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各位，我买的房子是南北的，高层一梯三户，该楼只有两个单元，我是1单元，整体是朝东好还是朝西好呢？谢谢
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浅谈什么是小户型
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浅谈什么是小户型
浅谈什么是小户型
2009年，合肥住宅市场上刮起了一股小户型之风，十数个小户型项目同时开锣，亦有一些人们心目中的大宅楼盘也推出了少量的小户型，其推广之势给人以“遍地开花”之感，于是有人惊呼“<FONT color=#6小户型年”。其实，如果从郑州市商品住宅总供应量来看，小户型推出总量并不是最大，两居室、三居室、四居室这种相对于小户型而言的中大户型一直占据着统治地位，为什么就没有人说“大户型年”？当然，小户型热销是一存在的经济现象，如要深究，我们不应只看到“低总价”对市场的吸引力，而是小户型在需求旺盛的情况下，被人们所忽略的产品本身的问题。在市场供应日渐增多的今天，人们对小户型有更多选择时，此类问题便会逐渐显露，不符合市场需求的产品也就会逐渐被淘汰。在此，本文试图通过剖析小户型存在的问题，并提出相关解决的对策，以便在今后小户型产品的开发中做得更好。
一、当前小户型存在的问题
1、房型不合理，居住功能差。
目前市场推出的小户型公寓主要有两大类：一种是宾馆标房式的一室房型，特点是无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，而缺乏日常居家生活的功浅谈什么是小户型能。这类标房式房型，实际上就降低了作为居住物业的使用价值，因为即使是酒店式公寓，其毕竟还是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。另一种是一房一厅的小户型设计，虽说比上述房型好些，但总体来说也不如常规住宅中与二房、三房组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一房一厅大多是直套型的类似于传统公房中一室半户的房型。这种房型，客厅采光不足，而卧室却过于明亮，两者恰好相反。因根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应胜于卧室，应更充足。浅谈什么是小户型
2、得房率低，走道过长。
小户型公寓的得房率普遍远低于常规住宅，大多在<FONT color=#％左右，有的甚至只有<FONT color=#％，这与通常新建住宅<FONT color=#％以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择(尤其是当市场上出现了更高得房率的小户型时)。造成得房率低的一个重要因素，便是点式高层，一梯十几户走道过长的陈旧设计。有些小户型楼，中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局，或者中间绕电梯一圈走道，四面为住户的回环状布局，形成整个层面十几户一贯通的大一统空间格局。这一设计的不合理也是显然的，既会造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨别方位和人员的疏导，且又造成过多的分摊面积，降低得房率。从而，也就削弱了其物业产品未来的市场竞争力，以及其保值增值的功能。
3、识别性差。
由于小户型公寓设计的陈旧，一个层面十几户，鱼骨状、回环状一贯通的平面布局，便必然导致各家各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌室号，几乎无其他可识别的不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感，一旦有火警便难以迅速疏散。且外浅谈什么是小户型人闯入也难以觉察，不象一梯两户、两梯三户那样的容易分辨，这便会给不法之徒留下可乘之机。
4、上下电梯不便利。
部分小户型公寓是一梯十几户的集中式电梯设置，平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运量，有的小户型公寓甚至平均一部电梯要超过三百户的运量。就算每户只有一人居住，那么每天几百人上下进出，其拥挤状况、久等状况也是可想而知的。而且小户型业主又大多是年轻人，充满青春活力，其每天的上下出入比中老年人更为频繁，这就更会加重电梯的运载频率和运载量。
上述几大缺陷，也是当今小户型市场不成熟的表现，如何解决这些缺陷与不足，如何优化乃至细化小户型产品，提高对特定居住使用者的适应性(包括价位)，这是今后小户型开发的关键，也是小户型市场进一步良性发展的保证。
二、小户型产品的优化与对策
1、改点式为板式，创新平面布局。
改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型，浅谈什么是小户型这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯十几户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。
