买房、卖房，对所有人来说，都是一件大事，原因有二：一是资金量巨大，二是存在不可预知的风险。
而且，这个风险是无法通过人的主观意志从根本上避免的，也就是说，你的经验技巧可以帮助你避免90%的风险，剩下的10%就是靠你的运气和人品了。那么这个风险从何而来呢？我告诉你，所有的风险陷阱只来源于两处：你的上家（或下家）和房产中介，上下家的风险今后会讲，今天，我们着重从卖房上家和买房下家立场来剖析房产中介设置的陷阱以及如何化解。
在房屋买卖整个过程中，上家、下家和中介三方里，下家永远是处于最弱势，造成这种局面的根本原因是：信息不透明、法规不健全。并且在5至10年内不可能解决。而且，由于再次买房的时间间隔会很长，所以，对个人来说积累经验和总结教训就非常难，这也就造成了每次购房都像破处一样，完全任由中介摆布，痛并快乐着！那么中介都有哪些陷阱呢？又将如何破解呢？
1、陷阱：网上虚假房源信息泛滥
在二手房网站上，房源多到眼花缭乱，但是，其中真实房源不会超过40%，真实房源里还有至少一半是重复的房源，也就是说，在一个二手房网站上，有效房源最多20%，剩下80%都是房型完美，装修时尚，价格低廉的虚假房源，目的只有一个：吸引潜在客户拨打他们的电话，然后保存你的电话，接下来就是频繁的推销。当电话接通后，中介人员通常有两套说辞：一是不好意思，这套房子刚刚卖掉，还没来得及从网上撤下来；二是这个房子在的，但是上家出差了，现在联系不上，我先带你看看其它房源吧。
破解方法：以此作为委托中介和了解行情的途径。其实，你只要认清网上虚假房源多这个现实就可以了，千万别当真，不要钻牛角尖非要看那套性价比高到不正常的房子，更不可以此作为改善置换的目标，否则会死的很惨。对你来说，目的就是联系上中介，说出你要购买房子的要求即可，然后让中介人员在满足你要求房源刚出来的时候第一时间联系你。这里再次说明下，要购买新的电话卡作为买房联系电话，切不可用常用电话联系中介，原因不再赘述。
2、陷阱：小中介更容易被坑
这里说的小中介指那种夫妻老婆店，可以认为，除了连锁大品牌的中介之外，都是小中介。这种小店的中介人员基本就是夫妻二人再加上七大姑八大姨，以租房为生，买卖生意能拉一个算一个，业务内容就是带看跑腿，很不专业。贷款都是靠着非银行工作人员的贷款黄牛来办理，通常会额外收取你的好处费，美其名曰为疏通银行领导用的。而且，小中介基本都没有网签资格，属于挂靠，在签合同的时候需要盖挂靠公司的公章。这样就比较麻烦，万一你官司缠身或者被坑了，是找这家小中介还是找盖章网签的中介呢？到时，两家公司再来个踢皮球，就很难收场了。
破解方法：委托和看房只找连锁大中介。目前，上海北京最大的中介就是链家，唯一不足就是中介费可能比较难打折，另外还有中原、21世纪、我爱我家等。连锁中介都有一整套管理标准，而且有专门的法务解决法律问题，信贷部解决贷款问题。还是靠得住的。友情提醒：在你预购小区的周边至少要找5-10家大中介来委托，要确保新出房源能第一时间通知到你。同一门店务必只能找一个中介人员，避免他们打架，伤了和气。
3、陷阱：夸大优点，回避缺点，混淆视听
这是合格的中介人员必备的技能。再差的房子，在中介的嘴里都是好房子。尤其是在看房的时候，楼层高就带你去阳台看采光，楼层低就带你看天井，厕所小就告诉你洗澡不冷，厨房小就说做饭少，房间朝北就说夏天凉快，房间朝东就说没有西晒，紧靠高架就说交通便利，挨着电站就绕道远行。
破解方法：坚持自己的选房标准。看房时，让中介闭嘴，自己看遍每一个角落。中介带你进入房屋内，他的任务就完成了，房子的好坏满意与否和中介没有半毛钱关系。你可以客气的让中介在一旁休息，你自己务必看遍房子的每一处，包括天花有否漏水痕迹，厨厕下水是否通畅，山墙有否渗水霉变，南侧采光有否遮挡等等。不要让中介领着你在房间里来也匆匆，去也匆匆，关键问题一个没看到。而且，尽量别让中介评价房屋，因为他的评价100%都是赞美，没有任何意义，反而影响你自己的判断。此外也说过，一定要找个不同的时间点来再次看房，主要看采光、噪音和楼下有否配电站垃圾房等设施。
4、陷阱：看房开放日，排队看房，人满为患
这是现在很多大中介惯用的策略。因为大牌连锁中介的客户多，他们会在内部网上预约好一套房子的统一看房时间点，然后，所有中介人员都安排意向客户全部挤在这一时间去看房，人为造成房子抢手的局面。这样就给买房的下家造成很大的压力，再加上中介的添油加醋，不仅房子没看清楚，没有砍价，而且在没有慎重考虑的前提下就匆匆下定，一旦房子有产权问题，质量问题，为时已晚，追悔莫及。
