资料收集：&&&&&美国购房知识
购房选区八点建议
1,观察这个地区,是否工作机会多,各行各业兴旺否?新的公司都愿意搬到此地否?如果答案YES,那么恭喜您,您找对了地方(Location).因为好的区是会帮助房价在上升而不致于下跌.
2,这个市,这个州,这个县的税收是否低.如State
Tax,个人资产税,房地产税,以及遗产税,这些都要了解清楚.因为这些税的低与高是会有一定的影响力的.
3,研究学习一下当地的校区是属于什么等级分数.房地产的价值是同好的校区不可分割的.
4研究学习一下当地社区犯罪率的高低,左邻右里有什么特别帮助社区发展的活动及设施.
5,检查当地的都市计划蓝图,是否会发展变化到不好或更好.
6,学习一下社区内所有上市出售的房子,卖得快与否,这当然要根据当时的整体市场动向来定夺,不能只求片面之说,如果只是少许上市的房子出售,但同时又卖得快,这就证明需求大过供.
7,在好的区购买实惠些的房子好过买最高价.您要把您的住宅的价值变成有利的交易.
8,当您购买房子时,一定要请有执照的专业人士.检查您的房屋从上到下,从左到右,从里到外,全面作详细诊断.
这些小钱不要省.购买房子是人生一大事,而且,在美国,各行各业分得很细.所以,该请专家来咨询还是要的.而且,有一点很强调,您是买方,您一定要请有经验及有知识的经纪人来为您议价,把关,各种的细节是关系到您是否找到一个理想的家园,关系重大.但有一些同胞,自己可能懂一点,就自作聪明,以为不用请买方的经纪人来代表您争取您的最大利益,以为这样就省了钱.殊不知,在美国,您购买房子的时候是不付经纪人佣金的.您的经纪人的佣金是由卖方付的.
您的经纪人是代表您的利益.好的经纪人会帮您争取最大的利益,有时候一个关键的点拨可以为您省下大量的金钱和时间.所以,阁下聪明的您,在任何时候,要购买好的房子,买得放心,您不用白不用,何不好好地找一个有责任感,有知识力量的经纪人来代表您,为您争取最大的权益?这才是上策,双赢局面.
美国房地产投资注意事项
1.签证问题
现在美国已对中国大陆允许使用旅游签证。另外，目前国内公民进入美国的签证还有商务签证，探亲签证等。虽然目前美国的签证一直都比较严格控制，但是美国签证对于中国大陆将会越来越容易，并且对于海外的投资者并不是一道很大的门槛。
2.私人对土地利用的控制除了政府对土地利用的控制外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等。一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。
3.健全的房地产保险业务保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。
4.税务美国的房地产税是由各地方政府征收，而不是美国联邦来征收。因此各州税率不一，高低不等，多数是房子价值的1-1.8%之间。但如果是投资土地，地税则要低许多。因此，对于每一个投资项目的税率都要的特别关注，并且及时采取各种避税措施。
5.物业维护和管理在美国，物业维护和管理对于房地产投资的保值、增值起着重要作用。由于美国允许土地私有化，因此业主们对自己永久拥有的产业维护有佳。同时，法律也有相关规定，每年必须花费一定比例的金额在房屋维护方面。物业管理人员都必须拥有房地产经纪人执照。
6.政府职能美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少，在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规则。在与房地产管理有关的政府职能中，政府第一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；第二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；第三是依法征税；第四是为公众利益行驶警察权力。除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。
7.法律美国的法律无论在体系和内容上都比较完善，对于海外投资者的利益保障也与本国公民一样对待。另外，美国的合同大多为标准合同，对于投资者也是一种保护。
政府对土地利用的控制主要是通过制定规划和规划法规来实现的。主要的规划建筑法规有：
　　总体规划（master
plan）：总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。
　　分区条例（Zoning
ordinance）：分区条例即法定图则，是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。
　　建筑法典（Building
Codes）：建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得《建筑许可证》方可施工，新建的建筑物完工后经验收合格，获得《占用证》（certificate
of occupancy），改建的建筑物完工后经验收合格，则获发《合格证》（certificate of
compliance）。　　地块划分规则（subdivision
regulations）：地块划分规则主要是控制住宅用地的划分。因为美国的家庭住宅一般都是一户一幢的，每一户都单独占一块地，因此有专门的法律规定地块如何划分，以确保小区环境优美、生活安全舒适。地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。
　　除了规划法规对土地利用的限制外，环境保护法律也对土地利用有严格的约束。
旧金山湾区15种民宅风
许多华裔移民一在加州旧金山湾区落地，往往就被沿途多采多姿的各式住宅建筑风格所吸引。
美国不仅是移民大熔炉，美国住宅区也是集合最多世界各种建筑风格的国度，许多华裔移民刚落地加州旧金山湾区，立刻就被沿途多采多姿的各式住宅建筑风格所吸引。
加州与美国其他各州相较，多元族裔文化并呈的面貌，民宅的建筑风格也更为缤纷绚丽。
建筑师马屯（Twen Ma）表示，加州旧金山湾区汇聚各种欧美古典建筑风格的城市，首推巴沙迪那（Pasadena）及圣玛利诺（San
Marino），这两个城市1910至1960年所兴建的住宅，都是古典建筑风格的精华，箇中更有不少经典设计，非常值得漫步其中，细细鉴赏。
建筑师高勇成（Yung Kao）目前也担任阿罕布拉市建筑审查委员会主委。他说，加州旧金山湾区现今仍有许多百年以内的住宅，分别在19世纪末、20世纪初，采用不同欧美古典或复古建筑风格兴建，因此，在巴沙迪那、南巴沙迪那、圣玛利诺、亚凯迪亚、阿罕布拉等城市，兴建住宅的建筑图都需事先送都市计画委员会或建筑审查委员会审核，以维持新旧住宅之间建筑风格及视觉美感的均衡水准。
走访加州旧金山湾区社区，各式各样的住宅建筑设计，大体可归纳出15大建筑风格，包括：乔治亚建筑风格（Georgian）、亚当斯建筑风格（Adam）、联邦式建筑风格（Federal）、殖民复兴建筑风格（Colonial
Revival）、新古典／新古典复兴建筑风格（Neoclassical／Neoclassical
Revival）、维多利亚兴盛期建筑风格（High
Victorian）、都铎式建筑风格（Tudor
