> 今天，如果物业不经合法程序变更公共区域用途；明天，物业就敢在
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今天，如果物业不经合法程序变更公共区域用途；明天，物业就敢在绿地里盖房
今天，物业敢以“民意”建一个游乐场；明天，物业就敢再捏造一个“民意”，干其他的事情...&历史，反右是“民意”，文革也是“民意”；现代，“打黑”是“民意”，“唱红”也是“民意”但是，不经过合法程序的表达与确认，“民意”不过是可以任人强奸的女子，需要是女神，不需要时则是娼妓。&希望打算支持修建儿童游乐场的邻居，能够以合法的程序，向新街坊1500户业主争取支持；同时防止被某些一直试图或一直在侵害业主利益的势力所利用。
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此贴已被版主加精，希望您再接再厉多发好贴噢~
说得对，就要支持！
既然是业主自己的事，争取更多的业主支持，这是对的！ & & & & & & & & & & & & &&物业支持算个鸟毛啊？物业花钱了吗？花了多少？ & & & & & & & & & &&
本帖于日15时36分被游客評论修改!
不理解为什么有的邻居愿意只为尽快达到目的，不去履行合法的程序？
这不是等同于和物业沆瀣一气吗？
图片：4,120
您好，您的帖子已被推荐焦点首页以及业主论坛首页 感谢您的分享
快乐的生活每一天~！ 偶也是搜狐焦点业主论坛管理员啦~
笨笨什么都知道
这个要支持。忽视正常程序，本身就是自己破坏规则，到头来自己也会成为受害者
SARS期间，美国TIME杂志攻击中国是SARS NATION。
那美国自己呢？按照这种逻辑，当然是AIDS NATION了。
focushousebj
天吖，这个不合法吧
我觉得把绿地变更儿童游乐场动机很好，但一定要通过三分之二小区居民的签字同意，且要有合理的可行性报告。
程序正义很重要！
QQ：麻烦新街坊业主加我一下，关注
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物业管理公司可以按照怎样的程序采取哪些方法解决该问题
物业管理公司可以按照怎样的程序采取哪些方法解决该问题
09-09-17 &匿名提问 发布
(一)物业管理公司的资质条件 物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件主要包括： (1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。 (2)一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在10万元以上。 (3)有符合规定的公司名称和公司章程。 (4)有固定的办公场地和设施。 (5)有必要的管理机构和人员。 (6)有符合国家法规政策的经营范围。 (7)能够独立承担民事责任。 (二)物业管理公司的申报资料 内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料： (1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。 (2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。 (3)管理章程。 (4)公司法人代表任命书或聘任书。 (5)验资证明。 (6)注册及经营地点证明。 (7)拥有或受托管理物业的证明材料。 (8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。 (9)其他有关资料。 外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件；外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。 私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。 (三)物业管理公司申请成立的程序 一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括： (1)根据上述成立条件，准备材料和文件。 (2)向所在地房地产主管部门提出申请。 (3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。 (4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。 上述程序结束后即可开业。 由于各地情况不同，会有一些小的差别，就算北京市，各区、县也可能存在差别，建议到所在地工商行政管理部门的注册登记大厅咨询。
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秋和初春温度较低，且业主中很多是南方人，因此，业主委员会就“供暖4个月，交费24元/平方米供暖季和交费30元/平方米供暖季，供暖6个月”与物业管理公司协商选择了后者。从那个时候起，我们小区便一直是每年10月份开始供暖，直至次年的4月份为止。　　和两年度，北京冬季是典型的“暖冬”，通过业主委员会对供暖质量和供暖费的监督，产生了相当多的采暖费结余。因此，全体业主免交了年度的采暖费，却仍然照常供暖。仅此一项平均每户节省采暖费支出3750元左右。　　当事人　　包干制将退出历史舞台　　朝阳园开发商黄世达总经理告诉记者，香港的社区一直实行酬金制，没有包干制。朝阳园作为北京市较早实行酬金制的社区，不仅仅跟开发商的香港背景有关，而且与50%以上的业主(港澳台人士、外籍人士、有境外生活经历的人)和物业公司第一太平戴维斯的国际背景有关。业主的整体素质较高，熟悉酬金制，也希望物业费的使用透明化。这样一来，在物业管理上套用香港模式，业主、开发商、物业公司三者交流起来就要容易得多。　　随着法制的不断健全和国人素质的逐步提高，包干制将退出历史舞台，清清楚楚的酬金制会得到更多业主的认可。朝阳园自第一批业主入住以来，酬金制的实施虽然也有磕磕碰碰，但总的来说，还是朝着越来越完善的方向走着。　　酬金制并不适合所有的社区　　就目前北京的实际情况来看，朝阳园业主委员会主任舒可心认为酬金制并不适合所有的社区。因为，选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司。而且，小区的业主们要有足够的信心。毕竟，年终核算时，物业费多了往后挪时大家高兴；少了要补交时，大家就不一定愿意了。　　如果大家觉得没有这个能力，舒可心建议还是选择包干制比较好。事先与物业公司协商好，给多少钱出什么活，赔了赚了物业公司自己算。也就是说，实行酬金制的小区，业主委员会既要监督物业公司的行为，也要监督物业公司的账目。包干制则简单得多，只需要监督物业公司的行为就行了。　　专家　　北京市物业管理商会会长 于庆新　　酬金制和包干制各有利弊　　就住宅而言，国外是酬金制占主导，国内则是包干制占主流。酬金制和包干制其实各有利弊，无论国内还是国外，这两种收费方式都有市场。很多人认为酬金制很透明，不会有暴利和黑洞。实际上，任何法律法规都不可能无懈可击，对于一些不讲信誉的企业，只要想钻空子，都能找到缝隙。　　国外的物业管理之所以纠纷比国内少，与他们实行市场化的时间较长有很大关系，不讲信誉的企业经过优胜劣汰早已不复存在。就拿北京来说，现有的物业管理企业达到2000多家，而国外同等规模的大城市还不到100家！北京实行包干制也有管理得不错的，排在前几位的优秀物业公司一点也不比国外的优秀物业公司差。所以，物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式，而在于市场化程度的高低和企业的自律。　　保养不当，房子会贬值　　房子不同于普通的消费品，买完后还得养。在其他条件不变的情况下，如果保养不当，很有可能贬值。这样的例子已经有不少了。在20世纪80年代末、90年代初，北京曾建了一批高档公寓，这些高档公寓有的物业费高达1美元／平方米／月，有的只要3元／平方米／月。10年之后再来看它们，那些维护、保养得好的公寓，基本没有贬值，甚至有的还升值了，无论是出租还是转手，都能有不错的收益。