北京“80前”房屋将改造 城六区12个项目先试点
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下月起，经鉴定不符合抗震设防标准且有加固价值的本市老旧房屋，将会迎来全面的综合改造，居民只需掏建筑安装工程造价，便可让“老屋换新颜”，每套房屋还能增加约10%的建筑面积。昨日，本市出台《北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作实施意见》，在全市展开老旧房屋减震抗震节能改造工程。
1980年前房屋纳入改造
此次列入改造范围的建筑包括：1980年以前建成的城镇房屋建筑(包括旧城的平房)；规划保留村庄的农村住宅；1980年至2002年期间建成的学校、幼儿园、医院、体育场馆、博物馆、文化馆、图书馆、影剧院、商场、交通枢纽等人员密集的公共服务设施。
调查显示，目前北京在1980年之前建成的老旧房屋大约4000万平方米。由于国家自1978年以后才明确规定在房屋设计时必须考虑抗震设防，所以1980年以前建成的房屋，很多不能满足现行抗震设防标准。
“房屋建筑是否纳入综合改造，主要取决于抗震鉴定和加固价值评估的结果。经鉴定不符合现行抗震设防标准，且经评估具有加固价值的，由区县政府组织实施责任主体进行综合改造工作。”市住建委相关负责人表示，通过改造，老旧房屋的使用寿命可以延长至少10年，节能性和舒适度也将充分提高。
市民承担增加面积成本
综合改造资金包括两部分。本市城镇房屋建筑的抗震鉴定、加固价值评估费用，由市财政承担；驻京中央单位和解放军、武警部队，外省、区、市单位，境外机构产权的城镇房屋建筑抗震鉴定、加固价值评估费用，由实施责任主体承担。
综合改造费用则由实施责任主体承担。实施责任主体经认定属于本市低收入家庭的，由区县财政予以全额或差额补助；本市机关团体、企事业单位已售公有住宅的抗震加固费用，由市财政予以定额补助，区县财政予以相应补贴。
政府陆续投入的资金为150亿元，分5年投入，每年30个亿。这部分资金将通过市区两级财政以1比1的比例配制实现。即市级财政每年投入15亿元，区县投入15亿元。市民需要负担增加面积的建筑安装成本，大约每平方米3000多元。据介绍，不同的项目具体造价也不同，费用标准将通过试点工程测算另行制定。
住宅可增加5到8平方米
按照改造方案，此次改造采用工业化施工方式，利用新型的预制混凝土外套加固体系，将预制好的结构构件，在现场进行装配。“如果老旧楼房的规划允许，楼间距等方面符合相关要求，使用预制的加固体系后，楼体外加结构构件之间的‘空当’，便具备了增加建筑面积的条件，相当于让楼房‘长胖’了。”
有关负责人介绍，对住宅而言，每套房屋可以增加10%、约5到8平方米的建筑面积，而所有权人只需要支付增加面积的建筑安装工程造价，这对居民而言是一项实惠。至于增加面积的权属和将来的交易问题，目前正在研究相关政策，并根据试点情况出台具体办法。
房屋寿命延长10年以上
老旧房屋经过改造后，市民可以体会到四大好处：一是安全了，建筑全都能达到八度抗震设防的国家规范要求。二是节能了，采暖季所需标准煤数量仅为过去的三分之一，室内温度能够达到冬季室温标准。三是管线、上下水、防水等附属设施也会同步更新，居住更舒适。四是房屋建筑的使用寿命将延长10年以上。此外，还将对房屋建筑的外立面进行美化改造，小区环境比如绿化也将同步改造。
综合改造主要有五步
首先，进行抗震鉴定和加固价值评估，由区县政府组织开展。抗震鉴定机构出具抗震鉴定和加固价值评估报告后，区县政府应当及时建立档案并将鉴定、评估结果书面通知实施责任主体。