破解方法：看透中介的伎俩，把握自己的选房节奏。中介的这种伎俩，看似不算高明，但是对初次购房的小白来说，真的具有极大的杀伤力。人云亦云，在那种喧嚣吵杂的环境中，非常容易失去理智。2016年初，我在看虹桥路上一套房子时，就遇到链家组织的这种局，我看完刚到楼下，就被告知房子已收定金，不用再考虑了。当时正值牛市，火爆场面可以想象。目前，上海房市比较平静，大家可以给自己充足的看房选房时间，即使遇到这种假象，也不必慌张，呵呵一笑即可。
5、陷阱：看房结束后，反复催促你购买
这也是中介人员的必备技能，入门门槛。通常说辞是房子性价比很高，这几天有很多组客户都来看过了，现在就有一组在店里和同事在谈，最迟明天就付定金了。或者说，由于看中的客户很多，现在上家可能会跳价，让你赶紧出手，他和上家关系很好，帮忙通融下，以现在的价格卖给你。
破解方法：坚持自己的选房标准。千万不能千万不能千万不能匆匆购房（重要的事情说三遍）。坚持自己的选房标准，这里就不再多说了，我相信没有人愿意付出巨款买一套不喜欢的房子吧。我为什么要强调不能匆匆购房呢？因为太多的事情需要在付定金前要做，比如，二次看房，找邻居门卫了解情况，拉产调等等一系列的事情一概不能少，少一条都是在赌博。而这些工作至少要2-3天才能完成，可以想象看完房子立刻付定金是多么的愚蠢。
6、陷阱：隐瞒房屋的抵押查封凶宅等信息
这里说的隐瞒分两种：一是恶意隐瞒，小中介的发生概率较高，因为小中介的盈利状况参差不齐，为了房租为了糊口，很难杜绝，而大中介有自己的一套管理制度，不允许这种极端行为来损坏品牌形象；二是无意识隐瞒，也就是中介也不知道，这种情况不分大小中介，通常是上家故意隐瞒不说，中介和下家都蒙在鼓里。
破解方法：拉产调拉产调拉产调。咨询邻居门卫。大家应该知道我说三遍拉产调的用意了。任何房屋的贷款抵押，第三方抵押质押和纠纷引起的法院查封冻结等都可以在房产交易中心出具的产权调查里看到。不要怪中介人员故意隐瞒，不要怪房东故意设套，不要怪自己运气不好，如果你踩雷了，都是你自己的无知和懒惰造成的。将自己的命运放在别人的手中，任由别人摆布，只能怪自己。大家可以上网查查房产纠纷官司，50%是故人遗产分配，50%就是买到抵押房查封房。别再做无知的小白，别再企盼好运降临到自己头上。20元的全套产调就能将命运改写，感谢国家的政府信息公开制度吧。如何拉产调我就不说了。
避免凶宅只有一个办法，付定金之前，去隔壁邻居大妈和门卫爷叔那里咨询下这家房屋的过往经历，带点香烟和水果去效果更佳。如果这都能中招，那别急，你赶紧去买彩票，1000万大奖等着你呢！最后，还有一个办法，如果你以上所有工作都做了，但还是感觉似乎上家和中介对你有所隐瞒，那么你就偷偷打开手机录音功能，当面询问上家和中介房子是否有不好的经历，把他们的回答全部录下来，在伺机偷拍几张照片即可。如果将来你真的中招了，也拿的出上家和中介故意隐瞒欺骗你的证据，打官司也不怕。
7、陷阱：中介报价虚高
这条也是中介的惯用伎俩，而且屡试不爽，效果颇好。通常在上家挂牌时，中介会建议上家把挂牌价挂高一些，让上家感觉中介在帮自己多卖钱，而到了下家看房时，中介还会在此基础上再多喊2%-5%，这也是留给下家砍价的空间，让下家有成就感，促成成交。这样做无可厚非，中介也没有恶意。
破解办法：表现老道，让中介直接报实价。在和中介打交道的时候，要尽可能的表现的专业老练一点，别让中介觉得你是小白可以忽悠，让他报价时就直接报实价。另外你要记住一点，买房子没有不砍价的，即时在大牛市中，当你和上家面对面谈判时，也可以最后博一次，大家都是要面子的，便宜不了50万，便宜5万总可以吧！
8、陷阱：劝你付意向金
意向金是你付给中介后，由中介拿着你单独署名的定金协议和意向金去找上家谈价，如果上家认可这个总价，则签字，意向金立刻转为定金，此时就具备法律效力了。如果上家不签字不收钱，那意向金要全额退给下家。中介的这种做法是为了避免有些客户只是儿戏的让中介去谈价，即使谈到价位了他也没有诚心去买，所以部分中介会采用让下家付意向金的做法。对下家来说，最大的危险就是，在中介的忽悠下，你出的价可能会高于上家的心理价位，不但没有砍价，反而买贵了。另外，中介收到意向金跑路的情况不常见，毕竟5-10万元，还不够店面装修的。
破解方法：付意向金一定要出最低价。因为，你没有见过上家，上家的出价你只是从中介口里听说的，如果你对周边行情不是特别熟悉，很可能你出的价已经高于上家的报价了，这样中介就会拿着你的意向金和协议去找上家领赏了。即使你对周围行情很了解，也要保证付意向金时，你的出价很低，谈不成没关系，再加5万继续。
