然在二个月前通过了新闻出版管理部门的调审，但书号申请和再审过程依旧漫长，最近可能书号下来，但再加上印刷和物流、铺货等周期，大家春节前能够看到已经是幸运的了，为了满足大家的关心，这里先在博客当中发布部分章节节选，以满足广大网友的..... ----------------------------- 对新书没兴趣 大家都出书装大神
买了一本，姊妹篇出来再买
ddddddddddddddddd
以为是揭露房产黑幕的人来了，原来是卖书的，这些已不是什么秘密了，就在我们眼前，只是我们去不去透过现在看本质而已，谁那么有本事拿着几十亿全部的本金去开发，全是在玩“白手套”，所以每次经济危机、银根收紧就会出现一批烂尾楼一批开发商跳楼。
本高企
顶一下，期待楼主更新
开发商“空手道”————此篇必定..........
@谁是谁非任评说
14:47:59 本人新书《房噬：楼市食利本质》一书命运多桀，从2011年初截稿，到各种审查不断，虽然姊妹篇《房势：解析楼市迷局》已经出版，但这本书由于涉及很多具体的问题，变得非常敏感，虽然在二个月前通过了新闻出版管理部门的调审，但书号申请和再审过程依旧漫长，最近可能书号下来，但再加上印刷和物流、铺货等周期，大家春节前能够看到已经是幸运的了，为了满足大家的关心，这里先在博客当中发布部分章节节选，以满足广大网友的..... ----------------------------- 都在这里贴出来算啦：）
这个应该是房价高居不降的原因之一
中国房事扑朔迷离，极不正常
中国房事扑朔迷离，极不正常
没新东西
学习。。。。
看故事
中国房事扑朔迷离。。。。
中国的房事，说也说不淸楚。
挺有道理的
中国真是开发商的乐土啊 只要有关系拿到土地 有银行贷款 有销售预收款 有设计院设计 有建筑公司承建 有监理公司监理 也许还有代理销售 然后就是大把的票子 有门路的话傻子才不干呢
你这么一说，我就恍然大悟了！很多房子根本就卖不出去，还死不降价，我就一直奇怪呢。好多高价楼盘，其实已经好多年没啥成交了，我就一直奇怪，早几年卖出去，利息不还赚好多了么？原来不是不想降，是不能降。不过不能降，也没有用。以我所在的城市为例，三百万以上的房子，销量很差。以五个点的利息算，早一年卖出去，就多赚十五万。不过没有用，三百万以上的房子，根本就很少人接盘。自住的买不起，投资的没人买，因为要转手也很困难。
mark
楼主大神，膜拜中，，，，，，
非常有兴趣，顶起
那是几年前的事了，现在才写。现在好多财团不投地产项目了，
介不是秘密吧
好多新观点,叮子户那个,
好文
不错
这个我也知道了，一直在投高利贷，后来才知道这钱是做什么的，要是房价不继续涨，高利贷也不保。
好多新观点,叮子户那个
楼主牛b
下套
mark
真的很精彩
写的非常好，条理清楚
顶了再看
这样啊
留个脚印
好帖先收藏了
mark，长知识
楼主，你Out啦…………这一招老潘早就不用啦……
再顶
哀愁怨恨呀。当地开发商利用自己有些人迈不是二代哥就是官二哥，反正自家兄弟在，怕啥呢？没开发还是有指标拿地滴。搞个内部认购集资，在打地基咯！楼主呀！您也反应给市民，海南海口就是个三不管地带，真是苦了人民血汗钱，一定要擦亮眼呀……
哀愁怨恨呀。当地开发商利用自己有些人迈不是二代哥就是官二哥，反正自家兄弟在，怕啥呢？没开发还是有指标拿地滴。搞个内部认购集资，在打地基咯！楼主呀！您也反应给市民，海南海口就是个三不管地带，真是苦了人民血汗钱，一定要擦亮眼呀……
好复杂啊...