而那些管理不善的公寓，降得最多的现在仅三折就卖！　　《物业服务收费管理办法》要求把物业费的定价交给业主自己做主。但是，要警惕由此带来的一些“副产品”。当房屋产权属于个人，物业费由业主支付，业主当然希望物业费越低越好。在挑选物业公司时，都愿意选价格低的公司。这种情况下，物业公司在竞标时就会竞相压价，一旦竞标成功，中标的公司很有可能为了节约成本，偷工减料，进行掠夺性经营。在这种经营方式管理下的小区，其使用寿命将大大减少。就拿玻璃和大理石的清洁来说，用普通的抹布(墩布)、清水清洁与用专业用品、专用清洁剂护理相比，一天两天看不出差别，三年五载后就会大不一样，当然成本也不一样。　　谁也不愿意花5块钱只享受价值2块钱的服务。如何从中辨别货真价实服务好的物业公司呢？于庆新给大家的建议是，尽量挑选那些声誉好的品牌公司，并事先到这家公司连续管理5年以上的小区考察考察。　　北京市瑞赢物业发展研究所首席咨询师 朱孝安　　酬金制现在更省钱　　朱孝安认为，酬金制相对包干制而言，要更透明、更规范、更节省。　　具体来说，“更透明”是因为包干制管理的小区，业主从法律上是无权查物业费支出情况的，而实行酬金制的小区，业主则有权检查和监督物业管理成本。但是，据我了解，现在北京还没有专业的审计物业管理成本的单位，大多数的物业管理成本审计是由一些会计事务所兼着做。　　“更规范”是从物业管理费的使用上来说，物业公司管理的是所有业主的公共财产，哪些该修、哪些该换、用多少成本来维护等等问题，应该由业主自己决定。物业公司只是一个代管机构，无权替业主做主。因此，把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范。　　“更节省”是暂时的。因为目前的税法规定：成本不计税，管理费计税。也就是说，酬金制管理的小区，划归成本的那一部分费用现在是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费必须交5.5%的税。而包干制的小区要按照整个物业管理费5.5%交税。一般来说，付给物业公司的管理费占整个物业管理费的10%左右，这样一算，节省的税费可是一笔不小的数目。当然，这只是暂时的。如果税法出台相应的规定后，这一优势就不将存在。　　在谈到为选择哪种管理方式而投票表决时，朱孝安比较赞同1平方米拥有1票业权的新规定，认为在目前的情况下，这是比较公平的投票方式。他的理由是，这就像股份制企业，占的股份多的权利也相应要大，超过50%的股东就拥有企业的决策权。但朱孝安提醒消费者要注意，在投票之前最好核实一下小区的实际总建筑面积，以便明了自己所占总投票数的比例。　　消费者　　酬金制需要顾问和监督　　枫丹丽舍的齐小姐提出：“我赞成物业管理费实行酬金制。物业管理成本由物业管理公司按计划向业主委员会申请，经批准后按计划执行。物业管理酬金预先约定一个幅度，如5%-10%，根据其工作好坏按月支付。另外，最好聘请一名管理专家做顾问，聘请两名财务人员。”　　齐小姐还说：“我希望小区在成立业主委员会的同时成立小区业主监事会。业主委员会的职责除了《物业管理条例》规定的职责外，增加收取物业管理费及向物业管理公司划拨费用职责。业主监事会职责顾名思义就是监督业主委员会工作。”　　收费高低要和服务质量成正比　　家住和泰园的于先生说：“其实不管物业费怎么变化，调高也好调低也好，我认为在小区开公司的业主应该交高于平均值的物业费！因为他们在同样房屋使用面积的情况下，享受物业服务的机会最多，人数也最多，所以，一方面我们要求物业提高服务以和他们的收费相符合?另一方面也要通过内部的价格调节手段来体现‘谁使用多谁付费就多’的大原则。”　　同住和泰园的汤先生向记者表示：“物业费的价格问题我认为要和服务成正比，如果能做得更好，多收也应该。”　　朝阳无限一位朴姓业主则认为《业主公约》很必要，这样大家就有一个统一的起码的道德上的约束，且有理可依。　　酬金制是发展方向　　某业主委员会主任路漫漫先生的观点很明确，物业管理收费的酬金制是发展方向，与目前普遍采用的承包制相比更具合理性。　　目前我国的物业管理市场尚不完全具备商业化特征。