有一套住房，不是商品房，想公积金贷款买第二套住房，有哪些规定？_百度知道
有一套住房，不是商品房，想公积金贷款买第二套住房，有哪些规定？
政策性用房公积金只可以购买住宅。你想买什么房子
谢谢！！！我自己有一套产权房（2手），想用公积金购买商品房。有什么政策? 首付，利率和税。
要买哪里的房子，我只知道北京的政策。
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利率上浮1北京的规定是如果名下有房产需要出具人均住房面积小于28.08的证明才可以用公积金贷款购买第二套房产，首付6成.1倍
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我本人名下有一套房子，能否抵押贷款买第二套房子
提问者：| 悬赏分：2| 浏览次数：1950次 |问题来自：全国
我于2002年全款购买了一套经济适用房，房产所有权是我本人的。现由于一些原因我想再购买一套房子，能不能以这套房作抵押贷款付第二套房的首付？如果可以的话能贷到几成？能做公积金贷款吗？我听朋友说在只有一套房产的情况下不能做抵押贷款，是这样吗？
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本人或者家庭成员明下只有一套房产的银行不会予以审批。即使可以贷款那么最多可以按照银行评估价格的５０％发放贷款。如果前一套房产业处于贷款状态，那么第二套房产贷款不能使用公积金而且该款利率也要执行6.12%得上限利率。还有，如果积蓄和收入状况以及收入的稳定性等方面抗击风险能力不强的话，那么以现住房作抵押贷款付第二套房的首付的办法就是及其不明智的。因为房产的变现能力并不强，一旦家庭有稍大的经济波动那么就会受到损失，或者给自己背上沉重的还贷负担
其他回答 共4条
03:17|来自：全国
1.只要您德公积金连续交满一年就可以再购房是办理贷款。
2.经济适用房是可以抵押贷款德的，不过额度不高，因为京济适用房是五年内只能按原价变卖的。
3.国家规定只有一套住宅的贷款人在没有还款能力时银行不得扣押、拍卖。所以有些银行是有一些顾虑的。不过银行总归时要靠贷款挣钱，只要您身体健康、有稳定的收入，他们是愿意贷给您的。
4.您也可以用要购买的新房做抵押贷款。
03:17|来自：全国
你的第一套房是全额给的，这样应该可以办理。不过你必须有一定的经济基础。
03:17|来自：全国
如果你的第一套住房是一次性付款，那么可以贷款购买第二套住房。就一般情况看要是购买非经济适用房，贷款购房开发商一般都是出面作为担保方，就所购房作为抵押。不用自己的住房做抵押。但是你的住房可以算是你贷款的资信。这样你的贷款速度会很快被审核下来的。
03:17|来自：全国
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举报电话：010- 举报邮箱：杭州限购令：本地人禁购三套房 二套房首付60%_同花顺金融服务网
记者获悉，这个住房概念，包括经济适用房等保障性住房，即有一套经济适用房，也是有一套住房。另外，杭版限购令还规定，对商业贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。杭州房管部门昨连夜商讨具体细则，最近，全国各地都出台了限购令等房产调控政策，让一些想买房的人动起了歪脑筋，试图通过种种方式规避房产调控。昨天，就这些问题记者向杭州市房产管理局了解情况，相关工作人员表示，目前无法解答，他们还在连夜详细讨论相关操作细则。今天，记者将继续追问。截至昨晚9点，70％网友认为，杭州版楼市调控细则“下手轻了”。另外，30％的网友认为房价会有所震动，但跌幅不会超过10％，40％的网友甚至认为房价还会涨。今年，杭州的商品住房用地供应计划总量，原则上不低于前两年的年均实际供应量，并加大对中低价位普通商品住房用地的供应力度。专家预测楼市成交量将大幅下滑，1月27日，“新国八条”出台，本地居民暂停购买第三套房。而对于备受关注的外地购房者个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限，杭州设定为1年，曹旭东也认为这是合理年限。因为推盘量都在20多套，量不大，开发商也表示推盘计划不变。而赞成房产副总沈飙则认为，每次调控都是郊区低价盘最先受影响，如下沙，这次也不例外。
　　杭州人：禁购第三套房，二套房首付款不低于60%　　外地人：需提供2年内累计缴纳1年个税或社保证明　　今后10%土地用来建保障性住房　　今年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(以下简称&国八条&)。通观全文，限购是重中之重。按照规定，各地要在2月中旬出台限购令。　　昨天傍晚，杭州落实&国八条&的实施细则终于正式发布。　　对于大家最关心的购房&门槛&，这份名为《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，是这样描述的：　　自本意见发布之日起，暂定在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；　　对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。　　对于这个杭版限购令，许多人的反应是&没有意外&，与其他城市差不多。　　本地人禁购第三套房二套房首付款高达60%　　政策字面上的意思并不难理解。　　如果你是杭州人(杭州户籍)，在杭州已经有而且只有1套住房，还能也只能再买1套住房(包括新房和二手房)；如果你已经有了2套甚至更多的住房，暂时不能在杭州买房了。　　记者获悉，这个住房概念，包括经济适用房等保障性住房，即有一套经济适用房，也是有一套住房。　　如果你是外地人(非杭州户籍)，现在在杭州没房子，能提供2年内(缴纳时间要从购房之日起计算)在杭州累计缴纳1年以上的个税证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的，限购1套房子；如果在杭州已经有1套或更多的房子，暂时不能购房；不能提供累计1年以上个税证明或社保证明，暂时也不能购房。　　另外，杭版限购令还规定，对商业贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。使用住房公积金贷款购买改善型第二套住房的家庭，首付款比例同样不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。　　杭州房管部门昨连夜商讨具体细则　　最近，全国各地都出台了限购令等房产调控政策，让一些想买房的人动起了歪脑筋，试图通过种种方式规避房产调控。特别是不少夫妻竟采取了假离婚的方法，这样的情况会在杭州上演吗？　　新政规定已拥有一套住房的本市户籍居民家庭还能再买一套住房。