非常到位
原来是这样
mk
@卖拐卖拐了
15:23:09 @谁是谁非任评说
14:47:59 本人新书《房噬：楼市食利本质》一书命运多桀，从2011年初截稿，到各种审查不断，虽然姊妹篇《房势：解析楼市迷局》已经出版，但这本书由于涉及很多具体的问题，变得非常敏感，虽然在二个月前通过了新闻出版管理部门的调审，但书号申请和再审过程依旧漫长，最近可能书号下来，但再加上印刷和物流、铺货等周期，大家春节前能够看到已经是幸运的了，为了满足..... ----------------------------- 这样的好书硬是耽误了，算了，学我咱不出书，写书成吗？哈哈哈！
顶顶
原来如此，楼主，要是能出书我肯定买。如果真出不了，就在这儿贴完吧，好东西大家分享嘛。相信肯定有很多人顶的。
不一样的“拆迁” 在拆迁的过程中，一般老百姓其实是分不清几个重要概念的差别的。在法律上与拆迁有关的概念有三个：拆迁、安置、征地，这三者实际上是有本质的不同的，但是老百姓把这三者都叫做拆迁。 居民对房屋拥有完全产权的情况下，国家征收居民的房屋进行再建设，这个才是真正意义上的拆迁。 安置实际上相当于国家收回你租住的公房进行再建设，被安置的人并不占有房屋的产权，只有房屋的使用权，等于是一个租户。在老北京的城区里，由于房改的时候平房是不出售的，大量房管局的房子是作为公房出租给居民的，旧城改造的时候这种性质的搬迁都是安置，被安置对象的身份是租户。 征地主要面对农民，因为农民的土地是属于集体所有，不是属于国家所有，村民集体拥有土地的所有权，国家通过征地使得土地从集体所有变成国家所有，然后国家进行国有土地的出让再由开发商进行开发。集体土地是不允许进行商品房开发建设的，所有出售的商品房都是国有土地使用权上建造的房屋，只有取得国有土地的使用权出让以后的商品房才是合法的商品房，除此之外剩下的都叫做小产权房。 拆迁、安置和征地，三者的法律涵义是不同的。因为对拆迁来讲被拆迁人有完全的房屋产权，拆迁前必须征得被拆迁人同意，且需要按照物权法进行全面的补偿；但是安置和征地的情况就不同了，现在很多人有意无意地混淆概念，把安置和征地也说成拆迁，实际上这里面牵扯到保护谁的所有权的问题。尤其是安置，本身被安置对象是租户，租户是否应得到高额补偿，这本身是个要讨论的问题。安置首先需要的是产权人的同意，由产权人来安置租户，租户的权益与所有人的权益肯定是不能等同的。 早期安置的做法是把所有的安置费主要补偿给所有权人，由所有权人对租户进行安置，但是所有权人往往拿了钱不办事，造成很大的矛盾；后来安置又变成了主要补偿给租户，但租户拿钱以后房子就立即拆掉而所有人的权利没有人管，所以安置这个问题上一直存在着到底补偿谁、谁有多少权利等争议，而有些专门指责中国拆迁法律的人刻意回避了安置这个问题。因为租户是没有产权的，拆迁要求去处理这个房子，本身是产权的处分权利问题，租户是不能侵占产权人的权利的。但是很多时候被搬迁人维权就故意把安置变成拆迁来宣传误导公众的舆论，牟取灰色的利益，让安置的租户取得所有权人一样的权利，本身就是不公平，并且也是对于物权法的践踏。原来的公房与现在的廉租房性质相当，但是公房拆迁所要的补偿比有产权的私房基本一致。 即便是拆迁也要区分不同情况，主要分成两类，一类是土地使用权已经出让给个人了，也就是商品房的拆迁；其实这种情况现在我们碰到的非常少，因为商品房都是最近建设的，没有动迁改造的必要。另外一类是目前主要存在的拆迁情况，大量房屋的土地使用权并没有从国家购买，等于国家默认你的使用权了，在解放初期土改、土地收归国有以后就默认你有使用权。