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廉租房公租房明年并轨 市场猜测“经适房退出”
来源：中国广播网
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央广网北京12月7日消息(记者刘祎辰 季苏平)据中国之声《新闻纵横》报道，公租房、廉租房、经济适用房；两限房、定向房、自住商品房，这不是简易版相声贯口，这是咱们国家现行的保障房类型。每一种类型又都有一个长长的申请标准。所以以往，想要申请保障房，可得狠下一番功夫仔细研读。
不过，这样的情况可能会有所改变了。近日，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合发出通知，明确要求推进公租房、廉租房并轨运行。试点多时并轨，终于要进入快车道。再加上已有动作的经济适用房逐步退出，保障房制度改革是否会迎来大变样？
同属于只租不卖的保障性住房，有时甚至就建在同样地小区内，公租房、廉租房，看起来只是一字之差，实际上却区别很大。简单说，公租房一般面对非户籍居民，廉租房则需要常住户口；公租房租金较高，廉租房则能得到更多的补贴。针对不同人群设立申请条件，看似细分需求、定向保障，但实际操作过程中，却成了“自找麻烦”。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：客观上存在两种都是面向低收入中低收入家庭出租供房，现在看来名目繁多，供出租的保障房一类就可以了，分得太多，增加了不必要的麻烦，对老百姓来说也是麻烦，对政府机关管理上分开搞，也是没必要的。
除此之外，住房城乡建设部政策研究中心副主任张锋介绍，在公租房廉租房平行运行的过程中，部分地方出现了保障房与保障对象不相匹配的情况。如果廉租房或公租房房源在满足保障对象需求后仍有剩余，受限于两项制度准入门槛、保障标准不同，不能调剂使用，在一定程度上造成了资源的闲置浪费。
根据新政，从明年起，各地将廉租房建设计划统一并入公租房年度计划，此前已经列入廉租房建设计划的项目继续建设，建成也将后纳入公租房进行管理。从此，公租房廉租房将完全合体，统一规划、统一申请、统一轮候，政策限制应声松绑。
北京中原地产市场总监张大伟：像廉租房和公租房类似于现在一些试点城市，像北京等等已经在做并轨尝试了，它更多的是以租金补贴的多少来区分不同受补贴人群的比例。
但也有观点认为，乐观是应该的，但也是有限的。因为仅仅打通公租房和廉租房，并不能从根本上解决这两种住房多地遇冷的现状。不久之前，上海、武汉、东莞接连爆出，崭新的公租房、廉租房小区，来看的人多，来住的人却少，有的入住率还不足两成。
上海公租房申请人：附近两房80几平方的2千多一点，60几就要2500，一房的话只有40个平方，其实使用面积就30几，它也需要在，我觉得房价还是对我们刚性需求来说还是偏高。
而在顾云昌看来，价格偏高反而是公租房工作中，最显见也最好解决的。想要让公租房成为保障房的主力，还需要进一步系统性的建设。
顾云昌：整个的中低收入、低收入家庭有多少，我们就提供多少的廉租房公租房，比如公租房的供应量很大，需求量很少，那必然会空置。还有一个空置的原因是，可能盖起来以后配套不全、交通不便，要改变控制状况就把配套搞上去，把交通搞好了，那么大家才愿意去租这样的房子。
事实上，早在2010年，国土部与住建部都曾提出，将推动公租房和廉租房逐步并轨，此次三部委再发声，只是对这项工作更加明确的推动。但这依然引起了外界的普遍而热切的关注，许多观点认为，并轨加速是保障房政策酝酿更大调整的一个标志。其中最热门的猜测，就是经济适用房的退出。而事实上，目前已有地方政府对此展开试点。
目前，河南郑州、陕西全省已经开始“三房合一”的“大并轨”试点，原有经济适用房、廉租房、公共租赁住房并轨运行，经济适用房不再销售，统一向应保群体出租，山东省烟台市也准备进行“大并轨”试点。事实上，今年八岁的经济适用房政策，成长过程中从不缺少质疑。先是经济适用房小区房型过大，堪比“豪宅”招骂；后有夹心层排队都买不到经济适用房，小区里却停着奔驰、宝马的现象屡见不鲜。到了近几年，随着审核的愈发严格，够资格的买不起，买得起的没资格的尴尬局面更突出。
房地产商、富力集团董事长张力：在广州，我们十年来才建2万多套保障性住房，北京在昌平建了好几千套的经济适用房，旁边也建了商品房，商品房全部卖掉了，经适房没人来买，说明这个需求不大，符合规格的人少之又少，去建多点廉租房，租给那些没有房租的人，发达了把这个房子再退回政府，政府再租给有需要的人。
北京中原地产市场总监张大伟表示，保障房有产权，本身就是一个需要警惕的福利陷阱。
张大伟：避免福利陷阱就是在保障房中，有可能产权部分会逐渐减少，包括经济适用房等有可能退出保障房序列，以前大家都看到虽然每年政府新建了大量的保障房，但是为什么还是有一些中低收入人群难以受到保障？他是因为很多像有产权的经济适用房一旦满五年之后，就变成二手房再交易了，就变成商品房了，获利寻租是比较大的。
地方政府勇于试点，社会反响拍手称快，房地产商也前来点赞，经济适用房的推出似乎势在必行。但中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌却反问，谁说有产权就不是保障，谁又说低收入群体就不能享有产权？在他看来，以公租房廉租房并轨推定经济适用房的退出，是过度解读。