按照这样的规定，如果一对夫妻已经拥有两套房，夫妻名下各有一套，如若离婚，双方是否都可再购房？同样，如果两套房都在一方名下，离婚之后，无房的一方是不是也可以再购房？对这样的假离婚真买房，新政在实施细则上又会否有相应对策？　　对于新政，还有更多的疑问在网上&待求证&。一套住房该如何认定？卖掉之后再买，还算不算是购买二套房？利率该怎么算？有两套房子，但是都卖了，还能不能买房？在萧山、余杭买的房子，又算不算是已有的住房？　　昨天，就这些问题记者向杭州市房产管理局了解情况，相关工作人员表示，目前无法解答，他们还在连夜详细讨论相关操作细则。今天，记者将继续追问。　　另外，有网站针对新鲜出炉的杭版限购令进行了投票。截至昨晚9点，70%网友认为，杭州版楼市调控细则&下手轻了&；近60%的网友认为细则中影响最大的是对非本市户籍家庭的限购。另外，30%的网友认为房价会有所震动，但跌幅不会超过10%，40%的网友甚至认为房价还会涨。　　将严查&天价楼盘&　　按照&国八条&的规定，杭州将根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定年度新建住房的价格控制目标，并在本月底前向社会公布。　　今年，杭州的商品住房用地供应计划总量，原则上不低于前两年的年均实际供应量，并加大对中低价位普通商品住房用地的供应力度。　　对于从天而降的&天价楼盘&，杭州将严查--杭州提出，房屋定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，税务部门要重点加强税务稽查，严格土地增值税清算管理。与&国八条&一样，个人将购买不足5年的住房转手交易的，将全额征收营业税。　　10%土地，用来建保障性住房　　此前，杭州曾提出在商品房中建设公共租赁房等保障性住房的想法，这次在杭版限购令中得到明确--要增加住房用地有效供应，确保年度各类保障性住房和中小套型普通商品住房建设用地供应量不低于住房建设用地供应总量的70%。　　相比&国八条&及其他城市的限购令，杭州对加大保障房建设的力度显得更大--2011年，要在商品住房供地总量中，安排10%的土地，用于建设或配建保障性住房。这个比例，比上海的5%足足高出一倍。　　按照目标，今年，杭州要新开工建设公共租赁住房60万平方米、廉租住房7万平方米、经济适用住房80万平方米、拆迁安置房200万平方米；全年竣工保障性住房500万平方米以上。　　限购令下，杭州楼市或迎拐点　　专家分析：是否真正有效，关键还看操作细则和执行力　　&杭州版限购令&昨天公布，杭州楼市将走向何方？每个人心里都有一种答案。　　&总体来看，这一限购令的内容都在意料之中，基本是\'新国八条\'的翻版，唯一的创新点就是\'10%保障性住房用地的供应\'。&这是中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东看了杭州细则之后的第一反应。　　专家预测楼市成交量将大幅下滑　　1月27日，&新国八条&出台，本地居民暂停购买第三套房。经历了一拨赶签潮后，兔年春节后，在等待细则出台的过程中，杭州主城区商品房预定量一直在个位数徘徊。　　如今，细则终于尘埃落定，本地居民暂停购买第三套房和外地居民暂停购买第二套房在杭州已经确定。&国家已明确表示，住房不是投资品，应该回归到居住属性。不管执行层面是否有漏洞可钻，这部分投资需求多少会被剥离掉。这势必导致接下来楼市成交量将大幅下滑，但房价在短时间内还会持平。&曹旭东认为。　　而对于备受关注的外地购房者个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的年限，杭州设定为1年，曹旭东也认为这是合理年限。&这一年限，北京设定为5年，太严厉。上海设计为1年，杭州一样，比较合理。这样，只要能将投机资金驱逐出去，就可以了。&　　&如果楼市成交量持续呈现冰冻状态，开发商推盘节奏也放缓，下半年杭州房价在局部地区很可能出现下降。&昆仑置业董事长叶健表示。　　限购风吹来改善型公寓楼盘首当其冲　　限购政策执行后，哪类楼盘受影响最大？开发商会否因此打乱推盘节奏？　　位于余杭星桥的擎天半岛面向90平方米以下的首次置业者，今年推盘计划量较大。开发商东田房产副总刘芳表示，限购令对没买过房的首次置业者基本没影响。今年，预计擎天半岛的销售速度会减慢，但推盘计划不会有大改变。　　而高端楼盘受影响也较小。赞成.良着和朗诗.美丽洲都是良渚板块四五月份将推的排屋楼盘，总价600万~900万。因为推盘量都在20多套，量不大，开发商也表示推盘计划不变。　　因为3套及以上禁购，所以大户型公寓这样的改善型楼盘可能首当其冲被限购令影响。&相比1000万左右的豪宅，购房者子女大都已年满18岁，还可借用子女名义购房。但大户型公寓购房者多是两套房以上，且子女尚年幼，很难再有买房资格。&昆仑置业董事长叶健表示。　　而赞成房产副总沈飙则认为，每次调控都是郊区低价盘最先受影响，如下沙，这次也不例外。毕竟，这些区域的外来投资客较多。　　限购令是否真正有效关键还看执行力　　记者关注到，刚出台的实施意见基本上只是个意向性的文件，还缺乏可操作性，比如余杭、萧山户口是否算外地人？本地人三套禁购是否在网签合同时就能认定还是在办证时才最终鉴别？住房套数是否单指名下房产套数，是否还包括已签合同未过户房产？　　相关政府部门人士向记者透露，继刚出台的实施意见后，杭州还将出台操作细则。&限购令是否真正有效，关键还看操作细则能否将禁购落实到实处。&相关专家认为。　　据悉，先行一步出台操作细则的上海要求购房者在网签时提供户口本、结婚证明、纳税证明等，还要求购房者填写住房状况申报表。&假如杭州能发明一种软件，在网签时就可识别是否有购房资格，或者要求网签时购房者提供房管部门出具的名下房产套数证明，这样才能真正杜绝没购房资格的人入市购房。&有业内人士如此建议。
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近一季收益率29%
大摩多因子策略股票基金年平均收益30%以上。
近一季收益率28%
财通可持续发展主题股票近一年收益率高达50%以上。
近一季收益率28%
军工主题基金强势拉升，长盛航天海工混合排名靠前。
近一季收益率20%
中邮战略新兴产业股票年平均收益高达88%。&&& 2013年个人购房限购政策，全国二套房限贷政策，外地人买房限购条款，2013二手房住房公积金限贷政策，公积金：主城区二套房限贷，郊区房购买政策，三套房停贷。
&&& 限购令政策已经执行两年了，限购人群除了冒险承受较大风险采取非常规的手段(如提供虚假证明，假离婚等)来进行买房，还有其他正规的方式或途径在武汉买房吗?如果有，那还想贷款买房，是否限贷等;接下来就结合武汉的情况，一一来大家分析下，归纳几种绕过限购限贷的方式。
七种房产交易不限购
&&& 在武汉买房需先具备购房资格，也就是武汉户籍名下没有两套或以上的住宅，都可以再买房;而外地户籍能提供社保或个税，名下无房的可以再买一套房;有购房资格后，就需要看看哪些房产限购，哪些房产不限购。