9、陷阱：不熟悉政策或对下家故意隐瞒政策
这种情况是最严重的，后果不堪设想。不论中介是不熟悉、不专业还是故意隐瞒，对下家来说结果都是一样的。这里分三种情况：
第一种是故意隐瞒限购政策。我在攻略三部曲中反复提醒，置换房屋的首要问题就是弄清楚限购政策，否则徒劳是小，赔钱是大。如果由于你自己不懂限购政策，而要求中介帮你把关，那我只能骂你脑子坏掉了。吃亏的是你不是中介，说不定你违约了，上家和中介还可以分享你的违约金呢！
第二种是夸大贷款政策。在你看房过程中，中介一定会向你承诺，只要你在他们店里成交，贷款一定帮你办的妥妥的，你想要9成贷款他都可以办下来，你想要一周拿到放款他也可以保证，你想要二套7折利率他也有本事搞定。总之中介小弟的一切谎言就是骗你付定金，至于今后贷款如何办理，在你签完合同付完首付后，就不由你做主了，到时经理会出来和你谈可能无法做到，上路点的当场打银行信贷员电话咨询。不能满足你的贷款成数，就意味着你需要马上准备巨额现金，利率上浮意味着你精心测算的月供还差很多，这时你想换家店，对不起，你合同都签了，首付几百万都付了，否则你就承担房价20%违约金给上家吧。
第三种是忽略各项税费。房屋买卖过程中，上家需要缴纳个税、增值税和中介费，下家需要缴纳契税和中介费，在上海这些税费通常由下家全部承担，最高可达11.6%。另外，上家可能还有房产税和遗产税，如果再加上这两项，下家要准备的税费金额是非常高的，试问，如果中介忽略掉或者为促成这单生意故意隐瞒掉这些税费，直到交易中心过户那天，突然冒出来几十万的税费要求你缴，你还能淡定吗？
破解方法：政策面全部要靠自己，绝对不能相信中介。中介的工作只是带看，带你交易和联系银行贷款，其他全部要靠你自己解决。中介要靠得住，母猪都上树。限购政策、公积金贷款政策，税费政策你都可以直接打电话咨询，商贷政策每家银行略有差别，但是出入不大。
10、陷阱：独家委托的房源水太深
独家委托也就是中介凭借着和上家关系过硬，和中介签署独家委托房屋出售的协议，该房屋只能在这一家店成交，所有看房谈判全部联系指定的一个中介人员，通常这个中介小弟会取得上家的极端信任，在正式网签那天之前，上家不会露面，中介小弟全权代理上家办理一切事务。这种独家委托是中介的大肥肉，通常吃差价就发生在这里。
破解方法：必须以低于市场价的超低价购买。独家房源的特点就是网签之前上下家不会碰面，因为一旦碰面，中介的如意算盘就泡汤了。所以，中介很可能会两头吃差价，在上家面前说，下家出家太低，如果帮上家谈上来的话，要提成；在下家面前会说上家报价很高，帮你砍下来的话，索要提成。这种提成的金额最少也有几十万，多则上百万，中介门店一年做一个独家委托就够本了。所以，下家一旦碰到这种房源，必须认清形势，突破自我的思想局限，给中介报出一个跌破眼镜的超低价，只能低绝不能高。然后在此低价基础上再慢慢往上谈。因为中介的报价一定是高于上家自己的心理价位很多的，他的目的就是吃下家的差价，只有你自己报出超低心理价后，中介才无法得逞，如果你诚心喜欢房子，可以慢慢往上加价，但是记住独家房源的成交价一定是低于市场平均值的，因为，上家的报价标准是来源于独家委托的中介小弟，小弟绝不会给他报高价的，否则就是砸自己饭碗。
11、陷阱：中介找借口不去拉产调
这种情况其实较为常见，小中介90%不会去拉，大中介在你提出要求后，偶尔也会找各种借口搪塞你，逃避拉产调。原因其实就是，拉产调的20元是中介小弟自己掏腰包的，门店不给报销。另外，在看房结束后，中介一定会绞尽脑汁的劝你赶快下定，千方百计的说服你房子绝对没有问题，如果要拉产调，又要耽误一天时间，说不定这单生意就黄了。所以，中介去拉产调是情非得已的。
破解方法：看到中介的产调再付定金，或者自己去拉。拉产调是法律规定中介应尽的义务和职责。你可以很强硬的要求中介，见不到产调就不付定金。除非碰到自己非常满意又非常抢手的房子时，怕时间来不及，可以自己去交易中心拉出来核实。
12、陷阱：学区房、地铁房、拆迁房，全是中介的噱头
这个大家应该都有体会，中介口中，没有一套房子不是学区房地铁房的。靠着菜场小学就是学区房，离地铁站5公里就是地铁房，老房子就是拆迁房。
破解方法：务必通过官方途径核实。是否是学区房绝不是一个小小中介说了算的，就算去年是学区房，今年也未必。就算是学区房，你买来也不一定能入学。一定要自己上教育局网站上查询各学校招生范围和入学落户要求，否则劳师动众不算，耽误孩子读书可是大事。上海现存很多旧里弄和6-7层老式售后公房。除非是市政道路和重大设施建设，否则老公房绝不会动迁。旧里弄也要看情况，二级以下旧里和棚户才是旧改的目标，而且从规划到实施动迁至少超过5年。所以，一个中介50%的话是真话，那么绝对算是一个很有良知的中介了。