商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推行物业管理的酬金制，但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。　　大量的业主关心的问题是哪里的物业费收得高了或低了，而不是物业管理费的真正使用情况。他们不关心或者说也没有能力关心物业管理的经费使用情况。这就说明，目前中国的物业管理，尚处于初级阶段，虽然已经有了某些商业化的萌芽，但是尚不具备完全商业化的条件。　　再者，物业管理的酬金制需要社会信用和监管体系的保障。现有的物业管理委员会，由于其人员组成的特殊性(兼职等)和法律地位的不确定性，根本无法满足物业管理的要求，也谈不上有力的监管物业管理公司的活动，从而只能“配合物业管理企业工作”。　　如果业主委员会不具备监管能力和水平，那么酬金制的推行只不过是在物业公司原有的利润水平上再加上几十万甚至上百万的“酬金”，没有实际意义，而且极有可能为业主特别是中小社区的业主带来更大的负担。
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这里是物业管理的相关条例: 随着人们住房消费档次的提高，物业管理水平的高低日益受到购房人的关注。物业管理直接关系到入住后生活的诸多方面，然而，物业管理并不是完全由购房者说了算。事实上，现在的物业公司基本都是暂时由开发商或代理商确定的，对于购房者而言，关键是签好物业管理合同，以保证自己的正当权益。 物业管理涉及以下几方面的合约： 1．业主公约 业主公约是物业管理中一个极为重要的文件，它是全体业主遵守物业管理各项规章制度的行为守则。业主公约由物业管理委员会负责制定，由全体业主讨论通过并签字生效。业主公约的主要内容： （一）业主大会的召集程序；（二）对物业管理委员会成员的选举与罢免程序；（三）业主参与住宅物业管理的权利；（四）业主对管委会和物业管理公司的监督权；（五）业主使用物业区内公共场所及公用设施的权利；（六）业主对住宅区或物业区内重大事项的表决程序等。 2．管理委员会章程 物业管理委员会负责制定出管委会章程。章程的主要内容如下： （一）管委会的宗旨；（二）管委会的组织机构；（三）管委会成员的选举方式及任期；（四）管委会的主要职责、权利、义务、作用；（五）管委会与业主大会的关系；（六）管委会成员惩罚奖励条款；（七）管委会与物业管理公司的关系；（八）管委会向业主大会报告制度等。 3．委托管理合同 委托管理合同是发展商或管理委员会与物业管理公司签订的合同，是物业管理公司对物业进行管理的法律依据。委托管理合同对物业管理公司的权利有明确的规定。 一般委托管理合同先由发展商与管理公司签订，然后由物业管理委员会与管理公司续签。发展商的最初委托是临时性的安排，而管理委员会的委托才是最终的。委托管理合同的主要内容： （一）委托双方名称、性质、地址、电话；（二）委托的内容、范围、权限；（三）收费的种类、标准；（四）委托双方的权利义务；（五）委托期限；（六）解约的条件；（七）违约责任；（八）奖惩条款；（九）管理费收支；（十）利润及风险等。 4．管理公约 管理公约是房屋产权所有人（业主）和使用人与物业管理公司共同签署并承诺共同遵守的行为守则。管理公约是物业管理工作中最为重要的法律文件，它涉及物业管理领域的方方面面。根据目前我国关于物业管理的有关法律与规定，物业管理公司是受广大业主之委托才进入物业区进行管理的，他们之间的关系是聘用与被聘用、委托与被委托的关系。 大部分情况下，管理公约在物业管理初期由发展商自行管理或由发展商指定管理，但这都属于临时措施，所有业主并未因此而放弃重新选择管理公司的权利，而这种权利的行使是通过业主管理委员会得以实现的。因此，一个完善的、体现公平原则的管理公约应该由管理公司和业主委员会协商共同制定出来。管理公约的主要内容： （一） 所管物业、范围；（二）业主名称、物业位置；（三）管理者提供服务的种类；（四）各种收费的标准、缴费的时间；（五）业主应遵守哪些具体规则；（六）公共设施和地区的使用；（七）业主的权利与义务；（八）管理者的权利与义务；（九）违反公约的惩罚条款；（十）法律纠纷的解决方法等。 