Revival）、第二帝国巴洛克建筑风格（Second Empire
Baroque）、学院派（或称布杂）建筑风格（Beaux
Arts）、法国折衷主义建筑风格（French
Revival）、西班牙复兴建筑风格（Spanish
Revival）、义大利／义大利文艺复兴建筑风格（Italianate
／ Italian
Renaissance）、工匠建筑风格（Craftsman）、印第安／西班牙建筑风格（Pueblo／Adobe）、牧场式（或称庄园式）建筑风格（Ranch）。
马屯指出，美国来自欧、美洲的移民，将欧美建筑风格带进美洲新大陆，欧美建筑风格则源自古埃及、波斯、亚述、希腊及罗马的建筑风格，因此，在加州旧金山湾区可见的古典建筑风格，都呈现宫廷或教堂的建筑设计元素。
高勇成表示，在加州旧金山湾区可看见的15大类建筑风格中，欧洲移民带入的建筑风格移植美国后，大多是英国建筑风格结合各时期古典风格，第二帝国巴洛克、学院派、法国折衷主义、西班牙复兴建筑风格、义大利／义大利文艺复兴建筑风格是深受法式建筑风格影响的产物，工匠、印第安／西班牙、牧场式建筑风格则是美国自行发展出的建筑风格。
加州旧金山湾区令人目眩神迷的各式风格住宅，各有风情、也各有偏好者。
马屯说，目前德国、英国、荷兰、西班牙等国家，新建的住宅95%都是新式现代主义建筑，已鲜少人会新盖各种古典建筑风格的民宅，但南加仍有不少人偏好各式古典建筑风格的住宅。
马屯建议，想拥有古典筑风格住宅的南加购屋者，不妨深入了解孕育各式建筑风格时期的文化、艺术、生活型态及风土人文，会更有助选择、享有独特建筑风格的生活风华及乐趣。
地中海建筑风格
地中海风格建筑（Mediterranean
Style）原是指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、义大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅。
建筑师高勇成说，这些地中海沿岸建筑通常会与当地乡村风格的建筑结合，产生各地区的地中海风格，例如，法国普罗旺斯、义大利托斯卡纳等地区，都形成当地特色的经典地中海建筑风格。
地中海风格建筑后来又融入欧洲其他地区的建筑特点，逐渐演变成一种豪宅的「建筑符号」。
高勇成认为，由于地中海建筑风格有各地的差异化，后来又变化结合其他欧洲建筑风格，严格说来，已不是自成一格的建筑风，南加有许多住宅都是地中海风格，再加上屋主个人喜好的建筑风格元素，所设计出的似地中海、又有点不像地中海建筑的华宅，但闲适、浪漫的居家、建筑设计，都还颇能呈现地中海建筑风格所蕴含生活方式的精髓。
关于屋主保险您要知道的五件事
1。了解什么不包括在内。例如，大多数保险不包括水灾或地震破坏。如要包括这些，必须单独购买。
2。了解保险公司赔付的限制要求。即使您的保险已包括的风险，保险公司将支付多少也可能是有限制的。例如，很多保险公司限制为被盗的珠宝赔付除非另行投保。
3。了解重建一个原有的房屋的成本。如果你的放子被破坏保险公司只能赔付您保单的最大的覆盖范围，所以要确保您买的保险是足够的。也就是说，如果您的房子投保的是15万美元，即使重建的费用是18万美元，保险公司也只会赔付您15万美元。
4。知道实际的现金价值。当您的房子被破坏时，如果您选择不重建您的房子，保险公司会赔付您重建成本，减去折旧。这被称为实际现金价值。
5。了解负担额。一般来说您的屋主保险是为保障万一其他人在您的房子或院子里发生意外时，保险公司负责赔付包括医疗保健，诉讼费，以及由法院裁决等的费用。不过，赔付金额通常是有上限的。如果您有很多资产，您要确定您所保的金额足够包含您所有的资产。
六个关于房屋检查的误区
在做房屋检查时，我们对于检查人员的选择上存在很多误区。这些误区可能会使您付出的修缮费昂贵到令你身无分文。所以我们一定要先了解清楚事实。　　
下面是一些房屋检查最常见的误区： 　　
误区：所有合格的检查人员水平应该都不差上下。
事实：自称为专业检查人员，即便是有证书的，也并不意味着他/她就真的是合格的检查人员。不是所有的州都要求从事房屋检查的人员必须持有从业执照，所以在选择检查人员时，一定要核查对方的信誉，不只是看证书的本身，还要确定这个证书确实是出自于可信的认证机构，比如对方是否是the
American Society of Home Inspectors 或the National
Association of Home Inspectors的成员，这一点可以分别按
和www.nahi.org网址在互联网上查到。另外一个核查房屋检察员的标准是询问他们一年内做过多少次检查，一般200次左右就是不错的了。
误区 ：一份检查报告并不等于是房主必须执行的维修清单。
事实：卖主既可以按照检查报告的内容去执行每一项修缮，也可以在卖房交易中以此作为讨价还价的筹码。
误区：进行房屋检查时，你是否在场无关紧要。
事实：不是说你必须在场。但如果你能在场，这将是一个你学习如何操作房子里各项设施以及了解房屋状况的好机会。你还可以顺便询问一下检查人员和房主任何问题。　　
误区：对于标明“as
is”的房子没有必要再去进行房屋检查了。
事实：标明“as
is”的房子一般就是已经被检查过的房子。作为买方，你应该清楚“as is”
的确切意思。这种房子不是不存在任何问题，而是有问题有待修缮。很多州都要求卖主把能够影响到售价的房屋问题和情况在卖房时标明，但卖主不再承担更多的责任和义务。　　
误区：只做白蚁的检查就足够了。
事实：房屋检查的内容不仅仅只是针对白蚁。房屋检查人员需要查看房子的整体结构以及所有主要的系统设施，例如：管道，电路，温控（热水锅炉及中央空调）,如果检查人员发现有白蚁的问题或其他需要专业人士来解决的问题，比如烟道或结构问题，他/她将会推荐这些方面的专业检查人员进行进一步检查。　　
误区：新房子不需要做房屋检查。
事实：这是最有可能让你付出重大代价的误区。近期一份消费者报告研究发现15%的新房存在严重问题。另一项研究表明，41%的被检查的不同开发商所建的房屋被发现有发霉和潮湿的问题，34%的房屋的框架结构存在问题。　　
房屋检查是针对房屋各个组成部分进行查看检测，包括检查热水器和其他固定设施，对房子主要部分的情况作出详细报告。如果你需要了解更多的房屋检查服务知识，请访问下面的网址。
美国房地产权保障制度
房地产产权是房地产的基础和灵魂，围绕房地产所产生的一切社会和经济活动，实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。在美国，无论是房地产买卖、抵押、出租以及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。什么样的房地产算产权清楚？如何保障产权？
一、产权清楚的含义　　在美国产权清楚一般包含两方面的意义：一是产权的合法性，指业主对房地产具有确定无疑的产权，无其他人对其产权的合法性提出异议；二是产权的市场性，指是否具备足够的证明文件依法确认业主对房地产的产权，以保证房地产顺利进入市场。具有合法的产权不一定具有市场性，如一些丢失资料或年代久远资料不全的房地产，虽然其产权是合法的，无他人提出异议和主张权利，但其市场性是不好的，因为在房地产交易时，卖方无法提供足够的证明材料让买主确信房地产权清楚，因此，这样的房地产进入市场就会有困难。