13、陷阱：网签结束当日收取全额中介费，并且中介费不能打折
网签结束收取全额中介费的规定已经是上海目前中介行业形成的行业潜规则了。中介通过多年来的发展，为了确保自身的利益，将收取中介费由交房后前置到签约后，不得不说这也是社会无序化，法制不健全的体现。网签结束当天，中介就要收到上下家2%的全额中介费，之后中介的工作才刚刚开始，还要帮下家去备案，审限购审税，办理贷款，交易中心过户，交房，物业水电煤过户等工作。也就是70%的工作都是在网签结束后进行的，为啥中介要在完成30%工作量之后就收取全额中介费呢？因为中介担心上下家违约，无法履行合同，即使这样，中介费也已经装入腰包了。不得不说，监管不利的中介行业还有很多的霸王条款。至于中介费不能打折，也是个别大公司为了规范管理，提出的内部规定，没有任何市场依据。
破解方法：付定金前，和中介商量好中介费打折和分期付款。看房时不需要和中介谈中介费的事，免得影响他带你看房的热情。等到房子看好，和上家谈好价钱了，要付定金前，再和中介提出中介费打折和分期支付的要求。通常在你付定金前，上下家和中介三方中，中介处于最弱势，这时是你提出要求的最好时机，等到定金协议一签，你就是三方中最弱势的一方了，俗话说的好“合同一签，乙方变甲方”。所以这时你的要求中介基本都会听的。你可以网签完付一半，交房后付一半，再要求中介费给你适当优惠。目前为止，除了链家之外，中介费都可以谈，而且你真心摆出走人的腔调来，绝大多数中介会诚心挽留你的。相信我，光不谈中介费这一点，就足以说明你是小白，中介拿了你的钱也会在背后嘲笑你的。
14、陷阱：承诺你可以补税、补社保、删除信贷不良记录和假结婚逃避限购
如果是小中介告诉你他可以为你办理以上业务，那直接pass掉即可。这些业务内容通常是大中介揽客的招牌。补税、补社保和假结婚都是针对外地户籍的限购朋友。上海2016年3月25日出台的房产新政，规定外地户籍家庭在上海购房的自购房之日起之前连续缴纳个税和社保满5年及以上，这就限制了部分刚性需求，所以，补税、补社保和找沪籍人士假结婚买房就有了不错的市场需求。删除个人征信不良记录主要是对个人过往还贷逾期和信用卡多次逾期的朋友，为保证房贷能够顺利批复，找银行内部人士进行的违规操作。
破解方法：不见兔子不撒鹰
，办完手续再下定。这几条都是风险极大的，任何人都不可能保证百分百能办成功，除非你的亲戚朋友在相关部门工作。所以，如果中介承诺你可以花点费用托人补税、补社保，那么没问题，钱给他，等他办理成功了，再去付定金买房，试想如果你先付定金，然后中介却没办成，你还是限购状态，你的定金或者首付就是免费送给上家的礼物。如果你付完3成首付，信贷不良记录却没有删除，贷款不批，那么意味着你将变成全款买房，如果没钱，首付就是你给上家和中介的违约金。至于找沪籍人士假结婚买房的，我只能说看你的造化了，碰到有心机的，买房后离婚要分你一半房产的大有人在，太多的现实教训摆在这里，三思而后行吧。
15、陷阱：把上下家分开，采用“背靠背”的形式谈判
“背靠背”谈判就是指谈价时，中介故意把上下家分开在两个房间，不让彼此见面，各自出价后再由中介在中间传话，等到上下家的出价差距不大时，再面对面谈，这种情况我相信大多数人都遇到过。这对促成成交是有好处的，当然对中介是非常有利的，但是却损害了上下家的利益。
破解方法：坚决不让价，见面再加价。“背靠背”谈判的原理是：上家出价500万，中介就告诉下家上家出了550万，下家出价450万，中介就告诉上家下家出价400万，谁要相信中介的话，谁就被坑了，因为你误以为都是对方的真实报价，如果最终490万成交，那么上家只降了10万，而下家却加了40万，下家明显吃亏。所以，在没有见到上家之前，你的报价坚决不让，即使你不让，中介也会帮你在上家面前说好话，因为他怕谈崩。你的加价要留到与上家见面时再出，这样你可以以较少的加价换取上家较多的降价。
16、陷阱：一房多卖，丧尽天良
这条我放在最后说，可见他的重要性。买房者最怕碰到的有两点：一个是有污点的房子，比如抵押查封凶宅，这个前面已经讲过；二就是一房多卖。一房多卖可能是上家的骗术，也可能是中介怂恿上家所为。尤其在牛市时，房子一天一个价，还有很多人疯抢，不跳价的就是良心上家了。这时有些中介会怂恿上家在收到一家定金的前提下，还去卖给出价更高的人，从中获得上家的好处费。在卖出更高价之后，不惜和第一个下家毁约。更有甚者，收到多家的定金和首付之后，捐款逃跑。