管理公约关系到物业区内的每一个业主的利益，所以每一个业主都有权仔细阅读公约的每一条，都有权提出自己的修改意见，但这种意见应该通过业主管理委员会来反映出来。业主委员会要与物业管理公司密切合作，认真反复研究，结合各物业区的特点，制定出切实可行的公正的物业管理公约。一个物业区只有在有了一个完善的管理公约，由物业管理公司与每一个业主签订了该公约的基础上，物业管理工作才能顺利开展。 5．其它文件 除了业主公约、管委会章程、委托管理合同、管理公约这四个主要文件外，物业管理公司还要制订出一系列的规章、制度、办法来配合物业管理，如装修办法、安全守则、公共卫生守则、公用设施及公共部分使用方法、绿化管理办法等。 上述一系列文件确定了物业管理中各个角色的法律关系，也调整了各个方面的关系，使物业管理中各项活动井然有序地进行。 不交物业费就不给钥匙对不对 开发商的理由 开发商为什么要这么做？道理很简单，因为这样做对开发商有利，尤其是开发商与买方存在争议的情况下，开发商能取得争议的主动权，迫使买方就范。因为目前在房屋交付过程中，产生的争议比较多，比如房屋质量问题，承诺不兑现，小区公共配套设施及绿化没有完成等问题，都在这个时候暴露出来，因为缺少解决此类问题的有效途径，所以买方日后可能会以拒交物业管理费来与开发商抗衡，开发商为避免出现此类情况或预防日后的恶意欠费的买方，利用自身在交易过程中的强势地位，制定对自己有利的交易方式。这种情况的出现有时也不仅仅是开发商自己的原因，也有物业公司的原因，因为物业公司与开发商存在法律上和利益上的关系，所以物业公司这样做与开发商的理由大致相同，但对买方责任的承担者要视具体违约内容而确定。 开发商的这种做法合法吗？ 开发商们的这种通行做法很难用合法与非法来简单界定，要视具体情况具体分析。目前，通常状况下，房屋买卖在交付过程中涉及三方当事人，即买方、开发商和物业管理公司。这里要特别强调一下开发商与物业管理公司的关系。通常情况下，开发商一般不直接以自己公司的名义来直接参与以后小区的物业管理，而是成立一个物业管理公司来管理物业，实力比较强的开发商有时也会向社会公开招标，招聘物业管理公司。无论是开发商出资组建并申请注册的物业公司还是公开向社会招标选聘的物业公司，他们与开发商之间都是独立的法人，各自承担独立的民事责任，相互之间并非单位与内部职能部门的关系。但在房屋交付的过程中，开发商一般都与物业公司之间有成文或不成文的约定，即开发商委托物业公司来办理房屋交接手续。在房屋交付过程中，实际上与买方办理交接手续的是开发商委托的物业管理公司，物业公司代理行为的结果由开发商来承受，即视为开发商与买方办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，物业公司一般都要求买方先签订前期物业管理合同，交物业管理费，交纳相关的税费及其它费用，然后才能去验收，验收完毕后给钥匙，如不交物业费，不签订前期物业管理合同，那么物业公司就拒绝与买方一同去验收，拒绝交钥匙。物业公司的这种行为可能是开发商的授权行为，即开发商允许物业公司这么操作，尤其是开发商在自己组建物业公司并管理小区的情况下，开发商的这种授权行为比较普遍。物业公司的这种行为也可能是物业公司为避免日后欠费的困扰，自行决定的附加条件，并没有得到开发商的授权。无论哪种情况，这种交钥匙前必须先交物业管理费的做法都涉及到三个不同的法律关系，即买方与开发商之间的房屋买卖合同关系、买方与物业管理公司之间的物业管理关系或称委托管理关系和开发商与物业管理公司之间的委托代理关系。目前房屋交付过程中的通行做法实际上是混淆了这三个不同的法律关系。严格来讲，房屋交付是买方与开发商之间在履行房屋买卖合同，与日后买方和物业公司之间的委托管理法律关系无关。房屋交付应该按照买方与开发商之间事先在房屋买卖合同中的约定，只要符合双方事先的约定，那么开发商就应该将房屋交给买方，而不应附加任何条件。如果超过了合同约定的最后交付期限，开发商仍然将附加条件单方面强加于买方，那么按合同的约定，开发商应承担逾期交房的违约责任，除非买方接受开发商的附加条件。在存在合法的委托关系的情况下，物业公司的行为后果由开发商承担，除非物业公司越权代理，事后开发商又没有追认的情况下，开发商才能免责。