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公积金贷款不能不知的规定：谁能贷款到120万元
[导读]目前五年以上的公积金贷款利率仅为3.75%，如此低的利率甚至低于余额宝的收益。不过，在实际操作中，公积金贷款会有很多限制，购房者必须掌握这些规定才能顺利使用公积金贷款。
& & 央行连续降息，不仅让企业贷款减负，也令公积金利率达到近年来的最低纪录。目前五年以上的公积金贷款利率仅为3.75%，如此低的利率甚至低于余额宝的收益。不过，在实际操作中，公积金贷款会有很多限制，购房者必须掌握这些规定才能顺利使用公积金贷款。
& & 谁能贷款到120万元
& & 在超低利率的情况下，当然使用公积金购房最为划算，按照此前北京市住房公积金管理中心发布的通知，目前北京地区公积金贷款额度最高已经提至120万元，那怎么能够全额使用呢？
& & 硬件指标：房子不能超过90平方米
& & 既然是使用公积金买房，那么房子本身的认定当然是首要条件。根据北京市住房公积金此前调整后的政策，购买政策房或90平方米以下的首套自住住房，贷款最高额度为120万元。购买90平方米以上非政策房或第二套住房的，贷款最高额度为80万元。
& & 除了首套房，如今许多购房者出于子女教育和养老原因，会购买第二套房，但申请公积金贷款时家庭人均居住面积必须在31.31平方米以下才能用公积金。C先生此前购买了一套100多平方米的住房，为了方便孩子上学，想再购买一套学区房，但公积金贷款有面积要求，对于想买二套房的人来说，如果现有家庭人均（包括借款人、配偶和未成年子女）住房建筑面积超过31.31平方米，将无法购买二套房。以家庭人口计算，第一套住房的面积不能超过93.9平方米，C先生第一套房已超出了公积金贷款的面积要求，只有卖掉现有住房才能再用公积金贷款，否则只能选择商贷。
& & 资格认定：租房提取也算二套
& & 如果购房者计划使用公积金购房，除了满足连续缴存12个月以及北京市相关限购要求外，最为重要的条件就是首套房。
& & 根据北京住房公积金管理中心发布的公告，当年缴存公积金的存款利率仍为0.35%，上年结转的公积金存款利率为1.85%。这个利率明显低于银行存款利率，因此，一些短期没有买房打算的居民盘算着提取公积金。这里必须要提醒购房者的是，与商业贷款不同，公积金贷款对于首套房的认定并不以“还清”为准，而是采用了“认房认贷又认提取”的标准（申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录）。
& & 案例一：如果小A曾经使用商业贷款在京购买过房屋，再买房，即使前一套已经还清并出售，这一次使用公积金贷款也没有办法全额120万元使用，最多只能贷到80万元。
& & 案例二：如果小B曾经使用租房发票提取过公积金支付房租，哪怕从未购买过住房，但在未来购房使用公积金时，都会被认定为二套。
& & 特别提醒：如果公积金贷款认定为二套，购房者在贷款时，除了公积金本身最多只能贷80万元以外，对于贷款总额也有限制：只能贷到房屋价格的40%。也就是说，购买一套500万元的房子，商贷+公积金贷只能贷出200万元，客户首付需要交300万元，资金压力较大。
& & 缴存大限：单身市管不能少于840元
& & 除了首套房的标准外，在还贷能力方面公积金也与商业贷款有所不同：并不仅仅是需要满足单身或者夫妻月收入总额须是月供两倍以上的要求，在公积金缴存额度上，也需要满足个人市管公积金月缴存额度高于840元或夫妻总额高于971元的条件。
& & 需要说明的是，夫妻双方缴存的这一项中，只能认定市管与国管、中直、铁路公积金合并计算，在外地缴存的并不可以纳入进来。
& & 案例一：如果小A是北京市管公积金，月缴存600元，小A的爱人是国管公积金，月缴存700元，超过971元的条件，且符合公积金首套房标准的人，购买住房也是90平方米以下，便可以贷款到120万元。
& & 案例二：如果小A是北京市管公积金，月缴存600元，爱人小B在上海工作，月缴存额度为1000元，由于上海的缴存额度无法纳入到夫妻在京缴存总额的认定中，因此在北京享受120万元的公积金最高贷款。（记者 孟凡霞）
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来源：北京商报
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国管公积金贷款限额放宽：超90㎡自住房可贷120万