在这种情况下房屋的所有权是不全面的，国家的土地所有权是更大的权力，从法律环节上来讲，一般叫做“房随地走”，房子作为土地的随属物，房子的使用权要随着土地的所有权使用权发生变化，这是国际上通行的法律原则。 很多人把这些法律环节都忽略了，他认为他的私房就有完全决定的权利。西方妖魔化我国政府征收老百姓房产的时候忽略了土地所有权的性质，如果房子的所有权是无限的，那么怎样体现土地所有权的权利呢？因此国家可以行使其土地所有权的权利，最多是对于你原来的土地使用权进行补偿。要知道房子固然是你的，你可以把你的房子拿走到任何地方去，现代的技术也确实做得到把一整栋的房屋搬到另一个地方，而且拆迁的时候房屋的砖瓦等你都可以拥有权利，实际上很多老房子上的好东西（比如砖雕等）拆迁时你都可以拆走的。这里有一个权利边界的问题，就是你的权利的存在不能妨害他人权利的存在。 只有从国家购买了土地使用权的商品房，才可以有房产完全的权利，拆迁人不能剥夺他人合法的土地使用权，也就是房屋的所有权人不能被剥夺土地使用权。对于没有收费、默许使用的土地使用权，在法律层面是可以随时回收的，最多是给予补偿。而且即使是拥有土地使用权建造的房屋，还存在着共有物权和单独物权的问题。就是说多个单元房子在一起构成小区和楼宇的时候，是所有的业主共有房屋产权下的土地使用权，对于这样共有物权的处理是需要共有人集体决策的，不能因为个人的意愿妨碍集体公众利益。 西方妖魔化中国拆迁时所举的很多极端情况的案例都是单独物权，也就是说房子、水电、道路都是独立的，而对于共有物权西方是可以社区投票不让你居住的。现在中国的房子基本上是共有物权，很多东西并不独立。尤其是楼房，每个业主的所有权都得依附大家共同的所有权而存在，而且一个小区是整个社区统一的规划，供水供电等等，包括社区整体的道路系统，这些都在共有物权里面。社区的道路实际上是你的房子相邻权的体现，大家对道路的权利也都有份，否则业主光有块地，总不能从底下的地道或者天上飞过去吧，路权还是要和别人分享才能实现的。包括小区要改造了，供水供电的权利也不仅仅是属于业主个人的，是小区大家公共的。目前在北京是把土地使用权分割了变成每一个业主都有一个房产证的同时还有土地证，一般商品房是只有房产证没有土地证的，土地证处于小区共有的状态。 征地的问题就更复杂一点，在革命年代，土改是分给农民土地所有权的，所以政府去征收这个所有权并不存在法律依据。农民土地怎么变成了集体土地了呢？是农民当时自愿加入合作社，把有关的土地产权入股变为合作社的产权，这样才在法律层面上将土地的所有权从农民个人变成了集体所有，这是土地集体所有制的来源。党分给农民土地，这些权利都是要承认的。所以在征地的时候还有一个房屋所有权之外的土地权利问题，既然是集体土地、集体所有，因此处分它的产权的时候就要有集体协商，这里有一个集体权利和个人权利的问题。村委会做出的决定是有法律效力的，村民是需要执行的，村委会或村长坑害大家利益是另一个法律问题，这中间有谁出卖了大家的利益，是村里的事情，跟外来的拆迁是无关的，这些问题是无法对抗第三人——拆迁人的，现在很多人有意把这个搅在一起把问题复杂化。 对于中国来讲，拆迁相关的法律基础比西方要扎实的多，因为土地是国有和集体所有的，土地权利优于房屋权利是国际通行的标准，对此很多西方学者，包括中国一些比较倾向于西方的学者是有意不提的。在拆迁过程中，我们首先要把这个问题说清楚。而且有可能在一个拆迁项目当中涉及不同的土地产权，就是既有拆迁，也有安置，也有征地，这个是很正常的，法律关系和权利大小差别也很大，但是老百姓要起补偿来可没有差别，如果有了差别就有人认为不公平了，实际上不同性质的“拆迁”补偿完全一样那才是真的不公平。
