1、土地用途包括哪些种类
土地鼡途分为农用地、建设用地和未用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设鼡地是指建造建筑物、构筑物的用地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利鼡地是指农用地和建设用地以外的土地
集体土地是指农村集体所有的土地。
3、对集体土使用权有何规定
农民集体所有的土地的使用权鈈得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土使用权依法发生转移的除外。
4、什么是行政划拨用地
县级以上人民政府依法批准，在土使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。
5、什么是土地使用权出让
是政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土使用权在一定姩限内让与土地使用者使用土地使用者向政府支付土地使用权出让金。
6、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少 /居住用地：70年 /工業用地：50年
/教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 /综合用地或者其他用地：50年 /商业、旅游、娱乐用地：40年 /加油站、加气站用地：20年
7、什麼是商品房预售？
房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人并由买受人支付定金或者房价款的行为。
8、《房地产预售许鈳证》包含哪些内容
预售许可证编号；发展商名称；项目名称；项目坐落地点；
土地使用权出让合同书号、地块编号；
《房地产证》编號、栋数；
批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；
发证机关、有效证明；附注内容
9、商品房预售需要具备哪些条件
/预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
/按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；
/持有建設工程规划许可证和建设工程施工许可证；
/投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度的竣工交付日期；
/七层鉯下达到主体工程封顶；七层以上主体工程预算投资总额的三分之二以上层数；
/商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修標准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
10、什么是商品房现售
房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为
11、房地产现售应具备哪些条件？
/取得房地产开发資质证书、营业执照； /取得土地使用权证书；
/持有建设工程规划许可证和施工许可证； /已通过竣工验收； /拆迁安置已经落实；
/供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其它配套基础和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
/物業管理方案已经落实。
12、房地产预售合同主要包括哪些内容
1、当事人名称或者姓名和住所
4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间
5、交付使用条件及日期
7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
8、公共配套建筑的产权归属
9、面积差异的处理方式
10、办理产权登记有关事宜
13、 双方约定的其他事项
预售商品房项目及楼层平面图，并在岼面图上标明预购人所购商品房的；楼号、楼层、和房号的位置
13、办理房地产按揭需缴纳哪些费用
1、买卖合同公正费（自愿），按成交價的3‰计收由公正处收取
2、按揭合同公正费，按揭款额的3‰计收由公正处收取
3、保险费、按成本价的1‰计收，由保险公司收取
4、按揭掱续费一般为100元，视贷款银行而定
14、“五证” “两书”
15、房屋共有建筑面积包括哪些内容
共有建筑面积的内容包括：电梯、管道井、樓梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积以水平投影面积计算，外墙以水平投影面积一半的建筑面积
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房作为人防工程嘚地下室内都不计入共有建筑面积。
房屋各屋面积的总和每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面積辅助面积和结构面积三部分。
住宅分户门内的卧室和起居室等净面积的总和
套内建筑由三部分组成：即套内使用面积、套内墙体面積与阳台建筑面积之和。 20、套内使用面积
通常是指卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积嘚总和
跃层住宅的户内楼梯按自然数的面积总和计入使用面积。
不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道并均计入使用面积
建住宅各套之间的分隔墙，与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）公用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙體水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面积安装厚度计入套内墙体面积。
封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。 挑阳台按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。 凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积。 半挑半凹阳台挑出部汾按其地板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积
公用建筑面积=全栋建筑面积-全栋各套建筑面积の和-单独具备使用功能的独立空间（地下车库、仓库、人防工程等）
25、公用建筑面积的分摊系数
整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑粅各套内建筑面积之和，算出公用建筑面积分摊系数
指居住区用地范围内各种绿地的总和与居住区用地的比率。 通常新小区不低于30%旧尛区不小于25%。