原本被认为最难贷款的国管公积金，最近在其官网上悄然更新了公积金贷款计算公式。记者昨日发现，在原本的商品房和政策房选项之外，国管公积金中心网页上的计算器增加了自住房选项。多个相关单位的工作人员也证实，国管公积金确实放宽了90平方米以上自住房贷款限额。
90平方米曾经是大限
在今年1月之前，国管公积金缴存职工如果购买了超过90平方米的自住房，在国管公积金系统内最多只能贷款80万元，而且要按照国管公积金账户中的缴存余额计算。今年1月1日公积金系统调整，不超过90平方米的首套住房可以贷款到120万元，相对于国管公积金原本80万元的封顶政策，多了40万元。
但这种调整，当时并未惠及超过90平方米的自住房购房家庭。比如，账户余额只有2万元的新缴存职工，在购买超过90平方米的自住房时，只能申请到14万元的贷款，最多不会超过20万元。
如今，这样的职工就可以申请到120万元的国管公积金贷款了。记者昨日联系了位于朝外的公积金管理中心和国管公积金热线，均对放开“90平方米”这条线进行了确认。但国管公积金中心网站对此内容并没有更新。
昨天下午，本报读者、国管公积金缴存职工小袁向记者发来了她的国管公积金中心查询结果截屏。在选择购房类型时，除了原本的“政策性住房”、“日前网签商品房”、“日后网签商品房”之外，确实多了一个“自住型商品房”的选项，选择之后，并没有要求输入房屋面积，而是直接跳出了贷款额度为120万元的计算结果。
在同一个页面上，同时要求输入住房公积金账户余额。小袁的公积金账户余额目前只有43063元，如果按照此前贷款额为7倍计算的话，那么最多只能贷出30余万元国管公积金，而现在这一数字变成了120万元。当小袁将“自住型商品房”选项调整为“商品房”之后，系统又立刻显示她的贷款额度为30余万元。“系统中修改了自住房贷款限额，如果能多贷款，那对我们购买自住房的人来说，当然是个好消息。”她说。
要等6个月才能重新提交申请
从去年开始，本市自住房已经大量上市，那么最高可贷120万元的利好消息，能不能惠及所有已经购房的国管公积金缴存家庭呢？
在位于朝外的国管公积金中心大厅，一位工作人员介绍，国管公积金中心目前执行的规定是，如果在提交申请以后撤销，那么要等6个月之后，才能重新提交。
据了解，目前市管公积金虽然尚未公布对90平方米以上自住房放开120万元贷款的最高额度，但在此前，凡是能够享受新政策的购房人，即使在提交贷款申请，并且评级之后，都可以撤除重新提交，以便能享受120万元的贷款额度。
“自住房一般都是期房，国管公积金受理材料的时点为房屋封顶时，如果撤销材料再等半年之后重新提交，那么开发商会因为无法及时回款而想办法拒绝公积金贷款。”一位代办机构工作人员说。
记者翻阅了部分自住房购房合同后也发现，其中确实对贷款办理时限有要求，一般时间都为3个月。
“目前自住房的销售节奏都很快，从销售到封顶这期间大概有不到1年的时间。可以说，如果走正常贷款手续，在封顶之前，市管公积金、商贷都能顺利签约并且在封顶后放款；只有国管公积金是在项目封顶时才开始办理手续、签约、放款；如果购房人再撤销申请，等待6个月之后提交，那么开发商有可能要再等1年才能拿到银行放款。”一位房地产销售业内人士分析，出于回款速度的需要，以及国管公积金放款和收房时间可能面临的冲突，购房人如果坚持撤销国管公积金原来的申请并重新申请，那么开发商有可能会按照合同约定要求赔偿金。
转公积金需和开发商协商
“可惜了可惜了，当时觉得贷款额度少，压根没有申请用公积金。”当得知这个消息时，购买了鲁能·丰和台自住房的一位购房人后悔不迭。他想知道，如果现在将商业贷款改成公积金贷款，是否存在可能。
昨日，记者就此问题分别咨询了购房合同制定和贷款方面的负责人。这两位负责人均称，如果要想从商贷改成公积金贷款或者组合贷款，需要购房人先和开发商协商。
“在签订购房合同条款时，双方就应该已经在合同中约定好了贷款方式；如果涉及更改，肯定需要双方协商确定。”其中一位负责人说。
据了解，和纯商贷改公积金贷款相比，将组合贷改为纯公积金贷款相对比较好改。购房人只要用满公积金的额度，再确定是否需要商贷部分即可。据了解，目前很多银行都设定了组合贷中商贷的最低额度，有些为10万元、有些为20万元或更高。那么如果购房人一共需要贷款125万元，在用满120万元公积金额度之后，剩余的5万元如果不能贷款，也可以和开发商协商用现金补足。
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(大北京14000元/平方米)