二、产权的持有方式在美国，产权清楚同时还包括明确以何种方式持有产权。产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益，是产权的重要组成部分。美国通常把产权的拥有方式分成如下几类：
　　完全产权（Sole
Ownership）：指一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权，如未婚单身男女拥有的产权或已婚夫妇按协议单方拥有产权等情况。
　　联合产权（Joint
Tenancy）：两人以上联合对房地产拥有一致的产权。联合产权具有产权一致，时间一致，利益一致和占有一致的特点，产权的取得是同时的，确权依据的文件是相同的，各产权人不区分产权份额，不能单独处分各自的产权。当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权，因此联合产权是不能用遗嘱的形式处置的。法律规定，联合产权的产生必须有书面文件明确约定，各产权人是以联合共有的方式共同持有产权的。例如，一些州规定，夫妻双方以联合产权的形式持有产权。
　　共有产权（Tenancy in
common）：两人以上按扮共同拥有一宗不可分割的房地产，产权人按份拥有房地产权益和承担责任。共有产权的特点是，尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分，但利益上是可以分开的，而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益，另外，各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的。大多数情况下，两人以上对房地产的权利是共有产权。
　　企业拥有产权：企业拥有产权包括公司产权、合伙组织产权和信托产权三种形式，企业拥有的房地产权其特点是当事人按企业章程和有关法规行使对房地产的权益和义务。
三、产权保障制度　　与所有国家和地区一样，房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度，但美国实行的是契约登记制度，房地产登记主要起公示作用和作为政府收税的基础，它并不担保登记的房地产是产权清楚的，因此在房地产经济活动中，当事人不能仅凭政府的登记来确定房地产权状态，必须有其它保障制度。
　　在美国保障产权主要靠三种方法：一是在产权转移契约中要求转让人提供产权保证；二是通过代理律师查阅登记机关的档案资料和提供法律意见，确认产权的真实性；三是向专业的产权保险公司购买产权保险。
（一）产权担保契约　　产权担保契约的主要形式有二种。最常用的是一般性担保契约，该种契约要求转让方必须就如下四个方面的内容向受让方作出保证：
转让人对拟转让的房地产具有确定无误的产权；转让人有权转让房地产；
如果因他人主张产权或他人具有优先于转让人的产权造成受让人损失的，转让人保证赔偿一切损失；
除契约中特别注明的外，该房地产无其他任何限制和负担。　　一般性担保契约的担保不仅限于转让方这一手，它对房地产自存在以来的产权状况都做出担保，因此对转让方前面任何一手存在的产权问题，转让方都要负责任。
　　第二种是特定担保契约，该契约内容基本与一般性担保契约相同，但这种担保契约转让方对产权担保的责任只限于其自身这一手，对于由上一手造成的责任则不予担保。
　　一般来说，用产权担保契约来保障产权，主要适应于卖方为信誉良好实力雄厚的大公司的情况下，因为在这种情况下，买方不用担心卖方违约或者因破产而无法负赔偿责任。
（二）由律师提供法律意见　　产权保障的第二种方法类似于目前香港的做法，主要是通过专业代理律师查阅登记机关的档案资料，提供法律意见来确定产权。在产权保险制度出现之前，这是美国最常用的办法，特别是在美国东部和南部地区，尤其盛行。在这种制度下，专业律师受买主或者抵押贷款机构的委托，到登记机关查阅有关房地产登记资料，然后通过研究登记资料所披露的事实或当事人提供的资料来判断产权的合法性及市场性，提供法律意见，并对产权审查中发现的问题，提出可能的补救办法。
（三）房地产权保险制度　　上述两种方法，为房地产活动当事人提供了一定程度的产权保障，但还是难于保证产权的绝对可靠。例如，靠担保契约的方法，转让方可能毁约，或者转让方因经济原因等根本无法承担赔偿责任。如果通过律师查档和提供法律意见，律师只能查阅已登记过的（或已知的）文件资料，而且只能从文件表面发现问题，对可能存在的一些隐蔽的或者不是通过文字资料表现出来的产权缺陷（如失散的继承人的突然出现并主张产权、伪造文件、登记机关的书记笔误）等，律师有时是没有办法发现的。
　　因此，通过担保契约和律师咨询做为产权保障，当事人无论多么小心，还是无法避免产权风险。为了减少风险，预防可能存在的产权隐患，美国发展了产权保险制度。目前产权保险制度已成为美国房地产经济活动中最基本的保障制度，也是保险行业普遍的险种之一。
　　房地产产权保险制度是为弥补契约担保和律师提供法律意见这两种产权保障方法的缺陷而发展起来的。产权保险制度与前面两种制度相比，增加了如下几个方面的保障：
1、产权保险公司对委托人负有明确的合同责任，对将来可能发生的产权纠纷、产权障碍负赔偿责任；
2、它有足够的赔偿基金；
3、受政府和法律的严格监管。　　产权保险公司在接受委托后，首先要做的事与律师相同，仔细查阅登记机关、税务机关、法院等所有有关该房地产的资料档案，并尽可能收集其它相关资料，然后仔细研究房地产的产权状况，对发现的产权障碍提出补救措施，最后为委托人作出担保，对今后可能发生的产权责任和造成的任何损失保证给予赔偿。
　　产权保险制度消除了因隐蔽的产权缺陷引起的产权风险，目前美国投资者和贷款机构都倾向于采用产权保险制度，房地产交易和房地产按揭都必须购买产权保险。
　　房地产权保险的险种分为两种：一是买方保险，二是贷款方保险。买方保险保障新业主的利益，保险期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地产转手之后。贷款方保险保障抵押贷款债权人的利益，保险期限至贷款本息全部偿还为止。
　　产权保险的费用一般包括两项：一是保险费。保险费标准是相对固定的，一般由房地产所在州的土地产权协会按房地产价值或抵押贷款额结合房地产的产权现状确定，不同的州保险费有所区别，一般来说在10万美元以内的房地产，保险费不超过房地产价值的1%，超过10万的房地产，保险费约为房地产价值的0.6%~0.9%，房地产价值越高，保险费比例越低。二是房地产权搜索费用。产权搜索费用一般根据工作量计费，对新房等产权历史短的房地产，搜索费微不足道，但对产权来源复杂，历史久远的房地产，费用要高一些。产权保险费用一般都是一次过支付。
（四）产权保险公司　　产权保险公司大多是从代理房地产业务的律师行发展起来，是保险行业的一种，从业人员大多是具有丰富房地产经验的律师。产权保险公司的行为除受保险行业法律的约束外，同时有专门的产权保险法律规范产权保险公司的行为。产权保险公司一般是美国保险协会的会员，同时有自己专门的行业协会。美国土地产权协会（American
Land Title