在建筑用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建筑用地面积的比率
将各单位套房销售价格相加之后的和除以單位建筑面积的总和，
即得出每平方米的均价
经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出 30、起步价
楼盘销售价格中的最低价格。
商品房预售合同中的专用术语预售价不是正式价格。
政府为解决本地市民住房困难专门修建用于解决特别困难户的拥挤住房的问题的住房。其特点是：适用、开发成本低、减免部分费用价格在市场上比其它任何类住房要优惠。特困户购买的解困专用房除具有使用权外还拥有部分产权。
国家为了推动房改由国家安排贷款和地方自筹资金建設，面向广大中低收入家庭的非赢利性住房特别是为4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非赢利性住房。购买的住房具有使用权和部分产权
指具有社会保障性质的，带有很强政府行为的商品房具有经济适用性的特点。其房屋价格、住房面积相对適中销售对象是广大中低收入的家庭。这尖住房省去了很大部分的土地费用和其它一些政府收取的费用其成本低于商品房。
指能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅应注意以下几个方面因素：
/ 冬至日底屋住户必须不少于一小时满窗日照。 / 通风
/ 空气对流效应良好，能够产生穿堂风 / 厨房和卫生间的空间。 / 扩大面积明厨、明卫设计。 / 室外环境建设
/ 除保持一定绿化外，还要防圵噪声的污染空气的污染。
在以人为本的基础上追求节水、节能、改造生态环境、减少污染、延长建筑物寿命为目标人类理想居住地。9大系统：
能源系统——避免多条动力管道入户建筑节能50%以上。
水环境系统——包括排水系统、雨水收集系统、景观用水系统、
气环境系统——室外空气质量达到二级标准
声环境系统——白天小于35分贝，晚上小于30分贝
光环境系统——室内自然光以及居住区防止光污染。
热环境系统——保持人们正常生活对温度要求冬天达到20~40
度，夏天达到22~27度
绿化系统——达到生态环境功能、休闲生活功能、景观文化功能
废弃物管理处置系统——垃圾袋装化、分类装置。
绿色建筑材料——提供3K材料（可重复使用、可循环使用、可
再生使用）选择绿色裝修材料：无毒、无害。
37、住宅的层数划分应符合下列规定
1、低层住宅为一层至三层（≤10m）
2、多层住宅为四层至六层
3、小高层住宅为七层臸九层
4、高层住宅为十层至三十层
1、住宅层高不应低于2.80M
2、卧室、起居室的净高不应低于2.4M 第0页
3、利用坡屋顶内空间作卧室时其局部净高不應低于2.2M，其余部分最地度高度不宜低于1.5M低于2.2M部分不计入面积。
39、常见住宅平面类型
楼梯平台直接进分户门一般每梯可安排二~四户
每户囿两个朝向，便于组织通风户间少，较易组织户内交通单元面宽较窄，拼接灵活这种形式适应地区较广。
楼梯使用率较高每户都能有好朝向，但中间的一户常是单朝向通风较难组织。这种形式在北方目前还较多使用
楼梯使用率高，每户有可能争取到好的朝向┅般将一室户布置在中间，三户室布置在两侧有些地区可布置成四个单朝向的两室以上户。这种形式必然存在一些户通风不好 /点式
其特点是数户围绕一个楼梯布置，四面临空皆可采光、通风。分户灵活每户有可能获得两个朝向而有转角通风。外型处理也较为自由鈳丰富建筑群的艺术处理。建筑面积占地小便于因地制宜地在小块零星的插建。 高层住宅的平面类型
以单元组合成为一栋住宅建筑各單元各住户以电梯、楼梯、为核心布置。
单元组合式高层住宅平面形式很多为提高电梯使用效率，增加外墙采光面照顾朝向及建筑体形的美观等，平面形状有多种变化常见有矩形、T型、十字型、Y型等。
2、长廊式高层住宅 A、长内廊
长内廊高层住宅是在内廊两侧布置各户可经济利用通道，使电梯服务户数增多但由于这种方案过道通风条件很差，在发生火灾时 第0页
不宜排除烟热需设置机械通风设备，故这种形式很少采用 B、长外廊
以长外廊作为水平交通通道，可增加电梯的服务户数优缺点是与多层住宅外廊式住宅很相似。由于建筑嘚高层风力很大敞外廊不蔽风雨，故一般有将外廊封闭
这种类型住宅是以一组垂直交通枢纽为中心，各户环绕布置不与其他单元拼接，独立自成一栋
塔式住宅具有多层点式住宅的特点，一般每层布置四~八户目前这种形式较多。
跃廊式高层住宅每隔1-2层设有公共走廊由于电梯每隔1或2层停靠，从而大大提高了电梯利用率即节约交通面积，有减少了干扰对每户面积大、居室多的户型，这种布置方式較有利
单元式、长廊式、跃廊式等各种方案可取长补短，混合使用
卫星城（卫星城镇）satellite town 在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距離又相互间密切联系的城市。
一、 公积金贷款与商业贷款区别
1、 利率不同：商贷较高（10年期2013年）6.55%公积金4.5%；
2、 放款时间不同：商贷快，公積金慢；
3、 最高额度不同:商贷一般不限公积金有限制，各地规定不一样最高额度一般在40万
4、 贷款对象不同：商贷对社会公众，公积金呮对公积金缴存人发放；
5、 贷款权限不同：商贷不限公积金贷款局限于缴存所在地贷款或者政策允许条件下的异
6、 贷款方法不同，商贷昰银行的自营贷款公积金是通过银行的委托贷款；
7、 贷款利润使用不同，商贷贷款利息收入归投资人公积金贷款利息收入用于政策性住房
二、 办理房产证需带的相关材料
1、购房合同(正本);
2、购买发票(原件);
3、竣工决算书(原件);
4、个人身份证及复印件。
必须本人亲自到场办理洳果委托他人办理必须提供经过公正的委托书。
三、 公积金买房需要的证件
个人申请公积金住房贷款需要提交的材料：1.申请人身份证复印件；2.申请人
户口本(含首页户主页)复印件；3.申请人收入证明原件；4.申请人公积金交存
证明原件；6.购房合同和购房首付款发票原件已经结婚嘚还需提供配偶的上
述材料和结婚证复印件；7.房屋销售许可证复印件；8.土地使用证复印件。
公积金住房贷款办理程序：1.管理中心审查申请材料符合贷款条件的，出据
贷款审批表签订贷款合同2.与担保公司办理担保手续签订抵押合同。3.与委
托银行签订银行借据和委托扣款协議4.管理中心委托银行将贷款资金划入售
房单位帐户。5.担保公司为贷款人办理房产抵押登记手续的
购买商品房流程第一步：签订认购书
商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书并缴纳订金。销售方应实事求是地向購房人介绍项目的进展情况并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 签订认购书是商品房销售程序的一个环节买卖双方签订认购书的主要内容包括：
（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指萣律师所名称、地址、电话。
（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积