第二，提出综合改造申请。实施责任主体应当根据鉴定、评估结果，及时向区县政府提出综合改造申请。属于已售公有住宅的，实施责任主体应当依法组织业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，方可提出综合改造申请。
第三，编制综合改造计划。区县政府于每年9月15日前将下一年度的综合改造计划上报领导小组，经审批后纳入年度重点建设工程。
第四，确定综合改造设计方案。被确定为当年改造的房屋建筑，其实施责任主体应当及时组织工程设计，并将综合改造设计方案报规划部门审定。综合改造设计方案中应包含节能、供热计量温控系统以及附属设施改造内容。符合规划条件并经批准后，可以适当增加房屋建筑使用面积，相关费用由房屋建筑所有权人承担。
最后，实施责任主体严格按照基本建设程序，组织工程施工。
城六区12个项目先试点
此次城镇房屋建筑的抗震鉴定和加固价值评估工作，将在2012年底前完成；抗震节能综合改造工作，将在2011年8月启动，2015年底前完成。农村住宅抗震鉴定和加固价值评估工作将在2012年启动，2012年底前完成；抗震节能综合改造工作将在2013年启动，2020年底前完成。“目前，我们已经启动了试点工作，在东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山共6个区，每个区计划选择2个项目进行试点。”该负责人表示。 赵莹莹
“多一点面积就多一点活动空间”
广渠门外大街15号楼始建于上世纪70年代，曾经是某单位的宿舍。这栋老楼里过半数都是老年人，岁月的痕迹不仅写在楼体内外，更写在居民的脸上、身上。残破的电线、破旧的楼窗、漏雨的顶棚……老楼和比邻的富力城小区可谓天壤之别。
居民刘大妈住在小区3单元6层，房屋的管理单位已是难觅踪影，漏雨、房屋缺少保温层是目前困扰居民的主要问题。听说老楼将被加固、加面积等消息，刘大妈喜上眉梢。“这房子现在冬冷夏热，房屋年久失修，根本就没人管。劲松中街那边的不少房屋都在加装外墙保温设施，可我们这儿却一点消息都没有，楼顶的防水也没人处理，我们每年都自己找人修，可修了也不管事。”
聊起加面积的问题，刘大妈和很多邻居颇有感慨。她们之中，几乎每个家庭都有过40几平方米的房子里住着5口人的经历。“多一点面积就多一点活动空间，等老了走不动了，就在屋里活动活动。”
“老人腿脚不方便，要是能装电梯最好了，但是咱这楼‘岁数’这么大，装得上电梯么？”一些上了岁数的居民听说要加装电梯，很是兴奋。但也有居民觉得，加装电梯浪费资源，而且老旧小区通常没有物业，无人管理，回头电梯出了问题都不知道找谁。
15号楼的不少居民有着和刘大妈一样的困惑、困难。京城的不少老旧小区有着和广渠门外大街15号楼相似的特点：没有物业、管理单位不知去向、楼体年久失修、居民多为老人。有些居民向记者坦言，在这老楼里住着也是因为房价太贵，且上了岁数，折腾不起。索性便等着老楼拆迁，省点钱还能帮帮儿女。
甜水园北里、劲松中街附近的居民楼，也多为老旧小区。很多居民都希望借着这个机会把房屋好好整修一下，最起码处理一下漏水、保温的问题。对于加面积、加装电梯，有居民认为要酌情处理。居民宋先生觉得，工程太大可能会噪音扰民，他也担心加面积、加电梯会对楼体产生影响，如果安全能得到保证，日后的管理能跟上，他肯定支持。（记者 轩燕龙）
　马上就访
“最大愿望是彻底整修下水管道”
位于海淀区花园桥东北角的车公庄西路45号院，是一个建于1979年的老旧小区，已经有32年房龄了。今天上午，记者来到小区门口。45号院是1980年以前很流行的红砖墙体加预制板结构，整体呈回字形布局，四周居民楼环绕成的中部空地，则被当做了锅炉房和停放自行车的车库。走进居民楼里，楼道非常狭窄，随处摆放着大量杂物，而因为没有停车位，居民都把汽车停放在本就狭窄的路边。