Association）是美国产权保险业的全国性行业组织。　　随着业务的开展，许多产权保险公司建立了自己的产权档案馆，并与政府的登记、税收、司法等机关建立了联网电脑系统，提高了产权搜索的效率和产权的准确性。但，由于产权的复杂性，无论产权保险从业人员多么小心，经验多么丰富，错误总是难免的，风险总是存在，因此，产权保险公司利用收取的保险费建立保险基金，赔偿投保人可能出现的产权损失。
　　按1992年的统计数据，美国共有产权保险公司1532家，从业人员34473人，总产值48.8亿美元。其中排在前五位的分别为（表四）：
表四名次 公司名称 总经营收入
1 第一美国产权保险公司（First American TIC）
78197万美元
2 芝加哥产权保险公司（Chicago TIC）
73630万美元
3 共同体土地产权保险公司（Commonwealth Land TIC）
48188万美元
4 斯图华特产权集团公司（Stewart TGC）
40346万美元
5 律师联合产权保险公司（Lawyers TIC）
38852万美元
（五）房地产登记　　房地产登记是房地产权保障的必要程序。在实行产权登记制度的国家，房地产登记的目的一是确权，二是公示，房地产登记是产权生效的充分和必要条件。在实行契约登记的制度的国家，房地产登记的目的主要是公示，并通过公示确定和保障优先权。
　　美国房地产登记实行契约登记制度，法律要求，凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等，都要登记。经登记的房地产权不一定成立，登记行为也不保障业主的产权，但经登记的房地产具有优先权。
　　房地产登记机关一般是房地产所在县的政府登记办公室。申请登记的文件契约必须附有完税证明，同时交纳登记费。一般情况下，登记费是按登记的文件页数收费的，如纽约州，登记费以17美元为基本费，每增加一页纸增加5美元，但每项登记收费最低不少于27美元。
　　房地产登记一般由买方（或贷款方）的代理律师或产权保险公司或交割处理托理机构代理。
（六）产权交割　　房地产交易不同于一般的商品交换，一般商品交易是以钱物易手的方式来完成交易的，而房地产作为一种特殊商品，交易的实质是产权交易，房地产交易完成的标志是产权转移。房地产价值量大，买卖房屋是美国人经济生活中非常重要的一件事情，为了保障买卖双方的合法权益，房地产交易要通过一个正式的交割程序，通过交割程序，双方在合同、文件上正式签到字，转让方将产权转移给受让方，受让方将购房价款付给转让方。
　　在交割开始之前，有关当事人要自己或通过代理律师做好各项准备工作。交割前要准备好的事项和文件包括：买方和卖方的结算陈述报告、合同、贷款文件、产权保险文件、业主人身保险、产权契约、首期款和交割费用等。
　　房地产交割在不同的地区有不同的做法，有的地区买卖双方和房地产经纪人等全部要到场，有的只要求买方到场。房地产的交割程序大致有如下两种：
　　在纽约等美国东部地区，房地产交割的做法是，有关各方当事人在交割日聚集在商定的交割地点（交割地点可以是产权保险公司办公室，买卖某方的代理律师办公室等），双方交换资料，代理律师进行最后的审查，然后双方在各种文件上签字，签订契约，转移产权，买方付清款项（或首期款）和各种费用，或完成抵押贷款程序。然后，买方的代理律师或产权保险公司将有关文件送登记机关登记。
　　在美国西部地区，如加利福尼亚州等，房地产交割要通过一个作为买卖第三方的托管机构（escrow），由这个托管机构保证房地产买卖的公正、安全、中立。托管机构可以是代理律师行、产权保险公司、信托公司或专业托管公司。在交割开始时，按照预先拟定的交割指引，以托管机构为中人，卖方将有关房地产的文件、契约交给托管人，买方将购房款项也交给托管人，托管机构审查核实文件资料和款项后，双方签订文件和契约，然后托管机构将文件交给买方并送登记机关登记，将款项按交割结算表付给有关各方，完成交割。
　　如果买房按揭来源于有联邦背景的机构，那么房地产交割程序要严格按美国联邦“房地产交割程序法”（Real
Estate Settlement Procedures Act
---RESPA）规定的程序进行，要填写美国联邦住房与城市发展部制定的“规范化交割结算表HUD
1”。　　总之，房地产交割是房地产交易的最后一道和最重要的一道程序，也是买卖双方反悔或弥补可能出现的房地产隐患的最后机会。因此，买卖双方都非常慎重，代理的产权保险公司一般会在即将交割前再做一次产权搜索，确保万无一失。
通常买家要付哪些成交费用
作为买家在房屋成交时，您可能需要负责各种费用及开支。您的放款人或银行必须提供一个所有固定费用的善意的估价单。所有权状公司或公证(ESCROW)公司会告诉您房屋最后成交时所需金额：
&贷款贴息费用或点数
&房屋检查费用
&房屋家格评估费用
&信用报告费用
&私人抵押贷款保险保费
&屋主保险费用
&部分物业税
&物业权状记录费用
&所有权状保险费
&土地调查费
&部分卖家为您分担的费用，如水电费等
关于部分为您分担的费用：这些费用通常是以每月或每年的基础上支付。按比例分配是卖方可能已经预付的支出，您需要还给卖家已为您支付的费用。
多种型态总称
城市屋是左右双拼的建筑设计，两户有一面共用墙，但各自都有一面享有阳光，有充分的壁面安装窗户，居住起来较为愉悦、舒适。
（远瀛商业投资顾问公司提供）
在美国集合式住宅（Condominium）在市场的占有率，仅次于独立屋（Single-Family
House），但由于建筑外观很相像，一般人往往搞不清楚康斗（
Condo）、城市屋（Townhouse）有何不同？
康斗、城市屋、共管办公室（Office
Condo）、分时度假集合屋（Timeshare
Condo）、共同产权公寓（Co-op）、开敞式住宅（Studio）等，是不同形式住宅，但都归属于集合式住宅的分类。
1.康斗（Condo）
康斗的外观虽与城市屋很像，但康斗的多单位建筑设计为上下、左右、前后，因此，只有边间单位的采光及透气较佳，包夹在中间的单位住户，居住的生活品质较差。
2.城市屋（Townhouse）
城市屋则是左右双拼的建筑设计，两户有一面共用墙，但各自都有一面享有阳光，有充分的壁面安装窗户，居住起来较为愉悦、舒适。
远瀛商业投资顾问公司执行长吴程远表示，其实康斗与城市屋的价差不会太大，如果购买这两类房地产者，打算自住的话，选择城市屋为佳。若购买多单位，做为「收入住宅」，则可考虑购买康斗。
3.共管办公室（Office
共管办公室可购买、也可以租赁方式进驻，目前许多华人都喜欢买断进驻，目前华人聚集的洛杉矶东区，办公共管公寓平均售价为每平方呎270至300元，新近开发案价格甚至达每平方呎350元。
喜欢创业、自己当老板的华裔，近年偏好购买办公共管公寓（Office
Condo），因此在华人聚集的钻石吧、工业市、罗兰冈、奇诺或西柯汶纳，均有华人投资的身影。
近期在钻石吧市The
Country高级社区对面，开发办公共管公寓的CGM开发公司总裁总裁程李佩琴表示，这类房地产每间办公室均有独立产权，土地持份则按比例分配，可自用、可投资出租，办公室空间完全可依买主的想法，进行装潢及隔间，最重要的是，在目前房贷平均年利率6%的情况下，付房贷不比租金贵，所以，精打细算、有意长期作生意的的华人，都会考虑买Office
吴程远指出，无论康斗、城市屋或共管办公室，这类共管式的房地产，优点就是不用自己管理，产业的水费、垃圾费、保险费停车、花园维护及管理费用，均统一由物业管理公司每月向各户收取的社区管理费（Association