&&& 目前武汉执行的限购政策中，只要是绝大多数住宅类的房产都是限购的，不管是远城区还是中心城区;而非住宅类的房产一律是不限购的，除了非住宅类的房产外，一些住宅类的房产在一些特殊情况下也是不限购。
&&& 例如常说的五类不限购情况：直系亲属赠与、继承、子女满18岁购房、农村房产等不在限购范围内，此外，拆迁还建等产权置换类也不受名下房产套数限制(详情)。
除上述情况外，还有一种情况也是不限购的，即法院拍卖的房产，外地户籍也是可以购买的。
1、赠与交易方式只有直系亲属间赠与才是不限购的，非直系亲属间赠与依然后限购令政策影响。
2、并非所有的拆迁还建房不限购，只有自己的房产进行拆迁时，您购买自己的拆迁还建房才不限购，购买他人的还建房依然限购的。
3、法院拍卖房，由于房屋土地所有人存在债务问题，要通过法院来拍卖资产偿还债务;或者房屋土地所有人因陷入经济纠纷，其名下财产被法院查封;这类房产不限购。
了解了具体的限购政策后如何买房才是关键。
一、七类房产交易不限购可购买
正如前文所说，目前有七类房产交易不限购，其中三类情况需额外注意：
购买非住宅类的房产，其不限购不限贷，是限购人群投资置业的首选;但是由于用途的特殊性，其购房成本偏高，首付最少5成，利率最少上浮10%。
通过直系亲属间赠与方式过户，但是这类方式对于人群有一定的限制，需直系亲属才行;而且赠与过户需先办理公证，还需缴纳契税4%，但免征个税和营业税。
最后，关于法院拍卖的房产，非武汉户籍或其他限购人群都是可以购买的，但需要一次性付清房款，同时不能解决落户问题;而且后期能否办理两证无法确定。
二、腾出购房资格来买房
如果仍然按照正常的购房程序来购买住宅类的房产就需要腾出购房资格，购房资格不外乎名下房产套数和户籍问题，这时就可以考虑把现有的房过户后再买或者是把户口迁入武汉再买。
武汉户籍家庭名下已有两套住宅或是外地户籍家庭在武汉已有一套住宅可以考虑将名下的住宅转让出去，这时可以考虑常规的二手房买卖或是赠与方式，但两者税费都很高。
而外地户籍家庭此时还可以考虑将入户武汉的方式，这样名下有一套住宅的可以再买一套房，不受限购政策的影响。
三、以他人、公司名义买房
由于自己属于限购人群，很多购房者就以亲属或他人或公司等名义进行买房;比如以他人名义买房，如果不是直系亲属的话，那么后期即使没有纠纷过户时也是受限购令限制的，还是不能过户;如果是直系亲属间的话，需要按照赠与方式过户，费用也不低。(详情)
注意：如果子女已经落户武汉，退休后父母可以投靠武汉子女，父母转成武汉户籍后，也可以在武汉买房，在武汉没有房的，最多可以买两套。
再比如用公司名义买房，不能办理房贷，只能一次性付款;房屋产权登记在公司名下，契税一律4%，转让时还需额外征收土地增值税。(详情)
最后，无产权的房产购买也不限购，但是不提倡购买无产权的住房，虽然可以正常居住，但是不受不受法律的保护;比如小产权房的，购房和出售都不受保障的，不能贷款，拆迁获得不到产权等。
前文中提到七类房产交易不限购，但是这七类中，除了购房非住宅类的房产(其不限购不限贷)和成年子女买房才能贷款，其他五种方式都不能贷款，只能一次性付款。既然这5种交易方式不能贷款的，在资金不充足的情况下，只能选择其他的方式买房，绕过限贷。
以他人名义买房贷款
因为商业贷款认房又认贷，三套房限贷，在有购房资格的情况下，如果使用过两次或以上的贷款，那么购房者就不能贷款，买房需全款付清;所以这时，只能以他人名义买房贷款，后期如果要过户到自己名下，需还清贷款，有两证才行。
但是以他人名义买房并贷款，那么就占用了别人的购房资格和贷款资格，影响他人再买房贷款;这时如果是以成年子女名义买房，那么就比较合理。
父母买房一般都是会传给子女的，所以在父母限购限贷的情况下，以成年子女的名义买房贷款，绕过限贷。成年子女和父母是分属于两个家庭的，因而成年子女买房就单独计算，贷款也是如此，无房无贷可以算首套房。
商业贷款已限贷人群可考虑公积金贷款
如果商业贷款已经属于限贷人群，在有购房资格的情况下，没有使用过公积金贷款或是只是用一次公积金贷款，一般都是可以再次使用公积金贷款的;但是如果已经使用过两次公积金贷款的，则商贷或公积金都不能使用。
公积金贷款的政策和商业贷款截然不同，只认公积金贷款记录，不认商业贷款记录，也就是说，即使使用过商业贷款买房，但是没有使用过公积金贷 款，买房还是算首套;同时也和名下房屋套数无直接关系，即使名下有房产，不在限购的房屋内，只要没有使用公积金贷款，公积金贷款买房就算首套。
注意：经常有人想以房产抵押消费贷款来买房，但是这类抵押消费贷款不能以买房的名下进行，消费贷款对于用途是有明确限制的，所以可以装修，买车等缘由贷款。
希望明年限购政策松动的开发商将要失望了。昨日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确表示，商品住房限购政策要继续实施。对于放松调控导致房价过快上涨的城市，要会同监察部门对其约谈问责。
　　住建部显然已经注意到年底这轮房地产市场回暖的趋势。据国家统计局最新发布的数据，11月全国70个大中城市中，53个城市房价环比上涨，上涨城市数量创下年内新高。在涨幅上，京、沪、广、深四个一线城市新建商品住宅价格指数环比全部上涨，而且涨幅比此前都更加明显。
　　姜伟新昨日明确告诉来京参会的全国各地住房城乡建设厅厅长：“商品住房限购政策要继续实施。凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，我们将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。”
　　受到今年经济增速回落的影响，不少地方政府都冀盼楼市回暖能拉动地方经济回升。而年中货币政策的松动客观上为下半年楼市回暖创造了信贷条件。据不完全统计，今年全国有近40个城市微调了楼市调控政策，通过首套房标准调整、提高公积金贷款限额等手段放松对楼市的打压。
　　但限购政策属于行政手段直接干预市场，业内专家此前已多次表达对这一政策是否适合长期执行的疑问。住建部昨日在部署明年工作时也强调，明年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制。姜伟新还指出，明年住建部将配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。&&
　　中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为，未来限购政策退出有三个前提条件：第一是房产税的普遍征收；第二是住房保障比例达到20%；第三是房价在相当长时间内保持稳定。
据《劳动报》报道，市住房保障和房屋管理局昨天重申，本市住房限购政策并未出台新规。此前，多家房产中介机构报料称上海再度收紧限购政策，单身沪籍人士限购第二套住房。