如果开发商在工商注册登记时在经营范围中有物业管理的内容，开发商以自己的名义管理物业，且事先买方与开发商之间在房屋买卖合同中有约定，即房屋交付的前提条件之一必须是买方交了物业费才能给钥匙，那么这种事先约定应该是合法有效的，双方应按事先的约定履行合同，开发商不承担违约责任。 提醒 最后提醒住房消费者一定要分清在住房消费过程中房屋买卖关系与物业委托管理关系，出现不同的问题由不同的责任人承担违约责任，不能因为开发商与物业公司之间存在着委托关系，就将开发商的行为与物业公司的行为混在一起。除房屋交付时存在这个问题之外，在房屋维修方面也存在这种类似的情况，希望消费者辨清责任的承担者，避免开发商与物业公司之间的互相推诿，让应该承担责任者无法推托，以便住房消费者更好地保护自己的利益。 物业管理费用问题解答 一、问：物业公司何时开始收取物业管理费？ 答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。 二、问：开发商的空置房是否应交纳物业管理费？ 答：目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少，按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。 三、问：对于自来水、电、煤气，物业公司在向住户收取这些能源费用时，是否可以自行加价？ 答：自来水公司、供电公司、煤气公司是上述能源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收能源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，物业公司可按照当地物价部门的有关规定来向住户收取一定的服务费。 四、问：在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？ 答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准。 五、问：公共区域的照明费用，谁来负担？ 答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。 六、问：电梯费用，低层住户是否应承担？ 答：电梯是楼内全部产权人的共用财产，因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。但作为电梯运营管理部门，必须保证政府规定的电梯运行时间，即6：00－24：00不间断运行，24：00－6：00应有人值班，而且必须保证层层停梯（未设计的除外）。如果服务有折扣的，收费也应有折扣。 七、问：住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？ 答：住户对房屋进行二次装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在买房时与开发商双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。 八、问：机动车停车费用到底是什么费用？ 答：规定的是“机动车存车费”，而不是“占地费”。在小区里能收取此项费用的只能是具备《物业管理资质证书》的物业管理公司，其他单位和个人不得收取此项费用。物业公司收取存车费后，双方应签定存车看管协议书，物业公司履行看管责任，发生丢失时，按照双方签定的协议进行处理。
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不可能　这是房屋买卖必须附属的　你房的买主是受益人　你应该把这些计入你卖的房价里　
让新业主去交的同时,就可以要回来了