Fee）支出，进驻者不必另掏腰包。
通常这类共管式房地产的管理费，大约每平方呎0.25元。物业管理委员会负责所有产业外墙之外的管理，室内则由屋主自行负责。
4.分时度假集合屋（Timeshare
近年很多黄金度假胜地，如夏威夷、佛罗里达、加勒比海等地，纷纷兴起分时度假集合屋的房地产投资。
房地产经纪人陈萍表示，分时度假集合屋通常会把出租时段，依一年52周分成52份，然后分别卖给不同需求的旅游消费者，购买者可以购买该住屋多个星期的使用权，也可以只购买一个星期的使用权。
通常，每购买一份就能拥有在一定期限内，（一般为20至40年），每年在选定时段，住宿该集合屋一周的权利。
如果购买某一旅游胜地的某个分时度假集合屋的时段，但自己与家人突然在那个时候不想再到该地度假，则可透过国际旅游公寓专业网络Resort
Condominiums International（RCI）及Interval
International（
II），自由进行出售或转让，甚至还可与其他旅游景点的同类投资者，单次交换分时度假集合屋的时段的使用权。
5.共同产权公寓 （Co-op）
共同产权公寓这种房地产，建筑规画及设计跟公寓一样，只是没有独立产权。
陈萍说，共同产权公寓的业主，拥有的只是使用权，虽然可以自由买卖，但要经过公寓董事会的同意，这种房地产纽约最多，纽约许多高档住宅楼，都是这种形式的公寓，南加则不多。
距离拉古纳滩不到十哩的「拉古纳伍兹乡村」（Laguna Woods
Village），是南加少数的共同产权公寓之一。该社区最便宜的房子不到10万元，最贵的房子80万元，是退休人士天堂，甚至吸引来自东岸的华裔退休人士入住，近年也有刚满55岁符合法定年龄的独居华人进驻。
地产经纪邓惠馨指出，「拉古纳伍兹乡村」有1万3629户住户，房屋所有权分为共同产权公寓及「集合式住宅」（Condominiums）两种。购买前类房子，由于未拥有土地，屋主只拿到一张证书。购买后类房子，屋主拥有土地及房契。
若属于共同产权公寓，每年最多只能出租六个月。若属于Condominium，不限制出租时间。
「拉古纳伍兹乡村」的购买者，不论是购买共同产权公寓或集合式住宅，每月都有500多元管理费。
该管理费支付房子外面的所有维修，包括：剪草、修树、油漆屋外、换屋顶等。对共同产权公寓屋主来说，这笔管理月费尚包括室内设备的维修，：如更换水管、热水炉等费用。
6.开敞式住宅（Studio）
Studio又称为Loft，这类房地产原是指工厂或仓库的楼层，现今则指没有内墙隔间的开敞式平住宅。
开敞式住宅最早出现于60、70年代的纽约，80年代迅速兴起，随着个性化浪潮席卷各大城市，开敞式住宅有卷土重来的流行趋势。
吴程远说，许多自雇主会租开敞式住宅当工作室，这类房地产归属于住宅不动产，若仅作为个人创作的工作室无任何适法性问题，但若作营业所、按摩坊之类的商业空间，则属违法。
交屋检查，您都需要注意些什么？
在您买的房子即将过户之即，有很多事情要忙，但您一定要抽出时间来作最后的交屋检查。目的是确保您的房子跟一开始您决定要买时的状况基本相同。如果卖家已经迁出就更好。这是您检查家电设备等是否工作，卖家答应要修理的项目是否已按和约规定修好的最后机会。以下是您作最后的交屋检查时需要注意的详细清单。
&您要求修理或更换的项目已按和约做好。要求卖家提供支付帐单的副本和保证书。
&自从您上次查看之后，是否有什么重大变化。
&所有如窗帘，灯具等应该包括在销售价格里的设备 & 仍然存在。
&窗户上都有纱窗。
&所有设备都运作正常，如洗碗机，洗衣机和烘干机，烤箱等
&对讲机，门铃，警报系统也运作如常。
&热水器工作正常。
&院子里的植物，树木等还都在。
&供暖和空调系统也工作正常。
&开车库门和其他电器的遥控器可以用。
&设备和装置的说明书和保修书都在。
&所有卖家的个人物品和所有拉极已被清除。请检查地下室，阁楼，每一个房间，衣柜，以及各个角落。
近期内准备买房,都需要做些什么准备？
1。在看房之前， 先作一些功课。想好您最想拥有什么样的房子，您喜欢什么地区，您打算每月花多少钱在住房上。
2。想法要根据实际情况有所变通。您可以很挑剔，但不要有不切实际的期望。市场上应该没有什么都符合您期望的完美的房屋。用您的优先列表为指导，对您所看的房屋进行理性的评估。
3。作好您的财政预算。 了解您的信用报告， 以确保您有足够的现金来支首期款和交易费用。 然后，找放款人或银行交谈， 获得申请抵押贷款的预审资格。以避免日后您看中一栋房子-却因贷款等问题不能买时而心痛难过。
4。不要问太多人的意见。那样您会疯掉。如果您觉得您需要第二个意见，择一个或两个人谈谈，但您必须自己作出最后决定。
5。决定您搬迁的时间表。什么时候您的租约到期？ 您可否转租？在您的地区的租赁市场如何？ 所有这些因素都将帮助您确定何时您应该搬迁。
6。试想一下您的长远计划。 您是打算先住这里几年后再搬更大的房子还是要在这里住上很长一段时间。这些都将影响您买什么样的房子的决定。
7。坚持房屋检查。如果可能，要求卖方出钱为您的房屋购买一个一年的房屋维修保险。
8。聘请有经验的房地产专业代表。卖方的房地产经纪人只对卖方负责，而买方代表只为您工作。买方代表佣金通常是由卖方支付。
美国房地产产权的持有方式
共同持有物业权
(Tenancy in
联合持有物业权
夫妻共有财产权
(Community
--夫妻共有财产--
配偶继承取得权
(Community Property with
Right of Survivorship)
可为任何人数(可以是夫妻)
可为任何人数(可以是夫妻)
所有权利益可分为任何均等或不均等份数
所有权利益必須平均分配
持有权和管理利益必須平均分配
持有权和管理利益必須均等
每一位物业持有人对未分割的利益有独立的法定产权
必須有统一的产权和时间(订立在同一文件里)
产权共同持有. 各自的利益是分开的, 但管理是统一的
产权共同持有. 利益是个別的, 但管理是统一的. 产权上必須明确注明是夫妻共有财产配偶继承取得权
均等持有权
均等持有权
共同持有人享有均等的管理和控制权
共同持有人享有均等的管理和控制权
共同业主可各自转让自己持有的产权
如持有人之一独自转让其产权,则联合持有方式便告結束
不动产转让需要配偶的书面同意, 除非一方死亡,否则, 个別利益不得转让
不动产转让需要配偶的书面同意, 除非一方死亡,否则, 个別利益不得转让
购买人的身分
购买人成为物业共同持有人之一
购买人成为物业共同持有人之一
购买人可在有书面同意或夫妻一致同意時取得夫妻共有财产
购买人可在有书面同意或夫妻一致同意時取得夫妻共有财产
共同持有人亡故時产权按遗嘱转移給继承人或受益人,
无配偶继承取得权
联合持有人亡故時, 其利益终止, 且不得按遗嘱处分. 继承人將持有该物业.联合持有人亡故由死亡证书确认
配偶之一亡故時50%可按遺嘱转移給受遺赠人或由配偶继承
配偶之一亡故時, 其利益結束, 且不得按能透过遗嘱处分. 其配偶拥有100%所有权.配偶之亡故由死亡证书确认
继承人的身分
受遗赠人或继承人成为共同持有人
最后一名存活者持有100%产权
如经由遗嘱转移共同持有将存在于受遗赠人和继承人之间
购买人仅可购买夫妻共有财产的全部产权 不得购买部分产权
债权人的权力
共持有人之利益可依其债权人之意签名出售.