昨天有消息称，本市部分区县房产交易中心表示，目前单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，不能再购买第二套居住房，此消息甚至被解读为上海现行住房限购政策的“升级”。对此，市住房保障和房屋管理局昨天回应称，本市住房限购政策未出新规，相关政策早已明确。
据悉，国家和本市的住房限售政策规定本市户籍居民家庭已拥有1套住房的限购1套住房。同时，今年2月，市政府办公厅7号文《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》明确:本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女个人不单独拥有产权住房的，才可以在本市限购1套住房。因此，住房限售政策除了对于本市户籍居民家庭购房有明确规定外，对于子女成年后实际上也就是单身人士的购房问题也有了明确规定。
之所以会被认为是限购“升级”，是因各行政区交易中心对政策条文理解不一，在具体执行层面也存在差异。市房管局昨天也表示:“少数区房地产交易中心解读有误”。分析人士表示，此次政策重申说明，对部分执行偏松的行政区来说，是一种收紧。
据中原地产上海研究咨询部抽样调查，单身人士购买第一套房案例已属不多，购买二套房案例少之又少。从此次重申限购执行尺度的市场影响来看，对市场交易的负面作用几乎微乎其微。该部总监宋会雍表示:“此次是对先前已有政策的解读重申，完全符合限购精神。单身人士拥有一套住房既可满足居住需求，再购第二套，难免有投资嫌疑；若其结婚对象亦如此，婚后则家庭拥有房屋数量达4套，严重背离家庭限购两套的原则。”
另一方面，限购政策规定，成年未婚子女与父母共有房产，无单独产权住房，仍可以买一套住房。充分考虑了已成年子女独立生活的实际需求，支持必要性购房，保护刚性需求的基本原则不变。
市住房保障和房屋管理局重申，本市将继续严格执行各项房地产市场调控政策，从严执行住房限售政策，巩固调控成果，促进房地产市场平稳健康发展。业内认为，此次重申政策条文，主要是厘清执行中的模糊地带，梳理全市执行尺度走向一致。政府从严执行楼市调控政策的信心不改，鼓励住房实际需求依旧。
全国政协副主席、著名经济学家厉无畏接受媒体专访时说，政府对房地产调控的目标首先是让老百姓有房子住，限购限价这些政策太具体了。因此实施房产税，显然比限购令更加对穷人有好处。
政府以低税率收点房产税用于保障性住房，实际上也就实现“让富人多出点钱，让穷人少出点钱”。他说，限购令持续时间太长就会产生副作用，它实际上保护了那些已经购了多套房的既得利益者。但如果收一点房产税，拿房产税补贴公租房、廉租房等保障性住房，对大家都有好处。
厉无畏认为，房产税设计应采取“宽税基、低税率”和累进原则，房产税征收之后，拥有多套住房的人负担必然会加重，促使他们出租或出售，从而增加市场的供应量和一定的竞争性。这样房价就会逐渐回归正常。
当人们还沉浸在浓郁的春节气氛中时，悄然之间，南京楼市“限购令”出台已满两年。两年之间，南京楼市从“限购令”实施伊始的“一片肃杀”到去年上半年以来的“逆转上扬”，上演了一出跌宕起伏的“楼市限购大戏”。
限购伊始 楼市迅速跌入低谷
日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施，即“新国八条”，限购成为其中的重中之重。随后，北京、上海等地先后出台“限购令”细则，南京也在日公布了本地的“限购令”实施细则。自此之后，南京楼市也步入了“限购时代”。
南京楼市“限购令”细则规定，对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。此外对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
尽管与北京等地“限购令”的“严厉”相比，业内认为南京版的“限购令”较为温和、理性。但正如业界所预测的，在“限购令”实施的第一年里，它对南京楼市的冲击仍然“非同凡响”。限购伊始的南京楼市“一片肃杀”。
“限购令”出台后，南京楼市迅即进入“冰川期”，成交量更是一落千丈，有业内人士戏言称楼市“一夜回到解放前”。网上房地产数据显示，2011年南京商品房成交约3.8万套，成交量同比上一年下跌两成多，这也是5年来的最低值。同时，土地出让量也有所减少，全市新房库存量一度更高达5.5万套。
绝地反击 南京楼市全面复苏
限购后第一年的惨淡表现，让市场对2012年的南京房地产走势略显悲观。在不少专家看来，受到“限购令”等一系列调控能给政策的影响，南京楼市很可能将维持2011年的低迷局面。一些开发商也表示，准备顺应市场形势，理性定价，从而快速去化，缓解资金链紧张的情况。
市场整体低迷，销量下跌，彼时南京楼市高达5.5万套的库存更为引人关注。按照当时的卖房速度，市场估计这足够销售一年半之久。加上2012年的新房上市量和保障房的建设交付高潮，南京新房销售的压力空前巨大。
然而，计划赶不上变化快。宏观经济政策的变化成功催动了南京楼市2012年的“逆转上扬”。
2月，央行将存款准备金率下调了0.5个百分点，释放了4000亿元的资金，这促使刚需购房者开始考虑出手。各大银行贷款利率也都回到基准利率，一些银行首套房贷款利率还出现了折扣，这些政策层面的利好消息也支撑了购房行为。从3月开始，楼市已渐有复苏之势。
就在市场局势转换的关键时期，央行在6月、7月先后两次降息。作为三年内的首次降息，不但极大的鼓舞了购房者的买房决心，对于房贷一族，也实实在在的减轻了压力。
新房销售市场的反应迅速。7月南京商品房成交量高达8646套，这是2009年后的最高纪录。其后的时间里，新房成交量持续在高位运行，南京市住建委的数据显示，2012年南京全市商品住宅成交量7.32万套，比2011年的3.87万套增长近90%；二手房市场回暖也同样明显，全年二手房住宅成交量为5.3万套，同比增长三成多。
土地市场也在下半年恢复了往日的“热度”。虽然2012年土地实际出让面积相比2011年减少了16%，但是成交金额增长了3.7%。一些优质地块受到了保利、万科、朗诗等多家房企的“争抢”，“地王”频繁产生。土地市场的回暖体现了开发商对未来市场的信心。
进入2013年，南京楼市的表现更是“可圈可点”。据新浪乐居统计，2013年1月，南京市新房认购7822套，成交6935套。与2012年1月，南京楼市新房仅认购2326套、成交2202套的数据相比，今年1月南京楼市的成交量是去年同期的3倍多，上涨了215%。全市库存房源继续减少，全市的可售房源不足4.3万套，这与去年同期5.5万套的“高位”相比，减少了1.2万多套。
南京楼市“限购令”实施已满两年，“先抑后扬”的市场表现也让人们在预测未来楼市表现的时候多了一份谨慎。虽然“新型城镇化”战略令业内外对中国房地产的长期走势充满期待，但是面对房价上涨压力，是否会倒逼新调控政策出台？对更严厉调控政策出台的心理预期又将如何影响市场？后“限购”时代的楼市走势，依旧充满变数。