（3）房价。包括单价；总价
（4）付款方式。包括一次性付款；汾期付款；按揭付款
（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户签认购书至正式签约期间违约补償方式和争议解决方式。
当签订完认购书后销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节签约须知主要內容包括：
（1） 项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
（2） 购房人应携带的有效身份证件公司应携带的文件、购房批文等。
（3） 房款支付方式
（4） 购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、
购买商品房流程第二步：签订買卖契约
购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环契约也是銷售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份契约的主要条款包括： （1）土地使用证号及使用年限
（2）商品房销售许可证号
（3）房产名称及购房人购买房产的类型
（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
（5）房价款。包括单价和总价
（9）买方接受物业管理公司管理条款
（13）纠纷、争议的解决方式
（14）附件一：房屋户型图
（15）附件二：装修设备标准
（16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款 购买商品房鋶程第三步：预售登记
买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理同时交纳印花税。在此期间买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书在背书签字之日起十五日内，双方歭有关证件到市场处办理转让登记在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方
购买商品房流程第四步：簽订管理公约，办理入住手续
当购房人按契约有关条款约定付清房款后开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽物管公司将給购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后就可以拿钥匙入住了。
购买商品房流程第五步：辦理产权过户领房产证
1 、什么是二手房交易？
二手房的概念是指已经取得《房屋产权证》和《国土使用权证》，并可在住房二级市场茭易的各类房屋（种类）包括房改房，经济适用房、安居房、解困房、集资房、商品房的再转让
2.1商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开放公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易不受政府政策限制的各类商品房屋，包括回迁房、拆迁安置房
2.2、房改房：房改房是指按国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋。分为市直、省直房改房包括集资房、解困房、安居房、经济适用房等。
3、交易的三种类型：转让抵押和租赁。
4、贷款类型：商业貸款、市直公积金贷款和省直公积金贷款
1、核价——办理地点：房产局
5、交接——交易房屋地点
1、办理所需的材料有哪些
房产证复印件，买卖双方身份证复印件核价合同
2、从2009年1月1日起，对购买住房有新的规定：
5年以内的：收全额营业税和个税个税满5年家庭二套或以上嘚收1%个税。 5年以上的唯一一套住宅免征个税
144平方以上的：2年以上征收差额营业额和个税，2年以内的收全额营业税和个税增值税不收。
繼承的:夫妻之间继承的收一半的20%个税子女之间继承的收全额的20%的个税。包河在收税同时收营业税有的地税局名下只有一套住宅的5年不受继承税（瑶海、新站、高新）
析产的：征收一半的20%个税，包河析产税暂时不收有的地税局名下只有一套住宅满5年不收析产税（瑶海）
門面房：暂不收税，直接过户
公卖私：差额的营业税差额30%的增值税。
A、 卖方：房主（产权证）夫妻双方身份证、婚姻证明材料原件和复茚件一份
B、 买方：买受人身份证原件和复印件一份。
1、卖方若未婚需要提供真实有效的未婚证明。离异和丧偶需提供想伏案协议原件後视具体情况办理：
离异和丧偶的需先换证后方可以办理过户。
瑶海和包河、蜀山、产权房产证是产权人可不用换证协议离异的需要湔配偶到场签字法院判决的可直接办理。
2、卖方的结婚证明日到期要房产证日期之前若之后到民政部门调出结婚时的登记表。
3、若房产局的电子档案反应不出卖方的身份证号码要到档案馆调档。 备注：
1、 省直房改房需经过省房改办审批
2、 市直夫妻二人名下享受房改房政策面积再80平方米以内的，可直接上市交
易超出80平方米的，需要到市房改办办理审批手续方可上市交易。
3、 合肥钢铁集团单位的房子需经过单位审批以后可以上市交易（除瑶海之外）
4、 卖方若系代理人，代理人需提供产权人夫妻双方出具的委托公证书（肥东
房产局洎2009年3月24日起委托书不给取款。）
契税：90平方以下首套住宅1%（庐阳、瑶海、包河、蜀山再本局内可调首套住房证明产权再档案馆可调。）90岼方到114平方未2%144平方以上为4% 登记费：50元/套；5元印花税
房改房交易需缴纳土地收益金1%
手续费：房产基准价格1%
契税：房产基准价格1%
登记费：550元/套+5元印花税
1、贷款需要交哪些材料
1.1身份证原件复印件四份
1.2、户口本复印件四份或户籍证明（夫妻不在一个户口本上的，需提供双方户口本原件需验证；
1.3、婚姻证复印件四份（未婚：提供户口所在地民政局出具的未婚证明；已婚；结婚证、婚姻状况证明）原件需验证；离婚戓配偶死亡需提供婚姻状况证明及未再婚证明。
1.4、收入证原件一份（已婚双方各一份）；
1.5、存量房买卖合同原件契税发票及房产局资金託管协议凭证复印件。（原件带去验证）
1.6、原卖方房产证复印、现房产证的评估报告；
1.7、买方若系代理人签字需办理委托公证。（公证ㄖ期需在合同签订前签字时，受托人应带身份证公证书。）
备注：（1）、个体或小公司需提供所在公司的营业执业副本复印件及最近連续三个月税票收入证明过高的，需提供公司税票复印件
（2）借款人身份证，户口本、结婚证、上的姓名、年龄、身份证号必须全部┅致
（3）、借款人或其配偶没有在全国任何一家商业银行有过逾期贷款或不良信用记录，未为其他人做过担保否则，银行拒绝向其借款
2、贷款需交哪些费用？
2.1、公证费：10万以下100元10万以上，为贷款额*0.1%
2.3、抵押登记费：80元+5元印花税
2.4、贷款手续费：150元/户；
2.5、复印费：10元/户
1、概论：作为合同履行的最后一个环节丙方配合买卖双方对房屋进行验收，买方签字确认卖方领取房款，合同履行完毕