债权人成為共同持有人之一
联合持有人之利益可依其债权人之意签名出售.
联合持有的形式便告结束,
债权人成为共同持有人之一
夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契約由夫妻共有财产负担.
共同持有人的利益不得分別出售,
物业可整个签名出售以偿还债务
夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契約由夫妻共有财产负担.
共同持有人的利益不得分別出售,
物业可整个签名出售以偿还债务
除夫妻购买外, 在有疑問的情況下请咨询
必須明确写出不受认同
法律推定婚后购买的物业属夫妻共有财产
自2001年七月一日起, 不在使用产权推断. 法規規定屋契上必須注明[夫妻共有财产配偶继承人取得权]
如何衡量投资回报率(ROI)
投资回报率是衡量投资物业财务回报的标准。计算投资回报率是用投资收益率除以投资成本所得的百分比或比例来表示。
大多数投资者用不同的指标来判断这个比例。一种方法是资本充足率（也称为CAP
RATE).CAP RATE
的计算没有考虑债务。在不考虑债务的情况下，确定投资回报率是忽视了投资本身的价值。第二个有用的指标是衡量首期付款的投资现值金回报率。
以下是简化公式以确定(CAP RATE)和现金值的回报率：首先，确定年度净营业收入(NOI)（全年总收入 & 年支出）
NOI = gross income
& operating
1 - 所有预定的全年总收入
2 -所有的年度总费用包括：税收，保险，公用事业，垃圾桶，园林绿化，专业费，管理费，任何年度维修费用等不包括债务费用。
3 -用年度的总收入减去年度支出。结果是投资资产的年度净营业收入。现金回报是用年度净营业收入 (NOI)除以成交价价。现金回报率（现金流量=首期金额）1 -预估的全年总收入。
2 -减去全年所有的费用和贷款付款.
3 -这等于年度净现金流。
4 - 用首期资金额除以年度净现金流(＃3)。这个百分比是您首付款的现金回报率需要考虑的事项：&资本回报率越高，现金流越大。你的目标应该是寻找有高资本回报率的物业。
&经验丰富的买家会寻找可以提高租金的物业，从而创造更大的现金流。
.. 投资物业本身的条件和地点。
&能够在一定的时间内增值得财产。
&利用新的或调整的折旧计划，以增加收入。
我们强烈建议您资询房地产以及税务专业人士，来帮助您确定某个特定物业是否值得投资。
美国民用住宅楼分类
美国的住宅楼大致可分为以下5类，打算在美国置业的朋友可根据自己的爱好及目的选择相应的物业。
1. 独栋别墅（single family house）：
独立的小洋楼。一般为1-3
层楼的建筑，带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑，以郊区与近郊居多。
2.联体别墅（town
house）：这是近年来近郊流行的住宅楼。由于近郊区域的土地减少，建筑商开发这种建筑可在有限的土地上多建房屋。这种住宅楼一般在一个独立的小区内，有物业公司管理，征收一定的管理费。每个单位也有前后院，但院子较一般独栋屋小。
3.独栋多家庭别墅（muti-family
house)：外形与独栋别墅相似。一般为2-3层建筑，带前后院。建筑内有2-4个独立的单位。每个单位有独立的厨卫及电，气表。一般业主住其中一个单位，出租其余的单位用来交付贷款。是一种比较普遍的自住及投资物业。多家庭别墅也适合大家庭居住。比如父母，兄弟姊妹家庭，同住一栋楼，方便互相照顾，但又有自己的空间。
4.公寓（condo）：这种建筑我们中国的业主最熟悉。就是一栋大楼里的一个独立单位。业主缴纳一定的管理费，享用大楼或小区里的公用设施。这种住宅楼多数在寸土寸金的城市里，纽约最多。1-2房的公寓受单身人士及没小孩夫妇的喜爱。屋顶大面积公寓受名人追捧。
5.共同产权公寓（co-op）：这种物业跟公寓一样，只是没有独立产权。业主拥有的只是一种使用权。虽然可以自由买卖，但要经过公寓董事会的同意。这种建筑纽约最多，许多高档住宅楼都是这种形式的公寓。
判断美国房子是否会升值的六个迹象
近几年的时间里，美国房价急剧下滑至2003年之前的水平。如今，美国各地住房市场正显现出持稳的初步迹象。
当然，每个住房市场都是区域性的，彼此之间存在显著差异。但房屋所有者还是可以根据一些指标，判断他们的住房是否会升值。以下就是你房子将要升值的6个迹象。
这个道理很简单：没有工作，你就不可能买房子。
随着失业率上升，买得起房子的个人就更少。这降低了住房需求，推动房价走低。
要查询一个城市的失业率以及是在上升还是下滑，可以上美国劳工统计局(Bureau of
Labor Statistics)网站查询。
此外，还可以看看当地公司是否正在招聘，大企业是否在迁至该地区。更多的工作岗位意味着更多雇员，这最终会提振该地区的房产需求。
2.收入增长
想再深入一点了解情况的有购房意向者可以看看某一街区家庭收入的平均变化或是变化中值。
至少应该确认这些收入是经过通货膨胀调整的（最好是在不断上升）。穆迪经济网(Moody’)首席经济学家赞迪(Mark
Zandi)说，那些薪酬停滞或出现下降的购房者在支付了月供之后可能就没剩下多少现金了；因此，他们可能不会维修他们的房屋，或是听之任之；这会降低房屋的价值，甚至是临近房屋的价值。
3.较少的止赎申请和出售
追踪止赎问题的<高级副总裁沙尔加(Rick
Sharga)说，平均而言，止赎房屋的售价会比同一地区的类似房屋低30%，但具体数据会随着不同市场而有所变化。在住房市场遭受重创的地区，尤其是在美国南部和西南诸州，止赎房屋通常都是按照半价出售。
随着止赎住房增加，它们会拖累同一街区的平均房价走低。
4.库存不断减少
大多数频繁见到“房屋出售”标志的地区，房价距离回升还很远
立场偏左的智库机构经济与政策研究中心(Center for Economic
Policy and Research)联席主管贝克(Dean
Baker)说，总的来说，如果一个街区同时有超过2%的房子在挂牌出售，那么此地房屋库存量就很高。随着出售的房屋数量下降，卖房者就有更多的议价权，更有可能达成接近他们要价的交易。
你应该看看这个月的房屋库存供应，看看这些库存按照当前的销售状况需要多少个月才能消化。独立经济智库机构米尔肯研究所(Milken
Institute)的地区经济研究主管德沃尔(Ross
DeVol)说，正常水平是5-6个月，但我们目前的平均水平是略低于10个月。（大城市地区情况会有所不同。）此外，赞迪说，那些没有新住房建设项目的地区可能会率先迎来房市复苏，因为这些地区可供出售的库存量较少。
5.售价折扣幅度缩小
贝克说，从全美标准来看，目前房屋的实际售价都比房主的要价低5%-10%。
你可以看看房屋出售报价和实际售价之间的价差。美国评估师协会(American
Society of Appraisers)总裁埃文斯(Michael