家解读2031年杭州住房限购政策.1问：限购政策实施时间，界定标准？答：　　日起开始实施，以商品住房买卖合同和二手住房转让合同签订时间为准。同时原杭22条限购停止执行。2问： 限购政策中的“本市”范围？答：（1）地域范围：指市区，包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、之江、下沙、萧山、余杭。 （2）“本市户籍”范围：指拥有杭州市区户籍（含农村及在校大学生），包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、之江、下沙、萧山、余杭。具体户籍认定以户口簿等户籍证明为准，军人等提供其他证明。。3问：何谓“本市户籍居民家庭”？答：　　家庭成员（包括夫妻双方及未成年子女）中只要有一人拥有杭州市区户籍，即认定为“本市户籍居民家庭”。4问：如何理解“限购”？答：　　指限制居民家庭通过市场途径购买商品住房和二手住房，包括与他人共同购买。不包括因继承、交换、分割、房改、法院裁定等取得房屋。5问：如何界定居民家庭“已拥有住房”？答：　　指居民家庭购房当时其名下拥有的住房，包括已经所有权登记的住房以及办理预告登记、商品住房预售合同签订备案、签订二手住房转让合同的住房。6问：个人所得税缴纳证明，应向哪些部门申请办理？答：应分别向税务、社会及房产档案管理部门申请出具。7问：杭州市区住房情况证明具体到哪里申请办理？答：向市房产档案馆、下沙房管局、滨江房管局、之江房管局办证窗口、萧山区房管处档案馆、余杭区房管处申请办理，可任选一处办理。8问：购房及办理相关手续的具体流程？答：购房人向房地产开发企业购房或通过经济机构购房的，应向他们提供下列材料：本市户籍居民家庭提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明、购房人签字确认的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》。非本市户籍居民家庭还应提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。【详细】9问：对境外个人购房有何限制规定？答：　　根据住房城乡建设部和国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房[号）规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。购房人申请办理房产登记时，需提供其在境内无其他住房的书面承诺、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明或港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。10问：违反限购政策的后果？答：房产登记机构不予办理房产登记手续及其他法律后果由购房人自负。11问：涉及信贷、税收、国土等方面的政策向哪些部门咨询？答：分别向金融、税收、国土资源等业务部门咨询。& 在国家购房政策限贷限购双重打压下，房产市场交易低迷，但还有部分“特刚需”准备逆势买房，在买房的过程中，他们会遇到一些难题，此时，符合国家购房政策的同时选择正确的买房策略就显得非常重要。
　　国家购房政策案例之要不要等银行贷款？
　　案例：A准备置换购房，看中他的房产的客户有两个，一个接受他的报价，但需要办理银行贷款，按目前银行的放款速度，贷款到位至少需要两三个月；另一个客户能全额付款，但还价低于前一个客户十多万元。而A先生已经看好了要置换的新房，并谈妥了价格，问题是上家也要求一次性付款，A先生的难题是要不要等第一个客户的贷款，他担心时间一长，自己看中的房子被别人抢走。
　　策略：A非常希望买下新房，这样，他需要考虑的问题就是，有没有办法筹到第一位客户贷款数额相等的“过桥”资金，如果能筹到，成本又是多少？如果筹资成本太高，不如接受后一位客户的还价。目前，个人短期融资的途径主要有三个，无抵押消费贷款、质押贷款和典当。如果需要的“过桥”资金比较多，购房者可以选择质押贷款和房产典当。
　　国家购房政策案例之能不能买卖置换？
　　案例：B有一套房产，女儿刚刚参加工作不久，他计划将原有的房子卖掉，换一套大点的房子，问题是以谁的名义买房。中介的建议是以女儿的名义购房，能享受首套房贷款优惠，等贷款办好后，再将自己的名字加到产证上，这样只需支付房价一半的契税，而能节省更多的房贷利息。
　　策略：中介的建议确实能节省房贷利息，但B还要考虑其他一些因素，比如，女儿公积金缴纳有限，如果现在就买房，是否能用足公积金贷款的额度？另外，以女儿的名义买房，公积金贷款的最高额度只有30万元。更需要考虑的是，如果限购、限贷政策执行时间较长，儿子将来买婚房的话，也要承担二套房贷的高利率，还有可能会无法贷款。
　　案例：C刚刚换了工作，上班的距离大大增加。他打算将房产置换到单位附近，但了解下来，买卖置换需要缴纳很多税费，同事建议他换租，但他考虑租房很麻烦，今后小孩读书也是问题，还是希望通过买卖置换。
　　策略：买卖置换与换租相比哪个合算？需要考虑的问题很多，首先要考虑的是两地房价的高低，如果房价差距不大，还要比较房租的高低，如果差价也不大，则还需要考虑置换的时机。按照目前的税费政策，持有的房产是否满5年，税率的差别很大，不考虑其他因素，5年内房产最好不要置换，不妨暂时换租。用不用儿子名义？
限贷限购双重打压下，房产市场交易低迷，但还有部分“特刚需”准备逆势买房，在买房的过程中，他们会遇到一些难题，此时，选择正确的买房策略就显得非常重要。
等不等银行贷款？
案例：A先生准备置换购房，看中他的房产的客户有两个，一个接受他的报价，但需要办理银行贷款，按目前银行的放款速度，贷款到位至少需要两三个月；另一个客户能全额付款，但还价低于前一个客户十多万元。而A先生已经看好了要置换的新房，并谈妥了价格，问题是上家也要求一次性付款，A先生的难题是要不要等第一个客户的贷款，他担心时间一长，自己看中的房子被别人抢走。
策略：A先生非常希望买下新房，这样，他需要考虑的问题就是，有没有办法筹到第一位客户贷款数额相等的“过桥”资金，如果能筹到，成本又是多少？如果筹资成本太高，不如接受后一位客户的还价。目前，个人短期融资的途径主要有三个，无抵押消费贷款、质押贷款和典当。
无抵押消费贷款目前的年利率约在8%左右，一般满三个月后可以提前还款，提前还款需要支付剩余本金5%的手续费。无抵押贷款办理手续简便，一般只要求借款人在当地有固定的工作，收入稳定，但缺点是贷款的额度较低，比如，年收入10万元左右的借款人，其借款额度最高只有13万元。