王女士在这里住了很多年。她告诉记者，老房子不保暖，每年秋天没来暖气的时候屋里冷得没法待，只能穿上毛衣棉裤，而且小区的下水管道年久失修经常堵塞。“上周下水管道就堵了一次，都没法上厕所洗澡，只能到居委会去提水。”她表示，如果自家的楼房能够被纳入综合改造范围，她最大的愿望就是能把下水管道彻底整修一下。记者走访了多位居民，多数人都表示：整修下水管道最要紧。 (实习生 章棣)
老楼加层利弊几何
1980年前建成的本市老旧房屋，将会迎来全面的综合改造。昨日出台的《北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作实施意见》要求，在全市展开老旧房屋减震抗震节能改造工程。根据改造方案，部分符合条件的老旧楼房，在改造中还可以进行加层，也就是在楼顶再增加一或两层。抗震加固是必须的，但老楼加层就影响到了住户的利益。老旧小区受当年规划设计影响，本就人多空间小，停车位有限，加层之后，入住的人会更多。目前，增层的相关政策正在研究制定之中。你对老楼加层有何想法？有何建议？
十问老旧房屋改造
根据北京市房屋建筑抗震节能综合改造的具体方案，部分符合条件的老旧楼房，在改造中还可以进行加层，也就是在楼顶再增加一或两层。同时，一些原先没有电梯的老旧楼房，还可以加装电梯，加装电梯的费用也可以从加层上解决。那么，老旧房屋是否加层，由谁说了算？市住建委相关业务处室负责人对这一问题以及人们关心的其他给予了解答。
1是否增加层数谁说了算？
须三分之二以上业主同意
市住建委相关负责人解释称，首先，增层标准是原建筑物地基可以承受，并且符合这个区域的控高、容积率等规划条件。据介绍，并非所有的老旧楼房都可以加层，相关机构将鉴定和评估建筑本身的结构和抗震，是否符合加层条件。比如，要考虑日照情况，一栋楼加层后，不能影响它旁边楼的日照。
其次，如果房屋属于已售公有住宅的，实施责任主体应当依法组织业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，方可提出综合改造申请。增层的基本原则是保障群众利益，为社区广大业主增加、完善服务设施。
这位负责人还表示，一些项目可以通过加层，新增房屋的出售，以筹集改造资金。目前，增层的相关政策正在研究制定之中。
2为何大范围改造老旧房屋？
很多31年前房屋抗震不达标
近几年，世界范围内发生了很多大的地震，我国汶川地震、玉树地震均造成了重大人员伤亡，房屋建筑抗震能力不足是造成重大人员伤亡的最主要原因。
经过调研发现，即使在北京，很多31年以前的房屋也不能满足现在的抗震设防标准，为了市民的生命安全，市政府、各相关单位在讨论了一年多以后，终于出台了这个政策。
　3为啥是门槛？
当年设置或提高了抗震标准
我国自1978年以后才明确规定，在房屋设计时必须考虑抗震设防措施，再算上两年的建设工期，我们推算出1980年以前建成的房屋，很多是不满足北京地区抗震设防标准的。2002年，国家又提高了人员密集的公共场所建筑物的抗震设防类别，因此1980年至2002年期间建成的幼儿园、医院、体育场馆、博物馆、文化馆、图书馆、影剧院、商场、交通枢纽等人员密集的公共服务设施，虽然已进行过抗震设防，但有些还需要适当加固、提高。
4实施责任主体咋确认？
私房所有权人即责任主体