2、改直套为横套，缩短进深。
现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一房一厅，以及暗卫、暗厨，而且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态性能，同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。
3、细化功能区隔，合理面积配比。
小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。
对于一至两人居住的一房一厅来说，其各功能区域的面积，当然要比常规住宅的二房、三房要小得多，但又不能太小，应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于<FONT color=#平方米，客厅不应小于<FONT color=#平方米，卫生间不宜小于<FONT color=#平方米等，否则就会影响使用，使空间过于局促。其它功能空间的面积也应有合理配比，如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。各功能空间面积的恰当配比，各空间尺度的适宜准确，浅谈什么是小户型既能满足需要，又无面积损失，是在细化小空间功能区隔中的关键一环。
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请帮忙看下这个高层户型设计，一梯四户，实际一梯三户，中间两户都是上下两层的
转载 编辑：李强
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可能有帮助90平米实用先行 设计师:一梯多户减少浪费
90平米实用先行 设计师:一梯多户减少浪费
来源：新闻晨报 作者:晨昕 日 13:46
浏览：1866　
&　　九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》）出台，明确了新建住房结构比例的两个硬指标：建筑面积90平方米以下的住房所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；在购房首付比例普遍提高到30%的情况下，购买自住房且建筑面积在90平方米以下的购房者首付比例仍维持在20%。
　　显然，该条款是为了调整住房供应结构、扩大中低价位房供应量而设计的。
　　但是，这一设计是否符合市场的真实需求？是否能使越来越多的自住购房的普通消费人群受益？市民对房屋的需求其实是经历了从小到大，从拥挤到宽敞的一个过程，“90平方米”政策，无疑加速了这一进程。而今，90平方米这道楼市“分水岭”将给购房者带来多大影响？笔者带着疑问走访了购房者、开发商和建筑师等。
　　市场现状俏销紧缺“二重奏”
　　“在市面上淘了很久，始终很难找到适合自己的两房房型。”打算今年年底结婚的小张在其数次寻房经历中发现，市面上70平方米的房子总价虽可以承受，但户型却大都为一房一厅甚至一房两厅，而自己看中的两房，面积则大多在100平方米以上，“面积大了，总价也就高了”。
　　开发商偏爱大户型已经是不争的事实，据统计，目前上海在售楼盘供应的主力户型以100-140平方米的两房和三房居多。与此同时，从市区到远离市区的外环线附近，90平方米以下的房子实在是少之又少，时常是一经推出就被抢购一空。
　　以康桥水都为例，7月15日新房源推出后，当天便签订购房合同101套，而此次推出的共计156套房源一周内便售完。有关人士表示，针对年轻白领和新上海人的购房需求，房源以小户型为主，一房在50平方米左右，两房约为70平方米左右，只要定位准，90平方米以内小户型前景仍被看好。盛高置地营销中心总经理李明芳则认为，从实际销售经验来看，90平方米以下的套型确实很受那些白领和新上海人欢迎。
　　开发商担心建造成本增加
　　根据建设部规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。中远两湾城销售经理李霜表示，在目前市场观望的气氛下，将70%的比例定为城市年度新审批、新开工的商品住房总面积，而不是单个项目的开发比例，这在一定程度上将稀释市场供应结构，这给开发商留下一定施展空间，在某些重点区域，开发商仍大有作为。
　　尽管小户型受到买家的追捧，但也有不少开发商担心在项目品质一定的前提下，小户型会承担更大的总体建造成本。原本要下半年开盘的房地产商说，他们去年年底就开始设计规划，大致以110平方米为起点，130平方米为基准的中大户型，由于5月底拿去审批没有通过，前期好几百万元的投入都打了水漂，现在只能改房型了。
　　也有开发商认为户型会回到小客厅时代，原因是现在三房的户型仍抢手，90平方米做成三房的户型，那客厅就不可能保持现在的四五十平方米，做楼盘规划的王先生说，按90平方米划分下来，只能减小客厅的面积，主卧16平方米这是最基本的，次卧13平方米、儿童房或书房11平方米、两个卫生间分别为6平方米和4平方米、厨房餐厅12平方米，加起来就要62平方米，客厅只有小了。