Evans)说，如果某一地区这一价差不断缩小，那么就表明该地区房产市场正在好转。他拥有的加州Evans
Appraisal Service提供住房地产评估服务。
6.房屋售价不断下滑
贝克说，另一方面，房屋售价不断下降可能意味着住房市场已经触底。他们还保证了现在入市的购房者只需要支付泡沫时期的一部分价格就可以买到房子。
外籍人士美国买房贷款买主需要准备的文件
1．有效的护照和签证
2. 工作证明、工资收入 （单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）
3. 由财务部门提供的报税单
4．自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）
5. 在美国当地银行开设的帐号
6. 外国人买房需放40-50%的头款
拿租约可以就读就近的小学，不需要消费，美国的公立小学都是免费的
美国的主要税种介绍
美国的现行税制，是以所得税为主体税种，辅以其他税种构成的。主要税种有个人所得税、公司所得税、社会保险税、销售税、财产税、遗产与赠与税等。
1、 个人所得税　　美国个人所得税是美国在1861年为筹措南北战争的经费而设置开征的一种税。1862年，美国又修改了个人所得税法，使个人所得税具有了累进的性质。1872年到1892年，个人所得税停征。直到1913年，第16次宪法修正案通过了国会有权对所得征税的条款，并通过了修正宪法之后的第一个个人所得税法。从美国1913年所得税法建立以来，又经过了若干次修订改革。总的说来，税率是不断提高的，宽免额也不断增加，所得税在整个财政收入中占据的比重不断上升，从而使美国的税收制度由过去的以间接税为主体转变为以直接税为主体。按照征收级别的不同，美国个人所得税又分为联邦个人所得税、州个人所得税和地方个人所得税，其中，以联邦个人所得税为主。
　　(1)纳税人。个人所得税的纳税人为美国公民、居民和非居民。美国公民是指出生在美国的人和加入美国国籍的人。美国居民指非美国公民，但按美国移民法拥有法律认可的永久居住权(如获得绿卡)的人，不符合美国公民和居民身份的为非居民。
　　(2)课税对象、税率。个人所得税的课税对象是美国公民和居民来源于全球的所得，美国非居民来源于境内的所得。
2002年美国个人所得税的税率如下：已婚，合并申报的个人所税税率表
级数全年应纳税所得额(美元)税率(%)
1不超过12000的部分10
2超过12000至46700的部分15
3超过46700至112850的部分27
4超过112850至171950的部分30
5超过171950至307050的部分35
6超过307050的部分38.6
已婚分别申报个人所得税税率表级数全年应纳税所得额(美元)税率(%)
1不超过6000的部分10
2超过6000至23350的部分15
3超过23350至56425的部分27
4超过56425至85975的部分30
5超过85975至153525的部分35
6超过153525的部分38.6
单身个人的个人所得税税率表级数全年应纳税所得额(美元)税率(%)
1不超过6000的部分10
2超过6000至27950的部分15
3超过27950至67700的部分27
4超过67700到141250的部分30
5超过141250至307050部分35
6超过307050的部分38.6
户主(包括丧偶者)个人所得税税率表
级数全年应纳税所得额(美元)税率(%)
1不超过10000的部分10
2超过10000至23350的部分15
3超过23350至56425的部分27
4超过56425至85975的部分30
5超过85975至153525的部分35
6超过153525的部分38.6注：符合条件的鳏夫和寡妇可以使用合并申报的税率；
非居民人不能使用户主或合并申报的税率。
(3)应纳税所得额的计算及应纳税额的计算。美国个人所得税的计算步骤是：税法规定的各纳税人的全部所得先减去不予计列所得（为总所得）；然后减去税法规定的应在“调整所得前扣减的项目”（为调整所得）；再减去分项扣减款项或标准扣减款项；再减去免税项目（为应纳税所得额）；乘以适用税率（为应纳税额）；最后减去税收抵免税款和已付税款等，即为最终的纳税款。对每一项目的计算，税法都有详细的规定和计算规则。
(4)征收方法。美国个人所得税的应税期限为一全年。特殊情况可少于12个月。全年纳税年度截止于每个日历年12月31日的，为按日历年度计的纳税年度；截止于每个日历年度其他的任何一个日期的，为按财务年度计的纳税年度。
个人所得税的纳税人按日历年度为纳税年度的，在纳税年度次年的4月15日前申报纳税；按财务年度为纳税年度的，应在纳税年度终止后次年的第4个月的第15日前申报纳税；以领取工薪的纳税人，实行由雇主预扣代缴的制度。
2、 公司所得税　　美国公司所得税是对美国公司的国内外所得和外国公司来源于美国境内的所得征收的一种税。分联邦和州地方两级征收，是美国除个人所得税和薪工税外的第三大税种。公司所得税开始于1913年3月1日的联邦公司所得税法，到1916年才成为一个正规化、永久性的税种。
（1）纳税人。公司所得税以美国公司和外国公司作为纳税人。美国税法规定，凡是根据各州法律而成立，并向各州政府注册的公司，不论其设在美国境内或境外，也不论其股权属谁，均为美国公司。凡是根据外国法律而成立，并向外国政府注册的公司，不论其设在美国境内或境外，即使股权的全部或部分属于美国，都是外国公司。
（2）课税对象、税率。美国公司所得税的课税对象是美国公司来源于美国境内外的所得（即全球的所得）和外国公司来源于美国境内的所得。上述所得主要包括：经营收入、资本利得、股息、租金、特许权使用费、劳务收入和其他收入等。
2002年公司所得税税率表级数全年应纳税所得额(美元)税率(%)
1不超过50000的部分15
2超过50000至75000的部分25
3超过75000至100000的部分34
4超过100000至335000的部分39
5超过335000至的部分34
6超过至的部分35
7超过至的部分38
8超过的部分35公司所得税采取超额累进税率，对应纳税所得额在10万美元至33.5美元之间的，加征5%的附加税；应纳税所得额超过1500万美元的公司，要缴纳的附加税是超过1500万美元的应纳税所得的3%或10万美元的应纳税所得的3%，二者取较小者。主要从事提供服务的公司，只按35%的比例税率纳税。外国在美国从事贸易经营活动的所得，按照美国公司所得税的累进税率征税。
（3）应纳税所得额的计算和应纳税额的计算。应纳税所得额是公司的总所得减去为取得收入而发生的、税法允许扣除的各种费用和损失后的余额。允许扣除额是由税法事先规定的、公司在取得总所得过程中发生的必要的营业和非营业支出。