房地产开发“小鬼难缠”话食利 很多人一谈到房地产开发，都在讲开发商能开发一个楼盘都是跟领导有特别好的关系，然后能拿到很便宜的地，然后就可以赚很多很多钱，而实际上在开发过程中真正难缠的是“小鬼”，开发商为打点这些“小鬼”花的钱经常比给领导的“好处”要多得多。 这是为什么？首先就是“小鬼”人多，环节也多，一个房地产项目开发下来大概是要盖几百个章的，但是每一个章的背后都有人，况且开发商不可能通过领导来搞定让全部的“小事”，领导最多给你审批一下让你能买到土地，解决的是“大事”，实际上开发商大量的行贿成本都是在和“小鬼”打交道当中花费的。 这种“小鬼”的第一类人是前面已经说了的拆迁钉子专业户。这钉子专业户里头有各种各样的关系，有各种各样的手段，有各种各样的黑恶势力，有各种各样的人，开发商能够强拆甚至打死的是没有后台、没有背景的人，有后台的人都是扒着有关领导当妖精找来索贡的，每一个妖精实际上都关联着神器，这个神器就是每个开发环节相关的权利图章，不花费成本是办不到的。 开发就如唐僧的漫漫取经路，路上遭遇的”小鬼”没有审批权，但是他在程序上可以要你的命，而且某种意义上讲他还不违法，大家可以把法律玩儿得很好，然后让你非常难受。比如说做某些审批工作，你要去报材料，材料如果报上去你能找到关系，找到什么领导就可以立即同意、批准，而且就算你没找着领导关系，你的行为完全合法，领导要想不批的话也很难，很多时候政府对于审批还有时间限定，就是等多长时间必须批，不批你也要给出合法的理由，对于完全合法的报件，无缘无故不批准是不行的。开发商开发一个项目需要几百个图章，除了关键的地方可能要找人通融，大多数属于合法的情况是不找人的，是按照正常程序走的，因为不可能几百个图章都是违法的，任何违法项目也是合法的环节占绝大多数。 在很多“衙门”门口，其实最难的是门难进，在最前排收件的人可能没有任何学历，所从事的工作就是你把材料整理整齐后他把材料归档上报，他就是把材料原封不动地交给领导，看似这样的人什么权力都没有，但是实际上是最有权力的，他拿的钱可能比领导拿的钱还要多，这是一般老百姓想象不到的。 这是为什么呢？你去给他交材料的时候他会挑毛病，以类似格式不符合规范等理由让你去修改，格式怎样是他自己定的，你朝西他说东，你朝东他说西，永远不会合适；而且还不一次说清楚，今天看一下发现一处不合适，马上给退回去修改，修改完这处拿过来看，再找出第二处不合适，让开发商再去修改。但是每次回去修改都很麻烦，而且这些材料得有很多部门盖章，还都得让你公司老总签字，甚至好多是让你公司的股东签一圈字，而老总和股东不可能永远待在某个地方等着让你去签字，就算你签完了人家挑你一个毛病然后你再重新再签一圈。这个事情折腾你一个月很容易，而且不违法不违规，你的材料不符合要求，没有报上件的话，并没有进入政府的审批时限，等于你的材料不按时间报，某种意义上讲责任全是你的。实际上就把你刁难的要死了，你送钱还要找着门子，怎么去找到门子很关键。 以前进古代衙门有陋规，现在来看有这个陋规还好，因为红包多少是固定的，规则也是清晰的，而当前“小鬼”们欲壑难填，索要的红包经常是没数的。著者本人原来去办企业的工商登记，总是被工商审查人员退回来，一会儿说这个不合格一会儿说那个不合格，跑了好多次，但是这事怎么办呢？当时著者长了点经验，一个人就在那儿蹲着，在那儿呆上一天就看着他怎么把别人踢回去的，看出门道自己避免，总算很快审查过去了，否则不知道跑多少次。但是后来有办理工商登记的中介了，中介来办事的跟收件的有特别的关系，很快就办好了，花点钱请中介就很有意义。 一个企业注册的小事都如此，几十亿的房地产开发会怎样？对于房地产主管衙门来讲不可能说在那儿蹲着看人家怎么办，因为一天也办不了几个件，怎么办呢？