抗震节能综合改造工程，由实施责任主体负责。直管公房，房屋管理单位是实施责任主体；单位自管公房，则由产权单位负责。已售公有住宅，原售房单位是综合改造的实施责任主体；原售房单位灭失的，现接管单位是实施责任主体；无接管单位的，由房屋所在地区县人民政府负责组织实施。其他私有房屋建筑，所有权人是综合改造工程的实施责任主体；所有权人下落不明或者房屋权属不明的，实际占有人是实施责任主体。
5如何认定房屋加固价值？
主要依靠抗震鉴定来确定
判断房屋建筑是否有加固价值，主要依靠抗震鉴定确定，通过抗震鉴定确定加固设计造价概算。
具体来说，用效益比(加固费用/拆除重建费用)的方式界定加固与拆除的界限，而效益比由各区县政府在规定范围内结合辖区实际确定。
6产权单位复杂怎么办？
各区县主管部门负责统筹
对于产权单位复杂的情况，将由区县主管部门“兜底”负责统筹；如果产权单位是已经破产或者困难的企业，将采取市区两级财政补助的方式进行补贴。
对于已经被认定属于本市低收入家庭的业主，将由区县财政予以全额或差额补助。
7改造对居民生活影响多大？
工期约仨月需要入户施工
前期鉴定和改造过程，会对居民生活有些影响。因为抗震鉴定除了对设计图纸进行复核验算外，还需要进入房屋内对砖、砂浆、混凝土的实际强度进行检测，可能需要打洞。
综合改造工程实施过程大约需要3个月的时间，其间对房屋建筑外墙进行剔凿，入户做钢拉杆；供热计量温控系统改造需要入户改管；附属设施的改造也需要入户施工。
相关部门呼吁：政府花了这么多钱去改善居民的生活环境，希望能够得到市民的配合。
8怎么保证改造施工质量？
借鉴了日本和美国的经验
加固砖混结构房屋的技术已经过了专家论证，去年开始进行了抗震加固专项试验，创新出预制混凝土外套加固体系。混凝土框架结构的加固技术已经非常成熟，借鉴了日本和美国的先进经验，采用钢结构防屈支撑进行加固。进行过大量实验，实现了提高整栋楼房抗震能力。
同时，将严格实行合格承包人名录制度，也就是说参与综合改造的检测、房屋安全鉴定、设计、施工监理单位都可以从名录中依法选定，这些单位的工程质量是可以信赖的，同时区县政府也会做好施工质量、施工安全的监督管理工作。
9改造项目可以参观吗？
试点改造项目可就近参观
从6月初开始，相关部门在东城、西城、朝阳、海淀、丰台和石景山6个区挑选了12栋住宅楼进行试点，希望能把技术、政策等问题都测试出来。这些项目有些已经开工，将在年底前竣工。相关部门的计划是让各区县市民就近参观，实施责任主体即将开放报名，希望市民关注。
10村庄住宅改造怎么办？
正研究农村住宅改造办法
在综合改造中需要进行排查鉴定的3类房屋中，有一类是纳入本市规划保留村庄的农村住宅。现在有关部门正在研究适合农村的实施办法。（记者 耿诺 赵莹莹）
基础设施上下工夫
郭米嘉(...：只要保证老楼地震不倒，我就让你加层。
何燕红：我不同意加层，那样安全系数就会降低了。对于三十年以上的旧楼，不如就地重建。哪怕让我们自己加点钱都行。
罗珍蓉：如果是加盖一层隔热层，我想大家应该没意见。如果是加居住层，我想这意见就大了。
乐纳德：咋想的？这次改造的目的应是增加住宅的安全系数、方便居民生活的，如果进行加层建设，就违背了这次对老旧楼房改造的初衷了。建议这次改造应在完善基础设施上多下工夫，全盘考虑、多方论证，使之成为改善居民生活环境的顺心工程。
金闳伟：老旧楼房加层有弊无利。首先其结构不利于加层，其次老旧楼房之间本来间距就小，再加层影响通风、采光、疏散。而且它们剩下的使用寿命都不太长了，没必要多此一举。
46KQ幸运52()：安全第一，抗震第二，加层第三，停车第四。
梦想成真()：综合考虑该加层的就加，不该加的就不加，不能一刀切。
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