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秋和初春温度较低，且业主中很多是南方人，因此，业主委员会就“供暖4个月，交费24元/平方米供暖季和交费30元/平方米供暖季，供暖6个月”与物业管理公司协商选择了后者。从那个时候起，我们小区便一直是每年10月份开始供暖，直至次年的4月份为止。　　和两年度，北京冬季是典型的“暖冬”，通过业主委员会对供暖质量和供暖费的监督，产生了相当多的采暖费结余。因此，全体业主免交了年度的采暖费，却仍然照常供暖。仅此一项平均每户节省采暖费支出3750元左右。　　当事人　　包干制将退出历史舞台　　朝阳园开发商黄世达总经理告诉记者，香港的社区一直实行酬金制，没有包干制。朝阳园作为北京市较早实行酬金制的社区，不仅仅跟开发商的香港背景有关，而且与50%以上的业主(港澳台人士、外籍人士、有境外生活经历的人)和物业公司第一太平戴维斯的国际背景有关。业主的整体素质较高，熟悉酬金制，也希望物业费的使用透明化。这样一来，在物业管理上套用香港模式，业主、开发商、物业公司三者交流起来就要容易得多。　　随着法制的不断健全和国人素质的逐步提高，包干制将退出历史舞台，清清楚楚的酬金制会得到更多业主的认可。朝阳园自第一批业主入住以来，酬金制的实施虽然也有磕磕碰碰，但总的来说，还是朝着越来越完善的方向走着。　　酬金制并不适合所有的社区　　就目前北京的实际情况来看，朝阳园业主委员会主任舒可心认为酬金制并不适合所有的社区。因为，选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司。而且，小区的业主们要有足够的信心。毕竟，年终核算时，物业费多了往后挪时大家高兴；少了要补交时，大家就不一定愿意了。　　如果大家觉得没有这个能力，舒可心建议还是选择包干制比较好。事先与物业公司协商好，给多少钱出什么活，赔了赚了物业公司自己算。也就是说，实行酬金制的小区，业主委员会既要监督物业公司的行为，也要监督物业公司的账目。包干制则简单得多，只需要监督物业公司的行为就行了。　　专家　　北京市物业管理商会会长 于庆新　　酬金制和包干制各有利弊　　就住宅而言，国外是酬金制占主导，国内则是包干制占主流。酬金制和包干制其实各有利弊，无论国内还是国外，这两种收费方式都有市场。很多人认为酬金制很透明，不会有暴利和黑洞。实际上，任何法律法规都不可能无懈可击，对于一些不讲信誉的企业，只要想钻空子，都能找到缝隙。　　国外的物业管理之所以纠纷比国内少，与他们实行市场化的时间较长有很大关系，不讲信誉的企业经过优胜劣汰早已不复存在。就拿北京来说，现有的物业管理企业达到2000多家，而国外同等规模的大城市还不到100家！北京实行包干制也有管理得不错的，排在前几位的优秀物业公司一点也不比国外的优秀物业公司差。所以，物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式，而在于市场化程度的高低和企业的自律。　　保养不当，房子会贬值　　房子不同于普通的消费品，买完后还得养。在其他条件不变的情况下，如果保养不当，很有可能贬值。这样的例子已经有不少了。在20世纪80年代末、90年代初，北京曾建了一批高档公寓，这些高档公寓有的物业费高达1美元／平方米／月，有的只要3元／平方米／月。10年之后再来看它们，那些维护、保养得好的公寓，基本没有贬值，甚至有的还升值了，无论是出租还是转手，都能有不错的收益。而那些管理不善的公寓，降得最多的现在仅三折就卖！　　《物业服务收费管理办法》要求把物业费的定价交给业主自己做主。但是，要警惕由此带来的一些“副产品”。当房屋产权属于个人，物业费由业主支付，业主当然希望物业费越低越好。在挑选物业公司时，都愿意选价格低的公司。这种情况下，物业公司在竞标时就会竞相压价，一旦竞标成功，中标的公司很有可能为了节约成本，偷工减料，进行掠夺性经营。在这种经营方式管理下的小区，其使用寿命将大大减少。就拿玻璃和大理石的清洁来说，用普通的抹布(墩布)、清水清洁与用专业用品、专用清洁剂护理相比，一天两天看不出差别，三年五载后就会大不一样，当然成本也不一样。　　谁也不愿意花5块钱只享受价值2块钱的服务。如何从中辨别货真价实服务好的物业公司呢？于庆新给大家的建议是，尽量挑选那些声誉好的品牌公司，并事先到这家公司连续管理5年以上的小区考察考察。　　北京市瑞赢物业发展研究所首席咨询师 朱孝安　　酬金制现在更省钱　　朱孝安认为，酬金制相对包干制而言，要更透明、更规范、更节省。　　