(大北京5000元/平方米)
(丰台17000元/平方米)
(大北京6300元/平方米)
(昌平999万元/套)
(昌平22000元/平方米)
(大北京9800元/平方米)
(顺义20000元/平方米)
(大北京80万元/套)
(大北京10000元/平方米)
(燕郊14000元/平方米)
(大兴39000元/平方米)
(大兴17500元/平方米)
(大兴330万元/套)
(燕郊11500元/平方米)
(大北京6200元/平方米)
(海淀60000元/平方米)
(门头沟37000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(顺义900万元/套)
(大兴22000元/平方米)
(石景山40000元/平方米)
(海淀58000元/平方米)
(大兴37000元/平方米)
(大北京8000元/平方米)
(通州37000元/平方米)
(丰台40000元/平方米)
(平谷19000元/平方米)
(石景山46000元/平方米)
(顺义145万元/套)
(丰台75000元/平方米)
(大北京7800元/平方米)
(门头沟35000元/平方米)
(大北京3900元/平方米)
(通州35000元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(朝阳295万元/套)
(燕郊12500元/平方米)
(丰台17000元/平方米)
(房山11550元/平方米)
(朝阳2000万元/套)
(燕郊12000元/平方米)
(朝阳1000万元/套)
(朝阳40万元/套)
(怀柔23000元/平方米)
(密云85万元/套)
(房山14800元/平方米)
(大北京7300元/平方米)
(大兴41000元/平方米)
(房山7000元/平方米)
(昌平24000元/平方米)
(大北京6600元/平方米)
(朝阳58000元/平方米)
(通州28000元/平方米)
(昌平19000元/平方米)
(房山800万元/套)
(丰台41000元/平方米)
(房山20000元/平方米)
(房山18000元/平方米)
(朝阳1000万元/套)
(大北京125万元/套)
(大兴29000元/平方米)
(朝阳1050万元/套)
(房山150万元/套)
(通州12800元/平方米)
(大兴33000元/平方米)
(大北京4800元/平方米)
(密云13500元/平方米)
(密云14000元/平方米)
(顺义35000元/平方米)
(西城70000元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(顺义42000元/平方米)
(通州26000元/平方米)
(顺义25000元/平方米)
(丰台27000元/平方米)
(平谷24000元/平方米)
(通州17000元/平方米)
(燕郊7600元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(大北京5100元/平方米)
(大北京6000元/平方米)
(大北京180万元/套)
(昌平21000元/平方米)
(燕郊7500元/平方米)
(大北京4500元/平方米)
(平谷15000元/平方米)
(丰台29000元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(大北京5500元/平方米)
(燕郊16000元/平方米)
(顺义60万元/套)
(燕郊8500元/平方米)
(燕郊16000元/平方米)
(大北京4800元/平方米)
(顺义8000万元/套)
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& 现在北京出台了新的公积金贷款政策，我是北京人，27岁单身，名下...
现在北京出台了新的公积金贷款政策，我是北京人，27岁单身，名下无房。能贷款到120万吗？
提问者：HL_II6DQ|提问时间： 15:51:29
我意向是两种房子，
是90平米以下的自住型商品房 和 90平米左右的普通商品房。
这两种第一种以我的条件能贷款公积金到120吗？手续要办多久？ 第二种也能吗？
补充问题：我看到了大家的回答，我没说清楚。我是市管、首套、无提取记录、个人缴存960+单位960一共1920，已经缴存最少超过2年了，应该满3年了
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