一、下定后必须将房产证扣押在中介保险箱内。防止上家和个别中介小弟一房多卖最有效的办法就是，在你付完定金后，要求上家把房产证原件扣押在中介保险箱内，保险箱只有店长才有钥匙，店长和上家串通的可能性很小。上家没有了房产证原件就很难再卖给别人了，就算碰到哪个白痴，在没有见到房产证的前提下还肯付钱的，也与你无关，产证在你这边，你怕谁。
二：提前网签锁定。如果上家在收到你的定金后，坚决不肯交出房产证，那么，你可以和中介立刻在网签系统上网签锁定，把你和上家及房屋的信息录入并保存，这样就相当于你们已经网签了，根据电脑时间，你一定是最早购买房屋的人。这样做虽然还是不一定能杜绝上家去收别人的定金，但是只要你不同意解约，上家是没办法的，这时你可以选择收取上家给你的20%违约金，或者打官司要求继续履行合同。这样你将掌控全局。
卖房的上家相对来说天生占据主动立场，不用担心房子有污点，不用担心被骗钱，而且下家和中介都得看上家脸色。但是千万别被这种虚幻的荣耀蒙蔽了双眼，因为你根本不知道中介在对你阿谀奉承的背后都干了哪些勾当。下面我们依次破解：
1、陷阱：独家委托、短时出售、被吃差价
这应该是上家碰到的第一个陷阱，如果一不留神中招，接下来的路可就难走了，会失去主动权和谈判权。中介诱导上家进行独家委托的借口其实只有一个，就是利用他们所有门店的客源在短时间内帮上家把房子卖掉，而且价格诱人。其实就是预约其他门店的客户统一看房，造成抢手的局面。
然后，诱导你签署独家协议，并告知除了他们，你房子不能在其他中介成交。这样就直接造成，所有看房的人都要通过这家中介，你无法直接接触其他的看房者和中介人员，也就无法了解市场行情，当你的独家委托中介找到你，告诉你有一个大款客户，出高价买你房子的时候，你就会立刻签字，其实，你根本不知道，你房子被贱卖了，中间的差价已经被中介吃掉了。
破解方法：杜绝独家委托，挂牌做到全面开花。首先一定不能独家委托给一家中介，就算是你的熟人朋友也不行，朋友你可以请他吃饭，借钱给他，但是，卖房子被坑可不是几千几万的小事，而且弄到朋友反目就更不划算了。挂牌一定要将小区周边的大中介全部都挂到，让他们形成竞争，才有利于你选价最高付款方式最好的客户。而且，谈判最好面谈，对中介拿来的意向金要谨慎签收，在你签完那一刻，你必定会后悔卖便宜了。
2、陷阱：“背靠背”谈判，中介从中作梗
前面讲过中介安排上下家“背靠背”分开谈价。谁不懂就骗谁，谁好欺负就欺负谁，让步多的必定吃亏。
破解方法：坚持不降价，面谈略优惠。上家只要知道中介在中间传的话90%都是假的就可以了。不论你降价与否，中介都会倾尽权利撮合双方，所以，你降的再多，中介也会告诉你下家嫌高。正确的做法就是咬死不降价，让中介别在你这里费劲，让他去说服下家去，说服下家多加价。等到面对面谈判时，你可以顾及面子，略微下调一点，使双方不至于难堪谈崩。
3、陷阱：签约后，其他中介频繁搅局
这是中介门店之间竞争常用的把戏。在上家收到定金后到网签合同之间这段时间里，其他中介通常会很快得到消息，并频繁打电话过来告诉你，你的房子卖便宜了，被这家中介坑了，他的客户已经明确多加20万买你的房子。这种话99%不可信，1%可信的中介必定会拿着定金和协议来找你的。
破解方法：不予理会，客气拒绝。在上家收到定金后，除非真的有客户拿着意向金和协议过来找你，而且价格高出你的违约金，否则千万不能相信中介的这种借口。他们的唯一目的就是搅黄你这单生意，他以后还有机会。你可以客气的予以拒绝，并表示今后再合作，而且没必要伤了和气，今后出门会经常碰到的，而且过几年你买卖房子还是他们这些人在操作。
4、陷阱：下家贷款进度慢，耽误你置换进度
在置换客中，这种情况极为常见。中介在谈判时保证的找关系很好的银行贷款都是说辞、空心汤团，等你们签约了以后，一切按照正常流程走。而且商贷的速度和银行、政策和时间有很大的关系，放款时间拖一两个月很常见，而上下家的合同中根本不会约定银行放款时间，所以，下家的贷款没有到账，就会影响上家的买房进度，严重的会直接导致上家买房违约。
破解方法：盯死中介，主动出击。建议上家在卖房的程序走的差不多了再买房，这样自己时间比较宽松。如果非要卖和买同步操作，最好在卖房网签后，再付定金买房，而且买房交易时间要写的宽松，别把自己逼死。从你和下家网签后第一天就开始要盯住下家和中介，以最快的速度办理贷款，半天都不能耽误，有时提前半天，结果就会提前一周，尤其是碰到法定假日，万一再碰到新政出台，那就是生与死的界限了。