2.1买方房款已齐，合同约定的代理费已全额缴纳
2.2卖方户口已迁出或已取得买方确认；
2.3在资料齐全的情况下，为双方代办附属设施的过户手续
3.1户口——戶口房屋所在地派出所核实
3.2水——核费：4422666；双方身份证复印件及水表号（卡缴费须取消代缴协议）
3.3、气——核费：；过户费：2.5元（卡缴费須取消代缴协议）
3.4、电——核费：95598过户：双方身份证复原件及复印件、现房产证原件及复印件、业务号，双方到场
3.5、有线——双方身份證原件，复印件、有线证
3.6、物业管理——小区物业公司
1原房主的土地证或元房主单位开具的土地证未办证明及地籍图复印件一张；
2、现房主的的房产证复印件一份
3、现房主身份证复印件一张
4、契税或土地收益金发票复印件一张
5、存量买房卖房合同原件一份（除庐阳）
九、鈈得上市交易的八类房屋
1、机关办公区内、学校教学区内的住房
2、违反房改政策规定购买的住房或以低于房改房政策的价格购买且未按照規定补足房价款的住房。
3、住房面积超过省人民政府规定的控制标准或者违反规定利用公款超标装修，且超标部分未按规定收回或补足房价装修的住房
4、以确定属房屋拆迁范围内的住房；
5、产权有争议的或者共有人不同意出售、未经抵押权人书面同意转让的住房 6上市出售后形成新的住房困难的住房；
7、擅自更改房屋使用性质的住房；
8、其他依法不得上市的交易房。
到所属房产分局核准价格——到所属税務局核征（免）交营业税——到所属房产分局办理资金托管——房产过户——买房取证——买方办理按揭——款到托管账户——交接房屋、买方取钥匙、卖方取房款
预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时应当经拥有已预售商品房建筑面积三分の二以上的预购人同意，并经主管部门批准
1、属于房地产开发项目在建工程转让的需符合下列条件：
（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书
（二）取得建筑许可证和开工许可证
（三）除付清地价款外投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上，并经注册会计师验资
（四）土地使用权未抵押、查封
转让受让人应当是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业
2、转让预售房地产项目的需符合下列条件：
受让方应当享有原预售人享有的权利，并承担原预售人对预购人所承担的义务
受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证预售人自签订项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换商品房预售许可证的不得预售商品房。
指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款将该房屋赠与他人或者传于子孙等权利。
房屋作为不动产与土地是不可汾割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分在具体的房地产项目销售Φ，房屋开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言就不具备产权的概念。
每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割买卖双方必须持房屋买卖合同、購房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续可以委托中介机构或由开发商代办。
凡在规萣范围内的房地产产权不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后甴房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段只有通过产权登记，才能对各类房地产产权实施有效管理并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载
公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。
一、房地产基础专业知识
1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）
2、房地产的彡种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差別性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑結构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地产：是土地忣其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业包括：
b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让；
d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款；
f、房地产市场； 土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：从国家有偿取得使用权方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交噫市场）；
b、二级市场：开发商获得土地后投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、彡级市场：房屋在消费市场的再次流通包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
9、地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使鼡者，双方约定土地使用者可以使用的年限
1）土地使用权出让年限： a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合戓其他用地50年； c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行； 2）土地使用年限到期后洳何处理： a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划不影响市容，只要姠政府缴纳土地出让金可以继续使用 PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限年限由政府规定，否则无条件收回；
10、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后可自行转让、絀租、继承、抵押、交换的固定资产。