顾云昌：我看了没有这个风向标，个别省市提出来要取消经适房那是个别城市的做法，不要认为保障房当中的经济适用房管理上出了问题就把它贬低了取消了，因为有相当部分中低收入家庭他希望能获得产权，希望通过自己的努力买下这个经济适用住房未尝不可。世界各国比如新加坡主要是供应产权的保障房为主体的，香港有公屋和居屋，公屋就是我们的廉租房，居屋就是我们的经济适用住房，这个保障制度不是非得出租才是保障，销售不是保障，这是一种误解。
责任编辑：朱瑞杰
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社会公租房 公共租赁住房是我国保障性住房体系中的重要组成部分，是指投资或提供，限定套型面积，按优惠租金标准，向符合条件的家庭供应的保障性住房，旨在通过逐渐改善住房条件，解决城市中等偏低收入家庭及新就业职工、外来务工人员等“夹心层”群体阶段性住房困难问题。公共租赁房这个概念在全国范围内普及，很多人都认为源于一次新闻发布会，在日的住房和城乡建设部新闻发布会上，针对记者提出的“对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的夹心层，政府又如何解决”这个问题，住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。&
社会公租房 - 产生背景
我国公共租赁住房的产生，有其深刻的历史与现实背景：
已基本形成城镇住房主要由市场供应的格局&新中国成立以来，我国经历了一个由到的过程。最初，实行的是即实物分房制度，但由于“僧多粥少”，人们总体居住条件长期得不到改善。后，为更好满足人民群众的住房需求，我国对住房制度逐步实行了市场化改革，住房实物分配逐渐被货币化分配所代替。特别是在1998年，我国开始停止住房实物分配，全面推进以市场化为基础的城镇住房制度改革，其后10多年，城镇住房建设规模不断扩大，商品住房发展迅速。据统计，年间，我国新建住房65亿平方米，已基本形成城镇住房主要由市场供应的格局。
部分城市房价、房租过高情况严重&进入新世纪以来，在与投资、投机性需求的多重推动下，我国住宅市场价格扶摇直上，长期保持较快的上涨比率，但与之对应的城镇居民收入并未实现同步增长，买不起房的问题日益显现并呈扩大化趋势。受国际金融危机影响，2008年下半年房价曾一度有所回落，但2009年第二季度以来，房价迅速回升并出现大幅度。数据显示，2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%。前不久央行公布的一份针对全国储户的调查显示，超过70%的居民认为房价“过高，难以接受”。 2010年初，办公厅和国务院相继出台了《国务院办公厅》和两份文件，加强和改善，稳定市场预期。从4月中旬开始，房地产交易市场进入了清淡的观望期，出现由“量价齐升”到“量跌价滞”的显著变化，房价上涨的速度得到了一定程度遏制，但整体而言，房价仍居高不下，未出现明显回落。但与此同时，房屋租赁市场却悄然刮起了一阵涨价之风，租金上涨幅度之大令很多买不起房的人再次发出了“租不起房”的慨叹。
夹心层住房困难问题突出经过多年发展，我国城镇居民居住条件明显改善，数据显示，2008年我国城镇居民人均住房建筑面积已达28平方米，为1978年的4.2倍。同时，我国的住房保障也初显成效，针对不同类型的住房困难群体，我国制定了廉租房、经济适用房、“二限房”和动迁安置住房等主流性住房保障政策，以满足低收入及中等收入家庭住房需求，到2008年末，已解决了800多万户城镇低收入住房困难家庭的住房问题。在肯定所取得成就的同时，我们也不能回避存在的问题：即“夹心层”住房困难问题迟迟未能得到有效解决。所谓“夹心层”，是一种形象比喻，主要是指城市中等偏下收入家庭，包括新生代城市居民、新就业的大学毕业生以及外来工作人员等群体。 如果按收入水平将我国城镇居民划分为高、中高、中、中下、低五类群体的话，高收入群体与中等偏高收入群体可通过市场购买商品房解决住房问题；中等收入与低收入群体可借助住房保障政策，分别通过经济适用房、“二限房”和廉租房等解决住房问题；剩下的中等偏下收入群体则高不成、低不就，既无资格购买经济适用房和“二限房”，也不符合租住廉租房的条件，又无经济实力在短期内购买商品房，住房困难问题突出。同时，随着城市化快速推进，新职工阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。这些新群体虽然在收入水平上不一定与城市中等偏下收入群体重合，但其在客观上也长期游离于主流住房保障制度之外，住房问题处于少有人关注的边缘化状态。