以上就是我从买房下家立场和卖房上家立场总结的全部防坑秘籍，不敢说没有遗漏，但能保证覆盖面至少95%。如果您有幸读完，相信您一定会收获很多。我不相信所有的中介小弟都是心术不正，这也是他们生存的必备技能，只是有可能伤害到我们客户的利益。不可否认，社会上真的存在极个别的恶劣中介，无视法律和道德底线，违法乱纪。所以大家积累一些技巧和经验还是非常有必要的，毕竟房屋买卖不可儿戏，做人谨慎才为上策。
今天要给大家分享的是在买房行动之前，如何去选择一家靠谱的中介门店和中介人员，这个重要性不言而喻。选对了中介事半功倍，选错了中介破财消灾。
1、选择开业至少一年以上的大牌连锁中介
先说大牌连锁，比如链家、21世纪、中原、我爱我家等中介机构是首选，夫妻老婆店的小中介店铺千万别选，我之前的文章多次提醒过大家，这里不再赘述具体原因了。为啥非要开业一年以上了？不管牛市还是熊市，一年中房产总有旺季和淡季，能够挺过来的，必定是有成交的，而且经历了一个周期之后，中介人员才能够更加了解这个板块的活跃度和小区行情。这个一年是最低限度，选择驻扎时间最长、开业最久的门店，是彰显你经验老道的体现。
我可以明确告诉你，开业越久，对板块内小区才能越熟悉，哪个小区房屋质量差，哪个小区物业不负责，哪个小区业主素质低，哪个小区群租多，哪个小区有凶宅，这些信息只有老土地知道，而且他绝不会轻易告诉你。
2、选择目标小区周围半径500米覆盖的中介门店
没有卖过房子的买房者是无法理解这点的，但这绝对是经验之谈。作为卖房者，他挂牌只会挂在离自己最近的几家中介里，绝对不可能跑过两条马路去挂牌，所以只有在目标小区同一个路格之内的中介门店才是见过上家本人，并且了解上家情况最多最全最真的中介。
别和我说为啥距离很远的中介也有这个房源或者中介都有内部网络的，我只能告诉你，与上家有过面谈和交情的中介掌握着更多不为人知的信息，原因只有一个：他要牢牢把握这个上家资源，很多信息他是不会透露出去的，比如：为啥卖房，家里人员结构，有否纠纷，邻里关系等等。所以说，买房时，只需要去目标小区四周转一圈，选定5家左右中介即可，可以直接进门面谈，也可以网上电话预约。
3、选择门店和店长经理证照齐全的中介门店
这点尤为重要。门店具备工商营业执照和房地产中介资质证书，才有网签的资格，否则他只能挂靠在别的中介之下，如果有纠纷，下家吃不了兜着走，接下来您将会像个皮球被这两家中介来回踢。经理或者店长是否有房地产经纪人资格证也是一样的道理，因为在你网签时，合同中需要加盖具备资格的中介机构图章和房地产经纪人图章，这两个缺一不可。
试想你精心选房、苦苦砍价之后，带你网签的是别的中介，稍有闪失，你去找谁？大家还是擦亮眼睛吧。那么，如何做呢？在你第一次看房后，和中介小弟回店里，在店里走一圈就可以看到营业执照和资质证书了，至于店长经理的证书你可以直接问并让他拿出来观摩下即可。记住，第一次你做任何事都不过分，等到你要付定金了，再去问，中介就嫌你过分了。这点道理大家都懂的。
4、选择有专业分工合作团队的中介门店
这点可能绝大多数买房人都不知道。所谓团队，就是一个门店里不能仅仅只有若干个带看小弟，还要有法务、交易员的配置，这个配置相当重要。
带看小弟负责带你看房，介绍房屋情况，并且推荐适合你的房源，他是你接触最多最早的人。法务是待在店里不出门的那个，他负责谈判砍价和网签。
交易员你只有到交易中心办手续的时候才能见到，他一般不待在店里，整天会泡在区交易中心里，负责给客户备案交易过户，他是最熟悉政策的人。好的交易员能和交易中心的窗口做朋友，等你差个材料时也能帮你先收进走流程，人多时还能插个队，政策有疑问时还能帮你去讨教专业人士。八面玲珑的交易员可以带你游走在交易中心不费吹灰之力。
店长就是负责整体团队管理的领导，遇到难谈的客户也会上场，而且他还与银行信贷员关系很好，通常手里握有很多大小银行信贷员的联系方式，并维持着不错的合作关系。
说到这里，大家知道小中介不能选择的原因了吧。小中介挂靠不说，还不专业，说不定政策还没有你懂的多呢。
那么如何才能知道某家门店有专业的团队呢？直接问，还是第一次在带你看完房后，务必和中介小弟回店里，和店长经理面谈下，说说你的要求，和刚才看房的感受，最重要的是问他网签他们有资格吗？有人帮你砍价吗？交易中心过户时有交易员吗？如果店长回答你：刚才的带看小弟都可以办到，他都懂的。那么，你就另谋出路吧！
5、选择与诸多银行保持良好合作关系的中介门店
买房贷款基本上是所有人的选择，即使是土豪也要贷款。实力雄厚、经营多年的中介必定和很多大中小银行都有良好的合作关系。不管信贷政策是紧是松，大银行贷不出，小银行总有额度，总之，只要你选对了中介，他们会帮你找到符合你要求的银行。