具体来说，“更透明”是因为包干制管理的小区，业主从法律上是无权查物业费支出情况的，而实行酬金制的小区，业主则有权检查和监督物业管理成本。但是，据我了解，现在北京还没有专业的审计物业管理成本的单位，大多数的物业管理成本审计是由一些会计事务所兼着做。　　“更规范”是从物业管理费的使用上来说，物业公司管理的是所有业主的公共财产，哪些该修、哪些该换、用多少成本来维护等等问题，应该由业主自己决定。物业公司只是一个代管机构，无权替业主做主。因此，把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范。　　“更节省”是暂时的。因为目前的税法规定：成本不计税，管理费计税。也就是说，酬金制管理的小区，划归成本的那一部分费用现在是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费必须交5.5%的税。而包干制的小区要按照整个物业管理费5.5%交税。一般来说，付给物业公司的管理费占整个物业管理费的10%左右，这样一算，节省的税费可是一笔不小的数目。当然，这只是暂时的。如果税法出台相应的规定后，这一优势就不将存在。　　在谈到为选择哪种管理方式而投票表决时，朱孝安比较赞同1平方米拥有1票业权的新规定，认为在目前的情况下，这是比较公平的投票方式。他的理由是，这就像股份制企业，占的股份多的权利也相应要大，超过50%的股东就拥有企业的决策权。但朱孝安提醒消费者要注意，在投票之前最好核实一下小区的实际总建筑面积，以便明了自己所占总投票数的比例。　　消费者　　酬金制需要顾问和监督　　枫丹丽舍的齐小姐提出：“我赞成物业管理费实行酬金制。物业管理成本由物业管理公司按计划向业主委员会申请，经批准后按计划执行。物业管理酬金预先约定一个幅度，如5%-10%，根据其工作好坏按月支付。另外，最好聘请一名管理专家做顾问，聘请两名财务人员。”　　齐小姐还说：“我希望小区在成立业主委员会的同时成立小区业主监事会。业主委员会的职责除了《物业管理条例》规定的职责外，增加收取物业管理费及向物业管理公司划拨费用职责。业主监事会职责顾名思义就是监督业主委员会工作。”　　收费高低要和服务质量成正比　　家住和泰园的于先生说：“其实不管物业费怎么变化，调高也好调低也好，我认为在小区开公司的业主应该交高于平均值的物业费！因为他们在同样房屋使用面积的情况下，享受物业服务的机会最多，人数也最多，所以，一方面我们要求物业提高服务以和他们的收费相符合?另一方面也要通过内部的价格调节手段来体现‘谁使用多谁付费就多’的大原则。”　　同住和泰园的汤先生向记者表示：“物业费的价格问题我认为要和服务成正比，如果能做得更好，多收也应该。”　　朝阳无限一位朴姓业主则认为《业主公约》很必要，这样大家就有一个统一的起码的道德上的约束，且有理可依。　　酬金制是发展方向　　某业主委员会主任路漫漫先生的观点很明确，物业管理收费的酬金制是发展方向，与目前普遍采用的承包制相比更具合理性。　　目前我国的物业管理市场尚不完全具备商业化特征。商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推行物业管理的酬金制，但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。　　大量的业主关心的问题是哪里的物业费收得高了或低了，而不是物业管理费的真正使用情况。他们不关心或者说也没有能力关心物业管理的经费使用情况。这就说明，目前中国的物业管理，尚处于初级阶段，虽然已经有了某些商业化的萌芽，但是尚不具备完全商业化的条件。　　再者，物业管理的酬金制需要社会信用和监管体系的保障。现有的物业管理委员会，由于其人员组成的特殊性(兼职等)和法律地位的不确定性，根本无法满足物业管理的要求，也谈不上有力的监管物业管理公司的活动，从而只能“配合物业管理企业工作”。　　如果业主委员会不具备监管能力和水平，那么酬金制的推行只不过是在物业公司原有的利润水平上再加上几十万甚至上百万的“酬金”，没有实际意义，而且极有可能为业主特别是中小社区的业主带来更大的负担。
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