时代呼唤公共租赁住房发展&“住”是人生存的基本需求，也是人的基本权利，所以住房既具有商品属性，也是重要的准公共产品，是基础的民生产品。无论是单纯依靠计划，还是单纯依靠市场，都不能从根本上满足整个社会的住房需求。即便是欧美发达国家也不单纯依赖市场供应住房，仍有相当一部分人居住在政府提供的公共住房。这些国家大都按照“市场——救济型”或“市场——福利型”的二元政策解决全社会的住房问题。尤其在经济起飞初期，住房严重短缺，主要由政府主导解决住房问题，其中又以提供公共租赁房或租房补贴为主要形式，帮助中低收入者或刚融入社会的人过渡到可自购的阶段。在英国，大约30%的人口租房，其中有20%是住在政府的公共租赁房；而在美国，各州则是为穷人提供数额不等的租房补贴，让居住有其屋。&不能租，却买不起；不能买经济适用房，也买不起；刚刚毕业，收入不低但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房--这就是人们常说的“”.尽管和不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”，北京、天津、上海、常州、青岛、厦门、广州、深圳等城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。 自1998年国家实行以来，以单位分配为主的住房制度正式让位于以供应为主的住房制度。但市场供需不平衡的现状在不断推高房价，使中低收入者无力承担。且实践证明，经济适用房因价格竞争力不足、销售监管不到位等问题而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法让城市“夹心层”人群受益。于是，为了进一步提升城市住房保障水平，日，中央七部委联合发布了《》，公租房正式成为我国住房保障体系的一个重要组成部分。 我国住房制度改革的历史也证明，要解决中低收入阶层住房难的问题，应该跳出单纯的市场思维，不能仅借助市场这只“看不见的手”推动中高端商品住房的合理配置，更要用政府“看得见的手”建保障性住房托底。只有实行城市住房供应的“”，才能真正城镇住房“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。公共租赁住房以其可循环使用，使用成本低，能迅速解决夹心层居住困难，成为城市保障性住房的新选择。
社会公租房 - 申请条件
&根据北京市公共租赁住房管理办法（试行），申请条件为：& 第九条&公共租赁住房的供应为本市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭。& 第十条&已通过廉租住房、适用住房或限价商品住房资格审核正在轮候的家庭，可直接到户籍所在地街道办事处或乡镇人民政府申请轮候公共租赁住房。& 第十一条&公共租赁住房实行公开配租制度，由产权单位编制配租方案报住房保障管理部门核准后配租。其中，符合廉租住房、经济适用住房、限价商品住房条件的家庭以及其它符合配租条件的成员中含有60周岁（含）以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。& 第十二条&符合配租条件的家庭只能承租一套公共租赁住房。&
公共租赁房申请条件&2011年北京公租房价格，不同地段将有不同标准，租金应该是比较低的，申请家庭能接受的。而且根据不同地段，研究出台不同的租金标准。同一地段的公共租赁住房，会是统一的价格。而对于将来租住公租房是否需要缴纳费。在公租房产权单位和租户确定的租金水平中，可以约定包含物业费，也可以约定单独收。公共租赁住房的租赁期限最长不超过5年& 第十六条&公共租赁住房的租赁期限最长不超过5年，合同期满承租家庭应当退出住房。承租家庭需继续承租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁；承租家庭不符合承租条件暂时不能腾退承租住房的，租赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋市场租金收取租金。过渡期届满后承租仍不退出承租住房的，按房屋产权单位规定的标准收取租金，具体在租赁合同中约定；拒不退出行为记入信用档案。& 第十七条&承租家庭有下列行为之一的，产权单位可与承租家庭解除租赁合同，收回住房：& （一）将承租住房转借、转租的；& （二）擅自改变承租住房居住用途的；& （三）连续6个月以上未在承租住房内居住的；& （四）连续3个月以上未按期交纳租金的；& （五）获得其它形式政策性住房保障的；& （六）其它违反租赁合同行为。& 第十八条&违反本办法规定，不如实申报家庭住房等情况，骗租公共租赁住房的，由单位解除租赁合同，承租家庭应当退出住房并按房屋产权单位规定的标准补交租金；骗租行为记入信用档案，5年内不得申请政策性住房。&
社会公租房 - 特点
1、配租对象:北京市中低收入住房困难家庭(包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭)&,暂不对外地人开放公租房申请条件。 2、如何申请:&取得廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格的家庭:无须再次申请,只要到户籍所在地街道或乡镇住房保障管理部门登记。填写《申请公共租赁住房轮候预先登记表》即可进入公共租赁住房轮候范围。&“三房”轮候家庭外的其他住房困难家庭:如果要申请公共租赁房,相关的细则还在制定中,这些家庭可以通过先申请“三房”资格,以同时获得公共租赁房的资格。& 3、所需材料:申请人、“三房”审核备案通知单。& 4、优先配租:其中符合廉租、经适、限价“三房”申请条件及家庭中有60岁(含)以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。