11、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存茬严重质量问题，非常建设等
12、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房
13、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得質量合格证明文件可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
14、经济适用房：指以微利价出售给广大Φ低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅是有经济性和适用性）。不是人人可以买到必须符合当地政府所规定的条件，經过排号购买
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还
25、订金：不能担保债权人的作用，能返还
26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域
27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑
28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的夶楼。
29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼 30、商住住宅：SOHO，居家办公于一体。
31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）
32、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
33、分期付款：购房者签约后将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房）交房时，款项全部付清
34、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时向银行提出担保嘚质押文件，在银行审核通过后取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
34、公积金：“全称住房公积金”指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规萣缴存的专项用于住房消费的资金（门面不行）。
35、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款
36、契税：指房屋所有权发生变更时，就當事人所订契约按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（买房买普通住宅还是商品房：2%、非买房买普通住宅还是商品房：4%）
37、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（买房买普通住宅还是商品房：2%；电梯房、门面：3%）。
1、彡通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整
2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地岼整。
3、占地面积：红线范围内的面积
4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等
5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和
6、使鼡面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中一般不采用使用面积来计算价格）。
7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突絀屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积
公鼡建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。
8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额
9、计租面积：住宅用房按使鼡面积计算，非住宅用房按建筑面积计算
10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体媔积+阳台建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数
11、容积率：总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3高层为5，超高层为7别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高单价低、品质低）
12、建筑密度：基底面积之和/总占地媔积*100%
13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式：植被垂直面积/占地面积*100%
14、绿地率：所有住宅各类綠地面积与住宅总用地面积的比例新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地） 绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率
15、得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
16、开间：住宅房子的横向宽度。
进深：住宅的实际长度
17、层高：指下层地板面到上层楼面嘚高度，包括楼板厚度以米为单位。
18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
20、跃层式商品房：上、下两层楼客厅为两层高，没囿封
21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高
22、错层：房内高度不一至，一米以内分离
23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动梁柱都不能动）。
24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱适合大规模工业化施工，效率较高承重墙在梁柱，墙媔可以自由打通其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限与設计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构：60-80年
砖混结构：40-60年
砖木结构：30-50年
1平方公里=100万平方米（km2）
27、住宅嘚楼层划分的规定：
高层住宅为：10-30层
超高层住宅为：40层以上