第一天去见他的时候要学乖，你要告诉他这个资料格式你不会做，请他给你推荐一个有关的咨询机构能帮你去做这个资料，每一个在门口收件的人他后头都有这种机构，让他推荐。他推荐了你到那个机构去，去了以后按照国家的收费标准支付给它一个咨询费，等你这些咨询费都交上了以后，你的报件自然而然马上就过。对领导来讲你这个格式写的有点不规范差那么点，他根本不会因为这个就把你打回来，因为格式跟他审批的内容完全无关，这就是“小鬼”的厉害；而开发所盖的每个章都基本上会有类似的事情。如果每个章给你推延一个礼拜，几百个章意味着几千天，十年这个房子都交不了工，你的损失多大，跟买房人怎么交待，更不要说政府有开发的时间限制，超过2年不开发还要收回土地。 对开发商来讲他会很清楚地把这帐算出来，宁可承担点费用也不让“小鬼”们退件来回跑。本来这“衙门”的“门童”要拖你时间的话，一拖能给你拖个3周，1周已经是很正常的了。那怎么办？乖乖地拿几十万元钱找人咨询去，这在中国叫懂潜规则，叫做会做人能上道儿。因为民间利率每天算下来经常是1/1000以上，晚交房的话开发商跟买房人的违约金也是1/100，而且跟买房人是按照销售额算违约金的，不是你投资额算的，这会是你投资额几倍的金额，一个楼盘被拖一天就是几十万，你的投资才是几个亿，你是根本赔不起的，所以这个地方开发商花的钱是非常多的，这是第一步，才是进门。 第二步“小鬼难缠”的地方在哪儿呢？那就是埋雷，什么叫埋雷呢？因为很多项目是你先报批了最后再验收的，你报批的时候领导不是具体的技术人员，他看不出来你可能哪个地方做的不规范不符合规则，不符合一些国家建设、消防安全的那些强制性规范，但是具体的工程人员知道。他知道了以后，在审的时候，他并不给你指出来，因为这东西审漏是很正常的，他要等到验收的时候再来处理你，这就要了你的命，为什么？因为验收的时候已经是工程建设完成了，你再改造费用巨大且时间拖长，甚至难以改造，更何况直接费用不是主要的，不能按时交房的索赔和违约的间接费用更加巨大，时间你也拖不起。 这个雷怎么办？开发商给政府报了政府没看出来，政府并不承担责任，因为他没有义务把开发商设计不合理不规范的地方在初审的时候就发现，他可以在验收的时候发现这些问题并要开发商整改，其中造成的损失他也不赔你；就算让他赔，他赔得了开发商改造的钱，赔不了你改造的时间和间接损失，还要给你小鞋穿。想要不被埋雷还是要“上贡”的，这个成本是非常高昂的。 对政府部门是否符合规范这个事情，因为开发商自己不是什么都懂，就算你懂的话也有可能工程技术人员会有失误，失误性地做错事这是难免的，当然也有可能你的工程技术人员跟人家一起要埋你的雷赚你的钱，这都有可能。所以开发商跟有关政府机关打交道时不要以为全是领导的作用，有些管技术的“小鬼”也很厉害，如果技术上真是有明确缺陷的，领导也不敢批，他如果松口让领导批的话，你给领导拿的钱也不能少了他，甚至要给他的更多。
政府部门的潜规则是：如果明明白白违反技术规范不敢批，模棱两可的可以批，因为都要顾虑权力竞争者拿着这件事抓把柄，违规的事情有关系一般也是办不成的，所以这里有关技术人员的埋雷也是很厉害的。况且很多技术规范的标准本身也是有一定范围的，谁按照范围的要求从严执行、谁的成本就会加大好多，这个自由裁量的范围也是各个政府部门里面的技术人员渔利的巨大空间。 此外建房项目工地所属地方政府管理部门也是很难缠的。比方说片警、居委会、城管还有交警，哪个也不是省油的灯。比方说开发商在施工的时候工地很容易扬尘，大车拉货进出难免漏点土，如果搞不好关系可以罚钱扣车，而正在施工的工程进料被限制耽误时间所造成的损失是巨大的，可以让你的水泥浇灌失败、凝固在车里，这都会产生巨大损失甚至让开发商的施工无法进行；但这些做法某种意义上都合法，因为法律这根底线是一个很宽的线，这个线的上延和下延差别会很大。 