另外，还有一点很重要，就是如果你的资信有不良记录，他们可以帮你抹掉的，出点费用都是小问题。这里奉劝大家不要找那种贷款是依靠贷款黄牛的中介，因为贷款黄牛不是银行员工，他是从你这里拿了好处费后去打点银行信贷员，他从中赚取你差价不说，事情能否办成不一定。
那么，如何确定中介负责贷款的是银行员工还是黄牛呢？我来教你：还是第一次看房后，回店里当面问店长，我觉得这个房子还可以，再回家和老婆商量下，不过我怕我的贷款有问题，然后把你的贷款问题提出来，通常这时，店长会马上打电话帮你联系，咨询能否贷款，如果他联系的是银行的信贷员那没问题，如果不是，那就是黄牛。
6、选择自己合作过的或者亲朋推荐的中介门店
买房次数不多的朋友选择中介会感觉像是在摸着石头过河，把希望寄托在自己运气和人品上。但是如果你有过一次经历，或者你朋友亲戚买过房，并且他们都很顺利的完成，那么他们推荐的中介还是可靠的。当然这里只限于具备以上我说的那些客观条件的中介，也就是说，自己和亲朋有过良好合作的中介是加分项。
我近几年来买房交易都是同一家中介，彼此已经很信任，我知道他们很专业，而且他们也知道我很懂不敢坑。而且，通常回头客他们会非常重视，服务到位，实话实说，很多对其他客户不能说的秘密和潜规则都和我聊，所以我能知道很多不为人知的信息。这种信任是没人愿意故意打破的。
7、选择中介费打折优惠的中介门店
买房讲就的就是三个字：性价比。以最便宜的价格买到最合适的房子。最便宜的价格当然也要包括中介费。中介门店之间的竞争是行外人士难以想象的。我在之前的多篇文章中都提到过，中介之间是如何搅局的，为了破坏别家中介的成交，什么事都能做的出来。当然，良性竞争对买房人还是有好处的，其中一项就是中介费打折。举个例子：你看中的房子在链家明天就要付定金了，这时带你看过房子的21世纪小弟突然告诉你他们店长同意给你中介费打5折。这时你该高兴还是沮丧呢？你不必有太多的感情色彩，你要做的就是立刻约21世纪店长面谈，如果他们同样能和你看中房子的上家达成共识，以不高于链家的价格拿下，同时没有其他限制条件的话，那就可以与21世纪合作。
记住你有选择中介的权利，其中一个衡量标准就是中介费高低。当然，你要让21世纪保证处理好与之前链家的关系。而你跳单时也要客气的告知链家是21世纪在挖墙脚，和你无关，你只是在乎钱而已。相信我，跳单这种事，在相邻中介根本不罕见，他们有自己的处理行规，也许你跳单后，正好给他们两家一个扯平的机会。你只要做到把矛头引向中介之间就行了，此时与你无关。
1、不选有独家委托人和上家代理人的中介门店
在我的前几篇文章中多次提及到独家委托人，也就是上家签署独家协议委托一家中介的一个人全权负责带看和谈判，且只能在这家中介成交。上家代理人则是未签署独家协议的全权委托人。买房时，如果你看中的房子是独家委托或代理的，千万不能选择独家委托人或代理人所在的中介门店作为你的所选中介，你必须另外选择一家中介来帮你带看谈判。
因为独家委托或者代理的中介就相当于上家的角色，其他所有门店的看房和成交都要经过他，并且不管任何一家中介门店的客户与他成交，他都可以收到1%的中介费。所以，如果你选择了这家店，中介小弟不可能像其他中介门店那样全力以赴帮你谈判，因为你今天不买，马上就有其他门店的客户要买，而且出价还要高。他们不愁没有客户买。
还有另外一个原因就是，委托人或者代理人通常和上家关系很好，这家中介很有可能会从中吃差价，他们会选择那些不懂行情，出价更高的小白作为待宰羔羊，除非你愿意作那只羊。
2、不选入行低于2年的中介人员
通常你去中介登门买房时，第一个接待你的将来就会成为你的带看中介。这个人的专业与否，能力如何会很大程度上影响你的买房过程。如果碰到刚入行的，对周围小区房龄环境质量物业不熟悉，对房产政策不了解，对贷款政策不懂，对上家心理不清楚，又羞羞答答的不能清晰表达，那么，我建议你一定要换人，通常店长会同意的，如果不同意就直接走人，找另一家中介。按照我多年与中介打交道的经验来看，基本上入行低于2年的都不能选，最好的是从业3至5年的小伙，有干劲，诚实，听话，不江湖。
这个2年不是凭空捏造的，是中介朋友内部总结出来的，因为，新入行的员工基本前3-5个月不会有成交的，第一年能成交1-2个案子就很不错了。工作2年最多也就成交4-5套房子，这还是在楼市牛市时期的数据。对于只成交了4-5套房子的中介小弟，你能指望他有多么精通楼市，多么熟悉周围小区，多么会砍价谈判吗？另外，在你第一次与中介打交道时，也可以直接问问他房产政策、贷款政策、学区房或者周围小区行情等，能够对答如流的基本可以过关了。