社会公租房 - 基本原则
（一）政府组织，社会参与。各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。& （二）因地制宜，分别决策。各地区要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市，应加大公共租赁住房建设力度。& （三）统筹规划，分步实施。各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。
社会公租房 - 租赁管理
（一）公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。& （二）公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。& （三）公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。& 公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年，合同示范文本由省、自治区、直辖市住房城乡建设（住房保障）部门制订。承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。& （四）公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。
社会公租房 - 房源筹集
（一）公共租赁住房过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。要科学规划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。& （二）在集中的开发区和，市、县人民政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。& （三）新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。
社会公租房 - 政策支持
（一）各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。& （二）市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。& （三）对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。& （四）鼓励发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由人民银行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。& （五）公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。
社会公租房 - 监督管理
（一）发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。各级住房城乡建设（住房保障）部门负责公共租赁住房的行政管理工作，发展公共租赁房试点。改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责负责相关工作。地方各级人民政府要加强组织领导，明确工作责任，健全住房保障管理机制和工作机构，落实人员和经费，确保公共租赁住房工作顺利实施。& （二）市、县人民政府要建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度。住房保障部门要按照规定的程序严格准入审批，加强对公共租赁住房运营的监督管理，做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。& （三）政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。& （四）各地可根据本意见，制订具体实施办法。各地已经出台的、租赁型经济适用住房、经济租赁住房、农民工公寓（集体宿舍）等政策，统一按本意见规定进行调整。
社会公租房 - 重要意义
近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。 社会公租房 &1．完善了我国住房供应体系。大力发展公共租赁住房，培育住房租赁市场，是满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，有助于引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构。&2．可以遏制投机，起到在一定程度稳定目前高房价的作用。公租房由政府和公共机构所有、只租不售，退租后还是归政府或公共机构所有。居住多年后，允许个人买下来，但买下来之后，如果再想退出的话，只能再退还给公租房的管理部门，然后再由其转给低收入人群，不能当商品房自由买卖。&&3．有利于城市吸引高素质人才。《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》指出有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。由此可见，公租房的建设可以解决一些刚毕业的高学历人群和一些技术性农民工的暂时居住问题，有助于为城市留住人才。