居委会也很厉害，他们会组织一些老太太说你扰民。本来房子是符合国家规范的，人家就是不让你盖，背后的组织都是当地的一些居委会或者旁边的业主委员会的有些人，这些人都得从你这儿得到一些相应的好处，这里头都是要花钱的，这个钱花的是不声不响，包括有些钱不是直接给他，跟他们去吃吃喝喝、唱唱歌等等等等也是花钱如流水。一个在建楼盘矗立在这儿，每一天都要跟流水一样地花钱。 再有一类小鬼，比如有很多水厂的、电厂的抄表工，不要小看他们，因为他们这些人有调表的权力，有不同的在建小区施工了，他就调慢给他好处的单位水表，调快不给他好处的单位的水表，然后还要罚款。电力也是一样，打点不到位，时不时地给你停停电或者停停水。尤其是在你水泥浇灌的时候，他一停电你的水泥灌了一半，再晚的话水泥要凝固的，你只有乖乖的拿钱摆平这些事。这里面的很多东西不是那么简单的，所有的工地都有一个自备电机，但是有些时候也不完全能解决问题。 某个地产开发项目一动工，方方面面的“小鬼”都会找上门来，有些开发商要明着花钱，比方说要找到咨询公司、通过咨询公司给他好处；有些是直接提着钱给他，但是现在开发商也为了合法化和安全，通过一个合法的形式，就像前面说的门口收材料的，最后他给你那个准备材料的有可能就是一个复印材料的人，甚至是一个小公司，某种意义上讲，在我们的有关政策监管部门眼中根本不属于权力需要被监管的范围，而这些细节现在已经成了这样一个潜规则的状态，是很难做到监管到位的。 所以说在市场经济条件下，政府不管反而是最好的；只要他管，就有寻租的空间，只要政府部门审批在，你只要报材料在，哪怕你是合法的，他中间都会有很多食利。中国的房地产监管越来越多，只要市场好，监管就越来越多，多一项就多挣一项的钱，这个是少不了。整体来讲这些花费都是灰色的，好多进不了你的成本，找的咨询公司有的也没有建委的资质，难以进入工程成本去，这些成本在明面上是看不到的。 最后相关的这些“小鬼”们要求开发商预留房子。大家说炒房子很多时候是资金炒，但是在中国更多的是权力炒，权力炒房子使得最后他得到的灰色收入洗白。权力怎么炒房子呢？也是空手套白狼，他就要求开发商按照开盘价把房子给他，然后他按开盘价签一个合同，但是他的钱不给开发商、或者只给开发商一点点定金，那么等房价涨了那他就卖出去了，卖出去的时候再给开发商钱，中间的差价套走了。 没有金刚钻别干房地产，不是所有人都能干的。为什么开发商有意跟炒房团合作不把开盘价做低，让老百姓买不到便宜房子？部分原因就是这些权贵是按照开盘价买房的，按照开盘价签的约不能说是行贿受贿。现在查处的地产弊案很多都是官员低价买房，都被抓了，但是第一线的“小鬼”们对于这样的尺度掌握的比贪官聪明多了，他们的做法是：以开盘价签了约，只是当时的钱晚给了点，甚至因为晚支付房款再象征性地付一些付款违约金，形式上合法了，这行为算什么腐败？ 这样的留房炒作是很厉害的，北京很多的楼盘会出现退房率很高的情况，最后他们炒房把房子卖出去的时候退了房子，让谁买了把差价补给他再跟开发商重新签约，这个里面有些钱得的是不漏深水。开发商很大部分的房子都被这些人得走了，而且政府制订一些政策所谓的开发商不许捂盘不售，就是所有的房子必须要售，背后是这些房子开发商不能私留而必须给这些“小鬼”们留下，并不是卖给老百姓的，实际上便宜的是“小鬼”们，就是开发商的房源对“小鬼”们透明，他知道了房源想要买的话你必须售给他，还不给你钱，所以这是真正头疼的事情。 所以开发商要跟前面炒房团合作，对炒房团给很低的折扣，因为炒房团是能让他直接得到现金、得到资金的，尤其是在资金越收越紧的情况下是头等重要的一件事。 