3、不选有同样购房需求客户的中介门店
假如说，你预购一套华府天地的2000万豪宅，正好你选择的这家门店也有一位和你需求一样的客户，但是，好的房源稀缺，出一套卖一套。这时你觉得自己的处境如何呢？对中介门店来说，这是最好的状况，因为他总能成交一套，你们两个谁出价高就让谁成交。遇到这种情况，果断走人，去找另一家中介。另一家中介因为只有你这样一个需求的客户，他们会全力以赴的帮你和上家谈判砍价的，因为你成交了，他们才有中介费。这条，中介通常不会主动和你说，需要你察言观色和旁敲侧击的打听，买房最忌讳的就是有竞争者，有竞争就没有便宜，有竞争就没有条件可谈。
4、不选老资格、老油条的中介人员
买房找中介就是让中介替我们服务的，我们出费用，中介出服务。但是，如果你不幸选择了一个老资格、老油条、老江湖的中介人员，那么，你大半的精力都要耗在和他的周旋和较量上了。老资格的中介通常会挑不懂行情的客户，挑总价高的客户，挑年纪大的客户，挑好忽悠的客户，让客户围绕他转。他们精于用最少的力气做成一单生意，不会全情投入的为你跑腿。而且，他们通常会同时招呼很多个客户，没有太多的时间来服务你。此外，不选老资格中介最重要的一点是中介费不好谈打折和分期。因为，你说不过他，他也不缺你这单生意。相反的，年轻中介生意少，上进，工作会更加卖力。这可是资深中介从业者的经验之谈哦。
以上就是我多年积累的选择一个靠谱中介的实用方法，每一条背后都有真实的故事发生。对大家一定很有用处，只要您照做，在中介眼中，您就是一个专业人士啦。
下面我再附送大家两个极为有效的秘籍，不到万不得已不要使用，一旦使用，效果惊人！
1、如何让中介费打折分期
在上海，中介费为上下家各付1%，通常由下家全部承担。如果购买500万的房子，下家就需要支付中介门店10万元中介费，这也是笔不小的开销。我在前文中也多次提醒大家，一定要和中介谈中介费打折和分期。今天我教大家一招最有效的方法：
在开始看房时可以偶尔向中介提及打折和分期的事情，但是不必强求，只需让中介有心理准备，而且让中介感觉你不是外行。然后在你看中房子谈好价格后，在付定金的前一天，你正式提出要求中介费打折并分期支付，如果中介不答应，你就明确说要跳单到其他中介，因为其他中介已经来挖墙角了。然后，约定好的付定金时间一定要爽约。这时任何一家中介都会投降的，不出2天，店长一定会亲自来约你面谈的，恭喜你成功了！
要记住一句话：任何人都不希望煮熟的鸭子飞掉，你可以让他看不到鸭子，但是，让他抓到鸭子洗漱干净了，再让给别人吃，任何人都做不到。相信我，店长约谈你时，一定会比之前还要客气谦卑，你用更少的钱得到了更超值的服务，何乐而不为呢！事成之后，中介不但不会记恨你，还会敬佩你是老司机，你们今后还会成为好朋友，以后你再要买卖房屋，都可以去找他，他也会极力欢迎的。良好的合作关系就此建立！
2、如何让中介为你卖命
中介行业是非常辛苦难混的职业，中介老板在和我聊天时也曾多次表示，压力大，社会地位低，没有尊严，如果收入再得不到满足，那一定是坚持不下去的。
举个例子，上海中介业务员的收入是底薪加提成，底薪月薪5000元左右，但是如果一直没有开单，那么底薪是拿不到的，会被炒鱿鱼。提成不高于中介费收入的20%，如果他成交了一单500万的房子，门店中介费收入10万元，业务员提成不会超过2万元，这还是在中介费没有打折的前提下。而且，牛市时一个业务员通常3-5月成交一单，现在这种熊市一年能有2单就不错了，所以中介的收入是远远低于他们的付出的。
而我们买房成功与否，很大程度上取决于中介是否专业是否尽心尽力。所以，如果你碰到难谈的上家，碰到中介费不好砍价的棘手问题时，你可以明确告诉实际操作的中介人员，如果谈成，你会送大红包给他，元都可以。当然，送给门店老板红包让他打折中介费这种傻事，我就不要提醒你了。只要是管事负责的中介但不是老板就可以。你的红包对于中介来说是非常大的肯定和鼓励，他们会发自内心的感激你，因为他们感觉到了尊严。这条虽然很管用，但是我不希望大家常用，这个社会还是要按照规则运转才健康，但是碰到棘手的问题时，别忘了你还有牌可以出。
以上就是我为大家分享的选择中介的全部手段和技巧，希望大家都可以在买房路上迈好第一步。虽然现在大中介坑人的事件越来越少，但是，中介行业本身还是有待规范的，看过我文章的朋友一定会明白，买房成功与否，90%掌握在自己手里，10%掌握别人手里，中介想要坑你，那是分分钟的事情，所以说，选择一家可信赖的中介非常重要。
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