　　设计：小户型也能以小见“大”
　　一方面是中小户型的需求紧缺，另一方面是中小户型的供应不足，而在小户型的设计上，也有开发商提出置疑，沪上一著名开发企业负责人表示，对于小户型来说，要增加室内使用率，意味着相应的公用面积比重减少。而这是个两难：对于一梯两户来说，户型虽小，楼道等公用面积还得按规范建，这无疑增加公摊比重；而对一梯多户来说，公用面积不按比例增加的话，大家共享的面积会显得局促。那么90平方米的建筑面积做不成三房、不宜居住吗？
　　由于受总面积的制约，小户型的布局组合确实难尽如人意。一梯多户的情况下，南北怎么通风？采光如何解决？空间怎么配置？功能怎么区分？一家三代如何共居？这些都是购房者最担心的问题。对此，深圳华森副总建筑师郭智敏提出：在设计中多引进一梯三户的“品”字型住宅单元。通过南北错开的方式，可以最大限度地保证三户住宅都能享受到充足的采光和南北通风效果。一梯多户的点式小户型住宅，同样可以做到结构紧凑、动静分区明确，保证良好的采光和通风。
　　建筑师们提出，在住宅设计中，无论户型大小，减少面积浪费、提高居住舒适度是户型设计的关键。其中，减少面积浪费的对策有：入户线路尽量短捷，小户型户内走道控制在一个房开间以内，走道尽量结合餐厅、客厅等公共部位，保证采光及视线开阔；卫生间数量与户型面积相匹配，通常90平方米的户型以三房两厅一卫为宜；卧室、客厅入门位置及开窗位置直接影响房间家具的布置，要精心设计，避免大而不适用的浪费。
　　而在扩大使用空间方面，同样有很多技巧：多做凸窗，尤其是跟房间墙壁等宽的落地凸窗，可以极大地扩展室内空间，并且改善室内自然通风、自然采光问题；在阳台上做文章，入户花园现在越来越多地被应用，而目前流行的错层阳台也是相当不错的设计；引入复式空间和中空露台；采用室外公共楼梯和公共外廊的方式，以减少公摊面积；适当加高层高，以增加户内空间体积。
　　购房：自住买房实用先行
　　从购房人群上分析，小户型颇为自住买家追捧，而具体淘房过程中，如何挑选小户型还真是一门不小的学问。那么，怎样才能挑到一套性价比高的小户型呢？专家认为要从地段、配套、房型等综合进行考察。
　　美联物业上海区总经理冯泓睿提醒购房者，购买90平方米左右的住宅，房型考察尤为重要，打算购买90平方米以内住宅的购房者，首先需要区分小面积住宅与小户型住宅的概念。一般而言，小面积住宅主要以住宅面积大小的特点作为卖点，对于住宅的使用功能等没有严格的限制，如酒店式公寓。而小户型住宅为了保持住宅完整的使用功能，对于不同房型的住宅给予了面积范围的限制。由于受到总面积的限制，小户型是实用性住宅，每个房间的面积也应该控制在一定的范围内。专家介绍，卧室的面积应控制在16平方米左右，卫生间在4-6平方米，厨房在5-6平方米，客厅在12-40平方米左右。
　　除了房型、地段，配套和楼盘的性价比也是市民在淘小户型时颇为重要的。随着不断迸发的刚性需求，市场上一些高性价比、高品质楼盘凭借板块的优势以及优越的性价比，获得了自住客的追捧，以最近热销的古北新城为例，该盘8月25日开盘，开盘即销售112套，购房者多为自住购房，他们之所以选择这个项目，正是看中了楼盘综合的性价比。房型规划从一房到复式，精致合理；从地段来看，该盘附近为古北国际生活区，距内环仅1.8公里；配套方面，除了尽享大古北的国际生活配套，自身的商业配套也相当完善，整个社区多为自住买家。从中可看出，在淘自住房时，除了房型，综合配套也显得格外重要。
　　房贷：合力严控多套房贷
　　应对九部委房产调控细则出台，沪上各银行的房贷实施细则也逐渐清晰起来，除了严格执行自住型房屋贷款，建筑面积90平方米以下首付两成，90平方米以上首付三成的相关规定外，上海各银行也开始对具有投机性质的多套购房者进行严格限制。
　　工行上海分行相关人士表示，对于首套住房面积在90平方米以上的贷款时，贷款人最高可贷七成，若是第二、第三套住房，该行给予贷款人的贷款成数将以每套5%递减，当个人申请第四套住房贷款时，该行通常不会放贷。
　　中行上海分行相关人士则称，贷款人在申请第一套或第二套住房面积在90平方米以上的贷款时，最高可贷七成，第三、第四套则依次递减10%的贷款成数，对第四套住房的贷款客户，该行将上浮房贷基准利率，如果是在个人征信系统中有五套以上贷款记录的客户，银行将不予放贷。
　　除了工行和中行外，股份制银行中的民生银行上海分行也对多套住房贷款进行了贷款成数递减和利率的上调。该行相关人士称，已有三套购房记录的个人客户，银行将一律按五成放贷，对于第四套或第四套之后的住房，房贷利率将会在基准利率基础上上调10%。
　　专家提醒
　　购房者，虽然政策规定90平方米以下的物业可以享受最高8成的按揭贷款，但银行对于物业的房龄同样有所限定。并不是所有90平方米以下的物业都可以享受到8成贷款，想要申请8成贷款的客户，在购房时不仅要对房源面积做充分的了解，对于房龄也要调查仔细。其次，虽然公积金贷款对于90平方米以上的物业仍旧可以贷满8成，但事实上，公积金贷款最高也只能贷满30万元，以8成计算，即使公积金贷满8成，房源总价也不可能超过37.5万元。
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