公司所得税的纳税人可以任意选择各自的纳税年度，即纳税的起讫日期，但一经确定，就不得随意改变。纳税人可以选择权责发生制、现金收付制或其他会计核算方法作为计税方法。纳税人应在每年4月15日前提交预计申报表和上年实际纳税表，并按预计申报表在该纳税年度的4月15日、6月15日、9月15日、12月15日前，按一定的比例纳税公司所得税。公司所得税按年一次征收。纳税人可在其选定的纳税年度终了后两个半月内申报纳税。年度之间的亏损可以抵补和结转，本年度亏损，可向上转抵3年，向下结转15年。
3、 社会保险税　　社会保险税亦称“薪工税”，是美国联邦政府为社会保障制度筹措资金来源而课征的一种税。美国的社会保障制度萌芽于20世纪30年代的社会经济大萧条时期，开始于罗斯福“新政”时期的1935年的“社会保障法案”。美国实行社会保障计划，最初只包括“老年与遗属保险”，简称OASI，以薪工税筹措老年人的退休金。薪工税收入专款专用，使社会保障成为自筹资金的制度。薪工税由雇员和雇主各交纳一半，开始时税率为1%，按照雇员工薪收入的最初3000美元交纳。后来，由于保险救济金水平与薪工税税率，以及应纳税的工薪收入额与适用的职业范围不断增加，1956年增加了“伤残人保险”，二者合称为OASDI。1966年双增加了“医疗保险”，它是为65岁以上老年人提供的“住院保险”和“医药保险”，与OASDI合称为OASDHI。该计划现通称为“社会保险”。美国联邦保险税就是作为老年、遗属、伤残、医疗保险的资金来源而征收的一种特殊的税收。它的征收对象是工薪收入或经营收入，分别由雇员、雇主和自营人员交纳。1935年“社会保障法案”还制定了联邦和州系统的失业保险制度。失业保险由各州的法律规定，各州之间在具体要求上略有不同。联邦失业税是作为对州的失业保险制度提供补助财源而课征的。此外，铁路职工也包括在联邦社会保障计划之中，但是有其独立的一套制度。铁路退休保险税相当于联邦保险税，铁路失业税同联邦失业税相同。
　　社会保险税规定有计税依据最高限额，对超过限额部分的工资、薪金额不征税。最高限额随每年消费物价指数进行调整。1996年雇主和雇员要就毛工资6.27万（6.12万）美元以下的部分，分别缴纳税率为7.65%的社会保险税。此外，雇主和雇员要就超过上述限额的全部工资，分别缴纳税率为1.45%的对老年人和残疾人的医疗保险税。
社会保险税的征收方法一般有两种：一种是采取源泉扣缴；一种是采取自行申报缴纳。雇员的应纳税款由雇主按雇员应纳税工资、薪金，依法定税率，源泉扣缴，并连同雇主自己的应纳税款一并在每季度申报纳税。对自营人员课征的联邦保险税，除了自营人员必须自己交纳全部税款这一点与雇员不同外，其余的基本相似。如果自营人员既是雇员，又是自营职业者，则首先应按照其雇员身份确定其应交纳联邦保险税款；如果该纳税人作为雇员取得的全部工薪额没有超过计税依据最高限额，或不足这一限额的部分，则按其自营职业者身份纳税。
4、 销售税　　销售税是美国州和地方政府对种类商品及劳务按其销售价格的一定比例课征的一种税。美国的销售税是在19世纪营业税的基础上演变过来的。1921年，西弗尼亚州率先开征零售销售税。那时的零售销售税是对一切工商业的销售收入额征收，税率很低。目前，全美国已有46个设置了销售税，销售税已成为州政府的主要财政收入来源，占州政府税收收入的40%以上。美国地方政府也征收销售税。销售税包括普通销售税和零售销售税。普通销售税以从事工商经营的个人或者企业为纳税人，以出售商品的销售收入或劳务收入作为课税对象，采用比例税率。在美国开征普通销售税的州之间差异及变化较大。普通销售税以商品或劳务流转的全过程为征税环节，实行从生产到消费每流转一次，就征收一次税的原则。普通销售税的免税范围包括种子、化肥、保险费等。零售销售税亦称特种销售税，是对商品零售环节的零售额所征收的一种税。美国税法规定，零售业者可以在商品售价之外标明应纳税额，作为商品的卖价。这表明，虽然税法规定零售业者是纳税人，但实际上税负通常由购买者负担。零售销售税实行差别比例税率，各州规定不尽相同，最高税率达到10%。
5、 财产税　　财产税是美国州政府和地方政府对在美国境内拥有不动产或动产，特别是房地产等财产的自然人和法人征收的一种税。财产税一直是美国地方政府最重要的财政来源，它占地方政府税收收入的80%以上。联邦政府不征收财产税，各州政府只征少量或不征收财产税。
财产税最早是对土地和牲畜按不同税率征收的。到19世纪，财产税发展为一般的、执行同一税率的税种。19世纪末，一般财产税被只对不动产和工商业动产等征收的选择性财产税所代替。财产税的纳税人是在美国境内拥有住宅、工商业房地产、车辆、设备等不动产和动产的自然人和法人；课税对象是动产和不动产，以不动产为主。不动产包括农场、住宅用地、商业用地、森林、农庄、住房、企业及人行道等。动产包括设备、家具、车辆、商品等有形财产，以及股票、公债、抵押契据、存款等无形财产。美国现代地方财产税中，最重要的课税对象是非农业地区的居民住宅和非农业的工商业财产。财产税的税率，是由地方政府对不同类财产，根据各项支出的预算来确定系列的财产税税率，再得出总的财产税税率。此外，税法规定，对各级政府的财产以及宗教、慈善机构和教育事业所拥有的财产都免征财产税。许多地方政府还规定对老年人的房地产减免财产税。
6、 遗产和赠与税　　遗产与赠与税是美国联邦政府对死亡者的遗产和生前赠与的财产课征的一种税。联邦遗产税采用总遗产税制。以死者死亡时的遗产总额为课税对象，以遗嘱执行人为纳税人，以应税遗产额为计税依据。应税遗产额是遗产总额先减去死者的丧葬费用、负债额、遗产损失后，得出“经济遗产额”，继而再减去夫妻之间遗赠的全部财产以及慈善捐款等税法允许扣除项目金额后的余额。现行的联邦遗产税实行17级超额累进税率，自最初1万美元适用的18%税率起，至300万美元以上部分适用的最高边际税率55%。税额的计算分两步进行：第一步，按应税遗产额和适用税率计算出应纳遗产税额；第二步，在应纳遗产税额中，扣除税法允许的“统一抵免额”后，最后得出实纳遗产税额。统一抵免额是指税法允许每一纳税人从应纳遗产税额中扣除一定量的抵免额。统一抵免额经常调整，1987年以后为19.28万美元，相当于60万美元的财产转移额免予课税。
联邦赠与税以赠与财产总额为课税对象，以财产赠与人为纳税人，以应税赠与额为计税依据。应税赠与额是赠与财产总额减去税法允许的每年免税赠与额、夫妻之间赠与的全部财产以及慈善捐款等之后的余额。赠与税税率与联邦遗产税税率相同，实行17级的超额累进税率，税率为18%&#8213;&#8213;55%。如果巨额财产（超过100万美元）被生前赠与或死后转让给这样的受益人&#8213;&#8213;超越赠与人或被继承人第一代以后的多代受益人，那么就要征收隔代财产转让税，除非已经对中间一代的受益人征收了遗产和赠与税。隔代财产转让税税率为统一的遗产和赠与税的最高税率55%。联邦赠与税与联邦遗产税有着密切的内在联系。1976年税收立法将二者合并统一课征，死者生前和死后的财产转移适用同一累进税率表和统一抵免额。联邦遗产和赠与税占联邦全部税收收入的比重仅在1%左右，不是联邦政府管理重要的财政收入来源。
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