如果需要的“过桥”资金比较多，购房者可以选择质押贷款和房产典当。质押贷款是客户以未到期的国债、存单、保单等为质押，向银行申请的贷款，其质押率最高可以达到质押物的九成。购房者可以借亲友的国债、存单等做为质押物。房产典当目前的典当率基本可到房价的六成，典当的费用一般为每月3%左右，至少要典当两个月，从成本上来看，典当的费用最高，但如果仅仅借用两三个月，其成本并不比前两种方式多很多。典当的优势是放款速度快，一般100万元以内，当天就可以放款。
要不要买卖置换？
案例：B先生刚刚换了工作，上班的距离大大增加。他打算将房产置换到单位附近，但了解下来，买卖置换需要缴纳很多税费，同事建议他换租，但他考虑租房很麻烦，今后小孩读书也是问题，还是希望通过买卖置换。
策略：买卖置换与换租相比哪个合算？需要考虑的问题很多，首先要考虑的是两地房价的高低，如果房价差距不大，还要比较房租的高低，如果差价也不大，则还需要考虑置换的时机。按照目前的税费政策，持有的房产是否满5年，税率的差别很大，比如，5年以内的非普通住房转让，要按照房产的全额征收约5.65%的营业税及附加税费，而5年以上的只要按照差价征收。而如果转让的是唯一自住房，满5年的可以免征个人所得税。因此，不考虑其他因素，5年内房产最好不要置换，不妨暂时换租。用不用儿子名义？
案例：C先生有一套房产，儿子刚刚参加工作不久，他计划将原有的房子卖掉，换一套大点的房子，问题是以儿子的名义买房，还是以自己的名义买房。中介的建议是以儿子的名义购房，能享受首套房贷款优惠，等贷款办好后，再将自己的名字加到产证上，这样只需支付房价一半的契税，而能节省更多的房贷利息。
策略：中介的建议确实能节省房贷利息，但C先生还要考虑其他一些因素，比如，儿子刚刚参加工作不久，其公积金缴纳有限，如果现在就买房，是否能用足公积金贷款的额度？另外，以儿子一个人的名义买房，公积金贷款的最高额度只有30万元，即便有补充公积金也只有40万元。而如果儿子将来与妻子共同买房，其公积金贷款的额度能翻一番。更需要考虑的是，如果限购、限贷政策执行时间较长，儿子将来买婚房的话，也要承担二套房贷的高利率，还有可能会无法贷款。
（来源：广州日报）严厉的调控已持续一年，“金九银十”再遇滑铁卢。买家期盼类似2009年初的抄底机会再次降临
乐观派：“棉袄还在身”
悲观派：“只剩裤衩了”
楼市新政已一周年，楼市持续低迷，当房价进入下跌通道后，还有多少下跌空间？何时到底？是购房人最关心的问题。作为内地房地产市场上最为活跃的两位房企大佬，潘石屹与任志强对于近期房地产市场的观点，明显在唱“对台戏”。
SOHO中国董事长潘石屹发表博文称，“开发商还没有死，穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢，2009年销售3万多个亿，2010年销售5万多个亿，款还在慢慢回，现在开发商死不了，资金链还不错。”对于潘石屹的乐观，华远地产掌门人任志强则直接回应：“很快就只剩裤衩了。”
虽然两人的观点相左，但对于住宅的价格走势的判断却出奇一致。潘石屹表示，住宅价格应该降，今年不降，两三年以后还得降。任志强也一改以往强硬的口风，认为“严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了”。
整理：记者王荔珏
严厉的调控政策下，楼市低迷已成不争的事实，特别是被寄予厚望的“金九银十”黄金销售期，楼市销售未见起色。在这种情况下，楼市“拐点论”成为讨论的热点，尽管业界对楼市拐点是否真正来临还存在不同的看法，但是不可否认的是，市场已出现一些“拐”的迹象了。
现象一：房企下调年度销售目标
出于对后市的担忧，9月26日，富力地产宣布下调全年销售目标至320亿元人民币，成为今年以来首家公开下调销售计划的上市房地产开发商，富力地产年初确定的销售目标为400亿元。富力方面表示，作出调整年度销售计划的考虑，是因为国家宏观调控的影响以及国内和国际金融在短期内不可观的前景，富力地产在此大的环境之下主动求变。
事实上，富力只是众多不能完成年度销售目标的房企之一。绿城中国此前也表示，“达到全年540亿元的销售目标有困难。”该公司中期业绩披露，上半年总销售203亿元，同比降7%，仅完成全年目标37%。有分析人士指出，今年大部分的中小型开发商将不可能完成年度目标，已有不少被迫调低全年销售计划。
现象二：房企融资渠道严重受阻
楼市销售不畅抑制了销售款的回流，而紧缩金融政策下房地产开发贷款的卡紧，使开发企业从银行获得贷款的可能性不断降低。近两年不断扩大规模的房地产信托，则成了许多大房企的融资新选择。多家开发商被迫大举融资，以稳定资金来源。自2011年1月起，包括华润置业、雅居乐、中骏置业、恒盛地产、佳兆业、碧桂园、远洋地产、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等多家大型房企纷纷启动海外融资，总融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元的两倍。
然而绿城被查、标普黑名单等不利消息相继传出，一方面银监会已着手控制房地产信托的规模，从这一渠道获得资金的可能性也在减小；另一方面，信托比银行贷款高得多的融资成本进一步加大了房企的资金压力。特别是标普将中国房地产市场的形势定为“不容乐观”，称房地产开发商在未来6~12个月面临的流动性压力将加大。标普的评价对饱受资金紧缺困扰的房地产企业来说，无疑雪上加霜。
现象三：降价风已蔓延各大城市
只有在开发商现金流出现短缺的情况下，房价才会出现大幅降价。从房企目前的情况来看，一些大型开发商已经开始出现现金流紧张的迹象。随着库存压力持续加大，开发商的资金压力将进一步增加，“以价换量”将会成为越来越多开发商解决现金流困境的唯一选择，而且这种情况已经出现并呈蔓延之势，一些一线城市已出现降价的情况。北京楼市进入9月后有10多个项目下调价格，在41个销售超过30套的住宅项目中，均价相比之前有明显下调的项目达到11个。在上海，十一房展会成交暴跌，个别楼盘价格大幅跳水。在深圳，近期已出现多个低价抛售的大盘。降价在许多城市已成为现实。
现象四：广州楼市打折越来越狠
在楼市一向比较稳健的广州市场，尽管还没有出现十分明显的降价现象，但打折风已经兴起。在十一黄金周，以往小打小闹的9.8折、9.7折，已被铺天盖地的9.2折、9折所代替，更有楼盘低至8折。除了打折，直接推出一口价单位的也比比皆是，每套优惠幅度达数万元到几十万元。
从成交情况来看，广州楼市冷热不均，整体呈低迷之势。在价格较为坚挺的中心城区出货速度持续降低，在价格较低且有所松动的周边区域成交相对理想，但整个楼市成交情况较为惨淡。广州目前这种情况在楼市严重低迷的2008年也曾出现过。记者黄涛
“09拐点”连降18月稍纵即逝
虽然今年十一黄金周成交量价齐跌但未见明显“拐”的迹象
尽管黄金周的签约数据有一定的滞后性，导致今年10月1日~7日的签约量仅有680套，尽管在节后四天开发商奋起直追签约，无奈和去年同期的井喷签约量相比，仍能看出限购限贷政策给楼市带来的巨大冲击。
十一黄金周成交：量价齐跌