社会公租房 - 我国公共租赁房屋的发展现状
（一）建设序幕刚刚拉开 总体而言，我国公共租赁住屋的发展还处于初级阶段，很多后续规划尚处于探索、研究之中。此前，我国的部分城市曾进行过公共租赁房的试点工作，其中厦门作为最早一批试点的城市于2005年酝酿公共租赁房制度，保障对象主要是厦门户籍的无房户家庭。2009年前后，公共租赁住房政策经厦门、深圳、常州和天津等几个城市的先期探索，逐步走入更多地方保障房的政策框架。& 当前，在公共租赁房建设方面，重庆市走在全国前列。2010市在全国率先大规模建设公租房，以此构建市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系。根据规划，重庆市从今年起每年开建1000万平方米公共租赁住房，未来三至五年内全市建设总量将达4000万平方米，解决200万中低收入群众住房难问题。其首个公共租赁房项目“民心佳园”，以平均三天一层楼的建设速度在进行。&&&&&&&& 北京市在2010年建设、收购50万平方米公共租赁房的任务后，又于三月份在住房保障工作会议上提出，将“大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变”作为2010年住房保障工作的六大目标之一。公开资料显示，北京的公共租赁房将在未来两三年内大规模上市。 与此同时，其他省市也相继根据本地实际情况，制定规划，确定指标，分解任务，落实项目，并开展实质性工作，由此拉开了公共租赁房建设的大幕。 （二）配套政策频频出台 2010年，我国推出有关公共租赁房屋的配套政策，出台速度之快、频率之高、力度之大，在住房保障政策制定史上相当罕见。年初，国务院办公厅和国务院相继出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求把加快公共租赁房屋建设摆在显要位置，将之作为解决中等偏下家庭等夹心层住房难问题的重要途径。六月份，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（以下简称《指导意见》），对加快发展公共租赁住房的重要意义、基本原则、租赁管理、房源筹集、政策支持、监督管理、等均作了明确要求，为我国公共租赁房屋的发展定下了基调、勾勒了轮廓。九月底，国家税务总局又下发《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，具体细化税收减免的对象和内容。在此基础上，各地纷纷结合本地实际情况，酝酿出台公共租赁住房的管理办法和配套文件。 这些政策，无疑为加快公共租赁住房建设提供了强大的制度保障，为推进公共租赁住房深入、可持续发展奠定了坚实基础。
社会公租房 - 存在的问题
（一）思想认识不足 保障性安居工程建设，是保民生的重大举措。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，在国家对房地产市场进行调控的背景下，发展公共租赁房还承担着增加供应、平抑房价、稳定预期的重要作用，事关全局。部分地区之所以出现规划少、力度小、速度慢、效率低的情况，一个重要原因就是所在地区政府对于大力发展公共租赁住房的意义理解不透彻、认识不到位。 在“”的理念下，土地可以卖钱，商品房可以收税，不少地方政府往往热衷于和房地产开发。而发展公共租赁房却是赔钱买卖、亏本生意，一是要政府投入大量资金，二是要划拨建设用地，三是减免相关税费。特别是政府主导投资的公共租赁房，资金来源除中央及省级财政专项资金外，无论是地方财政专项预算资金、不少于10%的土地出让金还是扣除风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益等，都是掏地方政府的“腰包”。因此，不少城市对发展公共租赁房没有积极性。& （二）基础工作滞后 表现为：1、机构设置缺失。当前，不少地方只是简单地将公共租赁房与其他保障性住房罗列在一起，沿袭经济适用房或廉租房的运营模式，没有设立专门从事公共租赁住房投资建设和租赁经营管理的运营机构和投资融资机构。2、基础信息缺失。发展公共租赁房作为一项系统性保障工程，其发展规划、准入门槛及退出机制的制定，必须以客观的收入水平及居住条件为基础，必须以有效的需求底数为支撑。目前，不少地方并未开展相关的普查工作，个人信用制度、收入申报制度及住房档案未能普遍建立，基础信息缺失。3、规划制定不严谨。规划是建设的前提和依据，就部分地方已公布的公共租赁房发展规划来看，存在的主要问题是制定时缺乏科学依据，实施时缺乏可操作性。 （三）、投资主体缺位 对于公共租赁房建设，我国当前主要还处于、单打独斗的阶段，社会参与的程度较低。如在重庆，由政府的公租房管理局投资建设或收购房源，是最主要的投建模式。公共租赁住房的社会需求量大，仅仅依靠政府包办、仅仅依靠政府投入无法满足社会需求。由于缺乏土地、财税、金融等支持政策的鼎力支持，各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性远未被充分调动起来，多元化投资的道路尚任重而道远，还需要不断摸索。 （四）资金匮乏，房源不足 资金问题是影响公共租赁住房供给稳定性和持久性的关键因素，是公共租赁住房制度安排亟待突破的瓶颈。发展公共租赁房既要解决“房源”所需的资金，还要负担长期的房屋维修费用、管理费用，包括提供相应的医院、教育等公共设施与服务，所需资金巨大且占用周期长，这是对资金长期供应的严重挑战。目前，我国发展公共租赁房的资金来源渠道狭窄，无法满足其快速发展。第一，作为最主要投资主体的政府，在资金供应上有压力。在金融危机影响下，地方政府的税收减少；在地方政府严重依赖土地财政而且当前较为严重的阶段，低迷的房地产市场又使得作为政府财政收入主要来源之一的土地出让金锐减，因此，作为公共租赁房投资主体的地方财政面临着重重压力。第二，政策支持有限，社会融资困难。表现为金融机构没有兴趣发放中长期贷款，保险资金、信托资金和房地产信托投资基金不愿介入建设和运营。由于各类企业和其他机构的积极性未被充分调动起来，社会资金不能流入投资和经营公共租赁住房的领域，限制了资金来源。第三，公共租赁房福利性的特征决定了其建设管理必须坚持“保本微利”原则，资金的回笼速度极其缓慢，难以依靠自身积累实现自我发展。由于资金匮乏，导致的直接后果就是房源不足，无法满足广大中低收入家庭的住房需求。 （五）租赁管理不到位
社会公租房 结合不少地方公共租赁房的实际运营情况来看，租赁管理方面的问题突出表现为三点：1、供应对象不明确，准入门槛模糊，准入资格审查不严谨。2、租金管理混乱。一是租金水平确定不科学，或过于接近市场租金，或脱离实际背离经济规律，同时，在租金标准设定上存在“一刀切”的情况，未体现差异性；二是租金使用制度的设计有漏洞，使用的优先排序不合理。3、退出机制不健全。表现为：对承租人缺乏动态监管，对继租审查草率，对退出保障系统的约定不具体或缺乏操作性，使轮候的人迟迟排不上队。 （六）优惠政策待落实 《指导意见》对于加快发展公共租赁房的优惠政策，已在政府投入、用地、资金、税费等方面作了总括性规定，未作进一步说明，这也是出于给地方政府更多自主性安排的考虑。除了后续下发的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》具体细化了税收减免的对象和税种外，其他诸如如何重点保障公共租赁房建设用地、如何加大政府投入、如何建立市场化投融资机制扩大资金来源等问题，更多地要靠地方政府根据本地实际情况来具体细化和统筹安排。目前，各地对于这些优惠政策大多处于解读、研判阶段，应尽快制定实施办法予以贯彻执行，将支持公共租赁房发展的口号切实落到实处。 （七）立法缺失，制度不全& 我国的住房保障制度启动较晚，建设和推进滞后。尽管我国高度重视住房保障的制度建设，且各地已逐步建立起以经济适用住房制度、廉租住房制度和住房公积金制度、公共租赁房制度为主要内容的住房保障政策基本框架。但我国的住房保障制度仍存在一些漏洞，运行中的问题较突出。在公共租赁房发展方面，我国虽然制定并颁布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，但至今仍未建立起一套较为完善的有关住房保障的法律法规体系，制约了包括公共租赁房在内的保障性住房的建设发展。公共租赁住房制度作为住房保障制度体系的重要组成部分，在制度建设与人员落实层面，总体滞后于廉租住房、经济适用住房的发展，难以有效发挥其住房保障功能。
社会公租房 - 发展公共租赁住房的对策
&首先，鼓励金融机构和企业参与公租房建设。逐步改变政府作为唯一的投资主体和管理经营主体的模式，鼓励金融机构发放公租房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公租房建设和运营。但同时必须加大监管力度，防止建设资金转移。 其次，可以参照英国的住房改革，建立专业的政策性住房金融机构，用于向中低收入的居民家庭提供优惠的低息住房贷款和向公租房开发建设机构提供长期信贷资金支持，解决资金的瓶颈问题。 最后，继续大力发展（REITS），不断引导进入公租房建设。 各级地方政府要提高认识，转变土地观念，在提供建设土地时，要舍得放弃部分地方利益。重庆在这一问题上堪称典范，其计划未来10年内在主城区兴建2000万平方米公租房，占地约需3万亩，全部由政府无偿划拨，累计放弃约650亿元的土地收益。 要不断完善配套设施，使公共租赁住房与商品房楼盘有机融合在一起。在土地拍卖过程中，可把公租房开发的面积、地块与商品房的面积、地块捆绑在一起，防止贫民窟的出现。此外，公租房建设的选址不能离市区过于遥远，以节约其出行的成本，促使其效用最大化。
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