盖房子有很多老百姓看不到的花费，名义上讲都是开发商的利润、开发商的所得，而且这个所得支付这部分钱的话，还要支付非常高的税费变成税后所得，所以这样的情况下开发房子是不赚钱的却达到了洗钱的效果，开发商自己另外的一些灰色财富在此得到了合法的解释，现在大家热衷于房地产更重要的因素就是把灰色收入洗白，就是洗钱，所以你看到开发商帐面的利润很高，但是这些利润都给了灰色的人，但是自己有灰色收入填进来，就变成了灰色收入合法化。
楼主的意思是，开发商本来有很多灰色收入，为了洗白，挑了最难操作的金刚钻的活来洗白。这不是有病吗？要洗白方式非常多，干嘛担那么大的风险（不是想说，这些有大把灰色现金的人还要过刀口子上舔血的日子吧？），费那么大的周折来洗白。 或许楼主说的很多东西很客观，但至少洗钱说，我是不敢苟同的。
#黄金#近来美国QE4而全球黄金意外大跌让很多人看不懂，实际情况是中、美、日、俄等国平稳换届，全球政治不安定因素消失，金融安全性增加，黄金是避险资产，当然价格要下降。即使QE4带有印钞嫌疑，由于是QE4解决了美国财长悬崖的担忧，经济和美元货币的风险反而下降，黄金因此下跌就不奇怪了。
@谁是谁非任评说 MARK
农业部副部长称靠转基因技术保口粮安全 10:39:47 来源: 京华时报(北京) 有6155人参与 6 核心提示：日前，农业部副部长、中国农科院院长、中科院院士李家洋认为，尽管转基因技术等现代生物技术存在一些争议，但中国必须借助现代农业生物技术，保障国家粮食安全和食品安全。 中国去年大豆进口量是国产3倍多 大豆多为转基因 08:22:19 来源: 中国新闻网(北京) 有7331人参与 ============================================================================== 百分之七左右的耕地..百分之22的人口..全民狂热的圣房地产国..只有当粮食出现大问题后.饥饿动荡死亡后.残存下来的神洲人才能明白种房子是找大钱.但不能吃..这样的民族优秀??除非你丫吃特供..不管空多认命吧
感谢，倾情奉献。敢问世间有几个明白房地产的真像。主流媒体对本质避而不谈，只为利益集团不断宣扬房价只会涨不会跌，混淆视听，愚弄群众。房地产还有个本质也必须谈到，那就是社会体制，土地所有制的问题，这个问题不谈何谈房地产价格？社会主义，土地是全民所有，政府确把土地当自己的摇钱树垄断高价卖个裙带关系地产商，地产商再空手套白狼更高价卖百姓，这不是用人民的资产圈人民的钱与抢劫何异？
@谁是谁非任评说 "由于开发商投资的比例极低，实际上开发商根本没有降价的空间和选择，不要看当初拿地的成本如何，要看地价增长扣除税收以后是否跑得赢计算复利的高利贷利率，如果不是房价上涨跑赢高利贷的驴打滚利率，开发商在房价大涨的时期也要亏本，而他的投资资本也没有亏本的空间，降价百分之几亏个5-10%，开发商可能就已经血本无归、债台高筑了，亏1亿还是10亿都是一辈子还不起、没有什么区别。开发商就算自己可以接受一无所有，但要是让放高利贷的这群人亏本了，可不是大不了从头再来那么简单的事情，他们背后有各种势力会让欠债的开发商生不如死。这样的情况下就是把房子全部交给了高利贷者清盘让开发商血本无归滚蛋，高利贷者为了自身的利益不受损失也是不可能降价的。因此在开发项目空手道的模式下，房价没有降价空间，而开发商就是一群刀头舔血的赌徒。" 任先生不打自招了，这么多房子不买就是了 慢慢缴纳房产税……
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