根据数据的监控，今年10月1日~11日广州十区两市的签约套数为1906套，去年同期是6626套，跌幅超过七成。从广州市十区范围看，10月头11天签约量只有1259套，和去年同期十区的5477套相比，跌幅更近八成。尽管去年10月庞大的签约量是因为有亚运城撑场，但在“刨去”番禺的签约数据后，今年10月前11天的签约量为838套，去年同期为3027套，跌幅同样超过七成。
在签约量暴跌的情况下，今年十一黄金周的签约价格从整体来看也在下跌，广州十区两市的均价为11466元/m2，比去年同期下跌约9%；十区均价13960元/m2，同比也有2.5%左右的降幅；但中心六区的价格，今年黄金周和去年相比不降反升，达到17527元/m2，同比涨幅达9.7%。虽然现在很多人都感慨自己错过了2008年楼市低迷的抄底机会，但从4年前宏观调控对楼市产生的效果看，实际上并没有出现大家一直深信不疑的真正意义上的拐点。
今年走势：直到8月楼价仍坚挺
2008年年底~2009年年初楼市最低迷时，是比2007年10月有20%以上的跌幅，如果不是从中央到地方的救市政策，可能楼价真的就“拐”了，但拐点还是稍纵即逝。当时楼价从1万多元/m2跌到8000元/m2以下足足用了18个月，但楼价反弹只花了8个月。
今年以来，尽管遭遇到限购限贷等多重调控，楼市的抗跌性仍非常顽强。“新五条”和“广州版限购令”都没把楼价打下来，今年8月份楼价仍在1.4万元/m2的高位。虽然这几个月成交量明显萎缩，但市中心六区楼价不降反升。今年十一黄金周，广州十区均价虽已降到13024元/m2，但是否意味着新的拐点将出现？恐怕下结论还为时过早。
然成交量有所上涨，但相比2009年差距巨大，限购限贷政策依然处于严格状态，购房者依然以首套为主
市场的确在回暖，价格的确在环比上涨。2012年一季度后，北京楼市成交量明显复苏，基本稳定在二手房单月1.4万套左右，新建住宅套。国家统计局公布的数据更是体现了连续6个月的环比价格上涨，北京全市实际同质房源价格均出现了上涨。
?娱乐八卦 看过来 ?IT英语出国教育直通车 但当前各项指标均不能证明“恐慌性”入市论点：首先虽然成交量有所上涨，也的确是限购后新高，但相比2009年差距巨大，2009年单月二手房成交量都是2.5万套左右，而目前最高仅1.5万―1.7万。其次，土地价格虽然上涨，但没有出现2010年地王楼面价超过在售物业价格的现象。此外，限购限贷政策依然处于严格状态，购房者依然以首套为主。
疯涨只在3年前出现过，在北京楼市最火爆的2009年，二手房成交量单月超过2万套，最高甚至超过3万套。当时二手房的涨幅也未出现过“一夜上涨70万”这样的极端案例。
由于近期各方对十八大后经济走势看好，以及土地市场升温、开发商拿地热情高等因素，综合造成房价年底“翘尾”的趋势明显，属于正常情况，今年的“翘尾”因素不算太大。
“一夜提价70万”并不具有普遍性，应该理性分析数据和市场，只要想买，一般价格还是能买到的，除非对户型特别挑剔。
北京房地产调控将长期坚持决不放松，在限购与限贷持续的情况下，成交量放大的可能性不大，市场不会出现抢购现象。整体价格继续微涨已成定论，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高，而且全年计划的提前完成使得开发商年底促销的力度将明显减弱，整体市场价格将依然维持平稳微涨的趋势。三口之家的首套房面积超过86.43平方米的，再购买第二套房时将停发公积金贷款。
昨日，北京住房公积金二套房贷细则落地，明确规定所购房屋为第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米的家庭，即便是将已有首套超过人均面积的住房已经卖出，公积金仍然不予贷款，严厉程度超过了二套房商贷。对此，业内人士表示，宁可挫伤改善性需求也不放过投机的态度表明楼市的信贷调控已到最严格程度。
已经交了首付款与中介费的王先生昨日一大早便接到中介电话，被告知由于北京公积金二套房贷的细则出台，其在五道口附近购买的77平方米二手房无法进行贷款。“我已经把老房子卖了，怎么不给我贷款呢？”王先生告诉记者，自己曾于2006年在市郊用商业贷款购买了一套93平方米住房，但考虑到子女上学，最终选择卖掉老房子，新买一套二手学区房。“我这个房子是住建部公积金新政出台前一天签的合同，当时还特意问过中介贷款会不会有问题，他们说既然老房子已经卖了就没问题。”
“目前有意向贷款二套房的公积金客户可能五成都将因这一规定而难以如愿。这一政策一定程度上抑制了改善性需求。” 21世纪不动产集团市场总监林蕾表示，从这次北京公积金贷款新政可以看出，公积金贷款仍然保持对于首套房购房者的优惠政策，但是对二套以上购房的限制力度很大。
据21世纪不动产对近期北京200位二手房购房者的调查问卷结果显示，其中有61位购房者使用了公积金贷款，占比30%，而其中非首套房购房者比例超过50%。“从比例上看，公积金贷款差别化将对目前北京市场上将近一半多的公积金贷款购房者产生影响。而受影响的这部分购房者，很有可能因这条政策中止购房计划。”
“宁挫伤改善性需求也不放过投机，停了近一半的公积金二套房贷堪称史无前例的严格，加之此前商贷政策的步步趋紧，说明楼市调控进入最关键时期的同时，也是在争取时间。”北京中原三级市场部研究总监张大伟认为，无论是公积金贷款还是商业贷款，在为银行降低金融风险的同时，也使得很多刚性首套房需求减缓入市，目的就是为严格控制市场非理性交易并杜绝炒房。
　住建部等四部委昨天联合下发通知，规定住房公积金贷款不得用于投机性购房，三套房全面叫停，二套房首付不低于50%。如果说今年的“国十条”“新五条”，基本上是针对银行商业住房贷款，那么，昨日的《通知》则将矛头明确地指向了个人住房公积金贷款，楼市调控的差别化信贷政策再次被强化。
　　1 首套房
　　90平方米以上首付最低三成
　　《通知》规定：“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”。
　　其实，早在今年9月30日，楼市调控“新五条”就规定：“对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”。尽管分析认为该规定强调了“购买商品住房”，因此也包含了公积金贷款，但毕竟“新五条”字里行间没有明确指出是同时针对银行商业贷款和公积金贷款，这就给市场带来了一定的想象空间。昨日下发的《通知》，则无疑成了对“新五条”的一道补充，将公积金的贷款首付进行了明确。
　　南京：首付二成几已绝迹
　　那么，南京现行的公积金贷款政策是什么样的呢？公积金业内人士告诉记者，应该说是最低三成了。按可查的文件来看，商品房公积金贷款首付是两成，二手房首付是三成，但实际操作中，眼下南京早已经执行商品房首付三成，二手房首付四成。
　　除此之外，本次《通知》对90平方米以下和90平方米以上住房进行了差别对待，南京目前是否也有这样的差别政策呢？对此，公积金业内人士表示，理论上有90平方米以下商品房可首付二成之说，但实际操作中基本是不需要和不存在的。
　　“目前南京市公积金贷款上限最高是20万/人，也就是40万/户，如果购房人不贷银行商业贷款，而是只贷公积金，那么，该购房人的首付势必已经超过、甚至远远超过了3成。”该业内人士介绍。这是什么意思呢？举个例子，如果贷款人购买了一套面积不足90平方米的房子，假设该房子价值只有80万，既然该购房人只要贷40万公积金就够了，自己能付得起另外那40万元，那么，该购房人的首付就已经达到了50%，根本不存在二成首付和三成首付之争。
　　“目前南京办公积金贷款的购房人，要么就是上面这种情况，自己能付得起大部分房款，只要贷公积金就够了，因此首付多少根本不是问题。”公积金业内人士表示，“要么就是贷了公积金后还要到银行申请贷款，办公积金、商业组合贷款。如果公积金首付是两成，那在银行那里就通不过，仍然要和银行商业贷款统一到首付三成”。因此，目前在公积金贷款的实际操作中，基本上没有二成的情况出现了。
　　2 二套房改善型住房才能贷
　　首付50%利率1.1倍
　　《通知》规定，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
　　目前，加息后的5年以上期限公积金贷款基准利率为4.05%，根据本次《通知》，二套房贷公积金利率上浮10%，就变为了4.455%。以贷款40万元、20年期限、等额本息还款为例，原先月供为2434.47元，共支付利息元。利率上浮10%后，则月供变为2520.89元，共支付利息元，月供和利息负担分别增加了约86元、2.1万元。
　　然而，即使公积金贷款利率上浮10%，还是比眼下的银行贷款利率划算。加息后的银行5年以上商业贷款利率为6.14%，按新规定最低只能优惠到8.5折，变为5.219%，这就依然比上浮10%后的公积金贷款利率高出0.769个百分点。
　　条件是：必须是改善型住房
　　尽管第二套住房使用公积金贷款利率要上浮，但和同样上浮的银行商业贷款相比仍优惠许多。加息后的5年以上期限银行商业贷款基准利率为6.14%，上浮后成为6.754%，比上浮10%的公积金利率高出2.299%。公积金因此继续表现出明显的优势，这就不得不让人担心，投资、投机性购房需求会借道公积金贷款来降低成本。
　　《通知》中的一条规定，则让这种愿望落空―――并非所有二套房贷款都可以使用公积金。《通知》规定：“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房”。这就意味着，并不是说购房人只要愿意多付首付和利息，就能为自己的二套房贷到公积金。只有改善型住房，才能办公积金二套房贷款。
　　问题是：如何界定公积金贷款二套房
　　不过对于“第二套住房”，公积金方面会怎么界定？昨日《通知》中没有作出明确规定，南京公积金相关部门也暂无解说。不过业内预测，有可能像商业贷款一样，既查看贷款记录，又了解贷款人名下实际拥有房产情况。但“二套房”在公积金这里到底将采用什么办法界定，是否和商贷一样“认房又认贷”，还是需要细则加以明确。
　　3 三套及以上住房停止发放贷款
　　《通知》规定：“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”。
　　事实上，之前的“新五条”中曾规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。随后南京楼市调控政策规定，暂时限制购买第三套住房，但目前尚未严格执行。这就引来担心，因为投资、投机性购房者如果从没有贷过公积金，有可能通过公积金贷款来购买三套房。随着本次《通知》的出台，借道公积金贷款买三套房被列入禁止之列。记者李幂
　　“没房产证，老房贷不打7折”部分银行规定惹争议
　　晨报讯（记者冒群）“请您尽快去办理房产证，否则，银行将不再继续提供7折优惠利率。”昨日，市民张先生和王先生接连接到银行催办房产证的电话通知。放下电话，两人发出了同样的疑问：“房贷7折利率不是贷款合同上写得好好的吗？与办不办房产证有什么关系啊？”
　　银行催办房产证，不办就不给7折
　　张先生反映，3年前，他在奥体新城购买了一套122平方米的房子，在工商银行办理了59万元的贷款，贷款年限为15年。根据当时的银行贷款政策，张先生享受到银行存量房贷7折利率的优惠。
　　但这两天，张先生就接到了银行“享受优惠利率与房产证挂钩”的通知。
　　“我办了房产证，买家具钱就不够了。如果不办，银行又不让继续享受7折优惠。难啊！”
　　与张先生有着同样遭遇的王先生表示，他也接到贷款的交通银行的电话，催办理房产证。
　　贷款合同不是写好的7折优惠吗
　　“我接到电话，第一个反应是：办不办房产证应该是房产局管的事，银行急什么啊？银行是不是和房产局有什么暗中协议呀？”张先生表示，买房人通过按揭方式买的房，即使房证将来办下来也是预抵押在贷款银行。再说，多数买房人房产证没办下来是因为买房时间短，手上资金紧张，银行这种在合同外附加的近乎苛刻的条件完全属于人为设置的贷款“门槛”。
　　“贷款合同难道可以单方随意更改吗？那贷款人的知情权和利益又如何保障呢？”张先生发出自己的疑问。他认为，银行不应在贷款合同已经生效后，再将贷款利率与其他任何东西挂钩。否则，就是侵犯贷款人的合法权益。“如果贷款利率不是像现在这样涨了，而是下降了，那银行还会这样理直气壮要求贷款人去办房产证吗？”张先生问。
　　银行称这是为了规避风险
　　昨天，记者与南京工商银行及交通银行等多家银行的信贷部门取得了联系。当记者问“客户享受7折房贷利率优惠需要什么条件？”时，银行工作人员答复说，根据上级下达的文件规定，要享受7折房贷利率优惠，必须有三个条件：一是没有逾期还款记录，二是已办下房产证，三还必须是银行的优质客户。
　　就房产证与贷款优惠利率挂钩一事，银行工作人员解释说，银行以往碰到过不少这样的客户，贷款办下来都好几年了，却迟迟不去办出房产证，没有房产证，银行的贷款风险自然就大，这样严格要求办理房产证也是为了银行规避贷款风险。
　　银行方面表示，当贷款人和银行签订借款协议的时候，合同中应该有约定，要配合银行办理抵押手续。如果买房人不及时办理产权证，银行就无法办理抵押手续，可以降低贷款人的征信等级，取消之前的优惠利率。
&&& 律师：单方更改合同涉嫌违约
　　晨报法援律师、江苏崔武律师事务所副主任曹小寅表示，买房人与银行签订的贷款合同受法律保护，如果贷款合同条款中，没有将办理房产证作为银行提供优惠利率的先决条件，银行就不能单方更改合同。如果合同中任何一方单方更改合同内容，应属违约。
　　曹律师认为，银行当初7折优惠利率不应与办不办房产证挂钩，如果银行在办理贷款抵押房产手续时遇到房产证方面的困难，可以要求贷款人配合处理，但不可以强硬要求贷款人限时办理房产证。否则，就有违约的嫌疑。
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